REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
Sezione Prima Civile riunita in camera di consiglio e così composta
PRESIDENTE Dr. Rosella Silvestri
Consigliere Dr. Riccardo Baudinelli Relatore
Consigliere Dr. Francesca Traverso ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa n. 538/2024 R.G. promossa da
(COD. FISC. ) nata in LAVAGNA il 14/02/1966 e Parte_1 C.F._1
(COD. FISC. ) nato in GENOVA il Parte_2 C.F._2
30/12/1964, elettivamente domiciliati presso i difensori in VIA RIVAROLA 18 - 16043
CHIAVARI (GE), rappresentati e difesi dagli Avv.ti QUENTI NICOLA e BIANCHI
MANUELA appellanti nei confronti di
(COD. FISC. ), Controparte_1 P.IVA_1 Controparte_2
(COD. FISC. nato in REZZOAGLIO (GE) il 23/08/1941, e C.F._3
(COD. FISC. nato in CHIAVARI (GE) il Controparte_3 C.F._4
06/05/1969, elettivamente domiciliati presso il difensore in VIA N. BIXIO 19/24 - 16043
CHIAVARI (GE), rappresentati e difesi dall'Avv. DRAKULIC LAURA appellati/appellanti incidentali
CONCLUSIONI
Per gli appellanti e : “Piaccia all'Ecc.ma Corte Parte_1 Parte_2
d'Appello di Genova, in parziale riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale di Genova
1 n. 104/2024 resa nella causa Tribunale di Genova n. 9114/2019 rg , per le causali in atti, contrariis rejectis :
1) condannare - in persona dei Controparte_4 legali rappresentanti pro-tempore, - quale socio a responsabilità illimitata Controparte_2 per le obbligazioni sociali per cui è causa dell con Controparte_5 sede in Chiavari Galleria di Corso Garibaldi 22/6 , codice fiscale : P.IVA_1 trasformata nella con sede Controparte_4 in Chiavari Galleria di Corso Garibaldi 22/6 codice fiscale - P.IVA_1 Controparte_3 quale socio a responsabilità illimitata per le obbligazioni sociali per cui è causa dell con sede in Chiavari Galleria di Corso Controparte_5
Garibaldi 22/6 , codice fiscale : trasformata nella P.IVA_1 [...]
con sede in Chiavari Galleria di Corso Garibaldi 22/6 Controparte_4 codice fiscale;
a pagare in solido tra loro ovvero, in subordine, P.IVA_1 alternativamente e/o singolarmente e/o nella meglio vista forma e misura:
a) ai signori e , in solido tra loro, la ulteriore somma di €uro Parte_1 Parte_2
231.906,81 o meglio vista somma anche maggiore, oltre rivalutazione dal 21.12.17 al saldo ed interessi nella misura di cui all'art. 1284 comma 1 cod civ. dal 21.12.17 al
22.07.19 e nella misura di cui all'art. 1284 comma 4 cod.civ. dal 23.07.19 fino al saldo;
ovvero in via subordinata (i) alla sig.ra la ulteriore somma di €uro 70.247,77 Parte_1
o meglio vista somma anche maggiore, oltre rivalutazione dal 21.12.17 al saldo ed interessi nella misura di cui all'art. 1284 comma 1 cod civ. dal 21.12.17 al 22.07.19 e nella misura di cui all'art. 1284 comma 4 cod.civ. dal 23.07.19 fino al saldo, (ii) al sig. Parte_2
la ulteriore somma di €uro 161.659,04 o meglio vista somma anche maggiore oltre
[...] rivalutazione dal 21.12.17 al saldo ed interessi nella misura di cui all'art. 1284 comma 1 cod civ. dal 21.12.17 al 22.07.19 e nella misura di cui all'art. 1284 comma 4 cod.civ. dal
23.07.19 fino al saldo;

b) ai signori e , in solido tra loro ovvero, in subordine, Parte_1 Parte_2 alternativamente e/o singolarmente e/o nella meglio vista forma e misura: - per ulteriori spese legali la somma di €uro 1.191,23 accessori inclusi nonché per ulteriori spese di
Consulente Tecnico di Parte ing. la somma di €uro 6.394,75 accessori inclusi Per_1 relative all' Accertamento Tecnico Preventivo/ Consulenza Tecnica Preventiva n.2004/18
RG del Tribunale di Genova;
- per parcella liquidata, nel ridetto Accertamento Tecnico
Preventivo/Consulenza Tecnica Preventiva n.2004/18 RG del Tribunale di Genova, in
2 favore del TU ing. la somma di €uro 12.309,01 oltre interessi di legge dal dì del Per_2 dovuto al saldo;

c) ai signori e , in solido tra loro ovvero alternativamente Parte_1 Parte_2
e/o singolarmente e/o nella meglio vista forma e misura: - per ulteriori spese legali del primo grado la somma di €uro 25.102,68 accessori inclusi;
- per ulteriori spese di
Consulente Tecnico di Parte ing. del primo grado la somma di €uro 4.666,01 Per_1 accessori inclusi;

d) porre definitivamente a carico dei convenuti la parcella e le spese della TU ing e per l'effetto condannare gli appellati in solido tra loro ovvero, in subordine, Per_3 alternativamente e/o singolarmente e/o nella meglio vista forma e misura a pagare agli appellanti la somma di €uro 6.217,12 accessori inclusi oltre interessi di legge dal dì del dovuto al saldo;

2) Respingere l'appello incidentale proposto da , Controparte_1 Controparte_2
e nei confronti dei signori e/o e/o Controparte_3 Parte_1 Parte_2 comunque respingere tutte le domande svolte dagli appellati nei confronti degli appellanti.
3) Vinte le spese anche forfettarie ed i compensi del secondo grado.
IN VIA ISTRUTTORIA: si insiste nelle seguenti istanze istruttorie [si rinvia alle pagg. 3 e ss. del foglio di p.c. del 10/04/2025]”.
Per gli appellati/appellanti incidentali Controparte_1 CP_2
E : “1) Dichiarare improcedibile e/o inammissibile l'appello
[...] Controparte_3 proposto dai Signori e avverso la sentenza del Tribunale di Genova n. Pt_1 Parte_2
104/2024 pronunciata a definizione del giudizio RG n. 9114/2019 per tutti i motivi tutti esposti e rappresentati
2) Rigettare nel merito il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto
3) Confermare per l'effetto i capi della sentenza come impugnati dagli appellanti, salvo quanto infra:
4) In accoglimento dell'appello incidentale proposto dai convenuti con il presente atto e in parziale riforma della sentenza di primo grado:
- riformare la sentenza di primo grado nella parte in cui riconosce una percentuale di deprezzamento per vizi non eliminabili, attesta la intervenuta loro eliminazione per i motivi esposti in narrativa;

- in subordine, riformare la sentenza di primo grado nella parte in cui riconosce una percentuale di deprezzamento anche relativamente all'interno 3, non risultando raggiunta
3 alcuna prova in ordine alla sussistenza del vizio acustico lamentato dagli attori e recisamente contestato dai convenuti, per i motivi esposti in narrativa;

- in ogni caso riformare la sentenza nella parte in cui riconosce dovuta la rivalutazione e gli interessi ex art. 1284 c.c. sul capitale, in quanto affetta da vizio di ultra petizione;

- riformare la sentenza nella parte in cui condanna i convenuti al pagamento della metà delle spese di TU relativamente all'ATP e all'integrale pagamento delle spese legali e delle spese di CTP degli attori relativamente al procedimento per ATP e disporre la condanna di parte attrice all'integrale pagamento di tutte le spese di ATP, sia di consulenza tecnica, anche di parte, sia legali in favore dei convenuti;

- in subordine, disporre la compensazione totale di tutte le spese relative al procedimento per ATP, ivi comprese le spese di assistenza legale e tecnica;

- riformare la sentenza di primo grado nella parte in cui condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite, anche di consulenza tecnica d'ufficio e di parte, in favore degli attori relativamente al giudizio di merito di primo grado e disporre invece la condanna di parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore dei convenuti, anche di consulenza tecnica d'ufficio e di parte per i motivi sopra dedotti;

- in subordine, disporre la compensazione totale o parziale delle stesse spese.
5) Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e
C.P.A. come per legge anche relativamente al presente giudizio di appello e quindi relativamente al doppio grado di giudizio.
All'esito dell'accoglimento dell'appello incidentale e della conseguente riforma della sentenza, controparte dovrà essere dichiarata tenuta e condannata alla restituzione in favore dei convenuti di tutte le somme già corrisposte in esecuzione della stessa sentenza.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza definitiva n. 104/2024 del 15/01/2024, il Tribunale di Genova, in composizione monocratica, si pronunciava nella causa promossa da e Parte_1
, acquirenti di appartamenti siti nel Comune di Chiavari, nei Parte_2 confronti di e Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, costruttori e venditori dei predetti immobili, al fine di ottenere il risarcimento dei
[...] danni derivanti da difformità acustiche ed energetiche emerse nel corso del procedimento di ATP promosso dagli stessi attori (TU NG. ). I convenuti, oltre a eccepire la Per_2 propria carenza di legittimazione passiva nonché l'intervenuta decadenza/prescrizione dell'azione avversaria, instavano per il rigetto della domanda risarcitoria stante il corretto
4 adempimento delle obbligazioni poste a loro carico e domandavano, in via riconvenzionale, la condanna al risarcimento dei danni sofferti a seguito del ritardo nella stipula del contratto definitivo di compravendita. Il Tribunale, disposta la rinnovazione Per_ della TU (con incarico affidato all'NG. er la parte termica e all'NG. per la Per_3 parte acustica), così decideva: «condanna Controparte_6
, e in solido al
[...] Controparte_2 Controparte_3 pagamento in favore di parte attrice delle seguenti somme: - € 14.854,71 (oltre oneri di legge) oltre rivalutazione dal 31.12.2020 al saldo e interessi da calcolarsi sulla somma previamente devalutata fino alla data di stipula del secondo atto di vendita (21.12.2017) e successivamente rivalutata anno per anno al tasso di cui all'art. 1284 comma 1 c.c. fino all'instaurazione della presente causa (26.7.2019) e di cui all'art. 1284 comma 4 c.c. dal
27.7.2019 al saldo effettivo;
- € 19.640,94 (17.504,09 per la prima vendita + € 2.136,85 per la seconda vendita) oltre rivalutazione ed interessi sulla somma annualmente rivalutata dalla data dei singoli atti di acquisto al tasso di cui all'art. 1284 comma 1 c.c. fino all'instaurazione della presente causa (26.7.2019) e di cui all'art. 1284 comma 4 c.c. dal
27.7.2019 al saldo effettivo. Condanna i convenuti in solido al pagamento delle spese di giudizio che liquida: per il giudizio di merito in € 9.370,90 per compenso di avvocato, oltre spese generali ed oneri di legge ed € 545 per esborsi oltre € 3.677,50 oltre oneri per parziale rimborso spese CTP;
per il procedimento di ATP in € 3.361,60 per compenso di avvocato oltre spese generali ed oneri di legge ed in € 286,00 per esborsi oltre € 5.040 oltre oneri per parziale rimborso spese CTP. Le spese di TU svolta nel giudizio di ATP sono poste in via definitiva a carico di entrambe le parti in misura uguale. Le spese della
TU svolta nel giudizio di merito affidata all'NG. sono poste in via definitiva a Per_3
Per_ carico di parte attrice. Le spese della TU svolta nel giudizio di merito affidata all'NG. sono poste in via definitiva a carico di parte convenuta».
Avverso tale decisione, e proponevano appello Parte_1 Parte_2 dinanzi a questa Corte, con atto notificato in data 16/05/2024.
Con comparsa si costituivano e Controparte_1 Controparte_2
, i quali instavano il rigetto dell'appello principale, in quanto Controparte_3 improcedibile, inammissibile e comunque infondato, nonché proponevano appello incidentale.
Con ordinanza in data 23/10/2024, la Corte – non ravvisando la necessità istruttoria di ammettere le prove (TU e prove orali) richieste dall'appellante principale e ritenuto di non procedere ai sensi dell'art. 350-bis c.p.c. – rinviava all'udienza del 11/6/2025 per
5 rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i termini perentori di cui all'art. 352 comma 1 nn. 1, 2 e 3 c.p.c. All'esito di tale udienza, il Consigliere Istruttore, in data
30/06/2025, riservava la decisione al Collegio.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, gli appellati eccepiscono l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342, comma 1, nn. 2 e 3, c.p.c., «non deducendo parte appellante in modo chiaro, sintetico e specifico, come vuole la norma, le censure proposte alla ricostruzione dei fatti compiuta dal giudice di primo grado (n. 2), né le violazioni di legge denunciate (n. 3)». I venditori, inoltre, lamentano la manifesta infondatezza dell'appello principale nella parte in cui viene dedotta l'applicabilità del Codice del Consumo anche ai beni immobili.
LA CORTE OSSERVA.
1) Sul punto, è sufficiente richiamare la Giurisprudenza, secondo la quale: “Gli artt. 342 e
434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del
2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (Cass. Sez. U., 16/11/2017, n.
27199, Rv. 645991 - 01).
2) Nel presente caso, i motivi di appello sono formulati in modo idoneo a consentire l'individuazione delle censure svolte dagli appellanti, tanto è vero che parte appellata ha potuto prendere posizione al riguardo.
AD AVVISO DELLA CORTE, SIA L'APPELLO PRINCIPALE CHE L'APPELLO
INCIDENTALE SONO INFONDATI E DEVONO ESSERE RIGETTATI.
SULL'APPELLO PRINCIPALE
1) PRIMO MOTIVO – Gli appellanti principali impugnano il primo capo della sentenza, intitolato “Normativa applicabile”, denunciando la violazione degli artt. 1490, 1495, 1497 e
1669 c.c. e degli artt. 3, 130 e 132 del D. lgs n. 205/2006 (c.d. Codice del Consumo) ratione temporis applicabili.
6 e lamentano l'erroneità dell'affermazione secondo cui, quanto ai Pt_1 Parte_2 difetti energetici, si applicano gli artt. 1490 e ss c.c. in materia di garanzia per vizi/mancanza di qualità della cosa venduta. Gli appellanti sostengono che anche tali difetti, al pari di quelli acustici, devono essere considerati come “gravi difetti ex art. 1669 cc”, con conseguente inapplicabilità dei termini di decadenza/prescrizione di cui all'art. 1495 c.c.. Viene, in particolare, dedotto che la disciplina di riferimento è quella prevista dagli artt. 130 e 132 del Codice del Consumo, attesa la qualità di “consumatori” degli acquirenti e di “professionista” dei costruttori/venditori degli immobili. Gli appellanti, quindi, concludono che «ove il primo Giudice avesse correttamente inquadrato (anche) i difetti energetici nell'ambito di applicazione dell'art. 1669 cod. civ., le relative domande attoree, al pari di quelle relative ai gravi difetti acustici, sarebbero risultate tempestive» (pag. 7 dell'atto d'appello).
LA CORTE OSSERVA.
I) Si legge nella sentenza impugnata: «(non viene in rilievo la normativa a tutela del consumatore richiamata da parte attrice in note di replica, in quanto applicabile ai soli beni mobili)» (pag.9).
II) Parte appellante cita la seguente pronuncia: “Gli artt. 33 e ss. del codice del consumo sono applicabili anche ad un contratto preliminare di compravendita di bene immobile, allorquando venga concluso tra un professionista, che stipuli nell'esercizio dell'attività imprenditoriale, o di un professionista intellettuale, ed altro soggetto, che contragga per esigenze estranee all'esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale, non risultando decisivo, in senso contrario, che le parti abbiano espressamente richiamato in contratto la disciplina del d.lgs. n. 122 del 2005 in tema di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, atteso che quest'ultima concorre, in presenza dei relativi presupposti applicativi, con le disposizioni a tutela del consumatore, almeno in difetto di un rapporto di reciproca incompatibilità o esclusione” (Cass. Sez. 6, 14/01/2021, n. 497, Rv. 660177 -
01). La pronuncia in questione si riferisce dunque alla disciplina di cui agli artt. 33 e ss.,
Dlvo 206/2055, vale a dire in materia di clausole vessatorie.
III) In forza degli artt. 128 e ss. Codice del Consumo, vengono specificamente disciplinati
«taluni aspetti dei contratti di vendita conclusi tra consumatore e venditore fra i quali la conformità dei beni al contratto, i rimedi in caso di difetto di conformità, le modalità di esercizio di tali rimedi e le garanzie convenzionali. A tali fini, ai contratti di vendita sono equiparati i contratti di permuta e di somministrazione nonché quelli di appalto, d'opera e tutti gli altri contratti comunque finalizzati alla fornitura di beni da fabbricare o produrre»,
7 ma alla lettera e) viene precisato che ai fini della applicazione di tali disposizioni, per
“bene” deve intendersi: «1) qualsiasi bene mobile materiale anche da assemblare;
l'acqua, il gas e l'energia elettrica quando sono confezionati per la vendita in un volume delimitato o in quantità determinata;
2) qualsiasi bene mobile materiale che incorpora, o è interconnesso con, un contenuto digitale o un servizio digitale in modo tale che la mancanza di detto contenuto digitale o servizio digitale impedirebbe lo svolgimento delle funzioni proprie del bene ("beni con elementi digitali"); 3) gli animali vivi».
III) E dunque da escludersi che la disciplina in questione si applichi AI BENI IMMOBILI.
2) SECONDO MOTIVO – Gli appellanti principali impugnano il secondo capo della sentenza, intitolato “Prescrizione e decadenza”, denunciando la violazione dell'art. 1495
c.c. e dell'art. 132 Cod. Cons. ratione temporis applicabile. In particolare, sarebbe errata l'affermazione secondo cui l'art. 1669 c.c. non si applica ai difetti energetici, i quali – ad avviso degli acquirenti – non sono semplicemente “difetti occulti” ma “difetti dolosamente occultati” dall'impresa costruttrice. e , inoltre, sostengono che, Pt_1 Parte_2 anche qualora l'art. 1669 c.c. non si applicasse ai difetti energetici, la norma di riferimento per il calcolo della decadenza/prescrizione dell'azione non è l'art. 1495 c.c., bensì l'art. 132 Cod. Cons., con conseguente rispetto dei relativi termini decadenziali: «ove il primo
Giudice avesse escluso l'applicabilità dell'art. 1669 cc ai difetti energetici, ma avesse fatta corretta applicazione dell'art. 132 cod cons, ecco che (anche) l'attorea azione relativa ai difetti energetici sarebbe risultata tempestiva» (pagg.

8-9 dell'atto d'appello).
Gli appellanti principali, quindi, puntualizzano che i difetti energetici, al pari di quelli acustici, sono stati dolosamente occultati dall'Impresa costruttrice mediante una serie di false dichiarazioni rese al Comune di Chiavari e agli acquirenti in sede di rogito notarile.
Ne deriva che la denuncia dei difetti non era necessaria, come previsto sia dall'art. 1495, secondo comma, c.c., che dall'art. 132, secondo comma, Cod. Cons..
LA CORTE OSSERVA.
I) Si legge nella sentenza impugnata: «Rispetto alla garanzia per vizi/mancanza di qualità i termini di prescrizione e decadenza sono quelli di cui all'art. 1495 c.c. (denunzia entro 8 giorni dalla scoperta e prescrizione del diritto entro un anno dalla consegna). In tal caso il temine di decadenza non risulta rispettato, in quanto: - il vizio termico è stato scoperto in data 3.10.2017 e denunciato con raccomandata spedita soltanto in data 16.10.2017 e pervenuta in data 18.10.2017 (doc.6 ATP), oltre gli 8 giorni dalla scoperta;
- il vizio acustico è stato scoperto in data 26.3.2019, con il deposito della TU in sede di ATP, e la notifica dell'atto di citazione nel luglio del 2019 non è stata preceduta da denuncia entro gli
8 8 giorni. Con riferimento alla prima vendita - stipulata in data 22.7.2016 - risulta altresì decorso il termine di prescrizione, atteso che il procedimento per ATP è stato introdotto con ricorso depositato in data 19.2.2018 (tale termine non sarebbe invece decorso con riferimento alla seconda vendita stipulata in data 21.12.2017, dovendosi assumere come dies a quo la data di stipulazione degli atti di compravendita a nulla rilevando la precedente consegna delle chiavi (cfr. Cass n. 7584/2016)).
II) Per quanto attiene all'applicabilità dell'art. 132 codice del consumo, si rimanda a quanto esposto nell'ambito del precedente motivo.
III) Per quanto attiene alla asserita violazione dell'art. 1495 c.c., la questione inerente il doloso occultamento dei vizi non è stata sollevata in primo grado e quindi inammissibile in questa sede ai sensi dell'art. 345 c.p.c. E' chiaro infatti che il doloso occultamento è cosa ben diversa dalla omessa informazione o dall'assunzione di garanzia da parte del venditore, come si desume dalla Giurisprudenza: “In tema di sospensione della prescrizione di un diritto, l'occultamento doloso è requisito diverso e più grave della mera omissione di un'informazione, la quale ha rilievo, ai fini della detta sospensione, soltanto se sussista un obbligo di informare;
né il doloso occultamento può ritenersi implicito nella mancata registrazione o trascrizione di un contratto, trattandosi certamente di adempimenti doverosi, in quanto previsti da norme, anche se per finalità estranee ai rapporti tra privati, e tali da poter, in ipotesi, agevolare la conoscenza del contratto da parte dei terzi, ma inidonei, di per sé, a dimostrare il doloso occultamento della data del contratto o di altri fatti produttivi di diritti altrui” (Cass. Sez. 1, 27/04/2025, n. 11067, Rv.
674515 - 01). Nello stesso senso: “In tema di vizi della cosa venduta, la prescrizione dell'azione di garanzia accordata al compratore decorre, in ogni caso, dalla consegna allo stesso del bene, non rilevando in senso contrario che l'acquirente non abbia la possibilità di scoprire il vizio, nonostante l'avvenuta consegna, o che questo gli sia stato dolosamente occultato dal venditore, con espedienti o raggiri, salva tuttavia la possibilità, in tale ultimo caso, di invocare la sospensione della prescrizione, agli effetti dell'art. 2941, n. 8, c.c., ove si accerti la sussistenza di una dichiarazione del venditore, non solo obiettivamente contraria al vero quanto, altresì, caratterizzata dalla consapevolezza dell'esistenza della circostanza taciuta e dalla conseguente volontà decipiente” (Cass. Sez. 2, 28/07/2017, n.
18891, Rv. 645228 - 01)
IV) Inoltre e in ogni caso, gli appellanti non specificano in alcun modo quali sarebbero i documenti dai quali risulterebbe il doloso occultamento dei vizi, in contrasto con i principi affermati dalla Giurisprudenza, secondo la quale “In materia di prova documentale nel
9 processo civile, il giudice d'appello ha il potere-dovere di esaminare un documento ritualmente prodotto in primo grado nel caso in cui la parte interessata ne faccia specifica istanza nei propri scritti difensivi (mediante richiamo di esso nella parte argomentativa dei motivi formulati o delle domande ed eccezioni riproposte) illustrando le ragioni, trascurate dal primo giudice, per le quali il contenuto del documento acquisito giustifichi le rispettive deduzioni” (Cass. Sez. U., 16/02/2023, n. 4835, Rv. 666889 - 02).
V) Il motivo è, pertanto, infondato.
3) TERZO MOTIVO – Gli appellanti principali impugnano il quarto capo della sentenza, intitolato “Vizi dedotti”, censurando la ricostruzione dei fatti nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che: a) «i vizi oggetto della domanda attorea, con riferimento all'aspetto energetico, sono: - la difformità di classe energetica;
- l'impossibilità di differenziare la temperatura nei singoli vani;
- la qualità dei vetri degli infissi dell'int. 2» (p. 14); b) la questione relativa alla qualità degli infissi resta assorbita da quella relativa ai difetti acustici» (p. 17); c) l'art. 1669 c.c. non si applica ai difetti energetici «la differenza di classe energetica come pure l'impossibilità di gestione differenziata della temperatura da vano a vano non rilevano come grave difetto» (p. 16 della sentenza appellata). Quanto ai difetti acustici, gli acquirenti impugnano la sentenza di primo grado laddove il Tribunale ha ritenuto tardive le allegazioni relative alla carenza dei requisiti per l'ottenimento della dell'agibilità (p. 14) e al deprezzamento dei due appartamenti (p.19 ss.).
e denunciano la violazione degli artt. 113, 163 e 183, comma 6, Pt_1 Parte_2
c.p.c., degli artt. 1490, 1495, 1497 e 1669 c.c. nonché degli artt. 3, 130 e 132 Cond. Cons. nella versione applicabile ratione temporis.
Quanto ai difetti energetici, gli acquirenti sostengono che, alla luce dei vizi dedotti con l'atto di citazione e di quelli emersi nel corso della TU, contrariamente a quanto affermato dal Tribunale, i difetti energetici ritualmente allegati sono: - la difformità di classe energetica, - l'impossibilità di differenziare la temperatura nei singoli vani dei due appartamenti, - la qualità dei vetri degli infissi dell'int. 2, - la necessità di smontare e riposizionare i due porticini di ingresso di entrambi gli appartamenti;
- le difformità inerenti al c.d. nodo pilastro, alla reale stratigrafia, ai materiali e agli spessori di isolamento dei solai di divisione abitazione/abitazione e box/abitazione, - il difettoso isolamento della rete di distribuzione calore condominiale, - gli eccessivi consumi “fissi” (involontari) e “variabili”
(volontari), superiori a quelli riportati nel regolamento condominiale contrattuale. Gli appellanti principali, poi, a confutazione di quanto osservato dal Giudice di primo grado, deducono che i difetti energetici sono gravi ex art. 1669 c.c. poiché la TU resa in sede di
10 ATP ha rilevato l'impossibilità di gestire in modo differenziato la temperatura dei singoli vani, “con l'inevitabile conseguenza di avere vani troppo caldi per garantire il minimo ad altri”, nonché ha osservato come la qualità dei vetri degli infissi “genera temperature maggiori di 20 C nel periodo invernale, nel periodo estivo diviene causa di estremo disagio nella gestione dell'immobile e della vita all'interno dello stesso”. Infine, viene contestata l'attribuzione delle classi energetiche operata dal TU nel giudizio di cognizione (ing.
, censurandone l'erroneità tecnica e denunciandone la difformità con quanto Per_3 rilevato dal TU in sede di ATP (ing. ), secondo cui la minore termoresistenza dei Per_2 due appartamenti ha comportato la diminuzione di almeno una classe energetica. A quest'ultimo riguardo, gli acquirenti aggiungono che il salto di classe energetica non ha avuto solo ricadute sui costi di riscaldamento/condizionamento degli immobili ma anche sul futuro godimento degli stessi, «con la conseguenza che il salto di classe energetica viene in considerazione quale "grave difetto ex art 1669 cc" e dunque (anche) l'azione attorea è fondata e tempestiva» (pag. 18 dell'atto d'appello).
Quanto ai difetti acustici, e sostengono che le difformità emerse Pt_1 Parte_2 avrebbero dovuto impedire il rilascio del certificato di agibilità, reso sulla base di una serie di dichiarazioni false (vd. nota 43 dell'atto d'appello) e sulla base di certificazioni illecite
(vd. nota 44 dell'atto d'appello). Gli appellanti, in particolare, denunciano l'erroneità della sentenza impugnata laddove ha ritenuto intempestive e, quindi inammissibili, le doglianze attoree relative alla carenza dei requisiti per l'ottenimento del certificato di agibilità, deducendo che «l'illiceità dell'agibilità per cui è causa non è un fatto, ma una conseguenza giuridica dei fatti accertati in corso di causa tempestivamente dedotti dagli attori» (pag. 22 dell'atto d'appello). Prive di rilievo sarebbero inoltre le controdeduzioni dei venditori secondo cui le carenze acustiche accertate dalla TU non sono ostative al rilascio dell'agibilità dal momento che tali carenze sono state definitivamente risolte a seguito di una serie di interventi posti in essere nel corso del giudizio. Tali affermazioni, ad avviso degli appellanti, sono “confessorie”, “semplicistiche”, “infondate, tardive e indimostrate”.
LA CORTE OSSERVA.
I) Si legge nella sentenza impugnata (pagg. 12 e ss.): «In particolare:
- dal punto di vista energetico
Parte attrice nell'espositiva di cui all'atto di citazione ha riportato il contenuto del ricorso per ATP, che fa riferimento unicamente alla mancanza dei requisiti per l'attribuzione della classe energetica A, senza alcuna specificazione di dettaglio in ordine alla difformità di
11 quanto realizzato dal progetto autorizzato e senza alcun riferimento ai requisiti per l'ottenimento dell'agibilità.
Ha poi riportato testualmente le seguenti conclusioni della TU svolta in sede di ATP:
- “Minor valore causato da insufficiente isolamento termico: si identifica nel comportamento termoresistente dell'immobile una minor qualità, identificata dal certificato di prestazione energetica pari ad almeno la diminuzione di una classe, il che comporterebbe una diminuzione di valore di circa il 3%”;
- “difficile gestione della temperatura interna dei singoli vani: è possibile solo il controllo dell'intero appartamento attraverso il termostato, con l'inevitabile conseguenza di avere vani troppo caldi, per garantire il minimo ad altri, e comunque non è possibile differenziare la temperatura in funzione dell'uso del singolo vano”… “la mancanza di questa possibilità rappresenta un grave errore esecutivo e genera minor valore pari, per similitudine, di almeno il 3%, essendo ormai probabili acquirenti sensibilizzati circa la gestione energetica, ed essendo questo un difetto da rappresentare al futuro acquirente”;
- “I'int. 2 appare estremamente sensibile agli effetti dell'insolazione (effetto serra).
Se questo difetto genera temperature maggiori di 20 c nel periodo invernale, nel periodo estivo diviene causa di estremo disagio nella gestione dell'immobile della vita all'interno dello stesso punto questo è un difetto connesso alla tipologia degli infissi ed, in particolare, delle parti trasparenti: i vetri.
La scelta di vetri di tipo meno soggetto a lasciar passare la radiazione solare avrebbe limitato il problema.”
Sulla base di tali rilievi, il TU è pervenuto alla seguente quantificazione del danno, fatta propria da parte attrice, che l'ha testualmente riportata in atto di citazione …
Sulla base di tali allegazioni, i vizi oggetto della domanda attorea, con riferimento all'aspetto energetico, sono:
- la difformità di classe energetica;

- l'impossibilità di differenziare la temperatura nei singoli vani;

- la qualità dei vetri degli infissi dell'int. 2; la richiesta di risarcimento è formulata sia in termini percentuali per minor valore dell'immobile sia in relazione ai maggiori costi di riscaldamento e condizionamento.
Ulteriori rilievi in ordine a difformità di quanto realizzato rispetto al progetto autorizzato e alla carenza di requisiti per l'ottenimento dell'agibilità (sollevata in comparsa conclusionale) non fanno parte della domanda come tempestivamente proposta e sono quindi inammissibili».
12 II) Gli appellanti si limitano a fare riferimento ad alcune difformità che non sarebbero state considerate dal Tribunale (“- le difformità inerenti al c.d. nodo pilastro, alla reale stratigrafia, ai materiali e agli spessori di isolamento dei solai di divisione abitazione/abitazione e box/abitazione, - il difettoso isolamento della rete di distribuzione calore condominiale, - gli eccessivi consumi “fissi” (involontari) e “variabili” (volontari), superiori a quelli riportati nel regolamento condominiale contrattuale”), e a sostenere che, tenendo conto di tali ulteriori difformità, si perverrebbe alla conclusione che «il salto di classe energetica non ha avuto solo ricadute sui costi di riscaldamento/condizionamento degli immobili ma anche sul futuro godimento degli stessi, “con la conseguenza che il salto di classe energetica viene in considerazione quale 'grave difetto ex art 1669 cc' e dunque
(anche) l'azione attorea è fondata e tempestiva».
III) Tuttavia gli appellanti non specificano in quale modo tale effetto si produrrebbe, né se di tali difformità sia stato tenuto conto dal TU in sede ATP, allo scopo di pervenire alle conclusioni sulla scorta delle quali il Tribunale ha ritenuto che « Per quanto riguarda l'aspetto energetico, la differenza di classe energetica come pure l'impossibilità di gestione differenziata della temperatura da vano a vano non rilevano come grave difetto ai sensi della citata normativa, secondo l'interpretazione datane dalla Suprema Corte, avendo ricadute sui costi di riscaldamento ma non sulla fruibilità dell'immobile, non determinando alcuna compromissione del godimento dello stesso. L'attribuzione di una classe energetica inferiore rispetto a quella dichiarata e quindi promessa nell'atto di acquisto, come pure l'impossibilità di regolare diversamente la temperatura da vano a vano in funzione di specifiche esigenze, non comporta di per sé l'inidoneità dell'impianto a svolgere la propria funzione. Tali situazioni incidono unicamente sull'efficiente gestione energetica e sul contenimento dei consumi e si traducono in un pregiudizio esclusivamente economico senza ricadute sul godimento dell'immobile».
IV) In altre parole, considerando che nell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado, gli attuali appellanti si sono limitati a chiedere il risarcimento dei danni in conseguenza dei difetti accertati in sede di ATP. Infatti, a proposito delle risultanze del procedimento di ATP, gli attori affermavano: « Com'è dato di vedere , il TU , con ampia e dettagliata Perizia , ha dato ampiamente ragione ai coniugi attori ai quali , stante l'atteggiamento totalmente negativo e latitante dell che di fatto ha Controparte_5 sempre negato le sue evidenti responsabilità e non si è mai degnata di formulare una qualche proposta transattiva /conciliativa degna di questo nome, ai coniugi altro non resta che introdurre anche la presente fase di merito, non Controparte_7
13 senza aver fatto presente quanto segue . … Il TU ing. , nel suo ampio ed Per_2 esaustivo elaborato peritale , ha evidenziato danni e/o un minor valore degli immobili per cui è causa , pacificamente attribuibili alla responsabilità dell'Impresa convenuta per complessivi ""€uro 235.272 € a causa del minor valore dell'immobile generato da : isolamento termico inferiore a quello dichiarato in atti attraverso l'APE allegato agli stessi, impossibile gestione differenziata della temperatura interna e minor isolamento acustico, in violazione di norme cogenti."" (atto di citazione introduttivo del primo grado, pagg. 28 e ss.) Quindi, contrariamente a ciò che sostengono gli appellanti, i danni di cui è stato chiesto il risarcimento sono quelli correlati ai difetti accertati in sede di ATP, cui ha fatto corretto riferimento il Tribunale, per escludere fossero riconducibili al disposto dell'art. 1669 c.c..
V) Quanto ai difetti acustici, in relazione ai quali gli appellanti sostengono che le difformità emerse avrebbero dovuto impedire il rilascio del certificato di agibilità, rimane il fatto che la relativa questione non è stata tempestivamente allegata, per cui non è stato possibile svolgere alcun accertamento in ordine a quella che gli appellanti descrivono come « una conseguenza giuridica dei fatti accertati in corso di causa tempestivamente dedotti dagli attori».
VI) Il motivo è, pertanto, infondato.
4) QUARTO MOTIVO – Gli appellanti principali impugnano il quinto capo della sentenza, intitolato “Liquidazione del danno”, lamentando la violazione degli artt. 1223, 1226 e 2056
c.c. nonché dell'art. 130 Cod. Cons. ratione temporis applicabile.
Gli acquirenti contestano al Tribunale di non aver liquidato alcuna somma per i difetti energetici nonché di aver limitato il risarcimento dei danni per i difetti acustici alla spesa sostenuta per sostituire i serramenti e al 3% del prezzo IVA inclusa quanto ai vizi non eliminabili. Così ragionando, il Giudice di primo grado avrebbe omesso di considerare la gravità del comportamento tenuto dai venditori in sede - di ottenimento dell'agibilità, - di conclusione del contratto definitivo di compravendita e - in sede processuale;
nonché avrebbe ignorato che molte voci di danno «non possono essere esattamente provate nel loro preciso ammontare (es. gravi difetti non sanabili al solaio, diminuzione di valore conseguente alla carenze dell'agibilità)» (pagg. 25-26 dell'atto d'appello), con la conseguenza che il deprezzamento doveva essere quantificato e liquidato in via equitativa, applicando una percentuale sul prezzo pagato dagli attori.
Stante ciò, e sostengono che il Tribunale: 1) quanto ai difetti Pt_1 Parte_2 energetici, avrebbe dovuto dichiarare ammissibile la relativa domanda risarcitoria perché
14 tempestiva;
2) quanto ai difetti acustici, avrebbe dovuto liquidare la somma effettivamente versata per sostituire i serramenti (pari a euro 24.249,87, oltre IVA, rivalutazione e interessi) e, per di danni non eliminabili, riconoscere un deprezzamento pari ad almeno il
12 % dell'importo pagato, come riconosciuto dal TU in sede di ATP (ing. ). Gli Per_2 acquirenti, quindi, concludono chiedendo il riconoscimento del «diritto al pagamento della somma di €uro 269.670,00 oltre rivalutazione dalla seconda vendita addì 21.12.17 al saldo ed agli interessi da calcolarsi sulla somma previamente devalutata fino al 21.12.17 e successivamente rivalutata anno per anno al tasso di cui all'art. 1284 comma 1 cc fino all'instaurazione della causa di primo grado addì 26.07.19 e di cui all'art. 1284 comma 4 cc dal 27.07.19 al saldo effettivo» (pag. 30 dell'atto d'appello).
LA CORTE OSSERVA.
I) Con riguardo ai difetti energetici, il motivo in esame si riduce alla richiesta di liquidazione del relativo danno, mediante richiamo alle ragioni per cui la richiesta risarcitoria per tali difetti dovrebbe ritenersi tempestiva, già esaminate e disattese nell'ambito dei precedenti motivi.
II) Con riguardo ai difetti energetici, gli appellanti si limitano a insistere nella richiesta di liquidazione della somma pagata per sostituire i serramenti, senza confrontarsi con la motivazione della sentenza impugnata (p. 19): «Per la sostituzione dei serramenti, deve farsi riferimento alla quantificazione operata dal TU sulla base del Prezziario Regionale delle opere edili in misura pari a € 14.854,71 oltre oneri di legge, nella nota a chiarimenti depositata in data 26.1.2023 (nella quale il TU ha dato atto di aver tenuto conto delle osservazioni critiche del CTP di parte attrice), rispetto alla quale parte attrice non ha sollevato ulteriori osservazioni critiche».
III) Il motivo è pertanto, infondato.
5) QUINTO MOTIVO – Gli appellanti principali impugnano il settimo capo della sentenza, intitolato “Spese di lite”, denunciando la violazione degli artt. 90, 91 e 92 c.p.c. e del D.M.
147/2014 [rectius, D.M. 147/2022].
Gli acquirenti, innanzitutto, chiedono che le spese per il compenso spettante all'avvocato, in esito all'accoglimento del presente appello, siano liquidate applicando lo scaglione da €
260.000,01 a € 520.000,00 del D.M. n. 147/2022, come segue: «- fase di merito: €
26.948,40 oltre spese forfettarie, iva e cpa, - fase ATP: € 6.382,19 accessori inclusi».
e , poi, censurano le statuizioni in punto spese laddove il Tribunale Pt_1 Parte_2 ha posto le spese dell'ATP a carico di entrambe le parti in misura eguale «considerato che gli accertamenti relativi alla parte termica sono stati basati sul rilievo dei consumi effettivi
15 risultati irrilevanti ai fini di causa» (pag. 26 della sentenza appellata). Al riguardo, viene dedotto che: «- non è vero che tutti gli accertamenti inerenti alla parte termica dell CP_8
sono stati basati sul rilievo dei consumi effettivi. Ed infatti, la TU ha Per_2 Per_2 accertato, non solo una difformità di classe energetica, ma anche l'impossibilità di differenziare la temperatura nei singoli vani e la difforme qualità dei vetri degli infissi dell'int. 2, che nulla hanno a che vedere con i consumi effettivi;
- non è vero, inoltre, che i consumi effettivi siano irrilevanti ai fini di causa perché gli stessi sono stati contrattualizzati dalle parti e sono stati presi in considerazione dall'ing. per quantificare il danno Per_3 da salto di classe energetica» (pag. 31 dell'atto d'appello).
Gli appellanti, quindi, denunciano l'erroneità delle statuizioni con cui il Giudice di primo grado: 1) ha posto interamente a carico degli attori le spese della TU (ing. Per_3
«attesi gli esiti della stessa e il rigetto della domanda relativa ai vizi energetici»; 2) ha liquidato in favore degli attori il 50% delle spese del CTP «non essendo rimborsabile la difesa tecnica relativa ai vizi termici» (pag. 27 della sentenza appellata). Ad avviso degli acquirenti, con l'auspicato accoglimento del presente appello, le predette spese dovranno essere poste per l'interno a carico dei venditori.
LA CORTE OSSERVA.
Sia con riguardo alla richiesta di liquidazione delle spese in base allo scaglione da €
260.000,01 a € 520.000,00, sia con riguardo alla modifica delle statuizioni in tema di spese di ATP e di TU, non si stratta di autonomo motivo ma di richiesta di revisione delle relative decisioni quale conseguenza dell'accoglimento dei precedenti motivi.
SULL'APPELLO INCIDENTALE
I) PRIMO MOTIVO DI APPELLO INCIDENTALE – Gli appellanti incidentali impugnano il quinto capo della sentenza, intitolato “Liquidazione del danno”, nella parte in cui il
Tribunale ha dichiarato tardiva l'allegazione dei venditori circa l'esecuzione, in corso di causa, di interventi risolutivi delle problematiche acustiche riscontrate in sede di ATP (pag.
22 della sentenza appellata).
Tale allegazione sarebbe tempestiva in quanto derivante dal supplemento di TU con cui il perito aveva indicato tutti gli interventi necessari per ovviare ai difetti riscontrati al solaio di calpestio: «ebbene, a seguito del deposito del suddetto supplemento di relazione, parte convenuta provvedeva a depositare – come autorizzato dal Giudice – dapprima le dichiarazioni di assenso da parte dei proprietari degli interni soprastanti (int. 5 e 6) alla esecuzione delle opere individuate dal TU come risolutive e poi la descrizione, completa di misurazioni, delle opere effettivamente eseguite». Errato, inoltre, sarebbe il rilievo del
16 Tribunale secondo cui la descrizione dei lavori eseguiti non coincide con le dichiarazioni di assenso dei proprietari soprastanti: trattasi delle medesime opere «semplicemente descritte in maggior dettaglio», corrispondenti a quelle reputate necessarie dal TU.
Il Giudice di primo grado, quindi, non avrebbe dovuto liquidare il danno per “vizi acustici non eliminabili”, dal momento che tali vizi erano stati definitivamente eliminati tramite i predetti interventi. Stante ciò, gli appellanti incidentali chiedono che la sentenza impugnata
«venga riformata nel senso di escludere il risarcimento del danno da deprezzamento dell'immobile in dipendenza dei vizi ritenuti non eliminabili, o in subordine, di escluderlo, relativamente all'int. 2, non essendo stata raggiunta alcuna prova della sussistenza del vizio lamentato» (pag. 24 della comparsa di risposta). Quanto all'esclusione di ogni risarcimento in relazione ai difetti acustici dell'interno 3, viene in particolare dedotto che le conclusioni della TU svolta in sede di ATP si basano su rilevazioni effettuate esclusivamente presso l'interno 2.
Con il medesimo motivo di gravame, gli appellanti incidentali censurano la sentenza impugnata laddove le somme riconosciute agli attori sono state calcolate tenendo conto della rivalutazione e degli interessi ex art. 1284 c.c.. I venditori sostengono che il Tribunale sia incorso in un vizio di ultra petizione, atteso che «gli attori si limitavano a chiedere, in atto di citazione, la condanna dei convenuti al pagamento della “somma di Euro
253.362,00 o meglio vista somma anche maggiore, risultanda in corso di causa, per le causali di cui in premesse, oltre interessi nella misura di legge dal dì del dovuto al saldo effettivo;
domanda poi riformulata in sede di precisazione delle conclusioni come segue:
“(…) la somma di €uro 269.670,00 per le causali in atti oltre interessi nella misura di legge dal dì del dovuto al saldo effettivo”». I venditori, pertanto, chiedono la riforma della sentenza appellata «perché affetta da vizio di ultra petizione, nel senso di escludere ogni somma a titolo di rivalutazione e interessi ex art. 1284 c.c. in quanto mai domandata da parte attrice» (pag. 25 della comparsa di risposta).
LA CORTE OSSERVA.
I) Con riguardo ai lavori asseritamente risolutivi, si legge nella sentenza impugnata (pagg.
21 – 22): «In corso di causa parte convenuta ha depositato dichiarazione di assenso dei proprietari degli appartamenti soprastanti all'esecuzione di lavori volti al miglioramento acustico, meglio indicati nelle dichiarazioni stesse (cfr. dichiarazioni allegate alle note di deposito in data 8.5.2023 e 10.5.2023).
Parte attrice, con nota di deposito del 17.7.2023, ha segnalato che l Controparte_5 aveva intrapreso lavorazioni e opere sull'estradosso del solaio degli appartamenti
17 sovrastanti gli appartamenti dei coniugi da essi mai autorizzate “con Controparte_7 conseguente illecita modificazione dei luoghi per cui è causa da parte dei convenuti, che sono stati subito diffidati dagli attori a porre fine alle lavorazioni in questione”.
Parte convenuta, con nota 3.10.2023, ha dichiarato che si trattava di “opere eseguite dall'Impresa all'interno delle unità immobiliari int. 5 e int. 6 a seguito incarico ricevuto dai proprietari delle stesse unità, rispettivamente, Signori , come Persona_5 da allegata comunicazione pec già trasmessa in data 11.07.2023 al Comune di Chiavari, alla Polizia Municipale e al Difensore Civico (Organi tutti in precedenza interessati dai legali di parte ).” Precisava che “le lavorazioni effettuate non necessitano Parte_2 CP_9 per loro natura di previa notifica e/o segnalazione e/o presentazione di pratica o documentazione alcuna agli Enti competenti. Trattandosi di lavorazioni eseguite esclusivamente all'interno delle unità immobiliari di proprietà di terzi soggetti estranei al presente giudizio e a seguito incarico ricevuto dagli stessi, essendo peraltro da tempo terminati gli accertamenti peritali, non è dato comprendere la doglianza di parte attrice”
Nulla ha specificato in ordine all'impatto acustico degli stessi.
Solo in comparsa conclusionale, parte convenuta ha allegato che detti interventi sarebbero stati risolutivi delle problematiche acustiche riscontrate.
L'allegazione è tardiva e non provata non essendo supportata da alcuna misurazione.
Peraltro, la descrizione dei lavori eseguiti che si ricava dalla comunicazione al Comune di
Chiavari, alla Polizia Municipale e al Difensore Civico non pare neppure coincidere con i lavori volti al miglioramento acustico, descritti nelle dichiarazioni di assenso dei proprietari degli appartamenti soprastanti.
Nella predetta descrizione i lavori eseguiti sono così descritti:
“In data 28 giugno 2023, a seguito accordi intercorsi con i Sigg. e Per_5 Per_5
(rispettivamente proprietari delle unità immobiliari contraddistinte dagli interni 5 e 6 di Viale
Devoto civico n. 110) e a seguito confronto tecnico con l'NG. , progettista Persona_6 acustico dell'intera costruzione, e del Prof. NG. CTP di parte Persona_7 [...]
si è proceduto alla esecuzione delle opere sotto descritte. Le nostre Controparte_1 maestranze, previa protezione adeguata di tutte le pavimentazioni e serramenti interni, hanno eseguito il distacco dello zoccolino battiscopa perimetrale alle zone soggiorno, angolo cottura e disimpegno, mettendo in evidenza il materassino acustico posato all'origine dei lavori e asportando sbavature di collante e stucco al fine di evitare connessione tra pavimento e parete. Successivamente all'accurata pulizia del perimetro, si
è riposato un nuovo zoccolino battiscopa Casalgrande Padana serie , di CP_10
18 identiche caratteristiche al precedente, avendo cura di stuccare l'appoggio dello stesso alla pavimentazione con stucco siliconico a spessore per evitare trasmissioni sonore. Lo stesso tipo di intervento è stato eseguito ai rivestimenti dell'angolo cottura e servizio igienico mediante pulizia manuale con asporto della stuccatura di appoggio al pavimento con accurata aspirazione e nuova stuccatura siliconica a creare barriera. Con riferimento alla restante parte della superficie appartamento Sig. int. 6 ed all'intero Per_5 appartamento di proprietà Sig. nt. 5, interamente realizzati con pavimentazione in Per_5 legno, a seguito dell'asporto dello zoccolino battiscopa, sempre in legno, si è potuto constatare la presenza del materassino acustico perimetrale in perfette condizioni senza alcun tipo di connessione tra parete e pavimento. L'esecuzione delle verifiche e degli interventi di cui sopra ha potuto evidenziare la esecuzione a perfetta regola d'arte delle opere eseguite dall'Impresa conformemente a progetto e il pieno rispetto della normativa vigente. Le predette opere sono state terminate in data 30 giugno 2023 con le pulizie finali e opere di tinteggiatura.”
Mentre i lavori di miglioramento acustico indicati nelle dichiarazioni di autorizzazione dei proprietari soprastanti sono i seguenti: “lavori atti a mitigare e migliorare l'acustica nei confronti dell'appartamento sottostante e consistenti nella disconnessione del pavimento alle pareti perimetrali in corrispondenza dello zoccolino battiscopa raccordando la fascia acustica esistente a livello del pavimento. Questo comporterà l'asportazione dello zoccolino battiscopa, la pulizia perimetrale asportando le eventuali sbavature e/o aderenze, l'inserimento a raccordo della fascia di stuccatura acustica Fonostop della ditta a costipazione e successivamente la posa di nuovo zoccolino battiscopa identico al CP_11 pre-esistente”.
Di tali lavori non si terrà conto, pertanto, ai fini della liquidazione del danno».
II) Appare evidente che non viene censurata la motivazione della sentenza impugnata nella parte in cui viene rilevato che nella nota 3.10.2023 parte convenuta (gli attuali appellanti incidentali) «Nulla ha specificato in ordine all'impatto acustico degli stessi».
Pertanto, la censura svolta dagli appellanti incidentali non è idonea inficiare la valutazione del Tribunale, secondo cui «Solo in comparsa conclusionale, parte convenuta ha allegato che detti interventi sarebbero stati risolutivi delle problematiche acustiche riscontrate»
(pag. 22). In mancanza di tempestiva allegazione, di tali lavori asseritamente risolutivi non può essere tenuto conto.
III) Contrariamente a ciò che sostengono gli appellanti incidentali, che fanno riferimento alle risultanze della TU svolta in sede di ATP, la sentenza impugnata si basa sulle
19 risultanze della TU svolta nel corso del giudizio di primo grado, che ha accertato la sussistenza dei vizi acustici con riferimento entrambi gli appartamenti: «Per quanto Per_ riguarda l'aspetto acustico, il TU NG. – a pag. 60 e 61 della relazione depositata in data 14.8.2021 - ha accertato il supero dei valori a capitolato (coincidenti con quelli di cui al DPCM del 5/12/1997, emesso ai sensi della legge 26.10.1995 n. 447) nei seguenti termini: … Il TU ha ritenuto necessario – anche se non sufficiente - per il rispetto dei parametri indicati nel capitolato, la sostituzione dei serramenti delle unità immobiliari degli interni 2 e 3. Ed ha stimato una svalutazione del 3% sul prezzo di acquisto per ciascuno degli immobili, in considerazione dei vizi acustici non eliminabili».
IV) Con riguardo al vizio di ultrapetizione, è chiaro che le somme riconosciute agli attori sono state calcolate tenendo conto della rivalutazione e degli interessi ex art. 1284 c.c. in quanto si tratta di risarcimento danni da responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c.
(La previsione dell'art. 1669 c.c. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 c.c., fermo restando che - trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale - ove non ricorrano in concreto le condizioni per la sua applicazione (come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera), può farsi luogo all'applicazione dell'art. 2043 c.c., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall'art. 1669 c.c., atteso che spetta a chi agisce in giudizio l'onere di provare tutti gli elementi richiesti dall'art. 2043 c.c., compresa la colpa del costruttore. (Cass. Sez.
2, 26/09/2023, n. 27385, Rv. 669153 – 01). Per l'affermazione che “la rivalutazione monetaria di un debito di valore è eseguibile anche d'ufficio” … in quanto con la relativa domanda “il creditore tende a conseguire, attraverso una "aestimatio" che tenga conto dell'effettivo valore della moneta, lo stesso "petitum" originario” v. Cass. Sez. 1,
10/03/2021, n. 6711, Rv. 660829 – 01.
V) Il motivo è, pertanto, infondato.
2) SECONDO MOTIVO DI APPELLO INCIDENTALE – Gli appellati incidentali impugnano il settimo capo della sentenza, intitolato “Spese di lite”, nella parte in cui le spese della
TU svolta in sede di ATP sono state poste a carico di entrambe le parti in misura eguale.
I venditori sostengono che le predette spese debbano essere sostenute integralmente dagli acquirenti, poiché la relazione depositata nel procedimento di accertamento tecnico preventivo «è stata completamente rinnovata nel giudizio di merito, sia per quanto
20 riguarda l'aspetto termico che per quanto riguarda l'aspetto acustico e poi radicalmente confutata e smentita dai consulenti nominati dal Giudice dott.ssa , perché del Per_8 tutto errata nei suoi presupposti e nelle relative conclusioni» (pag. 26 della comparsa di risposta).
Gli appellanti incidentali, sempre con riferimento alle statuizioni in punto spese, censurano inoltre la sentenza di primo grado laddove viene affermato che «Considerata la non opposizione di parte attrice all'accoglimento della domanda riconvenzionale e la mancanza di richieste avanzate ante causam da parte convenuta in ordine ai danni oggetto di domanda riconvenzionale, le spese di lite vanno regolate tenendo conto della sola soccombenza di parte convenuta rispetto alla domanda attorea. A ciò non osta – secondo l'insegnamento della Suprema Corte (Cass. S.U. 31.10.2022, n. 32061) –
l'accoglimento della domanda attorea in misura sensibilmente inferiore a quanto richiesto»
(pag. 25 della sentenza appellata). Ad avviso dei venditori, il Tribunale avrebbe ignorato che: i) parte attrice aveva aderito alla domanda riconvenzionale «solo e per la prima volta in sede di memoria ex art. 183 u.c. n. 3 c.p.c. (quindi dopo l'avvenuta formulazione, da parte nostra, di tutte le istanze istruttorie a supporto della stessa) e non già nella prima udienza successiva al deposito della nostra comparsa di costituzione e risposta contenente la domanda riconvenzionale»; ii) «parte convenuta, prima della instaurazione della presente vertenza, fu addirittura costretta ad inviare agli attori formale diffida ad adempiere atteso il rilevante ritardo nella conclusione dei contratti definitivi di compravendita, il che cagionava evidente e grave danno alla Immobiliare convenuta, come da domanda di risarcimento sin da allora formulata»; iii) solo parte convenuta aveva aderito alla proposta conciliativa formulata ex art. 185-bis c.p.c., con la conseguenza che,
«avendo solo i convenuti dichiarato di aderire alla suddetta proposta conciliativa che avrebbe portato alla definizione della causa nel lontano 2022, evitando non solo la fase decisoria, ma i numerosi supplementi di accertamento tecnico espletati nel corso del giudizio (che hanno evidentemente condotto il Giudice ad applicare lo scaglione massimo per la fase istruttoria), tutte le spese riferite alla fase decisoria e le spese relative ai supplementi di TU dovranno essere posti a carico di parte attrice» (pag. 27 della comparsa di risposta).
LA CORTE OSSERVA.
I) In merito alle spese di TU svolta in sede di ATP si legge nella sentenza impugnata:
«Le spese della TU svolta in sede di ATP, sono poste in via definitiva a carico di entrambe le parti in misura uguale, considerato che gli accertamenti relativi alla parte
21 termica sono stati basati sul rilievo dei consumi effettivi risultati irrilevanti ai fini di causa»
(pag. 26). Le risultanze della TU svolta in sede di ATP sono state in parte confermate
(per la parte acustica) in esito al giudizio di primo grado e pertanto giustamente le relative spese sono state poste a carico di entrambe le parti.
II) L'adesione di parte attrice alla riconvenzionale è stato giustamente valutata e a nulla rileva che l'adesione sia stato espressa nella terza memoria ex art.. 183 c.p.c., perché comunque è stato evitato in tal modo un inutile dispendio di attività processuale. A nulla rileva la condotta ante causam al ritardo nella stipula degli atti di compravendita, posta a fondamento della domanda riconvenzionale, della quale si è già detto.
III) Quanto alla mancata adesione alla proposta conciliativa, alla fine del giudizio è stato riconosciuto un importo ben superiore a quello proposto dal Giudice (a fronte della proposta conciliativa del Giudice di prime cure pari ad Euro 58.000,00 omnia e dunque comprensiva di capitale, rivalutazione, interessi e spese;
- la sentenza di prime cure ha riconosciuto agli attori €uro 43.749,91 in linea capitale , oltre rivalutazione , interessi ed una parte delle spese di causa)
, RITENUTANE L'INFONDATEZZA, SIA L'APPELLO PRINCIPALE CP_12
CHE L'APPELLO INCIDENTALE DEVONO ESSERE RIGETTATI.
Ai sensi dell'art. 92 c.p.c., stante la reciproca soccombenza, devono pertanto essere integralmente compensate tra le parti le spese del presente grado di giudizio.

P. Q. M.

La Corte di Appello
Ogni diversa o contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e reietta, definitivamente pronunciando,
1) rigetta l'appello principale proposto da e , Parte_1 Parte_2 avverso la sentenza impugnata pronunciata inter partes in data 15/01/2024 dal Tribunale di Genova, in composizione monocratica;
rigetta l'appello incidentale proposto da
e Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 confermando integralmente la sentenza appellata.
2) Compensa integralmente tra le parti le spese del presente grado
22 3) Ai fini di cui all'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della l. n. 228 del 2012 si dà atto dell'infondatezza dell'impugnazione principale e di quella incidentale.
Genova, 23/09/2025.
Il Consigliere estensore
Dott. Riccardo Baudinelli
Il Presidente
Dott. Rosella Silvestri
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