Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Giovanni PAOLINI - Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO - rel. Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CONDOMINIO PARCO NAPOLITANO CORSO UMBERTO I, IN MARIGLIANO (NA), in persona dell'Amministratore pro-tempore, Sig. ANTONIO SODANO, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZA CAVOUR, presso LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dagli Avvocati MAGLIONE FRANCESCO E MOCERINO TOMMASO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
FALL. IN GIUSEPPE, in persona del curatore RAG. LUCIO D'URSO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ZANARDELLI 20, presso lo studio dell'avvocato L. ALBISINNI, difeso dall'avvocato ANTONIO JOSSA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 343/96 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 23/02/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/02/99 dal Consigliere Dott. Enrico SPAGNA MUSSO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 12 novembre 1980 a US BR, l'amministratore "pro tempore" del condominio del parco Napolitano in Marigliano espose che: un viale, il quale partendo dal corso Umberto I si sviluppava lungo la parte occidentale dell'edificio condominiale, costituiva una sua pertinenza il costruttore e venditore delle singole unità immobiliari di detto fabbricato, US ET, aveva però riservato la servitù di passaggio su detto viale a favore di un suo suolo edificatorio sito a sud di quello condominiale;
in particolare con atto pubblico del 23 novembre 1972 si era convenuto (tra l'ET ed i condomini) che il viale potesse essere dotato di una sola diramazione a partire dal punto in cui terminava e che da tale diramazione avrebbero potuto partirne altre a servizio di vari edifici da realizzare e che detta servitù sarebbe cessata - così che l'ET ed i suoi aventi causa sarebbero stati obbligati a chiudere il viale all'altezza del muro perimetrale meridionale dell'edificio condominiale lasciando il viale al libero ad esclusivo servizio del condominio - nel caso in cui la diramazione principale, o le altre da questa eventualmente dipartentesi, avessero avuto una comunicazione con la strada pubblica;
pertanto, all'BR, avente causa dall'ET, era stato contestato di non aver provveduto alla chiusura di quel viale, pur essendo stata realizzata la "diramazione" comunicante con la pubblica via Mariani.
Ciò premesso, l'amministratore condominiale convenne in giudizio, dinanzi al tribunale di Napoli, l'BR perché, accertata l'estinzione della servitù di passaggio, fosse condannato alla chiusura del viale nel punto già fissato ed al risarcimento del danno (nella misura da determinarsi in un separato giudizio) conseguente all'ulteriore asservimento del fondo condominiale. L'BR, avendo negato l'avveramento della condizione risolutiva della servitù, chiese il rigetto delle domande e riconvenne l'amministratore condominiale perché, nella qualità, fosse condannato all'eliminazione del restringimento del viale determinato dalla posa di piante ai margini del sedime.
Con sentenza del 25 maggio 1991 il tribunale adito rigettò le domande principali dell'amministratore condominiale che, nella qualità, in accoglimento di quella riconvenzionale dell'BR, condannò a ripristinare la larghezza del viale.
Adita con il gravame dell'amministratore condominiale, resistito dall'BR, e, dopo la declaratoria del fallimento di quest'ultimo, dalla curatela fallimentare, con sentenza del 23 febbraio 1996 la corte d'appello di Napoli ha rigettato l'impugnazione.
Ha osservato in proposito la corte territoriale che in base all'univoca interpretazione dell'art. 5 della convenzione stipulata con l'atto pubblico del 23 novembre 1972 - condotta alla stregua del prioritario criterio ermeneutico dell'art. 1362 c.c., che escludeva l'operatività dei criteri sussidiari degli artt.1366, 1371 c.c. - la servitù di passaggio doveva ritenersi costituita non al fine di dotare il residuo suolo dell'ET, poi dell'BR, posto a sud dell'edificio condominiale, di un accesso alla pubblica via (atteso che, anche secondo le risultanze della produzione documentale e della relazione di c.t.u., quel suolo già comunicava con la pubblica via Mariani), ma al fine di consentire l'accesso anche attraverso il viale direttamente collegato con il corso Umberto I che le parti avevano indicato come la strada principale di Marigliano;
così che la pattuizione, intesa a far cessare la detta servitù, nel caso fosse stata creata una comunicazione tra una pubblica via e taluna delle diramazioni di collegamento tra il viale comune ed i nuovi fabbricati secondo la previsione dell'art.5 dell'atto pubblico del 23 novembre 1972, non condizionava la cessazione medesima al colle amento tra questi e la pubblica via;
tale cessazione era, invece, condizionata alla "comunicazione" della "diramazione" con la pubblica strada, al fine evidente di impedire che il viale condominiale costituisse un collegamento immediato e diretto fra il corso Umberto I e la via Mariani con le correlative pregiudizievoli conseguenze la cui maggiore onerosità era di tutta evidenza;
risultavano così destituite di fondamento la tesi del condominio appellante, a tenore della quale si era verificata la condizione risolutiva della servitù per l'avvenuta "comunicazione" con la via Mariani.
Nè questa condizione risolutiva poteva ritenersi avverata ai sensi dell'art. 1359 c.c., nel senso di attribuire la mancata comunicazione stradale alla scelta dell'BR "di erigere il fabbricato in senso perpendicolare all'asse viale condominiale - via Mariani o ad altre modalità costruttive dell'edificio medesimo, non essendo la norma operante nel caso, come quello in esame, di condizione potestativa semplice.
Per la cassazione di detta pronunzia, esponendo quattro motivi di doglianza, ricorre l'amministratore condominiale;
resiste con controricorso la curatela fallimentare.
Motivi della decisione
Con il primo motivo , in relazione ai nn. 3 e 5 dell'art.360 c.p.c., si denunziano la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1065, 1353, 1358, 1366, 1371, 2729 c.c., 115, 116 c.p.c. ed il vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia. La corte di merito - sostiene il ricorrente - aveva errato nel ricostruire il comune intento delle parti nel senso che "ab origine" queste avessero voluto dotare il fondo residuo del costruttore venditore US ET di un doppio accesso dalle pubbliche strade (la via Mariani ed il corso Umberto I) senza essersi avveduta della illogicità della interpretazione che non teneva conto della immediata considerazione che, se tale fosse stato il comune intento degli stipulanti, la costituzione della servitù non sarebbe stata comunque convenuta "ad tempus".
Aveva inoltre errato il giudice dell'appello nel negare l' esistenza di una comunicazione (e quindi l'avveramento della condizione risolutiva) tra il corso Umberto I e la via Mariani, sia attraverso un passaggio sboccante su questa attraverso un porticato, sia usufruendo della rampa proveniente dall'area dei box. Infatti, quanto al porticato, quel giudice aveva erroneamente apprezzato come sbarramento irreversibile la presenza di semplici addizioni ornamentali facilmente rimovibili, mentre aveva sottovalutato due specifici riscontri documentali dai quali poteva desumersi il libero accesso al porticato: il manifesto con il quale il Comune di Marigliano, a seguito dell'ordinanza che imponeva la chiusura perimetrale del porticato, rendeva noto il trasferimento dei suoi uffici alla via Mariani palazzo BR e l'atto di vendita degli appartamenti ricavati dall'ex porticato ed alienati espressamente con accesso da via Mariani.
Il complesso motivo di doglianza non può essere accolto. In tema di interpretazione di un contratto l'accertamento della volontà degli stipulanti in relazione al contenuto del negozio si traduce certamente in un'indagine di fatto, pertanto, affidata in via esclusiva al potere istituzionale del giudice del merito. Ne discende la censurabilità in questa sede dell'operazione interpretativa nei soli casi di inadeguatezza della motivazione, tale da non consentire la ricostruzione dell'"iter" logico seguito da quel giudice per giungere ad attribuire all'atto negoziale un determinato contenuto, oppure per inosservanza delle norme ermeneutiche dettate dagli artt. 1362 - 1371 c.c. Queste, poi, sono nella loro esposizione ordinate secondo un principio gerarchico: nel senso che le norme strettamente interpretative poste dagli artt. 1362 - 1365 c.c., precedono nella loro applicazione quella c.d. interpretative - integrative, finalmente dettate in via sussidiaria dagli artt. 1366- 1371 c.c. In particolare, la concreta operatività delle altre regole interpretative resta esclusa quando, nella ricerca del comune intento degli stipulanti, il primo e principale strumento dell'operazione ermeneutica fornito dall'art.1372 c.c., consistente nella connessione logica delle parole e delle locuzioni impiegate nel rendere manifesto quell'intento, univocamente riveli, per il chiaro loro significato, una determinata comune volontà.
In tal caso, detta ricerca può ritenersi correttamente ed utilmente conclusa, escludendo, l'elemento letterale, ogni altro criterio ermeneutico (in proposito vedansi ex multis le pronunzie di questa corte nn. 6995/93, 551/95, 4563/95). Nella specie la corte di merito si è all'evidenza adeguata all'esposto principio di diritto avendo ritenuto che l'esame del testo della clausola sub art.5 dell'atto pubblico del 23 novembre 1972, con il quale si era costituita la servitù di transito a carico del viale condominiale ed a favore del contiguo residuo suolo dell'ET (dante causa dell'BR) evidenziava in modo non equivoco che quel diritto reale "in re aliena" sarebbe cessato con la creazione di una diretta comunicazione fra le strutture viarie privata e pubbliche e ciò al fine pur palese di impedire che la prima potesse trasformarsi in un collegamento immediato e diretto fra due strade di intensa fruizione (il corso Umberto I e la via Mariani), dal quale sarebbe derivato un maggior onere al fondo asservito.
Corretta è pertanto l'affermazione del giudice del merito dell'aver, con l'utile impiego del prioritario criterio interpretativo fornito in via immediata dall'art. 1362 c.c, esaurito, attribuendo all'atto negoziale un contenuto coerente alla sua logica interna, l'operazione ermeneutica che inutilmente, poi, il ricorrente censura sotto il profilo dell'inosservanza del criterio sussidiario dettato dagli artt.1366, 1371 c.c., sostanzialmente sollecitando un'ulteriore operazione ermeneutica fondata su criteri interpretativi sussidiari che debbono ritenersi preclusi.
Nel resto, le doglianze esposte nel motivo di ricorso si traducono nell'inammissibile attesa di una valutazione delle risultanze istruttorie diversa da quella operata dal giudice del merito nell'esercizio del suo potere istituzionale, anche elettivo di quelle ritenute idonee a sorreggere la pronunzia, del quale, per quel che in questa sede rileva, ha reso sufficiente ragione.
Quel giudice ha in proposito osservato che non dalla relazione del c.t.u., particolarmente attendibile per la latitudine cronologica dell'indagine tecnica, ne' dalla prospettazione dell'appellante medesimo si evinceva l'esistenza di una comunicazione immediata e diretta fra le sedi viarie pubbliche e private (alla cui realizzazione era stata convenuta l'estinzione della servitù) attraverso il porticato, o al livello inferiore, a mezzo della rampa del piano seminterrato dell'edificio realizzato dall'BR, avente causa dall'ET, sul fondo dominante.
Con il secondo motivo, in relazione ai nn. 3 e 5 dell'art. 360 c.p.c., l'amministratore condominiale denunzia la violazione, e comunque la falsa applicazione, degli artt. 1353, 1ì58, 1359, 2729 c.c , 115, 116 c.p.c. ed il vizio di carente motivazione su un punto decisivo della controversia.
La corte di merito aveva ritenuto che la condizione risolutiva della servitù fosse potestativa semplice" e non, come in effetti era, "mista", posto che la sua verificazione dipendeva anche dal fatto del terzo, il Comune di Marigliano, quanto alle "aperture" sulle pubbliche vie comunali.
Conseguentemente non poteva il giudice dell'appello negare applicazione all'art. 1359 c.c., a tenore del quale la condizione si considera avverata quando sia mancata per causa imputabile alla parte avente un interesse contrario all'avveramento, causa che, nel' caso di specie, poteva essere ravvisata nel comportamento dell'BR costituito: dall'erezione del fabbricato in senso perpendicolare all'asse viale - via Mariani;
dalla chiusura del porticato - a seguito della temporanea ordinanza comunale - con elementi fissi non più rimossi;
dalla collocazione di una serie di fioriere sul lato del fabbricato "immittente" sulla pubblica via e dalla vendita a terzi degli appartamenti ottenuti dall'ex porticato. Il motivo di doglianza va disatteso.
La corte consente all'affermazione secondo la quale la norma contenuta dall'art. 1359 c.c., che considera avverata la condizione quando questa sia mancata per causa imputabile alla parte che abbia interesse contrario al suo avveramento, trova applicazione nelle sole ipotesi di "condizione casuale"(il cui avveramento dipenda dal caso o dalla volontà di terzi) oppure "potestativa mista" (il cui avveramento dipenda, in parte, dal caso o dalla volontà di terzi, ed, in parte, da quella di uno dei contraenti) e non anche nell'ipotesi di "potestativa semplice".
Questa, in particolare, consiste nell'avveramento di un fatto che, pur essendo volontariamente riferito ad una delle parti, non è rimesso al mero arbitrio di questa, in ragione della indifferenza di adottare oppure omettere un determinato comportamento, costituendo l'esito di un apprezzamento discrezionale di un complesso di motivi ed interessi.
Ne discendono l'osservanza e, nel senso di escluderne la concreta operatività, la corretta applicazione dell'art. 1359 c.c. da parte del giudice del merito.
Questi, infatti, come implicitamente ma chiaramente si evince dall'"iter" argomentativo, ha bensì attribuito la mancata diretta comunicazione tra il viale condominiale e la strada pubblica alle modalità costruttive dell'edificio dell'BR ma altresì ritenuto che la mancata realizzazione di quel diretto collegamento tra il sedime del viale e quello viario (considerato "ex se" nella convenzione del 23 novembre 1972) conseguisse ad una scelta della convenienza economica della edificazione stessa e delle sue peculiari modalità.
Al diniego dei primi due motivi del ricorso consegue, in ragione della loro dipendenza logica, il rigetto del terzo e del quarto motivo con i quali, in relazione ai nn.3 e 5 dell'art.360 c.p.c., l'amministratore condominiale denunzia la violazione e, comunque, la falsa applicazione degli artt.1067, 1218, 1356, 1358, 1359 c.c. e 278 c.p.c. ed il vizio di motivazione in punto di ulteriore rigetto della domanda risarcitoria del pregiudizio determinato dall'indebito transito esercitato sul viale condominiale e di accoglimento ulteriore della domanda riconvenzionale di condanna al ripristino del viale nella sua originaria larghezza e che il ricorrente indica come conseguenze del diniego dell'accertamento della cessazione della servitù di passaggio per avveramento, reale o per "fictio iuris", della condizione.
Quanto al regolamento delle spese di questo giudizio, la corte ravvisa giusti motivi per la loro compensazione.

P. Q. M.

la Corte
rigetta il ricorso e compensa interamente le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 3 febbraio 1999.
Depositato in Cancelleria il 11 agosto 1999