Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista - Presidente -
Dott. VIVALDI Roberta - Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco - rel. Consigliere -
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana - Consigliere -
Dott. VINCENTI Enzo - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 7025-2007 proposto da:
CENTOSTAZIONI S.P.A. 064773791009 (già MEDIE STAZIONI S.P.A.) in persona dell'Amministratore Delegato e legale rappresentante pro tempore Ing. SIMONI Paolo, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA S. ANDREA DELLA VALLE 6, presso lo studio dell'avvocato D'ERCOLE STEFANO che la rappresenta e difende giusta delega in atti unitamente all'avvocato CATAUDELLA ANTONINO giusta procura speciale del Dott. Notaio PAOLO SILVESTRO in ROMA, 22/11/2007, rep. n. 84211;

- ricorrente -

contro
NE DA & LO UI S.N.C.;
- Intimata -
sul ricorso 11414-2007 proposto da:
NE DA & LO UI S.N.C. 00183500305 in persona del legale rappresentante Sig. LO IG, considerata domiciliata "ex lege" in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati MONTOSI PIER PAOLO, ONESTI CARLO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CENTOSTAZIONI S.P.A. 064773791009 (già MEDIE STAZIONI S.P.A.) in persona dell'Amministratore Delegato e legale rappresentante pro- tempore Ing. PAOLO SIMIONI, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA DI S. ANDREA DELLA VALLE 6, presso lo studio dell'avvocato D'ERCOLE STEFANO D'ERCOLE STEFANO che la rappresenta e difende giusta delega in atti, unitamente all'avvocato CATAUDELLA ANTONINO giusta procura speciale del Dott. Notaio PAOLO SILVESTRO in ROMA, 22/11/2007, rep. n. 84211;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 19/2006 della CORTE D'APPELLO di TRIESTE, depositata il 06/05/2006, R.G.N. 633/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/12/2012 dal Consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;

udito l'Avvocato ANTONINO CATAUDELLA;

udito l'Avvocato NICOLA PALOMBI per delega;

udito l'Avvocato PIER PAOLO MONTOSI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio per il rigetto del ricorso principale e per l'accoglimento del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.1. La società NE DA & AI IG snc stipulò il 20.4.83 con l'allora Azienda Autonoma delle Ferrovie dello Stato, per la durata di anni nove (dal 1.7.82 al 30.6.91) ed un canone annuo iniziale di L. 18 milioni, una convenzione - contratto avente ad oggetto un immobile adibito ad uso ristorazione all'interno della stazione ferroviaria di Udine. Perduta dalla locatrice la natura pubblicistica a seguito della L. 17 maggio 1985, n. 210, furono sottoscritte il 20.10.86 ed il 7.12.90 due successive appendici contrattuali, di rideterminazione del canone annuo (fino a L. 28.500.000 annui dal 1.7.86 e fino a L. 80 milioni dal 1.7.90), nonché - il 26.7.93 - un nuovo contratto di locazione novennale, con decorrenza dal 1.7.91 e per un canone annuo di L. 94 milioni. Nel rapporto, infine, subentrò quale locatrice dapprima la LI SP (dal 1.1.99) e poi, quale cessionaria di ramo d'azienda, la ME TA SP (dal 10.10.01), ora NT SP.

1.2. La conduttrice convenne allora quest'ultima dinanzi al tribunale di Udine, con ricorso ai sensi dell'art. 447-bis cod. proc. civ., dep. il 20.10.03, per conseguirne la condanna alla restituzione delle indebite maggiorazioni sul canone originario, deducendo, dalla natura privatistica del contratto a far tempo dall'entrata in vigore della L. 210 del 1985, la nullità delle clausole e delle pattuizioni di aumento del canone originario. La convenuta negò la propria passiva legittimazione, siccome mera cessionaria dell'azienda, per qualsiasi debito anteriore alla cessione;
ed addusse la validità delle pattuizioni intercorse, essendo venuta meno la natura pubblicistica di Ferrovie dello Stato solo con delibera CIPE del 12.8.92. 1.3. Il tribunale di Udine, espletata una consulenza tecnica di ufficio, riconobbe la legittimazione passiva della cessionaria e la natura locatizia del rapporto intercorrente tra le parti;
argomentò poi per la validità della sola prima rideterminazione del canone, avvenuta nel privatistico regime della L. n. 392 del 1978, art. 27 e segg. suscettibile del solo aggiornamento da questa previsto;
ritenne invece nulli la seconda appendice ed il contratto del 1993, in quanto comportanti entrambi una non consentita rideterminazione del canone ed inoltre non integrante il primo una novazione del precedente rapporto;
e condannò la convenuta al pagamento di Euro 574.868,38, oltre accessori.

1.4. Interpose appello la NT SP, riproponendo la tesi della propria carenza di passiva legittimazione, quale cessionaria in azione di ripetizione di indebito, nonché della piena validità degli accordi intercorsi prima sulla sola rideterminazione del canone e poi sulla regolamentazione ex novo del rapporto, quest'ultima integrando la prima effettiva contrattazione in regime privatistico ed integrando comunque una valida novazione. La controparte, contestato l'appello principale, a sua volta dispiegò gravame incidentale, negando la validità anche della prima rideterminazione del canone.

1.5. La corte di appello di Trieste, con sentenza n. 19/06, pubbl. il 6.5.06, rigettò entrambi gli appelli;
e, avverso di essa, la NT SP propone - affidandosi a tre motivi - ricorso per cassazione, cui resiste, con controricorso e ricorso incidentale articolato su di un motivo, la NE DA & AI IG snc;

depositato dalla ricorrente controricorso al ricorso incidentale, entrambe le parti depositano memoria ai sensi dell'art. 378 cod. proc. civ. ed i loro difensori prendono parte alla discussione alla pubblica udienza del di 11 dicembre 2012.
MOTIVI DELLA DECISIONE

2. La ricorrente principale propone tre motivi di ricorso ed in particolare:

2.1. con il primo (rubricato violazione e falsa applicazione degli artt. 2558, 2560 e 2033 cod. civ. e L. 27 luglio 1978, n. 392, art.79, comma 2, in relazione all'art. 360 c.p.c., n.

3. Omessa,
insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5") essa si duole del riconoscimento della propria passiva legittimazione in una tipica azione di ripetizione di indebito, esperibile esclusivamente nei confronti dell'effettivo percettore delle somme, nonostante la sua qualità di cessionaria dell'azienda, sebbene mancasse ogni menzione del debito nelle scritture contabili e benché si trattasse di un contratto di durata;
e conclude entrambi i profili di doglianza con il seguente quesito di diritto: "dica la Ecc.ma Suprema Corte adita se, nell'ambito della domanda di ripetizione di indebito L. 27 luglio 1978, n. 392, ex art. 79, comma 2, deve essere dichiarato il difetto di legittimazione passiva del soggetto subentrato, per effetto di cessione di azienda commerciale, in un contratto di locazione commerciale, le cui prestazioni, ormai eseguite, si riferiscano al periodo precedente l'alienazione dell'azienda; atteso che, per un verso, in base ai principi sottesi al trasferimento d'azienda e in carenza del presupposto dell'iscrizione nei libri contabili, il relativo debito facente capo all'alienante è soggetto alla disciplina dell'art. 2560 c.c., comma 1 e non dell'art. 2558 c.c., per altro, ai sensi dell'art. 2033 c.c.,
l'obbligo di restituzione delle somme indebitamente percepite grava in via esclusiva sul soggetto che le ha effettivamente riscosse e ancora se, nell'ambito della domanda di ripetizione di indebito L. 27 luglio 1978, n. 392, ex art. 79, comma 2, fatta valere nei confronti dell'acquirente di un'azienda commerciale, per canoni riscossi dall'alienante che si riferiscano al periodo precedente l'alienazione dell'azienda, chi agisce in ripetizione contro l'acquirente ha l'onere di provare fra gli elementi costitutivi del proprio diritto l'iscrizione dei debiti nei libri contabili obbligatori";

2.2. con un secondo (rubricato "violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 79 in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3") essa rimarca la legittimità delle pattuizioni (del 20.10.86 e del 7.12.90) e del contratto del 26.7.93 e comunque la configurabilità di una valida disdetta o, ad ogni buon conto, di una risoluzione del primo contratto per mutuo dissenso e della validità di una rinunzia, in corso di rapporto, del conduttore ai diritti a lui spettanti anche in ordine alla misura del canone;
e conclude con il seguente quesito di diritto:
"dica la Ecc.ma Suprema Corte adita se i diritti vantati dal conduttore una volta sorti sono disponibili e possono essere oggetto di rinunzia, a favore del locatore come di un terzo, non ostandovi la tutela di cui alla L. 21 luglio 1978, n. 392, art. 79 che è volta unicamente ad impedire che i diritti vantati dal conduttore siano oggetto di un'elusione di tipo preventivo";

2.3. con un terzo (rubricato "violazione e falsa applicazione degli artt. 1230, 1231 e 1362 - 1365 cod. civ. in relazione all'art. 360 c.p.c., n.

3. Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all'art. 360 c.p.c. n. 5") essa si duole del mancato riconoscimento della natura novativa del contratto del 1993, nonostante dal complesso dell'autoregolamentazione con esso dettata (diversità del titolo, modalità di determinazione del canone, eliminazione di obbligo di migliorie a carico del conduttore e di facoltà di ingerenza sui prezzi da praticare alla clientela, assunzione della manutenzione straordinaria da parte della locatrice, installazione di un distributore elettronico), si evincessero gli elementi soggettivo ed oggettivo della novazione dell'originario contratto-concessione; e conclude con il seguente quesito di diritto: "dica la Ecc.ma Suprema Corte adita se, avuto riguardo al disposto degli artt. 1362-1365 c.c. integra novazione del contenuto del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1230 cod. civ., la variazione della misura del canone di locazione e la modalità di calcolo dello stesso, la durata, la variazione delle clausole relative alla manutenzione straordinaria ed alle migliorie, la variazione delle clausole relative alla determinazione dei prezzi praticabili al pubblico, nonché la previsione di installazione di distributori automatici".

3. Dal canto suo, la controricorrente:

3.1. replica analiticamente e diffusamente alle argomentazioni difensive della controparte, invocando il rigetto del ricorso principale;

3.2. dispiega a sua volta ricorso incidentale, articolato su di un unitario motivo (rubricato "violazione e falsa applicazione della L. n. 210 del 1985, art. 15 e della L. n. 392 del 1978, art. 79 in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 3"), con cui ampiamente si duole della ritenuta validità della prima rideterminazione del canone in regime privatistico, concludendo col seguente quesito di diritto:
"dica la Ecc.ma Suprema Corte adita se con l'entrata in vigore della L. n. 210 del 1985 e la trasformazione in contratti di locazione delle convenzioni all'epoca in essere stipulate precedentemente dall'Azienda Autonoma Ferrovie dello Stato, il relativo canone concessorio si è trasformato in canone locatizio e se, questo canone, poteva essere aumentato in corso di rapporto, in assenza di accordi transattivi tra le parti, senza incorrere in violazione della L. n. 392 del 1978, art. 79";

3.3. si vede ribattere al ricorso incidentale, con controricorso apposito, da NT SP la piena legittimità delle determinazioni del canone successive al mutamento di natura della locatrice da pubblicistica a privatistica, con piena validità del consenso, in corso di rapporto, sull'aumento della stessa entità del canone;

3.4. ulteriormente sviluppa argomenti, in memoria, a sostegno della pienezza del subentro della cessionaria a tutti i rapporti pregressi e, comunque, nei debiti della cedente anche a titolo di accollo.

4. Va premesso che i due ricorsi, proposti avverso la medesima sentenza, vanno tra loro riuniti ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ.; e che alla fattispecie si applica l'art. 366-bis cod. proc. civ.:

4.1. tale norma è stata introdotta dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, n.40, art. 6 e resta applicabile - in virtù dell'art. 27, comma 2 del cit. decreto - ai ricorsi per cassazione proposti avverso le sentenze e gli altri provvedimenti pubblicati a decorrere dalla data di entrata in vigore del decreto, cioè dal 2 marzo 2006, senza che possa rilevare la sua abrogazione - a far tempo dal 4 luglio 2009 - ad opera della L. 18 giugno 2009, n. 69, art. 47, comma 1, lett. d), in virtù della disciplina transitoria dell'art. 58, comma 5, di quest'ultima (con ultra-attività ritenuta conforme a Costituzione, tra le altre, da Cass., ord. 14 novembre 2011, n. 23800);

4.2. i criteri elaborati per la valutazione della rilevanza dei quesiti vanno applicati anche dopo la formale abrogazione, nonostante i motivi che l'avrebbero determinata, attesa l'univoca volontà del legislatore di assicurare ultra-attività alla norma (per tutte, v. espressamente Cass. 27 gennaio 2012, n. 1194; Cass. 24 luglio 2012, n. 12887);

4.3. quanto ai quesiti previsti dal primo comma di tale norma, in linea generale (tra le molte e per limitarsi alle più recenti, v. Cass. Sez. Un., ord. 5 febbraio 2008, n. 2658; Cass., ord. 17 luglio 2008, n. 19769, Cass. 25 marzo 2009, n. 7197; Cass., ord. 8 novembre 2010, n. 22704), essi devono compendiare (e tanto che la carenza di uno solo di tali elementi comporta l'inammissibilità del ricorso:
Cass. 30 settembre 2008, n. 24339): a) la riassuntiva esposizione degli elementi di fatto sottoposti al giudice di merito;
b) la sintetica indicazione della regola di diritto applicata dal quel giudice;
c) la diversa regola di diritto che, ad avviso del ricorrente, si sarebbe dovuta applicare al caso di specie;

4.4. quanto poi al capoverso dell'art. 366-bis cod. proc. civ., va rilevato che per le doglianze di vizio di motivazione, occorre la formulazione - con articolazione conclusiva e riassuntiva di uno specifico passaggio espositivo del ricorso - di un momento di sintesi o di riepilogo (come puntualizza già Cass. 18 luglio 2007, ord. n. 16002, con indirizzo ormai consolidato, a partire da Cass. Sez. Un., 1 ottobre 2007, n. 20603: v., tra le ultime, Cass. 30 dicembre 2009, ord. n. 27680) il quale indichi in modo sintetico, evidente ed autonomo rispetto al tenore testuale del motivo, chiaramente il fatto controverso in riferimento al quale la motivazione si assume omessa o contraddittoria, come pure - se non soprattutto - le ragioni per le quali la dedotta insufficienza della motivazione la rende inidonea a giustificare la decisione;
tale requisito non può ritenersi rispettato quando solo la completa lettura dell'illustrazione del motivo - all'esito di un'interpretazione svolta dal lettore, anziché su indicazione della parte ricorrente - consenta di comprendere il contenuto ed il significato delle censure;

4.5. non è consentita la congiunta proposizione di doglianze ai sensi dell'art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5 se non accompagnate tanto dal quesito di diritto previsto per il primo vizio che dal momento di sintesi o riepilogo imposto per il secondo (per tutte, a contrario: Cass. Sez. Un., 31 marzo 2009, n. 7770);

4.6. in applicazione di tali criteri ai quesiti formulati nella fattispecie, sono inammissibili le doglianze di vizio motivazionale sviluppate nel primo e terzo motivo di ricorso principale, siccome del tutto prive di qualunque separato e finale momento di sintesi o di riepilogo;
ma la formulazione delle questioni di diritto rispondesse non altro in larga parte o sostanzialmente, ai rigorosi requisiti di cui sopra.

5. Deve preliminarmente esaminarsi la questione della legittimazione passiva del cessionario per debiti di restituzione di pretese indebite maggiorazioni di canone di locazione percepite dal suo dante causa, di cui al primo motivo di ricorso principale.

5.1. Va ribadita, dapprima, la tesi della prevalenza, accordata dalla disciplina codicistica, alla continuità ed all'unitarietà dell'azienda (quale come entità economica organizzata dall'imprenditore) anche nelle vicende successorie, a tutela dell'attività di impresa cui quella è normalmente finalizzata: e tali continuità ed unitarietà si devono estendere anche ai singoli rapporti in cui si articola la prima;
a tale riguardo, anche di recente (Cass. 23 gennaio 2012, n. 840) si ribadisce che con la cessione si determina il subentro dell'acquirente d'azienda nel rapporto contrattuale nella sua interezza, cioè per il complesso di prestazioni, obblighi e diritti dal medesimo scaturenti.

5.2. Orbene, l'azione di ripetizione delle indebite maggiorazioni di canone, riconducibile alla previsione generale della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79 trova sempre titolo - e a maggior ragione in persistente pendenza del rapporto locatizio - in un rapporto di locazione, del quale è contestata solo la legittimità della misura del canone corrisposto: essa integra, così, un'azione contrattuale e non già un'ordinaria ripetizione di indebito (tra le altre: Cass. 28 novembre 1983, n. 7130; Cass. 11 gennaio 1989, n. 71).

5.3. Non è allora pertinente il riferimento alla disciplina dettata dall'art. 2560 cod. civ., nella parte in cui prevede che nel trasferimento di un'azienda commerciale risponde dei debiti inerenti all'esercizio dell'azienda anche l'acquirente dell'azienda, se essi risultano dai libri contabili obbligatori:

5.3.1. infatti, la sorte dei rapporti contrattuali pendenti all'atto del trasferimento dell'azienda sfugge semmai alla previsione di quell'articolo, per ricadere nella previsione un'altra disposizione, specificamente dettata allo scopo di disciplinare la sorte delle vicende e dei contratti aziendali: quella contenuta nell'art. 2558 cod. civ., a norma del comma 1 del quale, se non è pattuito diversamente, l'acquirente dell'azienda subentra nei contratti stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale (Cass. 16 giugno 2004, n. 11318);

5.3.2. costituisce principio acquisito quello per cui il regime fissato dal citato art. 2560 cod. civ., con riferimento ai debiti dell'azienda ceduta, sia destinato a trovare applicazione quando si tratti di debiti in sè soli considerati, e non anche quando, viceversa, essi si ricolleghino a posizioni contrattuali non ancora definite, in cui il cessionario sia subentrato a norma del precedente art. 2558 (Cass. 20 luglio 1991, n. 8121; Cass. 8 maggio 1981, n. 3027): queste posizioni seguono la sorte del contratto e, quindi, transitano con esso, purché non già del tutto esaurito (Cass. 11 agosto 1990, n. 8219);

5.3.3. e tale regola è espressione della naturale ed oggettiva inerenza al complesso aziendale di tutti i rapporti che attengono alla gestione dell'azienda e potenzialmente incidono sul suo avviamento, di modo che essa è destinata ad operare in tutti i casi nei quali la gestione dell'azienda passi di mano, e dunque pur quando si tratti della sua restituzione al locatore, dopo la cessazione dell'affitto (Cass. 11318 del 2004);

5.3.4. e, del resto, l'art. 2558 cod. civ. riguarda tanto i contratti aziendali in senso stretto, quanto quelli "d'impresa" latamente intesi (per tutte: Cass. 21 luglio 2011, n. 16041; Cass. 22 luglio 2004, n. 13651; Cass. 29 gennaio 2003, n. 1278), applicandosi pure ai crediti da indebito (per un'ipotesi di successione del cessionario nel credito, v., di recente, Cass. 31 luglio 2012, n. 16392).

5.4. In applicazione di tali principi alla fattispecie, deve concludersi nel senso che la cessione del contratto di locazione aziendale, se non altro in quanto inserito in una complessiva cessione di azienda (o di ramo di azienda), non comporta la scissione del rapporto di locazione o di affitto in due "sub-rapporti" distinti, ciascuno dei quali con un titolare dello status di locatore, ma appunto il pieno subingresso del cessionario nelle stesse posizioni giuridiche, attive e passive, facenti capo al cedente, purché collegate all'esercizio dell'impresa: tra le quali deve comprendersi anche il debito di restituzione di eventuali non dovute maggiorazioni di canone percepite dal cedente, essendo evidente che la misura del canone di una locazione non abitativa incide direttamente sulla misura della concreta redditività dell'azienda, costituita anche dall'immobile locato. Del resto, il cessionario dell'azienda è evidentemente tutelato, in ordine alla riconoscibilità del debito medesimo ed alla sua valenza, economica nel complessivo assetto di interessi alla cui autoregolamentazione si induce pattuendo con il cedente, dall'evidenza della misura del canone corrisposto in passato e della sua eccessività rispetto al dovuto o, comunque, dalla sua potenziale non conformità alla normativa imperativa vigente, desumibile dall'analisi dei contratti in corso. Nè può trarsi argomento da Cass. 840 del 2012, già citata, secondo la quale "nei rapporti di durata, il problema delle prestazioni già eseguite dovrà trovare la propria regolazione, avendo - in parte qua - il rapporto generato dei diritti di credito ormai pienamente consolidati ed autonomi, sulla base delle disposizioni contenute negli artt. 2259 e 2260" (così testualmente:
ma, forse rectius, artt. 2559 e 2560 cod. civ.): si tratta di un'affermazione meramente incidentale, legata alla peculiarità della fattispecie, in cui si faceva questione degli effetti di una successione e latere creditoris in un contratto di appalto di opera pubblica e della legittimazione del solo cessionario nel credito per le riserve formulate dal cedente;
pertanto, non può trarsi dalla detta affermazione incidentale alcun argomento a sostegno dell'applicabilità alla fattispecie dell'art. 2560, anziché dell'art. 2558 cod. civ.. 5.5. La percezione, da parte del locatore pro tempore, di un'indebita maggiorazione di canone di immobile aziendale .da luogo quindi ad un debito immanente allo sviluppo pregresso dell'unitario rapporto locatizio aziendale (sviluppo del quale si è non legittimamente avvantaggiato il precedente locatore, con detrimento delle ragioni di controparte), il quale non assume carattere personale e si trasferisce al cessionario dell'azienda, il quale, quand'anche non abbia materialmente percepito le somme relative, ne risponde verso il contraente ceduto.

5.6. Sotto questo profilo, pertanto, il primo motivo del ricorso principale, limitatamente alla parte in cui esso è ammissibile perché incentrato su di una violazione di norma di diritto, è infondato.

6. Va ora affrontata l'ulteriore questione della validità o meno delle clausole in ordine al canone succedutesi dalla data di entrata in vigore della L. n. 210 del 1985, corrispondente alle doglianze di violazione di legge dispiegate nel secondo e nel terzo motivo di ricorso principale e nell'unico motivo di ricorso incidentale: i quali possono quindi trattarsi congiuntamente, superandosi - ad un'interpretazione complessiva degli atti scrutinatali da questa Corte, a partire beninteso dal ricorso principale e da quello incidentale - le perplessità sulla non del tutto idonea trascrizione degli atti rilevanti, primi tra tutti gli accordi di rideterminazione del canone, anteriori al nuovo contratto del luglio 1993. 6.1. È noto che, con la trasformazione della Azienda Autonoma delle Ferrovie dello Stato in Ente Ferrovie dello Stato (a sua volta ulteriormente trasformato in società per azioni, in forza del D.L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 18, convertito in L. 8 agosto 1992, n.359), disposta dalla L. 17 maggio 1985, n. 210, art. 15 di qust'ultima ha stabilito, al suo comma 1, che i beni mobili ed immobili, trasferiti al (neo istituito) ente o comunque acquisiti nell'esercizio delle sue attività istituzionali, costituiscono patrimonio giuridicamente ed amministrativamente distinto dai restanti beni delle amministrazioni pubbliche e di essi l'ente ha piena disponibilità secondo il regime civilistico della proprietà privata, salvi i limiti su di essi gravanti per le esigenze della difesa nazionale.

6.2. Sul punto, le Sezioni Unite di questa Corte hanno avuto modo di statuire univocamente che, in dipendenza di tale norma, in caso di concessione del godimento di essi ad un privato, dietro pagamento di un canone, si instaura un rapporto di locazione soggetto all'ordinario regime privatistico, ivi compresa la devoluzione alla giurisdizione del giudice ordinario delle controversie ad esso relative (Cass. Sez. Un., ord. 27 febbraio 2006, n. 4269; Cass. Sez. Un., 4 febbraio 1993, n. 1391; Cass. Sez. Un. 10 luglio 1992, n. 8415): le stesse Sezioni Unite configurano anzi, sia pure ai fini di affermare la giurisdizione del giudice ordinario, una vera e propria "conversione" in rapporto locatizio di una eventuale precedente concessione, avente ad oggetto il godimento di beni già demaniali dietro corrispettivo (Cass. Sez. Un. n. 1391 del 1993); e tanto dovendo intendersi nel senso che muta, a causa della privatizzazione dei beni che ne sono oggetto, il regime applicabile al contratto, che diventa esclusivamente quello di una locazione ordinaria, secondo le previsioni vigenti per la destinazione d'uso al momento della privatizzazione stessa.

6.3. Devono valutarsi, però, l'ambito e la portata di tale mutamento di regime applicabile, nonché la sorte delle originarie previsioni contrattuali della concessione, ad esempio in punto di durata del rapporto e di determinazione delle modalità di computo del corrispettivo:

6.3.1. ora, la carenza di una disciplina transitoria nella L. n. 210 del 1985 comporta certamente l'immediata operatività del detto mutamento di regime e questo, a sua volta, determina l'applicazione altrettanto immediata, all'autoregolamentazione concreta originariamente adottata dalle parti, della disciplina privatistica in materia di locazione e - specificamente - di quella della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27 e segg. attesa la destinazione ad uso non commerciale dell'immobile;

6.3.2. ma il fatto che tale applicazione della disciplina privatistica al rapporto abbia luogo ex lege esclude che essa possa sovrapporsi ad ogni singolo aspetto dell'originaria autoregolamentazione di interessi, potendo invece ammettersi quanto a quei soli profili immediatamente derivanti dalla natura una volta pubblicistica del concedente, natura venuta irrimediabilmente - e, per la vista carenza di disciplina transitoria, senza alcuna ultra- attività - meno con l'entrata in vigore della L. n. 210 del 1985 in ordine al regime dei beni che erano oggetto del contratto originario.

6.4. Ne deve conseguire che:

6.4.1. non vi è motivo di sostituire l'originaria pattuizione contrattuale, contenuta nella complessiva iniziale autoregolamentazione, in ordine alla durata del rapporto: sicché il contratto - concessione del 20.4.83, di durata novennale dal 1.7.82 al 30.6.91, andava a scadere a tale ultima data;

6.4.2. al contrario, essendo sempre mancata la prospettazione chiara di una riconducibilità del relativo meccanismo alla previsione della L. n. 392 del 1978, art. 32 non altrettanto può dirsi della previsione contrattuale che ammetteva la possibilità di modificare il canone in corso di rapporto.

6.5. Infatti, secondo l'orientamento più recente di questa Corte ed al quale ritiene il Collegio di dovere assicurare continuità, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 32 ma veri e propri aumenti del canone deve ritenersi nulla ai sensi dell'art. 79, comma 1, della cit. legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti: il diritto del conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto e persiste durante l'intero corso del rapporto (potendo poi essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi) (Cass. 7 febbraio 2008, n. 2932, che conferma gli arresti precedenti di Cass. 11 aprile 2006, n. 8410 e di Cass. 27 luglio 2001, n. 10286).

6.6. Di conseguenza, nella pendenza della durata contrattuale oggetto del rapporto originario, cioè dal 1.7.82 al 30.6.91, tramutatasi ope legis in ordinaria locazione ai sensi della L. n. 392 del 1978 (nel richiamato senso del mutamento del regime applicabile) l'originaria concessione, sono effettivamente nulli gli accordi di rideterminazione del canone del 20.10.86 e del 7.12.90. 6.7. Diverso discorso è però a farsi quanto al contratto del 26.7.93:

6.7.1. venuto solo poco tempo prima di tale data meno il precedente vincolo contrattuale (originariamente concessorio e poi ex lege convertito in privatistico locatizio), la stipula del contratto del 1993 è avvenuta interamente in regime privatistico e, deve presumersi, del tutto liberamente, dovendosi innanzitutto il mutamento del regime - da pubblicistico convertito in privatistico su clausole originarie a completamente privatistico - e poi l'inserimento di clausole di non secondaria importanza, messe in luce dalla ricorrente principale (diversità del titolo, modalità di determinazione del canone, eliminazione di obbligo di migliorie a carico del conduttore e di facoltà di ingerenza sui prezzi da praticare alla clientela, regime della manutenzione straordinaria, installazione di un distributore elettronico), qualificare come elementi caratterizzanti un rapporto sostanzialmente nuovo ed espressione di un animus novandi effettivo;

6.7.2. errano quindi i giudici del merito nel riconoscere validità alla sola prima rinegoziazione, limitata all'entità del canone, successiva all'entrata in vigore della L. n. 210 del 1985 e nel negarla invece al complessivo nuovo contratto, stipulato integralmente sotto il nuovo privatistico regime del 1993;

6.7.3. e tanto perché, avutosi, in forza della L. 17 maggio 1985, n.210, art. 15 immediatamente il mutamento del regime dei beni già
appartenenti al demanio ferroviario (nella specie, destinati ad attività di ristorazione all'interno di stazioni) da concessione amministrativa - avente ad oggetto il loro godimento dietro corrispettivo - in locazione privatistica, si trovano prive di causa, nell'originaria autoregolamentazione contrattuale, le clausole espressione della precedente natura pubblicistica dell'ente concedente, definitivamente venuta meno: se quindi resta ferma del rapporto, cui ope legis si applica la disciplina della locazione ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 27 e segg. la durata originariamente stabilita, devono allora qualificarsi nulli gli accordi, basati su quelle clausole dell'originaria concessione venute meno per il mutamento di regime applicabile, che, pendendo l'originario termine di durata contrattuale, abbiano dato luogo ad aumenti o revisioni del canone in danno del conduttore, ove non riconducibili - o non ricondotti, come nella specie - alle previsioni della L. n. 392 del 1978, art. 32. 7. Pertanto, la gravata sentenza, che ha invece riconosciuto valida la prima pattuizione in corso di rapporto preesistente e non anche la successiva ed il contratto del 1993, va cassata: in accoglimento, per quanto di ragione, degli ultimi due motivi di ricorso principale e del ricorso incidentale;
e con rinvio alla medesima corte territoriale, in diversa composizione e pure quanto alle spese del giudizio di legittimità, di guisa che riconsideri le pretese della locataria, legittimamente azionate nei confronti della cessionaria, alla stregua del principio di diritto enunciato al punto 6.7.3.

P.Q.M.

La Corte, pronunziando sui ricorsi riuniti, rigetta il primo motivo di ricorso principale ed accoglie, per quanto di ragione, gli altri ed il ricorso incidentale;
cassa la gravata sentenza e rinvia alla corte di appello di Trieste, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della terza sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 11 dicembre 2012. Depositato in Cancelleria il 7 febbraio 2013