REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona dei magistrati:
dott.ssa Alessandra Piscitiello -Presidente/rel.
dott.ssa Maria Teresa Onorato -Consigliere
dott.ssa Paola Martorana -Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile, in grado d'appello, N.R.G. 2617/2020 vertente
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Bruno Sellitti (C.F. , ed elettivamente domiciliato presso lo studio di C.F._2 quest'ultimo sito in Napoli, al Centro Direzionale, Isola E/3.
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._3 CP_2
(C.F. ) rappresentati e difesi dall' Avv. Armando Felace
[...] C.F._4
(C.F. , entrambi elettivamente domiciliati presso lo studio di C.F._5 quest'ultimo sito in Giugliano in Campania (NA), alla Via Av.re M. Pirozzi n. 22.
APPELLATI
Oggetto: appello avverso la sentenza del tribunale di Napoli n. 2361/2020 pubblicata il

5.3.2020 in materia di: nullità compravendita immobile e risarcimento danni.

Conclusioni: come da atti di causa e note di trattazione scritta qui da intendersi richiamate.
RAGIONI DI FATTO DELLA DECISIONE

1.1Con atto di citazione notificato il 25 luglio 2017 i coniugi e Controparte_1
acquirenti, in separazione dei beni, con atto pubblico per notaio CP_2 Per_1 del 29.4.2005, ciascuno, della proprietà di unità immobiliari site in Castel Volturno,
[...]
località Ischitella via Domitiana km 40 (rispettivamente il l'immobile al piano terra CP_1
e primo piano identificato in Catasto al foglio 49 part. 706 sub 3, attuale p.lla 1135 sub 3; la l'appartamento al piano seminterrato distinto al foglio 49 part. 706 sub 2, attuale CP_2
p.lla 1135 sub 4), proponevano nei confronti del venditore, , domanda di Parte_1 nullità della compravendita ex l. 47/1985 e TU 380/2001 con richiesta di restituzione del prezzo per essere risultati gli immobili oggetto di trasferimento costruiti in difformità della licenza edilizia, giusta CTU svolta in sede esecutiva, nonché di risarcimento dei danni da essi subiti per aver acquistato un immobile nullo perché abusivo e non commerciabile, soggetto al pericolo di demolizione, quale conseguenza della responsabilità del venditore per aver garantito nel rogito la conformità dei manufatti, omettendo per colpa di verificare l'effettiva condizione urbanistica dei beni.

1.2.Il tribunale di Napoli adito rigettava l'eccezione di incompetenza territoriale e la richiesta di chiamata in causa dei terzi avanzata dal convenuto, rigettava la domanda di declaratoria di nullità degli attori e accoglieva quella di risarcimento dei danni condannando lo al pagamento della somma di euro 72.000,00 in favore degli attori, quale Parte_1 differenza tra il prezzo della compravendita di euro 135.00,00 ( di cui euro 35.000,00 per l'immobile acquistato dalla ed euro 105.000,00 per quello acquistato dal ) e CP_2 CP_1
l'equo indennizzo richiesto dal convenuto (qualificata l'istanza come domanda riconvenzionale) per l'occupazione degli immobili dalla data di immissione in possesso (
2005) alla decisione, calcolato in euro 63.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal 29.4.2005 alla data della decisione secondo il criterio indicato da Cass. Sez. Un.
1712/95, ponendo a carico del prevenuto le spese di causa nella misura di due terzi, liquidate in euro 364,00 per spese ed euro 5354,00 per compensi, oltre accessori di legge.

1.3. Riteneva il primo giudice che a seguito della recente pronuncia della Corte regolatrice a Sezioni Unite n.8230/2019 l'atto di compravendita in discussione era da considerarsi valido anche se avente ad oggetto un manufatto realizzato in maniera difforme rispetto a quanto previsto dalla licenza edilizia, come era accaduto nella specie, potendo il profilo della non conformità degli immobili rispetto al titolo concessorio dar luogo, secondo l'arresto di legittimità suddetto, ad una azione di risoluzione per inadempimento del venditore per vendita di aliud pro alio o ad una domanda di riduzione del prezzo della compravendita ovvero ad una domanda di risarcimento del danno. Quindi osservava che, nella specie, parte attrice non aveva formulato alcuna domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del venditore né di riduzione del prezzo, sicché anche la domanda di restituzione di quanto versato per il pagamento del prezzo dell'immobile acquistato non poteva trovare accoglimento. Riteneva, invece, fondata la domanda di risarcimento del danno affermando la responsabilità del venditore per aver dichiarato nell'atto di compravendita la conformità dei beni alla licenza edilizia senza prima verificare l'effettiva regolarità urbanistica degli stessi. Individuato il pregiudizio subito dagli attori in quello consistente nell' aver acquistato un immobile abusivo, non commerciabile e soggetto al pericolo di demolizione, lo liquidava avendo riguardo al valore del bene all'atto della compravendita detratte le somme corrispondenti alla utilità ricavata dagli attori dal godimento del bene dal 2005 alla decisione, che commisurava all'equo indennizzo richiesto dal convenuto per l'occupazione medio tempore degli immobili medio.

2.Avverso tale decisione ha interposto appello il sig. denunciando: 1) Parte_1
Violazione degli artt. 18 e 21 c.p.c.; e artt. 1417, 2724 e 2729 c.c. Incompetenza per territorio;
2) Violazione dell'art. 106 c.p.c. Chiamata in causa del terzo;
3) Violazione dell'art. 1442 e 2926 c.c., nonché dell'art. 112 c.p.c.; omessa pronunzia su punto essenziale.
Prescrizione del diritto;
4) Violazione dell'art. 1453 e c.c., nonché dell'art. 115 c.p.c.
Presunta difformità dei beni rispetto alla concessione edilizia;
5) Ancora violazione dell'art.1453 e ss. c.c., nonché dell'art. 112 c.p.c.; pronunzia ultra petita. Risarcimento del danno;
6) Violazione dell'art. 2043 c.c. Quantificazione dei danni;
7) Violazione dell'art.132 c.p.c. e 111, comma 6, della Costituzione. Contraddittorietà sentenza;
8)
Violazione dell'art.2056 c.c. in riferimento all'art.832 c.c.; nonché art.112 e ss. c.p.c. Errata quantificazione delle indennità di occupazione.
Sulla base di tali ragioni, che di seguito saranno esaminate, ha concluso chiedendo: “A) In via preliminare sospendere ex art. 283 c.p.c. l'esecutività della sentenza n.4270/2017, ricorrendo gravissimi motivi;
B) nel merito, ed in riforma della sentenza impugnata (previa, alla occorrenza, ingresso della consulenza tecnica invocata): 1) rigettare le domande formulate dagli attori/appellati siccome infondate in fatto ed in diritto oltre che prescritte;

2) in via gradata, e salvo gravame, accertare e dichiarare le somme effettivamente dovute agli attori/appellati, in virtù di quanto da essi pagato;
3) in via gradata, e salvo gravame, accertare e dichiarare l'importo dovuto dagli attori/appellati, quale equo indennizzo per
l'occupazione medio tempore dei beni;
4) in via gradata, e salvo gravame, accertare e dichiarare che delle eventuali somme fosse costretto a pagare il convenuto sono responsabili, quindi debbono tenere indenne il comparente , i sig.ri Parte_1
, , e tutti quali Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
eredi del sig. ; 5) emettere tutte le conseguenti pronunzie. Con vittoria di Persona_2 spese;
ivi comprese quelle generali nella misura del 15% , di entrambi i gradi di giudizio”.

3. Hanno resistito al gravame i sig.ri e che hanno Controparte_1 CP_2
chiesto: “1) In via preliminare, rigettarsi l'istanza di sospensiva della provvisoria esecuzione della sentenza impugnata, ed in via subordinata - nella denegata ipotesi di fondatezza della stessa - disporsi l'accoglimento solo parziale di tale istanza e quindi limitatamente ad una parte delle somme di cui in condanna, ed ancora in via più gradata disporsi il deposito di una cauzione a discrezione della Corte a carico dell'appellante a garanzia della richiesta dallo stesso formulata. 2) Nel merito, rigetto integrale dell'appello con conferma della impugnata sentenza, il tutto con vittoria di spese con attribuzione e clausola come per legge”.
4. È stato acquisito il fascicolo d'ufficio telematico del primo grado e con ordinanza del
3.11.2020 è stata autorizzata la sospensione della provvisoria esecutività della sentenza gravata.

5. Indi, senza svolgimento di attività istruttoria, la causa è stata riservata in decisione allo spirare dei termini ex art. 190 cpc assegnati con ordinanza del 16/10/2024 a seguito dell'udienza di precisione delle conclusioni di pari data celebrata in forma cartolare ex art. 127 ter cpc
RAGIONI DI DIRITTO DELLA DECISIONE Preliminarmente, dalla verifica d'ufficio, risulta che l'appello è stato tempestivamente proposto.
Invero, dall'esame degli atti si ricava che: a) la sentenza impugnata è stata depositata in data
5.3.2020; b) è stata notificata il 18.6.2020; c) l'atto d'appello è stato notificato a mezzo pec il 17.7.2020.
Ne deriva ch'è stato osservato il termine di trenta giorni previsto dall'art. 325 cpc.
Passando al merito, l'appello risulta fondato per quanto di ragione nei termini che seguono.
Sulla incompetenza territoriale.
Il primo motivo denuncia violazione degli artt. 18 e 21 cpc nonché degli artt. 1417, 2724 e
2729 c.c. perché il tribunale avrebbe erroneamente sostenuto la competenza del foro adito facendo applicazione dell'art. 20 c.p.c. sull'assunto che le obbligazioni erano sorte a Napoli, luogo di stipula del rogito notarile di compravendita, senza , invece, considerare che alcuna obbligazione dipendente dal contratto era stata dedotta in causa se non quella risarcitoria, che tuttavia presupponeva la nullità del contratto. Da qui l'applicabilità dei criteri generali di collegamento dettati dagli artt. 18 e 21 cpc nessuno dei quali consentiva di radicare la competenza territoriale del foro di Napoli, in quanto esso convenuto era residente a [...]e gli immobili oggetto di compravendita erano ubicati in Castel Volturno, con conseguente appartenenza della controversia al tribunale di Latina o a quello di Santa Maria Capua
Vetere.
La censura è infondata.
La decisione del tribunale di affermare la propria competenza territoriale facendo ricorso al luogo in cui è sorta l'obbligazione ( individuato in Napoli quale sede dell'atto pubblico di compravendita) si pone in sintonia con il consolidato principio di legittimità che, in tema di competenza per territorio, ritiene applicabile il criterio previsto dall'art. 20 cpc anche quando l'oggetto dell'azione non sia l'adempimento dell'obbligazione, ma l'accertamento della nullità del contratto che ne costituisce la fonte, posto che tra le “cause relative a diritti di obbligazione” cui si riferisce la norma, sono riconducibili anche quelle dirette a postulare l'accertamento del modo di essere del contratto dal quale siano originate le obbligazioni ( cfr Cass. ordinanza n. 18815/2014; nello stesso senso Cass. Ordinanza n. 11797/2020 per l'azione di accertamento negativo).
La critica dell'appellante non offre spunti argomentativi idonei a superare e disattendere il chiaro principio di legittimità sopra riportato e si fonda su una lettura restrittiva dell'art. 20 cpc che non appare condivisibile.
Ne consegue il rigetto del mezzo.
Sulla chiamata in causa del terzo.
Il secondo motivo deduce violazione dell'art. 106 cpc per avere il tribunale disatteso la richiesta di chiamata in causa del proprio dante causa avanzata da esso appellante nella comparsa di costituzione in primo grado senza sul punto svolgere alcuna motivazione.
Ribadisce, quindi, che al giudizio avrebbe dovuto partecipare anche l'alienante originario, il sig. e oggi i suoi eredi sigg.ri , , Persona_2 Controparte_3 Controparte_4 [...]
e . CP_5 Controparte_6
Il mezzo è inammissibile in quanto non si confronta con la ratio decidenti della sentenza gravata e difetta di specificità in violazione dell'art. 342 cpc.
Invero, nel riepilogare le vicende processuali, la decisione impugnata dà conto della mancata autorizzazione alla chiamata del terzo implicitamente richiamando il provvedimento reso nel corso del giudizio, che a motivo del diniego affermava
(testualmente) che “ costoro (ndr i terzi) sono estranei al rapporto sostanziale e contrattuale intervenuto tra attore e convenuto” (v. ordinanza riservata depositata l'1.2.2019, in fascicolo d'ufficio primo grado).
Tale essendo la ragione del rigetto dell'istanza ex art. 269 cpc avanzata dall'allora convenuto e fatta propria (sebbene implicitamente) dalla gravata sentenza, la doglianza dell'appellante di omessa motivazione non coglie nel segno e non svolge contestazioni che mettano in evidenza l'erroneità della soluzione adottata dal tribunale.
Da qui l'inammissibilità del mezzo che si sostanzia in un “non motivo”, violando le prescrizioni dell'art. 342 cpc.
Sulla prescrizione dell'azione risarcitoria. Con il terzo mezzo si denuncia il vizio di omessa pronuncia in cui sarebbe incorso il primo giudice per aver del tutto pretermesso di esaminare l'eccezione di prescrizione formulata da esso convenuto in primo grado.
Nel riproporre l'eccezione, osserva l'appellante che la domanda attorea sarebbe prescritta in quanto essendo esclusa la nullità della compravendita, come accertato dal primo giudice,
l'azione risarcitoria avrebbe dovuto essere formulata ex art. 1442 c.c. nel termine di cinque anni dall'atto o al più nel termine ordinario di cui all'art. 2946 c.c.. pertanto, considerato che la vendita era stata conclusa il 29.4.2005 e la citazione notificata il 14.7.2017, il termine prescrizionale era ormai elasso.
Anche tale ragione è inammissibile perché riedita l'eccezione di prescrizione in termini nuovi rispetto alla formulazione contenuta nella comparsa di costituzione in primo grado e, quindi, risulta sganciata dalla ratio decidenti della gravata sentenza.
Invero, innanzi al tribunale lo , nel contestare la nullità della compravendita Parte_1 sull'assunto che nell'atto notarile erano indicati gli estremi della concessione edilizia, ipotizzava che la lamentata difformità edilizia al più avrebbe potuto essere ricondotta all'ipotesi di vendita di aliud pro alio con conseguente annullabilità dell'atto, e, in ragione di ciò, invocava la prescrizione di detta azione ex art. 1442 c.c. , in subordine, ex art. 2946 c.c, senza invece, formulare l'eccezione in relazione all'autonoma domanda di risarcimento danni avanzata dagli attori nel libello introduttivo.
Il tribunale, dopo aver rigettato la domanda attorea di declaratoria di nullità della vendita, sosteneva che l'azione esperibile nel caso- come quello di specie- di vendita di immobile difforme dalla licenza edilizia sarebbe stata quella di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo, non proposte dagli attori, così implicitamente disattendendo la qualificazione della domanda in termini di annullabilità suggerita dal convenuto e l'eccezione di prescrizione ad essa connessa.
Dunque, l'appellante nel lamentare una omessa pronuncia sull'eccezione di prescrizione propone una critica che non si confronta con il contenuto della decisione impugnata, dalla cui complessiva lettura si evince il rigetto della prefata eccezione in forza delle argomentazioni con essa incompatibili. Laddove, poi, nel riproporre l'eccezione di prescrizione l'appellante la riferisce all'azione di risarcimento dei danni, introduce una questione nuova in violazione dell'art. 345 cpc.
Il motivo è, dunque, inammissibile per il duplice profilo evidenziato.
Sulla difformità dei beni rispetto alla concessione edilizia.
Con il quarto motivo l'appellante contesta la decisione per aver ritenuto provata la difformità urbanistica degli immobili oggetto della vendita controversa sulla base di una
CTU svolta in un giudizio esecutivo che lo vedeva estraneo, nonostante egli avesse protestato da subito l'inutilizzabilità di detto mezzo. Nel ribadire tale eccezione, sostiene la totale validità della licenza edilizia e la conformità ad essa degli immobili di causa, dimostrata dalla circostanza che i beni erano stati oggetto di precedenti trasferimenti e di verifica di regolarità anche da parte del perito della banca che aveva concesso il mutuo fondiario agli acquirenti in occasione della compravendita.
Erroneamente, pertanto, il tribunale avrebbe fondato il proprio convincimento sulle risultanze di una ctu inopponibile ad esso appellante e in assenza di altre emergenze documentali.
La critica è infondata.
Giova premettere che la CTU cui si riferisce l'appellante, richiamata nell'atto di citazione del primo grado ma che in sentenza non risulta mai menzionata-pur essendo chiaramente posta a fondamento dell'affermazione di non conformità degli immobili compravenduti alla licenza edilizia- è quella svolta nell'ambito dell'esecuzione immobiliare svoltasi innanzi il tribunale di S. Maria C.V. (iscritta al RGE 986/2012) azionata in danno dei coniugi dalla Italfondiario spa per il mancato pagamento delle rate del mutuo Parte_2
fondiario concesso ai predetti per l'acquisto di cui qui si discute. In detta relazione, a firma dell' arch. ( prodotta nel fascicolo telematico degli appellati), si accertava Persona_3
che i beni pignorati, descritti ( v pag. 7 ctu) come facenti parte di una villetta bifamiliare composta di 4 piani (piano seminterrato di mq 47,88 foglio 49 p.lla 1135 sub 4 ex p.lla 706 su 2 di proprietà di piano rialzato di mq 46,44 con balconi di mq 25,08, CP_2 primo piano di mq 52,06 oltre balconi di mq 7,30, piano copertura di mq 5,25 oltre mq
24,79 di terrazzo foglio 49 p.lla 1135 sub 3 ex p.lla 5706 sub 3 di proprietà di
[...] ) non erano conformi alla licenza edilizia in quanto (v. pag. 22 ctu): era Persona_4
stato realizzato un piano in più ( seminterrato); erano state aumentate le superfici e quindi il volume;
era stato trasformato il progetto iniziale ( diversa collocazione dell'immobile; diversa distribuzione interna degli ambienti;
diversa posizione della scala;
diversi prospetti esterni).
Sulla base delle risultanze della prefata consulenza d'ufficio, dopo l'ordinanza del GE di chiusura anticipata della procedura esecutiva ( proprio in ragione del ridotto valore di realizzo conseguibile dalla vendita di beni difformi dalla concessione edilizia), gli attori, venuti a conoscenza della irregolarità urbanistica delle consistenze acquistate nel 2005, agivano contro il venditore per far dichiarare nulla la vendita e sentirlo condannare al risarcimento del danno per aver reso nell'atto notarile una dichiarazione non veritiera circa la conformità degli immobili alla licenza edilizia omettendo negligentemente di eseguire le dovute verifiche.
Così riepilogata la vicenda, appare corretta la scelta del tribunale di utilizzare la ctu dell'arch. in quanto, seppure formatasi in altro procedimento cui era rimasto Per_3
estraneo il convenuto , risulta regolarmente acquisita al presente giudizio e Parte_1 sottoposta al contraddittorio delle parti mediante produzione nel fascicolo di parte degli attori fin dalla loro costituzione.
Tanto in sintonia con il granitico principio di legittimità secondo cui possono essere utilizzate le prove formatesi in un diverso processo e anche tra parti diverse quando siano state ritualmente acquisite in giudizio e sulle quali sia stato consentito il contraddittorio (cfr
Cass. ordinanza n. 30298/2023; Cass. Sentenza n. 8496/2023).
Ciò posto, dalla prefata ctu si può trarre la prova della presenza al momento della vendita di difformità degli immobili rispetto alla licenza edilizia e ciò quanto meno riguardo al piano seminterrato che è stato venduto a e che non era previsto nel progetto CP_2 assentito. Delle altre difformità l'attuale appellante non ne ha dedotto e provato la realizzazione posteriore alla vendita del 2005, come sarebbe stato suo onere per andare esente da responsabilità contrattuale avendo garantito la conformità edilizia dei beni.
Ne consegue che il mezzo è del tutto infondato. Sulla pronuncia ultra petita quanto al risarcimento danni.
Il quinto motivo denuncia violazione dell'art. 112 cpc per aver il tribunale, dopo aver correttamente rigettato la domanda di nullità della vendita del 2005, cui era correlata la richiesta risarcitoria, delibato su una domanda di risarcimento danni che mai gli attori avevano formulato ancorata ad una domanda di risoluzione per vendita di aliud pro alio.
Osserva, a tal fine, l'appellante che nell'atto di citazione gli attori avevano lamentato la responsabilità del venditore, che non aveva eseguito le dovute verifiche ed indagini sulla documentazione allegata, per i danni da essi subiti per aver stipulato un atto nullo perché contrario a norme imperative.
La censura appare fondata nei termini che seguono.
Occorre procedere alla preliminare individuazione della fonte della responsabilità risarcitoria dello per stabilire quali sono i danni reclamati dagli attori oggetto di Parte_1
petitum mediato delibabili dal primo giudice.
Partendo dall'analisi operata in sentenza, si condivide l'assunto del primo giudice secondo cui, escluso che la vendita di immobile difforme dal titolo edilizio comporti la nullità dell'atto, le azioni esperibili dal compratore sono quelle di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo nonché di risarcimento del danno.
In tal caso, la norma applicabile, secondo il prevalente orientamento di legittimità, confermato anche dai più recenti arresti (cfr Cass. ordinanza 17148/2024; Cass. sent.
27559/2023; Cass. sentenza 4786/2007) , è l'art. 1489 c.c. in quanto la difformità del bene dal progetto concesso non integra una ipotesi di aliud pro alio (che presuppone che la cosa consegnata sia totalmente diversa da quella contrattata perché di genere diverso priva delle capacità funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente) né di vizio della cosa venduta ( consistente in un difetto materiale o funzionale della cosa) ma rappresenta un peso o onere gravante sul bene che ne limita il libero godimento, in ragione della possibilità dell'intervento sanzionatorio della p.a. in termini di sanzioni pecuniarie ovvero ordine di demolizione. Pertanto, secondo la norma in commento, se il venditore ha taciuto l'esistenza della difformità- quand'anche solo per colpa- o- come nella specie- ha garantito nell'atto la conformità dell'immobile al progetto e si tratti di irregolarità non apparente né conosciuta dall'acquirente, quest'ultimo può scegliere di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, azione quest'ultima mirante precipuamente a tenere conto del deprezzamento del bene rispetto al valore stabilito dai paciscenti a causa della situazione di pericolo relativa all'intervento repressivo dell'autorità amministrativa, sempre che e fin tanto che tale pericolo persista.
Spetta, altresì, al compratore, come ben affermato dal tribunale, l'azione di risarcimento del danno, e ciò, si aggiunge qui, in forza del principio generale affermato dalla Corte regolatrice secondo cui da ogni azione od omissione di carattere colposo derivi un danno, il suo autore deve risarcirlo, nonché in forza dell'espresso richiamo contenuto nell'art. 1489
c.c. all'art. 1480 c.c. che a sua volta fa rinvio all'art. 1479 il quale richiama le disposizioni generali dettate dagli artt. 1281 e 1223 c.c..( v. in motivazione Cass. 4786/2007 cit).
Il quadro che si delinea è quindi nel senso che nel caso di vendita di costruzione difforme dal progetto edilizio assentito dal titolo concessorio il compratore ha diritto, in aggiunta alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, anche al risarcimento del danno.
Ciò posto, nel caso di specie occorre verificare quali siano i danni dedotti in citazione dagli attori di cui hanno chiesto il ristoro.
Essi, ragionando della nullità della vendita per violazione di norme imperative, hanno lamentato quali pregiudizi conseguenti all'acquisto di bene abusivo- situazione colpevolmente taciuta dal venditore- sia l'incommerciabilità dello stesso sia il rischio di subire la demolizione degli immobili acquistati.
Tuttavia, quanto al pregiudizio per incommerciabilità dei beni, lo stesso è stato escluso dallo stesso tribunale laddove ha affermato la validità della vendita, che ne certifica l'idoneità alla circolazione mediante trasferimenti sia per atti inter vivos che mortis causa, secondo i principi fatti propri dal primo giudice nel richiamare la pronuncia a Sezioni Unite della
Corte regolatrice n. 8230/2019.
Quanto al pericolo di demolizione, è pregiudizio che è tutelato dall'azione di riduzione del prezzo che, come detto, è preordinata proprio a considerare il minor valore del bene in quanto condizionato ad una futura ed eventuale azione demolitoria da parte della p.a., restando facoltà del compratore di optare per tale azione, invece che per la risoluzione del contratto, preferendo rimanere proprietario dell'immobile e assumendosi su di sé il rischio della demolizione in cambio della restituzione di parte del corrispettivo pagato.
Ciò posto, una volta che il tribunale ha espressamente escluso che gli attori avessero proposto l'azione di riduzione del prezzo e affermato la validità dell'alienazione degli immobili seppure difformi dal progetto assentito, così acclarandone la commerciabilità, ha implicitamente disatteso la domanda risarcitoria per come proposta dagli attori ed è andato ultra petita nel liquidare un danno ulteriore e non specificamente dedotto (né provato) dagli stessi.
Questi ultimi, infatti, a fondamento della richiesta risarcitoria, hanno dedotto la nullità della vendita per abusività dei cespiti acquistati, senza, tuttavia, allegare ulteriori pregiudizi, in termini di danni-conseguenza, derivanti dalla difformità dei beni, come ad esempio,
l'impossibilità o la limitazione del godimento;
la sopportazione di spese per regolarizzarli;
la perdita di occasioni di vendita perché parzialmente abusivi etc.
Il tribunale, in altri termini, si è sostituito agli attori colmandone l'inerzia assertiva (prima ancora che probatoria) in violazione dell'art. 112 cpc, attribuendo il risarcimento per un danno diverso e non richiesto.
Da ciò consegue la nullità della statuizione contenuta al capo B) del dispositivo della sentenza appellata contenente la condanna dello al pagamento della somma di Parte_1 euro 72.000,00 oltre accessori a titolo di risarcimento del danno in favore degli attori, domanda risarcitoria che, per come effettivamente proposta, è, invece, da respingersi per effetto del rigetto della domanda di nullità della vendita e quale conseguenza della presa d'atto della mancata proposizione da parte degli acquirenti, attuali appellati, della domanda di riduzione del prezzo.
L'accoglimento del motivo in esame rende superfluo il vaglio delle altre ragioni di gravame in quanto tutte afferenti la quantificazione dei danni, domanda attorea che all'esito del presente gravame è rimasta del tutto disattesa.
Spese.
La riforma della decisione comporta la necessità di regolare nuovamente le spese del giudizio considerando l'esito complessivo della lite. Ora, tenuto conto che l'appello è solo parzialmente fondato ( sono state respinte le eccezioni in rito e di merito), il rigetto della domanda di nullità della vendita è conseguito alla sopravvenienza, nel corso del primo grado, della decisione a Sezioni Unite della Suprema
Corte ed, inoltre, dal riesame della vicenda controversa svolta in questo grado è rimasta, comunque, confermata la responsabilità contrattuale dello per la vendita di Parte_1
immobili difformi dal progetto pur avendone garantito agli acquirenti la conformità edilizia, ricorrono plurime gravi ragioni per compensare integralmente le spese del doppio grado tra le parti.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Napoli, 2^ sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del tribunale di Napoli n. 2361/2020 Parte_1 pubblicata il 5/3/2020, in parziale riforma della stesa decisione, così provvede:
1) Accoglie il quinto motivo di gravame e, per l'effetto, dichiara nulla per violazione dell'art. 112 cpc la statuizione contenuta al capo B) del dispositivo della sentenza gravata e rigetta la domanda di risarcimento danni avanzata in primo grado da Controparte_1
e ;
[...] CP_2
2) Compensa integralmente le spese del doppio grado tra le parti;

3) Conferma, nel resto, la sentenza gravata
Così deciso in Napoli, il 5.3.2025
Il presidente/rel.
Dott.ssa Alessandra Piscitiello