REPUBBLICA ITALIANA
in nome del popolo italiano
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
sezione terza civile
La Corte, riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Dott. Massimo Coltro Presidente estensore
Dott. Luca Boccuni Consigliere
Dr.ssa Raffaella Marzocca Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 891/2023 r.g. promossa da
(p. iva ) con sede in Zero Branco (TV), in persona Parte_1 P.IVA_1
del legale rappresentante avvocato Lisa Puppato, rappresentata e difesa dall'avv. Roberto Carraretto per mandato e domiciliata come in atti –
appellante –
contro
( ) residente in [...], Controparte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Paolo Ferri per mandato e domiciliato come in atti – appellato –
o 0 o
appello sentenza del Tribunale di Treviso
o 0 o
Conclusioni per l'appellante
1

In via principale nel merito. Dichiarata l'ammissibilità e/o proponibilità
dell'appello, in totale o parziale riforma e/o annullamento della sentenza n°
625/2023 del Tribunale di Treviso, accogliere per l'effetto le conclusioni di primo grado, che qui di seguito si riproducono, con condanna del CP_1
alla restituzione in favore di di quanto già pagato in forza
[...] Parte_1
dell'esecutività della sentenza di primo grado (con rifusione degli interessi legali dal pagamento). In via principale. Per tutte le ragioni esposte in narrativa respingere tutte le domande formulate nei confronti della società
in persona del legale rappresentante pro tempore, perché Parte_1
infondate in fatto e diritto. Con vittoria di spese e competenze professionali.
In via riconvenzionale. Per tutte le ragioni esposte in narrativa accertato e dichiarato il grave inadempimento del sig. ed accertata e Controparte_1
dichiarata la legittimità del diritto di recesso esercitato da e qui Parte_1
reiterato, accertare e dichiarare il diritto di in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, di trattenere la caparra versata dal sig. CP_1
di € 10.000,00. Con vittoria di spese e competenze professionali. In
[...]
via istruttoria. Si chiede l'ammissione della prova per testimoni sui capitoli da 1 a 14 di cui alla memoria ex art. 183, comma VI° n° 2 c.p.c. del
14.01.2022 con i testimoni ivi indicati. Ci si oppone a tutti i mezzi istruttori dedotti da controparte per i motivi indicati in memoria ex art. 183, comma
VI° n° 3 c.p.c. del 03.02.2022 e si chiede a essere abilitati alla prova contraria in caso di ammissione della prova per testi. Si richiamano le osservazioni formulate dal C.T.P. dell'Appellante, alle quali il C.T.U. non ha risposto,
atteso che il generico “...non pare di dover trarre delle conclusioni nel senso prospettato dal C.T.P.” non configura quella risposta tecnica e specifica
2 richiesta ex lege. Si insiste per la richiesta di chiarimenti al C.T.U. così come formulata all'udienza del 20.01.2025. Si contestano, infine, i contromotivi dell'Appellato perchè infondati in fatto e diritto.
Conclusioni per l'appellato
Nel merito: respingere l'appello di siccome inammissibile e Parte_1
comunque infondato e per l'effetto confermare in toto la sentenza di primo grado, ovvero il diritto di alla restituzione del doppio dell'importo CP_1
versato a titolo di caparra confirmatoria di cui al contratto preliminare del 23
dicembre 2020, cioè l'importo complessivo di Euro 20.000,00, con conseguenziale condanna di al relativo pagamento, oltre interessi;
Parte_1
in via istruttoria: - non ammettere la prova per testi richiesta da Parte_1
perché vertente su circostanze irrilevanti e perché comunque inammissibile atteso che: - i capitoli di prova avversari 2 e 4 sono generici (“mesi di ottobre e novembre 2020” “da ottobre a dicembre 2020 effettuava sopralluoghi). -
cap. 3 verte su circostanza mai prima dedotta e comunque irrilevante. - il cap.
5 è documentale;
- i cap.

6-7 sono irrilevanti: anche l'uomo della strada capisce che uno determinata situazione di fatto (es. l'esistenza di un gradino o di un rialzamento) non implica di per sé una difformità edilizia, in quanto questa è verificabile solo tramite il confronto tra la situazione di fatto, quanto autorizzato e le norme locali. E nessuno ha mai evidenziato al Sig. CP_1
che quel determinato stato di fatto era difforme da quanto autorizzato, dalle prescrizioni edilizi, e non consentiva la destinazione d'uso promessa. - il cap.
8 è assolutamente irrilevante oltre che inammissibile perché formulato in negativo. - i capitoli 9-10 sono irrilevanti;
- il cap. 11 è inammissibile perché
trattasi di circostanza mai prima dedotta, che comunque è irrilevante. - il cap.
3 12 è irrilevante, oltre che inammissibile perché formulato in negativo. - i capitoli 13 e 14 sono documentali. In via subordinata, voglia ammettere prova contraria su eventuali capitoli avversari che dovessero essere ammessi, con i seguenti testi: Geom. presso Mizar4 s.r.l.s., via IV Novembre Testimone_1
n° 6/3 a Mogliano Veneto;
ing. presso zero4uno ingegneria Tes_2
s.r.l., Cannaregio 1310/C Venezia VE Italia. Spese legali rifuse
Fatto e motivi della decisione
1.- Con citazione notificata il 6 maggio 2023 evocava Parte_1 [...]
avanti la Corte d'Appello di Venezia impugnando la sentenza n. CP_1
625/2023 del Tribunale di Treviso (pubblicata il 7 aprile 2023 e notificata in pari data) che aveva accertato l'inadempimento del contratto preliminare del
23 dicembre 2020 relativo ad un immobile in Treviso, Via Portico Oscuro n.
4 condannandola ex art. 1385 co. 2 c.c. al doppio della caparra in € 20.000,00,
oltre alle spese processuali. Con il primo motivo lamentava la violazione degli artt. 70 e 78 del Regolamento Edilizio del Comune di Treviso, in relazione agli artt. artt. 2697 e ss. c.c., 2712 c.c., 2727 c.c. e 115, 116 Cod. proc. Civ.
precisando che il Tribunale aveva accertato l'inadempimento per la vendita di un immobile privo di agibilità, omettendo di valutare che l'immobile era stato costruito prima del 1 settembre 1967 e omettendo l'esame di documenti tra cui l'attestazione in ordine alla data di costruzione anche rilevando che i titoli e la dichiarazione di anteriorità, avrebbero potuto essere prodotti fino al rogito. Con il secondo motivo si doleva dell'errata applicazione degli artt.
1489 Cod. Civ., 1491 Cod. Civ. e 112 Cod. proc. Civ., con riferimento agli artt. 2697 e ss. c.c., 2712 c.c., 2727 c.c. e 115, 116 c.p.c., per non esser stata esclusa la garanzia del venditore dato che il compratore era a Parte_1
4 conoscenza del peso gravante sulla cosa (trattandosi di oneri e diritti apparenti, che risultavano da opere visibili e permanenti) e parimenti per esser stato omesso l'esame di documenti decisivi per il giudizio con mancata ammissione delle prove orali dedotte;
il tutto considerato che le parti avevano trattato di pratica per la sanatoria. Con il terzo motivo lamentava la violazione dell'art. 1385 c.c. in relazione agli artt. 1497 c.c. e 1477, comma 3° c.c. per essersi ritenuto che la vendita configurasse un'ipotesi di vendita di aliud pro
alio pure in violazione dell'onere probatorio ex art. 2697 c.c. e 1460 c.c..
Si costituiva contrastando i motivi, anche per inammissiblità Controparte_1
e chiedendo la reiezione del gravame.
2.- Disposta c.t.u., la causa veniva rimessa per la decisione all'esito dell'udienza 16 giugno 2024 a norma degli artt. 349 bis, 351 e 352 Cod. proc.
Civ., previa precisazione delle conclusioni e con la concessione a ritroso, dei termini per la precisazione delle conclusioni e per gli scritti illustrativi.
3.- Osserva la Corte.
L'appello è fondato e la sentenza va integralmente riformata.
Le domande di vanno accolte come di seguito. Pt_1
Le spese processuali, stante la soccombenza, vanno addebitate all'appellato per entrambi i gradi di giudizio con liquidazione secondo i criteri del D.M.
55/2014 e successive modifiche. Le spese della c.t.u. e del c.t.p. di parte appellante devono essere addebitate al . CP_1
4.1.- Il Tribunale, adito dal promittente compratore per la condanna di Pt_1
al doppio della caparra, accolse la domanda regolando le spese ed
[...]
osservando che:
5 -) era stato edotto da durante le trattative, Controparte_1 Pt_1
dell'illegittimo collegamento, mediante un'apertura non autorizzata da titolo abilitativo edilizio, tra l'unità immobiliare a destinazione residenziale al piano primo del fabbricato di Via Portico Oscuro n. 4 commerciale al pian terreno
(m.n. 427, sub. 13), e non di altre gravi problematiche di natura edilizia e catastale, quali: - l'abbassamento della quota di piano terra interna rispetto al piano esterno, - l'aumento dell'area utile (superficie e volume) ottenuta mediante demolizione di un muro portante, occupazione di un cavedio di proprietà condominiale, con realizzazione di un pilastro in calcestruzzo e una trave in acciaio;
- il rialzo del pavimento del bagno e dell'antibagno che presentano altezze inferiori a 240 cm;

-) aveva dedotto la piena consapevolezza del promissario acquirente Pt_1
di tutte le caratteristiche dell'immobile in quanto visionato più volte anche con un tecnico di fiducia con presa d'atto; senza considerare che le difformità
erano sanabili;

-) la promissaria venditrice aveva allegato l'inadempimento del per CP_1
aver lasciato spirare il termine per la stipula del definitivo senza indicare il notaio incaricato e per non aver realizzato le opere di ripristino del collegamento tra unità abitativa e negozio come promesso nel preliminare assumendo che il proprio recesso (nota del 20 aprile 2021) sarebbe stato legittimo e legittima la pretesa a trattenere la caparra ricevuta, ai sensi dell'art. 1385 c.c.;
-) le difformità, per non sarebbero state essenziali come dimostrato Pt_1
dalla SCIA in sanatoria presentata al Comune di Treviso dal tecnico
[...]
e dalla vendita del locale a terzi;
CP_2
6 -) l'unità immobiliare promessa in vendita, in realtà, non era conforme alle prescrizioni di cui agli artt. 70, co. 1 e 78, co. 1, lett. b) e co. 2 del
Regolamento Edilizio Comunale vigente che prevedevano l'obbligo di impostare il pavimento dei locali al piano terra a quota più elevata della quota stradale, così consentendo, al di sotto di tale quota, soltanto locali non abitabili, nonché un'altezza minima di metri 3,00 per i locali destinati ad attività commerciale e direzionale siti al piano terra e aperti al pubblico
(negozi, uffici, ristoranti, banche e similari);
-) erano presenti altezze inferiori a detti limiti come emergeva dalla planimetria allegata all'atto di compravendita del 16 dicembre 2021 nella quale era riportata un'altezza del locale “negozio” di ml. 2,84 e del “w.c.” di ml. 2,26;
-) era irrilevante che l'Ufficio Tecnico del Comune avesse ricevuto e definito il procedimento amministrativo originato dalla presentazione della SCIA in sanatoria senza adottare provvedimenti formali di diniego o richieste di integrazioni documentali o della sanzione versata, atteso che tale sanatoria,
nella misura in cui era stata destinata ad adeguare la rappresentazione grafica e catastale evidenziando le quote effettive e i dislivelli interni al locale, di fatto risultava legittimare la destinazione d'uso dell'immobile a mero deposito o magazzino e non a locale commerciale aperto al pubblico,
risultando incongruo l'accatastamento dell'unità nella categoria C1 (“negozi e botteghe”), di fatto adottato successivamente all'ultimo intervento di trasformazione edilizia del fabbricato di cui alla C.E. n. 57 del 15.5.1987 e alla C.E. n. 19 del 2.7.1990;
7 -) benché a seguito della presentazione della SCIA in sanatoria ex art. 37 DPR
380/2001 e dell'adeguamento della rappresentazione catastale allo stato di fatto l'immobile sia stato validamente trasferito per atto tra vivi senza incorrere nella nullità di cui all'art. 46 TUE, ciò non toglie che il locale fosse
(e sia tuttora) privo della conformità alle prescrizioni dello strumento urbanistico vigente e dei requisiti di agibilità previsti per la destinazione d'uso promessa (“negozio”) quale, nel sinallagma del preliminare oggetto di causa,
aveva indubbiamente una rilevanza decisiva ed essenziale;

-) non aveva dedotto né dimostrato che l'unità fosse dotata del Pt_1
certificato di agibilità o che l'agibilità fosse stata altrimenti concessa in deroga alle prescrizioni delle NTA, in ragione delle particolari caratteristiche strutturali e del contesto in cui il fabbricato è ubicato;

-) il recesso del era legittimo essendosi integrata la vendita di un CP_1
aliud pro alio;

-) la domanda era da accogliere con la condanna di alle spese anche se Pt_1
era da rigettare quella ex art. 96 Cod. proc. Civ..
4.2.- Premettendosi che le istanze istruttorie per la prova costituenda articolate dal non possono essere ammesse in quanto non sono state Pt_1
indicate le ragioni per le quale le stesse, ove ammesse, avrebbero invece consentito di giustificare altrimenti la pretesa (Cass. n. 1532 del 22 gennaio
2018) e rilevandosi l'irrilevanza di quelle dell'appellato, si ravvisa la fondatezza del gravame.
5.1.- Fin dalla comparsa in primo grado, aveva rappresentato che Pt_1
l'immobile era stato costruito prima del 1967 con ogni conseguente effetto sui titoli abilitativi osservandosi (c.t.u. a pag. 9) che sebbene negli anni 1989
8 – 1990 il compendio sia stato interessato da ristrutturazione, le altezze e le quote, sono rimaste le medesime.
5.2.- Varrà poi osservare che (Cass. sentenza n. 23604 del 2 agosto 2023) la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità
risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.
Sotto un diverso profilo, la nullità (Cass. S.U. 22 marzo 2019 n. 8230)
comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l.
n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità
"testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. In presenza, nell'atto, della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è
valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Il titolo deve realmente esistere e l'informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser
9 veritiera;
la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione;
in presenza di una dichiarazione reale e riferibile all'immobile,
il contratto sarà valido, e tanto a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo in esso menzionato, e ciò
per la decisiva ragione che tale profilo esula dal perimetro della nullità. Per
effetto della prescritta informazione, l'acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è, infatti, posto in grado di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell'affare, anche, in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato. La nullità del contratto è
comminata per il solo caso della mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo, che abbia le connotazioni di cui si è detto, l'interesse superindividuale ad un ordinato assetto di territorio resta salvaguardato dalle sanzioni di cui si è dato conto e, nel caso degli abusi più gravi, dal provvedimento ripristinatorio della demolizione.
Infine (Cass. sentenza n. 22656 del 9 agosto 2024) la sanzione della nullità prevista, ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40,
comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire successivamente al contratto preliminare.
6.1.- Il primo ed il terzo motivo d'appello sono fondati;
il secondo è assorbito.
10 6.2.- Nel preliminare del 23 dicembre 2020 le parti avevano convenuto che la stipula del definitivo avrebbe dovuto avvenire entro il 31 marzo 2021 previa indicazione del notaio da parte del promittente acquirente da comunicarsi entro e non oltre il 28 febbraio 2021. Il termine, nonostante la dicitura, non era esenziale posto che tale qualifica può derivare, a prescindere dal termine utilizzato, solo dalla perdita di utilità dell'affare, superata tale data, in capo al recedente, ipotesi nemmeno adombrata. Evidente che dopo la stipula del preliminare e fino al definitivo, il criterio regolatore del comportamento dlele parti avrebbe dovuto essere quello della buona fede oggettiva (Cass. sentenza n. 8277 dle 27 marzo 2024) intesa nel senso del reciproco obbligo relazionale collaborativo a tutelare i reciproci legittimi interessi
6.3.- Con pec del 9 marzo 2021 il legale del aveva lamtentato alcune CP_1
difformità dell'immobile invitando a chiarire che aveva dato risposta Pt_1
rilevando di aver incaricato il proprio tecnico e ribadendo che le mancanze erano note al il quale, con lettera del 1^ aprile 2021, aveva esercitato CP_1
il recesso chiedendo il doppio della caparra di €. 10.000 versata;
aveva Pt_1
preso atto dello “scioglimento” del contratto imputando l'inadempimentro al promittente acquirente.
6.4.- Il contratto può ritenersi “sciolto” ma qui occorre accertare quale sia stato l'inadempimento prevalente: se quello di che si è Controparte_1
rifiutato di stipulare il definitivo non indicando, come suo onere, il notaio e non convocando controparte al rogito per una data;
quello della promittente venditrice per la sussistenza di abusi non dichiarati e per la Parte_1
mancanza di agibilità del compendio promesso in vendita.
11 6.5.- Ritiene la Corte che l'inadempimento possa essere ascritto al primittente acquirente che non ha indicato entro la data stabilita il notaio per la stipula del contratto definitivo e che non ha invitato controparte ad una data prefissa,
invece recedendo dal preliminare con la lettera del 1 aprile 2021.
7.1.- Dalla sentenza e dagli atti si ricava che le parti avevano comunemente ritenuto un unico profilo di difformità dell'unità immobiliare: l'illegittimo collegamento, mediante un'apertura non autorizzata da alcun titolo abilitativo edilizio, tra l'unità immobiliare a destinazione residenziale posto al piano primo del fabbricato dio Via Portico Oscuro n. 4 (m.n. 427, sub. 14) e l'unità
commerciale al pian terreno (m.n. 427, sub. 13). A seguito di verifiche,
tuttavia, il promittente acquirente aveva appurato ulteriori problematiche di natura edilizia e catastale, quali: - l'abbassamento della quota di piano terra interna rispetto al piano esterno;
- l'aumento dell'area utile (superficie e volume) ottenuta mediante demolizione di un muro portante, occupazione di un cavedio di proprietà condominiale, con realizzazione di un pilastro in calcestruzzo e una trave in acciaio;
- il rialzo del pavimento del bagno e dell'antibagno che presentano altezze inferiori a 240 cm..
7.2.- Si pone il problema della sanatoria delle stesse con effetti sull'agibilità
ovvero della non rilevanza delle opere interne ai fini dell'abuso edilizio.
7.3.- La puntuale, chiara ed esaustiva c.t.u. resa nel grado a firma dell'arch.
, offre sul punto, con la documentazione inerente, chiara Persona_1
risposta.
7.4.- Il 6 dicembre 2021 era stata presentata da la SCIA integrata con Pt_1
l'invio della documentazione catastale. “A seguito della presentazione della pratica viene dunque dichiarata e certificata all'Amministrazione: • la nuova
12 altezza interna del locale;
• la differente quota tra la pavimentazione interna del locale e la quota della pavimentazione della Via Portico Oscuro;
• le differenze di quote interne al locale;
• l'esistenza della “spalletta”; • è
confermato l'uso a negozio, già assentito;
• la sanzione risulta pagata. La P.A.
non ha formalizzato provvedimenti di divieto nei 30 giorni successivi alla presentazione, ai sensi dell'articolo 19 della Legge 241/1990. Il doc. 8 di parte fascicolo primo grado, “cassetto fiscale” indica “pratica chiusa“”. Pt_1
Dalla c.t.u. si apprende poi quanto segue.
La in sanatoria non ha avuto ad oggetto esclusivamente una diversa CP_3
rappresentazione grafica dell'immobile, ma anche opere in difformità al titolo legittimante, quali altezza interna e quote della pavimentazione interna rispetto alla pavimentazione della Via Portico Oscuro, che sono state dichiarate e certificate al Comune. Quanto all'agibilità il Comune non ha fornito documentazione attestante l'agibilità successiva alla presentazione della SCIA in sanatoria. Quindi la segnalazione certificata di agibilità (SCA)
non è stata presentata e conseguentemente, ad oggi, l'immobile non ha l'agibilità. L'agibilità ha come presupposto imprescindibile la legittimità
dell'immobile. Ma i titoli concessori sopra esaminati hanno “cristallizzato”
altezze e quote che si pongono in deroga alla normativa. Con la SCIA in sanatoria suddetta è stata certificata una altezza interna “migliorativa” rispetto a quanto legittimato. L'immobile presenta comunque superficie e rapporti aereo illuminati conformi a normativa.
Una volta reperite tutte le certificazioni inerenti, non si reputa che vi siano particolari difficoltà affinché possa essere presentata la segnalazione certificata di agibilità, come confermato dal Comune stesso.
13 La stessa nota sub 7 alla c.t.u. inviata dal comune di Treviso conferma tale conclusione “Spett.le Via Corniani, 58 31059 - Zero Branco Parte_1
Pec: Oggetto: Condominio Portico Oscuro a Treviso Via Email_1
Portico Oscuro n° 4 a Treviso – negozio piano terra – Riscontro. Con
riferimento ai contenuti della vostra nota di data 30/07/2024 assunta al prot.
n. 0114204 del 01/08/2024, in merito al negozio sito al piano terra del a Treviso, catastalmente identificato al Controparte_4
N.C.E.U., Comune di Treviso, Sez. E, Foglio 3, mappale 427, sub. 13, cat.
C/1, via Portico Oscuro 4, si comunica che l'obbligo di attestare l'agibilità dei fabbricati è stato introdotto nel 1934 con il Regio Decreto n. 1265 del
27/07/1934. Di conseguenza, i fabbricati costruiti prima del 27/07/1934 non dispongono del certificato di agibilità ma sono comunque agibili e legittimi.
Ai sensi del comma 2 dell'art. 23-ter del DPR 380/2001, la destinazione d'uso dell'immobile o dell'unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis del medesimo DPR.”
Il comprovato utilizzo e la vendita del compendio a terzi per l'esercizio bar denominato “76 BOSS HOGG – Whisky County” fa chiaramente propendere per la regolarità sostanziale del compendio in una con i dati di cui sopra.
CP_ 7.5.- La costituisce un atto privato e non un provvedimento amministrativo e sulla stessa non si forma di regola il silenzio assenso e,
tuttavia, dalla c.t.u. si evince che i titoli concessori sopra esaminati hanno
“cristallizzato” altezze e quote che si pongono in deroga alla normativa;
che con la SCIA in sanatoria suddetta è stata certificata una altezza interna
“migliorativa” rispetto a quanto legittimato;
che l'immobile presenta comunque superficie e rapporti aereo illuminati conformi a normativa e che
14 presentati i certificati necessari era da ritenere del tutto verosimile il rilascio del certificato di agibilità.
Dunque, in buona sostanza, l'agibilità era ottenibile e non vi erano ostacoli,
per la stessa, in relazione a presunte opere edili o varianti interne in quanto le stesse, comunicate all'ente territoriale, secondo il giudizio reso dal tecnico d'ufficio, non erano tali da pregiudicare il compendio e non erano tali da costituire abuso tanto che era avvenuta la successiva vendita a terzi;
le condizioni interne dell'immobile ernao conformi alla normativa ed erano anzi migliorative rispetto l'assentito.
Gli abusi non erano rilevanti o non avrebbero potuto impedire la sanatoria;

l'agibilità era rilasciabile proprio per l'assenza di carenze interne.
Risulta smentita la tesi configuara in sentenza in merito all'adiud pro alio ed alle illegittimità delle opere interne.
7.6.- Non appaiono dirimenti le osservazioni del consulente del alle CP_1
quali il c.t.u. ha dato puntuale e condivisibile risposta (elaborato pagg,. 21 e ss) tanto che sul punto non emerge obbligo di motivazione;
nè risulta necessario rispondere alle osservazioni del perito di parte appellante per quanto sopra.
8.- Pendendo il termine (non essenziale e prorogabile) per la stipula del definitivo, le parti avrebbero dovuto comportarsi secondo buona sicché
emersi i possibili profili di presunto abuso edilizio (ut supra) e l'assenza di
CP_ agibilità avrebbe dovuto darsi corso alla;
le opere interne non erano contrarie alla normativa ed apparivano migliorative tanto che l'agibilità
sarebbe stata rilasciata;
il recesso comunicato dal promittente acquirente, in assenza di un termine perentorio, era certamente contrario a buona fede.
15 Inoltre, solo in sede di contratto definitivo avrebbe dovuto essere accertata l'impossibilità di sanare quelli che, in realtà, non apparivano abusi ed in tale sede la venditrice avrebbe dovuto rendere la dichiarazione sulla costruzione del manufatto.
Si aggiunge poi che la mancanza del certificato di abitabilità non era essenziale ed aveva natura meramente formale in quanto lo stesso avrebbe dovuto essere rilasciato fino alla data del definitivo in presenza, come nel caso, della sanabilità evidente delle carenze urbanistiche ed edilizie o della loro irrilevanza.
L'inadempimento contrattuale é da ascrivere al . CP_1
La sentenza va riformata e, previo rigetto delle domande di , Controparte_1
va accertato il diritto di a trattenere la caparra versata dal promittente Pt_1
acquirente. La sentenza costituirà titolo per le restituzioni.

p.q.m.

La Corte d'Appello di Venezia definitivamente decidendo nella causa proposta da contro , così provvede: Parte_1 Controparte_1
- accoglie l'appello e riforma integralmente la sentenza del Tribunale di
Treviso;
- accoglie la domanda di e, disattesa quella del , accerta Parte_1 CP_1
il diritto della promittente venditrice a trattenere la caparra;

- condanna l'appellato alle spese dei due gradi di giudizio, a favore di Pt_1
e che si liquidano in €.

5.077 per compensi per il primo grade ed in €. 5.809
per compensi per l'appello oltre ad iva se dovuta, cpa e spese generali del
15%;
16 - pone le spese della c.t.u. a carico del oltre a quelle del ctp di parte CP_1
appellante;
- la sentenza costituirà titolo per eventuali restituzioni.
Venezia lì 17 giugno 2025
Il Presidente
Dr. Massimo Coltro
17