N. R.G. 73/2024
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI TRENTO Seconda sezione civile La Corte d'appello di Trento, Sezione seconda civile, composta dai Magistrati: dott.ssa Liliana Guzzo - Presidente rel. est. dott.ssa Maria Tulumello - Consigliera dott. Lorenzo Benini - Consigliere ha pronunciato la seguente Sentenza nella causa rg n.73/2024 promossa in appello con atto di citazione notificato in data 5 aprile 2024 da
(c.f. ) Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Fabio Bonazza e Maurizio Roat del Foro di Trento
- appellante - contro
in liquidazione Controparte_1 appellata e contro
(P.Iva e RI ) CP_2 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Roberto Maresta del Foro di Milano e dall'avv. Franco Larentis del Foro di Trento
- appellata, appellante incidentale -
Oggetto: contratto compravendita immobile In punto: riforma della sentenza n. 314/2024 del Tribunale di Trento
Conclusioni
Parte_1
In totale riforma della sentenza appellata, in accoglimento dei motivi svolti in atto di appello, Nel merito,
pagina 1 di 17 A) in via principale, respingere ogni domanda proposta dall'attrice
[...]
e dall'intervenuta nei confronti della convenuta, Parte_2 Controparte_2 odierna appellante condannando quest'ultima alla restituzione delle somme versate in ragione della sentenza del Tribunale qui impugnata, comprensive di capitale, interessi e spese, con aggravio degli interessi maturati dalla data di pagamento alla data in cui interverrà la restituzione. B) In via subordinata, in parziale riforma della sentenza impugnata, procedersi alla rideterminazione, mediante Consulenza Tecnica d'Ufficio, del “minor valore del bene in considerazione del mancato rilascio della certificazione di agibilità”, con condanna dell'intervenuta alla restituzione della differenza tra Euro 416.824,00 e la CP_2 somma che risulterà sottraendo dall'importo di € 438.989,00 il “minor valore del bene in considerazione del mancato rilascio della certificazione di agibilità” come sopra indicato, che verrà stabilito in base alla presente domanda, il tutto con aggravio degli interessi maturati dalla data di pagamento 22.03.2024 alla data in cui interverrà la restituzione. C) In via subordinata, in parziale riforma della sentenza impugnata, nella denegata e non creduta ipotesi di rigetto della domanda sub A) dell'odierno appellante, in accoglimento del decimo motivo di appello, rideterminarsi gli interessi dovuti a far data dalla pubblicazione della sentenza, con condanna dell'intervenuta alla Controparte_2 restituzione della somma pari ad euro 143.501,00 o quella diversa che risulterà di giustizia (pari agli interessi maturati dal 4/6/2020 al 15/3/2024 sulla somma di Euro 416.824,00) oltre agli interessi maturati dalla data di pagamento 22.03.2024 alla data in cui interverrà la restituzione. D) Quanto all'appello incidentale avverso si chiede: che venga respinta la domanda svolta in “via principale” siccome infondata in fatto e diritto;
che venga dichiarata inammissibile la domanda svolta “in via subordinata” per carenza della titolarità del rapporto giuridico dedotto e/o per carenza di legittimazione attiva e/o di interesse ad agire;
in ogni caso si chiede che la domanda svolta “in via subordinata” venga respinta siccome infondata in fatto e diritto Con vittoria di spese per il presente grado di giudizio, nonché per quelle di primo grado, per competenze, anticipazioni, spese imponibili, oltre IVA e CNPA e 15% forfetario. Inoltre, ai sensi del D.M. 37/18, essendo l'atto redatto con strumenti informatici volti ad agevolarne la consultazione, si chiede la maggiorazione del compenso nella misura di cui al D.M. 55/14 pari al 30%. In via istruttoria: Si insiste per l'ammissione delle prove per testi articolate nella seconda e terza memoria ex art 183 comma VI c.p.c. Ci si oppone all'ammissione di quelle eventualmente proposte dalle appellate. In relazione alla domanda sub B), svolta in via subordinata, si chiede disporsi CTU tecnico - valutativa come esplicitata nella medesima domanda.
pagina 2 di 17 La CP_2
Piaccia alla Eccellentissima Corte di Appello di Trento, previa ogni necessaria declaratoria in rito e del caso,
Respingere la proposta impugnazione siccome inammissibile, infondata in fatto ed in diritto. In via di appello incidentale condizionato riformare l'impugnata sentenza n. 314/2024 emessa dal Tribunale di Trento il 11/03/2024 depositata il 15/03/2024 Dott.ssa Fermanelli, nel giudizio RG 1389/2020 così pronunciando Nel merito:
-in via principale: per le causali, ragioni e titoli meglio descritti in atti, condannarsi la convenuta in primo grado qui appellante al pagamento a favore di della CP_2 somma di € 438.989,00 di quella diversa anche maggiore somma che risulterà di giustizia, in tutti i casi oltre ad interessi moratori ai sensi degli artt. 4 e 5 del D.lgs n.231/2002 o, in subordine, legali ai sensi dell'art.1284, comma 4°, c.c., dal dì del dovuto all'effettivo saldo;

-in via subordinata: per le causali, ragioni e titoli meglio descritti in atti, dichiararsi risolto per inadempimento imputabile al compratore il contratto di compravendita di data 29.9.1998 in autentica Rep.n.54.482 notaio di Tione, registrato Persona_1
a Tione di Trento in data 16.10.1998 al n.645 Serie 2V Lire 767.000 e, per l'effetto, condannarsi la convenuta in primo grado e qui appellante alla restituzione dell'immobile oggetto dello stesso e al suo rilascio/consegna a favore di , CP_2 disponendo il trasferimento della proprietà della p.m.31 della p.ed.1758 in P.T.2314II C.C. Pinzolo in capo a parte intervenuta e comunque, a P.Iva e CP_2
RI12965080158), sede legale in Rozzano (MI), Via Monte Bianco n. 60/A e ordinando al competente Conservatore del Libro Fondiario di procedere alla trascrizione tavolare del diritto secondo il titolo rappresentato dalla emananda sentenza, nonché condannarsi altresì la convenuta in primo grado qui appellante al risarcimento danni connesso alla mancata disponibilità dell'immobile, pari al reddito che il venditore avrebbe potuto ricavare ove il bene fosse rimasto nella sua disponibilità, determinabile con riferimento al valore locativo dell'immobile maturato nel periodo di tempo intercorrente tra la data della consegna all'acquirente e quella della sua restituzione, e, comunque, da quantificarsi sulla base della CTU esperita in primo grado e, se del caso, anche a mezzo di liquidazione in via equitativa da parte dell'Ill.mo Giudice, in tutti i casi oltre ad interessi legali ai sensi dell'art.1284, comma 4°, c.c. e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto all'effettivo saldo;

-in ogni caso: dichiarare inammissibili e/o improponibili e, comunque, respingere per le eccezioni ed i motivi di cui in atti ed in ogni caso in quanto infondate in fatto e diritto tutte le domande ed eccezioni proposte dalla convenuta in primo grado qui appellante nei confronti dell'attore e per quanto di ragione dell'interveniente.
- in tutti i casi: con vittoria di spese e compenso di lite oltre al rimborso delle spese generali del 15% sul compenso totale, C.N.P.A. ed I.V.A. come per legge. In via istruttoria:
pagina 3 di 17 - ci si oppone all'ammissione della prova per testi formulata dalla convenuta in primo grado qui appellante qui appellante siccome inammissibile ed in ogni caso relativa a circostanze del tutto irrilevanti e, comunque, inammissibili perché da provarsi documentalmente e contenenti giudizi soggettivi vietati ai testi. In ogni caso con vittoria di spese e compensi di lite oltre al rimborso delle spese generali del 15% sul compenso totale, C.N.P.A. ed I.V.A. come per legge SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione ritualmente notificato, il , in Parte_2 persona del curatore, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Trento
[...] in persona del legale rappresentante, premettendo che CP_3 Parte_2
era stata dichiarata fallita con sentenza del Tribunale di Milano n. 651/17
[...] del 13.7.17.
Esponeva poi che della documentazione contabile era emerso che la stessa vantava un credito per complessivi euro 475.656,80; nei confronti della società Controparte_4
successivamente denominata
[...] Controparte_5
e poi fusa per incorporazione nella società
[...] Parte_1
Detto credito derivava dal contratto di compravendita di data 29.9.98 intervenuto tra la (alla quale era subentrata per effetto di conferimento di ramo Parte_3 CP_1
d'azienda operato da in data 2.8.2004 in sede di aumento di capitale Parte_3 sociale) e l'acquirente , ed avente per oggetto la cessione della Controparte_4
p.m. 31 della p.ed 1758 CC Pinzolo per un corrispettivo di lire 971.000.000. Precisava l'attore che dal contratto risultava che lire 121.000.00 erano già state versate dalla società acquirente, mentre l'importo residuo di lire 850.000.000 avrebbe dovuto esser versato al momento del rilascio del certificato di agibilità, entro la qual data avrebbero dovuto anche essere cancellate, a cura e spese di parte venditrice, le ipoteche iscritte, con rinuncia all'iscrizione di ipoteca legale;
in forza di tale contratto di compravendita la proprietà dell'immobile in questione era stata trasferita alla società acquirente con intavolazione intervenuta in data 16.11.1998 Controparte_4
(v intavolazione sub G.N. 3108/1998) ed essa risultava attualmente intavolata a nome della società sulla base di atto di fusione per incorporazione di data Parte_1
21.12.2012 subG.N.1936 di data 13.5.2013, libera da qualsivoglia aggravio. Inutilmente il curatore, anche a mezzo di legale, aveva richiesto il pagamento del saldo, richiesta rigettata da controparte sul rilievo che il relativo credito era ormai prescritto. Ciò esposto affermava che il contratto di compravendita aveva avuto già efficacia reale traslativa della proprietà e che non poteva ritenersi prescritto il diritto al pagamento del residuo prezzo, posto che le parti avevano pattuito ex art 1498 1 comma cc un termine di pagamento del residuo prezzo. dal quale decorreva la prescrizione decennale del corrispondente diritto di credito, termine coincidente con il rilascio della agibilità.
Affermava che era applicabile la disciplina sul tempo dell'adempimento di cui all'art.1183 e ss. c.c., con la conseguenza che il termine per l'adempimento medesimo doveva ritenersi maturato sia con il verificarsi dell'evento, sia con la definitiva impossibilità del suo verificarsi.
pagina 4 di 17 Nel caso in esame il termine per l'adempimento (pagamento del saldo del corrispettivo) era maturato “dovendosi ritenere non più verificabile l'evento sia a seguito della prescrizione di ogni supposta corrispondente obbligazione in capo al venditore (di consegna del certificato di agibilità) che in ogni caso del sopravvenuto fallimento di
non risultando la Procedura abilitata a proseguire Parte_2 nell'operazione immobiliare ed in particolare a realizzare i posti auto in assenza dei quali non verrebbe concessa l'agibilità che potrebbe, comunque, ottenersi, anche quale conseguenza dell'attuazione della ristrutturazione edilizia del complesso immobiliare adiacente, aggiudicato alla società “ proprio nell'ambito di vendita Controparte_2 tenutasi in seno alla procedura fallimentare, con la creazione di posti auto fruibili anche dall'unità oggetto di controversia” Ancora affermava che il rifiuto opposto dalla convenuta al pagamento del residuo prezzo di vendita di € 438.989,00 (Lire 850.000.000) era contrario a buona fede osservando che l'acquirente aveva acquistato l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, e quindi nella consapevolezza dell'assenza del certificato di agibilità e dal settembre 1998 utilizzava l'immobile compravenduto, che evidentemente era idoneo a soddisfare i bisogni dell'acquirente ed assolvere la sua funzione propria. Chiedeva pertanto la condanna della società convenuta al pagamento dell'importo di euro 438.989,00 ovvero altra somma da accertare all'esito del giudizio, oltre interessi moratori ai sensi del D.Lvo n. 231/02 o in subordine interessi ex art. 1284 comma 4 c.c.. In via subordinata, chiedeva fosse pronunciata la risoluzione del contratto per inadempimento imputabile all'acquirente con condanna della società convenuta alla restituzione dell'immobile oggetto del contratto di compravendita ed al suo rilascio, con trasferimento della proprietà dell'immobile in questione in capo alla parte attrice, con condanna altresì della convenuta al risarcimento del danno rappresentato dalla mancata disponibilità dell'immobile e quindi dal valore locativo dello stesso dalla data della consegna al momento della restituzione. La si costituiva in giudizio, affermando che in realtà il prezzo Parte_1 pattuito per l'immobile privo di agibilità doveva considerarsi quello di lire 121.000.000, già versato, mentre il residuo prezzo indicato in contratto in lire 850.000.000 avrebbe dovuto esser versato solo qualora l'immobile avesse acquisito la regolare agibilità ai fini della sua destinazione ad esercizio commerciale;
affermava che il minor prezzo pattuito in caso di mancato rilascio della agibilità era stato considerato in relazione alle limitazioni sia con riguardo all'utilizzo sia con riguardo alla possibilità di locazione dell'immobile in caso di mancanza del certificato di agibilità e sottolineava che all'epoca di stipulazione del contratto di compravendita il valore di un immobile analogo a quello oggetto del contratto di compravendita, privo di agibilità era pari al suddetto importo di lire 121.000.000; a riprova del fatto che questi erano gli accordi tra le parti, era stata esclusa l'iscrizione di ipoteca legale e nessuna delle parti nel corso degli anni successivi aveva richiesto alcunché.
pagina 5 di 17 Ancora affermava che “non essendo stato previsto un termine per la consegna del certificato di agibilità e per il pagamento dell'importo a ciò correlato, il termine stesso doveva considerarsi, ai sensi dell'art. 1183 c.c., “a vista” e, quindi, coincidente con la data di stipula dell'accordo”; ne conseguiva che il vantato diritto di credito al pagamento della somma pattuita doveva ritenersi prescritto in quanto solo con lettera raccomandata di data 22/1/18 il curatore fallimentare ne aveva richiesto il pagamento. Allegava che se invece si fosse ritenuto di far coincidere il termine per il pagamento con il rilascio del certificato di agibilità, allora si poteva escludere l'intervenuta prescrizione del diritto al saldo prezzo ma, al contempo, si doveva dare atto che detto obbligo di pagamento del prezzo era tuttora inesigibile e nessun inadempimento contrattuale poteva essere imputato alla parte convenuta. Se di inadempimento poteva parlarsi, esso non era riferibile alla convenuta, in quanto incombeva sull'attore di attivarsi procurando l'agibilità chiedendo poi il conseguente corrispettivo. Il fatto che l'attore pretendesse di trarre delle conseguenze a sé favorevoli come effetto del proprio inadempimento risultava paradossale. Invocava anche l'art. 1460 c.c. Asseriva, per il caso in cui fosse stata esclusa l'estinzione del credito per prescrizione, che doveva ritenersi che entrambe le parti avessero inteso rinunciare agli effetti della pattuizione obbligatoria “aggiuntiva” contenuta nel contratto del compravendita, tanto che avevano dato esecuzione al contratto mediante il trasferimento della proprietà del bene privo di agibilità con il pagamento dell'importo di lire 121.000.000, senza che nessuna delle parti avesse poi chiesto nulla nel corso dei numerosissimi anni trascorsi prima dell'introduzione del giudizio. Lamentava che in conseguenza del mancato rilascio del certificato di agibilità, non era stato possibile utilizzare il locale in questione secondo la sua destinazione propria di esercizio commerciale. Contestava anche la avversa domanda attore svolta in via subordinata di risoluzione del contratto di compravendita ex art. 1455 c.c. in quanto l'unico grave inadempimento era addebitabile esclusivamente all' inerzia del venditore. Chiedeva pertanto il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti e che fosse disposta ai sensi dell'art. 1492 c.c. la riduzione del prezzo dell'immobile, prezzo da determinarsi nell'importo già versato di lire 121.000.00 o altra somma da accertare all'esito del giudizio. Altresì così concludeva
“ in via di eccezione : si eccepisce la prescrizione del diritto relativo agli effetti obbligatori derivanti dal contratto di compravendita tra le parti dd. 29 settembre 1998 e conseguentemente la prescrizione del diritto di credito azionato da parte attrice;

- si eccepisce la prescrizione degli effetti reali della domanda attorea relativa alla richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento dell'avente causa e di condanna alla restituzione dell'immobile oggetto di causa;

pagina 6 di 17 - si eccepisce la prescrizione di ogni diritto derivante all'attore in forza e in conseguenza del contratto dd. 29 settembre 1998 e comunque di ogni diritto risarcitorio contrattuale ed extracontrattuale. in via di eccezione subordinata:
- per il caso che l'Ill.mo Tribunale adito riconosca come fondate, in tutto o in parte, le pretese di natura pecuniaria accampate da parte attrice, si eccepisce la sopravvenuta estinzione di tali ragioni di credito per compensazione con le somme che la stessa parte sarebbe tenuta a corrispondere all'odierna convenuta a titolo di risarcimento ai sensi dell' art. 1494 c.c., per le diverse voci di danno riportate in narrativa, somme che si quantificano nella misura € 630.000,00 (diconsi seicentotrentamila) o in quella maggiore o minor misura che risulterà di giustizia, anche con liquidazione in via equitativa” Con atto 29.12.2020 interveniva ex art 111 cpc qualificandosi quale CP_2 cessionaria del credito litigioso azionato dal e ciò per atto a rogito Controparte_1
Notaio di Milano in data 15/12/2020 rep. 42036 racc. 16870 . Persona_2
Veniva disposta CTU;
all'esito con sentenza n. 314/2024 il Tribunale di Trento così decideva:
“ogni diversa o contraria azione, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente decidendo, così provvede: 1) condanna la , in persona del legale rappresentante, al pagamento Parte_1 in favore della in persone legale rappresentante, dell'importo di euro CP_2
416.824,00 oltre interessi nella misura di cui all'art. 1284 comma 4 cc con decorrenza dal 4.6.2020 fino al saldo;

2) condanna la , in persona del legale rappresentante, al rimborso in Parte_1 favore della in persona del legale rappresentante, delle spese di CP_2 giudizio, liquidate in € 3.544,00 per la fase di studio, € 2.338,00 per la fase introduttiva,
€ 10.411,00 per la fase istruttoria, € 6.164,00 per la fase decisionale, oltre a spese generali nella misura del 15%, all'I.V.A. ed al contributo C.N.A.P. nelle misure di legge, se ed in quanto dovuti;
3) pone le spese di CTU definitivamente a carico della ”. Parte_1
Il primo giudice affermava che la clausola relativa alla pattuizione del prezzo era univoca nello stabilire che l'importo complessivo della compravendita era pari a lire 970.000.000 ed era chiara nello stabilire che il rilascio della agibilità costituiva il termine per il pagamento integrale del prezzo della compravendita, ai sensi dell'art. 1498 cc secondo cui il compratore è tenuto a pagare il prezzo nel termine fissato nel contratto;
ha poi affermato che poiché il certificato di agibilità non era stato rilasciato, doveva ritenersi che il pagamento integrale del prezzo avesse continuato ad essere nel corso degli anni un'obbligazione gravante sulla società acquirente, anche se tale pagamento non era esigibile di tal che risultava infondata l' eccezione di prescrizione sollevata da parte convenuta.
pagina 7 di 17 Asseriva poi che solo con il Fallimento della si era verificato l'inadempimento CP_1 della stessa a procurare l'agibilità (in particolare l'esecuzione dei posti macchina in origine pretesi) e di provvedere al pagamento sostitutivo dell'esecuzione di tali opere (possibilità accertata dal CTU al fine di ottenere l'agibilità dell'immobile in questione) posto che la possibilità per il Fallimento di sostenere ulteriori costi nel corso della procedura non poteva ritenersi scontata essendo al contrario remota;
ne faceva discendere la conseguenza che la obbligazione di pagamento era rimasta (in)esigibile fino alla dichiarazione di Fallimento della alienante di tal che anche sotto tale profilo risultava infondata la eccezione di prescrizione sollevata da parte convenuta. Osservava che se anche si fosse voluto ritenere che la agibilità avrebbe potuto esser ottenuta nel 2010, epoca in cui la normativa sopravvenuta consentiva alla società venditrice di ottenere detta agibilità a mezzo il pagamento di somme e non a mezzo di realizzazione di posti macchina in origine richiesta la la prescrizione non sarebbe comunque maturata posto che detta possibilità era divenuta concreta solo per effetto della delibera della Giunta Provinciale del 3.9.2010 e la citazione introduttiva del giudizio era stata notificata il 4.6.2020. Ancora rilevava che al momento dell'acquisto dell'immobile da parte della società convenuta la stessa era perfettamente a conoscenza del fatto che lo stesso era privo di agibilità e detta circostanza “ esclude che l'inadempimento sia talmente grave da determinare la risoluzione del contratto (del resto significativamente non chiesta dalla convenuta)”
pagina 8 di 17 Richiamava poi gli esiti delle pratiche svolte presso il Comune nel 1998, di cui aveva dato conto anche la CTU: sottolineava che dopo aver rigettato una prima istanza di concessione di agibilità il Comune aveva rigettato anche la seconda istanza presentata dalla società costruttrice in data 11.12.1998 rilevando che i lavori relativi alle opere relative agli spazi comuni, aree esterne, parcheggi esterni non erano state completati e che in particolare il rilascio della agibilità non poteva prescindere dalla realizzazione dei parcheggi esterni e dei garage;
inoltre persisteva una situazione di pericolo per l'incolumità pubblica nel lato sud per la presenza di una voragine e materiali di cantieri: mancava la certificazione di conformità relativa alla legge 373 e non risultava costituita servitù di uso pubblico lungo il portico. Il giudice di primo grado dava poi conto del fatto che dalla esperita CTU era emerso che attualmente non risultavano ancora ultimate le opere riguardanti le aree comune esterne e non risultava costituita la servitù di uso pubblico pedonale, mentre la situazione di pericolo risultava essere stata già risolta nel 2009. Osserva che il c.t.u. aveva rimarcato che, rispetto al momento della richiesta dell'agibilità da parte la società venditrice, era cambiata la normativa in materia di spazio per parcheggi e ciò per effetto della deliberazione della Giunta provinciale n. 2023 di data 3/9/10 che prevedeva la possibilità di convertire in pagamento di una somma la realizzazione di spazi di parcheggio. Ancora richiamava gli esiti della CTU che aveva accertato, tenuto conto anche degli orientamenti espressi dall'ufficio tecnico del Comune di Pinzolo, che ad oggi l'agibilità poteva essere ottenuta “sistemando le difformità interne con una comunicazione opere libere già eseguite;
pagando al una somma corrispondente al costo di costruzione di un volume standard di CP_6 parcheggi coperti secondo i criteri stabiliti dalla vigente normativa;
costituendo una servitù di uso pubblico pedonale sul portico;
depositando una dichiarazione di conformità impianti” ed aveva quantificato i costi per l'ottenimento della certificazione di agibilità “in complessivi euro 22.165 (euro 1000 per costo totale di sanatoria delle difformità interne, euro 18.689,11 quale monetizzazione spazio parcheggio, euro 475 della costituzione uso pubblico pedonale, euro 2000 per l'ottenimento del certificato di conformità).” Affermava che stante detto costo delle attività necessarie per ottenere l'agibilità, doveva escludersi che l'inadempimento della società venditrice rappresentato dal mancato ottenimento dell'agibilità fosse grave e doveva ritenersi che spettasse alla società acquirente il riconoscimento del danno rappresentato dall'onere di sostenere tali costi;
operata la compensazione tra il prezzo residuo nella compravendita e l'importo del risarcimento del danno della società convenuta, condannava quest'ultima al pagamento in favore della società attrice dell'importo di 416.824,00.
pagina 9 di 17 Escludeva che la società convenuta avesse subito nel corso del tempo un danno rappresentato dall'impossibilità di locare a prezzi di mercato l'immobile in questione, destinato a esercizio commerciale, in conseguenza dell'assenza di agibilità rilevando da un lato che il c.t.u. aveva accertato che l'immobile veniva utilizzato in conformità alla sua destinazione propria come negozio con lati vetrinati e dall'altro che non risultava provata la circostanza che il locale fosse stato affittato ad un prezzo inferiore a quelli di mercato per l'assenza della agibilità Escludeva anche che vi fosse stata una rinuncia per fatti concludenti (rappresentati dall'inerzia protratta per moltissimi anni di entrambe le parti ) all'esatta esecuzione del contratto e quindi la rinuncia ad ottenere il pagamento del prezzo osservando anche che il credito della venditrice era stato sempre riportato nelle sue scritture contabili e ciò era indicativo del fatto che la stessa riteneva ancora attuale il suo credito. Infine riteneva dovuti i soli interessi di cui all'art. 1284 comma 4 cc sull'importo di euro 416.824,00 con decorrenza dalla introduzione del giudizio (notifica atto di citazione 4.6.2020) fino al saldo;
ciò affermando che l'esigibilità del pagamento del residuo era intervenuta “per effetto della presente sentenza, che accerta l'impossibilità di ottenere l'agibilità da parte della società venditrice accertativa della impossibilità di ottenere la agibilità da parte della società venditrice, l'inadempimento della stessa e l'importo effettivamente dovuto in conseguenza di tale inadempimento”. Avverso la sentenza de qua proponeva appello la società . Parte_1
Costituitasi in giudizio la società chiedeva il rigetto dell'appello per sua CP_2 infondatezza altresì eccependo la inammissibilità del terzo motivo per novità e l' inammissibilità del quarto motivo per violazione dell'art 342 cpc che impone chiarezza, specificità e sintesi . Altresì proponeva appello incidentale condizionato esponendo di avere dedotto sin con l'atto introduttivo del giudizio “l'intervenuta prescrizione per decorso del termine decennale del diritto di di ottenere l'agibilità del negozio Parte_1 compravenduto ritenendo che da tale data (maturazione del decennio) sia divenuta esigibile la prestazione relativa al saldo prezzo”. In questa prospettiva era stato richiesto da un lato il saldo della intera porzione di prezzo e dall'altro la reiezione delle domande di controparte di danno e di riduzione prezzo: il Tribunale non aveva esaminato la questione ed essa non poteva ritenersi assorbita da una ragione più liquida.
Il non si costituiva e ne va dichiarata la contumacia. Parte_2
Sulle conclusioni sopra riportate, la causa veniva riservata al Collegio per la decisione MOTIVI DELLA DECISIONE Con primo motivo di appello lamenta l'erroneità del rigetto della Parte_1 eccezione relativa alla tacita rinuncia/abdicazione al diritto di credito.
pagina 10 di 17 Afferma che il Tribunale non avrebbe considerato adeguatamente che il contratto era intercorso ancora nel 1998 con trasferimento della proprietà priva di agibilità, rinuncia ad iscrizione ipotecaria e immediata immissione in possesso a fronte del pagamento di lire 121.000.000: l'accordo, inusuale, di rinuncia alla garanzia reale era frutto della consapevolezza delle parti del valore del bene in assenza di agibilità e della gravosità degli adempimenti per ottenerla. Dopo la stipula del contratto nulla era più accaduto e mai la venditrice aveva richiesto il pagamento del residuo;
con la lunga voluta inerzia le parti avevano inequivocabilmente dimostrato di ritenere superato il regime pattizio originario facendo proprio un nuovo assetto che prevedeva l'abbandono delle reciproche pretese. Con secondo motivo di appello lamenta la erroneità della decisione Parte_1 in punto prescrizione rilevando che essa aveva eccepito la prescrizione del diritto ad ottenere il pagamento richiesto da controparte anche in ragione del fatto che il contratto è stato stipulato il 29.9.1998 e la richiesta di agibilità presentata dal venditore al Comune era stata rigettata già il 30.12.1998: avendo la sentenza impugnata affermato che il rilascio della agibilità integrava termine per il pagamento integrale del prezzo, allora ex art 1183 cc già dal 30.12.1998, essendovi stato in tale data il diniego della richiesta agibilità, decorreva il termine prescrizionale che invece il tribunale con statuizione erronea anche sotto altri profili (oggetto di censura con i successivi motivi) aveva fatto decorrere dalla data del Fallimento della società venditrice. Con terzo motivo di appello censura la sentenza di primo grado per non aver rilevato, anche d'ufficio, lo sleale ritardo nell' esercizio del diritto, configurante ipotesi di abuso del diritto, in violazione degli artt. 1175 e 1375 cc nonché 112 e 115 c.p.c. Afferma che le erronee affermazioni contenute in sentenza secondo cui il si trovava Parte_2 nella impossibilità di regolarizzare la questione dell'agibilità seppure spese in sentenza per motivare l'eccezione di prescrizione ”sono censurabili anche ove ritenute estensibili al tema dell'abuso del diritto”: osserva che il lungo tempo trascorso dalla stipula del contratto (29.9.1998) al (2017) senza alcuna richiesta di Parte_2 pagamento è già sufficiente a concretizzare l'abuso del diritto. Inoltre sottolinea che quel che era possibile per la società in bonis è possibile anche per il che Parte_2 ben può compiere quegli atti necessari a regolarizzare la questione della agibilità così consentendo alla procedura di incassare il corrispettivo.
Il quarto motivo di appello è articolato in tre submotivi (A,B,C) . Con il primo submotivo (sub A) lamenta l'erroneo inquadramento della fattispecie per erronea applicazione delle norme in materia di interpretazione dei contratti, delle norme in materia di impossibilità sopravvenuta, delle norme in materia di inadempimento delle obbligazioni e per violazione e mancata applicazione degli art 1453 e 1460 cc..
pagina 11 di 17 In primis afferma che l'obbligo di pagamento del residuo prezzo era funzionalmente e in modo sinnalagmatico collegato all'adempimento da parte del venditore in ordine al certificato di agibilità: contrariamente a quanto ritenuto in sentenza (secondo cui la venditrice era convinta di ottenere il certificato in breve tempo e l'ottenimento del certificato di agibilità integrava un mero termine di adempimento del pagamento del residuo prezzo) detto ottenimento era aleatorio e comunque lontanissimo nel tempo e le parti esperte nel settore immobiliare (il venditore era peraltro il costruttore) erano ben consapevoli di ciò; le parti avevano ben chiaro al momento del rogito che l'immobile aveva due valori uno molto alto se munito di agibilità , l' altro ben più basso se ne rimaneva privo: per tale motivo si erano decise a concludere un contratto con pieno trasferimento della proprietà e possesso verso il mero pagamento della somma più bassa della “forchetta”( significativamente escludendo l'ipoteca legale a protezione del residuo) pattuendo che solo qualora fosse intervenuto l'ottenimento del certificato di agibilità l'acquirente avrebbe dovuto pagare l'integrazione prevista.. Afferma che opera l'art 1460 cc posto che la mancata consegna dell' agibilità costituiva inadempimento contrattuale;
di qui l'erroneità della sentenza che non ha fatto applicazione del disposto di detta norma in presenza dell'inadempimento del venditore. Ribadisce poi che il fallimento non ha generato una impossibilità di dar corso alle attività necessarie per l'ottenimento della agibilità. Osserva che anche diversamente opinando l'impossibilità, ex art 1256 cc non è idonea ad estinguere l'obbligazione dell'inadempiente se se essa è imputabile a detta parte (come nel caso di specie in cui ben avrebbe potuto il venditore ottenere per tempo l'agibilità) e che in ogni caso l'esercizio della eccezione di inadempimento ex art 1460 cc prescinde dalla responsabilità della controparte ed è invocabile anche se il mancato adempimento dipende da causa non imputabile a detta controparte. Afferma con altro submotivo (v. sub B) che anche qualora non si ritenesse condivisibile la opzione interpretativa sopra offerta, contrastante con quella fatta propria nella impugnata sentenza, quest'ultima è comunque errata laddove ha considerato l'ottenimento della certificazione di abitabilità quale “termine di adempimento” e non come “evento dedotto in condizione”: anche in tal caso in pendenza della condizione la prestazione non risulta esigibile.
pagina 12 di 17 Infine (sub motivo sub C) afferma che anche a considerare la vicenda nella prospettiva fatta propria dal primo giudice e cioè quella del termine di adempimento la sentenza è comunque errata: asserisce che non è dato comprendere per quale motivo l'esigibilità del pagamento del prezzo debba intendersi intervenuta ope iudicis per effetto della sentenza, continuando a mancare il certificato di agibilità. Ribadisce le considerazioni già svolte in ordine al fatto che il fallimento non ha reso impossibile dar corso alle attività per l'ottenimento della agibilità, motivo per cui l'obbligazione di pagamento del prezzo resta inesigibile. Osserva altresì che non si può comunque stravolgere il contenuto del contratto operando come se l'evento si fosse prodotto, tenendosi conto che la impossibilità sopravvenuta non libera il debitore colpevolmente inadempiente;
censura anche le valutazioni espresse in sentenza circa la ritenuta “non importanza” dell'inadempimento del venditore. Con quinto motivo d'appello lamenta l' “Erroneità della sentenza in punto di determinazione della riduzione del prezzo” e ciò per “travisamento dei fatti ed illogicità della motivazione. Violazione dell'art. 2727 c.c. e 116 c.p.c.” con riferimento alla servitù di uso pubblico da costituirsi per l'ottenimento della agibilità che il primo giudice aveva ritenuto fosse “scontata” da ottenere per l'appellante mentre essa dipendeva da terzi Con sesto motivo contesta la motivazione del Tribunale sentenza nella parte ha ritenuto, erroneamente, sulla scorta della CTU, che l'immobile in questione venisse utilizzato, ancorchè privo di agibilità, in conformità alla sua destinazione di negozio mentre esso era solo una “appendice” del negozio “principale” ed era stato “scambiato per quest'ultimo che non era affatto l'immobile di causa. Con settimo motivo contesta le risultanze della CTU fatte proprie dal Giudice nella appellata sentenza, in ordine alla natura “funzionalmente autonoma” della p.ed 31 Con ottavo motivo censura la erroneità della motivazione della sentenza in ordine ai poteri del curatore fallimentare e ciò per violazione degli art 31,32 e 35 della Legge fallimentare. Con nono motivo censura la sentenza nella parte in cui ha “surrettiziamente operato, senza che vi fosse una specifica domanda, l'accertamento del costo presunto per l'ottenimento del certificato di agibilità, peraltro non tenendo conto del fatto che titolare della relativa istanza non è l'appellante in quanto l'onere della richiesta di rilascio del certificato di agibilità spettava per contratto alla parte venditrice, poi secondo quanto espressamente chiarito dal CTU, al condominio….”; lamenta altresì che la somma di € 22.165,00 indicata in sentenza “non può certo indennizzare l'appellante e sanare l'inadempimento del venditore”.
Stigmatizza anche il fatto che non ha formulato solo una domanda di Parte_1 riduzione del prezzo nei termini di quanto corrisposto all'atto di acquisto del bene ma altresì formulato in via subordinata nel caso di accoglimento della domanda attorea eccezione di compensazione tra le somme da corrispondersi a controparte e il danno da essa subito ex art 1494cc e su tale conclusione il giudice di prime cure ha omesso la pronuncia.
pagina 13 di 17 Con decimo motivo lamenta l'erroneità e contraddittorietà della sentenza di primo grado e la falsa applicazione dell'art 1284 quarto comma c.c. laddove da un lato riconosce la decorrenza degli interessi dalla data di introduzione del giudizio ma dall'altra dichiara che l'”esigibilità del pagamento del prezzo residuo intervenga per effetto della presente sentenza”: afferma che coerentemente con quest'ultima affermazione gli interessi sarebbero dovuti decorrere dalla pubblicazione della sentenza o dalla notificazione della stessa. Ripropone le istanze istruttorie e di CTU già svolte in primo grado e formula le conclusioni trascritte in premessa. Il primo motivo è infondato. Il protrarsi dell'inerzia nel far valere i propri diritti è regolato dall'art 2946 cc che prevede l'estinzione del diritto per prescrizione L' “abdicazione al diritto “ non discende dalla mera inerzia protrattasi nel tempo (in tal caso prescrizione e abdicazione del diritto si sovrapporrebbero ) occorrendo invece che vi sia una vera e propria manifestazione di volontà in tal senso;
essa può anche esser tacita e venir provata per presunzioni ma a tal fine non è sufficiente la mera inerzia necessitando elementi gravi precisi e concordanti che comprovino in modo inequivocabile detta volontà della parte di abdicare al suo diritto e nel caso in esame detti elementi difettano In particolare nessun rilievo ai fini della pretesa rinuncia abdicativa al diritto alla corresponsione del residuo prezzo può assumere la rinuncia alla ipoteca legale, che non è intervenuta successivamente ma già al momento della stipula di quel rogito che appunto prevede l'obbligo del pagamento del residuo prezzo sia pure differito al momento del rilascio della agibilità. Anche il secondo motivo è infondato. E' ben vero, come si dirà infra, che quando è dedotto quale termine di adempimento un evento futuro, ex art 1183 cc il termine per l' adempimento deve ritenersi maturato sia con il verificarsi dell'evento sia con la sua definitiva impossibilità qualora la volontà delle parti vada intesa nel senso dell'equiparazione delle due situazioni. Nel caso in esame però il diniego del rilascio della agibilità intervenuto in data 30.12.1998 non era affatto definitivo posto che la Pubblica Amministrazione ha rigettato la relativa istanza per mancato adempimento di una serie di prescrizioni che ben potevano esser poste in essere;
non può dunque ritenersi che vi fosse una vera e propria impossibilità di addivenire al rilascio della agibilità, integrando il diniego unicamente un rifiuto “allo stato” e rimanendo la agibilità ben conseguibile qualora il richiedente si fosse adeguato alle indicate prescrizioni. Vengono esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi il quarto e ottavo motivo di impugnazione principale e l' appello incidentale condizionato di CP_2
[...]
pagina 14 di 17 In primis va esclusa la inammissibilità ex art 342 cpc del quarto motivo di appello il quale, articolato in sub motivi, contiene l'esposizione degli elementi richiesti dalla citata norma essendo possibile individuare sia i capi di sentenza impugnati, sia le censure mosse alla sentenza appellata che gli argomenti in fatto e diritto che l'appellante intende contrapporre a quelli adottati dal Giudice di primo grado a sostegno della decisione Concorda il Collegio con la ricostruzione effettuata dal primo giudice che ha ritenuto che il “rilascio del certificato” costituisca termine di adempimento In contratto le originarie parti hanno concordato che la vende ed aliena alla Parte_3 società (poi che come sopra Controparte_5 Parte_1 rappresentata compra ed acquista” l'immobile in oggetto “ per il prezzo di lire 971.000.000 (diconsi Lire novecentosettantunmilioni) delle quali lire 121.000.000 già pagate prima d'ora e delle quali si rilascia ampia e finale quietanza di saldo e lire 850.000.000 che verranno pagate al momento del rilascio dell'agibilità”. Vi è dunque una indicazione unitaria del prezzo della compravendita, previsto quale unitario corrispettivo della alienazione dell'immobile, parte del quale già versata (Lire 121.000.00) e parte il cui versamento è differito “al momento del rilascio della agibilità”. Non vi è alcun elemento in contratto atto a far ritenere che le parti avessero valutato come “incerto” il rilascio dell'agibilità e avessero pertanto inteso non tanto differire il pagamento del saldo prezzo al suo rilascio quanto piuttosto condizionare il pagamento di Lire 850.000,000 ad un evento non solo futuro bensì anche incerto: al contrario oltre alla quantificazione del prezzo in una somma “globale”, solo divisa in due tranches quanto ai tempi di corresponsione, l'uso di una preposizione temporale (“al momento” del rilascio) e non di una locuzione dubitativa (quale ad esempio “se verrà rilasciato”) depone nel senso che per le parti il pagamento della quota parte del saldo prezzo dovesse essere solo ritardato al momento del verificarsi dell'evento e non ad esso condizionato. Le parti non solo non hanno introdotto alcuna deroga pattizia all' obbligo gravante ex lege sul venditore, ai sensi dell'art. 1477, ultimo comma cc., di consegna al compratore del certificato di agibilità che comporta ovviamente anche quello di attivarsi per ottenere il rilascio dello stesso dalla Pubblica amministrazione, ma nell'esercizio della loro autonomia negoziale hanno inteso espressamente conferire una peculiare rilevanza proprio all'evento “rilascio della agibilità” da parte della Autorità comunale correlando ad esso il tempo del pagamento del saldo prezzo. Si deve dunque applicare sul punto la disciplina di cui all' art 1183 cc. non rilevando che a “a monte” il diritto dell'acquirente di ottenere la attivazione del venditore per il conseguimento del rilascio dell'agibilità possa essersi o meno prescritto posto che ai sensi dell'art 1183 cc ciò che rileva è che l'evento dedotto quale termine di adempimento dell'obbligazione di pagamento del residuo prezzo- ovvero il rilascio della agibilità- si sia realizzato o, nel caso in cui i contraenti abbiano inteso equiparare le due situazioni, il suo conseguimento sia divenuto di impossibile realizzazione.
pagina 15 di 17 Sin d'ora va dunque sotto questo profilo rigettato il motivo di appello incidentale condizionato de che fa derivare l'esigibilità del pagamento del saldo CP_2 prezzo dalla prescrizione del suo obbligo ex art 1477 cc. E' pacifico che non vi è stato il rilascio della agibilità; dalla espletata CTU è emerso che l'immobile può ottenere la certificazione di agibilità, peraltro con possibilità di monetizzazione quanto ai parcheggi mancanti in forza della modifica normativa medio tempore intervenuta, di tal che il pagamento del saldo prezzo non essendo stata rilasciata la agibilità e non essendovi definitiva impossibilità del suo rilascio è ancora inesigibile. Non concorda la Corte con le valutazioni espresse in sentenza secondo cui l'esigibilità del residuo prezzo sia intervenuta per effetto della sentenza stessa che ha accertato la impossibilità per di eseguire le opere necessarie per il rilascio della agibilità. Parte_2
In primo luogo, come già esposto- avendo assunto la realizzazione del “rilascio della agibilità” la connotazione di evento integrante il tempo dell'adempimento della obbligazione di Antico Focolare- ex art 1183 cc rileva la realizzazione dell'evento ovvero la vera e propria impossibilità “obiettiva” e definitiva di sua realizzazione, nel caso in esame da escludersi, visti gli esiti della CTU. Inoltre il Fallimento intervenuto il 3.7.2017 non ha ingenerato ex se una condizione di impossibilità di dar corso alle attività necessarie per l'ottenimento della certificazione di agibilità, posto che, come correttamente osservato dall'appellante, gli artt. 31 e 32 e 35 L F ben consentono, se del caso previa autorizzazione del G.D., di procedere a quanto necessario ai fini dell'incasso dei crediti, anche mediante compimento di quelle attività (quali quelle richieste nel caso di specie) a ciò strumentali: Per le ragioni sopra esposte stante la attuale inesigibilità del pagamento del saldo prezzo va rigettata la domanda principale di e di Parte_2
vanno altresì rigettate le loro domande subordinate non essendo CP_2 ravvisabile inadempimento di Parte_4 che è stata destinataria del pagamento dell'importo di € 591.021,00
[...] corrisposto da in forza della appellata sentenza (v doc 5 dell' Parte_1 appellante) va condannata alla sua restituzione con maggiorazione, come chiesto, degli interessi legali dalla data del pagamento (22.03.2024) al saldo. I motivi di appello sub 3 nonché sub 5, 6, 7, 9 e 10 restano assorbiti pagina 16 di 17 In conseguenza della riforma si deve procedere ad un nuovo regolamento delle spese di lite, il cui onere va attribuito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (v ex plurimis Cassazione civile sez. II, 23/02/2022, n. 5890). Stante la soccombenza va condannata a rifondere ad CP_2 Parte_1 le spese dei due gradi di giudizio liquidate ai sensi del DM 147/22 in importi medi. Non viene riconosciuta la maggiorazione richiesta per il secondo grado ai sensi del DM 55/14 posto che mancando collegamento ipertestuale con gli atti e documenti di primo grado ( tutti riprodotti nel presente grado senza collegamenti ipertestuali) la modalità di redazione degli atti utilizzata non ha agevolato in modo apprezzabile la consultazione delle produzioni (circa la discrezionalità dell'aumento si veda Cassazione civ. n. 37692/2022 e Cass civ sez lav. n. 9464 /2025).
Le spese di CTu vanno poste definitivamente a carico di CP_2
Sussistono i presupposti a carico di il cui appello incidentale CP_2 condizionato è stato rigettato, per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione incidentale

P.Q.M


Definitivamente decidendo sull'appello proposto da e sull'appello Parte_1 incidentale condizionato di avverso la sentenza n. 314/2024 del CP_2
Tribunale di Trento in riforma dell'appellata sentenza, in accoglimento dell'appello principale e rigetto dell'appello incidentale 1)rigetta le domande proposte da e da Parte_2 CP_2 nei confronti di
[...] Parte_1
2)condanna a restituire all'appellante l'importo di € 591.021,00 oltre CP_2 interessi legali dal 22.03.2024 al saldo.
3)condanna a rifondere ad le spese di lite che liquida CP_2 Parte_1 per il primo grado in € 22.457,99 per compenso professionale, € 1241,00 per esborsi, oltre spese generali ed oltre IVA e CNAP sugli importi ex lege assoggettabili e per il secondo grado in € 20119,00 per compenso professionale, € 1821,00 per anticipazioni oltre spese generali ed oltre IVA e CNAP sugli importi ex lege assoggettabili
4) pone le spese di CTU svolta in primo grado definitivamente a carico di CP_2
[...]
Sussistono i presupposti a carico di il cui appello incidentale CP_2 condizionato è stato rigettato, per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione incidentale Deciso in Trento, Camera di Consiglio del 13.5.2025 La presidente rel ed est
Dott. Guzzo Liliana
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