riunita in camera di consiglio nelle persone dei signori magistrati:
- dott. Antonio IANNOTTA Presidente
- " Francesco SABATINI Consigliere rel.
- " Michele VARRONE "
- " Luigi Francesco DI NANNI "
- " Alberto TALEVI "
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da SC IN, elett. dom. in Roma, via del Banco di S.Spirito n. 48, presso lo studio dell'avv. Giovanni Bardanzellu che la rappresenta e difende in virtù di procura a margine del ricorso ricorrente
contro
LA UN e NT LU, elett. dom. in Roma, via Ezio n. 19, presso lo studio dell'avv. Alba Giordano che le rappresenta e difende in virtù di procura in calce al controricorso controricorrenti avverso la sentenza n. 1085 in data 11.2. - 8.4.1997 della Corte di Appello di Roma (r.g. n. 2066/93). Udita nella pubblica udienza del 9 aprile 1999 la relazione del consigliere dott. Francesco Sabatini.
È comparso per la ricorrente l'avv. Giovanni Bardanzellu, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso.
È comparsa per le controricorrenti l'avv. Alba Giordano, che ha chiesto dichiararsi inammissibile, o rigettarsi, il ricorso. Sentito il P.M., in persona del sost. procuratore generale dott. Raffaele Palmieri, che ha chiesto il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con rogito del 20 ottobre 1987 MA AL e LI SA alienarono alla minore AR SC, legalmente rappresentata dai genitori ME SC e EL IE, la porzione immobiliare, di loro proprietà, condotta in locazione da NZ LL e LU NT e da costoro adibita a sede di agenzia di assicurazione.
Con atto di citazione del 9 maggio 1988 le predette conduttrici , tanto premesso e premesso altresì che la vendita non era stata preceduta dalla comunicazione prescritta dall'art. 38 legge n.392/78, convennero venditori ed acquirente dinanzi al Tribunale di
Roma dichiarando che intendevano avvalersi del diritto di riscatto, previsto dall'art. 39 stessa legge, previo versamento all'acquirente del prezzo di trenta milioni di lire , risultante dall'atto. Pronunciando nel contraddittorio delle parti, con sentenza del 24.11.1992 l'adito Tribunale dichiarò inammissibile la domanda nei confronti dei venditori e l'accolse invece nei riguardi dell'acquirente. Tale decisione, impugnata dalla parte soccombente, è stata confermata dalla Corte di appello con la sentenza, ora gravata.
La Corte ha escluso che, come dedotto nell'atto di appello, ricorressero le ipotesi della vendita in blocco ovvero cumulativa:
la vendita dell'intero edificio, nel quale era compresa la porzione immobiliare de qua , era stata infatti effettuata a favore di quattro soggetti, con due distinti atti notarili e con riguardo a singole unità immobiliari individuate, oltre che fisicamente, anche nel corrispettivo, determinato specificamente per ciascuna di esse, ed un diverso intento negoziale, eventualmente manifestato con il contratto preliminare, doveva ritenersi superato da quello definitivo;
non ricorreva, pertanto, l'ipotesi della vendita in blocco, la quale richiede la cessione dell'intero edificio, del quale fa parte l'immobile locato, ad unico acquirente con unico atto e ad unico prezzo;

non solo non era stato provato, ma al contrario era rimasto escluso si fosse trattato di vendita cumulativa, in difetto dei presupposti della unicità del prezzo e della oggettiva non frazionabilità del bene in distinti trasferimenti aventi ad oggetto ciascuno una singola unità immobiliare.
Per la cassazione di tale decisione, notificata il 15.5.1997, la SC ha proposto ricorso, affidato a due motivi e notificato l'11 luglio 1997, cui la LL e la NT resistono con unico controricorso, con il quale hanno preliminarmente eccepito che la SC ha rinunciato al ricorso avendo successivamente ad esso, in data 31.7.1997, accettato l'offerta reale del prezzo di riscatto . Entrambe le parti hanno depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L'eccezione di estinzione del giudizio di cassazione per rinuncia, sollevata dalle controricorrenti, è infondata. Premesso che nell'avvenuta accettazione dell'offerta reale del prezzo di riscatto è astrattamente configurabile un'ipotesi di acquiescenza tacita ai sensi del primo comma dell'art. 329 c.p.c., deve infatti rilevarsi che essa richiede tuttavia il compimento, da parte dell'interessato, di atti certamente dimostrativi della volontà di non contrastare gli effetti della pronuncia e dai quali si possa desumere, in modo preciso ed univoco, l'intento di non avvalersi dell'impugnazione (Cass. sez. un. 12.11.1997 n. 11149):
intento non sicuramente ravvisabile nella specie, nella quale l'interessata, pur dopo tale accettazione, ha, nondimeno, esplicitamente manifestato la volontà di coltivare l'impugnazione precedentemente proposta.

2. Con il primo motivo del ricorso la ricorrente deduce, con riferimento all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., la violazione e falsa applicazione dell'art. 1351 c.c., nonché vizi motivazionali su punti decisivi: pur non ponendo in discussione la nozione di vendita in blocco , richiamata nella sentenza impugnata, e mostrando anzi di condividerla, sostiene che erratamente la stessa sentenza ha però escluso che essa ricorresse nella specie, dal momento che - invece di attribuire, come ha fatto, valore decisivo ed esclusivo al contratto definitivo di trasferimento - avrebbe dovuto far riferimento al contratto preliminare ed agli altri atti, richiamati da essa ricorrente, dai quali, a suo dire, sarebbe stato agevole derivare che si verteva appunto in tema di vendita in blocco, come tale escludente il diritto di prelazione e quello, succedaneo, di riscatto Il motivo è infondato.
Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte - che, come accennato, trova l'adesione della stessa ricorrente - in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, mentre nel caso di vendita in blocco dell'intero edificio, nel quale si trova l'immobile locato, il conduttore di questo non ha diritto alla prelazione ed al riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 legge n.392/78 ne' sull'unità immobiliare oggetto del rapporto ne' sull'intero stabile, rappresentando questo un bene diverso dalle singole unità che lo compongono, nel diverso caso della vendita non riguardante l'intero edificio, ma una parte di esso comprendente due o più unità immobiliari, tra le quali quella AT , vertendosi in tema di vendita cumulativa, e non di vendita in blocco, il diritto di prelazione del conduttore di uno dei beni compresi nella vendita può escludersi solo se si tratti di un contratto di vendita unitario non soltanto per l'unicità del prezzo ma anche perché non oggettivamente frazionabile in distinti trasferimenti aventi ad oggetto ciascuno una singola unità immobiliare che, nello stato in cui si trova al tempo della denuntiatio - o, in mancanza di questa, del trasferimento - sia dotato di una propria oggettiva, effettiva e non fittizia individualità giuridica e strutturale, tranne che non si accerti un intento fraudolento volto ad escludere il diritto del conduttore tramite una surrettizia aggregazione di beni (in tal senso, Cass. 19 maggio 1990 n. 4519, richiamata dalla sentenza impugnata, cui adde, da ultimo, Cass. nn. 2486, 3230, 3467 e 12360 del 1997). Nella specie i giudici del merito hanno escluso che si vertesse in tema di vendita in blocco, rilevando che oggetto dell'atto definitivo di compravendita a favore dell'odierna ricorrente era la porzione immobiliare, nella quale le attuali controricorrenti esercitavano attività assicurativa, e da ciò traendo che sussisteva pertanto perfetta identità tra immobile venduto ed immobile locato. Tali argomentazioni vengono censurate nella sola parte in cui la Corte del merito ha invece escluso ogni rilievo, a tal fine, al contratto preliminare di trasferimento.
La censura non può essere condivisa.
In difetto della denuntiatio, di cui all'art. 38 legge n. 392/78, il primo comma del successivo art. 39 attribuisce infatti al conduttore, avente diritto alla prelazione, il diritto potestativo di riscatto da esercitare, a pena di decadenza, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto definitivo di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile locato.
Ai fini in esame la legge attribuisce dunque esclusivo rilievo al contratto definitivo, con la conseguenza che eventuali difformità tra questo ed il contratto preliminare non possono essere fatte valere dall'acquirente per contrastare il diritto di riscatto del conduttore, tanto più che lo stesso acquirente, con la stipula del contratto definitivo, ha con ciò stesso accettato, nell'esercizio della propria autonomia privata, tali difformità.
Inoltre, i rapporti tra contratto preliminare e contratto definitivo di trasferimento si atteggiano diversamente secondo che insorga controversia tra le stesse parti del contratto ovvero tra esse e terzi: ed essendo appunto terzo l'avente diritto alla prelazione ed al riscatto, nei confronti di questi non può non rilevare, esclusivamente , il contratto definitivo.
Diverso è il caso in cui quest'ultimo sia, in tutto od in parte, simulato (vedasi, al riguardo, Cass. 14.11.1991 n. 12168: ipotesi che, peraltro, non forma oggetto del ricorso.

3. Con il secondo motivo la ricorrente allega la violazione degli artt. 38 e 39 legge n. 392/78 e sostiene che il diritto di riscatto non sussiste, dal momento che le varie porzioni immobiliari sono site l'una sopra l'altra nella stessa colonna, talché ricorreva potenzialmente tra esse un legame strutturale e/o funzionale idoneo a costituire una nuova entità patrimoniale e ad escludere conseguentemente tale diritto.
Osserva la Corte che, al riguardo, la pronuncia impugnata ha espressamente richiamato la sopra menzionata sentenza n. 4519/90 di questa C.S. - citata adesivamente anche dalla ricorrente -, negando poi che i requisiti, escludenti il diritto di prelazione, da essa indicati, ricorressero nella specie.
Nonostante l'addotta violazione degli artt. 38 e 39 della legge n.392/78, sostanzialmente il motivo in esame censura soltanto tale conclusione, e, dunque, si risolve nella denuncia di un vizio di motivazione.
Vizi in tal senso non sono tuttavia espressamente indicati, ne' comunque sussistono, ed il motivo è infondato laddove pretende far derivare l'addotta unitarietà della vendita da una mera potenzialità, in tal senso, delle singole unità immobiliari, dovendo essa, al contrario, essere effettiva e reale, ed è invece inammissibile nella parte in cui si sostanzia nella pretesa di un riesame delle risultanze processuali, non consentito in sede di legittimità stante la congruità, anche sul punto, della motivazione.

4. Il ricorso deve, pertanto, essere respinto, con le conseguenze di legge (art. 91 c.p.c.) quanto alle spese.

p.q.m.

La Corte
rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in lire 365.000 oltre lire 3.000.000 (tremilioni) di onorari in favore delle controricorrenti. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte, il 9 aprile 1999.