Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio VOLPE - Presidente -
Dott. Michele ANNUNZIATA - Rel. Consigliere -
Dott. Giuseppe BOSELLI - Consigliere -
Dott. Roberto Michele TRIOLA - Consigliere -
Dott. Ettore BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IMAS S.a.s. di RR IS, elettivamente domiciliata in ROMA VIA AZUNI 9, presso lo studio dell'avvocato AO DE CAMELIS, che la difende unitamente all'avvocato ES MACRÌ, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ET SA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CATTARO 28, presso lo studio dell'avvocato, US COSENTINO, che lo difende unitamente all'avvocato UN TRABATTONI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
COND. VIA SARDEGNA 51/53 MILANO in persona, dell'Amministratore Danilo Bosello, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELA GIULIANA 66, presso lo studio dell'avvocato FRANCO MASTRANGELI, che lo difende unitamente all'avvocato ATI TRUDI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

- e

contro

-
A.B.L. ASSICURAZIONI di NG ME e C. S.n.c., MO GE, VE OM, NI GE, ET US e ET AN questi ultimi due quali eredi di NN OL IR AO;

- intimati per integrazione del contraddittorio -
- e

contro

-
CA UN, EG MI, IO US, NI ID, ER PA, ER AR, FE AN, EL ES, AT AN, UM (o Frumenti) AS, ME RL, AN AN, TA LU, MB RITA, PI DO, DI AM ER, CE NI, NI RG, CE MA, GN UL, RA NI, AM IL, UL DA, EL EL, OL NA PP, AS SI, VE OM, UG MAROSA, GN AN, DE CC FR, IR AO, SA AR, AT OP, SASBA S.r.l., CIMÒ CALOGERA, ET ER (deceduto), RE PA, IR PA, VI RU, AR MA, AT IR, LL DEFO, OZ OL (deceduta), TT PA ES IC, VI TI, LU EN, ES BI ALESSA, CI MO, AC ME, EG UI, NI GE, RI IL, NOS EN, RI MA NO, OT RI, AT AD, IE MA, ON ON, VI UI, BA PIERUI, TA SE, UE MI, EC GIOVAN, LI LL, AS CO, OL LA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 98/95 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 13/01/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/10/98 dal Consigliere Dott. Michele ANNUNZIATA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonio LEO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DE PROCESSO
TI SA, nel vendere gli appartamenti nel Condominio di via Sardegna n. 51/53 in Milano, negli atti di vendita "si riservava il diritto di edificare nel cortile comune box per autorimesse private e di concedere in uso esclusivo perpetuo quali posti auto porzione del cortile comune". Avendo il TI venduto lo stesso diritto alla s.a.s. Imas ed essendosi i condomini opposti alla costruzione di box sotterranei da parte della società (che era anche munita di licenza edilizia), la stessa società conveniva gli acquirenti -condomini davanti al tribunale di Milano, nonché il TI, per il riconoscimento del diritto vantato e il risarcimento del danno, proponendo peraltro contro il TI azione di garanzia.
Il tribunale adito con sentenza del 16 gennaio 1992 respingeva la domanda.
Su gravame della società, la corte di appello di Milano confermava la precedente decisione, con sentenza del 13 gennaio 1995. Osservava la corte milanese che la società aveva acquistato lo stesso diritto riservatosi dal TI, che andava qualificato come diritto di superficie per costruzioni sul soprassuolo, non avendo le parti prevista la facoltà di eseguirle nel sottosuolo (come prescrive l'art. 955 cod. civ.); che il TI, pertanto, non era tenuto alla garanzia nei confronti dell'appellante società; che il diritto ceduto, concernente i posti - auto, doveva dichiararsi nullo (su istanza dei condomini), per la genericità della relativa clausola del contratto;
che il diritto in discorso non poteva essere qualificato come servitù (perché mancava il presupposto dei due fondi, quello dominante e quello servente) ne' diritto di uso (che, peraltro, non sarebbe stato cedibile) (art. 1024 cod. civ.). La sentenza della corte milanese veniva impugnata con ricorso per cassazione, affidato a cinque motivi, dalla società. Resistevano con controricorso il Condominio e il TI. Con memorie la ricorrente deduceva che l'amministratore del Condominio non era stato autorizzato dall'assemblea per proporre il controricorso.
La Corte con ordinanza del 27 febbraio 1985 ha ordinato la notifica del ricorso alla società A.B.L. Assicurazioni, agli eredi di NN OL, a Verga Romolo, a RO NG e US PA, litisconsorti necessari.
La ricorrente ha provveduto con atto integrativo del contraddittorio, notificato, rispetto al termine di giorni 90 all'uopo concessi, a decorrere dalla comunicazione dell'ordinanza effettuata il 5 marzo 1998, l'8 maggio 1998 e per il Verga il giorno successivo.
Con il primo motivo, denunciando vizio di omessa motivazione su punto decisivo della causa e violazione di legge (art. 360, n. 3, cod. proc. civ., in relazione agli art. 1027, 1029, 1363, 1366 e 1367 cod. civ.), la ricorrente deduce che la clausola che concerne il caso che ne occupa esattamente stabilisce che "l'acquirente prende atto che il venditore si riserva la facoltà di edificare sul cortile comune box per autorimessa privata . e di concedere in uso esclusivo perpetuo quali posti auto porzioni del cortile comune ..." per cui in capo agli acquirenti - condomini non è sorto alcun diritto sul cortile;
diritto, perciò, passato direttamente dal venditore TI alla società ricorrente e gli acquirenti non hanno potuto costituire alcun diritto di superficie.
Con il secondo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione degli art. 952, 955, 1027 e 1029 cod. civ. (in relazione all'art. 360, n. 3, cod. proc. civ.), deduce che gli acquirenti - condomini sono pur diventati comproprietari degli enti comuni, ma con la limitazione di cui alla riportata clausola e con la previsione di modifica delle tabelle millesimali, nel caso di costruzioni. Con il terzo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione della normativa indicata, deduce che i giudici del merito hanno erroneamente interpretato la volontà dei contraenti, da cui non risulta che i box dovessero essere costruiti sul soprassuolo, anche perché gli stessi contraenti avrebbero dovuto consentire i posti - auto sullo stesso soprassuolo del cortile.
Con il quarto motivo, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1418, 1325, 1346, 1027 e 1029 cod. civ. (in relazione agli art. 112 e 360, n. 3, cod. proc. civ.), deduce che la nullità del patto, relativo ai posti - auto, peraltro non rilevabile di ufficio, per indeterminatezza non sussiste, dal momento che tutto il cortile è asservito (come servitù e non diritto di uso) al servizio dei posti - auto, nei confronti degli aventi diritto - condomini.
Con il quinto motivo, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1483 e 1485 cod. civ. (in relazione all'art.360, n. 3, cod. proc. civ.), la ricorrente deduce che se il diritto non è stato trasmesso ad essa ricorrente, ne deve rispondere, a titolo di garanzia, il TI controricorrente. MOTIVI DELA DECISIONE
Va preliminarmente osservato che il rilievo, fatto dalla società ricorrente (secondo cui l'amministratore del Condominio avrebbe dovuto farsi autorizzare dall'assemblea dei condomini, per presentare il controricorso), non merita accoglimento, perché in materia (concernente pretese che riguardano il cortile comune) all'amministratore è riconosciuta la legittimazione passiva autonoma, per contrastare pretese di condomini o di terzi (Cass. 26 agosto 1986 n. 5203; Cass. 6 dicembre 1986 n. 7256; Cass. 26 febbraio 1996 n. 1485). Il ricorso non ha giuridico fondamento.
La Corte, incominciando dall'esame delle prime quattro censure della società (che, per essere connesse tra loro, possono essere valutate congiuntamente), osserva quanto segue:
1) pur volendo prescindere dal fatto che la clausola, invocata dalla ricorrente, con cui il TI si era riservato i diritti, poi trasmessi alla società ricorrente, dopo la costituzione di un condominio tra gli acquirenti delle unità immobiliari, con il relativo cortile, comporta che per la sua funzione - dare aria, luce e passaggio ai condomini - il cortile non può essere oggetto di negozi, separatamente dalle unità cui necessariamente accede, come nel caso che ne occupa) (Cass. 19 novembre 1962 n. 3146; Cass. 29 maggio 1995 n. 6036), la corte milanese ha fatto corretta applicazione dei principi che governano il procedimento interpretativo delle volontà delle parti (il TI e i condomini acquirenti), nel punto in cui ha escluso che la ripetuta clausola comprendesse la facoltà (poi trasmessa) di costruire garage al di sotto del cortile comune, perché per la costruzione di siffatte opere è sempre necessario (come diritto di superficie, al di sotto del suolo) la espressa volontà delle parti (art. 955 cod. civ.) (tra le altre, Cass. 6 dicembre 1983 n. 7269): volontà delle parti che nel caso che ne occupa non risulta dal tenore della indicata clausola nè da altre manifestazioni di volontà, nelle forme di legge (art.1350 cod. civ.). Ed è sufficiente, a parere della Corte, la motivazione sul punto che hanno dato i giudici del merito, per escludere che alla ricorrente fosse stato trasmesso il diritto di costruire garage nel sottosuolo.
È appena il caso di aggiungere che, in materia, non può avere influenza (come pretende la ricorrente) il fatto che aveva ottenuto licenza edilizia per costruire i garage al di sotto del cortile comune, perché l'autorizzazione ha fatto sorgere soltanto rapporti tra la società e il Comune, senza incidere sulla spettanza dei relativi diritti (anche perché gli atti autorizzativi vengono rilasciati con la clausola, anche sottintesa, "salvo diritti di terzi").
Dalle osservazioni che precedono (e pur volendo prescindere dal fatto che il cortile comune non può formare oggetto di negozi, nel senso precisato) discende che gli stessi giudici con motivazione congrua e logica hanno escluso il sorgere di diritti per le costruzioni al di sotto del cortile, come tali trasmettibili alla società ricorrente.
2) Lo stesso discorso deve essere fatto, sia pure con diverse osservazioni, in punto di costituzione di posti - auto nel cortile (sempre alla luce della clausola stipulata dal TI con i condomini).
La corte milanese (su eccezione, peraltro, del Condominio) ha escluso che il relativo patto avesse un oggetto determinabile, affermandone la nullità (art. 1418, in relazione all'art. 1346, cod. civ.). Sul punto la stessa corte ha motivato, richiamando espressamente le considerazioni fatte dal tribunale in primo grado (c.d. motivazione per relationem).
Orbene, le osservazioni del tribunale, che all'uopo ha messo in evidenza una serie di circostanze, che non depongono a favore della determinabilità (almeno) dell'oggetto della clausola che prevede i posti - auto nel cortile comune (quali la indeterminatezza del numero di posti - auto;
la mancanza di indicazione della loro localizzazione;
la mancanza di determinazione delle relative superfici;
il fatto che il cortile comprende un giardino ecc.), rappresentano (unitamente al fatto che per i posti - auto debbono essere previsti, ma nel caso non risultano previsti, per la sicurezza degli utenti, anche spazi per manovre dei veicoli) una motivazione congrua e logica (rientrante nel compito istituzionale dei giudici del merito, concernente la interpretazioni della volontà delle parti del negozio), come tale non censurabile in sede di legittimità (Cass. 4 dicembre 1972 n. 3497; Cass. 17 dicembre 1968 n. 4006). Considerato (alla luce delle considerazioni che precedono) che nessun diritto era sorto in capo al TI, correttamente (e con ciò si passa all'esame del quinto motivo del gravame) i giudici del merito hanno escluso la responsabilità per garanzia dello stesso TI (il quale nessun diritto ha trasmesso alla società ricorrente).
Il ricorso deve essere, pertanto, rigettato.
Ricorrono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di legittimità, per intero (art. 92 cod. proc. civ.).

P.T.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di legittimità, per intero.
Così deciso in Roma, il 20 ottobre 1998.
Depositato in Cancelleria il 2 aprile 1999