Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FILADORO Camillo - Presidente -
Dott. FEDERICO Giovanni - rel. Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere -
Dott. SPAGNA MUSSO Bruno - Consigliere -
Dott. CHIARINI MA Margherita - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso 26384/2004 proposto da:
DI IO CA EN, [...], DI IO PE [...], elettivamente domiciliati in ROMA, VIALE DEL VIGNOLA 5, presso lo studio dell'avvocato RANUZZI LIVIA, che li rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro
NI NN MA, [...]elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DUILIO 13, presso lo studio dell'avvocato TI AB, che la rappresenta e difende in virtù di mandato in calce al controricorso;

- controricorrente -

e contro
IMMOBILIARE FABIANA BELLA ARL;
CAMPIGLIO NUOVA IMMOBILIARE SRL;

- intimati -

e contro
CAMPIGLIO NUOVA IMMOBILIARE SRL, 01193770581 elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE DELLE MILIZIE 106, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO FALVO D'URSO, che lo rappresenta e difende con procura speciale del Notaio Dott. MANGIAPANE Paolo Bruno in Roma 15/10/2008 Repertorio n. 76458, resistente con procura;

- resistenti -
avverso la sentenza n. 2786/2004 della CORTE D'APPELLO di ROMA, emessa il 24/02/04, depositata il 14/06/2004;
R.G.N. 659/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/04/2009 dal Consigliere Dott. MANGIAPANE GIOVANNI FEDERICO;

udito l'Avvocato RANUZZI LIVIA;

udito l'Avvocato FALVO D'URSO FRANCESCO;

udito l'Avvocato AB TI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. ABBRITTI Pietro, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atti notificati il 23 ed il 29.5.81 Lo MU ME, premesso che era conduttore di un immobile di proprietà della s.r.l. LI Nuova Immobiliare sito in Roma, via Dezza 7 ed adibito a negozio di ferramenta e che di recente la locatrice aveva venduto l'immobile a Di IO TO e CO CA, precludendogli l'esercizio del diritto di prelazione, per cui aveva diritto al riscatto dell'immobile alle condizioni di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 39, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma il
Di IO, la CO e la soc. LI per sentir riconoscere tale suo diritto al riscatto ed il conseguente subentro nel contratto degli acquirenti, alle stesse condizioni in esso stabilite, contro il pagamento del prezzo in esso stabilito. I tre convenuti si costituivano, contestando la fondatezza della domanda: il Di IO e la CO chiedevano, comunque, per il caso di accoglimento della domanda, la condanna della società al risarcimento dei danni, richiesta contrastata dalla soc. LI. Il Tribunale adito rigettava la domanda, ed il Lo MU proponeva contro tale sentenza appello, resistito dagli appellati. La Corte d'appello di Roma, con sentenza 10.5.94, accogliendo il gravame, dichiarava il subentro dell'appellante nel contratto di compravendita in luogo degli acquirenti a condizione del pagamento del prezzo con le stesse modalità previste in contratto. Avverso detta sentenza proponevano ricorso per cassazione la CO e gli eredi del Di IO, mentre il Lo MU resisteva con controricorso.
La S.C., con sentenza 2.2.97, accogliendo il secondo motivo di gravame, cassava la sentenza disponendo che la Corte di rinvio verificasse se le condizioni di vendita indicate nella comunicazione al Lo MU fossero oltre che diverse, come già accertato dalla Corte di merito, anche meno favorevoli di quelle accordate agli acquirenti.
Riassunta la causa dinanzi al giudice di rinvio a cura di BO NA MA ved. Lo MU, nelle more succeduta al marito mortis causa, Di IO EN e PP, quali eredi sia del Di IO che della CO, si costituivano contestando l'appello del Lo MU avverso la sentenza di primo grado ovvero, in subordine, chiedendo la condanna della BO a pagare loro quanto già versato per prezzo ed accessori alla società venditrice, nonché la condanna della LI al risarcimento dei danni. La LI, costituitasi, chiedeva il rigetto di quest'ultima domanda.
Interrottosi il processo il 18.12.00 per la morte del procuratore della LI e riassunto il processo ad istanza dello BO, senza che la LI stessa si costituisse con un nuovo difensore, la Corte di appello di Roma, con sentenza depositata il 14.6.04, confermava l'accoglimento dell'appello proposto dal Lo MU disponendo il subentro della sua erede BO, in qualità d'acquirente, agli eredi Di IO nel contratto di compravendita de quo e stabilendo l'ammontare del prezzo e le modalità di corresponsione, e dichiarava inammissibili le domande proposte dagli stessi eredi Di IO nei confronti della LI e della BO.
Avverso detta sentenza hanno, quindi, proposto ricorso per cassazione gli eredi Di IO, con tre motivi, mentre la BO ha resistito con controricorso: entrambe le parti hanno depositato in atti memorie.
Disposta all'udienza del 18.11.08 l'integrazione del contraddittorio nei confronti della LI, quest'ultima si costituiva mediante deposito di una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione del principio di diritto enunciato da questa S.C. con la sentenza n. 1570/97 in relazione all'art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, necessitando di un più approfondito esame la valutazione della vantaggiosità o meno delle modalità di pagamento offerte al Lo MU rispetto a quelle indicate nel rogito di vendita.
Con il secondo motivo lamentano invece la violazione della L. n. 392 del 1978, art. 39, in relazione all'art. 360 c.p.c., n. 5, in quanto,
essendo l'azione reale di riscatto proposta nei confronti dell'acquirente al quale il conduttore subentra, erratamente la Corte di merito non ha disposto che il Lo MU rimborsasse ad essi ricorrenti, quali acquirenti dell'immobile locato, il prezzo d'acquisto.
Con il terzo motivo deducono infine l'omessa motivazione su una parte della domanda, quella cioè attinente alla condanna del Lo MU al pagamento della rivalutazione e degli interessi sulla somma da essi pagata all'alienante, nonché al rimborso delle spese sostenute in relazione alla proprietà dell'immobile (oneri accessori, tasse, lei).

1. Il primo motivo è manifestamente infondato.
Infatti, la doglianza ivi denunciata, sebbene impropriamente rappresentata sotto il profilo del vizio di violazione di norme giuridiche e quello del vizio motivazionale, risulta invece inequivocabilmente diretta al riesame del merito della causa, in quanto con la censura in oggetto risulta impugnato l'accertamento eseguito dalla Corte di merito, in sede di rinvio, in ordine alla questione se le condizioni di vendita specificate nella comunicazione al conduttore fossero state, oltre che diverse, meno favorevoli di quelle accordate agli acquirenti.
Ne consegue che tale doglianza non può trovare ingresso nel giudizio di legittimità, in quanto l'accertamento suddetto, che ha posto l'accento sulla circostanza che le condizioni di vendita proposte agli acquirenti Di IO-CO dovessero ritenersi più favorevoli di quelle comunicate al locatario Lo MU, in particolare per la ragione che circa la metà del prezzo con i medesimi pattuito sarebbe stata pagata con 26 semestralità di mutuo di L. 665.000, ciascuna e ad un tasso di appena il 6% annuo, risulta sorretto da un impianto motivazionale assolutamente logico ed adeguato.

2. Il secondo motivo è, invece, fondato.
Infatti, l'azione di riscatto prevista dalla L. n. 392 del 1978, art.39, ha natura indiscutibilmente reale (v. Cass. n. 14901/02) e,
pertanto, va indirizzata innanzitutto nei confronti del soggetto che risulta intestatario del bene locato in forza dell'atto d'acquisto dal locatore e di ogni altro successivo avente causa. Del resto, dall'esame obiettivo del secondo comma del citato art. 39 risulta senz'ombra di dubbio che, in caso di esercizio del diritto di riscatto, il versamento del prezzo debba essere effettuato, nei termini ivi indicati, a favore dell'acquirente o successivo avente causa, e non già a favore del venditore, sostanzialmente estraneo al rapporto intercorrente tra retraente e retrattato (cfr. Cass. n. 7966/95). La Corte di merito è, dunque, incorsa in un manifesto errore laddove ha statuito il subentro della BO, quale acquirente, ai Di IO nel contratto di compravendita del 18.11.80 subordinatamente al pagamento in favore della società venditrice, anziché della retrattata BO NA MA, del prezzo nella misura complessiva di L. 29.000.000.
D'altronde, su questo capo della decisione impugnata già si era formato il giudicato interno, in quanto la sentenza 10.5.94 della Corte territoriale, accertata la legittimità del riscatto, aveva già dichiarato il subentro del Lo MU, dante causa della BO, nel contratto di compravendita, di cui si discute, in luogo degli acquirenti a condizione del pagamento del prezzo con le stesse modalità stabilite nel contratto stesso, non avendo tale capo costituito oggetto di ricorso per cassazione.
Ed era altrettanto pacifico che, secondo tale statuizione, il prezzo andava pagato all'allora retrattato Lo MU, giacché, pur nel silenzio della medesima riguardo alla persona del beneficiario del pagamento, questa andava ovviamente identificata secondo il pacifico indirizzo giurisprudenziale in materia (cfr., da ultimo, Cass. n. 19156/05) - solo nel retrattato. Nè ha rilievo quanto osservato in sentenza impugnata circa il fatto che la domanda degli eredi Di IO, diretta ad ottenere il versamento a loro favore della parte di prezzo già versata alla soc. LI e di quella corrispondente alle rate di mutuo già pagate, oltre al rimborso delle spese sostenute, sarebbe stata inammissibile in quanto proposta per la prima volta in sede di rinvio, giacché almeno gli adempimenti relativi alla corresponsione del prezzo erano presupposti dalla stessa domanda di riscatto formulata dal Lo MU (costituivano, cioè, le necessarie ed indefettibili controprestazioni della pretesa fatta valere dall'attore) e rientravano, dunque, ab initio nell'oggetto della causa. In altri termini, è pacifico che il Lo MU, esercitando il diritto di riscatto L. n. 392 del 1978, ex art. 39, fosse consapevole di aver versato in atti, con la propria domanda, anche il suo obbligo correlativo di versamento al retrattato del prezzo della compravendita nei modi e nei tempi previsti dal secondo comma della disposizione medesima.
Nè ha rilievo anche la mancata prova degli esborsi da parte dell'acquirente (almeno, anche in questo caso, per quanto attiene al prezzo pattuito per la compravendita del bene locato), in quanto la caratteristica del riscatto L. 392 del 1978, ex art. 39, è data proprio dal fatto che il retraente subentra con effetto ex tunc nella stessa posizione che il terzo acquirente aveva nel negozio stipulato con il venditore, per cui non presenta alcuna rilevanza se il terzo abbia versato in tutto o in parte il prezzo pattuito (ciò, infatti, riguarderà i rapporti tra locatore ed acquirente), dovendo invece il retraente adempiere al pagamento del prezzo nei confronti dell'acquirente con le stesse modalità previste nel contratto stesso.

3. Il terzo motivo è anch'esso infondato.
Ed invero, risulta dalle conclusioni rassegnate dagli odierni ricorrenti nel processo di rinvio e trascritte nell'epigrafe della sentenza impugnata che i medesimi abbiano richiesto - sia pure in via subordinata in caso d'accoglimento del gravame - la condanna della BO, oltre che al rimborso di quanto corrisposto dai loro danti causa per l'acquisto dell'immobile de quo, anche al pagamento della rivalutazione monetaria e degli interessi sulla somma suddetta, nonché delle spese successive gravanti sull'immobile stesso ed anticipate dai ricorrenti medesimi (oneri accessori, tasse, lei). È evidente che la Corte di merito, pur non avendo apparentemente statuito in modo espresso su tale domanda, ha peraltro implicitamente ritenuto che la declaratoria circa l'inammissibilità della domanda di rimborso della somma corrisposta per l'acquisto dell'immobile, in quanto proposta per la prima volta in appello, comportasse anche l'inammissibilità delle domande accessorie aventi ad oggetto la rivalutazione, gli interessi e le spese successive all'acquisto. Si sono già spiegate al paragrafo precedente le ragioni per le quali la domanda di rimborso del prezzo della vendita non potesse considerarsi domanda nuova in appello e, come tale, inammissibile. Ma, per quanto attiene alla rivalutazione, agli interessi ed alle altre spese successive all'acquisto, quelle ragioni non valgono (la L. n. 392 del 1978, art. 39, comma 2, fa riferimento, infatti, esclusivamente all'obbligo del retraente di versare il prezzo della compravendita, ma non accenna ad altre voci a carico del medesimo), per cui per le domande relative alle voci suddette debbono considerarsi valide le considerazioni svolte dalla sentenza impugnata circa la loro tardività (in quanto proposte per la prima volta in sede di appello e non nel giudizio di primo grado) ed in ogni caso, per le spese sostenute dopo l'acquisto, la mancanza di prove dei relativi esborsi.

4. La sentenza impugnata va quindi cassata in relazione al secondo motivo di ricorso e, poiché non si rendono necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito da questa Corte, ai sensi dell'art. 384 c.p.c., secondo le considerazioni ed i rilievi svolti nel paragrafo 1.
In accoglimento dell'originaria domanda del Lo MU, va quindi dichiarato il subentro, per effetto del riscatto, della BO, quale unica erede del Lo MU, agli acquirenti Di IO TO e CO CA e, per essi, agli eredi Di IO PP e Di IO EN BI, nel contratto di compravendita stipulato con la soc. LI il 18.11.80, per atti notar Fenoaltea, relativamente al negozio sito in Roma, via Dezza 7, sotto la condizione del pagamento del prezzo in esso pattuito e con le stesse modalità ivi stabilite.
Ricorrono giusti motivi, stante la natura delle questioni dibattute e le difformità tra loro delle varie decisioni dei giudici di merito in primo ed in secondo grado, per la compensazione integrale tra tutte le parti delle spese di ogni grado e fase del giudizio.

P.Q.M.

Rigetta il primo ed il terzo motivo del ricorso, accoglie il secondo motivo, cassa in relazione a quest'ultimo la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara che Lo MU ME e, per esso, la sua erede BO NA MA ved. Lo MU è subentrata, quale acquirente, a Di IO TO e CO CA, ed ora ai suoi eredi Di IO PP e Di IO EN, nel contratto di compravendita stipulato il 18.11.1980 per atti notaio Fenoaltea di Roma, reg.to il 2.12.1980 e trascritto al n. 58876 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma, avente ad oggetto:
"negozio sito al piano terreno, con accesso dalla via PP Dezza n. 7, composto di un vano e servizi igienici, confinante con negozio via Dezza n. 9, salvo altri"; il tutto a condizione che la BO paghi, nel termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della presente sentenza, ai suddetti Di IO PP e Di IO EN il prezzo nella misura complessiva di Euro 14.977,24, di cui Euro 7.787,60, in contanti ed Euro 7.189,64, mediante accollo del mutuo fondiario residuo gravante sull'immobile, comprese le rate maturate nelle more e pagate dai precedenti acquirenti;
ordina la trascrizione della presente sentenza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Roma.
Così deciso in Roma, il 16 aprile 2009.
Depositato in Cancelleria il 27 maggio 2009