REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE TERZA CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Laura Sara Tragni Presidente
dr. Maria Grazia Federici Consigliere rel.
dr. Antonio Corte Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 3219/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ILEANA Parte_1 P.IVA_1
MORANDI e dell'avv. MASSIMILIANO FERRO, elettivamente domiciliata in
VIA B. CELLINI, 2/B - MILANO presso i difensori
APPELLANTE
CONTRO
GIÀ Controparte_1
(C.F. Controparte_2
), con il patrocinio dell'avv. CO IA EG, P.IVA_2 elettivamente domiciliato in VIA AMATORE SCIESA, 6/A - MILANO presso il difensore
APPELLATA
Conclusioni:
Per l'Appellante Parte_1
“in via principale nel merito n. 3219/2024 r.g in accoglimento del I motivo di appello, al cui contenuto ci si riporta integralmente, previo accertamento della validità ed efficacia della denunciatio ai sensi dell'art. 38 L. 392/1978 e ritenuto non esercitato nei termini prescritti il diritto di prelazione da parte dell'appellata società Controparte_2 rigettare la domanda di riscatto, nonché dichiarare
[...] intervenuta la risoluzione del contratto di locazione in forza della clausola risolutiva espressa o comunque per inadempimento della locatrice con condanna alla al rilascio dell'unità Controparte_2 immobiliare sita in Milano, Via A. Sciesa n. 8, cap 20135, censita al catasto di detto Comune al foglio n. 440, particella 138, subalterno 746, cat. C/1, piano T, libero da persone e/o da cose condannandola altresì al pagamento dei canoni non pagati sino alla data di rilascio dell'immobile. Con vittoria di spese e compensi professionali della procedura di sfratto per morosità, del giudizio di primo e di secondo grado.
In via subordinata
Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento del I motivo di appello e pertanto in accoglimento del II motivo di appello, disporre che al passaggio in giudicato della sentenza, in forza dell'esercizio CP_2 del diritto di riscatto, versi ad l'intero prezzo di Euro 175.000,00, in Parte_1 ogni caso con compensazione delle spese di lite.
In via di ulteriore subordine
Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento dei motivi di appello I e II, dichiarare in ogni caso compensate le spese di lite e, nella denegata ipotesi di mancata compensazione, ridurre proporzionalmente l'importo liquidato in prima grado in conformità delle vigenti tariffe forensi sulla base del corretto scaglione di valore della causa.
Per l'Appellata Controparte_1
GIA'
[...] Controparte_2
[...]
“Voglia la Corte di Appello adita, contrariis rejectis:
- in via principale rigettare l'appello introdotto da perché infondato, Parte_1 confermando la sentenza di primo grado;

- in via subordinata, ossia in caso di rigetto della richiesta di riscatto della prelazionaria, respingere la domanda di accertamento della intervenuta risoluzione contrattuale per i motivi indicati in atti.
pagina 2 di 12 n. 3219/2024 r.g
- In ogni caso, con condanna della appellante al pagamento delle spese processuali anche del grado di appello, da distrarsi a favore del sottoscritto legale, dichiaratosi antistatario”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
La società Controparte_2 ora Controparte_1 conduttrice dell'immobile sito in Milano -Via Amatore Sciesa n. 8 adibito a vendita e riparazione motocicli, si è opposta alla convalida dello sfratto intimato nei suoi confronti da ul presupposto del mancato pagamento di € Parte_1

3.557.00 a titolo di canoni e oneri accessori dal 31.7.2023 al 9.10.2023, deducendo di aver provveduto a sanare la morosità il 15.9.2023, dopo tre giorni dalla notifica dell'intimazione, e dichiarando di voler esercitare nei confronti dell'intimante, ai sensi dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978, il diritto di riscatto dell'immobile, per essere stato quest'ultimo trasferito in favore di Parte_1 contra ius praelationis a motivo di vizi della denuntiatio, consistiti nell'invio della stessa al proprio legale rappresentante NO come Controparte_2 persona fisica e nell'indicazione del termine per il pagamento del prezzo entro il 31.3.2023, mentre all'acquirente era stato consentito di versarlo in data
31.7.2023, senza che tale proroga le fosse stata comunicata.
Risultando non più sussistente la morosità, il Giudice si è limitato a disporre il mutamento del rito.
Il giudizio di merito è stato introdotto da che ha contestato le Parte_1 avverse deduzioni ed ha chiesto dichiararsi in ogni caso risolto il contratto di locazione per inadempimento della società convenuta, con condanna di quest'ultima all'immediato rilascio del negozio e della relativa cantina siti in
Milano, Via Sciesa n. 8, con sentenza provvisoriamente esecutiva.
Costituendosi, ed insistendo nelle proprie difese,
[...] ha invece insistito per la pronuncia del Controparte_2 trasferimento in proprio favore dell'immobile, con pagamento del relativo prezzo di € 175.000,00 entro i termini di cui all'art. 39 cit., nonché per la restituzione delle somme versate a controparte a titolo di canoni di locazione.
Preso atto dell'esito negativo della mediazione medio tempore tentata, in data
18.10.2024 il Tribunale, all'esito della discussione orale, ha dato lettura del dispositivo della sentenza n. 9167/2024, così decidendo:
“1) accertati la violazione del diritto di prelazione ed il diritto della conduttrice al riscatto, sostituisce nella Controparte_2 posizione di nell'atto di compravendita del 31 luglio 2023, avente Parte_1 ad oggetto le unità immobiliari site in Milano, alla via Amatore Sciesa n. 8,
pagina 3 di 12 n. 3219/2024 r.g
rispettivamente al piano terra (in Catasto Fabbricati al foglio 440, particella
138, subalterno 746) ed al piano seminterrato (in Catasto Fabbricati al foglio
440, particella 138, subalterno 747;
2) dichiara parzialmente compensato il prezzo di vendita con le somme che ha versato ad a Controparte_2 Parte_1 titolo locatizio dal 31 luglio 2023 in avanti;

3) rigetta le domande proposte dall'intimante;
4) condanna a rifondere a Parte_1 Controparte_2 le spese di giudizio, liquidate in € 7.122,00 per
[...] compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute”.
Depositata la motivazione il 23.10.2024, ha proposto tempestivo Parte_1 appello, affidato a tre motivi, con i quali ha lamentato l'erroneità della pronuncia in relazione:
- alla ritenuta sussistenza di un vizio nella denuntiatio afferente all'esercizio della prelazione di cui all'art. 38 L. 392/78, per non aver tenuto conto delle ragioni tecniche che avevano comportato lo slittamento del rogito dal 31.3.2023 al 31.7.2023;
- alla disposta compensazione tra i canoni versati dalla conduttrice ed il prezzo di riscatto dell'immobile oggetto di prelazione;

- alla liquidazione delle spese “con violazione del principio di causalità della lite”.
Ha quindi rassegnato le conclusioni in epigrafe trascritte.
Si è costituita Controparte_1
già
[...] Controparte_2 contestando la fondatezza del gravame ed insistendo per il relativo rigetto.
All'odierna udienza del 21 maggio 2025, la Corte ha tentato con esito negativo la conciliazione della lite.
Le parti sono state quindi invitate a discutere oralmente la causa e, all'esito, è stata data lettura del dispositivo della presente sentenza, le cui motivazioni si vanno ad illustrare.
*** *** ***
L'appello è infondato e dev'essere respinto.
pagina 4 di 12 n. 3219/2024 r.g
Risulta per tabulas che Controparte_2
conduttrice dell'immobile ad uso diverso sito in Milano - Via
[...]
Amatore Sciesa n. 8, abbia ricevuto da parte dei proprietari NOi Pt_2
e in data 29.11.2022,
[...] CP_3 Controparte_4 comunicazione ex art. 38 L. 27 luglio 1978, n. 392, dell'intenzione di trasferire il bene a titolo oneroso a favore di per il prezzo di € 175.000,00 Parte_1 da pagarsi, quanto ad € 35.000,00, a titolo di caparra, alla stipula del preliminare, prevista entro il 31.1.2023, e, quanto alla restante parte di € 140.000,00, entro la data del rogito fissata entro due mesi dal preliminare, ovvero entro il 31.3.2023, come da allegata proposta d'acquisto.
In tal modo, risulta essersi dato regolarmente corso all'obbligo legale di interpello, vincolato nella forma e nel contenuto, diretto a mettere il conduttore nella condizione di esercitare il diritto di prelazione in presenza dei relativi presupposti (Cass. civ., sez. un., 4 dicembre 1989, n. 5359).
Senza che vi fosse esercizio del diritto di prelazione da parte della conduttrice, il rogito tuttavia non fu stipulato nei tempi previsti, ma - come documentato in atti - alla relativa sottoscrizione si pervenne dopo il decorso di ulteriori quattro mesi, il 31.7.2023.
Proprio il fatto che tale mutamento delle condizioni inizialmente previste non sia stato comunicato alla conduttrice ha indotto il Giudice di prime cure a considerare integrato un vizio della denuntiatio, osservando che “la postergazione della data di stipulazione del contratto, laddove comporti anche uno spostamento della data di pagamento del prezzo, … si risolve in una condizione più vantaggiosa incidente su un elemento ritenuto rilevante dalla norma, quale appunto quello relativo al pagamento del prezzo, cui consegue il sorgere del diritto di riscatto ai sensi dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978, poiché un più largo margine per il reperimento della somma costituente il prezzo da corrispondere, anche mediante ricorso al mercato finanziario con
l'accensione di mutui ipotecari, è idoneo ad influenzare la determinazione del conduttore circa l'opportunità o meno di esercitare il diritto di prelazione”.
Ha quindi accertato “la violazione del diritto di prelazione in favore della conduttrice e la sussistenza del suo diritto al riscatto”, stabilendo ai sensi dell'art. 39 L. 392 cit., data l'opposizione del terzo acquirente, la decorrenza del termine per il pagamento del prezzo di compravendita dal passaggio in giudicato della sentenza.
Avverso tali statuizioni, ha sviluppato il primo motivo di appello, Parte_1 lamentando (così testualmente la rubrica) “violazione e falsa applicazione dell'art. 38 l. 392/1978 – insussistenza del vizio della denunciatio per slittamento del rogito
pagina 5 di 12 n. 3219/2024 r.g
Omessa valutazione e/o comunque violazione dell'art. 115 cpc in relazione ai documenti di primo grado dell'appellante n. 10, 11 e 12 (relativi alle ragioni tecniche di slittamento del rogito) che non sono mai stati contestati da controparte e pertanto il giudice era vincolato in merito al loro contenuto”.
Ha in particolare ribadito come “il ritardo di tre mesi rispetto alla data fissata per la sottoscrizione dell'atto definitivo di compravendita fosse dipeso, non già da un intento di elusione del diritto di prelazione, ma da insorte problematiche tecniche – imputabili peraltro solo alla parte venditrice” (in quanto costituite da
“irregolarità tecnico urbanistiche dell'immobile compromesso in vendita … scoperte successivamente alla denunciatio e irrisolvibili in tempistiche compatibili con la prima data del rogito”), con la conseguenza di doversi escludere alcuna lesione del diritto di prelazione dedotto, e ciò anche alla luce degli orientamenti espressi dalla giurisprudenza di legittimità, per avere quest'ultima asseritamente stabilito (Cass. n. 12264/2009) che “lo slittamento del rogito non costituisce vizio della denunciatio quando: a) è giustificato da ragioni tecniche oggettive;
b) non è presente un termine essenziale;
c) non è finalizzato ad eludere diritti di prelazione”.
Avrebbe dunque errato il Giudice di prime cure, omettendo di “approfondire e condividere il recente orientamento della Corte di Cassazione che con Sentenza
n. 12235/2014 ha pacificamente ritenuto non lesivo del diritto di prelazione un differimento della data del rogito dovuto a cause tecniche quando ciò non alteri sostanzialmente le condizioni di vendita”.
Si tratta di rilievi ai quali non è possibile prestare adesione.
Deve anzitutto evidenziarsi che le citazioni giurisprudenziali alla quali vien fatto riferimento si pongono come del tutto inconferenti.
Il principio che si assume estrapolato da Cass. n. 12264/2009 non trova infatti conferma nel testo della sentenza, la quale oltretutto si occupa di un caso in cui era stato dichiarato il subentro nel contratto di vendita del retraente, condizionatamente al pagamento del prezzo al locatario venditore, anziché al retrattato, con affermazione del diverso principio secondo cui “In tema di locazioni, l'azione di riscatto prevista dall'articolo 39 della legge 27 luglio 1978
n. 392, avendo natura reale, va indirizzata nei confronti del terzo acquirente, intestatario del bene locato, e di ogni successivo avente causa, ciò anche derivando dal secondo comma del suddetto articolo, che prescrive che, in caso di esercizio del diritto di riscatto, il retraente deve versare il prezzo all'acquirente o successivo avente causa, e non già al venditore, sostanzialmente estraneo al rapporto tra retraente e retrattato”.
Rimane poi del tutto incomprensibile il richiamo a Cass. n. 1223/2014, pronuncia non massimata e comunque relativa a ricorso avverso un decreto del pagina 6 di 12 n. 3219/2024 r.g
Tribunale di Napoli, ufficio Volontaria Giurisdizione, che aveva dichiarato inammissibile il reclamo a seguito di opposizione a rigetto della richiesta di liquidazione di competenze professionali proposto con ricorso ex DPR
115/2002.
Fatte queste precisazioni, vi è da aggiungere che le pretese “irregolarità tecnico/urbanistiche” all'origine del differimento della data del rogito e del pagamento del prezzo di vendita non risultano chiarite se non con rimando al contenuto di documenti prodotti (nn. 10,11,12 in fasc. ), che tuttavia si Pt_1 riducono ad uno scambio di e-mail contenenti richiesta di alcune integrazioni documentali (documentazione relativa a condono, nonché atti di provenienza per verificare i diritti sul ballatoio identificato con i numeri di subalterno 701 e 708)
a partire dal 16.3.2023, ovvero a pochi giorni dalla data prevista, e comunicata al conduttore, per la la formalizzazione dell'atto di compravendita.
È dunque evidente che il ritardo nel compimento di tale atto, posticipato di quattro mesi, avrebbe potuto verosimilmente essere evitata se solo si fosse proceduto a verificare la completezza della documentazione necessaria subito dopo l'accettazione (sia pur condizionata) della proposta di acquisto in data
7.11.2022, o comunque alla stipula del preliminare (31.1.2023), non essendo dimostrato che le “irregolarità tecnico urbanistiche dell'immobile compromesso in vendita” fossero certamente “irrisolvibili in tempistiche compatibili con la prima data del rogito”, come pretenderebbe l'appellante.
In ogni caso, deve condividersi l'apprezzamento espresso dal Tribunale quanto al fatto che lo slittamento nella stipula dell'atto, in quanto incidente sui tempi inizialmente previsti per il pagamento del prezzo dell'immobile, finisse per costituire “una condizione più vantaggiosa”, che, in quanto tale, avrebbe dovuto essere comunicata al conduttore.
Del tutto inequivoci al riguardo sono anche gli insegnamenti che si traggono dalla giurisprudenza di legittimità, significativamente richiamati nella sentenza gravata, risalenti ma non contraddetti da pronunce successive, e ai quali questa
Corte ritiene di doversi inevitabilmente uniformare, secondo cui “Il conduttore di immobile urbano per uso non abitativo ha diritto di esercitare il riscatto di cui all'art. 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non solo nei casi in cui il locatore che ha alienato a terzi l'immobile abbia omesso di comunicargli tempestivamente il suo proposito di alienazione, ma anche quando nella comunicazione sia stato omesso o erroneamente indicato il prezzo e le condizioni che, anche indirettamente, influiscono sui termini e le modalità del suo pagamento, come nel caso in cui la stipulazione dell'atto di vendita con il terzo sia stata effettuata in data successiva e diversa da quella indicata nella
"denuntiatio", comportando uno spostamento della data di pagamento del prezzo rispetto a quella che il conduttore, a norma del quarto comma dell'art.
pagina 7 di 12 n. 3219/2024 r.g
38 della detta legge, avrebbe dovuto osservare in base alla "denuntiatio"” (Cass.
n. 6999/1992)
Infatti, secondo quanto già in precedenza affermato (Cass. n. 7241/91), “il diritto di riscatto di cui all'art. 39 della legge n. 392 del 1978 ha lo scopo di rafforzare la tutela accordata al titolare del diritto di prelazione dell'art. 38 della stessa legge e, pertanto, è riconosciuto per il caso di mancata comunicazione della proposta di compravendita, completa dei suoi estremi, oppure quando sia stato comunicato un corrispettivo superiore a quello poi risultante dall'atto di trasferimento concluso con il terzo", con la conseguenza "che il diritto di riscatto può essere esercitato non solo nell'ipotesi dell'indicazione di un prezzo numericamente maggiore, ma anche nell'ipotesi in cui, a parità di prezzo, siano state concesse al terzo acquirente condizioni di pagamento più vantaggiose, rientrando queste tra gli elementi dei quali è obbligo dare tempestiva ed esatta comunicazione al prelante"”.
Non può dunque considerarsi ininfluente lo spostamento del termine per la stipulazione del rogito sul rilievo che detto termine fosse privo del carattere di essenzialità, o per il fatto che il conduttore avrebbe dovuto comunque far valere il proprio diritto di prelazione entro i termini di legge (60+30), di fatto non rispettati a far tempo dalla comunicazione del 29.11.2022.
Afferma infatti la Cassazione, che “[i]l quarto comma dell'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 stabilisce sì che il prezzo deve essere pagato dal conduttore che abbia esercitato il diritto di prelazione entro il temine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, ma precisa anche che ciò deve avvenire salvo diversa condizione indicata nella comunicazione medesima e comunque contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Pertanto, ove il termine per detta stipulazione sia successivo a quello di scadenza dei trenta giorni e non sia previsto un pagamento anticipato del prezzo da parte del promissario acquirente, anche il conduttore che abbia esercitato la prelazione ha diritto di giovarsi di questo più lungo termine.
Ne consegue allora che la postergazione della data di stipulazione del contratto, laddove comporti anche uno spostamento della data di pagamento del prezzo, rispetto a quella che il conduttore avrebbe dovuto osservare in base alla denunciatio, si risolve in una condizione più vantaggiosa incidente su un elemento ritenuto rilevante dalla norma, quale appunto quello relativo al pagamento del prezzo, cui consegue il sorgere del diritto di riscatto ai sensi dell'art. 39 della legge n. 392 del 1978, poiché un più largo margine per il reperimento della somma costituente il prezzo da corrispondere, anche mediante ricorso al mercato finanziario con l'accensione di mutui ipotecari, è idoneo ad
pagina 8 di 12 n. 3219/2024 r.g
influenzare la determinazione del conduttore circa l'opportunità a meno di esercitare il diritto di prelazione”.
Il fatto che non sia stata data comunicazione a Controparte_2
ora
[...] CP_1 [...] della modifica delle condizioni di Controparte_1 vendita per quanto concerne il differimento della data del rogito e, con essa, del termine per il pagamento del prezzo dell'immobile di Via Sciesa n. 8 (con correlativo maggiore agio per accedere ad eventuali finanziamenti) comporta dunque che correttamente sia stato riconosciuto al conduttore il diritto di riscattare il bene dall'acquirente mediante esercizio del diritto di Parte_1 prelazione.
Né rileva, a contrario, la circostanza dedotta da quanto al fatto Parte_1 che controparte non fosse in realtà interessata all'acquisto, non avendo mai contestato l'eventuale ristrettezza del termine stabilito per il rogito, ma essendosi limitata a far valere la presunta violazione del proprio diritto di prelazione in modo “solo strumentale a contrastare l'intimato sfratto per morosità e l'avvenuta risoluzione del contratto, che certamente il Giudice avrebbe dichiarato”.
Le risultanze documentali dimostrano infatti che già in data 27.7.2023, con comunicazione via PEC indirizzata dal procuratore dell'appellata ai venditori, era stata contestata la violazione del diritto di prelazione per avere questi ultimi espresso “la volontà di procedere nei prossimi giorni alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita immobiliare”, nonostante “tra le condizioni di perfezionamento della compravendita immobiliare … indicate nella comunicazione notificata il 29.11.2023, rientra[sse] la “sottoscrizione del rogito notarile di compravendita, da stipularsi entro il termine di due mesi dalla stipula del contratto preliminare” (e cioè entro il 31.03.2023) e … tale termine risulta[sse] ampiamente spirato” senza stipula di alcun rogito, ponendosi tale condotta “in violazione del citato art. 38 l. 392/1978 in quanto trasgredisce il vincolo di contenuto relativo alle condizioni di perfezionamento del trasferimento della proprietà che caratterizza la comunicazione di offerta in prelazione dell'immobile locato”.
Non è quindi sostenibile che l'esercizio del riscatto non sia stato sorretto da una seria e concreta intenzione di acquisto dell'immobile, ma esclusivamente dall'intento di paralizzare l'azione di sfratto, tanto più in difetto, all'epoca, di alcuna morosità, riferendosi quella contestata al mancato pagamento dei canoni per il periodo dal 31.7.2023 al 9.10.2023.
Disatteso il primo motivo alla luce delle considerazioni che precedono, non miglior sorte merita il secondo, con cui l'appellante denuncia “violazione ed erronea applicazione degli art. 1241, 1243 c.c. e 39 L. 392/1978”, nonché
pagina 9 di 12 n. 3219/2024 r.g
“motivazione contraddittoria”, per avere il Tribunale “disposto la compensazione tra le somme versate da ad a titolo di canoni CP_1 Pt_1 di locazione già versati dal 31.07.2023 e il prezzo di acquisto dell'immobile che la stessa dovrà versare per il riscatto del bene”. CP_1
Considerato che l'esercizio del diritto di riscatto, previsto dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978, a favore del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso dall'abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato ha come effetto la sostituzione con effetto "ex tunc" di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, non v'è dubbio che, nel caso specifico, con il valido esercizio del diritto di riscatto da parte di
[...] sia venuta meno la sua Controparte_2 posizione di conduttore, con la conseguenza che non ha Parte_1 evidentemente titolo per trattenere l'importo dei canoni versati in suo favore successivamente al 31.7.2023.
D'altro lato, è pacifico che Controparte_2 ora
[...] Controparte_1 esercitando il diritto di riscatto ex art. 39 cit., abbia
[...]
l'obbligo di versare alla Società retrattata il prezzo della compravendita nei modi e nei tempi previsti dal secondo comma della disposizione medesima, ovvero nel termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della presente sentenza.
In tale situazione, in cui il credito di relativo al prezzo pagato si Parte_1 presenta come liquido, mentre il credito per canoni (che continuano ad essere versati) non è liquido, ma è di facile e pronta liquidazione, non è censurabile che il Giudice di prime cure abbia fatto applicazione dell'art. 1243 c.c., avendo il controcredito di Controparte_2
ora
[...] Controparte_1 una base di calcolo certa (data dal canone mensile fisso) ed essendo il relativo incremento periodico determinato in modo preciso, tanto da poter essere considerato alla stregua di un credito a sua volta certo, omogeneo, liquido ed esigibile.
Anche il secondo motivo dev'essere dunque disatteso.
Con il terzo mezzo di impugnazione, i duole della propria “errata Parte_1 condanna al pagamento delle spese del giudizio di primo grado”, contestando
“che le spese processuali della fase di convalida dello sfratto non siano state poste a carico di e che, sempre al fine della loro quantificazione, il CP_1
Tribunale [abbia] erroneamente qualificato come indeterminabile il valore della controversia”.
La sentenza gravata resiste anche a tali ragioni di critica.
pagina 10 di 12 n. 3219/2024 r.g
Sotto un primo profilo, basta osservare che la Cassazione, a Sezioni Unite, attraverso l'ordinanza n. 4040 del 9 febbraio 2023, ha ribadito che la parte interamente vittoriosa non può essere condannata al pagamento delle spese di lite, nemmeno per una minima quota.
Il principio della soccombenza, infatti, si applica all'esito finale della lite, non alle singole fasi del giudizio.
Se dunque una parte sia risultata vittoriosa in una fase del processo, ma soccombente all'esito finale, le spese di lite sono comunque poste a suo carico
(v. anche Cass. Sez. Un., ordinanza n. 11453/2022).
Riguardo poi al valore della lite, deve osservarsi che il valore di una causa in cui il conduttore eserciti – come nella specie – il diritto di riscatto dell'immobile oggetto di contratto locazione è determinato dal prezzo di vendita dell'immobile indicato nel contratto di compravendita tra il proprietario e il terzo acquirente.
Tale prezzo costituisce infatti la base per il riscatto e, in caso di contenzioso, determina il valore della causa.
Non è dunque corretta la statuizione del primo Giudice secondo cui il valore della presente controversia sarebbe “indeterminabile, complessità media”, ma vi
è evidente carenza di interesse dell'appellante a far valere tale motivo di gravame, considerato che il riferimento allo scaglione in esame ha condotto ad una quantificazione delle spese (esclusa la fase di trattazione/istruttoria) nella misura di € 7.122,00 per compensi, mentre, se fosse stato applicato lo scaglione corretto (da € 52.001 a € 260.000), la condanna avrebbe dovuto pronunciarsi per il superiore importo di € 8.433,00.
Ne consegue che l'appello, infondato anche in relazione al terzo motivo, dev'essere complessivamente respinto, con conseguente integrale conferma della sentenza n. 9167/2024 del Tribunale di Milano oggetto dello stesso.
In applicazione del principio di soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., a carico dell'appellante devono porsi anche le spese del presente grado, Parte_1 che si liquidano come da dispositivo nell'importo complessivo di € 9.603,00, tenuto conto del valore della causa sopra indicato (compreso nello scaglione da
€ 52.001 a € 260.000), in applicazione dei parametri medi di cui al D.M. n. 147/2022 per quanto concerne la fase di studio della controversia (€ 2.977,00) e la fase introduttiva (€ 1.911,00) e dei parametri minimi per quanto concerne la fase di trattazione/istruttoria (€ 2.163,00) e la fase decisionale (€ 2.552,00), in difetto di attività istruttoria e data l'oralità della discussione;
il tutto oltre rimborso forfettario spese generali (15%), C.P.A. e I.V.A. se dovuta.
Deve infine dichiararsi la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte di poiché soccombente, di un ulteriore importo a titolo di Parte_1
pagina 11 di 12 n. 3219/2024 r.g contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello principale ex art. 13 co. 1 quater DPR 115/2002, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro Parte_3
(GIA' Controparte_1
avverso la Controparte_2 sentenza del Tribunale di Milano n. 9167/2024, pubblicata in data 23/10/2024, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata;

2. condanna l'appellante a rifondere all'appellata le spese del presente grado del giudizio, liquidate ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 9.603,00, oltre
15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, disponendo la distrazione di tale importo a favore dell'avvocato CO IA
EG dichiaratosi antistatario;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n.
228/2012.
Così deciso, in Milano il 21/05/2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Maria Grazia Federici Laura Sara Tragni
pagina 12 di 12