N. R.G. 1414/2024
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano

Corte d'Appello di Milano

- Quarta sezione civile -
La Corte composta dai magistrati
Dott. Francesco Distefano Presidente rel.
Dott.ssa Irene Lupo Consigliere
Dott.ssa Roberta Nunnari Consigliere
ha emesso la seguente

SENTENZA
nelle cause riunite di riassunzione ex art. 392 c.p.c. iscritte ai nn. 1414/2024 R.G. e n 1563/2024 R.G. promosse rispettivamente
DA
(C.F.: , in persona del Parte_1 P.IVA_1
Curatore Dott. (C.F.: ), con studio in Milano alla via Roncaglia Parte_2 C.F._1
n. 14, rappresentato e difeso dall' Avv.to Salvatore Marceca (C.F.: ), C.F._2
debitamente autorizzato dal giudice delegato Dott.ssa Rosa Grippo, con provvedimento del
27.03.2024, ed elettivamente domiciliato in Milano nel di lui studio in via Santa Sofia n. 14, giusta delega allegata.
- ricorrente in riassunzione
e DA
pagina 1 di 9 (C.F. , nata a [...], il Controparte_1 C.F._3
05.04.1974, residente in [...], difesa e rappresentata dall'avv. Ivan
Giudice (C.F. , giusta procura in calce rilasciata su foglio separato dal quale è C.F._4
stata estratta copia informatica per immagine inserita nella busta telematica
- resistente in riassunzione
All'esito dell'udienza del 31.10.2024 la causa è stata assegnata a sentenza sulle conclusioni precisate come in atti.
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel 2009 la venditrice conveniva dinanzi al Tribunale di Como Parte_1
l'acquirente per la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare Controparte_1
(avente ad oggetto Villa Sequoia) e la ritenzione della somma di € 766.000,00 versata dall'acquirente a titolo di caparra confirmatoria.
Allegava l'attrice che l'acquirente si era resa inadempiente all'obbligo di pagare più rate del mutuo contratto con la quale modo di pagamento del prezzo, cui costei si era obbligata in Parte_3
virtù di accollo interno con essa venditrice;
si era perciò avverata la condizione risolutiva contrattuale ex art. 1353 c.c.
L'acquirente convenuta, costituitasi, eccepiva l'inadempimento della venditrice, per la presenza di molteplici vizi e difetti del bene compravenduto e domandava in via riconvenzionale la riduzione del prezzo di vendita nella misura di circa € 679.634,00 o, in alternativa, la condanna della venditrice al pagamento dello stesso importo a titolo risarcitorio, considerati i costi e le spese necessari per l'ultimazione dei lavori nell' immobile, l'eliminazione dei vizi e difetti riscontrati e la regolarizzazione amministrativa e catastale del bene.
In via ulteriormente subordinata, domandava la risoluzione per colpa della venditrice con condanna di quest'ultima alla restituzione del prezzo, nonché al risarcimento del danno.
Il Tribunale, premesso che la reciproca contestazione d'inadempimento contrattuale paralizzava l'efficacia automatica collegata normalmente alla clausola risolutiva espressa, comparava le condotte inadempienti delle parti, coglieva la più grave delle due nell'accertata (con c.t.u.) inidoneità all'uso del bene compravenduto, escludendo che il parziale inadempimento della compratrice all'obbligo di pagina 2 di 9 pagamento di alcune rate del mutuo avesse pregiudicato la realizzazione dello scopo contrattuale, e dichiarava risolto il contratto per colpa della venditrice attrice.
Su appello della compratrice convenuta, la pronuncia di primo grado veniva integralmente confermata.
Con ricorso ritualmente notificato avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 1215/2018, pubblicata in data 9 marzo 2018, la compratrice convenuta proponeva ricorso per cassazione.
In particolare, parte ricorrente, quali motivi di ricorso, denunciava:

1. la violazione degli artt. 1490, 1492, 1497 c.c. nonché dell'art. 112 c.p.c. dolendosi che la sentenza impugnata, una volta inquadrato il caso di specie nell'ambito dell'art. 1497 c.c. poiché l'immobile non era idoneo all'uso, aveva statuito che l'unico rimedio fosse la risoluzione e quindi disatteso le domande di diminuzione del prezzo e/o di risarcimento del danno da lei proposte in via principale;

2. l'omesso esame circa un fatto decisivo, cioè che l'accertamento della totale inidoneità del bene all'uso di destinazione contrastasse con la volontà di conservazione del contratto manifestata dall'acquirente attraverso l'ordine delle domande proposte e l'impugnazione della pronuncia di primo grado, volontà che già di per se impedirebbe di considerare che il bene sia del tutto inidoneo all'uso. Deduceva la conseguente violazione degli artt. 1490, 1492, 1497 c.c. e degli artt. 113 e 115 c.p.c. Censurava la parte della sentenza di appello che: (a) aveva rilevato, sulla base delle risultanze della c.t.u., che il bene compravenduto presentasse “tali e tanti difetti da renderlo del tutto inidoneo all'uso cui era destinata”;
(b) aveva ricondotto la fattispecie alla disciplina ex art. 1497 c.c.; (c) aveva limitato il rimedio esperibile alla sola risoluzione del contratto;

3. in via subordinata, la violazione degli artt. 100 e 112 c.p.c., per avere la Corte di appello dichiarato inammissibili i primi due motivi di appello in quanto non sorretti dall' interesse ad impugnare. In particolare, con il primo motivo di appello l'acquirente aveva denunciato la violazione dell'art. 112 c.p.c. per essere stata qualificata la domanda di risoluzione della venditrice come da clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., mentre si trattava di domanda di risoluzione per l'asserito avveramento della condizione risolutiva ex art. 1353 c.c. Di conseguenza il giudice di primo grado avrebbe dovuto rigettare la domanda della venditrice, dopo aver accertato che il contratto non era sottoposto a condizione, ma conteneva invece una clausola risolutiva espressa di cui la venditrice non si era mai avvalsa.
Resisteva il Fallimento della venditrice attrice con controricorso ritualmente notificato e memorie (in prossimità dell'adunanza camerale e poi dell'udienza pubblica).
Con ordinanza n.4245/24 resa in data 23.1.2024 la Corte di Cassazione ha accolto parzialmente il ricorso, ritenendo il primo motivo fondato e cassata la sentenza impugnata in relazione al motivo pagina 3 di 9 accolto, ha disposto il rinvio della causa a questa Corte d'Appello, affinché, in diversa composizione, decidesse anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Con atto di citazione in riassunzione il ha riassunto il giudizio Parte_1
al fine di far accertare il corrispettivo ancora dovuto da controparte, richiedendone la condanna al pagamento.
Ha proposto altresì autonomo atto di citazione in riassunzione chiedendo il Controparte_1
rigetto di tutte le domande svolte dal ricorrente in riassunzione, in quanto infondate in fatto ed in diritto, ed insistendo per l'accoglimento della domanda di riduzione del prezzo.
Quindi, disposta la riunione dei due procedimenti in quello proposto per primo portante il n. 1414/2024
R.G., sulle conclusioni come in atti precisate, la causa all'udienza del 31.10.2024 è stata posta in decisione con l'assegnazione termini per il deposito di memorie conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La Corte di Cassazione, nell'accogliere il primo motivo di ricorso, ha premesso, in linea di principio, che “la previsione normativa di una pluralità di disposizioni tipiche, dirette a rimediare a violazioni del diritto tra di loro distinte nel modo di manifestarsi, non è di ostacolo a che tale pluralità si rispecchi nella formulazione di una domanda giudiziale complessa e/o gradata nella sua articolazione, ovvero in un'ammissibile modificazione della domanda. Né è di ostacolo a che la domanda di tutela si configuri come richiesta di un provvedimento di tutela non ancora tipizzato legislativamente, purché rispondente allo specifico bisogno di tutela fatto valere” per cui consegue che il compratore “se ed in quanto lo voglia in via prioritaria - abbia diritto a mantenere fermo in capo a lui (attraverso una domanda di riduzione del prezzo) la proprietà del bene conseguita per effetto del contratto” anche nell'ipotesi in cui il bene difetti di qualità essenziale o promessa;
ciò in quanto “il profilo di atipicità dell'azione giudiziaria conferisce non solo alla domanda di risoluzione ma anche a quella di riduzione del prezzo il tratto di rimedio generale a tutela dell'acquirente, che quindi può domandare la riduzione del prezzo anche nelle fattispecie contemplate dall'art. 1497 c.c.”, e non già esclusivamente nei casi di vizio redibitorio del bene.
La Suprema Corte ha, quindi, statuito che va esaminata la - prioritaria -domanda di riduzione del corrispettivo pattuito (avendo posto l'acquirente al primo posto l'interesse al mantenimento del contratto e della proprietà sulla cosa acquisita) rispetto a quella, solo subordinata, di risoluzione del contratto.
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pagina 4 di 9 ha chiesto l'accertamento della riduzione del corrispettivo del Parte_1
contratto di compravendita da € 2.366.000,00 ad € 1.661.983,86 (posto che l'importo della riduzione è stato determinato dal CTU in complessivi € 704.016,14) e, per l'effetto, (essendo già stati versati €
876.713,19), la condanna di controparte al pagamento, in suo favore, del saldo prezzo della compravendita ancora impagato, pari ad € 785.270,67, oltre interessi convenzionali al tasso del 5,75% dal dovuto (01.05.2009) al saldo, previa rivalutazione monetaria.
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ha chiesto il rigetto delle pretese avversarie, poiché infondate in fatto ed in Controparte_1
diritto, e - previo accertamento del grave inadempimento ascrivibile a controparte - ha insistito perché, dato il tempo trascorso (11 anni), la voce deprezzamento indicata dal CTU vada rideterminata in €
258.984,00 (anziché in € 216.000,00) e la voce risarcimento del danno, rideterminata nella misura di €
812.800,00 oltre iva (anziché € 488.016,14).
Di conseguenza, ha chiesto di condannare il al pagamento di Controparte_2
€ 1.071.784,00 oltre iva ed interessi legali dal dovuto (01.05.2009) al saldo, previa rivalutazione monetaria.
In ogni caso, in considerazione del decorso del tempo dalla CTU depositata nel 2013, la rinnovazione della stessa per adeguare le quantificazioni dei costi per il ripristino e la riduzione del prezzo dell'immobile, aggiornando i valori unitari.
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Va preliminarmente osservato che, in sede di rinvio ex art. 392-bis c.p.c., questa Corte risulta vincolata, nel raggio del proprio sindacato, da quanto è stato statuito dalla Corte di Cassazione circa l'esperibilità del rimedio della riduzione del prezzo a fronte, non solo di vizio redibitorio del bene acquistato, bensì anche nella ipotesi, come quella in esame (su tale qualificazione si è formato giudicato interno) di mancanza di qualità di cui all'art. 1497 c.c.
La mancanza di qualità ex art.1497 c.c. per le difformità accertate in esito alla CTU rimane incontestata. ha proposto, per violazione del citato mart.1497 c.c, domanda di riduzione del Controparte_1
prezzo in via principale (precisamente di liberazione parziale dall'obbligazione di pagamento del prezzo in quanto lo stesso non è stato ancora interamente versato).
La domanda “in via riconvenzionale” formulata con l'atto di citazione era infatti di “determinare la riduzione del prezzo”, nel senso che anche il profilo relativo ai costi per eliminare i vizi che potevano e pagina 5 di 9 possono esser emendati, è stato pur sempre richiesto sotto forma di una proporzionale riduzione del prezzo corrispondente al maggior valore che la cosa avrebbe avuto.
Solo “in via alternativa” ha chiesto la condanna della controparte al risarcimento dei danni nella medesima misura.
Nella sentenza di rinvio la S.C nell'affermare che “ il compratore - se ed in quanto lo voglia in via prioritaria - abbia diritto a mantenere fermo in capo a lui (attraverso una domanda di riduzione del prezzo) la proprietà del bene conseguita per effetto del contratto”…quindi può domandare la riduzione del prezzo anche nelle fattispecie contemplate dall'art. 1497 c.c.”, lascia intendere che quella proposta in via principale, da esaminare in sede di rinvio, è proprio quella di riduzione.
Comunque sia, ritiene il collegio che la sentenza di rinvio, per quanto appena esposto, non contenga una statuizione sulla qualificazione della domanda vincolante nel senso di ritenere azionata, in via principale e prioritaria, una domanda risarcitoria e di contro la lettura dell'atto di citazione non lascia dubbi sul fatto che questa sia stata avanzata solo come alternativa.
Del resto, la stessa nel presente giudizio, così riassume le proprie domande: “In via CP_1
riconvenzionale e principale la riduzione del prezzo, in considerazione dei difetti ineliminabili di costruzione, del mancato completamento da parte di delle opere e delle procedure urbanistiche CP_3 ed edilizie relative all'Immobile, per un importo di euro 679.634,16 pari al valore delle opere non realizzate.
In via riconvenzionale e subordinata la condanna di al risarcimento del danno per il medesimo CP_3 importo di euro 679.634,16”.
Naturalmente, data la struttura “chiusa” del giudizio di rinvio, inammissibile è ogni nuova domanda di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c. (ed oltretutto Cass. 17769/2020 puntualizza che “nell'ipotesi in cui l'azione di risarcimento segua l'azione di riduzione del prezzo, devono essere riconosciuti al compratore i danni che residuino dopo la riduzione stessa, ma non anche le spese necessarie per
l'eliminazione dei vizi, che risultano invece già compensate dalla stessa riduzione del prezzo”, spese alle quali invece la compratrice si riferisce).
Deve quindi disattendersi l'istanza di nuova CTU avanzata dalla compratrice in quanto strumentale alla domanda risarcitoria o volta a rideterminare il quantum della riduzione
L'importo della riduzione è stato infatti già determinato dal CTU in primo grado con approfonditi rilievi, immuni da censure, in complessivi € 704.016,14, così ripartita: “totale dei costi” (interventi materiali su strutture ed impianti): € 488.016,14; “riduzione di valore derivante dall'accertato difetto pagina 6 di 9 costruttivo ineliminabile”, ossia per l'irreparabile cedimento strutturale (calcolato nella misura del 10% del prezzo): € 216.000,00”
Nessuna contestazione è stata mossa circa siffatta quantificazione che, ai fini della riduzione, somma il costo dei vizi ed il (permanente) deprezzamento per un difetto ineliminabile.
Si pone, piuttosto, stante il decorso del tempo, il tema della rivalutazione.
Per consolidato orientamento (dettato per l'analoga fattispecie dell'appalto), infatti, “la somma liquidata a favore del committente per la eliminazione dei vizi e difformità dell'opera - a titolo di risarcimento del danno o anche di riduzione del prezzo di cui all'art. 1668 c.c. - ha ad oggetto un debito di valore dell'appaltatore, che, non essendo soggetto al principio nominalistico, deve essere rivalutato in considerazione del diminuito potere d'acquisto della moneta intervenuto fino al momento della decisione” (Cass 21/06/2023, n.17710).
Debito di valuta è al contrario solo l'obbligazione del venditore di restituire parte del prezzo, conseguente all'accoglimento dell'"actio quanti minoris" ex art. 1480 c.c., perché ha natura di rimborso a favore dell'acquirente (Cass. n. 22087 del 04/09/2019 ; mentre erronea è la massima estratta da Cass.
17769/2020 che sembrerebbe affermare che in ipotesi liberazione parziale del compratore dall'obbligazione di pagamento del prezzo, se lo stesso non sia stato ancora versato, sulla somma riconosciuta in sentenza come riduzione del prezzo “non sono dovuti né gli interessi, né la rivalutazione monetaria”: inciso invero non presente in parte motiva, in cui anzi si afferma che “la scelta dei giudici di merito, di determinare la misura della riduzione "nell'importo occorrente all'attualità, per il ripristino dell'opera imperfetta o difettosa, non rientra nel novero delle questioni sottoposte all'esame della Corte con il presente ricorso”.
La somma indicata andrebbe quindi in astratto attualizzata (seppur solo con riferimento all' importo
“totale costi” per l'eliminazione di vizi, ma non anche per la componente liquidate in percentuale rispetto al prezzo - 10%- che rimane invariata).
Tuttavia, deve osservarsi che va comunque denegata la formale rivalutazione di quel credito, poiché il patrimonio del creditore non ha subito alcun apprezzabile decremento dall'accertato diminuito potere di acquisto della moneta per essere stato questo evento, astrattamente pregiudizievole, "eliso" dall'esercizio della facoltà, connessa all'eccezione di inadempimento ( art. 1460 c.c.) di conservare la disponibilità della somma di danaro costituente il residuo (ed ingente) prezzo dovuto, così che del decremento del valore della moneta si è giovato il debitore del prezzo (in tal senso cfr Cass.n
07/02/2001 n.1770).
pagina 7 di 9 In ragione di quanto sopra, va dichiarato, in parziale accoglimento della domanda, che il corrispettivo del contratto di compravendita (rogito Notaio rep. 33394 – racc. 15355) da originarie € Persona_1
2.366.000,00 si è ridotto ad € 1.661.983,86).
Resta fermo che la IG.ra , non ha alcun diritto (come invece pretende che venga dichiarato in CP_1
questa sede) di sospendere il pagamento invocando, a torto, l'art. 1482 c.c. (presenza di garanzia reali non dichiarate dall'alienante), sol che si consideri che ella si è accollata la quota residua del contratto di mutuo ipotecario i cui estremi (unitamente a quelli dell'ipoteca) sono indicati nell'atto di compravendita.
Occorre ulteriormente precisare che non può in questa sede emettersi, pena violazione dell'art.112
c.p.c., sentenza di condanna della compratrice al versamento del residuo saldo (che andrà calcolato anche detraendo gli acconti) – e dunque di adempimento del contratto- in quanto parte venditrice ha sempre e solo chiesto la risoluzione del contratto, ed inammissibile è quella di adempimento nello stesso giudizio ex art.1453 comma 2 c.c ove tale violazione venga eccepita, come nella specie è avvenuto (“si eccepisce che la richiesta di pagamento del prezzo residuo esula dall'oggetto del presente giudizio, non essendo stata inizialmente proposta da nel giudizio di primo grado”); e CP_3
ciò oltre al fatto che nessuna domanda nuova può in ogni caso proporsi, come detto, in fase di rinvio.
Le spese di lite avuto riguardo all'esito complessivo ed al solo parziale accoglimento della domanda principale di riduzione, vanno compensate per la metà, restando il restante 50% a carico del venditore e liquidate in misura intermedia tra i minimi e medi come in dispositivo (escluse per gradi d'appello la fase istruttorie non espletatesi), con aumento del 30% della presente fase per l'utilizzo, da parte del difensore di di tecniche informatiche che agevolano la consultazione o la Controparte_1
fruizione di atti e allegati (rinvii ipertestuali che consentono l'apertura immediata del documento).
Le spese di CTU vanno invece poste interamente a carico di parte venditrice in quanto resesi necessarie ad accertare la mancanza di qualità contestata dalla compratrice.
P.T.M
La Corte, definitivamente decidendo sul giudizio di rinvio disposto da Cassazione ord n.4245/24 resa in data 23.1.2024, in parziale accoglimento della domanda di riduzione del prezzo avanzata da
[...]
dichiara che il corrispettivo del contratto di compravendita (rogito Notaio CP_1 Persona_1
rep. 33394) da originarie € 2.366.000,00 si è ridotto ad € 1.661.983,86.
Condanna il al pagamento del 50% delle spese di tutti i Controparte_4
gradi di giudizio che, in tal misura, si liquidano (scaglione da 520.000 a 1.000.000): in complessivi €
pagina 8 di 9 8.000,00 per il primo grado, oltre al pagamento integrale delle spese di CTU;
in € 6.000,00 per la precedente fase d'appello; in € 4.500,00 per il giudizio di Cassazione ed in € 7.800,00 per il presente giudizio di rinvio;
per tutti i gradi, oltre spese vive per contributi unificati, IVA e CPA e rimborso spese forfettarie ex art. 1, comma 2 stesso decreto nella percentuale del 15%, del compenso totale per la prestazione.
Così deciso in Milano il 18.12.2024
Il Presidente estensore
Francesco Distefano
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