REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli - VIII sezione civile, in persona dei Magistrati: dott. Alessandro Cocchiara Presidente dott. Antonio Quaranta Consigliere dott.ssa Maria Rosaria Pupo Consigliere estensore ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al RG n.3156/2019 avente ad oggetto: Responsabilità professionale: vertente
TRA
Dott.ssa c.f. Notaio in San Persona_1 C.F._1
Giorgio a Cremano (NA), rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli
Avv.ti Stefano Giove, codice fiscale e Marco Ferraro, codice C.F._2 fiscale del foro di Roma, telefax n. 06.44249309 o C.F._3
all'indirizzo p.e.c. Email_1
, ed elettivamente domiciliata presso
[...] Email_2 il loro studio in Roma al Viale Regina Margherita n. 278, giusta procura agli atti;

-Appellante-
CONTRO società incorporante in persona del Controparte_1 Controparte_2
Presidente del Consiglio di Amministrazione, Dott. Ing. giusti Persona_2
poteri conferitigli, Codice Fiscale ed iscrizione nel Registro Imprese di Modena n.
, Società appartenente al Gruppo IVA Partita IVA n. P.IVA_1 CP_1
, rappresentata e difesa dall'Avv. Giancarlo Paglietti del Foro di P.IVA_2
Roma, codice fiscale - numero di fax 06.3231677, indirizzo di C.F._4
p.e.c.: indirizzo email Email_3
che lo rappresenta e difende in virtù di procura Email_4
speciale alle liti posta su foglio separato depositato unitamente alla comparsa di costituzione e risposta;
-Appellata –
1 OGGETTO: impugnazione avverso la sentenza n. 5185/2019 del Tribunale di
Napoli, pubblicata in data 20.05.2019, notificata il 21.06.2019;
CONCLUSIONI:
- per l'appellante dott.ssa “a) in via principale, riformare Persona_1
totalmente la sentenza emessa in data 09.05.2019 dal Tribunale di Napoli, VIII sezione civile, nella causa iscritta al numero di Ruolo Generale 24459 dell'anno 2012, avente numero 5185/2019 e pubblicata in data 20.05.2019, accertando e dichiarando
l'insussistenza di responsabilità professionale della dr.ssa nei confronti Persona_1 della in persona del legale rappresentante pro tempore, quale società Controparte_1 incorporante in ordine all'atto di mutuo del 30.05.2007 e alle Controparte_2 relazioni notarili del 21.05.2007 e del 12.07.2007, con ogni conseguenza in ordine ai danni ed alle spese, anche di lite, riconosciuti in favore di nella sentenza di primo CP_2 grado;
con conseguente condanna di in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, quale società incorporante alla Controparte_2 restituzione di quanto pagato in adempimento della sentenza di primo grado dal Notaio
[...]
pari ad euro 165.014,36, oltre interessi legali dalla data di pagamento;
b) in via Per_1 subordinata e con salvezza di ricorso, riformare la sentenza de qua, escludendo la risarcibilità dei danni riconosciuti in capo a in quanto rimasti Controparte_2 sprovvisti di idonea prova, con conseguente condanna di in persona Controparte_1 del legale rappresentante pro tempore, quale società incorporante CP_2
alla restituzione di quanto pagato in adempimento della sentenza di primo grado
[...] dal Notaio pari ad euro 165.014,36, oltre interessi legali dalla data di Persona_1 pagamento;
c) in via ulteriormente subordinata e con salvezza di ricorso, in riforma della sentenza de qua, accertare e dichiarare la responsabilità della banca mutuante nella causazione dell'evento per cui è causa e, per l'effetto, escludere e/o ridurre il risarcimento ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1227 c.c., ovvero escludere e/o ridurre le pretese da ricollegare all'inadempimento che venisse dimostrato (e che comunque si nega) alle sole conseguenze immediate e dirette, con l'esclusione di tutto quanto ex art. 1227 c.c. evitabile con l'utilizzo dell'ordinaria diligenza da parte dell'attore; con conseguente condanna di in persona del legale rappresentante pro tempore, quale società Controparte_1 incorporante alla restituzione di quanto pagato in adempimento Controparte_2
2 della sentenza di primo grado dal Notaio pari ad euro 165.014,36, oltre Persona_1 interessi legali dalla data di pagamento;
d) in via di estremo subordine e con salvezza di ricorso, in riforma della sentenza de qua, ricalcolare l'importo dovuto disponendo la decorrenza degli interessi dalla domanda giudiziale e tenendo conto di quelli già calcolati;
con conseguente condanna di in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, quale società incorporante alla restituzione di quanto Controparte_2 pagato, in adempimento della sentenza di primo grado, in “eccesso”, dal Notaio
[...]
oltre interessi legali dalla data del “maggior” pagamento;
e) in ogni caso, con Per_1 vittoria di spese, competenze e onorari, comprese spese generali IVA e CPA del doppio grado di giudizio”.
- per l'appellata “: dichiarare inammissibile l'appello proposto dal Controparte_1
Notaio ai sensi e per gli effetti dell'articolo 348 bis c.p.c., per i motivi sopra Persona_1 specificati, e, per l'effetto, condannare il Notaio a rifondere le spese di lite del Persona_1 presente gravame;
in via principale: respingere per le causali di cui in narrativa l'appello proposto dal Notaio e, per l'effetto, confermare l'impugnata sentenza n. Persona_1
5185/2019 emessa dal Tribunale Civile di Napoli. Con vittoria di spese, compensi di lite, oltre oneri di legge, del secondo grado del giudizio”.
Svolgimento del processo
Primo grado
Con ricorso ex art 702 bis c.p.c. ritualmente notificato la in Controparte_2
p.l.r.p.t. conveniva in giudizio il Notaio , chiedendo accertarsi Persona_1
la responsabilità professionale della medesima in relazione alla richiesta di erogazione di mutuo per l'acquisto di un immobile, per il quale era stata concessa a garanzia, ipoteca da iscriversi sul medesimo immobile.
Premetteva che :
- nel 2007 aveva conferito al Notaio l'incarico di svolgere tutte le Persona_1
opportune indagini e verifiche in merito all'immobile oggetto di mutuo ed offerto in garanzia;

- il Notaio predisponeva idonea relazione, nella quale Persona_1
dichiarava di aver compiuto tutti gli accertamenti richiesti dal caso specifico e “che
3 la porzione immobiliare in oggetto è libera da pesi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli”, relazione che trasmetteva alla che, sulla base Controparte_2 di tale relazione, erogava il mutuo per la somma di €. 105.000,00;
- a seguito di inadempimento da parte del mutuatario, la agiva Controparte_2
nei confronti dello stesso per il recupero di quanto dovuto, dando avvio presso il
Tribunale di Santa Maria Capua Vetere alla procedura esecutiva immobiliare n.
608/08, notificando pignoramento dell'immobile gravato da ipoteca.
Il Giudice dell'esecuzione conferiva incarico ad un esperto estimatore, Arch.
nominando quale custode il Dott. . Persona_3 Persona_4
L'Arch. eseguiva gli accertamenti del caso e rilevava presso gli Uffici Persona_3 della Regione Campania di Napoli Settore B.C.A. che gli immobili sottoposti a pignoramento ed oggetto dell'istanza di vendita ricadono su un fondo demaniale di uso civico assegnato con ordinanza commissariale di quotazione dell'8 febbraio
1933, che le quote non erano state affrancate, per cui i terreni risultavano ancora gravati da usi civici ed impignorabili.
Sulla base di tali rilievi la procedura esecutiva immobiliare veniva dichiarata improcedibile.
La proponeva tempestiva opposizione che veniva rigettata, Controparte_2 evidenziando come dalla documentazione fornita dal Notaio Persona_1
non emergesse alcun elemento contrario all'esistenza degli usi civici sull'immobile de quo.
Sulla base di tanto la richiedeva al Notaio copia Controparte_2 Persona_1
degli atti relativi agli accertamenti eseguiti per la stesura della relazione ed emergeva così che nel certificato rilasciato dal Comune di Castelvolturno l'11 maggio 2007 "si fa salva l'esistenza di eventuali canoni o livelli gravanti sul terreno su cui insiste il fabbricato oggetto di condono edilizio, tali da rendere necessario l'inoltro della richiesta di Disponibilità d'Uso del Suolo ai sensi dell'art. 1 della L. 13.03.1988 n. 68, non essendo disponibili, attualmente, atti idonei a rilevare l'esistenza da parte di questo ufficio"
Tali usi erano stati rilevati dal CTU arch. a dimostrazione della Persona_3 circostanza che il Notaio aveva compiuto accertamenti parziali, addivenendo ad
4 una relazione errata. “E' documentalmente provato che il CTU Arch. ha Persona_3 presentato il 24.06.2009 un'istanza alla Regione Campania, Settore Bilancio e Credito
Agrario e, pochi giorni dopo, esattamente il 2.07.2009, l'Ufficio competente ha dato immediato riscontro con il certificato dal quale risulta che il terreno de quo è stato concesso in enfiteusi con l'ordinanza dell'8 febbraio 1933, inserita nel ruolo dei concessionari al numero d'ordine 57, quota n. 42, gruppo A, e che tale quota non è stata affrancata e, pertanto, tale terreno, allo stato, dalla documentazione sopra richiamata, risulta gravato da usi civici”.
Pertanto, la introduceva giudizio per il risarcimento del danno Controparte_2
che quantificava in € 190.634.48 per violazione degli articoli 1176, secondo comma,
1218 e 2230 del Codice civile oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
La causa veniva iscritta a ruolo presso il Tribunale di Napoli, con il n. R.G.
24459/2012.
Si costituiva in giudizio, il Notaio che richiedeva il Persona_1
mutamento di rito, contestava in fatto ed in diritto la domanda della ricorrente, ed evidenziava come nessuna responsabilità professionale potesse configurarsi in capo alla stessa.
All'udienza del 15.01.2018, omessa l'istruttoria, la causa veniva assegnata a sentenza con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
-Con sentenza n. 5185/2019 del 20.05.2019, il Tribunale di Napoli, VIII Sezione
Civile, definitivamente pronunciando, così provvedeva: “1) accoglie la domanda attorea;
2) condanna parte convenuta al pagamento, in favore della parte convenuta, della somma di
€. 123.463,08 oltre interessi dal fatto fino al soddisfo;
3) Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore della parte attrice liquidate in €. 13.830,00, di cui €.
400,00 per spese sostenute, oltre iva e cpa nonché spese generali nella misura del 15%”.
In ragione della seguente motivazione: il notaio che è tenuto ad espletare il proprio incarico con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato ed avveduto, così come previsto dal 2° comma dall'art. 1176 c.c. (Cass. civ. n. 566/2000) (…); la sua attività non può essere limitata al mero e semplice accertamento della volontà delle
5 parti ed alla compilazione dell'atto, ma si estende alle attività accessorie, preparatorie e successive necessarie al fine di garantire la correttezza dell'atto stesso (Cass. civ. III sez. n
.264/2006; Trib. Bari 2800/2010) (…). Ne segue che al notaio, al quale sia richiesta la verifica della libertà e disponibilità del bene e delle risultanze dei registri immobiliari,
l'ordinamento giuridico (..) affida il compito di dare certezza nei rapporti giuridici, anche attraverso ricerche ed indagini svolte in maniera puntuale e diligente, tenuto conto del contenuto dell'oggetto del rogito;
pertanto, la mancata consultazione dell'ufficio usi civici della Regione parificata all'omissione nell'espletamento delle visure immobiliari, con la conseguenza della evidente responsabilità del professionista per il danno arrecato
(Tribunale di Napoli VIII sez. civ. 06 marzo 2014).
GIUDIZIO DI APPELLO
Con atto notificato in data 02.07.2019, il notaio dott.ssa Persona_1
proponeva appello avverso la prefata sentenza in ragione di tre ordini di motivi, più innanzi oggetto di dettagliato esame chiedendone l' integrale riforma.
La causa veniva iscritta a ruolo al r.g.c. n. 3156/2019.
Si costituiva in giudizio la società incorporante Controparte_1 CP_2
che si riportava alle difese svolte in primo grado e concludeva per la
[...]
conferma della sentenza appellata.
Eccepiva, in via preliminare, l'inammissibilità dell'appello ai sensi e per gli effetti dell'art. 348 bis c.p.c. e la sua infondatezza in fatto ed in diritto dell'appello perché carente sotto il profilo probatorio e basato su una strumentale ricostruzione storica di istituti giuridici e di orientamenti giurisprudenziali.
L'appellata insisteva per il rigetto dell'appello, atteso che dai fatti si evinceva chiaramente la possibilità di accertare l'esistenza degli usi civici sui beni immobili dedotti in giudizio.
Dopo la prima udienza del 15.11.2019 la causa veniva rinviata per precisazione conclusioni all'udienza del 15.10.2021, e successivamente fino a pervenire all'udienza del 13.09.2024, allorquando la Corte si riservava la decisione con i termini di cui all'art 190 c.p.c. decorrenti dalla comunicazione della relativa ordinanza. Tutte le parti depositavano la comparsa conclusionale e memoria di 6 replica.
Tutto quanto fin qui anteposto va dichiarata la tempestività dell'appello introdotto con atto notificato il 02.07.2019 a fronte della sentenza n. 5185/2019, pubblicata il 20.05.2019 e notificata il 21.06.2019, il cui termine utile per proporre l'appello de quo sarebbe spirato il 22/07/2019. Risulta rispettato il termine previsto dall'art 325 cpc.
Preliminarmente occorre disattendere le eccezioni d'inammissibilità dell'appello per pretesa violazione dell'art 348 bis cpc.
Difatti il giudizio de quo è stato rinviato dapprima per la trattazione, poi per la precisazione delle conclusioni (e di seguito più volte rinviato) per ragioni di ruolo, precludendo l'invocata declaratoria d'inammissibilità atteso che, la facoltà per il giudice d'appello di rendere l'ordinanza ex art. 348 bis c.p.c. deve essere esercitata all'udienza di cui all'art. 350 c.p.c. prima di procedere alla trattazione, sicché essa va negata ove siano stati svolti gli adempimenti di cui al comma 2 del medesimo art. 350 cpc (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14696 del 19 luglio 2016).
Con riferimento all'esame nel merito dei
MOTIVI DI APPELLO
Con il primo rubricato violazione degli articoli 1176 c.c. e 115 c.p.c. col quale l'appellante denunciava l'erronea decisione di aver addebitato al Notaio la responsabilità dei danni subiti dalla banca per l'impossibilità di procedere al recupero coattivo del proprio credito.
Deduceva l'erroneità della decisione perché in contrasto con una pronuncia simile, resa dal medesimo Tribunale in un analogo caso, che escludeva la responsabilità notarile. » (Tribunale di Napoli, sentenza n. 865/2017 del 23.01.2017).
La consultazione dell'ufficio usi civici della Regione era del tutto inesigibile rispetto agli obblighi di diligenza costituenti il contenuto della prestazione professionale del notaio. A sostegno, l'appellante elencava tutti gli accertamenti svolti ai fini della stesura della relazione notarile: “

1. le ispezioni presso l'Ufficio
Tecnico Erariale al fine di appurare l'esatta storia catastale ventennale dell'immobile nonché la sua identificazione attuale: - 2. l'esame della proprietà e della libertà
7 dell'immobile stesso e di tutti gli atti che lo riguardano;
- 3. accertato la regolarità degli atti di trasferimento e la continuità delle trascrizioni ai sensi dell'art. 2650 cod. civ.; - 4. avere accertato l'assenza di trasferimenti per donazione eccezione fatta per l'atto di donazione ricevuto dal notaio del 23 febbraio 2005, repertorio n. 9817, Persona_5 raccolta n. 3477, registrato a Sessa Aurunca il 14 marzo 2005 al n. 137 e trascritto a Santa
Maria Capua Vetere il 26 gennaio 2006 ai nn. 4761/2321.”
Assumeva altresì che il contenuto dell'incarico desumibile dalla relazione non ricomprendeva accertamenti ulteriori e diversi rispetto a quelli che i notai possono certificare ai sensi dell'art. 567 c.p.c. Dalle ispezioni ipo-catastali effettuate emergeva l'inesistenza di un provvedimento di accertamento o di liberazione, né risultava trascritta una sentenza sull'esistenza e la tipologia di uso civico. Altresì non risulta trascritta l'ordinanza commissariale di quotizzazione del 08.02.1933, con cui sarebbe stato concesso in enfiteusi il terreno sul quale insiste il fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare oggetto di causa.
Secondo l'appellante la responsabilità in ordine alla mancata verifica degli usi civici gravanti sull'immobile era da imputare esclusivamente al perito della CP_1 che avrebbe dovuto verificare la sussistenza dei requisiti di condonabilità dell'abuso
(trattandosi di immobile con domanda di sanatoria in itinere, quindi di accertamenti che incidono sulla “commerciabilità economica” e spettano unicamente alla parte), acquisendo quantomeno il certificato di destinazione urbanistica dell'originario terreno, dal quale avrebbe potuto rilevare l'esistenza dell'uso civico.
Con il secondo rubricato violazione degli articoli 1227 c.c. e 112 c.p.c. l'appellante lamentava l'omessa pronuncia nella sentenza di primo grado, in ordine all'eccezione ex art. 1227 c.c. di difetto di ordinaria diligenza ovvero di concorso del fatto colposo del creditore, ritualmente formulata dal notaio con conseguente violazione Persona_1 dell'art. 112 c.p.c.
Per l'appellante, poiché anche la banca non si era avveduta, neanche con il proprio perito, dell'esistenza di gravami, era passibile di imputazione di una concorrente responsabilità professionale ex artt. 1176, 1175 e 1375 c.c. nell'erogazione del mutuo.
8 Denunciava altresì la condotta errata del Giudice dell'esecuzione, che si era limitato a rimarcare l'incommerciabilità del terreno ex art. 21 L n. 1766/1927 perché quotizzato e non affrancato, prospettando l'equazione inalienabilità negoziale uguale alla inalienabilità in sede di espropriazione immobiliare forzata
(equazione, in verità, già di per sé discutibile) e, per conseguenza, statuiva l'inefficacia del pignoramento. Secondo l'appellante, le preclusioni negoziali, previste dall'art. 21 citato, soffrono di una clamorosa eccezione e, cioè, la facoltà dell'assegnatario-enfiteuta di accendere ipoteca sul terreno assegnatogli in esecuzione del piano di riparto e per finalità di trasformazione anche in senso edilizio (arg. ex art. 32, comma 4°, L. n. 47/1985). Consegue che, nella menzionata ottica normativa dell'art. 20 L. n. 1766/1927, il fabbricato (quale proprietà superficiaria) era perfettamente espropriabile, con le conseguenze diametralmente opposte alle conclusioni della decisione in esame.
Con il terzo rubricato violazione degli articoli 1223, 1224, 2697 c.c. e 116 c.p.c.
l'appellante impugnava la sentenza sotto il profilo del quantum liquidato, denunciando un'apodittica quantificazione del danno in euro 123.463,08 senza indicazione dei criteri di calcolo, nonché la decorrenza degli interessi dal fatto, anziché come sarebbe stato corretto dalla domanda giudiziale, ed infine un errata considerazione degli interessi applicati.
In particolare, segnalava che il documento prodotto da fosse un mero CP_2
conteggio e non un estratto conto e che, in ogni caso, era privo della certificazione di conformità alle scritture contabili e della dichiarazione di verità e liquidità del credito resa da uno dei suoi dirigenti, non essendo a tal fine sufficiente la mera sottoscrizione in calce al documento stesso. Ne era possibile ricostruire adeguatamente l'iter logico-giuridico di quantificazione del danno ma nel riconoscere gli interessi su tale somma “dal fatto fino al soddisfo”, il Giudice di prime cure non teneva conto che l'importo indicato nel conteggio unilateralmente predisposto dalla banca era già comprensivo di interessi calcolati fino al
28.06.2012, con conseguente duplicazione degli interessi sulla stessa somma.
In ragione di una valutazione complessiva l'appello è infondato con riguardo ai
9 primi due motivi di censura.
Invero, gli usi civici consistono in un peso imposto su beni immobili in favore della collettività che usufruisce di quegli stessi beni e dei relativi frutti e trovano il riferimento normativo nella l. n. 1766 del 1927, che suddivide in due categorie gli usi civici, quelli relativi al diritto di uso e godimento su terre di proprietà privata, e quelli relativi al dominio su terre della collettività. Per le prime risulta possibile eliminare il vincolo derivante dall'uso civico tramite liquidazione in denaro o in terra (cd. canone e scorporo), mentre per le terre di proprietà collettiva si può procedere alla quotizzazione del fondo che consiste nella suddivisione del demanio in quote distribuite tra i coltivatori. A favore di tali coltivatori è prevista poi la facoltà di eliminare il gravame derivante dagli usi civici mediante la speciale procedura della legittimazione e/o affrancazione, in assenza della quale, come previsto dalla medesima legge, il bene risulta quindi inalienabile, inusucapibile ed imprescrittibile (sent. Trib. Napoli impugnata)
Si tratta di diritti la cui esistenza si evince dai certificati catastali o dai certificati di destinazione urbanistica dei fondi.
A tal proposito occorre evidenziare che l'appellata nelle proprie difese e deduzioni richiama il certificato (di destinazione urbanistica) rilasciato dal Comune di
Castelvolturno l'11 maggio 2007 " col quale "si fa salva l'esistenza di eventuali canoni
o livelli gravanti sul terreno su cui insiste il fabbricato oggetto di condono edilizio, tali da rendere necessario l'inoltro della richiesta di Disponibilità d'Uso del Suolo ai sensi dell'art.
1 della L. 13.03.1988 n. 68, non essendo disponibili, attualmente, atti idonei a rilevare
l'esistenza da parte di questo ufficio".
Tale certificato, pur non risultando né allegato da parte attorea in primo grado né depositato nel relativo fascicolo (anche di appello), né di esso fa menzione il CTU arch. nominato nella procedura esecutiva, non è oggetto di Persona_3 contestazione da parte dell'appellante.
Sicché, in ragione del principio sancito dall'art 115 c.p.c., il giudice deve considerare ammessi i fatti che la parte non contesta espressamente e in modo specifico, anche se previsti nella citazione iniziale. Ciò solleva la parte avversa dall'onere di provarli .
Si dà dunque per provato e prodotto il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Castelvolturno l'11 maggio 2007 .
10 Ciò premesso risulta che il notaio abbia compiuto i necessari Persona_1
accertamenti sia presso il Catasto urbano che presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari, estendendo le proprie ricerche sino al primo titolo ultraventennale, senza che si palesassero in alcun modo diritti in favore del Comune di
[...]
o di terzi sull'immobile sito nel Comune di Castel Volturno (CE), località Pt_1
Bagnara, alla via Ceracchi n. 4 (già Viale Lenin Dx Volturno) e precisamente: - appartamento ubicato al secondo piano della scala “A”, contraddistinto dal numero interno
4 (quattro), della consistenza catastale di vani 4,5 (quattro virgola cinque). Confini: con spazio comune per due lati, appartamento distinto dal numero interno 11 (undici), appartamento distinto dal numero interno 13 (tredici). Dati catastali: riportato nel Catasto
Fabbricati di detto Comune, foglio 7, mappale 313, subalterno 12, Via Lenin Dx Volturno, piano 2, interno 4, scala A, categoria A/4, classe 5, vani 4,5, r.c. euro 209,17”.
Nella relazione notarile preliminare del 21 maggio 2007 (per cui è controversia) il
Notaio ha certificato che “detto immobile risulta alla data del 19 maggio Persona_1
2007 di piena ed esclusiva proprietà e disponibilità di nata a [...]
Mondragone (CE), il 15 aprile 1967, coniugata in regime di separazione dei beni, alla stessa pervenuto in virtù dei seguenti titoli:
- vendita da (nato a [...] il [...] e (nata Controparte_3 Controparte_4
a Casaluce il 1° agosto 1929) a (nato a [...] il [...], CP_5 coniugato in regime di comunione legale dei beni con sopra Persona_6 generalizzata), in forza di atto ricevuto dal Notaio in data 16 febbraio 1998, Persona_7 repertorio n. 90832, raccolta 11470, trascritto il 6 marzo 1998 ai nn. 4671/3876;
- atto ricevuto dal notaio in data 23 febbraio 2005 repertorio n. 9817, Persona_5 raccolta n. 3477, registrato a Sessa Aurunca il 14 marzo 2005 al n. 137 e trascritto a Santa
Maria Capua Vetere il 26 gennaio 2006 ai nn. 4761/2321 in forza del quale CP_5
coniugato in regime di separazione dei beni, ha donato al coniuge
[...] [...]
(già comproprietaria della quota pari ad un mezzo), la quota di comproprietà Per_6 pari ad un mezzo dell'immobile oggetto della presente relazione divenendo unica titolare;

- che la porzione immobiliare in oggetto è libera da pesi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli"
In ragione di tale certificazione la ha concesso ed erogato al Controparte_2
11 Sig. (che ha acquistato dalla Sig.ra il diritto di proprietà Parte_2 Per_6
dell'immobile oggetto della relazione) il mutuo richiesto ai sensi dell'art. 38 e seguenti del T.U.B. con contratto a rogito del Notaio del 30 maggio Persona_1
2007, rep. n. 6781, racc. n. 1482, erogando la somma di € 105.000,00, inclusi gli importi relativi agli oneri assicurativi e istruttori, all'imposta sostitutiva ed alle assicurazioni facoltative richieste dal cliente.
A garanzia della restituzione del capitale concesso a mutuo e dei relativi interessi ed accessori, il mutuatario ha concesso a favore della Banca un'ipoteca convenzionale per la somma di € 210.000,00 sull'immobile oggetto delle verifiche svolte dal Notaio e riportate nella predetta relazione notarile Persona_1
preliminare (cfr. art. 7 del contratto di mutuo doc. 2), mutuo garantito da iscrizione ipotecaria volontaria iscritta presso l'Agenzia del Territorio di Santa
Maria Capua Vetere al numero 35149 di registro generale ed al numero 12373 di registro particolare del 4 giugno 2007.
A seguito dell'inadempimento del mutuatario la è stata Controparte_2
costretta ad instaurare dinanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere una procedura esecutiva immobiliare, iscritta al numero R.G.E. n. 608/2008 giusto atto di pignoramento notificato il 13 agosto 2008 trascritto il 15 ottobre 2008, reg. gen.
45926, reg. part. 31454.
Orbene, dalla lettura della perizia estimativa redatta dall'arch. Persona_3
depositata il 16 settembre 2009 si ricava che l'esistenza del vincolo
[...]
nascente dalla presenza dell'uso civico gravante sul terreno di sedime dei fabbricati veniva accertata solo all'esito di indagini condotte, non già sui titoli di provenienza, quanto, piuttosto, presso gli Uffici della Regione Campania di
Napoli Settore B.C.A. (Usi Civici), all'esito delle quali il CTU ha rilevato che, "il terreno sito in agro di Castel Volturno (CE), distinto in Catasto al F. 7, p.lla 3 (…) fu concesso in enfiteusi con Ordinanza del 08.02.1933 in favore della ditta CP_6 di inserita nel ruolo dei concessionari al numero d'ordine 57, quota n.
[...] CP_7
42, gruppo “A” (..) risulta gravato da usi civici in quanto assegnato con ordinanza commissariale di quotazione dell'8 febbraio 1933, le cui quote non sono state affrancate"
(cfr. relazione del CTU Arch. del 16 settembre 2009 e Persona_3
12 relativi allegati).
Ciò premesso, occorre osservare come la Corte di cassazione con riferimento al tema della responsabilità civile del notaio correlata alla predisposizione delle cosiddette relazioni notarili preliminari, diffuse nella prassi bancaria nell'ambito delle istruttorie prodromiche alla concessione dei mutui, ha ritenuto di applicare i principi generali affermati in tema di diligenza richiesta al Notaio per la stipula di un contratto di trasferimento immobiliare.
In entrambi i casi (costituzione d'ipoteca e vendita) trattasi di attività preliminari ed accessorie necessarie al conseguimento del risultato voluto dalle parti (cosiddette "visure" catastali e ipotecarie) sono funzionali alla corretta informazione del cliente sulla convenienza dell'atto e, come tali, fanno parte dell'oggetto della prestazione d'opera notarile.
In tale prospettiva la relazione notarile preliminare redatta nel corso di un'istruttoria di un mutuo bancario determina in capo al professionista l'assunzione di obblighi non soltanto nei confronti del mutuatario, il quale abbia da solo dato incarico al notaio di effettuare le visure, ma pure nei confronti della banca mutuante (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 9320 del 2016), atteso che “il notaio incaricato è tenuto a compiere ogni attività necessaria ad assicurare la serietà e certezza dei relativi effetti tipici nonché il risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse (nel caso di specie la funzione di garanzia dell'immobile oggetto della relazione) dal momento che contenuto essenziale della sua prestazione professionale è
l'obbligo di informazione e consiglio”.
In tal senso, la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto il notaio, rispetto alla verifica delle trascrizioni a favore e contro e delle iscrizioni contro il mutuatario per accertare, nel ventennio anteriore alla concessione del mutuo, l'appartenenza e piena disponibilità dell'immobile da parte del soggetto che l'offre in garanzia è obbligato a svolgere ulteriori indagini in presenza dei cosiddetti indici di allerta, intensi come circostanze concrete che inducano verosimilmente a dubitare della libertà dei cespiti da sottoporre ad ipoteca e, di conseguenza ad approfondire gli accertamenti sulla libertà del cespite offerto in garanzia. (cfr. Cass. Civ. Sez. 3,
13 Sentenza n. 4911 del pag. 14/26 2022).
Nel caso di specie l'indice di allerta era costituito proprio dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Castelvolturno l'11 maggio 2007 col quale "si fa salva l'esistenza di eventuali canoni o livelli gravanti sul terreno su cui insiste il fabbricato oggetto di condono edilizio, tali da rendere necessario l'inoltro della richiesta di Disponibilità ai sensi dell'art. 1 della L. 13.03.1988 n. 68, non Parte_3 essendo disponibili, attualmente, atti idonei a rilevare l'esistenza da parte di questo ufficio" il cui monito il notaio non poteva ignorare.
Ora, se è vero, come afferma l'appellante che, nel corso dell'istruttoria preliminare alla concessione del mutuo neppure il tecnico di fiducia dell' risulta aver CP_8
evidenziato la presenza di un uso civico gravante sul bene oggetto della garanzia ipotecaria, è pur vero che tale circostanza non esclude né riduce la responsabilità professionale dell'odierno appellante, anche considerato che al 30/05/2007, epoca cui risale la stipula dell'atto di mutuo de quo, era già emersa e doveva ritenersi presuntivamente nota ad operatori professionali qualificati, come i notai, la questione dell'esistenza, nel territorio del Comune di Castelvolturno, di usi civici.
In tal senso la Suprema Corte n. (Cfr. cass. 15035/2023 del 29/05/2023) secondo cuiil notaio incaricato della stipula di un contratto avente ad oggetto diritti reali immobiliari, inclusi i contratti di mutuo ipotecario, è tenuto a svolgere tutti gli accertamenti necessari per verificare l'esistenza di eventuali usi civici gravanti sull'immobile, non potendo limitarsi alle ordinarie visure catastali e ipotecarie. Tale obbligo rientra nel dovere di consiglio e di informazione che caratterizza la prestazione professionale notarile, finalizzata ad assicurare la serietà e certezza degli effetti tipici dell'atto e il risultato pratico perseguito dalle parti. La presenza di un perito estimatore incaricato dalla banca mutuante non esonera il notaio da tale responsabilità, trattandosi di vincoli di natura giuridica incidenti sull'efficacia della garanzia e non di mere questioni tecniche estimative. La mancata verifica dell'esistenza di usi civici, che rendono l'immobile incommerciabile, configura inadempimento dell'obbligazione professionale del notaio e comporta la sua responsabilità per i danni causati, non rilevando che si tratti di un appartamento in zona urbanizzata anziché di un terreno agricolo. Tale responsabilità non è
14 limitata dall'art. 2236 c.c. sulla prestazione implicante problemi tecnici di speciale difficoltà, in quanto la verifica degli usi civici rientra nell'ordinaria diligenza professionale richiesta al notaio. Il cliente che si rivolge al notaio affidandogli implicitamente anche il compito di effettuare le necessarie indagini sulla libertà da vincoli dei beni, in assenza di espressa clausola di esonero, non può essere ritenuto corresponsabile dell'omissione di tali verifiche commissionate al professionista. (cfr. ordinanza n. 4911 del 15.02.2022; n.
30494/2022, ordinanza n. 33441 del 14 novembre 2022).
Sotto tale profilo l'appello merita di essere rigettato con riguardo ai primi due motivi.
Con riguardo al terzo motivo (quantum debeatur) occorre evidenziare che la pretesa di parte attorea si fonda non tanto sull'estratto conto prodotto dall'originario ricorrente, come tale inidoneo a provare il credito qui azionato, (cfr. ex plurimis Cass. n.
5373/24) quanto sul contratto di mutuo allegato dallo stesso appellante, nonché dalla costituzione in mora desumibile dall'atto di precetto e di pignoramento che ha dato l'avvio alla procedura esecutiva RGE n. 608/08.
Tuttavia, l'appello è parzialmente fondato con riguardo alla sola determinazione della decorrenza degli interessi che il Tribunale ha computato erroneamente dal fatto fino al soddisfo” senza tener conto che l'importo indicato nel conteggio unilateralmente predisposto dalla banca era già comprensivo di interessi calcolati fino al 28.06.2012, con conseguente duplicazione dei medesimi per il periodo anteriore mentre occorreva limitare gli interessi convenzionali maturati in favore della Banca mutuataria dalla domanda giudiziale al soddisfo, tale che gli interessi sulla somma dovuta dall'appellante in ragione della sentenza qui gravata devono decorrere dal 29.06.2012 al soddisfo.
La banca, pertanto, dev'essere condannata a restituire al notaio Persona_1 quanto pagato in “eccesso” in adempimento della sentenza di primo grado ovvero la somma pari agli interessi convenzionali maturati dal fatto (inadempimento del mutuatario) fino al 28/06/12, oltre interessi legali dalla data del “maggior” pagamento al soddisfo.
15 Le spese del giudizio di appello seguono la soccombenza sono compensate tra le parti in ragione del 20% e poste a carico dell'appellante nella misura di € 7.493,25 per compensi professionali oltre iva e cpa come per legge, che liquida in favore dell'appellata vittoriosa applicando i parametri previsti in relazione al valore della controversia, scaglione delle cause da euro 52.001,00 ad euro 260.000,00, dal D.M.
n. 55 del 2014, come da ultimo aggiornati con D.M. n. 147 del 13.08.22, con riconoscimento dei compensi tabellari medi, fatta eccezione per la fase di trattazione/istruttoria assente in appello.


PQM


La Corte d'Appello di Napoli Ottava Sezione Civile, in persona dei Consiglieri in epigrafe indicati, definitivamente pronunciando sul gravame avverso la sentenza n. 5185/2019 del Tribunale di Napoli, pubblicata in data 20.05.2019, notificata il
21.06.2019, ogni altra domanda ed eccezione disattesa così provvede:
1) accoglie parzialmente l'appello e condanna il notaio a risarcire in Persona_1
favore dell'appellato il danno dal medesimo patito per i catti di causa come quantificato in primo grado oltre interessi convenzionali come determinati nell'atto di mutuo decorrenti dal 29/06/08 al soddisfo;

2) condanna la in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, quale società incorporante alla restituzione Controparte_2
di quanto pagato in eccesso dal Notaio in adempimento della Persona_1
sentenza di primo grado, pari agli interessi convenzionali maturati sul residuo di mutuo rimasto non pagato dall'inadempimento del mutuatario fino al
28/06/12, oltre interessi legali dalla data del “maggior” pagamento al soddisfo;

3) compensa tra le parti in causa le spese di lite in ragione del 20% condannando l'appellante notaio alla refusione della restante parte in favore Persona_1 dell'appellata che liquida per il primo grado in € 607,20 per spese vive ed €
11.282,40 per compensi professionali, oltre spese generali iva e cpa come per legge;
per il grado di appello in € 910,80 per spese vive nonché € 7.992,80 per compensi professionali oltre spese generali iva e cpa come per legge.
16 Così deciso nella Camera di Consiglio del 14/06/2025
Il Consigliere estensore IL Presidente dott.ssa Maria Rosaria Pupo dott. Alessandro Cocchiara
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione dei Funzionari
UPP Dott.ssa e Dott.ssa Persona_8 Persona_9
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