Sentenza 9 luglio 1999
Massime • 2
Ai fini della risoluzione per inadempimento dei contratti con prestazioni corrispettive, il giudice per stabilire la sussistenza dell'inadempimento determinante a carico di uno dei contraenti, deve procedere ad una valutazione unitaria comparativa della condotta di entrambi i contraenti, onde accertare gli inadempimenti reciprocamente addebitatisi dalle parti ed apprezzarne l'effettiva gravità ed efficienza causale rispetto alla finalità economica complessiva del contratto ed alla conseguente influenza sulla sorte del medesimo. Nel procedere a tale giudizio comparativo non può attribuirsi efficacia determinante al mero dato cronologico dell'anteriorità di un inadempimento rispetto ad un altro (o di una domanda di risoluzione rispetto all'altra), ma deve essere valutata l'importanza delle singole inadempienze nel loro rapporto di dipendenza e di proporzionalità.
Nel caso in cui le parti dopo aver stipulato un contratto preliminare siano addivenute alla stipulazione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare. Il suddetto principio non può peraltro trovare applicazione nell'ipotesi in cui il contratto definitivo non esaurisca gli obblighi a contrarre previsti nel preliminare, occorrendo in tal caso accertare la volontà negoziale delle parti valutando tra l'altro il contenuto di detto preliminare.
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. III, sentenza 09/07/1999, n. 7206 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 7206 |
| Data del deposito : | 9 luglio 1999 |
Testo completo
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Antonio IANNOTTA - Presidente -
Dott. Michele VARRONE - Consigliere -
Dott. Luigi CO DI NANNI - Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO - Consigliere -
Dott. Alberto TALEVI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IMMOBILIARE ADELFR DI MA EC COMI & C S.A.S. (già di AR IN e C S.A.S.), DE NC FR, DE NC LE SA, elettivamente domiciliati in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 19, presso lo studio dell'avvocato ORNELLA MANFREDINI, difesi dagli avvocati FILIPPO SCARABELLI e MARIO ADAMO, giusta delega in atti;
- ricorrenti -
contro
REUTERS ITALIA S.P.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA VIA BARNABA ORIANI 85, presso l'avvocato FILIPPO PINGUE, difesa dall'avvocato EUGENIO GRIPPO, giusta delega in atti;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 3565/95 della Corte d'Appello di MILANO, emessa il 07/11/95 e depositata il 29/12/95 (R.G. 3941/93);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/01/99 dal Consigliere Dott. Alberto TALEVI;
udito l'Avvocato ADAMO MARIO;
udito l'Avvocato GRIPPO EUGENIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Ennio Attilio SEPE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 28.12.84, il 31.12.84 e l'8.1.85, la compagnia RS s.r.l. (poi RS IA s.p.a.), esponeva tra l'altro che con contratto preliminare stipulato ai primi di dicembre 1983 AN De CO si era obbligato a concedere ad essa in locazione dall'1.1.83 una unità immobiliare;
che si era inoltre obbligato a concedere ad essa in locazione, entro e non oltre il 30.12.1983, ulteriori mq. 120 circa nello stesso fabbricato;
che quest'ultima pattuizione era stata espressamente qualificata essenziale dai contraenti;
che successivamente (l'1.1.83) era stato perfezionato il contratto di locazione relativo alla prima unità immobiliare mentre la seconda non era stata posta nella disponibilità dell'attrice nel termine pattuito;
che essa RS aveva risolto il contratto con lettera 10.8.84. Conveniva pertanto in giudizio davanti al tribunale di Milano la Immobiliare NC s.a.s. di AR IN & C., AD SA De CO e AN De CO, chiedendo che fosse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di locazione del dicembre 1982 (stipulato con AN De CO) per colpa dei convenuti, che fosse altresì risolto il contratto di locazione stipulato in data 1 gennaio 1983 con AN e con AD SA De CO, e che i convenuti fossero condannati al risarcimento dei danni.
I convenuti eccepivano tra l'altro di aver anteriormente intimato sfratto per morosità nel pagamento del canone e delle spese, con atto notificato in data 11 dicembre 1984; e chiedevano il rigetto delle domande avversarie e la condanna della controparte alla rimessione in pristino dei locali o al risarcimento del danno. Con atto di citazione notificato il 29 marzo 1985, la NC s.a.s., la dott.sa AD SA De CO e l'ing. AN De CO, premesso tra l'altro che il Pretore aveva preso atto della propria incompetenza per valore, riassumevano davanti al Tribunale di Milano la causa (già instaurata per convalida di sfratto per morosità davanti al Pretore di Milano per l'omesso pagamento del canone scaduto il 30 settembre 1984) nei confronti della Compagnia RS, chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per "fatto, colpa ed inadempienza" della convenuta, e la condanna della medesima al pagamento dei canoni e delle spese di cui all'atto introduttivo nonché di quelli maturati e maturandi sino all'effettivo rilascio. La società convenuta, costituitasi, riproponeva le proprie precedenti domande.
Le due cause venivano riunite.
Il Tribunale, con sentenza in data 14 ottobre - 12 novembre 1982, respingeva le domande della RS, condannava quest'ultima al pagamento di L. 88.000.000, oltre alla rivalutazione monetaria su 40.500.000 (somma dovuta a titolo di canoni scadutì sino alla data del rilascio: 28.2.85) dal 29/3/85 (data della domanda) al 15/12/1990 (data di entrata in vigore dell'art. 1 L. 353/90) e agli interessi legali dal 16.12.90 al saldo, e oltre alla rivalutazione monetaria su 47.500.000 (somma dovuta a titolo di risarcimento del danno per la rimozione del pavimento di marmo) dal 20/7/1989 al saldo;
dichiarava inoltre risolto il contratto di locazione per morosità da parte della RS, e condannava quest'ultima al pagamento delle spese del giudizio.
Contro questa sentenza proponeva appello la parte soccombente. Resistevano in giudizio gli appellati.
Con sentenza 7.11 - 29.12.95 la Corte di Appello di Milano, in parziale riforma dell'impugnata sentenza così provvedeva: dichiarava la risoluzione del contratto preliminare di locazione stipulato dalla RS s.r.l. con AN De CO, e del contratto di locazione stipulato in data 1 gennaio 1983 con AN De CO e con AD SA De CO per colpa degli appellati, e condannava questi ultimi al risarcimento dei danni, liquidati in complessive L. 400.000.000 (quattrocento milioni); condannava gli appellati al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, liquidate in complessive L. 14.531.000; confermava nel resto l'impugnata sentenza. Nella motivazione detta Corte esponeva tra l'altro le seguenti argomentazioni. Va premesso che, con l'appello, la RS ha devoluto al giudice del gravame la domanda, già respinta dal Tribunale, di risoluzione per inadempimento dei due contratti (preliminare e definitivo di locazione) stipulati tra le parti. La tesi di parte appellata, che vorrebbe dedurre dalla acquiescenza sul capo di condanna al pagamento dei canoni e dalla mancata impugnazione espressa del capo che dichiarava la risoluzione per inadempimento della conduttrice l'inammissibilità della impugnazione nei termini appena sintetizzati, non può essere seguita. La pretesa inammissibilità non potrebbe farsi derivare che da una acquiescenza che, per i capi concernenti la risoluzione dei due contratti, è esclusa dal contenuto dell'atto di appello, nel quale inoltre la domanda di risoluzione per inadempimento della parte locatrice è sorretta da motivi specifici di censura, che il giudice del gravame non potrebbe rifiutare di prendere in esame. Quanto ai canoni, i ben noti limiti alla retroattività della risoluzione dei contratti ad esecuzione continuata per le prestazioni già eseguite (art. 1458 c.c.) escludono ogni contraddizione tra questa statuizione di condanna e la richiesta risoluzione del contratto per inadempimento della parte locatrice. I primi giudici, nell'affermare che le clausole del preliminare non riprodotte nel definitivo sono da ritenere abbandonate, non hanno tenuto conto del particolare contenuto della clausola non riprodotta: poiché si trattava di clausola con la quale le parti si impegnavano alla stipulazione separata di un secondo contratto di locazione, il suo stesso contenuto escludeva, infatti, che essa dovesse essere riprodotta nel contratto di locazione successivamente stipulato, che era solo il primo di quelli (almeno due) previsti dal contratto preliminare. La mancata riproduzione della clausola non poteva dunque essere interpretata come rinuncia a questa parte del contratto preliminare. La diversa impostazione della parte locatrice nasce da una errata prospettiva, nella quale la clausola in questione avrebbe avuto il valore di condizione del (primo) contratto definitivo di locazione stipulato. Tale clausola non era diretta a condizionare (nel senso tecnico del termine, di apposizione di una clausola facoltativa di efficacia del negozio) la stipulazione del primo contratto di locazione;
essa era invece diretta ad obbligare le parti - incondizionatamente - alla stipulazione di un secondo contratto di locazione, con diverso oggetto;
il collegamento tra i due negozi definitivi era indubbiamente istituito nel preliminare, ma nel senso di escludere l'ammissibilità di un adempimento parziale del preliminare, valutando le parti essenziale la stipulazione di entrambi i contratti di locazione per la soddisfazione dei propri interessi negoziali. Quanto poi all'influenza che l'inadempimento del preliminare, per la parte concernente la clausola in questione, doveva avere anche sulla risoluzione del primo contratto definitivo stipulato dalle parti, è da ricordare l'insegnamento della Corte suprema, per cui "Il principio inadimplenti non est adimplendum opera anche con riguardo ad inadempienze inerenti a rapporti sostanzialmente diversi, qualora le parti, nell'esercizio del loro potere di autonomia, abbiano voluto tali rapporti come funzionalmente e teleologicamente collegati tra loro e posti in rapporto di reciproca interdipendenza" (Cass. 5 giugno 1984, n. 3397; conforme Cass. 11 marzo 1981 n. 1389). Ciò premesso, è da verificare se vi sia stato l'inadempimento denunciato. È certo che il secondo contratto non fu stipulato nel termine originariamente previsto (30 dicembre 1983). Secondo l'appellante si trattava di un termine essenziale. Ora la clausola in questione prevedeva che "Entro il 30/12/1983 il locatore metterà a disposizione della RS ulteriori mq. 120 circa siti al piano rialzato e interrato ... Tale condizione è essenziale per la RS". Si può dubitare, alla stregua del tenore letterale della clausola e della illustrazione che negli atti del giudizio la RS ha fatto delle ragioni della clausola stessa, che l'essenzialità fosse riferita oltre che alla prestazione anche al termine di adempimento. La lettera con la quale la prestazione veniva offerta pervenne alla parte conduttrice dopo che il contratto era stato già risolto. Infatti, con lettera in data 1 agosto 1984, la RS, con espresso riferimento alla scrittura privata preliminare intervenuta tra le parti, contestava che "a distanza di 7 mesi dalla data entro cui era stato in via espressamente essenziale pattuito che Voi doveste consegnare i detti localì in perfetto stato di godibilità, gli stessi risultano ancora occupati da terzi e comunque a noi non consegnati", e con riferimento ad "un unico contesto contrattuale formato dalla scrittura privata e dal contratto di locazione" dichiarava di voler risolvere il contratto per inadempimento della parte locatrice "a decorrere da 6 mesi dal 31.01.84". Tale dichiarazione era certamente valida, siccome fondata su un inadempimento accertato dell'altra parte, ed essendo indubbia la gravità dell'inadempimento in base alla concorde valutazione fatta dalle parti dei rispettivi interessi nel contratto in cui la prestazione inadempiuta nel termine pattuito veniva dichiarata essenziale.
Contro questa decisione ricorrono per cassazione la Immobiliare NC di MA EC CO e c. s.a.s. (già AR EV e c s.a.s.), AN De CO ed AD SA De CO con quattro motivi illustrati anche con memoria. Resiste con controricorso la RS IA s.p.a.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I motivi vanno esaminati insieme in quanto strettamente connessi.
Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli artt. 274 e 39, ult. Co., cpc.; violazione dell'art. 112 cpc;
nullità della sentenza ex art. 360, n. 3, 4 e 5, c.p.c. esponendo le seguenti doglianze. Le cause sottoposte al giudizio della Corte d'Appello erano due: quella di sfratto per morosità promossa dalla NC s.a.s. e dai LL De CO, e quella contro di loro promossa dalla RS. Le due cause vennero riunite dal G.I., ma ciò lasciò immutata l'autonomia delle stesse. Se la Corte d'Appello si fosse attenuta alle regole avrebbe necessariamente reso una diversa decisione e cioè una statuizione autonoma rispetto allo sfratto per morosità intentato dalla NC e dal De CO con l'atto notificato l'11/12/1984, statuizione invece omessa dalla sentenza, la quale si è limitata a statuire sulla (successiva:
31/12/94-8/1/85) domanda di risoluzione della RS per inadempimento " ... del contratto del 3/12/82 e/o il contratto dell'1/1/83 per inadempimento degli appellati..."; a statuire cioè su una domanda che era inammissibile per effetto della risoluzione, risalente all'11/12/84, conseguita allo sfratto per morosità. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell'art. 112 c.p.c.; violazione e falsa applicazione degli artt.1458 e 1460 c.c.; violazione degli artt. 1373 e 1453 c.c.;
insufficienza e contraddittorietà della motivazione su punti decisivi;
omessa motivazione su punti decisivi;
nullità della sentenza per l'art. 360, n. 3, 4 e 5, c.p.c., esponendo le seguenti doglianze. La Corte d'Appello ha dedicato, con sostanziale elusività e quindi con omessa o quanto meno insufficiente motivazione, solo alcuni vaghi, insufficienti accenni alla questione della morosità sollevata dai locatori nella causa di sfratto, esaminando invece diffusamente la domanda della RS e cioe, una domanda riconvenzionale che era inammissibile perché nuova, e su cui i locatori avevano rifiutato il contraddittorio, creando anche una eccezione di inadempimento che la RS non ha mai svolto ne' in Pretura, ne' in Tribunale, ne' in Corte d'Appello, e che dunque risulta sollevata d'ufficio. Ciò in violazione dell'art. 112 c.p.c.;
inoltre è contraddittorio, e quindi del tutto illogico, il già citato ragionamento della Corte secondo cui, quanto ai canoni [non pagati dalla RS in un primo tempo, e poi oggetto di condanna da parte del Tribunale, passata in giudicato per acquiescenza e comunque confermata dalla Corte], "i ben noti limiti alla retroattività della risoluzione dei contratti ad esecuzione continuata per le prestazioni già eseguite (art. 1458 C.C.) escludono ogni contraddizione tra questa statuizione di condanna e la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento della parte locatrice". Infatti nel caso di specie la risoluzione pronunciata dalla stessa RS con la sua lettera del 10 agosto 1984 era destinata a valere, ed è stata fatta valere dalla impugnata sentenza, sei mesi dopo, nel febbraio 1985. Dunque da agosto e sino a tale secondo momento il contratto doveva considerarsi a tutti gli effetti in vigore. Per tale ragione la RS era tenuta a pagare i canoni del semestre "di preavviso" da essa stessa voluto nel dichiarare la risoluzione non a sensi art.1458 C.C., ma a pieno titolo contrattuale. E di conseguenza,
l'inadempimento della RS a tale obbligazione, nella perdurante vigenza del contratto, comportava che essa si esponesse non solo alla condanna a pagare i canoni, ma anche e soprattutto allo sfratto per morosità e alla risoluzione del contratto per inadempimento. La RS in appello ha lasciato cadere il recesso dichiarato nella sua lettera del 10/8/84 e ripreso nelle sue conclusioni di primo grado. Ma ciò non è valso a togliere la radicale contraddittorietà insita nella mancata impugnazione della sentenza di 1^ grado sul capo relativo alla condanna al pagamento dei canoni, da un lato, e dall'altro nella impugnazione del capo della sentenza stessa relativo alla risoluzione del contratto per morosità.
Con il terzo motivo i ricorrenti denunciano omessa motivazione circa punti decisivi della controversia;
violazione degli artt. 1351 e 1362 e segg. C.C.; violazione dell'art. 115 cpc.; "Nullità della sentenza per l'art. 360, n. 3 e 5, cpc." esponendo le seguenti argomentazioni. È sorta questione se le clausole del preliminare 1/12/82, non recepite nel "contratto" definitivo di locazione 1/11/83, debbano intendersi rinunciate e caducate dalle parti contraenti, oppure se questo secondo contratto, il definitivo, avente un contenuto più ridotto rispetto al preliminare, abbia esclusivo rilievo come adempimento della specifica obbligazione, attuata con il definitivo, Il Tribunale ha adottato la prima soluzione (jus receptum); la sentenza impugnata la seconda. La "ragione", dice la Corte di merito, sta nelle "affermazioni" della massima della sentenza n. 8684/87 di questa S.C., massima trascritta nella sentenza "a motivazione". Ma, così procedendo, la sentenza impugnata non motiva.
Con il quarto motivo i ricorrenti lamentano violazione degli artt. 1321, 1351, 1353, 2730, 2733, 1362, 1366 a 1369 c.c.. Violazione art. 1 c.p.c. in rel. ad art. 2 L. 2448/1865, all. E, e art. 115 cpc. Contraddittorietà della motivazione su punti decisivi. Nullità della sentenza per l'art. 360, n. 3 e 5, c.p.c. Detti ricorrenti espongono le seguenti argomentazioni. La conduttrice nel suo atto di appello ripeteva: "La RS, senza la promessa in questione degli appellati, mai e poi mai avrebbe concluso il contratto di locazione per l'immobile di 360 mq., in quanto troppo piccolo per le sue esigenze". La "dichiarazione", - così la sentenza - ribadisce la "chiara lettera del preliminare", cioè che la locazione degli "ulteriori" (così il preliminare) mq. 120 di superficie era "condizione" - art. 1353 c.c. - della stipulazione del contratto di locazione relativo ai locali di 360 mq.. Apposta una condizione, questa entra a far parte della "causa del negozio", sì da costituire "elemento preponderante del negozio medesimo, dato che solo in "subordine al suo adempimento si vuole lo scopo pratico a cui mira il negozio". Ciò posto, la RS, per salvaguardare la detta sua esigenza, avrebbe dovuto riprodurre, nel "contratto definitivo di locazione relativo agli uffici di mq. 360", la condizione più volte menzionata. Dato che ciò non è avvenuto l'adempimento o l'inadempimento al contratto definitivo dell'1/1/83 non possono essere valutati se non in relazione a quanto in esso pattuito. Il ricorso appare fondato solo per quanto di ragione. Prive di pregio appaiono tutte le argomentazioni concernenti l'asserita violazione del principio di autonomia delle cause riunite, in quanto nonostante tale autonomia resta fermo il principio giuridico (cfr. Cass. n. 0 3044 dell'8/05/1980; cfr. inoltre Cass. n. 4260 dell'8.5.1996) che ai fini della risoluzione per inadempimento dei contratti con prestazioni corrispettive, il giudice, per stabilire la sussistenza dell'inadempimento determinante a carico di uno dei contraenti, deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa della condotta di entrambi i contraenti, onde accertare gli inadempimenti reciprocamente addebitatisi dalle parti e apprezzarne l'effettiva gravita ed efficienza causale rispetto alla finalità economica complessiva del contratto e alla conseguente influenza sulla sorte del medesimo;
e che, nel procedere a tale giudizio comparativo, non può attribuirsi efficacia determinante al mero dato cronologico della anteriorità di un inadempimento rispetto ad un altro (o di una domanda di risoluzione rispetto all'altra), ma deve essere valutata l'importanza delle singole inadempienze, nel loro rapporto di dipendenza e di proporzionalità. Deve dunque escludersi l'asserita violazione del principio "secondo cui gli effetti della sentenza retroagiscono al momento della domanda". Quanto alla lamentata violazione del "...criterio della prevenzione, art. 39 cpc...", va rilevato preliminarmente che si tratta di doglianza inammissibile in quanto generica (priva del rituale supporto argomentativo;
essendo inammissibile il rinvio a quanto esposto in atti difensivi precedenti). Priva di base viene pertanto ad essere anche l'asserita violazione dell'art. 112 c.p.c. La doglianza concernente il fatto che la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto è stata introdotta dalla RS con la comparsa di risposta nella causa di sfratto riassunta dai locatori attuali ricorrenti dopo l'ordinanza di rilascio è priva di pregio per due ragioni ciascuna delle quali già di per sè decisiva: -A) in quanto nel procedimento per convalida l'opposizione dell'intimato provoca una radicale trasformazione del rito, determinando la cessazione dell'originario rapporto processuale, alla cui base era la domanda di convalida, e l'insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna: domanda ordinaria che il locatore ha l'onere di proporre nel momento in cui si verifica la trasformazione oggettiva del rapporto processuale e che deve intendersi implicitamente proposta se, dopo l'opposizione dell'intimato, il locatore prosegua la sua attività processuale (v. Cass n. 0 1734 del 13/02/1992); ed in tale procedimento nuovo ed autonomo le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di proporre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata e per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domande riconvenzionali (cfr. Cass. n. 0 6806 del 18/06/1993); - B) comunque nella specie sussisteva anche la domanda di risoluzione proposta dalla conduttrice RS con atto di citazione dicembre 1984- gennaio 1985. Quanto all'asserzione dei ricorrenti che la RS non ha mai proposto ... l'eccezione di inadempimento per giustificare il mancato pagamento dei canoni, tanto che poi in appello non ha impugnato il capo della sentenza di I grado recante la sua condanna al pagamento dei canoni...", va rilevato che detta eccezione appare implicitamente contenuta nell'assunto difensivo della conduttrice e che l'omessa impugnazione di tale capo non è un valido elemento di convincimento in senso contrario;
infatti deve ritenersi che l'assunto predetto sia sempre stato teso a dimostrare (anche) che detto mancato pagamento (comunque) perdeva rilevanza di fronte al maggiore ed antecedente inadempimento della controparte. E che rende privo di base il rilievo dei ricorrenti secondo il quale vi sarebbe una radicale contraddittorietà tra detta mancata impugnazione e l'impugnazione relativa alla risoluzione del contratto.
Appare invece fondata la doglianza concernente il fatto che la RS, nella sua lettera 10.8.84 aveva parlato di una risoluzione destinata a valere nel febbraio 1985. Infatti se per volontà della stessa conduttrice il contratto doveva ritenersi pienamente in vigore fino a tale epoca, la Corte d'Appello, nel procedere alla sopra citata ".... valutazione unitaria e comparativa della condotta di entrambi i contraenti, onde accertare gli inadempimenti reciprocamente addebitatisi dalle parti e apprezzarne l'effettiva gravita ed efficienza causale rispetto alla finalità economica complessiva del contratto e alla conseguente influenza sulla sorte del medesimo...", avrebbe dovuto motivare adeguatamente in ordine alla gravità ed efficienza causale di detto mancato pagamento in un periodo in cui il contratto non poteva considerarsi risolto. Prive di pregio appaiono le ulteriori doglianze dei ricorrenti. Infatti la Corte di merito, lungi dal fondarsi semplicemente sulla citazione di una massima (Cass. 8486/87) motiva rilevando che non si è di fronte ad una condizione in " ... senso tecnico..." (e cioè ad una di quelle disciplinate dagli artt. 1353 e segg. c.c.), ma ad una clausola del preliminare che prevede l'obbligo di stipulare il secondo contratto di locazione, e più precisamente ad un collegamento tra i due negozi definitivi voluto dai contraenti del preliminare " ... nel senso di escludere l'ammissibilità di un adempimento parziale del preliminare, valutando le parti essenziale la stipulazione di entrambi i contratti di locazione...". Trattasi di una interpretazione della volontà negoziale delle parti esauriente, logica, non contraddittoria e rispettosa della normativa in questione. È vero che in linea generale (e salvo che i contraenti non abbiano espresso una diversa volontà) "Nel caso in cui le parti, stipulato un contratto preliminare, siano poi addivenute alla stipulazione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare." (v. tra le altre Cass. n. 4354 del 29/04/1998); ma tale principio giuridico non può trovare applicazione nell'ipotesi che il contratto definitivo non esaurisca gli obblighi a contrarre previsti nel preliminare. In tal caso infatti occorre accertare la volontà negoziale delle parti valutando tra l'altro il contenuto di detto preliminare. Il che è stato fatto nell'impugnata sentenza.
Sulla base di quanto sopra esposto il ricorso va accolto solo per quanto di ragione, cassando l'impugnata sentenza e rinviando, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa l'impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.
Così deciso a Roma, il 29 gennaio 1999.
Depositato in Cancelleria il 9 luglio 1999