Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte d'Appello di Napoli, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr.ssa Alessandra Piscitiello - Presidente -
- dr.ssa Maria Teresa Onorato - Consigliere -
- dr.ssa Maria Luisa Arienzo - Consigliere relatore - ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2122/2020 R.G, riservata in decisione all'udienza del
27.11.2024 e vertente
TRA
(P.Iva: ) in persona del legale rapp. pro- Parte_1 P.IVA_1
tempore sig (Cod. Fisc. ), rapp.to e difeso in Parte_2 C.F._1
virtù di procura in calce all'atto di appello dall'avv. Giuseppe Piccoli (Cod. Fisc.:
), presso il quale elett.te domicilia in Napoli alla via Giambattista C.F._2
Marino n° 27
APPELLANTE
CONTRO
nata a [...] il [...] C.F. e Controparte_1 C.F._3
nato a [...] il [...], C.F. Controparte_2 C.F._4
entrambi residenti in [...], in proprio e quali eredi di
nato a [...] il [...] ed ivi deceduto il 30 ottobre Persona_1
2021 C.F. , rappresentati e difesi come da procura in calce alla C.F._5
comparsa di costituzione in appello dall'avv. Pierpaolo Cavazzino (C.F.
) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Roma, via C.F._6
Barnaba Tortolini 34
APPELLATI-APPELLANTI INCIDENTALI
RGn° 2122/2020-sentenza
- 1 -

Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
E
, nata a [...] il [...], residente in [...]
Bizio n. 48, codice fiscale , ed , nata a C.F._7 CO
Napoli il 3 giugno 1935, residente in [...], codice fiscale
, ed elett. dom.te in Napoli alla Via Toledo n. 256, presso l'avv. C.F._8
Paolo Parlato – codice fiscale che le rappresenta e difende in virtù CodiceFiscale_9
di mandato in calce alla comparsa di costituzione del presente grado
APPELLATE-APPELLANTI INCIDENTALI
E NEI CONFRONTI DI
(Cod. Fisc.: ), in persona del curatore e Controparte_5 P.IVA_2
legale rapp.te pro-tempore, domiciliato in Napoli al Centro Direzionale isola A/5, presso lo studio del procuratore costituito di primo grado avv. Roberto Iodice (Cod. Fisc.:
) C.F._10
APPELLATO CONTUMACE
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato in data 12.6.2020 la Parte_1
ha interposto appello avverso la sentenza n. 3371/2020 del Tribunale di
[...]
Napoli, pubblicata l'11.5.2020, con cui: a) in parziale accoglimento della domanda avanzata in primo grado da , è stato dichiarato nullo ed inefficace, ai Persona_1
sensi degli artt. 1414 e ss. c.c., perché affetto da simulazione assoluta, il contratto di compravendita stipulato in data 28.7.2016 per notar , rep. 22033, racc. Persona_2
13175, tra e , quali parti venditrici, e l'odierna esponente, CO Controparte_3
quale parte acquirente;
b) in parziale accoglimento della domanda formulata da CP_4
e per il pagamento della penale stabilita nella scrittura del
[...] Controparte_3
21.6.2001, è stato condannato a corrispondere, in favore delle predette, Persona_1 la somma di € 3.050,00 oltre interessi legali dalla domanda (1.2.2017) al soddisfo;
c) sono state rigettate le domande riconvenzionali proposte dall'odierna comparente rispettivamente nei confronti di per sentir condannare quest'ultimo al Persona_1 rilascio dell'immobile di cui è causa e, subordinatamente al rigetto della prima, contro le convenute per la restituzione del prezzo corrisposto in forza del Controparte_6
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- 2 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda succitato atto di compravendita nonché per il risarcimento dei danni conseguentemente subiti.

1.2 Preliminarmente l'appellante chiede ammettersi la produzione in giudizio di documenti
“nuovi” ai sensi dell'art. 345 comma 3 c.p.c., siccome indispensabili ai fini della decisione, adducendo di essere stata impossibilitata a produrli tempestivamente in primo grado;
in particolare, insta per l'ammissione: del decreto ingiuntivo n. 2489 del 2018, notificato in data 16.4.2018; di un accertamento valori notificato l'11.6.2019 dall'Agenzia delle Entrate
Direzione Provinciale 1 di Napoli, afferente un avviso di rettifica e liquidazione dell'atto di compravendita del 28.7.2016 a mezzo notar;
della richiesta di Persona_2
accertamento con adesione del 7.9.2018 nonché dell'invito a comparire del 15.10.2018, documentazione, tutta, comprovante che anche l'Agenzia delle Entrate, nel rivedere l'imposta di registro relativa al succitato atto negoziale, ha assegnato all'immobile un valore di gran lunga inferiore a quello considerato dal giudice di prime cure;
adduce, a riguardo, che l'ente impositore ha riconosciuto un coefficiente di abbattimento del valore dell'immobile del 20% proprio in considerazione del fatto che lo stesso fosse occupato sine titulo, come dichiarato da parte venditrice nel rogito, circostanza che contrasta con quanto affermato in sentenza dal primo giudice, secondo cui l'occupazione del cespite da parte di terzi “..non giustifica un tal svilimento del prezzo..”, anche tenuto conto dell'agevole esperibilità del celere rimedio recuperatorio del bene, assicurato dal procedimento ex art. 702 bis c.p.c.

1.3 Con il primo motivo la società appellante denuncia l'errore in cui è incorso il Tribunale nell'affermare che le risultanze istruttorie acquisite non comprovino il pagamento del corrispettivo dell'atto di compravendita intercorso tra l''odierna deducente e le venditrici in forza del rogito per notar del 28.7.2016; premette Controparte_6 Persona_2
che tale atto fa prova fino a querela di falso, ai sensi dell'art. 2700 c.c, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato e delle dichiarazioni e dei fatti che questi attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti e che, pertanto, il giudice a quo avrebbe dovuto attribuire efficacia fidefaciente vincolante e non liberamente apprezzabile alla dichiarazione riportata all'art. 3 dell'atto in questione (pag. 5), in cui si legge quanto segue: “..il prezzo come sopra convenuto viene corrisposto a mezzo dei titoli riprodotti in fotocopia qui allegati sub “C”.. la parte venditrice nel ritirare detti titoli,
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- 3 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
previo controllo e salvo buon fine degli stessi, rilascia quietanza..”; soggiunge che il primo giudice, nell'affermare che i “titoli” indicati nell'atto come mezzo di corresponsione del prezzo, non siano stati identificati né prodotti in giudizio, è incorso in un travisamento delle risultanze documentali, posto che affoliate alla produzione di parte di primo grado dell'odierna comparente risultano le copie dei nn. sei assegni circolari non trasferibili tratti sulla Banca Monte dei Paschi di Siena, datati 28.7.2016 all'ordine di di CO cui cinque per l'importo di € 10.000,00 ciascuno ed il sesto per l'importo di € 200.000,00,
a dimostrazione che, contestualmente alla sottoscrizione dell'atto, le venditrici avevano trattenuto l'importo a titolo di pagamento del prezzo, conformemente alla dichiarazione riportata nell'atto; sulla scorta di tale documentazione risultano, pertanto, viziate anche le successive argomentazioni logico-giuridiche esposte in motivazione, con cui il giudice a quo ha affermato che il riferimento fatto dai contraenti al buon fine dell'incasso avvalorasse l'ipotesi che gli assegni emessi non avessero natura circolare, equivalenti a moneta contante, ma fossero assegni bancari, il cui pagamento si perfeziona soltanto con l'effettivo incasso da parte del destinatario, valorizzando altresì una serie di altri elementi ritenuti inferenti della natura fittizia dell'operazione negoziale, quali l'anomalia della rinuncia all'ipoteca legale tra parti che, come dichiarato, non si conoscevano precedentemente e l'assenza di ragionevoli motivi in capo alle venditrici “..per confidare nella solvibilità di una società costituita solo quindici giorni prima dell'atto, con un capitale sociale dichiarato di diecimila euro (di cui solo 2.500,00 versati) e che non risulta neanche titolare di immobili..”.

1.4 Con il secondo motivo l'appellante rimprovera al primo giudice di aver assegnato univoca valenza sintomatica della natura apparente del trasferimento immobiliare impugnato ad una serie di elementi che non risultano, invece, idonei a fondare le presunzioni tratte;
in particolare, impugna le argomentazioni sulla incongruenza del prezzo pattuito rispetto al valore di mercato del bene, evidenziando che il corrispettivo era stato concordemente stabilito tra le parti avendo riguardo al valore catastale dell'immobile, notoriamente inferiore a quello di mercato, e tenendo in considerazione una pluralità di circostanze, quali l'esecuzione sull'immobile originario di un frazionamento, in esito al quale sono stati ricavati due appartamenti;
la mancata inclusione, nella cessione, della cantinola di pertinenza nonché il fatto che l'immobile fosse occupato sine titulo da parte di
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- 4 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda terzi, come espressamente dichiarato in contratto dalle venditrici all'art. 9 del suindicato rogito;
relativamente alla congruità del corrispettivo stabilito in contratto rimarca, inoltre, che nell'ultimo decennio si è registrata una significativa flessione dei prezzi delle abitazioni, come avvalorato dagli studi sull'andamento dei valori immobiliari dal 2007 al
2017 nelle grandi città, e che sono illogiche le considerazioni con cui il giudice a quo ha individuato il valore di mercato dell'immobile, cui comparare quello pattuito in contratto, al fine di valutarne la congruità agli effetti dell'indagine sulla asserita natura simulata dell'atto, ponendo a raffronto le quotazioni prospettate dall'attore e Parte_3
dall'interventore riferite ad immobili che presentano Controparte_5
caratteristiche del tutto difformi da quello di cui è causa e che, quindi, non si prestano ad alcuna affidabile valutazione comparativa;
censurabile è, ancora, l'argomentazione con cui il Tribunale, a sostegno del convincimento sulla natura apparente della compravendita, ha evidenziato che la società acquirente aveva richiesto il rilascio dell'immobile solo dopo la notifica dell'atto di citazione, indice ciò di uno scarso interesse ad entrare nella disponibilità del bene;
rimarca, sul punto, che la richiesta di rilascio è stata formulata a mezzo raccomandata del 17.10.2016, ovverosia nell'immediatezza della notifica dell'atto introduttivo del giudizio, eseguita ai sensi dell'art. 140 c.p.c. in data 10.10.2016, appena due mesi e mezzo dopo la stipula del rogito notarile (28.7.2016); l'evoluzione dei fatti in un arco temporale così circoscritto, anche considerato che il mese di agosto è notoriamente periodo di vacanza, non giustifica, quindi, la conclusione indiziariamente tratta dal giudice
a quo sulla manifestazione di uno scarso interesse ad acquisire il possesso dell'immobile compravenduto

1.5 Con il terzo motivo la si duole della mancata disamina, da parte del Parte_1
giudice a quo, di difese essenziali da essa svolte nel merito in primo grado;
in particolare, lamenta che è stata del tutto trascurata la valutazione dell'ordinanza di archiviazione emessa dal GIP del Tribunale di Napoli il 30.3.2017 su richiesta del Pubblico Ministero per il reato di truffa, contestato a carico delle parti dell'atto di compravendita de quo
(segnatamente delle alienanti ed e dell'acquirente CO Controparte_3
, nella qualità di amministratore unico della Parte_2 Parte_1
a seguito di denuncia-querela sporta da , ordinanza con la quale il
[...] Persona_1
Giudice penale non ha ravvisato alcuna collusione tra i contraenti dell'atto dispositivo
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- 5 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda impugnato, sottolineando che la vicenda è destinata ad essere composta secondo le regole civilistiche dettate per la risoluzione dei conflitti in caso di doppia alienazione di uno stesso immobile;
protesta, ancora, che ha totalmente abdicato all'onere Persona_1
probatorio del carattere simulato dell'atto impugnato, gravante sulla sua posizione processuale secondo il criterio di riparto di cui all'art. 2697 c.c., limitandosi ad invocare, in via principale, l'intervenuto acquisto ad usucapionem della proprietà dell'immobile, con una prospettazione che è stata, tuttavia, disattesa dal Tribunale per il mancato compimento, alla data di proposizione della domanda, della durata ventennale postulata dall'art. 1158
c.c., il cui dies a quo è stato collocato al settembre 2001 con decisione in parte qua non impugnata ex adverso e, quindi, divenuta irretrattabile;
in conclusione, lamenta che la sentenza impugnata è affetta dalla violazione degli artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c., avendo posto a suo fondamento fatti ed elementi di prova nemmeno dedotti dall'istante.

1.6 Con il quarto motivo l'appellante sollecita la disamina delle prove orali raccolte
(deposizioni testimoniali e dichiarazioni rese da in risposta CO all'interrogatorio formale deferitole da controparte), le cui risultanze fugano ogni dubbio su una presunta natura simulata della compravendita;
in particolare, la ha CP_4
dichiarato, in sede di interpello formale, di essersi consultata con tantissime persone sulla possibilità di vendere l'immobile, di cui aveva esigenza per motivi di salute, e di aver avuto rassicurazioni, sia dal notaio che dalla Guardia di Finanza, di poterne disporre, essendo insieme alla figlia, legittima proprietaria del cespite;
i tre testi Testimone_1
e poi, hanno riferito, in maniera concordante e Testimone_2 Testimone_3
precisa, che il (nella qualità) aveva riferito loro di una trattativa in corso per Pt_2
acquistare un immobile a Posillipo;
in particolare, il teste ha dichiarato di Tes_3
essere venuto a conoscenza attraverso una sua amica (tale collaboratrice Testimone_4
dell'avv. Macerola), della messa in vendita di un immobile a Posillipo e di aver accompagnato il al quale egli aveva riferito la circostanza, presso lo studio legale Pt_2
dell'avv. Macerola, di cui era cliente la parte venditrice;
che nell'occasione l'avv.
Macerola rappresentava al che la parte venditrice aveva fretta di concludere Pt_2
l'affare, perché in procinto di trasferirsi all'estero, facendo un fugace accenno al fatto che l'immobile fosse occupato da terzi;
che, di seguito, aveva appreso dallo stesso che Pt_2 la vendita si era conclusa;
l'appellante adduce, quindi, che la regolarità con cui si era svolta
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- 6 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda la trattativa e l'estraneità di pregressi rapporti con la parte venditrice, di cui hanno concordemente riferito i testi, smentiscono, anche su un piano meramente presuntivo,
l'ipotesi di un accordo simulatorio;
di contro, si impugnano come inattendibili le dichiarazioni rese dal teste quale amministratore del Testimone_5
condominio, sulla mancata ricezione, da parte della di una scheda Parte_1
anagrafica aggiornata e del pagamento di oneri condominiali a far data dall'acquisto, dichiarazioni smentite dalla documentazione prodotta, attestante che l'amministratrice, nel luglio 2017, aveva già inoltrato una richiesta di pagamento di oneri condominiali per gli anni dal 2013 al 2017, al cui mancato riscontro aveva fatto seguito il decreto ingiuntivo n.
2489/2018 del 9.3.2018, il cui importo era stato pagato dalla società ingiunta ancor prima della data di escussione della teste;
soggiunge che l'esclusione di un accordo simulatorio è suffragata dal comportamento processuale dell'odierna appellante, che non soltanto ha contestato la fondatezza dell'avversa domanda principale, ma ha, altresì, spiegato domanda riconvenzionale contro il per la condanna di quest'ultimo al rilascio Per_1 dell'immobile occupato sine titulo nonché, in subordine, domanda riconvenzionale trasversale contro e , per la restituzione della somma di € CO Controparte_3
250.000,00 a titolo di ripetizione delle prestazioni adempiute, oltre accessori di legge;
in conclusione, l'appellante insiste per la riforma della statuizione con il rigetto della domanda di accertamento della simulazione assoluta dell'atto di compravendita in oggetto, sostenendo che una diversa pronunzia finisce per premiare il comportamento scorretto e sleale sia di sia delle , segnatamente del primo, che, Persona_1 Controparte_6
omettendo volontariamente la trascrizione della scrittura privata del 24.5.1991 e della successiva sentenza del Tribunale di Napoli n. 3129 del 1997, si sottraeva al pagamento delle imposte che gravano sulla proprietà immobiliare;
delle seconde per aver reso dichiarazioni mendaci nell'atto notarile, incamerando la somma di € 250.000,00; insta, altresì, per l'accoglimento della domanda riconvenzionale proposta nei confronti di
, con la condanna di quest'ultimo al rilascio dell'immobile de quo libero Persona_1
da persone e/o cose e per la condanna generica di controparte al pagamento dell'indennità di occupazione, equivalente al canone locativo per il periodo da agosto 2016 alla data di rilascio dell'immobile medesimo, per un ammontare da determinarsi in separata sede;
in via gradata, insiste per l'accoglimento della domanda riconvenzionale trasversale
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- 7 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda formulata contro ed per la condanna di queste ultime al CO Controparte_3
pagamento, in suo favore, della somma di € 250.000,00 a titolo di ripetizione delle prestazioni adempiute oltre interessi e rivalutazione dal 28.7.2016 al soddisfo, nonché al risarcimento dei danni patiti dall'odierna istante per aver , nella qualità, Parte_2
confidato in buona fede nella piena validità ed efficacia del contratto ex artt. 1337 e 1338
c.c., danni da quantificarsi nella medesima misura di € 250.000,00 e/o nella diversa somma ritenuta giusta e congrua.

1.7 Con l'ultimo motivo la chiede che, in conseguenza della riforma nel Parte_1
merito della statuizione di primo grado per effetto dell'accoglimento dei motivi che precedono, sia, altresì, riformata la decisione sulle spese di lite, da regolare secondo l'integrale soccombenza di controparte per entrambi i gradi di giudizio.

1.8 Incardinato ritualmente il contraddittorio, con comparsa depositata in data 1.10.2020 si è costituito , eccependo l'inammissibilità e/o l'infondatezza del gravame Persona_1
principale, di cui ha chiesto il rigetto con conferma della statuizione di primo grado;
in subordine, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento dell'impugnazione avversaria, ha interposto appello incidentale per sentir accertare e dichiarare la piena ed esclusiva titolarità in capo a sé dell'immobile di cui è causa a titolo originario, per intervenuta usucapione, ovvero a titolo derivativo, ordinandone la conseguente trascrizione nei RR.II, dichiarando, in ogni caso, nullo e/o inefficace l'atto di compravendita del
28.7.2016 stipulato tra le controparti;
sempre in via subordinata, accertata la responsabilità civile nei propri confronti delle appellate , sentir condannare queste Controparte_6
ultime, in solido o ciascuna per quanto di ragione, al rimborso di quanto pagato e al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti dall'esponente come quantificati in atti ed oltre interessi e rivalutazione;
in ulteriore subordine, sentir dichiarare rescisso o revocato l'atto di compravendita in oggetto e, in ogni caso, condannare CP_4
a corrispondere in suo favore la somma di € 32.000,00, corrisposta al fine di
[...]
estinguere le azioni esecutive intraprese sull'immobile de quo da terzi creditori per debiti personali dell' , detratto in compensazione l'importo di € 3.050,00 dovuto dal CP_4
deducente a titolo di penale in esecuzione della sentenza di primo grado.
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- 8 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda

1.9 Con comparsa depositata in data 1.10.2020 si sono costituite ed Controparte_3
, eccependo l'inammissibilità e/o l'infondatezza delle domande restitutorie CO
e/o risarcitorie reiterate dall'appellante nei loro confronti, in quanto incongruenti con l'esito del giudizio sia per l'ipotesi di accoglimento del gravame (che, implicando l'affermazione della validità dell'atto di compravendita, rende ingiustificata la ripetizione del prezzo corrisposto, sorretta in tal caso da un valido titolo causale a suo fondamento) sia per l'evenienza alternativa di rigetto dell'impugnazione (che, comportando la conferma della natura simulata dell'atto, si profila incompatibile con la pretesa restitutoria di una prestazione patrimoniale in tal caso accertata come inesistente); con successiva comparsa depositata in data 20.10.2020 le appellate hanno, poi, spiegato appello incidentale, prospettato come imposto dal gravame incidentale interposto da ai sensi Persona_1 dell'art. 343 secondo comma c.p.c, resistendo alla domanda di usucapione e di risarcimento dei danni reiterata da quest'ultimo condizionatamente all'accoglimento dell'impugnazione della Parte_1

1.10 Non si è costituito il in persona del curatore Controparte_5
(interventore di primo grado già rinunciante agli atti del giudizio), benché ritualmente citato.

1.11 All'udienza dell'11.1.2023 la Corte, dato atto della intervenuta morte di Persona_1
dichiarata dal suo procuratore, ha interrotto il giudizio.
[...]

1.12 Incardinato nuovamente il contraddittorio sulla riassunzione eseguita dalla
[...]
con ricorso tempestivamente depositato in data 1.2.2023, si sono costituiti, con Parte_1
comparsa depositata in data 8.6.2023, e in proprio e Controparte_1 Controparte_2
nella qualità di eredi di , dichiarando di subentrare nella posizione Persona_1
processuale del dante causa, di cui hanno richiamato e fatto proprie tutte le precedenti difese.

1.13 Acquisito il fascicolo d'ufficio di primo grado, all'udienza del 27.11.2024 la Corte ha riservato la causa in decisione, assegnando i termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c. per lo scambio degli scritti conclusionali.

2. L'appello principale è fondato nel suo terzo motivo e va, pertanto, accolto nei termini che di seguito si illustrano.
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- 9 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
L'appellante si duole che il primo giudice, nell'affermare la natura simulata dell'atto di compravendita stipulato in data 28.7.2016 per notar , abbia assegnato Persona_2
rilievo indiziario a circostanze non dedotte dall'attore di primo grado.
La censura coglie nel segno.
È pacifico che, nel caso della simulazione assoluta, le parti dichiarano, con un apposito accordo di simulazione, detto anche “controdichiarazione”, di non volere affatto gli effetti del contratto tra esse concluso. L'esempio classico è quello in cui le parti non vogliono la vendita che hanno stipulato e in cui il bene apparentemente venduto resta, perciò, di proprietà del simulato venditore, a differenza che nell'ipotesi della simulazione relativa, in cui le parti dichiarano di volere, in luogo dell'apparente contratto simulato, un diverso contratto, di cui intendono, quindi, ottenere la produzione dei relativi effetti.
Quanto alla prova per presunzioni della fittizietà dell'operazione negoziale consentita al terzo, estraneo all'asserito accordo simulatorio, va richiamata la costante giurisprudenza della Suprema Corte, secondo cui spetta al giudice apprezzare l'efficacia sintomatica dei singoli fatti noti, che debbono essere valutati non solo analiticamente, ma anche nella loro globalità all'esito di un giudizio di sintesi, non censurabile se sorretto da adeguata e corretta motivazione sotto il profilo logico e giuridico (Cass. n. 22801/2014; Cass. n. 28224/2008).
Nell'apprezzamento di tali indici presuntivi un decisivo rilievo riveste il mancato pagamento del corrispettivo, che smentisce, appunto, la natura onerosa del trasferimento che appare dal negozio simulato. Si è, in proposito, chiarito che, ad integrare gli estremi della simulazione, non è sufficiente la prova che, attraverso l'alienazione di un bene, il debitore abbia inteso sottrarlo alla garanzia generica dei creditori, ma è necessario provare specificamente che questa alienazione sia stata soltanto apparente, nel senso che né
l'alienante abbia inteso dismettere la titolarità del diritto, né l'altra parte abbia inteso acquisirla.
In tale prospettiva l'incongruità del prezzo pattuito rispetto al valore di mercato dell'immobile ben può essere valorizzata ai fini della prova della simulazione assoluta, ma soltanto in quanto essa sia addotta come sintomatica, unitamente ad altri convergenti elementi noti, del mancato pagamento del corrispettivo, essendo incompatibile con la simulazione assoluta dell'operazione negoziale il pagamento effettivo di un prezzo, sia pure inferiore a quello di mercato.
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- 10 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
Ciò posto, si osserva che il sin dall'atto introduttivo di primo grado, non ha Per_1
mai prospettato, in relazione al capo di domanda di simulazione assoluta, formulato in via gradata rispetto a quello principale di accertamento dell'acquisto dominicale ad usucapionem, che la non avesse versato il corrispettivo di € 250.000,00 Parte_1 indicato in contratto, limitandosi a denunciarne l'incongruità nell'ambito di un'operazione posta in essere in frode al deducente, già nel possesso dell'immobile per averlo acquistato dalle in forza della scrittura privata del 24.5.1991, di cui era stato Controparte_6
impossibile procedere alla trascrizione per l'inesistenza, all'epoca, di autonomi dati identificativi catastali della porzione immobiliare trasferita, ricavata dal frazionamento da una originaria più ampia consistenza immobiliare.
Depongono, in tal senso, alcuni inequivoci passaggi degli scritti difensivi di primo grado, quali quello di pagg. 7 e 8 sub capo c) del libello introduttivo di primo grado intitolato
“Della simulazione assoluta dell'atto di trasferimento del 28/07/2016…” in cui si legge:
“.in data 28 luglio 2016 con atto di compravendita per Notar le signore ed Per_2 CP_4
hanno rivenduto l'immobile alla al prezzo CP_3 Parte_1
irrisorio di euro 250.000,00 pagato da una società costituita ad hoc ..”) nonché quello di pag 8 della memoria istruttoria ex art. 183 VI comma n. 1 c.p.c., in cui, replicando alla domanda risarcitoria avanzata nei suoi confronti dalle , Controparte_6 Persona_1
deduceva quanto segue: “..la domanda di risarcimento è oltremodo infondata perché
[...]
nessun danno hanno subito le venditrici, che hanno invece guadagnato ben 250.000,00 euro vendendo un appartamento già precedentemente venduto al comparente e dallo stesso, in ogni caso, definitivamente acquisito a mezzo usucapione”.
Dalle allegazioni opportunamente testualmente ritrascritte si ricava, allora, in maniera certa che l'attore di primo grado ha posto a fondamento della domanda di simulazione assoluta un fatto (avvenuto pagamento del corrispettivo) incompatibile con il paradigma dell'art. 1414
c.c, ammettendo egli stesso che un prezzo, sia pure denunciato come incongruo rispetto all'effettivo valore di mercato del bene, era stato versato, circostanza idonea, di per sé, ad escludere un intervenuto accordo simulatorio, espressivo della volontà di negare ogni effetto all'(apparente) disposizione a titolo oneroso figurante dall'atto per notar del Per_2
28.7.2016.
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- 11 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
A conferma della bontà di siffatta interpretazione si evidenzia che, nell'argomentare sul capo della domanda di simulazione assoluta, ha posto, sempre e solo, Persona_1
l'accento sulla mala fede dei contraenti, denunciando “un marchingegno fraudolento” da essi appositamente creato con lo scopo di pregiudicare il diritto di proprietà vantato dall'attore sull'immobile de quo in forza di un titolo non opponibile a terzi perché non trascritto nei RRII, senza tuttavia, contestare e, anzi, ammettendo esplicitamente l'avvenuta corresponsione del prezzo in maniera del tutto eccentrica rispetto allo schema della simulazione assoluta, pure invocato nel suo nomen iuris.
Sulla stessa linea si è mossa, in primo grado, la difesa delle , le quali, Controparte_7 lungi dall'aderire alla prospettazione attorea di un accordo simulatorio, hanno avversato la domanda di , eccependo la mancata allegazione, già sul piano assertivo, e, Persona_1
comunque, la carente acquisizione di alcuna prova, sul piano istruttorio, che tra le parti dell'atto impugnato fosse intercorso un accordo simulatorio finalizzato ad elidere ogni effetto al trasferimento a titolo oneroso apparentemente sorretto dal rogito del 28.7.2016, essendo la reale volontà delle parti quella di far permanere in capo alle simulate alienanti la proprietà dell'immobile de quo. In tal senso militano le deduzioni difensive spiegate dalle odierne appellate nella comparsa conclusionale di primo grado, pagg. 24 e ss. sub lett. c) relativa alla “domanda di simulazione assoluta”, con cui esse stigmatizzavano che l'attore non avesse nemmeno “richiesto” di provare i fatti costitutivi di una fattispecie di simulazione assoluta, ovverosia che l'atto di compravendita stipulato tra le parti, per intento delle stesse espresso in un accordo simulatorio, non fosse destinato a produrre alcun effetto, rimarcando, in particolare, che egli non avesse contestato l'avvenuto pagamento del prezzo, omettendo, altresì, di indagare sui rapporti che, in ipotesi, avrebbero legato le parti prima e dopo l'accordo simulatorio e consentito alle (simulate) alienanti di continuare a disporre dell'immobile solo apparentemente trasferito.
Alla luce del contegno processuale di primo grado delle cristallizzatosi Controparte_6
nei termini appena richiamati è inammissibile, poi, la modifica alla linea difensiva apportata per la prima volta negli scritti conclusionali del presente grado, con cui le odierne appellate, prendendo posizione sulla disputa insorta tra le altri parti processuali sulla tempestività o meno della produzione documentale relativa agli assegni, indicati nell'atto di compravendita come i “titoli” mediante i quali veniva versato il corrispettivo ivi pattuito, ne contestano,
RGn° 2122/2020-sentenza
- 12 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda comunque, la decisività allo scopo, trattandosi di mere promesse di pagamento rilasciate
“salvo buon fine” dell'incasso del relativo importo, che la avrebbe dovuto Parte_1
dimostrare mediante produzione degli estratti conto.
La contestazione è, invero, manifestamente inconciliabile con l'impostazione difensiva del primo grado di giudizio, in cui le , si ribadisce, non si limitavano ad un Controparte_6
mero silenzio- che, come è noto, è di per sé equivoco e non necessariamente inferente dell'ammissione di un determinato fatto- ma esplicitamente escludevano che, nella specie, fosse intercorso tra le parti l'accordo simulatorio, per la prima volta addotto in limine litis del presente grado.
Così ricostruite le posizioni delle parti, risulta, allora, fondata la censura mossa dalla
[...]
alla sentenza gravata per violazione della regole sancite dagli artt. 2697 c.c. e Parte_1
115 c.p.c, che impongono al giudice di porre a fondamento della decisione i fatti dedotti e le prove offerte dalle parti.
Il primo giudice, cioè, rilevando in sentenza la mancata acquisizione della prova del pagamento del corrispettivo della vendita stipulata in forza del rogito per notar del Per_2
28.7.2016, per non essere stati prodotti gli assegni richiamati nel titolo e, comunque, per non essere stata fornita prova del relativo incasso da parte delle alienanti, ha ritenuto bisognoso di prova un fatto nemmeno dedotto dall'attore di primo grado, la cui prospettazione, per le ragioni già sopra illustrate, era incompatibile, già sul piano assertivo, con la negazione della circostanza ritenuta decisiva ai fini della configurazione di una simulazione assoluta. Una volta, poi, non contestato e anzi esplicitamente ammesso il pagamento del corrispettivo, tutte le altre circostanze, addotte a sostegno dell'anomalia e della fretta con cui si era perfezionata l'operazione negoziale, ben possono rimanere coerenti con una finalità “fraudolenta”, ben diversa, per natura ed effetti, da quella
“simulata”.
Tale conclusione importa l'assorbimento della questione, agitata tra le parti, sulla produzione o meno, sin dal primo grado di giudizio, degli assegni richiamati nell'atto di compravendita, che l'odierna appellante principale sostiene essere stati tempestivamente depositati in sede di comparsa di costituzione, come comprovato dall'indice foliario del fascicolo di parte recante il timbro di deposito della cancelleria dell'ufficio, che riporta nell'elenco, quale doc. n. 3, “copia dell'atto di vendita per notar ”, con Persona_2
RGn° 2122/2020-sentenza
- 13 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda cui i predetti assegni si assumono “fare corpo” quale allegato C), e che, di contro,
sostiene essere stati prodotti per la prima volta in sede di gravame, non Persona_1
essendo essi presenti tra le copie degli atti inclusi nel suddetto fascicolo di parte richieste alla cancelleria.
Altrettanto assorbita è la richiesta istruttoria dell'odierna appellante principale di ammettere, quali documenti “nuovi” indispensabili ai sensi dell'art. 345 comma 3 c.p.c., la produzione indicata subb 3, 4 e 5 dell'atto di gravame, siccome finalizzata, a suo dire, a comprovare la congruità del prezzo pattuito con l'atto del 28.7.2016 rispetto al valore di mercato del bene, avendo l'Agenzia delle Entrate applicato un abbattimento del 20% rispetto a quello praticato per immobili similari in considerazione dell'occupazione da parte di un terzo dell'immobile compravenduto.
Deve, infine, escludersi che la natura simulata del trasferimento immobiliare in esame possa essere apprezzata in relazione alla fattispecie, affatto diversa, dell'interposizione fittizia di persona.
Sebbene, infatti, abbia, in qualche passaggio degli scritti difensivi di Persona_1
primo grado, fatto qualche fugace cenno alla volontà di interposizione di un terzo soggetto perseguita dai contraenti con l'atto del 28.7.2016, la prospettazione rimane estranea all'istituto in esame.
L'interposizione fittizia di persona presuppone l'esistenza di un accordo simulatorio trilaterale, postulando che all'intesa intercorsa tra il soggetto interponente e quello interposto esprima la propria adesione anche il terzo contraente, onde manifestare la volontà di assumere diritti e obblighi contrattuali direttamente nei confronti dell'interponente. Essa dà vita, dunque, ad una simulazione relativa soggettiva, in cui gli effetti del contratto di compravendita immobiliare sono destinati effettivamente a prodursi non già nei rapporti con il soggetto che figura formalmente nell'atto, bensì in capo ad un terzo, che dall'atto non appare e che, tuttavia, è anch'esso partecipe dell'accordo simulatorio sottostante.
Il meccanismo delineato, allora, non si presta affatto a sussumere in sé le deduzioni di
, con cui, a ben vedere, l'attore si è limitato a rimarcare che mediante Persona_1
l'atto di compravendita in questione le Archetto-Avallone miravano a sottrargli la proprietà sull'immobile da lui già validamente acquisita in forza della scrittura privata del 24.5.1991,
l'autenticità delle cui sottoscrizioni era stata accertata giudizialmente con la sentenza del
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- 14 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
Tribunale di Napoli n. 6770/2017, “interponendo” un terzo soggetto (ovverosia la
[...]
, cui il bene era stato “doppiamente” alienato. Parte_1
In tale enunciazione difettano evidentemente gli elementi costitutivi di una simulazione relativa soggettiva, rimanendo, secondo la tesi dell'odierno appellato, pur sempre soltanto le controparti i soggetti dell'intesa finalizzata a pregiudicare il suo diritto dominicale sul bene in contesa.

2.1 L'accoglimento dell'appello principale sulla insussistenza di una simulazione assoluta nell'atto del 28.7.2016 non consente, tuttavia, di accordare la succedanea richiesta di condanna di (e ora, per esso, dei suoi eredi) al rilascio, in favore della Persona_1
SG. dell'immobile di cui è causa, dovendo preliminarmente delibarsi l'appello Parte_1
incidentale condizionato, interposto dal medesimo per l'ipotesi inveratasi di Per_1
rigetto della domanda di simulazione, con cui è stata sollecitata la riforma del diniego della domanda di accertamento dell'acquisto dominicale ad usucapionem sull'immobile de quo, il cui esito favorevole sarebbe idoneo a paralizzare la pretesa restitutoria della
[...]
Parte_1
Procedendo, allora, a tale vaglio, va respinta l'eccezione preliminare sollevata in limine litis dalla difesa delle sulla inammissibilità di siffatto gravame incidentale Controparte_6
“tardivo” ai sensi dell'art. 334 secondo comma c.p.c., poiché, sebbene proposto con la comparsa di costituzione tempestivamente depositata ai sensi dell'art. 343 c.p.c., non risulta tempestivo rispetto al termine per impugnare previsto dagli artt. 325, 326 e 327 c.p.c. (nella specie quello di trenta giorni dalla notificazione della sentenza, eseguita a mezzo pec in data
14.5.2020).
L'effetto invocato dalle appellate, disciplinato dall'art. 334, comma 2, c.p.c. per l'impugnazione incidentale tardiva, proposta, cioè, quando sia per essa spirata il termine di cui agli artt. 326 e 327, opera soltanto laddove l'impugnazione principale sia dichiarata inammissibile, per tale intendendosi, peraltro, l' inammissibilità in senso proprio, ovverosia per mancata osservanza del termine per impugnare o degli adempimenti richiesti dalla legge processuale a pena di inammissibilità, e non quando la causa sia stata decisa nel merito e la pronuncia di inammissibilità abbia riguardato i singoli motivi e la conseguenza della loro specifica infondatezza (Cass. 29537/2024).
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- 15 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
Nella specie, tale presupposto non ricorre, essendo stato l'appello principale ammissibilmente proposto e conseguentemente vagliato anche nel merito.
Va, per altro verso, disattesa l'eccezione di carenza di legittimazione a subentrare nella posizione di in capo a e per non Persona_1 Controparte_1 Controparte_2
essere stata comprovata la qualità di eredi dell'originaria parte processuale deceduta nel corso del giudizio.
Questi ultimi, invero, evocati in giudizio nella qualità di chiamati ex lege all'eredità del loro genitore con l'atto di riassunzione seguito alla interruzione del giudizio, si sono costituiti spendendo la qualità di unici eredi di , documentata dall'atto di Persona_1 accettazione espressa dell'eredità del proprio dante causa del 13.4.2023 prodotto a corredo della comparsa di costituzione. Alcun pregio ha, poi, l'obiezione che nella denunzia di successione non risulti indicato l'immobile di cui è causa, poiché, come è noto, tale atto riveste valore meramente fiscale e, comunque, non è mai stato profilato alcun dubbio sulla identificazione del cespite di cui si discute e, in particolare, sulla coincidenza di quello rivendicato dal con la consistenza immobiliare oggetto, dapprima, della scrittura Per_1
privata del 24.5.1991 e, poi, del rogito per notar del 28.7.2016. Sul punto vale la Per_2
pena evidenziare che la mancanza di un autonomo dato catastale all'epoca della scrittura del
1991 non è, di per sé, ostativa alla identificabilità della porzione immobiliare, descritta, come nella specie, in modo dettagliato nella sua consistenza.
Nel merito, è fondato e deve essere, pertanto. accolto l'appello incidentale condizionato, con cui gli eredi di , facendo proprie le difese del de cuius, hanno insistito per Persona_1 la riforma della statuizione di primo grado con l'accoglimento della domanda (avanzata in primo grado in via principale) di accertamento dell'acquisto ad usucapionem della proprietà sull'immobile de quo.
La pretesa di acquisto a titolo originario avanzata da è stata denegata dal Persona_1
primo giudice in forza della considerazione che, seppur provato l'esercizio di un potere di fatto sul bene di cui è causa qualificabile come possesso ad usucapionem, siccome acquisito in virtù della scrittura privata del 24.5.1991 integrante un contratto definitivo di compravendita e non già soltanto un preliminare, della fattispecie acquisitiva postulata dall'art. 1158 c.c. difettasse, tuttavia, la durata ventennale.
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- 16 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
A tale conclusione il Tribunale è pervenuto assegnando efficacia interruttiva del termine ventennale prescritto dalla legge alla notifica, in data 27.11.1993, della domanda giudiziale con cui le chiedevano dichiararsi la risoluzione della scrittura privata del Controparte_6
1991 per grave inadempimento imputabile a e condannarsi quest'ultimo Persona_1 al rilascio dell'immobile in oggetto. In forza del combinato disposto dell'art. 1165 e 2945 secondo comma c.c. il primo giudice ha ritenuto, poi, l'interruzione “permanente” fino all'estinzione di quel giudizio, nelle more transitato in appello, dichiarata nel settembre
2001 e, collocato conseguentemente a tale data il dies a quo della nuova decorrenza del ventennio utile al consolidamento dell'acquisto ad usucapionem vantato dal ha Per_1
evidenziato che esso non fosse ancora maturato al momento della proposizione della domanda introduttiva del presente giudizio, incardinato con citazione notificata il
10.10.2016.
Sennonché, così ragionando, il giudice a quo si è discostato dal principio, richiamato dall'appellante incidentale a sostegno del proprio gravame, secondo cui l'atto interruttivo dell'usucapione, oltre a dover rientrare fra quelli tassativamente previsti dalla legge, deve provenire dal titolare del diritto e non da un terzo estraneo al rapporto relativo (vedi Cass.
23.8.1985 n.4516; 1118/2024), a meno che questi non agisca come rappresentante, o mandatario del titolare del diritto (vedi in tal senso Cass. 10.4.1987 n. 3577).
Nel caso in esame, legittimato passivo della domanda di accertamento della maturata usucapione è propriamente, come, peraltro, eccepito dalle stesse , la Controparte_6
società quale intestataria formale della proprietà Parte_1 sull'immobile alla data di introduzione del presente giudizio in forza dell'atto di acquisto del 28.7.2016 trascritto nei RR.II (vedi Cass. 24260/2018, secondo cui l'azione con cui si rivendica una proprietà, come nella specie a titolo di usucapione, deve essere proposta nei confronti di chi è proprietario all'atto della domanda, e non anche dei precedenti danti causa, che non hanno veste di litisconsorti necessari).
Ne deriva che, in applicazione del principio sopra illustrato, idonea efficacia interruttiva, estrinsecatasi nell'iniziativa giudiziaria tesa a recuperare il possesso dell'immobile nella disponibilità dell'aspirante usucapiente, avrebbe potuto essere assegnata soltanto ad atti provenienti dalla quale titolare del rapporto controverso, e non, invece, Parte_1
dalle precedenti proprietarie, , ormai non più tali per aver alienato, nelle Controparte_6
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- 17 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda more, l'immobile di cui è causa e, perciò, estranee al rapporto processuale controverso, avente ad oggetto specificamente la pretesa dichiarativa dell'acquisto a titolo originario.
Eliso, pertanto, l'effetto interruttivo erroneamente assegnato dal primo giudice alla notifica della domanda di risoluzione giudiziale della scrittura privata del 24.5.1991, con durata permanentemente protrattasi fino alla declaratoria di estinzione, nel settembre 2001, del giudizio così incardinato, è destinato a riespandersi il sindacato del primo giudice sulla sussistenza di tutti gli (altri) elementi, di cui si compone la fattispecie complessa ex art. 1158 c.c.
In particolare, quanto alla possibilità di qualificare la disponibilità materiale incontestatamente mantenuta da in termini di potere di fatto autonomo, Persona_1
munito dei caratteri propri del possesso utile ad usucapionem, si richiamano le considerazioni del Tribunale, nemmeno specificamente attinte dall'appello principale e dal gravame incidentale delle , con cui ci si è limitati ad insistere nella Controparte_6
conferma dell'esistenza di un atto interruttivo del termine ad usucapionem sull'infondata premessa della inadeguatezza dell'impugnazione incidentale di ad Persona_1
avversare l'iter logico-motivazionale espresso sul punto nella sentenza gravata.
Siffatta qualificazione si fonda condivisibilmente sulla interpretazione della scrittura privata intervenuta tra le parti in data 24.5.1991 come contratto definitivo di compravendita e non già di mero preliminare, secondo quanto accertato con la sentenza del Tribunale di Napoli n.
3129/1997 e riconosciuto dalle stesse con la scrittura transattiva del Controparte_7
21.6.2001, con cui le parti si davano reciprocamente atto che con la scrittura del 24.05.1991 si era “..proceduto al trasferimento, a fronte del regolare pagamento dell'intero prezzo, in via definitiva, in favore di , del diritto di piena proprietà sull'immobile..” Parte_3
(art. 1) e che “..per effetto di quanto sopra….gli effetti traslativi, sia giuridici che fattuali, del detto trasferimento hanno avuto decorrenza dal 24 maggio 1991..”, data in cui l'immobile era già occupato dal a titolo di locazione ed adibito ad abitazione Per_1
principale (art. 2),
Avendo riguardo al titolo sottostante al conseguimento della disponibilità materiale del bene “ad colorandam possessionem”, esso risulta pienamente idoneo a costituire, in capo al un potere di fatto autonomo e non già una mera detenzione, come sarebbe stato Per_1
nel caso in cui con la scrittura summenzionata le parti si fossero soltanto obbligate ad un
RGn° 2122/2020-sentenza
- 18 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda successivo atto traslativo, sia pure anticipandone gli effetti con l'immissione immediata del promittente acquirente nella disponibilità del bene (cosiddetto preliminare ad effetti anticipati).
Nemmeno incide sulla continuità del possesso così appreso la circostanza, pure risultante dagli atti processuali, che l'immobile fosse stato assegnato, in sede di separazione, al coniuge affidatario di figli minori, rimanendo detto provvedimento, che, come è noto, costituisce in favore del coniuge assegnatario una detenzione qualificata sul bene, compatibile con la conservazione di un possesso, sia pure “mediato”, in capo al Per_1
non ostando a ciò la perdita del corpus, giustificata dall'adozione del provvedimento reso nel regime di separazione a tutela della prole.
Nel contesto delineato costituiscono estrinsecazioni di possesso, connotato sul piano soggettivo dall'animus rem sibi habendi, tutte le attività materialmente compiute da
, di cui si è già dato analiticamente conto nella statuizione di primo Persona_1
grado, quali il pagamento, in via esclusiva, di imposte, tributi e tasse dovute sulla proprietà dell'immobile de quo; il pagamento degli oneri condominiali nei rapporti con dell'ente di gestione, nella cui compagine veniva univocamente riconosciuto come Persona_1
esclusivo proprietario del bene, come riferito dai testi escussi sul punto;
il perfezionamento di transazioni con i creditori che avevano avviato procedure esecutive sull'immobile per debiti personali della . CP_4
Alcun dubbio residua, infine, sull'interesse ad agire per l'accertamento di un acquisto a titolo originario, pur in presenza di una scrittura privata di compravendita definitiva, ravvisabile nell'utilità che un siffatto accertamento si presta ad assicurare nei rapporti con il terzo acquirente, titolare di un confliggente diritto dominicale sul medesimo immobile, in forza di un titolo che, in quanto trascritto, sarebbe destinato a prevalere nei rapporti con colui che ha acquistato in forza di un atto di data anteriore ma privo di trascrizione. Mentre, infatti. il conflitto, in caso di doppia alienazione immobiliare dallo stesso autore, è risolto in favore dell'acquirente che abbia trascritto per primo ai sensi dell'art. 2644 c.c., l'acquisto a titolo originario è fatto salvo a prescindere dalla formalità della trascrizione nei RRII, che regola soltanto i conflitti nei rapporti tra acquisti a titolo derivativo.
In conclusione, collocato il dies a quo della decorrenza ventennale al più tardi al dicembre
1991, allorquando il saldando il residuo corrispettivo di acquisto, cessava di Per_1
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- 19 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda versare i canoni di locazione fino a quella data pattuiti dalle parti, il requisito temporale postulato dall'art. 1158 c.c. era sicuramente già maturato alla data di incardinamento del presente giudizio in forza di citazione notificata in data 10.10.2016.
In accoglimento dell'appello incidentale condizionato interposto da , in Persona_1
riforma del capo a) della statuizione di primo grado, va, pertanto, dichiarato l'acquisto ad usucapionem in capo a e nella qualità di eredi di Controparte_1 Controparte_2
, della proprietà piena ed esclusiva dell'immobile sito in Napoli, alla via Persona_1
Vincenzo Padula n. 02, edificio 1, secondo piano, int. 2/A, con annesso vano cantina, riportato al NCEU del Comune di Napoli alla Sez. CHI foglio 33 p.lla 302 sub 40, zona censuaria 10, cat. A/2, classe 8, vani 6.
Ai sensi dell'art. 2651 c.c. va disposto l'ordine al Sig. Conservatore dei RR.II di Napoli di procedere, con esonero da ogni responsabilità, alla trascrizione della presente sentenza.

2.2 A tale accoglimento consegue il rigetto della domanda di condanna di Persona_1
(e per esso dei suoi eredi) al rilascio di detto immobile, formulata in primo grado in
[...]
via riconvenzionale e reiterata con l'appello principale dalla Parte_1
siccome paralizzata efficacemente, per le ragioni sopra illustrate, dal perfezionamento
[...]
di un acquisto a titolo originario in favore degli odierni appellanti incidentali nella qualità.
L'accertamento di un acquisto a titolo originario in capo al opponibile alla Per_1
società acquirente a titolo derivativo, esclude, invero, che l'occupazione dei sia Per_1
“sine titulo” agli effetti della condanna restitutoria azionata dalla odierna appellante principale.

2.3 Va conseguentemente rigettata la domanda di condanna generica del al Per_1
pagamento di un'indennità di occupazione commisurata al canone locativo ritraibile da una libera contrattazione di mercato per il periodo da agosto 2016, fondata anch'essa sul presupposto, smentito dall'esito del giudizio, della illegittima occupazione del cespite.

2.4 L'accoglimento della domanda di usucapione determina l'assorbimento delle domande avanzate da in via subordinata, per la denegata ipotesi di rigetto della Persona_1
domanda principale, e, segnatamente, della domanda risarcitoria nei confronti delle nonché della domanda di accertamento di un acquisto a titolo derivativo;
Controparte_8
di nullità dell'atto del 28.7.2016 ex art. 29 comma 1 bis l. 52/1985; di rescissione in surrogazione ex art. 1448 c.c. e, in via ulteriormente gradata, di revocatoria ex art 2901 c.c.
RGn° 2122/2020-sentenza
- 20 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda dell'atto per notar del 28/7/2016, tutte reiterate con l'appello incidentale in via Per_2
parimenti gradata.

2.5 Deve essere, invece, respinto il motivo di appello incidentale, con cui Persona_1
ha sollecitato la riforma del capo della statuizione che ha denegato la condanna di CP_4 al pagamento della somma di € 32.000,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti
[...]
dall'istante per il corrispondente importo, versato per ottenere l'estinzione delle procedure immobiliari esecutive instaurate su impulso dei creditori della . CP_4
Sul punto il giudice a quo ha preliminarmente ricondotto l'esecuzione delle transazioni, concluse a tale titolo dal nello schema dell'adempimento del terzo di un debito Per_1
altrui; ha, quindi, individuato il rimedio esperibile in tal caso dal solvens nell'azione di ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.
In particolare, è stato richiamato il costante insegnamento della Suprema Corte, secondo cui nell'ipotesi in cui il solvens abbia pagato un debito altrui senza esservi tenuto, non ricorre alcuna delle ipotesi legali di surrogazione e regresso che consentano di agire in ripetizione nei confronti dell'effettivo debitore.
Non ricorre, infatti, l'ipotesi di surrogazione per volontà del creditore di cui all'art. 1201
c.c., né quella per volontà del debitore di cui all'art. 1202 c.c. né quella legale di cui all'art. 1203 c.c., che contempla la surrogazione esclusivamente a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito, aveva interesse a soddisfarlo.
Nel caso di adempimento del terzo ai sensi dell'art. 1180 c.c., il solvens, stante l'ingiustificato vantaggio economico ricevuto dal debitore, può agire, nel concorso delle condizioni di legge, soltanto ai sensi dell'art. 2041 c.c. per l'ottenimento dell'indennizzo di arricchimento senza causa (Cass. Civ. Sezioni Unite 9946/2009).
Ora, l'appellante incidentale, non confutando l'inquadramento giuridico operato dal primo giudice, sostiene, tuttavia, che il Tribunale avrebbe potuto accordare la tutela richiesta riqualificando la domanda ai sensi dell'art. 2041 c.c.
L'argomentazione difensiva non è fondata.
L'intervento officioso di riqualificazione presuppone, invero, che il giudice lasci immutati i fatti costitutivi enunciati dalla parte, essendo praticabile soltanto laddove quest'ultima abbia errato nell'indicazione del nomen juris della fattispecie;
i limiti di siffatta operazione vengono, perciò, travalicati, allorquando il giudice alteri, invece, la causa petendi
RGn° 2122/2020-sentenza
- 21 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda identificativa dell'azione e finisca per accordare una tutela differente da quella domandata, incorrendo, così, nella violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunziato, appunto denunziata con il motivo di gravame in esame.
Nella specie, il ha chiesto la condanna di controparte al pagamento della somma Per_1 di € 32.000,00 a titolo di risarcimento danni, prospettando la perdita patrimoniale subita come conseguenza immediata e diretta di una condotta fraudolenta posta in essere dalle
(in collusione con la . Controparte_6 Parte_1
Sulla scorta di tali allegazioni alcuna riqualificazione è, allora, praticabile, se non esorbitando del tutto dai limiti sopra richiamati imposti all'operazione riservata al potere officioso dell'organo giudicante.
Come, invero, chiarito dalla Suprema Corte, l'azione di ingiustificato arricchimento e quella risarcitoria sono diverse per natura ed effetti, tant'è che integra domanda nuova la richiesta formulata ai sensi dell'art.2041 c.c. in sostituzione di una originaria domanda di risarcimento del danno (Cass. 25044/2018).
L'art. 2041 c.c. rientra tra le fonti legali dell'obbligazione ed ha come presupposto la locupletazione di un soggetto a danno di un altro avvenuta senza giusta causa, postulando, soltanto, l'indagine sulla correlazione tra impoverimento ed arricchimento altrui, non sorretto da alcun titolo giustificativo, esulando dalla fattispecie la sussistenza di una condotta illecita, connotata sul piano soggettivo da dolo o colpa, che integra, invece, elemento costitutivo della diversa fattispecie di cui all'art. 2043 c.c.

2.6 Devono essere, infine, scrutinate le domande riconvenzionali, formulate in subordine dalla contro le e reiterate con l'appello incidentale Parte_1 Controparte_6
condizionatamente all'accoglimento del gravame incidentale interposto da Persona_1
, per la condanna di queste ultime al pagamento della somma di € 250.000,00 oltre
[...]
interessi e rivalutazione dal 28.7.2016 all'effettivo soddisfo, “a titolo di ripetizione delle prestazioni già adempiute”, nonché al risarcimento dei danni patiti per aver confidato in buona fede nella piena validità ed efficacia del contratto ex artt. 1337 e 1338 cc. nella medesima misura di € 250.000,00 o in quella diversa somma ritenuta di giustizia.
Tali domande sono, in primis, ammissibili, risultando formulate nella comparsa di costituzione di primo grado tempestivamente depositata, contrariamente a quanto eccepito dalle sulla loro formulazione per la prima volta nel presente grado. Controparte_6
RGn° 2122/2020-sentenza
- 22 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
Nel merito, è altresì fondata la pretesa con cui si insta per la restituzione della somma di €
250.000,00, versata quale corrispettivo della vendita stipulata in forza dell'atto per notar del 28.7.2016. Per_2
Quanto all'avvenuta corresponsione del prezzo, si ribadisce che le , nel Controparte_7
corso di tutto il primo grado di giudizio, non hanno mai negato di aver riscosso l'importo pattuito con il summenzionato atto di compravendita, serbando, anzi, un contegno incompatibile con la negazione di detta circostanza (si richiamano sul punto le considerazioni sopra esposte sulle deduzioni difensive della comparsa conclusionale di primo grado).
Inoltre, come è noto, la quietanza rilasciata nel corpo dell'atto dalle acquirenti, se non vincolante nei confronti del terzo rimasto estraneo alla pattuizione, fa, invece, piena prova della ricezione del prezzo nel rapporto tra i contraenti, equivalendo ad una confessione stragiudiziale impugnabile nei limiti stabiliti dall'art. 2732 c.c. (vedi clausola di cui all'art. 3 dell'atto in questione intitolata “Corrispettivo”, in cui si legge quanto segue: “il corrispettivo della presente vendita è stato convenuto dalle parti in euro 250.000,00…il prezzo come convenuto viene corrisposto a mezzo dei titoli riprodotti in fotocopia qui allegata sub “C”.. la parte venditrice nel ritirare detti titoli, previo controllo e salvo buon fine degli stessi, rilascia quietanza..”
Relativamente, poi, alla emissione dei titoli “salvo buon fine”, ovverosia con la clausola pro solvendo, vale tra le parti contraenti il principio secondo cui, in caso di pagamento effettuato mediante assegni (nella specie circolari), l'effetto liberatorio si verifica con la riscossione della somma portata dal titolo, in quanto la consegna del titolo deve considerarsi effettuata, salva diversa volontà delle parti, "pro solvendo"; tuttavia, poiché l'assegno, in quanto titolo pagabile a vista, si perfeziona, quale mezzo di pagamento, quando passa dalla disponibilità del traente a quella del prenditore, ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell'obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l'avvenuta emissione e la consegna del titolo, incombendo invece al creditore la prova del mancato incasso, la quale, pur costituendo una prova negativa, non si risolve in una "probatio diabolica", in quanto, avuto riguardo alla legge di circolazione del titolo, il possesso dello stesso da parte del creditore che lo ha ricevuto implica il mancato pagamento (Cass. 17749/2009).
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- 23 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
Nell'ambito dei rapporti tra i contraenti, allora, una volta accertato, sulla scorta delle risultanze dell'atto pubblico con efficacia in parte qua fidefaciente, l'avvenuta consegna dei titoli alle alienanti, era onere di queste ultime comprovare l'avvenuto mancato incasso, secondo la regola di distribuzione dell'onere probatorio sopra richiamata.
Ciò posto, la pretesa restitutoria vantata dalla SG immobiliare va inquadrata nell'ambito dell'art. 1483 c.c. (evizione totale della cosa), essendo evidente, dalla subordinazione di siffatta pretesa all'accoglimento dell'avversa domanda di accertamento dell'acquisto ad usucapionem in favore del che l'interesse perseguito dalla società è quello di Per_1
ripristinare l'equilibrio nelle posizioni economiche dei contraenti in conseguenza del fatto evizionale subito in conseguenza dell'accertamento di un diritto dominicale altrui, prevalente su quello trasmesso mediante l'atto a titolo derivativo.
Va fatta, allora, applicazione del principio secondo cui, nell'ipotesi di evizione totale, il venditore deve normalmente risarcire al compratore il danno, nei limiti del cd. interesse negativo, costituito dalla restituzione del prezzo, a prescindere dal dolo o colpa del venditore nonché dalla conoscenza o meno da parte dell'acquirente del pericolo d'evizione.
Gli effetti della garanzia per evizione conseguono, infatti, al mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato e si verificano, pertanto, indipendentemente dalla colpa del venditore o dalla conoscenza da parte del compratore, al momento della conclusione del contratto, della possibile causa della futura evizione: ciò in quanto la perdita del bene comporta l'alterazione del sinallagma e la conseguente necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto (Cass.
20165/2005).
Nella specie, l'atto di compravendita reca, all'art. 4, la garanzia offerta dalle venditrici della piena libertà dell'immobile trasferito da pesi e diritti alieni, ad eccezione che per le due formalità pregiudizievoli ivi indicate, concernenti le trascrizioni di due pignoramenti a favore di alcune creditrici della , all'epoca non ancora cancellate sebbene le CP_4
correlative procedure esecutive fossero già state dichiarate estinte in virtù delle transazioni stipulate ed eseguite dal Coerentemente le parti venditrici promettevano Per_1 all'acquirente “ogni più ampia garanzia per ogni caso di molestia o evizione anche parziale”.
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- 24 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
Nella prospettiva individuata è, poi, del tutto irrilevante che l'acquirente, in sede di stipula, fosse stata edotta della circostanza che l'immobile era occupato da terzi o che la pendenza di un contenzioso giudiziario avente ad oggetto un precedente trasferimento a titolo derivativo fosse conoscibile da parte della medesima società acquirente in forza della trascrizione, in data 28.1.1994, della domanda riconvenzionale di accertamento della autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata del 24.5.1991 stipulata tra le , da un Controparte_6
lato, e , dall'altro. Persona_1
Ai fini dell'operatività della garanzia sussiste, altresì, la condizione della preesistenza della causa dell'evizione, posto che, alla data di conclusione del contratto (28.7.2016), era già maturato l'acquisto dominicale a titolo originario in capo a Persona_1
(consolidatosi, al più tardi, nel ventennio settembre 1991- settembre 2011).
Va, invece, respinta la cumulativa domanda reiterata dall'appellante principale per la condanna al pagamento di un ulteriore importo di € 250.000,00 a titolo risarcitorio.
In disparte la dubbia sussumibilità della fattispecie nell'alveo di una responsabilità precontrattuale richiamata ai sensi degli artt. 1337 e 1338 c.c., difetta, in via assorbente,
l'allegazione e a fortiori la prova di ulteriori conseguenze patrimoniali lesive risentite dalla società acquirente per effetto della perdita del diritto dominicale sul bene, non reintegrate dall'effetto restitutorio conseguito in accoglimento del precedente capo di domanda.
Limitato, pertanto, l'effetto della garanzia per evizione al solo interesse negativo soddisfatto dalla restituzione del corrispettivo versato, ed devono CO Controparte_3 essere condannate al pagamento, in favore della della somma di € Parte_1
250.000,00 a titolo restitutorio.
Su tale importo spettano i soli interessi legali dalla domanda al soddisfo e non anche la rivalutazione monetaria. Il diritto alla restituzione del prezzo pagato per l'evizione del bene costituisce, infatti, un credito di valuta, poiché prescinde dalla colpa, anche solo presunta, del venditore, non avendo, poi, l'appellante allegato e provato il maggior danno da svalutazione monetaria ex art. 1224 c.c. (Cass. 15754/2014; 2541/1999; 3884/1980).

3. La riforma parziale della sentenza impugnata impone la rideterminazione delle spese di lite alla luce dell'esito complessivo di entrambi i gradi del giudizio (cfr., ex multis, Cass.
6259/2014 secondo cui la soccombenza, ai fini della liquidazione delle spese, deve essere stabilita in base ad un criterio unitario e globale, sicchè viola il principio di cui all'art. 91
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- 25 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda c.p.c. il giudice di merito che ritenga la parte come soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice in un altro grado;
peraltro, il criterio di individuazione della soccombenza deve essere unitario e globale anche qualora il giudice ritenga di giungere alla compensazione parziale delle spese di lite per reciproca parziale soccombenza, condannando poi per il residuo una delle due parti;
in tal caso, l'unitarietà e la globalità del suddetto criterio comporta che, in relazione all'esito finale della lite, il giudice deve individuare quale sia la parte parzialmente soccombente e quella, per converso, parzialmente vincitrice, in favore della quale deve essere liquidata quella parte delle spese processuali che sia residuata all'esito della disposta compensazione parziale).
Nella specie, esse vanno regolate secondo l'esito dei rispettivi rapporti processuali instaurati per effetto dei distinti capi di domanda.
Tenuto conto, allora, della parziale reciproca soccombenza nei rapporti tra gli eredi e la le spese del doppio grado sono integralmente compensate. Per_1 Parte_1
Vengono integralmente compensate, altresì, le spese del doppio grado tra gli eredi da un lato, e le , dall'altro, la cui regolamentazione viene Per_1 Controparte_6
complessivamente devoluta all'intestata Corte per effetto dell'estensione, al capo della statuizione che ha regolato le spese di primo grado su detto rapporto, della riforma sollecitata dall'appello principale sulla domanda di simulazione assoluta.
Come è noto, infatti, allorquando la sentenza che abbia deciso su un rapporto connotato da una assoluta inscindibilità di posizione (come, nella specie, sulla simulazione assoluta, che prevede il litisconsorzio necessario di tutte le parti contraenti del negozio dichiaratamente nullo perché simulato), sia stata appellata soltanto da alcuni dei litisconsorti (nella specie soltanto dalla società , l'esito dell'impugnazione si estende anche alle parti Parte_1
che, tra gli originari litisconsorti, non l'abbiano proposta (nella specie ), Controparte_6
riverberandosi anche sulle spese di lite, trattandosi di capo accessorio che condivide il carattere di inscindibilità della causa principale.
Travolte dalla riforma le considerazioni esposte dal primo giudice sulla natura simulata dell'operazione negoziale impugnata (anche) nei confronti delle , Controparte_6 giustificano la compensazione l'accoglimento soltanto parziale delle domande formulate in via riconvenzionale da queste ultime contro (segnatamente rigetto della Persona_1
domanda avente ad oggetto il pagamento dei canoni locatizi e della domanda risarcitoria;

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- 26 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda accoglimento soltanto parziale della penale pattuita nella scrittura privata del 1991) nonché il rilievo che, pur essendo le passivamente carenti di legittimazione Controparte_6 rispetto alla domanda di accertamento dell'acquisto ad usucapionem proposta dal con accoglimento, in parte qua, dell'appello incidentale, per il resto, invece, Per_1 assorbito, esse hanno “pervicacemente” (come rimarcato dal primo giudice) resistito a siffatta domanda, spiegando difese manifestamente contrarie a quanto da esse stesse riconosciuto nella scrittura transattiva del 2001 (natura definitiva del trasferimento, con conseguente qualificazione in termini di possesso della disponibilità materiale conservata ininterrottamente da a far data dal 1991). Persona_1
Nei rapporti tra le e la essendo stata accolta la sola Controparte_6 Parte_1
domanda avanzata da quest'ultima in via subordinata per la restituzione del prezzo versato in forza dell'atto del 28.7.2016, le spese vengono compensate per la metà, seguendo per il restante mezzo la soccombenza delle prime.
I compensi professionali si liquidano in applicazione del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, entrato in vigore il 23.10.2022.
E, invero, in tema di spese processuali i parametri introdotti da una nuova disposizione, cui devono essere commisurati i compensi dei professionisti, trovano applicazione ogni qual volta la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla data di entrata in vigore del predetto decreto, ancorché la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione. (Cass. 19989/2021).
Tali parametri sono determinati con riferimento ai valori medi dello scaglione entro €
260.000,00, tenuto conto della natura e complessità delle questioni trattate e dell'attività processuale espletata.
Nulla per spese nei rapporti con la Controparte_9

P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, non definitivamente pronunciando sugli appelli come in epigrafe proposti e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 3371 del 2020, depositata l'11.5.2020, così provvede:
a) dichiara la contumacia del in persona del Controparte_5
curatore p.t.;
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- 27 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda b) accoglie parzialmente l'appello principale e, per l'effetto, in riforma del capo a) della statuizione impugnata, rigetta la domanda di simulazione assoluta del contratto di compravendita del 28.7.2016 per notar avanzata in Persona_2
primo grado da;
Persona_1
c) accoglie l'appello incidentale condizionato di e, per l'effetto, Persona_1
in riforma del capo a), dichiara l'intervenuto acquisto ad usucapionem, in favore di e nella qualità di eredi di Controparte_1 Controparte_2 Persona_1
, della proprietà esclusiva dell'immobile sito in Napoli, alla via Vincenzo
[...]
Padula n. 02, edificio 1, secondo piano, int. 2/A, con annesso vano cantina, riportato al NCEU del Comune di Napoli alla Sez. CHI foglio 33 p.lla 302 sub 40, zona censuaria 10, cat. A/2, classe 8, vani 6;
d) autorizza l'Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex
Conservatoria dei RR.II) di Napoli territorialmente competente, con esonero da ogni responsabilità, alla trascrizione della presente sentenza;

e) accoglie parzialmente l'appello principale condizionato avanzato da
[...]
e per l'effetto, condanna e Parte_1 CO
, in solido tra loro, alla restituzione, in favore della società Controparte_3
appellante, della somma di € 250.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

f) compensa integralmente le spese del doppio grado nei rapporti tra la
[...]
e gli eredi di;
Parte_1 Persona_1
g) compensa integralmente le spese del doppio grado nei rapporti tra CP_4
ed , da un lato, e gli eredi di ,
[...] Controparte_3 Persona_1 dall'altro;
h) compensa nella misura di ½ le spese del doppio grado tra la Parte_1
da un lato, ed ed , dall'altro, e
[...] CO Controparte_3
per l'effetto, condanna queste ultime, in solido tra loro, alla refusione, in favore della della restante metà, che in tale ridotta Parte_1
misura liquida, per il primo grado, in € 7.000,00 per compensi nonché per il presente grado in € 402,00 per spese ed € 4.500,00, il tutto oltre spese generali
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- 28 - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Giuseppe Piccoli, dichiaratosene anticipatario;

i) nulla per spese nei rapporti con il in persona del Controparte_5
curatore p.t.
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 30.4.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Maria Luisa Arienzo dr.ssa Alessandra Piscitiello
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