REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Salerno
Prima Sezione Civile CIVILE
Il Tribunale di Salerno, 1^ Sezione Civile, nella persona del G.O.P
Dott.ssa Isabella Grande ha depositato ex art. 281-sexies comma 3 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di iscritta al N.R.G. 842/2024 ad oggetto: responsabilità ex art 2049-2051-2052 c.c. promossa da: avv IS IE (C.F ) residente in [...]alla C.F._1
via G. F. Memoli n.12, rappresentata e difesa giusta mandato alle liti rilasciato su foglio separato da intendersi congiunto all'atto di citazione, dall'Avv. Marianna Petruzzelli presso il cui studio sito in Salerno alla via
Ersilio Castelluccio n.24 elett.te domicilia
-PARTE ATTRICE-
CONTRO
pagina 1 di 14 Controparte_1
(C.F. ), in persona dell'Amministratore p.t., dott.
[...] P.IVA_1
elett.te dom.to in Salerno alla via F. P. Volpe n°8, Controparte_2
presso e nello studio dell'avv. Donato Mastrogiovanni che lo rappresenta e difende in virtù di procura datata 19.3.2023 rilasciato su foglio separato da intendersi congiunto alla comparsa
- PARTE CONVENUTA-
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da scritti difensi resi all'udienza del 27/11/2025 tenuta con la modalità di trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Rilevato che il novellato art. 132 c.p.c. esonera il giudice dal redigere lo svolgimento del processo;

ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem
(cfr., da ultimo, Cass. 3636/07), la cui ammissibilità – così come quella delle forme di motivazione c.d. indiretta - risulta oramai definitivamente codificata dall'art.16 del d.lgs. 5/03, recettivo degli orientamenti giurisprudenziali ricordati;

osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare “concisamente” la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni – di fatto e di diritto -
“rilevanti ai fini della decisione” concretamente adottata;

pagina 2 di 14 che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come “omesse” (per l'effetto dell'error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;
richiamato il contenuto assertivo della citazione;

OSSERVA
Con atto di citazione regolarmente notificato la sig.ra IS IE ha dedotto di essere proprietaria del box auto sito in Salerno alla via Zara
n.3/E contraddistinto dal numero interno 11 facente parte del
“Condominio box auto di via Zara n.3/E”, ubicato nel piano seminterrato sottostante una vanella interna posta a servizio del sovrastante
“ di via Macchiaroli n.1; che, nel mese di CP_1 Controparte_1
febbraio 2022, constatava che dal muro del proprio immobile sulla destra entrando, fuoriuscivano acqua e/o altri liquami non ben individuabili che avevano allagato il pavimento ed avevano allagato anche parte dell'antistante spazio comune di manovra attraverso la saracinesca e parte del box adiacente attraverso la parete di confine (cfr. fotografie esterno e interno box - All.ti nn. 2, 3, 4, 5, 6 e 7 atto di citazione) ; che, dapprima telefonicamente e poi con formale messa in mora (cfr. raccomandate/R e pec del 22-23.03.2022 - All.to n.8 atto di citazione), venivano compulsati il Condominio di via Macchiaroli Controparte_1
n.1, il Condominio di via G. Carucci n.1 e il Condominio box auto di via
Zara n.3/ e che mentre il Condominio di via G. Carucci n.1 e il
Condominio box auto di via Zara n.3/E effettuavano immediatamente idonei sopralluoghi che determinavano l'assenza di loro responsabilità, il
Condominio “ di via Macchiaroli n.1 rimaneva silente;
Controparte_1
pagina 3 di 14 che solo a seguito di numerose telefonate e dell'invio della pec del
23.05.2022 (All.to n.9 atto di citazione) con cui veniva reiterata la richiesta di intervento, venivano finalmente effettuati gli opportuni sopralluoghi a seguito dei quali si appurava che l'infiltrazione derivava da una tubazione di scarico di acque fecali/grigie di una delle verticali del sovrastante di via Macchiaroli n.1 che Controparte_1
attraversa orizzontalmente l'intera parete del box entrando sulla destra e che era gravemente ammalorata e lesionata in più punti tanto da non essere riparabile e da favorire la continua percolazione di liquami nell'immobile della ricorrente;
che solo a distanza di un mese dall'eseguito saggio, la ditta di fiducia del dava inizio ai Controparte_1
lavori di bonifica e sostituzione del tubo ammalorato in eternit con nuova tubazione ma non anche alla sanificazione del locale (interessato da infiltrazione di acque di scarico di tipo fecale/grigio e letteralmente infestato da scarafaggi) né alla sistemazione e pitturazione delle pareti e della saracinesca che, evidentemente, a seguito del liquido accumulatosi e dei detriti dei lavori di sostituzione della tubatura, scorre e si chiude con grande difficoltà (cfr. pec del direttore dei lavori, ing. del Per_1
24.06.2022 - All.to n.13 atto di citazione); che sebbene sollecitato in tal senso il rimaneva inerte tanto da “costringere” l'attrice a CP_1
promuovere Ricorso per Accertamento Tecnico Preventivo R.G.
n.9030/2022 dinanzi al Tribunale di Salerno nei confronti del di che trattasi al fine di ottenere il risarcimento dei danni CP_1
tutti subiti e subendi (consistenti sia nel costo necessario alla completa sistemazione dell'immobile e di un tavolo danneggiato dalla fuoriuscita dell'acqua che nel disagio conseguente all'impossibilità di utilizzarlo per nove mesi), previa individuazione delle cause di quanto lamentato;
che dalla relazione del CTU (cfr All.to n.20 atto di citazione) l'ausiliario pagina 4 di 14 verificava che effettivamente il locale box di proprietà dell'attrice era stato interessato da copiose infiltrazioni provenienti da tubazioni condominiali
(riparate al momento dell'accesso) e versava in precario stato di manutenzione;
constatava che erano altresì presenti ulteriori infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal terrazzino/cavedio sovrastante il box;
il consulente individuava la causa delle lamentate infiltrazioni in parte nello stato di estremo degrado della colonna fecale del Controparte_3
che passa all'interno del box di parte attrice e in parte
[...]
nell'usura del manto impermeabilizzante della sovrastante il box Pt_1
posta a servizio di controparte e precisava che le prime erano ormai risolte essendo stato il tubo sostituito mentre le seconde erano ancora in atto;
per queste ultime, il CTU evidenziava che per la loro completa eliminazione era necessario il rifacimento completo della pavimentazione e la impermeabilizzazione del solaio della vanella sovrastante atteso che l'infiltrazione riscontrata all'interno del box si trova proprio in corrispondenza della pluviale del fabbricato che raccoglie le acque meteoriche di parte della copertura del condominio convenuto;
che da quando sono state riscontrate le lamentate infiltrazioni (febbraio 2022) e fino all'esecuzione dei lavori di sostituzione del tubo a fine giugno 2022,
l'accesso stesso al box è stato completamente impedito sia perché materialmente impraticabile essendo costantemente allagato, sia per evidenti motivi igienico sanitari;
che, inoltre, il tecnico nominato in sede di ATP, alla data del deposito della sua relazione (agosto 2022), quantificava i danni subiti dalla proprietaria in Euro 4.070,77 (comprese
IVA e spese tecniche per la Direzione dei Lavori e relazione di collaudo finale) per il ripristino dell'interno del box oltre Euro 1.800,00 per danni derivanti dalla limitazione dell'uso del box stesso per i soli tre mesi da maggio a luglio 2022 e per la sua pulizia e bonifica e, così in totale, Euro pagina 5 di 14 5.870,00 con arrotondamento in difetto per il ripristino della sovrastante vanella necessario per l'eliminazione delle lamentate infiltrazioni, il suddetto tecnico quantificava un costo di Euro 3.046,84; che la quantificazione fatta dal CTU in sede di ATP allo stato deve ritenersi insufficiente in quanto la stessa non considera né gli ulteriori danni verificatisi e causati dalle infiltrazioni (cfr. fotografie di gennaio 2024 -
All.ti nn.26 e 27 atto di citazione) ancora in atto né il prolungarsi del periodo di limitato/mancato uso del box fino ad oggi e per il futuro;
che, allo stato, il danno subito dall'attrice e consistente sia nel costo da sostenere per il ripristino interno del box sia per il suo mancato/limitato uso fin dal mese di febbraio 2022 ad oggi può essere prudenzialmente quantificato in complessivi euro 12.000,00 oltre al costo necessario per la rimozione delle cause che provocano le lamentate infiltrazioni in atto.
In virtù di quanto innanzi esposto parte attrice ha formulato le seguenti conclusioni: previo accertamento delle cause che provocano le lamentate infiltrazioni, perché il venga condannato alla definitiva CP_1
eliminazione delle stesse nonché al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi consistenti sia nel costo necessario alla completa sistemazione dell'immobile e di un tavolo danneggiato dalla fuoriuscita dell'acqua che nel disagio conseguente all'impossibilità di utilizzare l'immobile dal mese di febbraio 2022 ad oggi e per il futuro, fino al completamento dei lavori di rispristino, danni prudenzialmente quantificati in Euro 12.000,00 ovvero in quelle somme maggiori o minori che saranno determinate in corso di causa anche a mezzo CTU di cui si richiede fin da ora l'ammissione, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del fatto al soddisfo. Con vittoria, in ogni caso, di spese e compenso del presente giudizio, con attribuzione al sottoscritto avvocato antistatario.
pagina 6 di 14 Si costituiva in giudizio il Controparte_1
deducendo che: sulle infiltrazioni
[...]
provenienti da tubazioni (colonna fecale) condominiali, una volta individuata la causa dello stilicidio, il ha provveduto Controparte_1
subito a rimuovere e sostituire la tubazione danneggiata, con conseguente cessazione delle infiltrazioni in parola come appurato dal Ctu in sede di
ATP; sulle infiltrazioni derivanti dal solaio di copertura del box auto, denunciate per la prima volta con pec del 28.11.2022, non vi sia responsabilità del poiché soggetto non legittimato poiché il CP_1
solaio di che trattasi non è di proprietà condominiale non rientrando tra i beni condominiali e che tuttavia le lamentate infiltrazioni non sono dovute ad una carenza di tenuta all'acqua, quanto allo sbocco della regimentazione delle acque del terrazzino stesso;
sull'allagamento del pavimento del box auto che lo stesso non è dipeso dalla rottura della fecale ma è ascrivibile esclusivamente al cattivo funzionamento della pompa di solevamento del “Condominio Box Auto di Via Zara 3/E”, unico chiamato a ripondere per i lamentati danni;
sulla richiesta risarcitoria la stessa si contesta estensivamente per la genericità della domanda proposta, nonché la quantificazione dei danni operata da controparte (€
12.000,00), risulta oltremodo spropositata e non documentata.
In virtù di quanto innanzi esposto parte conveuta ha formulato le seguenti conclusioni: previa declaratoria di propria carenza di legittimazione/titolarità passiva e/o di cessazione della materia del contendere, per il rigetto di ogni domanda proposta nei suoi confronti, vinte le spese e i compensi del giudizio.
Con Provedimento del 28/11/2024 il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione senza attività istruttoria, fissava per la discussione e decisione ex art 281 sexies cpc l'udienza del 27/11/2025, tenuta con la pagina 7 di 14 modalità di trattazione scritta ai sensi dell'articolo 127 ter c.p.c., rinunciando pertanto i difensori delle parti alla lettura della Sentenza, il
Giudice riservava la causa in decisione ex art 281-sexies comma 3
SULLA FONDATEZZA DELLA DOMANDA
1.Assume l'attrice di avere subito danni, patrimoniali, a causa delle infiltrazioni di acque addebitabili al convenuto, ai sensi dell'art. 2051 CC.
I danni si sarebbero verificati nel mese di febbraio 2022, ove constatava che dal muro del proprio immobile sulla destra entrando fuoriuscivano acqua e/o altri liquami non ben individuabili che avevano allagato il pavimento ed avevano allagato anche parte dell'antistante spazio comune di manovra attraverso la saracinesca e parte del box adiacente attraverso la parete di confine e, successivamente, risultavano presenti ulteriori infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal terrazzino/cavedio sovrastante il box auto.
In ordine alla addebitabilità delle lamentate infiltrazioni al convenuto la domanda appare fondata e pertanto va accolta.
Il consulente nominato in sede di Accertamento Tecnico Preventivo-
R.G.n.9030/2022 dinanzi al Tribunale di Salerno, la cui relazione di consulenza tecnica elaborata nell'ambito del giudizio di ATP è acquisita agli atti del processo, ha effettivamente ricondotto le infiltrazioni allo stato di degrado della colonna fecale ( riparate al momento dell'accesso) che passa all'interno del box di parte attrice e in parte all'usura del manto impermeabilizzante della vanella sovrastante il box posta a servizio di controparte evidenziando che le prime erano ormai risolte essendo stato il tubo sostituito mentre le seconde erano ancora in atto : “Verificata la presenza delle infiltrazioni come lamentate da parte ricorrente, si procede ad analizzare le cause delle due tipologie di infiltrazioni. Per il primo punto pagina 8 di 14 la causa delle infiltrazioni è da individuare nell'usura del manto impermeabilizzante della vanella del . Non Controparte_1
casualmente infatti, l'infiltrazione individuata all'interno del box, si trova proprio in corrispondenza della pluviale del fabbricato che raccoglie le acque meteoriche di parte della copertura del fabbricato. Per quanto riguarda le cause delle infiltrazioni del secondo punto è superfluoconcentrarsi, in quanto la problematica, anche complessa, è stata già risolta dal tecnico del Condominio ing. , nominato anche nel Per_1
procedimento in oggetto Consulente di Parte. Tuttavia, pur essendo state rimosse le cause delle lamentate infiltrazioni, non è stata fatta né una adeguata bonifica dei luoghi né gli stessi sono stati ripristinati a regola
d'arte, motivo per il quale si è proceduto nel presente giudizio”. ( cfr. pag
16 CTU all. 20 all'atto di citazione)
Né il convenuto, a tanto onerato, ha fornito prova contraria alla presunzione di responsabilità da cose in custodia ex art. 2051 CC.
Gli esiti dell'attività istruttoria si compendiano nelle risultanze della ctu alle cui conclusioni questo Giudice ritiene di aderire apparendo adeguatamente motivate ed immuni da vizi logici.
Il ctu ha riscontrato la sussistenza di evidenti tracce, all'interno del locale box, di fenomeni infiltrativi ascrivibili a responsabilità del convenuto.
Quanto alle opere necessarie per la rimozione delle cause delle infiltrazioni riscontrate e per il ripristino dello stato dei luoghi il Ctu ha previsto e quantificato € 3.046,84 per l'eliminazione delle infiltrazioni non ancora risolte (escluso di IVA e spese tecniche per la Direzione dei
Lavori e Relazione di collaudo finale); € 2.514,62 per il ripristino dello stato dei luoghi, per i danni subiti dalle infiltrazioni nel box di proprietà di parte attrice (escluso di IVA e spese tecniche per la Direzione dei Lavori pagina 9 di 14 e Relazione di collaudo finale) per complessivi € 7.117,61 comprensivo di iva e spese tecniche a cui vanno aggiunti i disagi derivati dalla limitazione dell'uso dell'immobile: box Inutilizzabile: 3 mesi;
Costo affitto box/parcheggio nella zona di interesse: 500 €/mese2; Costo Pulizia e
Bonifica Box con ditta specializzata: 300 €/cad; per complessivi €
1.800,00 da aggiungere alla spesa stimata per il ripristino dello stato dei luoghi, per i danni subiti dalle infiltrazioni nel box di proprietà di parte attrice, pari a € 2.514,62.
Ciò considerato, si osserva che l'eccezione di parte convenuta circa la carenza di legittimazione/titolarità passiva del in ordine CP_1
all'usura del manto impermeabilizzante della sovrastante il box Pt_1
auto per non essere la richiamata vanella di proprietà CP_4
poiché non rientrante tra i beni comuni, risulta infondata e va pertanto rigettata per due ordini di ragioni: 1) nell'elaborato peritale il consulente individua le infiltrazioni di che trattasi come “… provenienti dalla vanella del Condominio … la causa delle infiltrazioni è da Controparte_1
individuare nell'usura del mantoimpermeabilizzante della vanella del
Non casualmente infatti, l'infiltrazione Controparte_1
individuata all'interno del box, si trova proprio in corrispondenza della pluviale del fabbricato che raccoglie le acque meteoriche di parte della copertura del fabbricato.” ( cfr. pag. pag 16 CTU all. 20 all'atto di citazione) ; “…in particolare parte del box oggetto della presente lite si trova proprio sottostante alla parte di vanella di proprietà del
[...]
di via Macchiaroli n.1 (vd. Tavola di sovrapposizione Controparte_1
allegata).” ( cfr. pag. pag 15 CTU all. 20 all'atto di citazione); 2) In tema di Condominio, la presunzione legale di comunione per come stabilita dall'art. 1117 cc, senz'altro applicabile quando si tratti di parti pagina 10 di 14 dello stesso edificio, ben può ritenersi applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purchè si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso o al godimento degli stessi
(cfr. Cass. civ. sez II 30.7.2004 n. 14559; Cass. civ. sez. II n. 96272005).
Tra le cose comuni e le singole proprietà, può sussistere dunque, oltre che un collegamento funzionale, anche un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l'uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti fondazioni ecc.) non possono essere separati.
La presunzione di comunione può essere superata solo da titolo contrario
- contenente elementi tali da far escludere in maniera inequivocabile la comunione - la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che deduca l'autonomia della proprietà dalla res communis.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno chiarito che, la
"locuzione «presunzione di condominialità» ex art. 1117 c.c.” debba essere intesa in modo atecnico ed improprio per cui i beni indicati nella norma codicistica sarebbero comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo idoneo (regolamento contrattuale, atti di acquisto delle singole unità immobiliari, usucapione ecc.) (Cass., SS.UU. civ., n. 7449/1993).
Nel caso di specie, anche alla luce delle risultanze della CTU, tra l'altro non confutata in alcun modo da parte convenuta neppure a mezzo di note od osservazioni, al riguardo il ctu “Inviata la bozza della relazione in data
19/07/2023 (si allegano ricevute di invio alle parti), non sono state prodotte
pagina 11 di 14 dalla parti note ed osservazioni.” ( cfr. pag. pag 18 CTU all. 20 all'atto di citazione) e per quanto di ragione, non si ritiene che controparte abbia fornito prova idonea a superare la presunzione anzidetta, in ossequio al principio dell'onere della prova, tale da qualificare la di che trattasi Pt_1
di proprietà esclusiva dell'attrice o di altro soggetto terzo.
La stessa Corte di Cassazione si è espressa in tal senso affermando " affinché possa operare, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume - indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi - la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso" (così, ex multis,
Cass. 21 dicembre 2007n.27145).
Difatti, come esplicitato in molte pronunce di legittimità, i titoli sono in grado di vincere "la presunzione di condominialità" di un bene.
Ciò posto, dalla relazione peritale resa nel giudizio di Accertamneto
Tecinco Preventivo RGN 9030/22 – Tribunale di Salerno- interamente recepita nella sentenza posta alla base del presente giudizio, emerge in modo chiaro che i danni al box auto di proprietà sono imputabili ai seguenti fattori: 1) infiltrazioni dovute allo stato di degrado della colonna fecale ( riparate al momento dell'accesso) che passa all'interno del box di parte attrice;
2) usura del manto impermeabilizzante della vanella sovrastante il box posta a servizio di controparte di competenza
CP_4 pagina 12 di 14 2. Sulla ulteriore richiesta risarcitoria (€ 12.000,00) avanzata da parte attrice, la stessa si appalesa generica oltre che non provata né documentalmente né mediante il deposito di una consulenza di parte e, pertanto, va rigettata
SUL REGIME DELLE SPESE DI LITE
Le spese del presente giudizio seguono il criterio generale della soccombenza e, atteso che la domanda è stata accolta, sono poste a carico di Controparte_1
(C.F. ), in persona dell'Amministratore p.t., dott.
[...] P.IVA_1
, e, considerate la natura, il valore (€ 12.000,00) e la Controparte_2
complessità delle questioni (bassa), si liquidano in dispositivo, secondo i criteri di cui al D.M. n. 55/2014 (così come modificato con D.M. n.
147/2022) in complessivi € 2540,00 a titolo di compensi professionali (di cui € 460,00 per la fase di studio;
€ 389,00 per la fase introduttiva;
€
840,00 per la fase istruttoria/trattazione; € 851,00 per la fase decisionale), oltre rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, così decide:
1) Accoglie parzialmente la domanda attorea e per l'effetto condanna il
Controparte_1
(C.F. ) in persona del suo legale rapp.te p.
[...] P.IVA_1
t al risarcimento in favore dell'attrice del costo delle opere da eseguirsi nel locale per renderlo nuovamente fruibile, quantificate in
€ 7.117,61 comprensivo di iva e spese tecniche (di cui 3.046,84 per pagina 13 di 14 l'eliminazione delle infiltrazioni provenienti dalla vanella del condominio ed € 2.514,62 per il ripristino dello stato dei luoghi, escluso di IVA e spese tecniche per la Direzione dei Lavori e
Relazione di collaudo finale) oltre interessi legali dalla presente sentenza sino all'effettivo soddisfo;

2) Condanna il Controparte_1
(C.F. ) in persona del
[...] P.IVA_1
suo legale rapp.te p. t al risarcimento in favore dell'attrice del danno derivante dai disagi dovuti alla limitazione dell'uso del box auto quantificati in € 1.800,00;
3) Rigetta, per i motivi di cui in premessa, la domanda di condanna del convenuto all'ulteriore risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile;
4) Condanna il Controparte_1
(C.F. ) in persona del
[...] P.IVA_1
suo legale rapp.te p. t alla refusione in favore dell'attrice delle spese di giudizio che si liquidano complessivamente in € € 2540,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese vive, rimborso spese generali nella misura del 15% come per legge, I.V.A. e C.P.A con attribuzione, per espressa dichiarazione di anticipo, al procuratore costituito di parte attrice.
Così deciso in Salerno il 19/12/2025
Il G.O.P
Dott.ssa Isabella Grande

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