N. R.G. 1047/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CATANIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Riunita in camera di consiglio, nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Nicolò Crascì Presidente
dott.ssa Claudia Cottini Consigliere rel. est.
dott. Giacomo Rota Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 1047/2023

PROMOSSA DA
(C.F. ), in persona del sindaco in carica, rappresentato e Parte_1 P.IVA_1 difeso dall'avv. Giacomo M. F. Cascio e dall'avv. Lucia Sidoti, giusta procura in atti;

APPELLANTE E APPELLATO IN VIA INCIDENTALE

CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Vittoria (RG), via Controparte_1 C.F._1
Castelfidardo n. 142, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Nicosia che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;

APPELLATA E APPELLANTE IN VIA INCIDENTALE
pagina 1 di 13
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Tribunale di Ragusa, con sentenza n. 919/2023, pubblicata il 7 giugno 2023, emessa nel procedimento iscritto al n. 1923/2021 R.G., accolse in parte la domanda della locatrice
[...]
di risarcimento danni arrecati all'immobile dal conduttore durante la CP_1 Parte_1
locazione, iniziata l'8 gennaio 2002 e, in forza di reiterati contratti da questa stipulati con il predetto protrattasi fino alla cessazione a seguito di delibera comunale di risoluzione anticipata, n. 77 Pt_1
del 05/02/2018, e successivo rilascio dell'immobile in data 06/03/2019, condannandolo al pagamento della somma di € 293.619,63 (quantificata tramite c.t.u.) oltre IVA e oltre interessi legali e rivalutazione monetaria nei termini indicati in motivazione, rigettandone invece la domanda di risarcimento danni da inutilizzabilità dell'immobile nel tempo successivo al suo rilascio da parte del conduttore, sino alla data del deposito del ricorso introduttivo, e accogliendo, altresì, la domanda di risarcimento del danno per la mancata percezione del canone di locazione per il tempo di indisponibilità dell'immobile per la durata dei lavori di ripristino, commisurato al canone altrimenti dovuto (pari a € 3.083,00 mensili) per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori stimato in sei mesi, così in totale € 18.498,00, ossia € 3.083,00 x 6 mesi, oltre interessi legali dalla domanda. Condannò, per l'effetto, il al pagamento, in favore di Parte_1 [...]
delle spese processuali e pose le spese di c.t.u., liquidate come in atti, definitivamente a CP_1
carico del medesimo Pt_1
Per l'integrale riforma della sentenza del Tribunale di Ragusa ha proposto appello il Parte_1
, con ricorso depositato il 27 luglio 2023, sulla base di due motivi di gravame.
[...]
Costituendosi (con comparsa del 9.11.2023), la ha dedotto l'infondatezza del gravame e ha CP_1
chiesto il suo rigetto.
Ha proposto, altresì, appello incidentale, per l'effetto chiedendo all'adita Corte di condannare il al pagamento della somma di € 145.825,00 o, in via subordinata, di € 77.075,00 o Parte_1
di quell'altra somma equitativamente determinata dalla Corte di appello, con interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto sino al soddisfo, ritenendo ingiustificato ed erroneo l'avvenuto rigetto, da parte del Tribunale, della domanda in precedenza formulata, di risarcimento del danno per l'inutilizzabilità dell'immobile per il periodo dalla data di rilascio sino al momento dell'inizio del giudizio di primo grado, sulla base di un unico, articolato motivo di gravame.
pagina 2 di 13 Discussa la causa all'udienza del 27 gennaio 2025, previa concessione di un termine per il deposito di note difensive, la stessa all'esito della camera di consiglio è stata decisa con separato dispositivo depositato telematicamente.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Col primo motivo - strutturato con più censure - il appellante denunzia l'erroneità della Pt_1
decisione per violazione e falsa applicazione degli articoli 1576, 1575, 1609 del codice civile, manifesta inattendibilità della c.t.u., erronea valutazione delle circostanze di fatto circa la quantificazione e qualificazione delle opere di manutenzione ordinaria ed erronea indicazione dei prezzi.
1.2. - Il motivo è solo in parte fondato.
Deve premettersi che il Tribunale, nel regolare l'ammontare delle riparazioni da porre a carico del
, ha applicato il principio di cui all'art. 1590, comma 2, c.c. e dunque ha posto a Parte_1
base della propria decisione il fatto che l'immobile all'atto della consegna al conduttore fosse in buono stato di manutenzione: una tale ricostruzione in fatto non è oggetto di censura ad opera dell'appellante e, pertanto, il buono stato manutentivo dell'immobile all'inizio della locazione (2002) non è più in discussione.
Ciò posto, “in materia di locazione immobiliare, ai sensi dell'art. 1590 c.c., il conduttore ha l'obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto. Si è altresì precisato che
l'inadempimento o l'inesatto adempimento di tale obbligazione è invero di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore … In tal caso, incombe al locatore, che i danni pretende, fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto… , e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna
e quello della restituzione dell'immobile, essendo quindi onere del conduttore dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile” (v. Cass., Sez. 3, ordinanza n. 6387 del 15 marzo 2018, resa in relazione a fattispecie perfettamente assimilabile a quella in esame).
pagina 3 di 13 Nella fattispecie in esame, rimasto accertato che l'immobile consegnato in buono stato manutentivo all'inizio della locazione è stato dal conduttore Comune di restituito alla locatrice ( Pt_1 [...]
) in condizioni tali da richiedere notevoli opere di ristrutturazione e che non è contestato che CP_1
i danni accertati dalla c.t.u. dell'ing. (anche sulla base della perizia tecnica di parte ricorrente, Per_1
a firma dell'arch. , contenente anche voci di danno ulteriori rispetto a quelle già contemplate nel Per_2
computo metrico estimativo redatto dal Comune di , tramiti propri tecnici, dei lavori necessari Pt_1
al ripristino dello stato originario dei luoghi) siano effettivamente intervenuti tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile (arco temporale in cui il detto immobile è rimasto in mano al conduttore), il Tribunale – con un giudizio di fatto non impugnato dall'appellante – ha ritenuto sulla scorta della sopra citata giurisprudenza che la locatrice aveva fornito la prova del fatto costitutivo della pretesa vantata.
1.3. – Senza contestare tali premesse, con il motivo in esame il appellante lamenta che il Pt_1
Tribunale erroneamente avrebbe, poi, escluso che il detto deterioramento si fosse verificato per uso conforme al contratto o per fatto a esso non imputabile e non dovesse restare, perciò, a carico della locatrice.
Sulla base di tale erronea valutazione il sostiene di essere stato condannato ingiustamente dal Pt_1
Tribunale a pagare alla locatrice importi non dovuti.
Osserva, in particolare, che gli artt. 1576 e 1609 c.c. impongono al conduttore l'obbligo di eseguire a sue spese solo le riparazioni di piccola manutenzione;
tale rilievo avrebbe dovuto indurre il Tribunale a ritenere la locatrice tenuta a eseguire tutte le riparazioni relative agli impianti interni all'immobile (ad esempio elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento e, come tale, quindi unica obbligata ad accollarsi tutti gli interventi necessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo.
Ancora, deduce che il C.T.U. non avrebbe tenuto conto di un'ulteriore circostanza fondamentale ovvero che il contratto di locazione aveva avuto inizio nel 2002 e fine nel 2018, pertanto numerose criticità riscontrate in sede di c.t.u. erano dovute sicuramente al normale uso della cosa locata, alla naturale vetustà e non all'uso non corretto del bene.
Cita, ad esempio, il fatto che il C.T.U. non ha considerato che i climatizzatori erano stati installati nel
2002, e che la vita di un climatizzatore, usato correttamente, è di circa 5 anni rilevando che “pertanto
pagina 4 di 13 non si comprende sulla base di quale ragionamento ha addebitato i costi di sostituzione al Parte_1
”.
[...]
Stesso ragionamento, secondo l'appellante, vale per l'ascensore, per l'impianto idrico, per l'impianto elettrico e gli infissi.
Rileva che il computo metrico è erroneo sia sotto il profilo qualitativo che quantitativo.
Con riferimento al profilo qualitativo, perché riporta opere di manutenzione ordinaria che esulano dal concetto di opere di piccola manutenzione come disciplinate dagli artt. 1576, 1577 e 1609 c.c., le sole che, per previsione dei contratti di locazione, restavano in capo al . Parte_1
Con riferimento al profilo quantitativo, in quanto emerge dallo stesso computo metrico la notevole
“dimensione” delle opere di manutenzione poste a carico del conduttore, tale da far escludere che si tratti di riparazioni di piccola entità.
1.4. – Tanto premesso, ritiene il Collegio che la sentenza impugnata, per la gran parte, sfugge alle censure mosse dal appellante, tranne – come si vedrà – per quanto riguarda le voci di danno Pt_1
poste a carico del medesimo ed afferenti all'impianto di climatizzazione.
Infatti, contrariamente a quanto eccepito dall'appellante, deve ritenersi che costituiscono inadempienze dell'ente conduttore all'obbligo di servirsi della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, a mente degli artt. 1576 c.c. e 1587 n. 1 c.c., i danni arrecati (nel corso del rapporto) ai servizi igienici per la presenza di evidenti lesioni degli apparecchi igienico – sanitari ivi esistenti (v. foto nn. 34, 35, 36
e 37 di cui alla perizia arch. pag. 18), avendo, peraltro, il C.T.U. dimezzato la previsione di Per_2 spesa, rispetto a quella del C.M.E. redatto dall'arch. , considerando solo “i pezzi non Per_2 funzionanti”, così in totale € 12.000,00.
Altrettanto correttamente, il C.T.U. ha ritenuto di conteggiare anche la spesa relativa all'impianto elettrico e a quelli di ascensore e servoscala (in breve “ascensori”), come già prevista dal computo metrico redatto dal TP (arch. ) e allegato alla perizia dello stesso. Per_2
In tal senso il C.T.U., nel riscontrare la “sesta osservazione” della parte ricorrente, ha ritenuto di non dover rispondere, non avendo, evidentemente, nulla da aggiungere, con riguardo ai suddetti impianti, rispetto alla ricostruzione compiuta dall'arch. cui ha fatto richiamo la parte ricorrente, Per_2 confermando così la sua piena adesione ad essa quanto, in particolare, al rilevato “colpevole stato” in cui (impianto elettrico e impianti ascensore e servo scala) “sono stati tenuti in uso e sono stati lasciati da parte del conduttore, completamente divelti” (l'impianto elettrico) e “gravemente danneggiati”
pagina 5 di 13 (l'ascensore e il servo scala): il tutto è ben visibile dalle foto nn. 11 e 12 pag. 13 (impianto ascensore), foto 15/20 pag. 14 (impianto elettrico) e foto 47 pag. 20 (servoscala) della perizia dell'arch. (doc. Per_2
8 del fascicolo di parte di primo grado di;
foto non contestate dal Controparte_1 Parte_1
.
[...]
D'altra parte nella stessa direzione va il rilievo che tra le riparazioni incluse dal Comune di nel Pt_1
computo metrico estimativo dei lavori destinati al ripristino dello stato originario dei luoghi, da eseguirsi a proprio carico nell'immobile, tale Ente ha ricompreso anche l'intervento relativo, per l'appunto, all'impianto elettrico: “svellimento impianto elettrico e di rete realizzato con canalina, supporti, pres…vetti e chiodi damuro, ripristino del vecchio impianto in seguito a modifiche” (v. doc. 6 fascicolo di parte ricorrente di primo grado).
È pure presente nel citato computo dell'ente comunale anche l'intervento di “riparazione e verniciatura infissi in legno” (v. doc. 6 del citato fascicolo di parte, pag. 3). Si tratta di danni riconducibili ad inadempienze agli obblighi di manutenzione ordinaria al conduttore derivanti Pt_1
(prima che dai contratti di locazione) dalla legge (per l'omessa riparazione, nel corso della locazione, degli infissi) che, come tali, sono stati correttamente inclusi tra i danni risarcibili, unitamente agli ulteriori danni dipendenti dall'uso anormale del bene: la sentenza di primo grado, ponderatamente valutati gli esiti degli accertamenti peritali, ha considerato, in modo condivisibile, che “alcuni (infissi) sono addirittura divelti per cui sarà necessario sostituirli e rimontarli”. Su questo punto la censura dell'appellante tace, risultando, pertanto, anche generica e, quindi, inammissibile, poiché non attinge tutta la ratio decidendi della statuizione che ha posto a carico del Comune conduttore le spese di ripristino degli infissi.
2. - Relativamente alle restanti macro-aree di danni (numeri da 1 a 5, pagine 4-5, della sentenza di primo grado), viene in considerazione l'altra censura con cui l'appellante ha riproposto l'eccezione dell'assenza di propria responsabilità per la mancata esecuzione delle opere di straordinaria manutenzione in quanto di competenza della parte locatrice, senza minimamente confrontarsi, però, con la motivazione del Tribunale.
Infatti, da questa emerge che il primo giudice ha respinto tale eccezione argomentando che, ove i danni presenti nell'immobile all'atto del suo rilascio siano causalmente riconducibili ad un uso scorretto della cosa da parte del conduttore, ovvero a negligenza di questi nel servirsi della cosa stessa (come appurato pagina 6 di 13 che si era verificato nella specie), di essi il conduttore comunque deve rispondere, essendo tenuto alle necessarie opere di ripristino, “a prescindere dalla natura ordinaria o straordinaria delle opere medesime”. Ha osservato, pertanto, che punto nodale della causa consisteva nello stabilire se e in quale misura i danni in questione potevano dirsi causati dall'inadempimento del conduttore all'obbligo di servirsi della cosa secondo la diligenza del buon padre di famiglia per l'uso determinato in contratto o altrimenti presumibile dalle circostanze ex art. 1587 n. 1 c.c., esclusi i danni contenuti nei limiti del deterioramento d'uso della cosa, come previsto dall'art. 1590 c.c.
A fronte di tale pertinente e giuridicamente ineccepibile motivazione, risulta evidente, ad avviso del
Collegio, come sia priva di decisività, oltre che quindi inammissibile per difetto di specificità (ex art. 434, nuovo testo), la censura in esame.
Con essa, infatti, il in estrema sintesi, vorrebbe sottrarsi ai propri obblighi risarcitori sulla Pt_1
base della sola natura (asseritamente) straordinaria delle opere manutentive necessarie per il ripristino dei danni causati all'immobile, desunta dalla tipologia o dalla dimensione delle opere medesime, in sé irrilevante, senza preoccuparsi di censurare specificamente la decisione del Tribunale nella parte in cui, in modo risolutivo, sulla scorta degli accertamenti tecnici e delle altre risultanze processuali statuisce che il consulente tecnico d'ufficio “ha correttamente preso in considerazione, nella perizia dell'arch.
, i soli danni dipesi da una mancata manutenzione ordinaria dell'immobile da parte del Per_2
conduttore o da un mancato avviso della proprietaria in ordine ad essi da parte dello stesso conduttore” (v. pagg.

4-5 sentenza impugnata e, in particolare, nn. 1/5).
Né può dirsi che il primo giudice abbia attribuito rilevanza a un concetto di manutenzione ordinaria più ampio rispetto a quello di legge, risultando, al contrario, dalla motivazione che ha fatto riferimento a
“piccole riparazioni” (al n. 2), alla “mancanza di scerbatura delle pareti”, escluse “le lesioni strutturali…” ritenute sulla base della c.t.u. a carico del proprietario (n. 3), nonché a danni ascrivibili alla mancata pulizia (n. 5), tutti interventi certamente sussumibili nella nozione di “piccola manutenzione”.
3. - L'appellante censura, poi, la quantificazione dei danni compiuta dal C.T.U., in quanto avendo questi applicato nel computo metrico il prezziario regionale e non i prezzi di mercato avrebbe, per questo, – secondo l'ente appellante – sovrastimato l'importo posto a carico del . Parte_1
pagina 7 di 13 Va premesso che, diversamente da quanto eccepito da parte appellata, “le contestazioni e i rilievi critici delle parti alla consulenza tecnica d'ufficio, ove non integrino eccezioni di nullità relative al suo procedimento, come tali disciplinate dagli artt. 156 e 157 c.p.c., costituiscono argomentazioni difensive, sebbene di carattere non tecnico-giuridico, che possono essere formulate per la prima volta nella comparsa conclusionale e anche in appello, purché non introducano nuovi fatti costitutivi, modificativi o estintivi, nuove domande o eccezioni o nuove prove ma si riferiscano all'attendibilità e alla valutazione delle risultanze della c.t.u. e siano volte a sollecitare il potere valutativo del giudice in relazione a tale mezzo istruttorio” (Cass. SS.UU. n. 5624/2022). In tale ipotesi, che certamente ricorre nel caso in esame, le dette contestazioni (costituendo mere argomentazioni difensive anche se di carattere non tecnico-giuridico) non possono ritenersi precluse in appello;
per l'effetto va disattesa, nella specie, l'eccezione – dedotta dalla parte appellata – dell'inammissibilità della censura dell'appellante poiché dallo stesso formulata, per la prima volta, nel presente grado.
Nonostante ciò, la predetta censura non può essere accolta.
Rileva il Collegio, infatti, che il non ha precisato né ha, tanto meno, dimostrato Parte_1
quale sarebbe il valore dei lavori secondo i prezzi di mercato, risultando così assiomatica e solo ipotetica ed eventuale la censura basata sull'assunto che il C.T.U. si sia discostato dai prezzi di mercato.
Infondata è, quindi, la pretesa dell'appellante avente ad oggetto l'applicazione di una percentuale di riduzione (indicata nel 25%) sui prezzi riportati nel computo metrico che sarebbe ingiustificata.
4. - La sentenza del Tribunale impugnata deve essere, tuttavia, riformata sulla scorta del parziale accoglimento del primo motivo di appello proposto dal relativamente (come Parte_1
accennato) all'aspetto concernente le spese inerenti all'impianto di climatizzazione poste a suo carico dalla suddetta sentenza.
Osserva la Corte che il Tribunale, nella sentenza, ha ricompreso erroneamente tra le voci di danno risarcibile pure quelle conseguenti alle riparazioni necessarie all'impianto di climatizzazione, senza porsi il preliminare problema di verificare sulla base degli accertamenti peritali l'imputabilità soggettiva del danno, cioè l'effettiva riconducibilità del deterioramento a responsabilità del conduttore, anziché al consumo risultante dall'uso della cosa o da vetustà.
Ritiene, infatti, il Collegio che non possono essere imputate al conduttore le spese relative alla sostituzione dell'impianto di climatizzazione, costituito da n. 8 pompe di calore da 9.000 btu/h e n. 4
pagina 8 di 13 pompe di calore da 12.000 btu/h (v. foto 21 e 22 perizia arch. pag. 15), perché le “condizioni Per_2 pessime”, rilevate dal C.T.U. nel suo elaborato, debbono ascriversi, con ogni probabilità, a normale
“vetustà” e sono da accollarsi, come tali, alla locatrice, non essendo tenuto a risponderne il conduttore, ex art. 1590, comma 3, c.c.
Deve in tal senso reputarsi, infatti, che la durata di vita media di una pompa di calore (quale che ne sia la tipologia) non raggiunge normalmente il lungo arco temporale di oltre quindici anni trascorso tra il momento della consegna (2002) e quello della restituzione dell'immobile alla fine della locazione
(2019).
Non osta, d'altro canto, a tale ricostruzione, ed anzi la rafforza, la circostanza che – come emerso dalla c.t.u. (v. pag. 8) – nel 2008 venne riscontrata la “funzionalità” dell'impianto installato nel 2002, risultando insito in ciò che dal 2002 non si è fatto luogo mai - non nel 2008 e nemmeno successivamente (per quanto risulta dagli atti di causa) - alla sostituzione delle singole macchine che, dopo oltre 15 anni di vita, è nell'ordine delle cose che necessitino di essere sostituite.
Lo stesso discorso vale per la spesa prevista dal computo metrico del C.T.U. per la “sostituzione” di n.
“5 stufette elettriche… poiché mancanti, per complessivi € 350,00” (v. foto 23 perizia arch. pag. Per_2
15).
Va, di conseguenza, defalcato dall'ammontare del risarcimento attribuito alla dalla sentenza di CP_1
primo grado, a titolo di danni arrecati all'immobile, l'importo di € 33.350,00 oltre IVA al 10%, condannando, per l'effetto, il - in parziale accoglimento del primo motivo e in Parte_1
parziale riforma della sentenza impugnata - al pagamento, in favore di a titolo di Controparte_1 risarcimento dei danni arrecati all'immobile condotto in locazione, della somma di € 260.269,63, anziché di € 293.619,63, oltre IVA ed oltre accessori come specificato nella suddetta sentenza.
Alla luce degli elementi di giudizio posti a fondamento della decisione va ritenuta superflua la rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio, pure richiesta da parte appellante.
5. – Va esaminato con priorità, rispetto al secondo motivo di appello del Parte_1
(riguardante il capo sulle spese), l'unico motivo dell'appello incidentale.
Con esso la censura la sentenza di primo grado per avere rigettato la domanda di risarcimento del CP_1
danno conseguente all'inutilizzabilità dell'immobile dalla data di rilascio (6/3/2019) sino al momento pagina 9 di 13 del deposito del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado (maggio 2021).
Vi si sostiene, in particolare, che la stessa giurisprudenza di legittimità richiamata nella sentenza che equipara il periodo di indisponibilità dell'immobile per fatto e responsabilità del conduttore alla ritardata restituzione con la conseguenza prevista dall'art. 1591 c.c. avrebbe dovuto condurre il giudice di primo grado ad accogliere la domanda risarcitoria, invece di rigettarla.
5.1 - Il motivo è infondato perché il suo accoglimento presuppone che sia provato il fatto costitutivo del vantato diritto e cioè lo stato di totale inutilizzabilità dell'immobile alla data di rilascio (06/03/2019).
Tale prova non sussiste.
Dal computo metrico redatto dall'ente comunale si dimostra soltanto l'esistenza di danni richiedenti mirati interventi di ripristino da parte del citato Ente, non già l'inutilizzabilità dell'immobile al momento della restituzione di esso alla fine della locazione, essendo, peraltro, pacifico che, fino a quel momento, i locali vennero usati come uffici pubblici comunali.
D'altra parte, il ha da sempre contestato di dovere alcunché alla locatrice per la Parte_1 pretesa inutilizzabilità dell'immobile.
A ciò deve aggiungersi che la perizia dell'arch. , in disparte la rilevanza solamente indiziaria di Per_2
essa quale, appunto, perizia stragiudiziale di parte, è comunque stata effettuata (su incarico della CP_1
solo il 4 giugno 2020, quindi un anno e tre mesi dopo il rilascio del bene.
La c.t.u. è ancora successiva, in quanto è stata effettuata dall'ing. nel 2021. A questo Controparte_2
riguardo non può sottacersi che la avrebbe potuto proporre l'azione ordinaria innanzi al CP_1
Tribunale ben prima del 19/5/2021 (data di deposito del ricorso introduttivo), essendo rientrata nella disponibilità dell'immobile sin dal marzo 2019.
Oltretutto il C.T.U., in risposta alla seconda osservazione di parte ricorrente, ha ritenuto che non erano da confermare alcune voci riferite all'umidità di risalita rilevando – per quel che interessa - che “tali danni si sono attivati e sono stati di gran lunga aggravati dalla condizione di chiusura dell'immobile dal 2019 (anno di rilascio dell'immobile) al 2021 (anno del sopralluogo del C.T.U.)”; sulla base di questa considerazione il primo giudice è pervenuto ad escludere dal risarcimento attribuito alla i CP_1
danni ai controsoffitti, “per i quali il c.t.u. ha correttamente ritenuto che, dalla data di riconsegna dell'immobile, il degrado degli ambienti sia stato causato dalla chiusura dell'immobile piuttosto che
pagina 10 di 13 dal suo utilizzo (“risulta impensabile che durante l'operatività degli uffici vi erano condizioni di degrado così avanzate”)” (v. pag. 4 della sentenza). Inoltre, nel disattendere la contraria eccezione della il giudice di primo grado nella sentenza (pag. 5) ha altrettanto correttamente argomentato CP_1
che, “anche in assenza dei lavori di ripristino da parte del i locali avrebbero potuto essere Pt_1 arieggiati, così da evitare o ridurre sensibilmente il fenomeno dell'umidità di risalita”, che è la principale causa di insalubrità degli ambienti del . CP_3
Dunque, manca in giudizio la prova rigorosa dell'asserita totale inutilizzabilità dell'immobile imputabile al conduttore, costituente il titolo del preteso diritto al risarcimento dell'ulteriore danno reclamato dall'appellante incidentale, per l'impossibilità di godimento del bene nel suddetto periodo.
L'appello incidentale va, di conseguenza, rigettato per difetto di prova del fatto costitutivo della pretesa vantata, a prescindere da ogni altra considerazione.
6. - Col secondo motivo l'appellante principale lamenta la violazione dell'art. 91 c.p.c., sostenendo che le spese processuali avrebbero dovuto seguire la soccombenza della controparte, ove correttamente valutata.
Il suddetto motivo di appello del rimane assorbito dal parziale accoglimento del Parte_1
suo gravame, dovendo procedersi, all'esito del giudizio, anche d'ufficio, ad una nuova regolamentazione delle spese processuali, tenendo presente l'esito complessivo della lite (cfr. Cass. n.
21139/2020; Cass. n. 14916/2020; Cass. n. 6259/2014).
Nella fattispecie in esame, il in quanto comunque soccombente, va condannato a Parte_1
rifondere a le spese di entrambi i gradi di giudizio, con compensazione peraltro per Controparte_1 un terzo, essendo stata rigettata la domanda (reiterata con l'appello incidentale) di risarcimento di danni derivanti dall'inutilizzabilità dell'immobile nel periodo compreso tra il 6.3.2019 (data di avvenuto rilascio del bene) e il 19.5.2021 (data di deposito del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado), ed essendo state accolte sole le altre domande, fra cui quella di danni all'immobile per un importo inferiore a quello preteso nel ricorso.
pagina 11 di 13 Le dette spese, come in dispositivo, vengono liquidate secondo il vigente D.M. Giustizia del
13.08.2022 n. 147 in rapporto allo scaglione (€ 260.000,01/€ 520.000,00) di riferimento, nella specie, individuato sulla base della domanda (cd. «disputatum») nonché, stante l'accoglimento parziale, sulla base del contenuto effettivo della decisione (cd. «decisum»), facendo applicazione però per la sola fase di trattazione/istruttoria del presente giudizio del valore minimo, attesa l'assenza di attività propriamente istruttoria. Per l'effetto, quanto al presente grado, va liquidato (nell'intero) un compenso base di € 17.179,00, pari a un compenso medio di € 4.389,00 per fase di studio, un compenso medio di
€ 2.552,00 per fase introduttiva, un compenso minimo di € 2.940,00 per fase di trattazione e un compenso medio di € 7.298,00 per fase decisionale. Quanto al primo grado, i compensi di avvocato vanno liquidati (nell'intero) nella stessa misura già liquidata (ex D.M. 147/2022 vigente) nella sentenza di primo grado.
Vanno poste definitivamente a carico del le spese della c.t.u., sì come già liquidate Parte_1
con separato decreto in atti.
Atteso il rigetto dell'appello incidentale, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 – quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte di
[...]
di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per la stessa CP_1
impugnazione a norma dello stesso art. 13, comma 1 – bis, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1047/2023 R.G.C.A., avente ad oggetto l'appello proposto dal avverso la sentenza n. 919/2023 del 7 giugno 2023 Parte_1 del Tribunale di Ragusa (resa nel proc. n. 1923/2021 R.G.), con l'appello incidentale di
[...]
CP_1
accoglie parzialmente l'appello proposto dal;
Parte_1
per l'effetto, in parziale riforma della suddetta sentenza, condanna il al pagamento, Parte_1 in favore di per le causali di cui in motivazione, della somma di € 260.269,63, Controparte_1 anziché di € 293.619,63, oltre IVA ed oltre accessori come specificato nella sentenza di primo grado;

rigetta, nel resto, l'appello;
rigetta, altresì, l'appello incidentale;

pagina 12 di 13 compensa per un terzo le spese di entrambi i gradi del giudizio tra le parti, e condanna il Parte_1
a rifondere a il restante terzo di spese, che liquida nell'intero: 1) quanto al
[...] Controparte_1 primo grado, in € 20.000,00 per compensi di avvocato e in € 1.241,00 per esborsi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% dei predetti compensi, c.p.a. e i.v.a. come per legge;
2) quanto al presente grado, in complessivi € 17.179,00 per compensi di avvocato, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% dei predetti compensi, c.p.a. e i.v.a. come per legge;

pone definitivamente a carico del le spese della c.t.u., sì come già liquidate con Parte_1
separato decreto in atti;

conferma, nel resto, la sentenza di primo grado.
ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 – quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, a norma dello stesso art. 13, comma 1 – bis, se dovuto.
Così deciso in Catania il 30 gennaio 2025, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della
Corte.
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
dott.ssa Claudia Cottini dott. Nicolò Crascì

DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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