Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RAFAELE CORONA - Presidente -
Dott. FRANCESCO CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. ROSARIO DE JULIO - Consigliere -
Dott. CARLO CIOFFI - Consigliere -
Dott. GIOVANNI SETTIMJ - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
SC ER, difeso da se stesso elettivamente domiciliato in ROMA VIA NIZZA 45, presso lo studio dell'avvocato CHIARA BORROMEO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
UZ UR, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CIPRO 77, presso lo studio dell'avvocato GERARDO RUSSILLO, difesa dall'avvocato ALDO CAFIERO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
ZA NA MA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DI SAN VALENTINO 21, presso lo studio dell'avvocato ROBERTO ALOISIO, difesa dall'avvocato CARMINE AIELLO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1033/99 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 28/04/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/09/01 dal Consigliere Dott. Giovanni SETTIMJ;

udito l'Avvocato SC AL, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato CAFIERO Aldo, difensore del resistente UZ, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino AL RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione 20.10.95, AN IA AR e AL TI - premesso che per atto notar Trinchillo 17.11.81 avevano acquistato da UR ZO, oltre all'appartamento sito al terzo piano, interno 6, scala A, del fabbricato condominiale sito in Sorrento, Viale Nizza n. 47, anche il locale terraneo sito al civico n. 45 del medesimo fabbricato;
che quest'ultimo locale, menzionato nel compromesso del 4.6.81, era rimasto in possesso della venditrice - convenivano UR ZO innanzi al tribunale di Torre Annunziata, chiedendone la condanna alla restituzione dell'immobile indebitamente posseduto ed al risarcimento del danno.
Costituendosi, la ZO contestava la rilevanza della raccomandata 4.6.81 e deduceva che i dati catastali del locale terraneo erano stati erroneamente inseriti nell'atto pubblico 17.11.81 per una svista del notaio rogante;
eccepiva, in ogni caso, l'intervenuta usucapione del locale, pacificamente ed ininterrottamente posseduto come proprietaria per oltre dieci anni e concludeva, quindi, per il rigetto dell'avversa domanda.
Con sentenza 27.2.97, l'adito tribunale dichiarava gli attori esclusivi e legittimi proprietari del locale in discussione e, per l'effetto, ordinava alla convenuta di restituirlo libero e vuoto da persone e cose condannandola al risarcimento generico del danno, da quantificarsi in separato giudizio, ed al pagamento delle spese di lite.
Avverso tale decisione UR ZO proponeva gravame contestando, da un lato, la chiarezza e la pregnanza del rogito notarile, ove l'unico immobile indicato, descritto e precisato nei suoi dati catastali e confini era l'appartamento e non il terraneo, e, dall'altro, l'irrilevanza e la falsità del presunto preliminare 4.6.81;
concludeva chiedendo la riforma del provvedimento impugnato con condanna della controparte al risarcimento del danno per lite temeraria.
Si costituiva lo TI eccependo la tardività dell'appello per intervenuto passaggio in giudicato della sentenza di primo grado, la quale era stata notificata presso la cancelleria del tribunale di Torre Annunziata ove il difensore dell'appellante, avv. Castellano, aveva espressamente eletto domicilio;
ne deduceva, in ogni caso, l'inammissibilità per mancanza delle indicazioni prescritte dall'art. 163 CPC e dei documenti offerti in comunicazione ed, in particolare, dell'originale della raccomandata 4.6.81, la cui produzione era da ritenersi dovuta proprio in quanto aveva costituito oggetto specifico di valutazione negativa ad opera della controparte. Restava contumace, benché ritualmente citata, AN IA AR. Con sentenza 28.4.99, la corte d'appello di Napoli - ritenuto che l'eccezione di tardività dell'appello fosse infondata, in quanto la sentenza di primo grado era stata notificata al difensore della ZO presso la cancelleria del tribunale, anziché presso il domicilio legale risultante dall'albo professionale del tribunale stesso nel quale detto difensore era iscritto, onde tale notifica non era efficace ai fini della decorrenza del termine breve d'impugnazione; che, quanto al merito, l'oggetto della compravendita intervenuta tra le parti fosse stato limitato all'appartamento, sia perché solo detto cespite era descritto nell'atto notarile 17.11.81, sia perché in tale atto solo l'appartamento era indicato con gli appositi confini, dai quali il terraneo risultava totalmente escluso;

che nessuna rilevanza potesse attribuirsi all'indicazione degli estremi catastali del terraneo effettuata di seguito alla descrizione catastale dell'appartamento, poiché tale circostanza era evidente conseguenza d'un errore del notaio nella trascrizione dei dati catastali;
che detto terraneo non avrebbe nemmeno potuto considerarsi una pertinenza dell'immobile venduto, sia perché risultava classificato con propria autonoma categoria catastale "C/1" (esercizio commerciale), sia perché non menzionato ne' sottinteso nell'istrumento 17.11.81; che, pertanto, una volta esattamente qualificata l'azione proposta come personale ex contractu, i primi giudici avrebbero dovuto limitare il loro esame al solo contratto definitivo, poiché qualunque fosse stata la portata del preliminare, quest'ultimo non avrebbe mai potuto infirmare la chiara formulazione dell'atto 17.11.81 agli effetti dell'identificazione concreta della cosa venduta;
che, stante l'irrilevanza del documento 4.6.81, non potessero autorizzarsi ne' la querela di falso ne' i mezzi di prova orale richiesti dall'appellante - dichiarava l'inammissibilità della querela di falso ed, in riforma dell'impugnata sentenza, rigettava la domanda originariamente proposta dagli TI-AR, costoro condannando in solido alle spese d'entrambi i gradi del giudizio. Avverso tale decisione AL TI proponeva ricorso per cassazione con cinque articolati motivi.
Aderiva AN IA AR con controricorso.
Resisteva UR ZO con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Devesi, preliminarmente, dichiarare inammissibile il ricorso incidentale "adesivo" proposto, nella forma del controricorso, da AN IA AR.
Anzi tutto, per sua tardività, in quanto, come questa Corte ha ripetutamente evidenziato, tanto per il disposto dell'art. 334 CPC quanto per il combinato disposto degli artt. 370 e 371 CPC, le regole sull'impugnazione incidentale tardiva operino esclusivamente in tema d'impugnazione incidentale in senso stretto, id est quella proveniente dalla parte contro la quale è stata proposta l'impugnazione principale, onde solo a tale parte è consentito di presentare ricorso nelle forme e nei termini del ricorso incidentale, poiché soltanto questa può avere interesse a contraddire ed a presentare, contestualmente al controricorso, l'eventuale ricorso incidentale anche tardivo;
ne consegue che, quando il ricorso d'una parte abbia contenuto adesivo al ricorso principale, i termini e le forme del ricorso incidentale sono inapplicabili ed il ricorso stesso dev'essere presentato nei termini ordinari, propri del ricorso autonomo, di cui agli artt. 325 ss. CPC (Cass.

9.6.99 n. 5675, 9.8.96 n. 7339, 5.9.95 n. 9323, 24.5.93 n. 5817, 7.8.92 n. 9361, 25.3.91 n. 3191 SS.UU., 13.9.90 n. 9470); a maggior ragione è soggetto ai detti termini ordinari qualsiasi ricorso proposto successivamente al primo, che ha sempre valenza d'impugnazione incidentale, qualora investa un capo della sentenza non impugnato con il ricorso principale o lo investa per motivi diversi da quelli fatti valere con il ricorso principale, trattandosi di ricorso la cui autonomia prevale comunque anche sull'eventuale contenuto adesivo al ricorso principale (Cass.

9.4.93 n. 4352). Nella specie, il ricorso della AR, prevalentemente adesivo ma per certi aspetti anche autonomo, per entrambe le surriportate ragioni doveva dunque essere proposto, avverso la sentenza pubblicata il 28.4.99 e considerata anche la sospensione feriale, entro 13.6.00, onde, essendo stato invece notificato il 14.7.00, è intempestivo e, quindi, inammissibile.
Con il primo motivo, il ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione dell'art. 82 R.D. 87/34, degli artt. 324, 325, 326, 170, 112, 99, 100, 115, 113, 116 secondo comma, 342, 345, 163 n. 5 CPC, degli artt. 2909, 2699, 2700 e 2797 CC, 124 disp. att. CPC, in relazione all'art. 360 n. 3 CPC, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 n. 5 CPC - si duole che la corte territoriale abbia omesso d'esaminare il verbale d'udienza del 19.6.99, dal quale risultava chiaramente come il difensore della ZO, avv. Castellano, avesse eletto il proprio domicilio legale presso la cancelleria del tribunale oplontino, onde avrebbe dovuto considerarsi valida ed efficace la notifica della sentenza di primo grado effettuata presso tale domicilio;
abbia errato nell'attribuire rilevanza al certificato del Consiglio dell'Ordine attestante l'avvenuto trasferimento d'ufficio dell'avv. Castellano, già iscritto a quello di Napoli, al collegio di Torre Annunziata, privo di necessario riscontro in un fatto ritualmente allegato e, comunque, irrilevante proprio in relazione alla dichiarazione resa dal medesimo avv. Castellano e consacrata nel verbale dell'udienza 19.6.99; abbia omesso d'esaminare altre risultanze istruttorie (l'avv. Castellano non allegò mai d'essere iscritto all'Albo del Foro di Torre Annunziata;
mai indicò altro domicilio diverso da quello ufficialmente riportato nei suoi atti e difese) le quali, correttamente valutate, avrebbero certamente portato ad una decisione d'inammissibilità del gravame irritualmente proposto dalla controparte.
Il motivo non merita accoglimento.
Nel presupposto che l'Avv. Antonio Castellano, procuratore della controparte nel giudizio di primo grado svoltosi innanzi al tribunale di Torre Annunziata, avesse esercitato il proprio ufficio al di fuori della circoscrizione del tribunale cui era assegnato e che, inoltre, vi fosse stata da parte dello stesso un'espressa elezione di domicilio nella cancelleria del tribunale oplontino, l'odierno ricorrente ebbe a notificare la sentenza di primo grado, al fine di far decorrere il termine breve per l'impugnazione, presso la detta cancelleria ai sensi dell'art. 82 del RD 29.1.34 n. 37. Entrambe le circostanze sulle quali era fondato il convincimento del notificante, tuttavia, sono risultate non rispondenti al vero e la decisione impugnata è, pertanto, del tutto corretta. È rimasto, infatti, accertato, sulla base del prodotto certificato del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati e Procuratori presso il Tribunale di Torre Annunziata, che l'allora procuratore costituito dell'odierna resistente, Avv. Antonio Castellano, pur avendo studio in Napoli, era, non di meno, assegnato alla circoscrizione del tribunale oplontino ed iscritto al relativo albo sin dal 18.1.94, da data, dunque, anche anteriore alla stessa introduzione del giudizio. Ciò stante, la situazione giuridica da esaminare era, dunque, all'epoca della pronunzia da parte del giudice di secondo grado, e lo è tuttora, cristallizzata alla data dell'avvenuta notificazione della sentenza di primo grado presso la cancelleria del tribunale di Torre Annunziata (26.5.97), onde il giudizio non poteva, e non può, avere ad oggetto se non gli elementi di fatto oggettivi esistenti, o non esistenti, a quella data idonei a determinare la scelta del luogo della notificazione.
Orbene, tali elementi erano, oggettivamente, da un lato, che, come s'è già visto, sin dal 18.1.94 l'Avv. Antonio Castellano era assegnato alla circoscrizione del tribunale di Torre Annunziata ed iscritto presso il locale Consiglio dell'Ordine, dall'altro, che dal fascicolo d'ufficio non risultava alcuna valida espressa dichiarazione del medesimo Avvocato intesa all'elezione di domicilio presso la cancelleria di quel tribunale.
Quanto al primo, che il certificato relativo all'assegnazione dell'Avv. Antonio Castellano al tribunale di Torre Annunziata fosse stato prodotto solo in sede di gravame non ha, all'evidenza, rilievo alcuno, dacché la produzione, risultando finalizzata a suffragare una difesa resasi necessaria solo in quella sede - a seguito dell'eccezione d'inammissibilità dell'appello per sua tardiva proposizione sollevata da controparte - al fine di dimostrare la tempestività dell'impugnazione infrannale per invalidità della notificazione intesa a far decorrere il termine breve, era pienamente ammissibile.
D'altro canto, l'onere della prova d'aver effettuato una corretta identificazione del luogo ove doveva essere eseguita la notifica della sentenza di primo grado incombeva al notificante il quale - stante l'indicazione sugli atti di controparte d'uno studio legale sito in circoscrizione diversa da quella del tribunale innanzi al quale s'era svolto il giudizio di primo grado ed in difetto d'un'espressa valida elezione di domicilio presso la cancelleria risultante dal fascicolo d'ufficio di quel giudizio - anzi di procedere ad una notifica ex art. 82 RD 22.1.34 n. 37 sulla sola presunzione d'un esercizio dell'ufficio defensionale al di fuori della circoscrizione d'appartenenza, aveva l'onere d'un preliminare diligente accertamento in ordine al domicilio legale, ex artt 10 e 17 del RDL, 27.11.33 n. 1578, del procuratore della controparte destinataria della notifica.
Il procuratore della parte che eserciti il proprio ministero nella circoscrizione del tribunale al quale è assegnato non è tenuto, infatti, ad eleggere domicilio nel luogo ove ha sede l'ufficio giudiziario innanzi al quale si svolge il processo, in quanto, a norma dell'art. 82 del RD 22 gennaio 1934 n. 37, tale obbligo, in difetto del cui adempimento il domicilio s'intende eletto presso la cancelleria della stessa autorità giudiziaria adita, si riferisce solo ai procuratori che esercitino il proprio ministero al di fuori della circoscrizione d'appartenenza; pertanto, nei riguardi del procuratore esercente nella propria circoscrizione che non abbia eletto domicilio nel luogo dove ha sede l'ufficio giudiziario innanzi al quale si svolge il processo, le notificazioni non possono essere eseguite presso la cancelleria del giudice adito, ne' ai sensi del citato art. 82, ne' ai sensi dell'art. 58 d. a. CPC, ma vanno eseguite nel luogo, risultante dall'albo dell'Ordine professionale, in cui il procuratore ufficialmente risiede in ragione del suo ufficio a norma degli artt. 10 e 17 primo comma n. 7 del RDL 27.11.33 n. 1578 convertito con L. 22.1.34 n. 36, anche ove risieda altrove e non abbia ottenuto la prevista autorizzazione (Cass.

7.5.99 n. 4602, 24.7.1996 n. 6651; 2.6.95 n. 6220, 3.4.92 n. 4081, 9.4.90 n. 2945, 8.11.1989 n. 4676, 5.1.83 n. 4). L'indicazione, poi, negli atti di parte d'uno studio legale sito in circoscrizione diversa da quella dell'ufficio giudiziario innanzi al quale si svolge il processo e la stessa elezione di domicilio della parte presso detto studio non autorizzano affatto a presumere, in difetto d'una espressa e valida elezione di domicilio ex art. 82 cit. ad opera del procuratore, che questi sia iscritto all'Ordine di quella diversa circoscrizione piuttosto che, come di norma e per legale presunzione implicita ex art. 82 del RD 22 gennaio 1934 n. 37, a quello della circoscrizione cui appartiene l'ufficio, prevalendo sulla detta indicazione il domicilio legale risultante dall'albo professionale (Cass.

7.5.99 n. 4602, 24.4.98 n. 4220, 24.7.96 n. 6651, 3.4.92 n. 4081, 23.3.85 n. 2087). Nè, in tale contesto normativo, poteva attribuirsi rilievo alcuno alla dichiarazione resa a verbale all'udienza del 19.6.88 dallo stesso Avv. Antonio Castellano, non solo e non tanto in ragione dell'equivoco tenore della stessa - per il che non è dato desumerne una precisa affermazione del dichiarante, il quale sembra piuttosto non aver neppure compreso il senso effettivo della questione ex adverso sollevata, laddove, allegando d'aver effettuato l'elezione di domicilio "nella cancelleria all'atto della costituzione e risulta dal fascicolo ove è annotata" sembra riferirsi ad un'indicazione del proprio domicilio fatta annotare "in" cancelleria contestualmente alla costituzione ivi operata e non ad un'elezione di domicilio ex art. 82 "presso" la cancelleria - ma soprattutto per l'inconferenza dell'opinione del dichiarante a fronte della mancanza di qualsivoglia utile prova d'una effettiva avvenuta elezione di domicilio presso la cancelleria, dalla quale soltanto sarebbero state desumibili la ritualità e, quindi, la validità della notificazione presso quell'ufficio effettuata.
Il ricorrente non ha dimostrato, ne' ha neppur dedotto, da quali documenti detta prova potesse essere desunta, a meno che abbia inteso fare riferimento all'annotazione esistente sulla copertina del fascicolo d'ufficio, la quale, peraltro, oltre a risultare abrasa e, comunque, apparentemente limitata alla sola indicazione di due indirizzi, non può essere considerata idonea allo scopo. Infatti, anche nel vigore del principio della libertà di forma degli atti processuali sancita all'art. 121 del codice del rito, è pur sempre necessario che gli atti stessi rivestano una forma idonea al raggiungimento dello scopo e questa, nel caso dell'elezione di domicilio, che è una dichiarazione formalmente indirizzata ai vari soggetti a diverso titolo operanti nel giudizio (controparte, giudice, cancelliere), determinati atti dei quali dalla stessa sono condizionati, non può essere se non la forma scritta, o della dichiarazione inserita in un atto di parte da accludere al fascicolo d'ufficio, oppure dell'attestazione della ricezione della dichiarazione riportata in un processo verbale anch'esso inserito nel fascicolo d'ufficio.
A tale conclusione inducono non solo una legittima interpretazione analogica delle disposizioni che espressamente regolano altre ipotesi d'elezione di domicilio contenute nel codice del rito - quali quelle previste, e pluribus, negli articoli 319/2^ (che riproduce il previgente 314/2^), 414 e 416, 543, 753 - ma anche e soprattutto la considerazione che, diversamente, non essendovi certezza alcuna dell'elezione di domicilio e della stessa sua provenienza, quell'atto, di determinante rilievo processuale particolarmente ai fini delle notificazioni, sarebbe inidoneo al perseguimento dello scopo.
Da quanto sin qui esposto emerge, dunque, evidente che, nel caso di specie, il cit. art. 82 non poteva trovare applicazione e che la notificazione della sentenza di primo grado presso la cancelleria doveva essere considerata, come è stata, radicalmente nulla, stante la consegna dell'atto a persona ed in luogo non riferibili al destinatario;
di conseguenza, l'appello proposto entro il termine annuale anziché entro quello breve era pienamente ammissibile, come pure correttamente ritenuto dalla corte territoriale la cui decisione sul punto, conforme dunque a diritto, necessitava, al più, di quell'integrazione della motivazione cui si è provveduto ex art. 384/2^ CPC.
Con il secondo motivo, il ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 2929, 2697 CC e degli artt. 112, 113, 115, 116/2^ CPC, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 CPC - si duole che la corte territoriale abbia errato nell'omettere aprioristicamente d'esaminare le trattative svolte con la scrittura del 4.6.81, in tal guisa violando le norme sull'interpretazione del contratto dalle quali s'impone di ricercare ed accertare la comune intenzione delle parti nonché di tener conto del comportamento complessivo delle stesse;
abbia errato nel ritenere oggetto esclusivo dell'atto di compravendita l'appartamento, in quanto anche il locale terraneo risultava indicato nell'atto pubblico e l'ipotizzato conflitto tra i confini ed i dati catastali di quest'ultimo era praticamente irrealizzabile, stante la totale mancanza di confini per detto cespite;
abbia omesso di rilevare l'assoluta mancanza di prova circa l'errore in cui sarebbe incorso il notaio nella trascrizione dei dati catastali riguardanti il detto terraneo, limitandosi apoditticamente a ripetere l'allegazione dell'appellante; abbia violato la disposizione dell'art. 116, 2^ comma, CPC, omettendo di valutare il contegno tenuto dalle parti durante lo svolgimento del processo e di desumere da tale contegno argomenti di prova;
abbia ritenuto di pronunciarsi su di un capo della sentenza, relativo al locale terraneo quale pertinenza dell'appartamento, non fatto oggetto di specifico motivo di appello, incorrendo così nel vizio d'ultrapetizione; abbia errato nel ritenere il locale escluso dall'oggetto della compravendita, sia perché avrebbe dovuto considerarlo come pertinenza dell'appartamento, essendo contrassegnato da un identico numero di identificazione catastale, sia perché, se realmente fosse stato escluso dalla vendita, non avrebbe dovuto essere inserito nella nota di trascrizione.
Il motivo non merita accoglimento.
L'elemento distintivo tra contratto definitivo e contratto preliminare di vendita è dato dalla volontà delle parti, che intendono, con l'uno, determinare direttamente il trasferimento della proprietà o di altro diritto, mentre, con il secondo, perseguono indirettamente il medesimo scopo obbligandosi a prestare in un momento successivo il consenso al trasferimento stesso;
ne consegue che, allorché le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, siano poi addivenute alla stipulazione del previsto contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, esaurisce la sua funzione al momento della stipulazione stessa e resta superato dalla nuova manifestazione di volontà, le cui espressioni, con riguardo all'entità od estensione dell'oggetto delle obbligazioni nonché alle modalità ed alle condizioni della loro esecuzione, possono anche non essere conformi a quelle del preliminare senza che per ciò sia necessario un distinto accordo novativo, dacché il definitivo toglie efficacia al preliminare ed i relativi termini nei quali la convenzione è consacrata vengono a costituire la disciplina unica del rapporto (Cass.

1.9.99 n. 9197, 9.7.99 n. 7206, 29.4.98 n. 4354, 29.11.94 n. 10210, 7.7.94 n. 6402, 28.4.89 n. 1993, 18.11.87 n. 8486, 25.2.82 n. 1196). Non v'era, pertanto, nella specie, obbligo alcuno per il giudice del merito di valutare il comportamento delle parti ex art. 1362/2^ CC e di prendere in esame la scrittura del 4.6.81, nella quale le parti medesime, stipulando il preliminare, potevano anche aver avuto riguardo ad un determinato più ampio oggetto delle rispettive obbligazioni, senza che ciò, tuttavia, minimamente potesse influire sull'identificazione del diverso oggetto delle determinazioni definitive, poi dalle stesse consapevolmente espresse in sede di stipulazione del contratto di compravendita consacrato nel rogito del 17.11.81; se mai, l'unico comportamento significativo, anzi altamente significativo ma per confermare e non per inficiare l'adottata interpretazione del contratto, sarebbe stata proprio l'altrimenti inspiegabile inerzia dei pretesi acquirenti per quasi tre lustri a fronte d'un inadempimento della controparte all'obbligazione di consegnare parte dei beni compravenduti mantenendone la completa disponibilità, lasso di tempo la rilevanza del cui decorso, in un'azione non reale ma personale, com'è stata incontestatamente qualificata l'azione de qua, è, tra l'altro, evidentemente sfuggita a chi di dovere.
Il rogito 17.11.81, dunque, e soltanto questo, doveva essere preso in considerazione al fine d'indagare la comune volontà delle parti ed, in primo ed esclusivo luogo, ne doveva, come ne è stato, essere accertato il senso letterale e logico.
Le regole legali d'ermeneutica contrattuale sono, infatti, dettate nel libro 4^, titolo 2^, capo 4^, CC (artt. 1362 - 1371) secondo un rigoroso ordine di priorità nell'utilizzazione, per il quale i criteri ermeneutici soggettivi, previsti nelle norme cosiddette strettamente interpretative degli artt. dal 1362 al 1365 CC, debbono trovare preliminare applicazione rispetto ai criteri ermeneutici oggettivi, previsti nelle norme cosiddette interpretative integrative degli artt. dal 1366 al 1371 CC, e ne escludono la concreta operatività quando la loro applicazione renda palese la comune volontà dei contraenti Cass. 12.4.00 n. 4671, 11.8.99 n. 8584, 28.4.99 n. 4241, 26.6.96 n. 5893). Ad ulteriore specificazione del posto principio generale d'ordinazione gerarchica delle regole ermeneutiche, il legislatore ha, quindi, attribuito, nell'ambito della stessa prima categoria, assorbente rilevanza al criterio indicato nel primo comma dell'art. 1362 CC - eventualmente integrato da quello posto dal successivo art. 1363 CC per il caso di concorrenza d'una pluralità di clausole nella determinazione del pattuito - onde, qualora il giudice del merito abbia ritenuto il senso letterale delle espressioni utilizzate dagli stipulanti idoneo a rivelare con chiarezza ed univocità la comune volontà degli stessi, cosicché non sussistano residue ragioni di divergenza tra il tenore letterale del negozio e l'intento effettivo dei contraenti, detta operazione deve ritenersi utilmente compiuta, anche senza che si sia fatto ricorso al criterio sussidiario del secondo comma dell'art. 1362 CC, che attribuisce rilevanza ermeneutica al comportamento delle parti successivo alla stipulazione (Cass.

4.8.00 n. 10250, 18.7.00 n. 9438, 19.5.00 n. 6482, 11.8.99 n. 8590, 23.11.98 n. 11878, 23.2.98 n. 1940, 26.6.97 n. 5715, 16.6.97 n. 5389); non senza considerare, altresì, come detto comportamento, ove trattisi d'interpretare contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam, non possa, in ogni caso, evidenziare una formazione del consenso al di fuori dell'atto scritto medesimo (Cass. 20.6.00 n. 7416, 21.6.99 n. 6214, 20.6.95 n. 6201, 11.4.92 n. 4474). Nella specie, il senso letterale e logico della frase con la quale, nel contratto in esame, le parti avevano inteso determinare l'oggetto della compravendita non consentiva dubbio alcuno, come correttamente ritenuto dal giudice del merito, circa la comune volontà delle parti stesse rispettivamente di vendere ed acquistare un unico cespite immobiliare, specificamente e dettagliatamente identificato per destinazione (appartamento), consistenza (quattro vani ed accessori), posizione (scala A, piano 3^, interno 16) e delimitazione (singoli confini rispetto ai quattro punti cardinali); ond'è che il riferimento, in una separata frase successiva dedicata soltanto a riportare i dati catastali, anche a dati relativi ad un diverso cespite, distinto ed autonomo per natura (locale non abitativo) e collocazione (piano terra), cui nella precedente frase dedicata all'individuazione ed alla descrizione dell'oggetto della compravendita non era stato fatto riferimento alcuno, in palese difformità con siffatta dettagliata descrizione dell'oggetto, non poteva che indurre a ritenere tale riferimento come frutto d'un errore del notaio rogante nella trascrizione dei dati dal titolo di provenienza;
e ciò senza necessità d'ulteriore prova specifica al riguardo, essendo già di per sè sufficiente il rilevato contrasto, confortato, se vuolsi, anche dalla considerazione che quei dati esistevano si nel detto titolo di provenienza, ma in quanto ivi il trasferimento di proprietà aveva interessato più cespiti e non invece soltanto quello oggetto, unico, della compravendita de qua. Devesi, altresì, tener presente come nei contratti in materia di compravendita immobiliare, ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del trasferimento della proprietà, l'indicazione dei confini - che concerne punti oggettivi di riferimento esterni consentendo perciò la massima precisione - assuma valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie ed, in particolare, ai dati catastali, allorché si risolva nella descrizione dell'intero perimetro ed, a maggior ragione, quando trovi conferma in altri dati obiettivi incontrovertibilmente conducenti al fine, come la dettagliata descrizione della composizione e della collocazione dell'unità immobiliare nell'ambito d'un più vasto complesso, così eliminando ogni margine di dubbio circa la materiale consistenza dell'unità stessa;
come, pertanto, a tali fini, il ricorso ai dati catastali - che non solo hanno natura tecnica e sono preordinati essenzialmente all'assolvimento di funzioni tributarie ma anche spesso sfuggono alla diretta percepibilità da parte dei contraenti - abbia soltanto carattere sussidiario, essendo ammesso unicamente nell'ipotesi d'indicazioni inadeguate od imprecise in ordine ai confini (Cass.

3.2.00 n. 1165, 26.1.98 n. 711, 13.7.93 n. 7695, 24.2.84 n. 1310, 13.10.82 n. 5285, 8.1.81 n. 159, 5.2.79 n. 758, 14.2.77 n. 671). Non è, inoltre, sotto alcun profilo recepibile la tesi del ricorrente per cui rilevanti elementi contrari all'adottata interpretazione del contratto il giudice del merito avrebbe dovuto desumere, ex art. 116/2^ CPC, dal contegno processuale delle parti e, ciò non avendo fatto e non avendone fornita giustificazione, sarebbe incorso in vizio di motivazione.
Anzi tutto, perché qualsiasi elemento di giudizio desumibile dal contegno processuale delle parti idoneo a suffragare la pretesa diversa interpretazione sarebbe stato, in ogni caso, da trascurare, per il richiamato principio di gradualità, in quanto in patente inconciliabile contrasto con un senso letterale e logico dell'atto, circa l'individuazione dell'oggetto della compravendita nel solo appartamento, tali, come s'è visto, da non consentire dubbio alcuno e certamente non inficiati da un'aggiunta di dati catastali non pertinenti;
in secondo luogo, perché il disposto dell'invocato art. 116/2^ CPC attribuisce al giudice del merito un potere ampiamente discrezionale del quale, attenendo alle cosiddette prove atipiche od innominate, a differenza dall'ipotesi di mancata valutazione delle prove tipiche e salvo sempre anche in tal caso il principio del libero convincimento, va motivatamente giustificato l'uso e non invece il non uso (Cass. 26.2.83 n. 1503, 7.7.81 n. 4444, 7.5.79 n. 2592, 5.1.77 n. 38, 5.5.75 n. 1719). Nè il giudice del merito ha pronunziato ultra petita censurando la sentenza di primo grado laddove vi si era ritenuta la natura pertinenziale del terraneo in discussione, giacché tale impostazione aveva formato oggetto di specifica doglianza nell'atto d'appello, essendovisi evidenziato, alla pag. 8, come il negozio fosse un'entità autonoma destinata ad attività commerciale e, richiamata la nozione "istituzionale" di pertinenza, come nella specie mancasse qualsiasi rapporto di subordinazione o destinazione al servizio od all'ornamento della cosa principale, id est dell'appartamento. Concetti agevolmente e correttamente applicati dalla corte territoriale in aderenza al secondo comma dell'art. 817 CC, norma regolatrice della materia, per il quale la destinazione a pertinenza d'una cosa considerata accessoria rispetto ad altra considerata principale può derivare o dalla destinazione oggettiva e funzionale dell'una a servizio dell'altra o dalla destinazione operata dal proprietario di quest'ultima; ond'è che, per converso, in mancanza d'una specifica costituzione del rapporto pertinenziale tra due porzioni immobiliari ad opera dell'originario proprietario d'entrambe, non può essere affermata la sussistenza del vincolo pertinenziale ove non risulti un'oggettiva destinazione funzionale dell'una, per sua precipua natura, al servizio dell'altra, tanto meno ove, come nella specie, mancando persino qualsiasi collegamento materiale e trattandosi d'unità autonome e distinte anche sotto il profilo della destinazione urbanistica, neppur possa ipotizzarsi una ragionevole utilità di quella assunta accessoria rispetto all'assunta principale.
Con il terzo motivo, il ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia ex art. 360 nn. 3 e 5 CPC - si duole che la corte territoriale abbia contraddittoriamente ritenuto, da un lato, inammissibile la querela di falso proposta dalla controparte e, dall'altro, irrilevante il documento 4.6.81 avverso il quale tale querela era stata proposta.
Con il quarto motivo, il ricorrente - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115, 244, 245 CPC in relazione all'art. 360 n. 3 CPC nonché contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia in relazione all'art. 360 n. 5 CPC - si duole che la corte territoriale abbia omesso di dichiarare inammissibile la prova orale richiesta dalla controparte, onde precluderne il merito per sua superfluità.
I due surriportati motivi, che possono essere trattati congiuntamente comportando analoghe considerazioni, non meritano accoglimento. Il ricorrente non è legittimato a dolersi del mancato espletamento, qual che sia stata la formula con la quale il giudice l'ha negato, dei mezzi istruttori richiesti dalla controparte, mancando d'un interesse ad impugnare concreto ed attuale, secondo la norma generale dell'art. 100 CPC, in difetto non solo d'un'adeguata dimostrazione, ma anche della semplice allegazione della necessità di ricorrerè al giudice onde evitare il verificarsi d'una lesione del proprio diritto ed il conseguente danno alla propria sfera giuridica. La condizione dell'azione posta dall'art. 100 CPC, con disposizione che consente di distinguere fra le azioni - e le impugnazioni - di mera iattanza e quelle oggettivamente dirette a conseguire il bene della vita consistente nella rimozione dello stato di giuridica incertezza in ordine alla sussistenza d'un determinato diritto, va, infatti, identificata in una situazione di carattere oggettivo derivante da un fatto lesivo, in senso ampio, del diritto e consistente in ciò che senza il processo e l'esercizio della giurisdizione l'istante soffrirebbe il pregiudizio d'una propria situazione giuridica protetta, ond'è ch'esso deve avere necessariamente carattere attuale, poiché solo in tal caso trascende il piano d'una mera prospettazione soggettiva, assurgendo a giuridica ed oggettiva consistenza, viceversa resta escluso ove il giudizio sia strumentale alla soluzione soltanto in via di massima od accademica d'una questione di diritto (e pluribus: Cass.

5.3.01 n. 3157, 10.8.00 n. 565, 20.4.95 n. 4444, 21.6.93 n. 6859). Nella specie, le istanze probatorie de quibus non solo erano state avanzate dalla controparte, ma soprattutto erano intese all'invalidazione d'un documento prodotto dall'odierno ricorrente che la corte territoriale - con pronunzia immune da censure per quanto in precedenza già esposto - ha ritenuto irrilevante ai fini della decisione;
ond'è che avverso le determinazioni al riguardo, non concernenti elementi di giudizio posti a base dell'impugnata sentenza eventualmente suscettibili d'essere influenzati e diversamente valutati in funzione dei mezzi istruttori non ammessi, il ricorrente stesso non ha interesse a proporre censure.
Con il quinto motivo, il ricorrente si duole che il giudice d'appello abbia posto a suo carico spese e competenze del doppio grado di giudizio.
Il motivo non merita accoglimento, costituendo la determinazione adottata dalla corte territoriale corretta applicazione del principio della soccombenza.
Nessuno degli esaminati motivi meritando accoglimento, il ricorso va, dunque, respinto.
Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza quanto al ricorso principale, mentre non v'ha luogo a provvedere quanto al ricorso incidentale, non avendo controparte svolto specifiche difese al riguardo.

P.Q.M.

LA CORTE Dichiara inammissibile il ricorso incidentale in forma di controricorso proposto dalla AR;
respinge il ricorso dello TI;
condanna lo TI alla rifusione delle spese in favore della ZO liquidandole in complessive L. 2.700.000 (Euro 1.394,43), delle quali L. 2.500.000 (Euro 1.291,14), per onorari. Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 19 settembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 18 aprile 2002