1
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022

CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
IV SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte, in persona dei sottoscritti Magistrati: dott. Giuseppe De Tullio Presidente;
dott. Massimo Sensale Consigliere;
dott. Michele Caccese Consigliere relatore;
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nei giudizi riuniti iscritti ai numeri di R.G. 4221/2019 e 2339/2022, aventi ad oggetto appelli avverso le sentenze del Tribunale di Napoli n. 8381/2019 pubblicata in data 23/9/2019 e n. 3445/2022 pubblicata in data 6/4/2022, vertenti
TRA
(R.G. n. 4221/2019)
(C.F. ), in proprio e quale Parte_1 C.F._1
erede di , deceduto nel corso del giudizio in data 27/11/2021, Persona_1
difesa dall'avv. Eugenio Memola (C.F. C.F._2
APPELLANTE-APPELLATA INCIDENTALE
E
(C.F. ), NT C.F._3
(C.F. Controparte_2
), (C.F. C.F._4 Controparte_3
), difesi dall'avv. Sergio Pizzolla (C.F. C.F._5
) C.F._6
APPELLATI-APPELLANTI INCIDENTALI
E
TRA
(R.G. n. 2339/2022)

2
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
(C.F. ), NT C.F._3
(C.F. Controparte_2
), (C.F. C.F._4 Controparte_3
), difesi dall'avv. Sergio Pizzolla (C.F. CodiceFiscale_7
) C.F._6
APPELLANTI-APPELLATI INCIDENTALI
E
(C.F. ), quale erede di Parte_1 C.F._1 Per_1
, deceduto nel corso del giudizio in data 27/11/2021, difesa dall'avv.
[...]
Eugenio Memola (C.F. C.F._2
APPELLATA-APPELLANTE INCIDENTALE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note per la trattazione scritta dell'udienza del
22/10/2024, disposta ai sensi degli artt. 127, comma 3°, e 127 ter c.p.c., introdotti dal D. lgs. n. 149/2022.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
, con contratto in data 4/7/1985, concedeva in Parte_2
locazione, ad uso commerciale, un locale terraneo in Barra, Corso Buozzi n. 305, alla società “La Boutique del Mobile di Cantù S.n.c. di RO ON e C.”, per il canone mensile di £ 450.000.
Nel corso del rapporto la società conduttrice mutava denominazione, assumendo quella di “La Boutique del Mobile di Cantù S.n.c. , di cui la Controparte_4
era legale rappresentante e era socio;
Parte_1 Persona_1
Deceduto il locatore, gli subentravano nel rapporto i figli NT
ed , nonché la
[...] Controparte_2 Controparte_3
coniuge poi a sua volta deceduta. Persona_2
in proprio e per conto dei fratelli e – NT CP_2 CP_3 tutti comproprietari dell'immobile locato – con contratto in data 21/2/1995 prometteva in vendita a , che a sua volta si obbligava ad Persona_1
acquistare, il predetto locale terraneo.
In tale preliminare veniva pattuito il prezzo di acquisto pari a £ 180.000.000, di cui € 30.000.000 versati ai promittenti venditori in sede di sottoscrizione della 3
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
promessa di vendita, con la previsione che il saldo sarebbe stato corrisposto in sede di trasferimento definitivo della proprietà immobiliare, per la cui stipula si stabiliva il termine presumibile del 30/11/1995, ed in ogni caso non oltre il
30/12/1995.
Il promissario acquirente veniva immesso nella detenzione del bene anticipatamente.
Nel preliminare si stabiliva poi che, in caso di mancata conclusione della vendita, la somma versata a titolo di acconto (£ 30.000.000), sarebbe stata restituita, senza interessi, “riprendendo a versarsi il canone di locazione”.
Con scrittura integrativa del preliminare, in pari data, veniva così previsto: “in deroga al contratto preliminare … si stabilisce che la data per la sottoscrizione del contratto definitivo avverrà entro i novanta giorni successivi alla messa in libertà del sign. , socio del sig. ”. CP_5 Persona_1
Con riferimento al suindicato preliminare, veniva instaurato (prima della presente controversia) un giudizio fra le parti, definito con sentenza passata in giudicato della Corte di Appello di Napoli n. 8/2009 pubblicata in data 9/1/2009, con la quale veniva confermata la sentenza del Tribunale di Napoli n. 445/2005 pubblicata in data 17/1/2005.
Al fine di una migliore comprensione delle controversie che hanno dato luogo al presente contenzioso, si rende necessario richiamare taluni profili del suindicato giudizio.
I comproprietari del terraneo concesso in locazione alla citata società, oggetto della promessa di vendita al , agivano in giudizio, nei confronti sia di Per_1 quest'ultimo che della conduttrice, chiedendo:
1) pronunciarsi sentenza ex art. 2932 c.c., produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso in forza del preliminare del 21/2/1995, con trasferimento della proprietà del locale al o alla società, il tutto condizionatamente al Per_1 pagamento, da parte dell'uno o dell'altra, del residuo prezzo di £ 150.000.000;
2) in subordine, fissarsi il termine al o alla società, ex art. 1183 c.c., per Per_1
l'adempimento delle obbligazioni assunte con il preliminare;

3) in via ancor più gradata, dichiararsi risolto il preliminare per inadempimento del o della società, con conseguente condanna al rilascio dell'immobile; Per_1
4) in via ulteriormente subordinata, annullarsi il preliminare perché viziato da errore essenziale;
4
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
5) per ciascuna delle suindicate ipotesi subordinate, condannarsi chi di ragione al risarcimento dei danni, da quantificarsi in una somma non inferiore a £
30.000.000, oltre all'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento dell'immobile.
I convenuti chiedevano rigettarsi ogni domanda.
Per quanto di interesse, con il suindicato giudicato venivano rigettate tutte le domande ed affermato quanto segue:
a) innanzitutto, il promissario acquirente era in proprio e non Persona_1
quale legale rappresentante della società;
b) la deroga contenuta nella scrittura integrativa al preliminare consisteva nell'apposizione di una condizione sospensiva, consistente nell'evento della scarcerazione di;
CP_5
c) non era fondata la richiesta di fissazione di un termine, essendo il contratto sospensivamente condizionato al descritto evento – pacificamente non verificatosi
– della scarcerazione del CP_5
d) era altresì infondata, per la medesima ragione, la richiesta attorea di pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c., dovendosi escludere l'esigibilità dell'obbligo del promissario acquirente di stipulare il definitivo, nonché la domanda subordinata di annullamento del contratto preliminare per errore e la pretesa di risarcimento danni.
Il giudizio di primo grado instaurato dinanzi al Tribunale di Napoli ed iscritto al numero di R.G. 13591/2017.
Tutto ciò premesso, i locatori promittenti venditori, con atto d'intimazione di sfratto per morosità in data 2/2/2017, agivano in giudizio, nei confronti del e della , deducendo quanto segue: Per_1 T_
- la società conduttrice, rimasta nella detenzione del terraneo oggetto di locazione, aveva omesso il pagamento del canone, con la conseguenza che la stessa, imputati
€ 15.493,71 (£ 30.000.000) versati a titolo di acconto sul prezzo al momento del preliminare, aveva maturato una morosità pari ad € 45.782,80 (€ 232,40 mensili X
197 mesi da ottobre 2000 a gennaio 2017).
Pertanto, intimavano sfratto per morosità al ed alla , nella qualità Per_1 T_
di ex soci della società conduttrice “La Boutique dei Mobili di Cantù di NO
OF e C.”, la quale era stata cancellata dal registro delle imprese. 5
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
Costituitisi in giudizio, gli intimati chiedevano rigettarsi ogni domanda, deducendo:
a) che era infondato l'assunto attoreo secondo cui il contratto preliminare sarebbe divenuto definitivamente inefficace in base al giudicato sopra richiamato, essendo incontrovertibile, al contrario, che lo stesso era ancora in essere, pur se sottoposto a condizione sospensiva non ancora verificatasi, sicché nessun inadempimento del contratto locatizio era configurabile;

b) che il possesso del locale, tuttora in capo al , aveva privato gli Persona_1
attori della disponibilità attuale dello stesso, sicché essi non erano legittimati ad azionare lo sfratto per morosità;
c) quanto al prospettato subentro di essi soci nel rapporto locatizio, che i soci di una società cancellata subentravano nei limiti dell'eventuale attivo di bilancio finale di liquidazione;

d) che le somme eventualmente dovute e non prescritte, relative ai cinque anni precedenti la notifica dell'atto introduttivo, erano pari ad € 13.944,00 (mesi 60 X
232,40), quindi inferiori all'acconto versato in sede di preliminare (€ 15.494,00);
e) che esso era intenzionato, comunque, ad acquistare la proprietà Per_1 dell'immobile, per cui invitava gli attori a prendere posizione sul punto, preannunziando, in mancanza, la proposizione di una riconvenzionale ex art. 2932
c.c.
Disattesa la richiesta di ordinanza di rilascio, nelle memorie integrative le parti insistevano nelle proprie richieste ed i convenuti non formulavano alcuna riconvenzionale, limitandosi a resistere all'azione.
Con sentenza n. 8381/2019, pubblicata in data 23/9/2019, il Tribunale di Napoli così provvedeva:
“a) dichiara definitivamente risolto per fatto e colpa dei convenuti il contratto di locazione …;
b) dichiara inammissibile la domanda di rilascio proposta nei confronti di
; Persona_1
c) ordina a il rilascio del predetto immobile, fissando per Parte_1
l'esecuzione la data del 1/11/2019;
d) rigetta la domanda di risarcimento danni,
e) condanna i convenuti in solido al pagamento della somma di euro 4.800,00 …;
f) compensa le spese di giudizio”. 6
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
A sostegno della decisione il Tribunale poneva le seguenti ragioni giuridiche:
- stipulato il contratto preliminare avente ad oggetto l'immobile locato, il rapporto di locazione era continuato tra i locatori e la società, poi mutata nella denominazione sociale e, quindi, estintasi per effetto della sua cancellazione, “con subentro dei soci i quali sono rimasti nella detenzione dell'immobile”;
- correttamente gli attori avevano evocato in lite gli ex soci e Parte_1
, in quanto la società conduttrice era già estinta al momento Persona_1 dell'instaurazione della lite e gli stessi erano subentrati nel rapporto locatizio;

- se, da un lato, al momento dell'instaurazione della lite non vi era alcuna morosità, stante la descritta pattuizione contenuta nella scrittura integrativa del contratto preliminare, dall'altro, a partire dal 18/12/2017, data di instaurazione del secondo giudizio (quello sfociato nella sentenza appellata nel giudizio poi riunito al presente: su cui v. infra) nel quale il chiedeva la risoluzione del Per_1
preliminare per inadempimento dei promittenti venditori, così manifestando di non avere più interesse al definitivo, si era avuta la reviviscenza del rapporto locatizio, con conseguente obbligo dei convenuti di versamento del canone;

- quindi, il contratto di locazione andava risolto per grave inadempimento dei convenuti, i quali erano morosi, in ragione di € 4.800,00, per mancato pagamento dei canoni a far data dal gennaio 2018, con condanna degli stessi, con vincolo di solidarietà, al pagamento della somma di € 4.800,00;
- nessuna condanna al rilascio dell'immobile poteva adottarsi nei confronti del
, il quale deteneva legittimamente l'immobile in base ad altro titolo non Per_1
ancora caducato;

- tale condanna al rilascio, invece, andava pronunciata nei confronti della , T_ quale conduttrice dell'immobile.
Con ricorso depositato in data 2/10/2019, e Persona_1 Parte_1
proponevano appello avverso la suindicata decisione, deducendo, quali motivi di impugnazione:
A- che il primo Giudice non aveva considerato che, come dedotto in comparsa di costituzione, il aveva eccepito in compensazione il controcredito di € Per_1
15.493,71 (acconto versato al momento del preliminare), sicché, atteso che il credito per canoni accertato in sentenza era nettamente inferiore al predetto controcredito, nulla era dovuto agli attori;
7
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
B- che il primo Giudice aveva errato nell'affermare che il contratto preliminare fosse divenuto inefficace a far data dal 18/12/2017, sul presupposto che sarebbe stato assodato il mancato perfezionamento della vendita “per avere entrambe le parti in separato giudizio proposto domanda di risoluzione” dello stesso;
che, infatti, quanto asserito dal Tribunale costituiva affermazione non suffragata da alcuna prova, visto che le domande ben avrebbero potuto essere rigettate;
che, ancora, il primo Giudice non aveva considerato che, in conseguenza dell'inefficacia del preliminare, vi era a carico dei promittenti venditori l'obbligo di restituire la somma di € 15.493,71 corrisposta a titolo di acconto sul prezzo;

- che, anche a voler concordare con la pronuncia di primo grado circa l'inefficacia del preliminare, la stessa poteva avere effetto solo ex nunc, a partire dal passaggio in giudicato della stessa;

C- che il Tribunale aveva errato nel condannare essa al rilascio T_ dell'immobile, perché lo stesso – come confermato dal rigetto della domanda di rilascio avanzata nei confronti del – era nel legittimo “possesso” Persona_1 di quest'ultimo, essendovi stata un'interversio;
D- che il Tribunale non si era pronunciato sull'eccezione di prescrizione tempestivamente formulata in primo grado.
Veniva così introdotto il giudizio di appello iscritto al numero di R.G. 4221/2019.
Costituitisi in giudizio, gli eccepivano l'inammissibilità NT dell'appello, sia perché redatto in violazione dei criteri formali richiesti dall'art. 342 c.p.c., sia perché privo di ogni ragionevole probabilità di essere accolto, ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c., chiedendo in ogni caso che lo stesso fosse rigettato nel merito, in ragione della sua dedotta infondatezza.
Proponevano, inoltre, appello incidentale, deducendo, quali motivi d'impugnazione:
1) che il primo Giudice aveva errato nell'affermare che il contratto preliminare di compravendita fosse stato stipulato da non solo in proprio ma Persona_1
anche quale legale rappresentante della società conduttrice, e ciò in quanto:
a- tale affermazione era in contrasto con il giudicato innanzi richiamato, secondo il quale il era intervenuto nel contratto solo ed esclusivamente in proprio;
Per_1
b) al momento della conclusione del preliminare, il , come risultante dalla Per_1
visura camerale, non era più legale rappresentante della società. 8
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
2) Inoltre, il Tribunale aveva male interpretato la clausola della scrittura integrativa sulla sospensione dell'obbligo di pagamento del canone, in quanto:
a- innanzitutto la clausola in questione, interpretata come determinativa di una sospensione dell'obbligazione di pagamento del canone, non poteva non ritenersi ricollegata alla pattuizione di stipula dell'atto pubblico di trasferimento entro la data del 30/12/1995, non essendo ipotizzabile la pattuizione di una condizione potestativa senza determinazione di termine con obbligo di restituzione dell'anticipo per l'ipotesi di mancata stipula del contratto di trasferimento e, contemporaneamente, anche la perdita del diritto ai canoni di locazione, attuandosi così la protrazione di una detenzione per effetto di un rapporto locativo che, riconosciutosi per esistente, e perdurante, non poteva di certo intendersi senza pagamento di corrispettivo;

b- peraltro, interpretatasi la clausola in questione come meramente sospensiva dell'obbligazione di pagamento del canone “fino alla definizione della vicenda traslativa”, non poteva poi tale interpretazione essere mutata, nelle sue conseguenze applicative, in “estintiva” dell'obbligazione, ritenendosi così la società locataria, prima, ed i suoi successori, poi, esentati dal pagamento del canone di locazione per tutto il periodo antecedente alla proposizione della domanda di risoluzione del preliminare di vendita (citazione del 4/1/2018 e non del 19/12/2017, data corrispondente a quella della notificazione dell'intimazione di sfratto per morosità);
c- la mancata apposizione del termine di avveramento della condizione – avveramento che, dopo il decorso di 25 anni dalla stipula del preliminare, ancora non si sarebbe verificato secondo quanto strategicamente prospettato dagli odierni appellanti - rappresentava un elemento costitutivo delle contrapposte pretese, determinativo dell'inefficacia del contratto preliminare stipulato con il solo in proprio, rilevabile anche di ufficio, rimanendo quindi Persona_1
sufficiente una mera sua deduzione, praticabile anche in appello, non trovando quindi preclusione ostativa nel divieto ex 345 c.p.c.;
d- non era convincente neppure la decisione del Tribunale laddove, dopo aver ritenuto conclamato l'inadempimento e pronunciato sentenza costitutiva di risoluzione del contratto di locazione, era pervenuto alla conclusione di limitare la condanna al rilascio dell'immobile nei soli confronti della , omettendo T_
ogni analoga pronuncia nei confronti del;
Per_1 9
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
3) che il primo Giudice aveva, inoltre, errato nel rigettare la domanda di risarcimento dei danni, avendo essi esponenti richiesto detto risarcimento dei maggiori danni conseguenti al ritardo nella restituzione dell'immobile, “in misura da liquidarsi con separato giudizio” (capo 4 delle conclusioni della memoria integrativa del 16/10/2017 pag. 7).
Pertanto, gli così concludevano: NT
1) accertare e dichiarare - anche in conseguenza della dedotta inefficacia del preliminare di compravendita del 21/2/1995 e della correlativa clausola condizionale priva di termine - che l'inadempimento perpetratosi nel pagamento dei canoni locativi si era protratto (come dedotto nell'intimazione di sfratto per morosità notificata il 27-28/1/2017) dal mese di febbraio 1995 fino al gennaio
2017 in ragione di € 45.782,80 (€ 232,40 x 197 mesi, ed al netto di € 15.493,71 rappresentante il credito di restituzione estintosi, per concorrenti quantità, per effetto di compensazione legale eccepita da essi locatori) e per il periodo successivo all'intimazione di sfratto fino alla restituzione dell'immobile ancora occupato dai successori della originaria società locataria, il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze, confermandosi la risoluzione del contratto per inadempimento, di diritto ovvero ai sensi dell'art. 1453 e segg. c.c., come richiesto in via principale o subordinata sia nell'atto di intimazione di sfratto del 27-28/1/2017 che nella memoria integrativa del 16/10/2017;
2) condannare - per effetto di una delle pronunce di risoluzione del contratto - entrambi i successori della estinta società locataria, al rilascio dell'immobile oggetto del pregresso rapporto locativo, costituito dal locale terraneo in Napoli-
Barra, al Corso Buozzi n. 305, con conferma della data, ex art. 56 legge 391/78, già indicata nella sentenza di primo grado;

3) dichiarare e , in proprio e quali successori della Persona_1 Parte_1
estinta società locataria, responsabili dei maggiori danni procurati ai locatori per effetto degli inadempimenti perpetrati anche con il mancato rilascio dell'immobile, pronunciando nei loro confronti condanna generica, ex art. 278
c.p.c., al risarcimento, da liquidarsi in separato giudizio.
Con comparsa depositata in data 12/7/2021, la si costituiva anche quale T_
erede di , deceduto in data 27/11/2020. Persona_1
Il Giudizio di primo grado dinanzi al Tribunale di Napoli, iscritto al numero di R.G. 3445/2022. 10
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
Con atto di citazione inoltrato per la notificazione in data 4/1/2018, Per_1
agiva in giudizio, nei confronti di
[...] NT [...]
ed , deducendo: Controparte_2 Controparte_3
- che nella comparsa di costituzione relativa al giudizio di sfratto per morosità, esso esponente aveva invitato le controparti a dare esecuzione al contratto preliminare di compravendita, ma senza avere alcun positivo riscontro;

- che, nelle more, nell'immobile oggetto del preliminare si erano verificati notevoli dissesti statici, con conseguenti lesioni sui pilastri portanti;

- che, in presenza di tale situazione, con raccomandata 27/7/2017, rilevato il sostanziale diniego in ordine alla stipula del definitivo e tenuto conto dei sopravvenuti problemi alla statica dell'immobile, comunicava alle controparti di essere disponibile ad una definizione bonaria dell'annosa vicenda, mediante risoluzione consensuale del contratto preliminare, ma anche tale iniziativa non sortiva alcun effetto;

- che, all'esito di visure eseguite, aveva appreso dell'esistenza di formalità pregiudizievoli sull'immobile;
- che le controparti, oltre a non riscontrare in alcun modo la suindicata missiva, nel prosieguo del giudizio insistevano nella richiesta di risoluzione del contratto per morosità nel pagamento dei canoni e di rilascio del bene;

- che il comportamento delle controparti costituiva un grave inadempimento contrattuale, tale da integrare gli estremi della risoluzione del contratto preliminare, con restituzione della somma versata a titolo di acconto (€
15.493,70).
Pertanto, chiedeva pronunciarsi la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori, con condanna degli stessi alla restituzione del suindicato acconto ed al risarcimento dei danni, da quantificarsi nel corso del giudizio, e/o da liquidarsi in separato giudizio.
Costituitisi in giudizio, i signori deducevano: NT
- che se, come risultante dal giudicato di cui alla sentenza della Corte di Appello di Napoli n. 8/2009, l'efficacia del contratto preliminare era subordinata all'evento della scarcerazione di , senza alcuna indicazione del CP_5
termine, non era dubitabile che il trascorrere di un lungo lasso di tempo senza che detto evento si fosse verificato, avrebbe dovuto indurre il giudice, adito ai sensi dell'art. 2932 c.c., a pronunciare sentenza di inefficacia del contratto per mancato 11
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
avveramento della condizione, ove però una tale richiesta fosse stata formulata dai promittenti venditori;

- che una siffatta domanda essi convenuti intendevano avanzare nel presente giudizio;

- che, del resto, l'inattività delle parti protrattasi per 10 anni comportava l'estinzione del diritto per prescrizione;

- che, pertanto, se non si fosse verificata l'inefficacia, vi sarebbe stata l'estinzione del diritto per prescrizione;

- che il contratto preliminare doveva comunque essere risolto per inadempimento del promissario acquirente.
Pertanto, chiedevano:
a) rigettare tutte le domande formulate dall'attore;
b) in accoglimento delle domande riconvenzionali:
- dichiarare l'intervenuta inefficacia del contratto preliminare per il mancato verificarsi dell'evento indicato nella dichiarazione integrativa dello stesso in pari data;

- dichiarare l'intervenuta prescrizione del diritto del promissario acquirente alla conclusione del definitivo
- dichiarare la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente;

- condannarsi lo stesso alla restituzione dell'immobile, nonché al risarcimento dei danni, da liquidarsi secondo il criterio del canone di mercato per immobili aventi le stesse caratteristiche.
Con sentenza n. 3445/2022 pubblicata in data 6/4/2022 il Tribunale di Napoli così provvedeva:
“1) Rigetta le domande di parte attrice inerenti alla risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei convenuti e di risarcimento dei danni;

2) Accoglie la domanda riconvenzionale dei convenuti, dichiarando l'inefficacia definitiva del contratto preliminare di compravendita del 21 febbraio 1995;
3) Accoglie la domanda dell'attrice di restituzione della somma versata in conto prezzo col contratto preliminare e, per l'effetto, condanna i convenuti
[...]
, e alla NT Controparte_2 Controparte_3 restituzione della somma di € 15.493,71 all'attrice ; Parte_1
4) Rigetta tutte le altre domande riconvenzionali dei convenuti;
12
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
5) Dichiara interamente compensate tra le parti le spese di lite”.
Le ragioni giuridiche della decisione vanno così riassunte:
- sulla natura giuridica del preliminare come contratto condizionale ai sensi dell'art. 1353 c.c. non poteva sorgere alcun dubbio, essendo intervenuto il giudicato sul punto (sentenza n. 445/2005 del Tribunale di Napoli, confermata con sentenza n. 8/2009 dalla Corte d'Appello di Napoli);
- l'odierno attore aveva tentato in forma privata di dirimere la controversia in via bonaria, rimanendo tuttavia senza riscontro, sebbene si fosse offerto non solo di saldare immediatamente il prezzo della vendita, ma anche di non attendere l'uscita dal carcere del proprio socio per stipulare il definitivo;

- alla luce di tali premesse, era necessario stabilire se il contratto preliminare del
21 febbraio 1995 si dovesse ritenere risolto per l'inadempimento di una delle parti, ovvero se fosse possibile dichiararlo definitivamente inefficace, per non essere la clausola venuta ad esistenza nonostante il trascorrere di un periodo così lungo;

- ebbene, la giurisprudenza era concorde nel ritenere che “nel contratto a prestazioni corrispettive sottoposto a condizione sospensiva, salvo che la parte abbia violato l'obbligo ex art. 1358 c.c. di comportarsi secondo buona fede per conservare integre le ragioni dell'altra parte, l'eventuale domanda di risoluzione per inadempimento delle obbligazioni rispettivamente assunte dalle parti deve essere rigettata nel caso in cui la condizione non si sia verificata. Si può parlare di inadempimento contrattuale, quando sussista un contratto efficace: il mancato avveramento della condizione impedisce al contratto di produrre i propri effetti con conseguente impossibilità di parlare di inadempimento. (Cass., 19/06/2014,
n. 14006)”;
- pertanto, la domanda proposta dalla , quale unica erede di T_ Per_1
, di risoluzione del contratto per inadempimento dei convenuti, doveva
[...]
essere rigettata;

- quanto alle riconvenzionali, la clausola sospensiva presente nel patto aggiunto al contratto preliminare prevedeva, quale evento dedotto in condizione, l'uscita dal carcere del socio di;
Persona_1
- dopo circa due anni dalla stipula del contratto preliminare i convenuti, in mancanza di notizie sull'avveramento della condizione, proponevano presso altro giudice domanda ex art. 2932 c.c., poi rigettata;
13
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
- ne derivava che, anche in forza del principio di certezza dei traffici giuridici, essendo trascorsi più di 25 anni senza il verificarsi della condizione, sussistevano i presupposti per una declaratoria di inefficacia definitiva del contratto preliminare allora stipulato, in quanto l'evento si sarebbe già dovuto verificare;

- di conseguenza, in accoglimento della domanda della , i promittenti T_
venditori andavano condannati, in favore della stessa, alla restituzione della somma a suo tempo versata da , in conto prezzo, di £ 30.000.000, Persona_1 pari ad € 15.493,71, in quanto in base al suddetto contratto le parti avevano convenuto che: “nel caso la vendita non si perfezionasse la somma versata in conto prezzo verrà restituita alle condizioni da stabilirsi senza computo di interessi e riprenderà a versarsi il canone di locazione”;
- le altre domande delle parti risultavano assorbite nella decisione adottata;

- era infondata l'eccezione di prescrizione del diritto del promissario acquirente di addivenire alla stipula, trattandosi di contratto sospensivamente condizionato;

- per le stesse ragioni erano infondate la domanda di risoluzione, e quella di risarcimento danni;

- infondata era, infine, anche la domanda di restituzione dell'immobile, in quanto la pattuizione contenuta nel contratto preliminare, secondo cui, in caso di mancato perfezionamento della vendita, il conduttore avrebbe dovuto versare nuovamente il canone, comportava la prosecuzione del rapporto contrattuale di locazione.
Gli proponevano appello, avverso tale decisione, deducendo, NT
quali motivi di impugnazione:
1) che il Tribunale aveva errato nel rigettare la domanda attorea sul presupposto che il contratto fosse rimasto inefficace a causa del mancato verificarsi dell'evento della scarcerazione del socio del , in tal modo ritenendo infondate o Per_1
inammissibili tutte le domande risolutorie, anche quella proposta da essi appellanti;
che, in particolare, il primo Giudice non aveva considerato che la richiesta di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, avanzata dal , Per_1 contenesse implicitamente la rinuncia a far valere l'inefficacia, con l'effetto “di trasformare il contratto da <> in <> tale da rendersi ammissibile l'azione di risoluzione”;
2) che il Tribunale aveva errato nel momento in cui, dichiarata, in accoglimento della riconvenzionale, l'inefficacia del preliminare, aveva poi condannato essi 14
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
esponenti alla restituzione, in favore del , e per questi della sua erede Per_1
, dell'acconto di € 15.493,71, in quanto tale domanda restitutoria era Parte_1 stata formulata dall'attore come consequenziale alla richiesta di caducazione del contratto per risoluzione per inadempimento (e non a seguito dell'inefficacia dello stesso), con conseguente nullità della relativa statuizione per violazione dell'art. 112 c.p.c.;
3) che, in modo incomprensibile, il primo Giudice aveva rigettato la domanda riconvenzionale di essi esponenti, volta ad ottenere il rilascio dell'immobile locato;
che, in particolare, il Tribunale aveva motivato tale rigetto sul presupposto che, essendo stato previsto nel preliminare, “in caso di mancato perfezionamento della vendita”, il versamento del canone di locazione e, quindi, la “prosecuzione del relativo contratto”, i promittenti venditori non avessero diritto alla restituzione del bene;
che, tuttavia, il primo Giudice non aveva tenuto conto che la domanda di rilascio, formulata nei confronti del , era ricollegata alla caducazione del contratto Per_1
preliminare in forza del quale era stata disposta la consegna anticipata dell'immobile.
Dopo la notificazione dell'atto di appello, la causa veniva iscritta al numero di
R.G. 2339/2022.
Si costituiva , quale erede del RO, deducendo: Parte_1
- che l'appello dei promittenti venditori era inammissibile, ai sensi dell'art. 342
c.p.c.;
- che il primo motivo era infondato perché il promissario acquirente non aveva mai rinunciato alla pattuita condizione sospensiva, essendosi limitato a dichiarare la sua disponibilità di pagare il prezzo residuo della compravendita, con invito alla stipula del contratto definitivo di trasferimento;

- che con il secondo motivo di doglianza gli appellanti introducevano nuovi profili di inadempimento contrattuale, che in ogni caso erano da escludere in quanto, essendo l'accordo sottoposto a condizione sospensiva, dallo stesso non scaturivano obbligazioni esigibili;

- che, quanto alla doglianza relativa alla statuizione di condanna alla restituzione dell'acconto sul prezzo, la stessa era infondata, posto che l'attore Per_1
, con la prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., aveva espressamente
[...] 15
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022 richiesto, in subordine, per l'ipotesi di declaratoria di inefficacia del contratto, la condanna dei convenuti alla restituzione dell'acconto loro versato al momento della conclusione del preliminare, con dichiarazione di ripristino del contratto di locazione;

- che privo di pregio era, infine, il terzo motivo di appello, in quanto era stato contrattualmente stabilito che, in caso di mancata conclusione del contratto definitivo, i promittenti venditori avrebbero dovuto restituire l'acconto prezzo, con conseguente ripristinato del rapporto di locazione.
Con ordinanza in data 15/10/2022, resa nell'ambito del giudizio di appello R.G. n.
2339/2022, veniva rigettata la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della gravata decisione del Tribunale di Napoli n. 3445/2022.
Con ordinanza pronunciata in data 16/2/2023 veniva disposta la riunione del suindicato giudizio a quello iscritto al numero di R.G. 4221/2019.
Quindi, dichiarata l'interruzione del giudizio a causa del decesso dell'avvocato
, il quale, nella causa iscritta al numero di R.G. 2339/2022, era Controparte_6
l'unico procuratore costituito per i signori , si procedeva alla NT
rituale riassunzione dello stesso.
Infine, la causa veniva riservata per la decisione.
1. Così riassunti i termini della controversia, va in primo luogo osservato che, come precisato con ordinanza in data 16/2/2023, una volta disposta la riunione dei giudizi connessi, di cui l'uno soggetto al rito locatizio ex art. 447-bis c.p.c. e l'altro al rito ordinario, la controversia è stata trattata secondo le norme del giudizio ordinario, ai sensi dell'art. 40, comma 3, c.p.c., il quale stabilisce che in caso di connessione di cause, cumulativamente proposte o successivamente riunite, le stesse devono trattarsi con il rito ordinario, salva l'applicazione del solo rito speciale “quando una di tali cause rientri fra quelle indicate dagli artt. 409 e
442”. Va aggiunto che, secondo l'orientamento espresso dalla Suprema Corte, ove la connessione sia fra una causa di locazione ed una causa regolata dal rito ordinario, debba prevalere tale ultimo, ai sensi del richiamato art. 40, comma 3,
c.p.c., il quale prevede la prevalenza del rito speciale soltanto in ipotesi di connessione con cause di lavoro o previdenziali (cfr. Cass. 7/10/2021, n. 27297;
Cass. 8/11/2019, n. 28827). 16
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
2. Tanto precisato, evidenti ragioni di pregiudizialità impongono la trattazione prioritaria dell'appello proposto dai signori avverso la sentenza NT
del Tribunale di Napoli n. 3445/2022.
3. Deve in via preliminare disattendersi l'eccezione di inammissibilità del gravame proposto dalla , quale erede del , così come sollevata T_ Per_1
dagli . NT
In proposito, quanto alla prospettata violazione dei parametri formali di specificità dei motivi, è sufficiente in proposito richiamare i principi affermati dalla Corte regolatrice a sezioni unite, intervenuta nella materia in questione onde risolvere una questione di massima di particolare importanza. Secondo la Corte “gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla L. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata”. In tale arresto i giudici di legittimità hanno altresì precisato che “l'atto di appello deve contenere una parte volitiva, con cui si indicano le questioni e i punti contestati della sentenza impugnata, e una parte argomentativa, che confuti le ragioni addotte dal primo giudice, senza rivestire particolari forme sacramentali, né contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione” (così Cass. sez. un.
16/11/2017, n. 27199). Trattasi di orientamento confermato in successive decisioni della Corte, la quale ha più di recente ribadito che il nuovo testo dell'art. 342 c.p.c. non richiede la necessità per l'appellante di indicare nell'atto di appello un progetto alternativo di sentenza, ma soltanto una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della decisione impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa volta a confutare le ragioni addotte dal primo giudice, sottolineando nuovamente che il giudizio di appello non è stato trasformato in un giudizio a critica vincolata come il ricorso per cassazione (cfr. Cass. 8/4/2024, n. 9378; Cass. 16/1/2024, n. 1600; 17
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
Cass. 13/12/2023, n. 34969; Cass. 28/7/2023, n. 23100; Cass. 8/6/2023, n. 16218;
Cass. 13/12/2022, n. 36489; Cass. 3/3/2022, n. 7081; Cass. 7/12/2021, n. 40560;
Cass. 12/11/2021, n. 33843). Tutto ciò premesso, deve evidenziarsi che, nella vicenda per cui è causa, l'appello formulato dai signori è NT
certamente idoneo a superare lo scrutinio di ammissibilità nel senso innanzi esposto, avendo gli stessi criticato la decisione di prime cure attraverso una chiara individuazione dei punti di tale decisione contestati ed esposto altresì, in modo compiuto ed esaustivo, le ragioni dei propri rilievi critici, in tal modo affiancando alla parte volitiva anche una parte argomentativa diretta a confutare il percorso logico-giuridico seguito dal Tribunale di Napoli per pervenire alla decisione di parziale accoglimento della domanda attorea.
4. Nel merito, quanto al primo motivo di doglianza, va premesso che con esso gli appellanti veicolano le seguenti argomentazioni critiche:
- il primo Giudice ha errato nel dichiarare l'inefficacia del contratto preliminare di compravendita stipulato fra il ed essi promittenti venditori, piuttosto che Per_1 esaminare nel merito le contrapposte domande di risoluzione dell'accordo ai sensi dell'art. 1453 c.c.;
- infatti, la domanda risolutoria del contratto, avanzata dal promissario acquirente con l'atto introduttivo del giudizio, manifestava la volontà di rinunciare alla condizione sospensiva apposta al preliminare – consistente nella scarcerazione del proprio socio – con la conseguenza di “trasformare il contratto CP_5 da <> in <>, tale da rendersi ammissibile l'azione di risoluzione”;
- pertanto, il Giudice di prime cure avrebbe dovuto esaminare nel merito le domande risolutorie, accogliendo quella avanzata da essi appellanti.
Ebbene, la presunta rinuncia alla condizione sospensiva costituisce un profilo introdotto per la prima volta nel presente giudizio di appello, costituendo il nucleo di un'eccezione nuova il cui esame è precluso dal divieto stabilito dell'art. 345
c.p.c., il quale opera anche in relazione a fatti già esposti in primo grado ma che soltanto nel grado di appello siano stati dedotti con una differente portata, a sostegno di una nuova pretesa, determinando in tal modo lo sviluppo di un nuovo tema d'indagine e di decisione sul quale nel precedente grado non si è svolto il contraddittorio (cfr. Cass. 26/10/2020, n. 23448; Cass. 27/9/2018, n. 23415; Cass.
10/9/2012, n. 15101). 18
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
Del resto, è appena il caso di notare come anche nel giudizio definito con sentenza n. 8/2009 della Corte di Appello di Napoli, passata in giudicato, le domande ex art. 2932 c.c., nonché di risoluzione del preliminare formulate dalla promittente venditrice venivano respinte proprio perché trattavasi NT
di contratto sospensivamente condizionato.
Va poi aggiunto che l'impugnata statuizione di inefficacia del contratto preliminare risulta adottata dal Giudice di primo grado in accoglimento della riconvenzionale formulata proprio dagli odierni appellanti in via principale, i quali non si vede come possano ora dolersi della stessa.
5. Infondato è anche il secondo motivo di gravame, con il quale i promittenti venditori lamentano di essere stati condannati alla restituzione, in favore del
, della somma di € 15.493,71, pari a quanto dallo stesso versato a titolo di Per_1
acconto sul prezzo pattuito per la compravendita non più perfezionatasi, nonostante tale pretesa fosse consequenziale all'accoglimento della domanda di risoluzione, la quale, per quanto innanzi esposto, risulta rigettata dal Tribunale.
Sul punto, deve considerarsi che, secondo il costante insegnamento della Corte regolatrice, quando venga acclarato il venir meno di un titolo contrattuale posto a base di un'attribuzione patrimoniale, l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo, e ciò anche nell'ipotesi in cui la causa di caducazione del titolo sia diversa da quella prospettata dalla parte istante. Il principio giurisprudenziale sul punto è che non viola il principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato il giudice che accolga le richieste restitutorie in conseguenza del rilievo di ufficio della nullità del contratto, anche laddove fosse stata inizialmente proposta domanda di risoluzione, dovendosi escludere che la correlazione operata dalla parte tra la suddetta domanda di ripetizione ed una specifica e differente causa di caducazione del contratto impedisca la condanna alla ripetizione dell'indebito (cfr., ex multis, Cass.
15/12/2022, n. 36783; Cass. 18/5/2021, n. 13504; Cass. 15/1/2018, n. 715). In definitiva, non rileva la ragione per cui il pagamento è divenuto indebito, in quanto l'effetto restitutorio segue al rilievo della mancanza, per qualsiasi ragione, della causa solvendi o adquirendi, sia che essa attenga ad un difetto funzionale della causa del contratto, cui si correli il sopravvenuto venir meno del vincolo negoziale originariamente esistente perché derivante da un contratto valido ed 19
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
efficace, sia che attenga ad un difetto genetico della stessa, cui si correli la mancanza originaria del vincolo contrattuale supposto come esistente, in quanto collegato ad un contratto nullo e, pertanto, inefficace. Infatti, la mancanza di causa solvendi che determina l'effetto restitutorio può essere sia sopravvenuta (es. risoluzione per inadempimento) sia originaria (es. nullità del contratto) e il rilievo di una qualsiasi ragione di tale mancanza, pur diversa da quella originariamente prospettata dalla parte, non determina mutatio libelli con riguardo alla domanda restitutoria, che trova sempre fondamento nel carattere indebito della prestazione effettuata sulla base dell'inesistenza, originaria o sopravvenuta, del titolo (cfr.
Cass. 27/7/2022, n. 23416, in motivazione).
6. Deve, quindi, confermarsi la declaratoria di definitiva inefficacia del contratto preliminare di compravendita, avendo correttamente il primo Giudice accertato che, essendo trascorsi più di 25 anni senza che si sia realizzato l'evento dedotto in condizione – il riacquisto della libertà personale da parte di , CP_5
socio del – lo stesso si sarebbe già dovuto verificare. Trattasi, invero, di Per_1 principio conforme all'orientamento giurisprudenziale secondo il quale, ove le parti abbiano condizionato l'efficacia o la risoluzione di un contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro il quale questo può utilmente avverarsi, può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione sospensiva (o per l'avveramento della condizione risolutiva) senza che ricorra l'esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell'art. 1183 c.c., quando lo stesso giudice ritenga essere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l'evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare, per cui possa ritenersi in concreto superato ogni limite di normale tolleranza (cfr. Cass.
8/10/2013, n. 22888; Cass. 27/1/2003, n. 1149; Cass. 16/12/1991, n. 13519).
7. Hanno invece ragione gli appellanti a recriminare, attraverso il terzo motivo di doglianza, che il Tribunale abbia rigettato la domanda di restituzione dell'immobile sul presupposto che le parti del contratto preliminare avevano pattuito, per l'ipotesi del mancato perfezionamento della vendita, la prosecuzione del rapporto di locazione.
Infatti, essendo pacifico, perché accertato con sentenza passata in cosa giudicata, che il stipulò il preliminare in oggetto in proprio e non quale legale Per_1
rappresentante della società S.n.c. La Boutique del Mobile di Cantù, è evidente 20
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
che il predetto promissario acquirente, una volta venuto meno il titolo contrattuale che lo legittimava al godimento dell'immobile promesso in vendita, fosse tenuto al rilascio dello stesso in favore dei comproprietari promittenti venditori.
E' pertanto erronea la statuizione della sentenza n. 3445/2002 con cui il Tribunale di Napoli ha rigettato la domanda di restituzione dell'immobile sul presupposto che, avendo le parti stabilito, nel contratto preliminare, per l'ipotesi del mancato perfezionamento della vendita, la prosecuzione del contratto locatizio
(“riprendendo a versarsi il canone di locazione”), i promittenti venditori non avessero diritto alla restituzione del bene. Infatti, il aveva, come detto, Per_1
stipulato in proprio il contratto preliminare, con la conseguenza che ogni questione relativa alla locazione dell'immobile promesso in vendita, quale fattore impeditivo al rilascio dello stesso, non riguardava affatto, dal punto di vista giuridico, la posizione del predetto promissario acquirente, il quale non aveva più alcun titolo a detenere il bene, ma solo ed esclusivamente la società conduttrice.
8. Il rigetto dell'appello principale concernente la declaratoria di inefficacia del contratto preliminare comporta l'assorbimento dell'appello incidentale proposto dalla , in quanto condizionato all'accoglimento del predetto motivo di T_
impugnazione principale.
9. Quanto all'appello principale avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n.
8381/2019, proposto dal e dalla , va in primo luogo disattesa Per_1 T_
l'eccezione di inammissibilità dello stesso, come formulata dagli CP_1
rispetto sia alla violazione dei criteri formali di cui all'art. 342 c.p.c.,
[...] che all'insussistenza di ogni ragionevole probabilità di accoglimento del gravame, nella prospettiva di cui all'art. 348-bis c.p.c.
10. Rispetto al primo profilo, valgono le medesime considerazioni esposte in precedenza sub 3, le quali inducono a ritenere che il gravame in oggetto consente di individuare sia una parte volitiva che una parte argomentativa critica volta a confutare la consistenza delle ragioni giuridiche poste dal Giudice di prime cure a fondamento della sua decisione di parziale accoglimento della domanda attorea.
11. Per quel che concerne il secondo profilo d'inammissibilità, va richiamato l'insegnamento della Suprema Corte secondo cui la scelta del giudice d'appello di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata (sia con il rigetto che con l'accoglimento) non può dirsi proceduralmente viziata sul presupposto che si sarebbe dovuta affermare l'inammissibilità per assenza di 21
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
ragionevole probabilità di accoglimento;
ne deriva che, ove il giudice non ritenga di assumere la decisione ai sensi dell'art. 348-ter, comma 1, c.p.c. , la questione di inammissibilità resta assorbita dalla sentenza che definisce l'appello, che è l'unico provvedimento impugnabile, ma per vizi suoi propri, in procedendo o in iudicando, e non per il solo fatto del non esservi stata decisione nelle forme semplificate (cfr., ex multis, Cass. 29/11/2021, n. 37272; Cass. 15/4/2019, n.
10422).
12. Venendo al merito, l'infondatezza del primo e del secondo motivo di impugnazione discende da quanto affermato in ordine alla decisione dell'appello avverso la sentenza n. 3445/2022, sub 5, in quanto:
- proprio in accoglimento della domanda proposta dalla , quale erede del T_
, il Tribunale ha condannato i promittenti venditori – in conseguenza della Per_1
dichiarata definitiva inefficacia del contratto preliminare – alla restituzione della somma di € 15.493,71, versata dal predetto , quale promissario Per_1
acquirente, in conto prezzo;

- ebbene, la suindicata statuizione di condanna è stata confermata, sulla base delle ragioni esposte sub 5, le quali hanno portato al rigetto dell'appello principale proposto dagli;
NT
- inoltre, con la conferma della condanna della al pagamento della somma T_ di € 15.493,71, quale conseguenza della declaratoria di inefficacia della promessa di vendita per avere anche la parte conduttrice richiesto la caducazione del contratto, è evidente che il momento di detta definitiva caducazione non può, contrariamente all'assunto della , individuarsi nella pronuncia della T_
sentenza, bensì nella proposizione della relativa domanda formulata nel giudizio.
13. Il terzo motivo di gravame è privo di fondamento in quanto, in conseguenza del mancato perfezionamento della vendita, da un lato, il promissario acquirente dell'immobile – come in precedenza precisato (v. sub 6) – non aveva più alcun titolo per la detenzione del bene, acquisita in forza del contratto preliminare e, dall'altro, la , in proprio e quale erede dal , era subentrata nel T_ Per_1 rapporto di locazione dopo l'estinzione della conduttrice società
[...]
Parte_3
Infatti, come affermato dalla Corte del diritto, in caso di estinzione della società conduttrice conseguente alla sua cancellazione dal registro delle imprese, l'azione di risoluzione del contratto e restituzione del bene locato è esperibile nei confronti 22
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022 dei soci, in quanto, ai sensi dell'art. 2495 c.c., a seguito dell'estinzione i soci succedono in tutti i rapporti obbligatori aventi natura patrimoniale, e, quindi, anche nel contratto di locazione stipulato dalla società estinta dal quale deriva un fascio di obbligazioni che comprende, non solo quella di corrispondere i canoni pattuiti, ma anche quella di restituire l'immobile alla cessazione del rapporto (cfr.
Cass. 6/11/2023, n. 30832).
Pertanto, va confermata la statuizione della sentenza n. 8381/2019, di condanna della al rilascio dell'immobile locato in favore dei locatori. T_
14. Venendo all'esame del quarto motivo di appello, è vero che il Tribunale di
Napoli ha omesso di pronunciarsi sull'eccezione di prescrizione sollevata dai convenuti, ma è pur vero che detta eccezione è del tutto infondata, tenuto conto che, per effetto della richiamata pattuizione del contratto preliminare di vendita, secondo cui vi sarebbe stata la prosecuzione del rapporto locatizio soltanto in caso di mancato perfezionamento della vendita dell'immobile locato, è evidente che l'esigibilità del credito avente ad oggetto il pagamento dei canoni era rimasta sospesa a partire dalla stipula del preliminare sino al 18/12/2017, data di instaurazione del giudizio sfociato nella pronuncia del Tribunale di Napoli n.
3445/2022.
A detta conclusione deve pervenirsi sulla base delle considerazioni di seguito esposte:
- non v'è dubbio alcuno sul fatto che, come accertato con sentenza passata in giudicato (v. la più volte menzionata sentenza n. 8/2009 della Corte di Appello di
Napoli), il stipulò il contratto preliminare soltanto in proprio e non anche Per_1
in nome e per conto della società conduttrice;

- ciò, però, non osta a ritenere che la locazione rimase sospesa, anche rispetto all'obbligazione della conduttrice di pagamento del canone;

- infatti, anche se il stipulò in proprio, è evidente che i due contratti Per_1
fossero intimamente collegati, come dimostrato dal fatto che i locatori erano gli stessi, il era comunque socio della società conduttrice ed, inoltre, nel Per_1
preliminare si faceva espresso riferimento alla locazione ed al pagamento dei canoni in caso di mancato perfezionamento della vendita;

- ancora, è sintomatico di tale sospensione anche il comportamento complessivo tenuto dalle parti, con particolare riferimento alla circostanza che i locatori si siano astenuti dal chiedere il pagamento dei canoni per numerosi anni, anche dopo 23
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
l'intervenuto giudicato sull'inefficacia del preliminare pendente condizione sospensiva;

- pertanto, va confermato che l'obbligazione di pagamento del canone è divenuta nuovamente esigibile al momento dell'instaurazione del giudizio (18/12/2017) nel quale il , nel chiedere la risoluzione del preliminare, manifestava la Per_1
volontà di non avere alcun interesse alla stipula del definitivo.
Sotto altro profilo, occorre aggiungere che, a seguito della definitiva inefficacia del contratto preliminare, si è verificata la reviviscenza del rapporto locatizio, in uno all'esigibilità dell'obbligazione di pagamento dei canoni, con effetto retroattivo, e ciò in forza delle seguenti considerazioni:
- il descritto collegamento negoziale comportava, come accennato, la sospensione dell'efficacia del contratto di locazione;

- in altri termini, l'evento dedotto nella condizione sospensiva, consistente nel riacquisto della libertà personale da parte di , socio del , CP_5 Per_1 determinava la sospensione dell'efficacia sia del contratto preliminare di compravendita che del collegato contratto di locazione;

- ora, l'accertato decorso di un lunghissimo spazio temporale a partire dalla conclusione del preliminare – 25 anni – incompatibile con ogni limite di normale tolleranza, come esposto sub 6, ha comportato la declaratoria di definitiva inefficacia di tale accordo;

- l'accertamento del mancato verificarsi dell'evento condizionale ha determinato la definitiva inefficacia dell'accordo sin dal momento della sua stipulazione, secondo la disciplina della retroattività della condizione dettata dall'art. 1360 c.c.;
- infatti, è chiaro che la ratio dell'orientamento giurisprudenziale richiamato sub
6, che considera realizzatosi l'evento dedotto in condizione quando sia decorso un termine congruo, equipara senz'altro, quoad effectum, tale situazione a quella del verificarsi dell'evento condizionale;

- ne deriva la piena reviviscenza ex tunc delle obbligazioni derivanti dal contratto locatizio, sicché, anche tenuto conto della pattuizione relativa alla restituzione al
, quale promissario acquirente, dell'acconto di £ 30.000.000 in caso di Per_1 mancato trasferimento della proprietà immobiliare, la conduttrice era senz'altro tenuta a versare nuovamente il canone, e ciò anche per il periodo precedente il venir meno del preliminare;
24
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
- del resto, sostenere la reviviscenza degli obblighi derivanti dal contratto locatizio soltanto con effetto ex nunc significherebbe privare i comproprietari-locatori dell'immobile di ogni corrispettivo per l'avvenuto godimento dello stesso dal momento della stipula del preliminare sino a quello dell'instaurazione del giudizio sfociato nella pronuncia n. 3445/2002, così come ritenuto dal Tribunale di Napoli con la sentenza n. 8381/2019, oggetto dei motivi d'impugnazione ora in disamina;

- infatti, tale conclusione risulta in contrasto con un'interpretazione della vicenda del suindicato collegamento negoziale conforme ai criteri ermeneutici di cui agli articoli del codice civile 1362 (ricerca della comune intenzione delle parti, senza limitarsi al senso letterale delle parole), 1363 (interpretazione complessiva delle clausole: soprattutto tenuto conto dell'evidente collegamento negoziale tra preliminare e locazione, su cui v. Cass. 5/5/2022, n. 14320), 1366 (interpretazione secondo buona fede) e 1367 (conservazione del contratto), che mira ad escludere un'interpretazione del contratto di locazione oggetto di causa tale da privarlo sostanzialmente di ogni effetto per un periodo di tempo rilevante.
Pertanto, non può che disattendersi la proposta eccezione di prescrizione.
15. In definitiva, l'appello principale deve essere rigettato.
16. Con riguardo al primo motivo di appello incidentale, relativo alla dedotta erroneità della sentenza n. 8381/2019, nella parte in cui afferma che la promessa di vendita sia stata stipulata dal non solo in proprio, ma anche nella Per_1
qualità di legale rappresentante della società conduttrice, la fondatezza dello stesso emerge dalle ragioni esposte in precedenza sub 7.
17. La fondatezza del secondo motivo dell'appello incidentale emerge, invece, da quanto esposto sub 14, occorrendo sul punto aggiungere quanto segue:
- come conseguenza dell'affermata operatività ex tunc della reviviscenza delle obbligazioni derivanti dal contratto locatizio, occorre, in parziale riforma dell'impugnata decisione, rideterminare il quantum della morosità dei conduttori subentrati nel rapporto già facente capo alla disciolta società “La boutique dei
Mobili di Cantù di NO OF e C.”;
- infatti, l'importo spettante ai locatori a titolo di mancato pagamento dei canoni pattuiti deve essere calcolato a far data non dal dicembre 2017, bensì dall'ottobre
2000 sino a tutto il mese di gennaio 2017, così come allegato dai predetti nell'atto d'intimazione di sfratto per morosità notificato in data 2/2/2017; 25
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
- ora, essendo il canone mensile pari ad € 232,40, ed i mesi da ottobre 2000 a gennaio 2017 in numero di 197, la morosità in oggetto risulta pari ad € 45.782,80.
18. La sentenza impugnata n. 8381/2019, sempre in punto di quantum debeatur, va riformata anche sotto il profilo della mancata pronuncia sulla richiesta di pagamento dei canoni ancora da scadere sino al rilascio effettivo dell'immobile, così come espressamente richiesto dai locatori nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. Sul punto, osserva la Corte che i locatori hanno espressamente reiterato tale domanda, com'era loro onere, senza la necessità di formulare uno specifico motivo di appello. In argomento, insegnano i giudici di legittimità che, mentre in caso di rigetto, implicito o esplicito, di una domanda è onere del soccombente proporre specifico motivo di appello, ove la domanda non sia stata esaminata è sufficiente riproporla in modo espresso, posto che la proposizione di uno specifico motivo di appello ha senso solo ove vi sia una motivazione da censurare, non invece nel caso di decisione meramente omessa (cfr. Cass. 1/12/2022, n. 35382;
Cass. 5/3/2020, n. 6179; Cass. 18/4/2019, n. 10955; Cass. sez. un. 12/5/2017, n.
11719).
Quindi, oltre all'importo indicato sub 16, occorre calcolare anche l'importo del canone a partire dal mese di ottobre 2019 sino al momento della presente sentenza di appello, il tutto per complessivi mesi 69, da moltiplicarsi per l'importo del canone mensile pari ad € 232,40, per un totale di € 16.035,60.
19. Pertanto, in accoglimento della domanda formulata dagli appellanti incidentali, ed in parziale riforma dell'impugnata pronuncia, la deve T_
essere condannata al pagamento, in favore dei locatori, della somma complessiva di € 61.818,40, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al saldo.
20. Nulla può riconoscersi ai locatori a titolo di rivalutazione monetaria, essendosi limitati gli istanti a richiedere, oltre che le somme pattuite a titolo di canone, anche la rivalutazione monetaria, senza proporre autonoma domanda ai sensi dell'art. 1224, comma 2, c.c., allegando i fatti costitutivi della relativa pretesa, come il superamento del tasso legale da parte del rendimento dei BOT, la necessità di accesso al credito bancario, o la contrazione dei guadagni come conseguenza della mancata riscossione del dovuto (cfr. Cass. 10/5/2022, n. 14837;
Cass. 22/6/2018, n. 16565; Cass. sez. un. 23/3/2015, n. 5743). 26
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
21. Neppure può accogliersi la domanda degli volta alla NT
condanna della al risarcimento del maggior danno sofferto per effetto del T_ ritardo nella restituzione dell'immobile locato, da liquidarsi in separato giudizio.
In proposito, deve osservarsi come gli istanti abbiano omesso qualsivoglia allegazione difensiva, ancor prima che probatoria, in ordine al profilo della sussistenza del danno subito, pur se da determinarsi in concreto in successivo giudizio. E' vero che, come affermato dalla Corte regolatrice, ai fini dell'accoglimento della domanda di condanna generica di danni, ai sensi dell'art. 278 c.p.c., è sufficiente che il danneggiato fornisca la prova della “probabilità” del danno e non della sua certezza (cfr. Cass. 12/10/2022, n. 29862), ma è pur vero che, nella specie, i signori hanno del tutto omesso di NT
allegare lo specifico profilo del pregiudizio di cui invocano il ristoro in separato giudizio, con ciò rendendo impossibile ogni valutazione probabilistica da compiere nella presente sede, pur se su base meramente presuntiva. In definitiva, si tratta di una richiesta del tutto apodittica, assolutamente sganciata dalla descrizione di ogni manifestazione concreta del pregiudizio lamentato, posto che nella memoria integrativa del giudizio di primo grado depositata in data
16/10/2017 la pretesa de qua risulta formulata, puramente e semplicemente, nel senso di condannare i conduttori “al risarcimento dei maggiori danni conseguenti al ritardo frapposto alla restituzione dell'immobile, in misura da determinarsi con separato giudizio”.
22. La riforma, pur se parziale, di entrambe le sentenze impugnate impone un nuovo regolamento delle spese del doppio grado di giudizio, secondo il noto principio giurisprudenziale secondo cui il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (cfr., fra le tante,
Cass. 11/5/2022, n. 15056; Cass. 23/2/2022, n. 5890; Cass. 24/11/2021, n. 36396).
Ciò posto, ritiene la Corte che l'esito complessivo della lite, che ha comportato una parziale reciproca soccombenza, essendo stata accolta la domanda dei locatori di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice e di condanna di quest'ultima al pagamento dei canoni non corrisposti, la 27
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022 domanda della di condanna alla restituzione dell'anticipo sul prezzo della T_
compravendita non conclusa, ed essendo state rigettate le domande di risarcimento dei danni formulate dai locatori e quelle ulteriori di risoluzione del preliminare avanzate dalle parti, induca a compensare le spese del doppio grado in ragione di
1/4, mentre la residua quota, da liquidarsi nella misura indicata in dispositivo, deve porsi a carico della , in base al principio di soccombenza. Deve T_ precisarsi che la liquidazione delle spese, nei limiti dell'indicata quota, viene operata distintamente con riguardo ad ogni singolo giudizio di primo grado ed unitariamente con riguardo al presente grado, tenendo comunque conto che soltanto per la fase decisoria di procederà ad una sola liquidazione, mentre per la altre, tutte precedenti il provvedimento di riunione, si procederà alla doppia liquidazione.
Va, infine, dato atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17°, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della , in proprio e quale erede del T_
, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello Per_1 dovuto per l'appello proposto in via principale contro la sentenza n. 8381/2019 del
Tribunale di Napoli.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e con ricorso depositato in data Persona_1 Parte_1
2/10/2019, nei confronti di NT Controparte_3
ed , avverso la sentenza n. 8391/2019 del Tribunale di Controparte_2
Napoli pubblicata in data 23/9/2019 e sull'appello incidentale formulato dagli
(giudizio R.G. n. 4221/2019), nonché sull'appello proposto da NT
ed NT Controparte_3 Controparte_2
, con atto di citazione notificato in data 20/5/2022, nei confronti di
[...]
ed NT Controparte_3 Controparte_2
, nei confronti di , quale erede di , avverso
[...] Parte_1 Persona_1
la sentenza n. 3445/2022 del Tribunale di Napoli pubblicata in data 6/4/2022 e sull'appello incidentale condizionato formulato dalla (giudizio R.G. n. T_
2339/2022), così provvede:
a) in parziale accoglimento dell'appello principale avverso la sentenza n.
3445/2022, ed in parziale riforma della stessa, condanna la , quale erede T_ 28
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022 del , al rilascio dell'immobile oggetto del contratto preliminare di Per_1
compravendita stipulato in data 21/2/2005;
b) dichiara assorbito l'appello incidentale avverso la sentenza n. 3445/2022;
c) rigetta l'appello principale avverso la sentenza n. 8381/2019;
d) in parziale accoglimento dell'appello incidentale avverso la sentenza n.
8381/2019, ed in parziale riforma della stessa, condanna la , in proprio e T_
quale erede del , al pagamento, in favore degli , della Per_1 NT somma di € 61.818,40, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al saldo;

c) conferma, nel resto, le impugnate sentenze, ivi compresa, in particolare, la statuizione, contenuta nella sentenza n. 8381/2019, di condanna della al T_ rilascio dell'immobile locato sito in Napoli-Barra, Corso Buozzi n. 305 (locale terraneo), senza fissazione di ulteriore data per l'esecuzione;
d) compensa fra le parti le spese di lite del doppio grado di giudizio, in ragione di
1/4, e condanna la al pagamento, in favore degli , della T_ NT
residua quota di ¾, che liquida,
- quanto al giudizio di primo grado R.G. 13591/2017, in € 222,32 per esborsi, €
4.500,00 per compensi professionali ed € 675,00 per rimborso spese forfettarie pari al 15%, oltre IVA e CPA come per legge;

- quanto al giudizio di primo grado R.G. 487/2018, in € 388,50 per esborsi, €
3.750,00 per compensi professionali ed € 562,50 per rimborso spese forfettarie pari al 15%, oltre IVA e CPA come per legge;

- quanto al presente grado, in € 582,75 per esborsi, € 10.500,00 per compensi professionali ed € 1.575,00 per rimborso spese forfettarie pari al 15%, oltre IVA e
CPA come per legge.
Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, introdotto dall'art. 1, comma 17°, L. n. 228/2012, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte di , in proprio e quale erede Parte_1
di , di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a Persona_1 quello dovuto per l'appello proposto in via principale avverso la sentenza n.
8381/2019 del Tribunale di Napoli.
Così deciso in Napoli il giorno 1/4/2025.
IL PRESIDENTE (dott. Giuseppe De Tullio) 29
R.G. nn. 4221/2019-2339/2022
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
(dott. Michele Caccese)
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D. Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1,
D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.