N. R.G. 236/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI TRENTO
SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte d'appello di Trento, Sezione seconda civile, composta dai Magistrati: dott.ssa Liliana Guzzo - Presidente rel. est. dott.ssa Maria Tulumello - Consigliera dott.ssa Renata Fermanelli - Consigliere ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa rg 236/2024 promossa in appello con ricorso datato 10 dicembre 2024 da
(c.f ) titolare della ditta individuale Parte_1 C.F._1
“ (p.iva ) CP_1 Parte_2 P.IVA_1
Rappresentata e difesa dall'avv.to e dom. Paola Lucin del foro di Trento
- Appellante
Contro
(c.f. ) CP_2 C.F._2 rappresentato e difeso dall'avv. e dom. Antonio Coradello del Foro di Trento
- Appellato
Oggetto: locazione ad uso non abitativo
In punto: riforma della sentenza n.742/2024 del Tribunale di Trento
Causa discussa e decisa l'11.2.2025 sulle seguenti CONCLUSIONI
Parte_1 disporre la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza n. 742/2024 pubblicata il 10/10/2024, nella causa iscritta al R.G. 881/2022, e notificata il 15.11.2024; nel merito: riformare la sentenza impugnata, e per l'effetto:
- in via principale: dichiarare che è creditrice per interventi Parte_1 effettuati di competenza di parte locatrice per € 22.809,61 (dei quali, per spese anticipate per rimediare ai danni da infiltrazioni d'acqua, la somma di € 5.291,88),
pagina 1 di 13 conseguentemente condannare a versare a il suddetto CP_2 Parte_1 importo ovvero quella diversa maggiore o minore somma che risulterà di giustizia;

- in via gradata: qualora risultasse un qualche credito a favore di nei CP_2 confronti di compensare detto importo con la somma che risulterà Parte_1 di giustizia in accoglimento della domanda principale sopra formulata, condannando a versare a la differenza. CP_2 Parte_1
- Con vittoria di compensi professionali e spese di entrambi i gradi del giudizio.
- in via istruttoria:
Si chiede che Codesta Corte di Appello ammetta CTU atta a descrivere le attuali condizioni dell'immobile locato, nonché a verificare contenuti e stime esposti nella relazione del geom. dd. 22.07.2022 (doc. 16). Persona_1
CP_2
In via preliminare:
Contrariis reiectis, per i motivi ed i titoli tutti di cui in narrativa, voglia la Corte
d'Appello di Trento, accertato e dichiarato che l'impugnazione non è manifestamente fondata e che dall'esecuzione della sentenza non può derivare un gravissimo danno e/o un pregiudizio grave ed irreparabile, rigettare, ai sensi dell'art. 447 bis comma 4 c.p.c.,
l'avversaria richiesta di sospensione dell'esecuzione provvisoria della sentenza appellata.
In via preliminare:
Contrariis reiectis, per i motivi ed i titoli tutti di cui in narrativa, voglia la Corte
d'Appello di Trento dichiarare improcedibile e/o inammissibile l'appello proposto da
Parte_1
In via principale
Contrariis reiectis, per i motivi ed i titoli tutti di cui in narrativa, voglia la Corte
d'Appello di Trento confermare la sentenza n. 742/2024 del Tribunale di Trento,
Sezione Civile, in persona del Giudice Unico Dott. Sigillo, nel procedimento sub R.G.
581/2022, di data 22.7.2024 - 10.10.2024, con integrale rigetto dell'avversaria impugnazione e delle domande tutte formulate dalla difesa di in Parte_1 quanto infondate in fatto ed in diritto.
Con vittoria di spese, compenso professionale, 15% rimborso spese generali ex art. 2 comma 2 del D.M. 10 marzo 2014, n. 55 e accessori di legge.
In via istruttoria:
Si evidenzia come la causa sia già matura per la decisione senza necessità di assunzione di mezzi di prova.
In via subordinata, si insiste per l'ammissione dei documenti tutti prodotti nel giudizio di primo grado, nonché nelle istanze istruttorie tutte così come formulate nella propria pagina 2 di 13 memoria integrativa dd. 04.10.2022, con opposizione ai mezzi istruttori avversari per i motivi tutti già formulati negli scritti difensivi di causa.
Ci si oppone infine all'avversa richiesta di CTU finalizzata a descrivere le attuali condizioni dell'immobile locato, nonché a verificare contenuti e stime esposti nella relazione del geom. dd. 22.07.2022 in quanto, in primo luogo, Persona_1 inammissibile perché palesemente esplorativa, non essendo stata fornita prova alcuna degli asseriti lavori edili svolti, nonché in secondo luogo evidentemente inutile, in quanto da eseguirsi in un contesto fattuale completamente alterato, essendo trascorsi quasi tre anni dal rilascio dell'immobile da parte della conduttrice ed essendo l'immobile attualmente concesso in locazione a terzi
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
1.1Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida dd. 20.07.2021, conveniva in giudizio , CP_2 Parte_1 quale titolare dello Studio MC di TE AP con sede in Trento (Tn) per sentir convalidare lo sfratto per morosità relativamente all'immobile locatole di via dei Mille
n. 32, ed ottenere a carico dell'intimata decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il pagamento dei canoni scaduti, indicati in € 8.267,28, nonché per il pagamento dei canoni, spese ed accessori come da contratto, a scadere fino al rilascio effettivo degli immobili, oltre agli interessi di legge maturati e maturandi sino al saldo ed alle spese legali di procedura;
in via subordinata, chiedeva in caso di opposizione, pronuncia di ordinanza non impugnabile di rilascio immediatamente esecutiva con fissazione della data di rilascio
A fondamento delle domande svolte esponeva: CP_2
-che egli era comproprietario dell'unità immobiliare ad uso commerciale sita in Trento
(Tn), Via dei Mille n. 32, catastalmente identificata con il sub. 4, p.m. 6 della p.ed. 4583
C.C. Trento, costituita da locali ad uso laboratorio;

- che la di lui madre, con contratto di locazione dd. 01.11.2002 Persona_2 ad uso commerciale registrato a Trento in data 27.11.2002 al n. 8339 – serie III aveva concesso in locazione dall'01.11.2002 alla ditta individuale Studio Mc di TE ON, rappresentata da detto immobile al canone mensile di € Parte_1
395,00;
- che successivamente egli personalmente, con un nuovo contratto di locazione dd.
01.02.2019 ad uso commerciale, registrato a Trento in data 20.02.2019 al n. 001530 - serie 3T (doc. 2 fascicolo sub R.G. 2250/2021), aveva concesso in locazione dall'01.02.2019, alla stessa ditta individuale i medesimi locali al canone mensile di € 308,00;
pagina 3 di 13 - che in vigenza del primo contratto, nel periodo dal 01.05.2016 al 31.01.2019, la conduttrice non aveva versato le seguenti mensilità: anno 2016 (€ 300,00/mese): maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre, dicembre (tot. € 2.400,00); anno 2017 (€ 300,38/mese); ottobre (tot. € 300,38);
-che in vigenza del secondo contratto, dall'01.02.2019 alla data di intimazione di sfratto, la conduttrice non aveva versato le seguenti mensilità: anno 2019 (€ 308,00/mese): marzo, giugno, luglio (tot. € 924,00); anno 2020 (€ 309,54/mese): aprile, maggio, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre, dicembre (tot. € 2.476,32); anno 2021 (€ 309,54/mese): gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio (tot. € 2.166,58);
-che la morosità complessiva alla data di intimazione di sfratto era pertanto pari a €
8.267,28 oltre ad interessi legali e che era stato infruttuosamente sollecitato il pagamento del dovuto
- che l'art. 6 del contratto di locazione, prevedeva la risoluzione del contratto per il caso di mancato pagamento del canone
1.2 L'intimata si opponeva alla convalida dello sfratto, affermando Parte_1 che tra lei e il dal 2016 e fino al 2020 circa vi era stata una relazione CP_2 sentimentale e all'epoca di detta relazione era intercorso con lo stesso un accordo verbale che prevedeva che ella avrebbe effettuato importanti interventi, anche di ammodernamento, nell'immobile senza versare il canone, perché il costo degli interventi effettuati da andavano “in conto canone” e al termine dei vari Parte_1 interventi le parti avrebbero controllato “i conti”; negava che sussistesse morosità alcuna, asserendo di avere posto in compensazione le somme dovute a titolo di canone con le spese dalla stessa sostenute per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria all'immobile locato. Affermava che le era stato intimato lo sfratto quando la relazione si era incrinata avendo ella anche denunciato la moglie del con un CP_2 esposto alla questura di Trento nel 2021.
L'intimata eccepiva inoltre, in via preliminare, il difetto di legittimazione di
[...] in relazione ai rapporti intercorsi in data antecedente all'01.02.2019, nonché CP_2
l'inammissibilità dell'azione intrapresa in relazione al contratto stipulato in data 01.02.2019, essendo con riferimento a tale immobile il mero co-locatore. CP_2
L'intimata eccepiva infine l'estinzione delle avverse pretese di pagamento per prescrizione ex art 2948 cod. civ
Dichiarata da parte dell'intimante la persistenza della morosità (ammontante alla data dell'udienza ad Euro 9.195,00.- per canoni, oltre ad Euro 972,00.- per spese condominiali) con ordinanza 9.3.2022 il Tribunale emetteva ordinanza di rilascio fissando all'uopo la data del 31.3.2022 e disponeva la trasformazione del rito ex art 667 cpc con termine per il deposito delle memorie integrative. pagina 4 di 13 1.3 Venivano depositate le memorie integrative
Il con la memoria integrativa si dichiarava disponibile a riconoscere a CP_2 controparte il “rimborso dell'importo di Euro 150,00. per la sostituzione di uno scaldacqua, di Euro 156,00. per l'intervento dell'avv. e di Euro 200,00 CP_3 per l'intervento dell'avv. , avvocati che pur incaricati dalla si CP_4 Pt_1 erano attivati a tutela della proprietà”
2. Venivano assunte prove orali per interpello e testi e all'esito con sentenza n.
742/2024 datata 10.10.2024 il Tribunale di Trento così decideva:
“1) accerta e dichiara la risoluzione per inadempimento della parte conduttrice del contratto di locazione intercorso tra le parti e relativo alla locazione dell'immobile meglio individuato in atti;

2) condanna parte convenuta al rilascio immediato dell'immobile locato, libero e vuoto da persone e cose entro il termine di trenta giorni dalla data odierna, ove non già rilasciato;

3) condanna parte convenuta al pagamento della somma di € 13.903,29 per canoni di locazione e oneri accessori dovuti e non corrisposti;

4) condanna parte convenuta al pagamento altresì:
a) delle spese della presente procedura liquidate in € 1.293,00 oltre al rimborso delle anticipazioni, IVA e c.p.a. come per legge;

b) delle spese della fase di mediazione liquidate in € 604,75 oltre al rimborso delle anticipazioni, IVA e c.p.a. come per legge;

c) delle spese per la fase sommaria liquidate in € 1.293,00 oltre al rimborso delle anticipazioni, IVA e c.p.a. come per legge” 3.1 Avverso detta sentenza propone appello quale titolare dello Parte_1
Studio MC di TE ON.
Ella lamenta con primo motivo di appello la “mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato” con violazione dell'art 112 cpc : ciò in quanto il Giudice di prime cure avrebbe, in particolare, omesso di decidere in merito all'eccepita sussistenza di un accordo tra le parti in forza del quale era stata prevista la sospensione nel pagamento dei canoni a fronte di opere di manutenzione sostenute in toto da parte della conduttrice di asserite spese di ristrutturazione/ammodernamento dell'immobile locato ed avrebbe omesso di considerare che tale accordo era avvenuto in forma verbale stante la lunga relazione amorosa tra la e il irrimediabilmente incrinatasi sul finire Pt_1 CP_2 del 2020
Con ulteriore motivo, articolato in più submotivi, lamenta innanzitutto la errata decisione nel merito sul punto di cui sopra affermando che vi erano vari indici pagina 5 di 13 sintomatici dell'accordo verbale non adeguatamente considerati dal giudice di primo grado
Afferma dunque non solo che nulla è dovuto perché compensato con i crediti maturati dalla sia per l'ammodernamento dell'immobile sia per interventi per Pt_1 riparazioni urgenti ( infiltrazioni d'acqua) che avrebbe dovuto sostenere il locatore se non vi fosse stato il suddetto accordo verbale, ma anche che è ella stessa ad esser creditrice del per € 22.809,61 e chiede la condanna di controparte al pagamento CP_2 di detto importo ovvero di quanto risultante di giustizia
Con ulteriore sub motivi contesta in ogni caso la sentenza di primo grado sotto i seguenti profili.
Afferma che dalla morosità quantificata per il periodo 2016/2019 (vecchio contratto) andavano detratti € 1.756,80 quietanzati dal CP_2
Contesta la debenza dell'Istat osservando che con una variazione al primo contratto (doc 52 del fascicolo di primo grado di parte era stato ridotto il canone senza CP_2 sottoporlo ad adeguamento ISTAT;
afferma più in generale che gli importi ISTAT non erano mai stati “reclamati”.
Contesta anche la richiesta del 50% della imposta di registro affermando che “ difetta alcuna prova in proposito”
Infine censura la sentenza di primo grado anche per parte in cui ha riconosciuto la debenza dell'importo di € 1781.91 per oneri accessori non versati dalla conduttrice rilevando che ella aveva contestato con memoria autorizzata 14.12.2022 la tardività degli avversi documenti 41 e 42.
Conclude chiedendo , oltre alla sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza, che venga riformata la sentenza impugnata, chiedendo in via principale: che venga dichiarato che è creditrice per interventi effettuati di competenza di Parte_1 parte locatrice per € 22.809,61 (dei quali, per spese anticipate per rimediare ai danni da infiltrazioni d'acqua, la somma di € 5.291,88) e conseguentemente che CP_2 venga condannato a versargli il suddetto importo ovvero quella diversa maggiore o minore somma che risulterà di giustizia;

- in via gradata: qualora risultasse un qualche credito a favore di nei CP_2 confronti di che detto importo venga compensato con la somma Parte_1 che risulterà di giustizia in accoglimento della domanda principale sopra formulata, condannando a versare a la differenza. CP_2 Parte_1
- Con vittoria di compensi professionali e spese di entrambi i gradi del giudizio
Chiede anche che venga svolta CTU per descrivere le attuali condizioni dell'immobile e verificare costi e stime esposti nella relazione di parte doc 16.
3.2 Controparte costituitosi chiede il rigetto dell'appello. pagina 6 di 13 In primis osserva che è incongruente la sussunzione del preteso vizio nella violazione dell'art 112 cpc.
Ribadisce che non vi è stato alcun accordo orale, nega la valenza degli “indizi” valorizzati da controparte.
Afferma sotto altro profilo non vi è prova alcuna delle spese sostenute neppure di quelle relative alle pretese spese di riparazione urgenti e rileva che il rifacimento del bagno era stata una scelta unilaterale della conduttrice posto che le infiltrazioni avevano riguardato una minima porzione del bagno.
Ribadisce la debenza dell'ISTAT in quanto contrattualmente pattuito e quanto alla somma di € 1756,80 osserva che essa è stata già separatamente pagata dalla società
MB RL (riferibile sempre al che era la destinataria della prestazione. CP_2
4. La causa è stata discussa e decisa con lettura del dispositivo all'udienza del 11.2.2025
4. 1. Il primo motivo di appello va rigettato. Le censure mosse dalla appellante alla sentenza di primo grado non solo sussumibili nell'invocato vizio ex art 112 cpc posto che la violazione di detta norma ricorre qualora il giudice ometta completamente di adottare un qualsiasi provvedimento, anche solo implicito di accoglimento o di rigetto delle proposte domande ed eccezioni, mentre nel caso in esame il giudice di primo grado ha pronunciato sulle domande ed eccezioni formulate dalle parti. Ciò di cui si lamenta effettivamente l'appellante è che nel fare ciò la sentenza di primo grado avrebbe omesso l' esame di circostanze di fatto a suo dire concludenti e avrebbe fatto uno scorretto esercizio dell'apprezzamento degli indizi e prove offerte in giudizio sul punto. Ciò non è sussumibile nell' invocato vizio ex art 112 cpc : la stessa sentenza della corte di Cassazione n. 26764/2019 citata dalla appellante del resto è di segno opposto alla tesi dell'appellante posto che essa precisa che “Nel caso in cui il giudice del merito abbia ritenuto, senza ulteriori precisazioni, che le circostanze dedotte per sorreggere una certa domanda (o eccezione) siano generiche ed inidonee a dimostrare l'esistenza dei fatti costitutivi del diritto stesso (o dell'eccezione), non può ritenersi sussistente né la violazione dell'art. 132 n. 4 c.p.c. per difetto assoluto di motivazione o motivazione apparente, né la violazione dell'art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia, mentre, qualora si assuma che una tale pronuncia comporti la mancata valorizzazione di fatti che si ritengano essere stati affermati dalla parte con modalità sufficientemente specifiche, può ammettersi censura, da articolare nel rigoroso rispetto dei criteri di cui agli artt.
366 e 369 c.p.c., ai sensi dell'art. 360 n. 3 c.p.c., qualora uno o più dei predetti fatti integrino direttamente elementi costitutivi della fattispecie astratta e dunque per violazione della norma sostanziale, oppure ai sensi dell'art. 360 n. 5 c.p.c., per omesso esame di una o più di tali circostanze la cui considerazione avrebbe consentito, secondo
pagina 7 di 13 parametri di elevata probabilità logica, una ricostruzione dell'accaduto idonea ad integrare gli estremi della fattispecie rivendicata “. 4.2 Quanto al resto va innanzitutto rilevato che la difesa dell' appellante ha omesso di depositare nella presente fase di appello il suo fascicolo di parte di primo grado e dunque non sono stati prodotti i documenti che erano stati dimessi dalla in Pt_1 primo grado. Nondimeno, il contenuto di quei documenti, che non sono stati depositati dalla in questo grado di giudizio e che risultano rilevanti ai fini della Pt_1 decisione, è apprezzabile comunque in forza delle indicazioni e dei riferimenti ad essi rinvenibili sia nella sentenza appellata sia nella memoria di costituzione della controparte dovendosi richiamare il principio giurisprudenziale della “non dispersione” della prova con onere per il giudicante in grado di appello in caso di mancato deposito del fascicolo di parte di “ricomporre altrimenti il contenuto della rappresentazione dei fatti già stabilmente acquisita al processo, sulla base di quanto comunque risulti da provvedimenti o atti del processo” (v Cassazione civile Sezioni Unite sentenza n.
4835/2023 )
4.3 Ciò posto è infondato il motivo di appello (primo submotivo) con cui l'appellante lamenta il mancato riconoscimento della sussistenza del dedotto accordo verbale e il mancato riconoscimento di quanto dovuto dal locatore alla conduttrice per interventi da ella effettuati sull' immobile, salvo che per la parte relativa all' intervento riparativo effettuato per eliminare i danni da infiltrazione d'acqua nei limiti di cui si dirà infra.
In primis va rilevato che sebbene sul punto la conduttrice avesse articolato mezzi di prova orale, che sono stati esperiti in primo grado, nessun teste è stato in grado di riferire alcunchè circa la esistenza di tale preteso accordo verbale salvo il teste Persona_1 che però ha solo fatto generico riferimento ad “ un accordo intercorso dalla sig.ra e affermando che ciò gli era “ stato riferito dalla sig.ra Pt_1 CP_2 Pt_1 non avendo mai assistito a colloqui tra quest'ultima e il . Detta testimonianza CP_2 non ha alcuna rilevanza probatoria non solo perché del tutto generica ma altresì perché trattasi di deposizione de relato TO : “ In tema di prova testimoniale, i testimoni
"de relato TO" sono quelli che depongono su fatti e circostanze di cui sono stati informati dal soggetto che ha proposto il giudizio, così che la rilevanza del loro assunto
è sostanzialmente nulla, in quanto vertente sul fatto della dichiarazione di una parte e non sul fatto oggetto dell'accertamento, fondamento storico della pretesa” (v Cass. civ sez I sent n. 569/2015) .
Va poi osservato che quanto evidenziato dall'appellante nel suo atto di appello non è affatto idoneo a comprovare l'esistenza e contenuto del preteso (dall'appellante) accordo verbale tra la ed il che sarebbe intercorso, in data imprecisata Pt_1 CP_2 ma comunque a detta dell'appellante all'epoca del “rapporto sentimentale” tra i due. pagina 8 di 13 Rimarca in particolare l'appellante: che tra i due esisteva una relazione amorosa instauratasi a partire dal 2016 e cessata sul finire del 2020 e che i ritardi e/o mancati pagamenti dei canoni erano iniziati proprio a partire dal 2016; che prima dell'aprile
2021 controparte non le aveva mai chiesto il pagamento di arretrati né intimato sfratto, azione che aveva intrapreso solo dopo che la relazione tra i due si era irrimediabilmente incrinata;
che il secondo contratto del 2019 prevede un canone inferiore di € 85,00 rispetto al primo e ciò proprio per i rapporti che si erano instaurati tra i due;
che il inoltre aveva locato alla e alla figlia di lei due appartamenti il che CP_2 Pt_1 non era congruente con il fatto che la conduttrice fosse morosa.
Sottolinea l'appellante che la stessa documentazione di causa prodotta da controparte (doc da 46 a 50 di controparte) dimostrava che vi era necessità di ristrutturare l' immobile. Detti indizi unitamente ai messaggi documentati in causa dimostrerebbero che vi era tra le parti una relazione “particolare” ed era dunque verosimile che vi fosse stato un accordo tra loro per rimodernare l'immobile nel senso già esposto Osserva innanzitutto il Collegio che per potersi ritenere provata la stipula dell'asserito accordo verbale non è affatto sufficiente la presenza di pretesi indizi necessitando che gli stessi siano ex art 2729 cc gravi precisi e concordanti sì da potersi ritenere a mezzo di presunzione in modo inequivocabile, che sia stato effettivamente raggiunto l'incontro delle volontà delle parti avente lo specifico contenuto indicato dall'appellante.
In punto “tolleranza” parte appellata ha provato che la morosità e/o ritardo nei pagamenti da parte della già connotavano il rapporto locatizio nel 2012, Pt_1
2013,2014 e 2015 (v documenti 3,- 28- 28 bis ): la tolleranza a fronte delle inadempienze della (inadempienze idonee anche in allora a procedere con Pt_1 intimazione di sfratto per morosità) era dunque già presente quando, anche secondo la prospettazione della appellante, non vi era alcuna relazione sentimentale con il CP_2
e quando addirittura nel primo rapporto locatizio non era ancora subentrato il CP_2
In ogni caso più in generale la tolleranza e la intimazione di sfratto solo nel 2021, la rinegoziazione al ribasso dell'entità del canone, la presenza di altri rapporti locatizi, possono al più essere indicativi di un trattamento “di favore” verso la con Pt_1 riferimento a detti specifici aspetti ma vi è mancanza “precisione” e “gravità” ai fini del giudizio presuntivo di inferenza dai fatti noti della conseguenza ignota: non può infatti desumersi da detto trattamento di “favore” limitato a taluni aspetti che necessariamente ed inequivocabilmente esso si sia esteso anche a tutt'altro aspetto del rapporto contrattuale ovvero al preteso ulteriore accordo dedotto dalla appellante, derogativo rispetto ai contratti stipulati inter partes per i quali ogni miglioria ed accessione diverrà di proprietà di parte locatrice senza diritto di rimborso. pagina 9 di 13 La esistenza di accordo derogativo non potrebbe ritenersi neppure “necessariamente” discendente neanche dalla dedotta intercorsa relazione sentimentale, qualora provata: sul punto oltre a richiamare tutto quanto già sopra esposto devesi ulteriormente osservare che la clausola secondo cui non vi è diritto di rimborso per le migliorie ed accessioni è presente (v. doc 1 e 2 del fascicolo di parte di primo grado) non CP_2 solo nel contratto del 2002 ma è stata anche espressamente contemplata pure nel secondo contratto che è stato stipulato nel 2019,periodo in cui secondo la prospettazione della appellante già vigeva la relazione.
Nulla può conclusivamente esser riconosciuto alla per le addotte migliorie;
Pt_1 di qui anche l'inutilità di esperire CTU.
Altresì non può ritenersi legittimo il mancato pagamento dei canoni ed oneri in ragione di pretese compensazioni con spese sostenute per dette migliorie.
Diverso regime giuridico (v .art 1576 cc) va invece riconosciuto alla spesa sostenuta per riparazioni nell'immobile locato dovute ad infiltrazione d'acqua e dunque urgenti.
La sussistenza di infiltrazioni nel bagno/antibagno, in difetto della documentazione di parte (come già esposto non è stato prodotto alcunchè in questo grado di Pt_1 giudizio dalla difesa della ) è comunque desumibile dall'espresso richiamo Pt_1 che la sentenza di primo grado fa al contenuto della perizia di parte prodotta in primo grado da e alla “foto sub doc 10 A di parte che dimostra Parte_1 Pt_1
“inequivocabilmente come i danni da infiltrazione riguardino esclusivamente una minima porzione di parete … a ridosso dell'ingresso del bagno…”, richiamo ripreso anche nella comparsa di costituzione in appello del (v pag 9) : orbene a fronte CP_2 di siffatto limitato fenomeno infiltrativo, correttamente è stato ritenuto in sentenza di primo grado che esso non potesse giustificare l'integrale rifacimento del bagno.
Sono però rimborsabili, quali spese per riparazioni urgenti, le spese sostenute per eliminare le conseguenze dell'infiltrazione in quella limitata porzione di parete, documentate nella fattura emessa in data 13.08.2020 dalla ditta di Rigo Florio di Rigo
Giacomo per € 250,00 (oltre Iva ) per la tinteggiatura dell'antibagno, fattura prodotta sub doc 12 in primo grado e non riprodotta nel presente grado di giudizio dalla difesa ma comunque citata nella comparsa del nel suo contenuto e con Pt_1 CP_2 tutti i dati qui evidenziati (v pag 9 ultimo capoverso) : detta spesa risulta infatti congruente con la tipologia di intervento richiesta per ovviare alla su indicata infiltrazione;
la fattura comprovando l'effettivo esborso ha maggior valenza probatoria ai fini della quantificazione del dovuto rispetto alla quantificazione meramente stimata in una perizia di parte (ovvero la perizia cui fanno cenno sia la sentenza Per_3 appellata che la comparsa del . Va dunque riconosciuto che il deve alla CP_2 CP_2
pagina 10 di 13 il solo l'importo di € 250,00, ed in parte qua la sentenza di primo grado va Pt_1 riformata.
Nulla va disposto con riferimento all' Iva posto che lo Studio MC di TE
ON è soggetto detentore di partita IVA ed esso era nella possibilità di recuperare l'IVA trattandosi di costi di “riparazione” di un bene strumentale per la sua attività (v. sul punto Cassazione civile Sez.

2 - n. 22580 del 19/07/2022 ) ; con la precisazione che sussiste “il diritto alla detrazione Iva per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l'attività d'impresa o professionale”(Cass., Sezioni Unite sent.n. 10.05.2018, n. 11533).
4.4 In relazione a quanto dovuto dalla al locatore, la appellante contesta la Pt_1 sentenza di primo grado nella parte in cui essa, recependo i conteggi del locatore, ha ritenuto dovuti gli adeguamenti ISTAT relativamente ai canoni ed ha ritenuto altresì dovuti gli importi addebitati per tassa di registro;
la censura altresì per non aver detratto dal dovuto la somma di € 1756,80 ed ancora lamenta che la sentenza ha riconosciuto gli oneri accessori sulla base anche di documenti tardivamente depositati.
Quanto all'adeguamento ISTAT va rilevato che esso è contemplato nel contratto del 2002 all'art 3 e la variazione contrattuale intervenuta con la scrittura del 2016 (doc 52 del fascicolo di primo grado) ha meramente previsto la riduzione del canone rispetto a quanto previsto nel 2002 ma non ha derogato alla clausola contrattuale de qua che prevede l'adeguamento. Anche il contratto del 2019 contiene clausola di adeguamento. Le pattuite clausole di adeguamento ISTAT - ai sensi dell'art. 32 della l. n. 392 del
1978, così come novellato dall'art. 1, comma 9-sexies del d.l. n. 12 del 1985, conv. dalla l. n. 118 del 1985 - abilitano il locatore a richiedere annualmente l'adeguamento Istat ma non ad applicare automaticamente detto aumento in difetto di preventiva richiesta.
L'unica richiesta relativa all'adeguamento risulta essere quella contenuta nella intimazione di sfratto per morosità del luglio 2021 ed è valevole per i canoni a scadere sino alla riconsegna dell'immobile (v. Cass civ. sent n. 25599 del 14.12.2016).
Sono dovuti gli importi richiesti relativi alla quota parte della metà delle imposta di registro essendo obbligo del locatore provvedere alla registrazione ed essendo la relativa tassa in carico a parte conduttrice in ragione della metà.
Quanto all'importo di € 1.756,80 la documentazione dimessa da parte appellata (v doc
29 ,30 e 31 di primo grado) corrobora la allegazione secondo cui : la detrazione di detto importo dal dovuto era stata effettuata per soddisfare attraverso questa “anomala” modalità un credito di pari importo dello studio Mc di TE ON verso
MB S.r.l, società riferibile sempre al dopo aver ricevuto CP_2 Parte_1 la intimazione di sfratto ha invece sollecitato il saldo della relativa fattura n. 13-2018 pagina 11 di 13 emessa da Studio MC di TE ON da parte di MB RL di tal che MB
S.r.l., ha conseguentemente provveduto a corrispondere allo Studio MC di TE
ON il relativo importo (v contabile doc 30) , che non può dunque più essere detratto da quanto dovuto
In forza di quanto sopra va ricalcolato il dovuto (per canoni e quota parte di imposta di registro) dal gennaio 2016 alla data del rilascio (agosto 2022) sottraendo l'adeguamento Istat sino al luglio 2021 e laddove pagato dalla conduttrice tenendosi conto che esso non era dovuto. Dall'agosto 2021 sino alla data del rilascio ( agosto 2022) viene invece computato anche l'adeguamento Istat. Il ricalcolo viene condotto sulla scorta del doc. 28 di parte appellata - depurato dall'Istat come sopra indicato- trattandosi di documento che dà conto degli importi versati dalla dal Pt_1 gennaio 2016 al giugno 2022 (valorizzabile in difetto di prova da parte della Pt_1 di ulteriori versamenti) ; vanno poi aggiunte le ulteriori due mensilità dovute dalla
(sempre con aggiornamento Istat) di luglio ed agosto essendo avvenuto il Pt_1 rilascio ad agosto 2022: risultano pertanto dovuti € 12.559,02. Quanto agli oneri accessori è pienamente provata la debenza della somma indicata dall'appellato ovvero € 1.781,91. Sul punto rilevano i verbali assembleari di approvazione dei “ bilanci/rendiconti ” del ed in particolare il verbale Parte_3 assembleare del dd. 23.08.2021 (doc. 33), il bilancio di esercizio Parte_3
2019/2020 (doc. 34), il bilancio di esercizio 2020/2021 (doc. 35), il verbale assembleare del 11.07.2022 (doc. 42) relativo all'approvazione del bilancio consuntivo 2021-2022 (doc. 41) , nonché i doc 44 e 45. Vi è da rilevare quanto alla pretesa tardività della produzione dei documenti 41 e 42 che nel rito locatizio è ammissibile la produzione
“tardiva” di documenti nel caso in cui gli stessi siano di formazione successiva e nella fattispecie trattasi di documenti formatisi successivamente al termine concesso per la memoria integrativa del 30.6.2022 posto che il verbale dell'assemblea doc 42 che ha approvato a consuntivo il rendiconto di cui al doc 41 è dell'11.7.2022. Il fatto che la conduttrice non abbia pagato gli oneri accessori a suo carico e che essi sono stati pagati dal risulta poi inequivocabilmente dalla deposizione CP_2 testimoniale dell'amministratore del Condominio Mario Grande. Gli oneri accessori come richiesti dal locatore sono dunque dovuti.
Dall'importo complessivo dovuto, da ultimo vanno detratti i rimborsi che il ha CP_2 riconosciuto spontaneamente come dovuti alla conduttrice ovvero: “ Euro 150,00.- per la sostituzione di uno scaldacqua, di Euro 156,00.- per l'intervento dell'avv. CP_3
e di Euro 200,00.- per l'intervento dell'avv. ”
[...] CP_4
Conclusivamente sono dunque dovuti dalla al € 13.834,93 (€ Pt_1 CP_2
12.559,02 + € 1.781,91 - € 506,00). pagina 12 di 13 Compensati i relativi debiti va condannata al pagamento a Parte_1 CP_2
della somma di € 13.584,93.
[...]
Si deve procedere stante l'esito dell'appello ad un nuovo regolamento delle spese processuali tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (v tra le tante Cassazione civile sez. II, 23/02/2022, n. 5890). Le spese di lite e del procedimento di mediazione, stante l'esito del giudizio vengono compensate per un settimo. I restanti 6/7 settimi di dette spese , liquidati come da dispositivo, sono posti a carico di stante la sua prevalente soccombenza Parte_1

P.Q. M

La Corte d'appello di Trento, II sezione civile a parziale modifica della sentenza di primo grado n. 742/2024 che conferma per il resto
1) accerta che è creditrice di per l'importo di € Parte_1 CP_2
250,00
2) accerta che è creditore nei confronti di della CP_2 Parte_1 somma di € 13.834,93
3) compensati i relativi debiti condanna al pagamento a Parte_1 CP_2
della somma di € 13.584,93
[...]
4) compensa tra le parti per un settimo le spese della mediazione e condanna Parte_1
a rifondere a i sei settimi delle relative spese, quota che liquida
[...] CP_2 in € 518,30 per compensi oltre spese generali e accessori come per legge
5) compensa tra le parti per un settimo le spese di primo grado e condanna Parte_1
a rifondere a i sei settimi delle relative spese, quota che liquida
[...] CP_2 in € 2.216,00 per compensi oltre spese generali, e accessori come per legge
6) compensa tra le parti per un settimo le spese di secondo grado e condanna Parte_1
a rifondere a i sei settimi delle relative spese, quota che liquida
[...] CP_2 in € 4.282,00 per compensi oltre spese generali, e accessori come per legge Così deciso in Trento l'11 febbraio 2025 Il Presidente
Dott.ssa Liliana Guzzo
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