Sentenza n. 15/2026
Depositata il 08/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 1, riunita in udienza il
27/10/2025 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
PIOMBO BRUNO, Presidente
AS RO, OR
BOLOGNESI MAURO, Giudice
in data 27/10/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 229/2024 depositato il 09/04/2024

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale Imperia - Via Garessio, 17 18100 Imperia IM
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Resistente_2 - CF-Resistente_2
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 130/2023 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado IMPERIA sez. 1
e pubblicata il 29/09/2023
Atti impositivi: - AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20181T000979000000 REGISTRO 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 631/2025 depositato il
29/10/2025
Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 130 del 23.1.2023 la Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Imperia accoglieva il ricorso proposto da Resistente_1 e Resistente_2 avverso Avviso di Rettifica e Liquidazione n. 20181T00979000000 con il quale l'Ufficio aveva rettificato il valore venale della compravendita di un fabbricato da Euro 34.000,00 ad Euro 54.400,00, risalente al 19.3.2018. Condannava l'Agenzia delle Entrate al pagamento delle spese liquidate in Euro 1.000,00 oltre accessori di legge.
Proponeva appello l'Agenzia delle Entrate – Direzione Provincia di Imperia per i seguenti motivi:

1. Sulla rettifica del valore del bene ai sensi dell'art. 53, comma 3, del T.U.R.
Secondo la sentenza, l'Ufficio avrebbe violato l'art. 53 in quanto si sarebbe basato unicamente sul valore di un negozio sito nelle vicinanze, compravenduto in epoca successiva rispetto all'atto in esame. In proposito, osservava l'Ufficio appellante che l'art. 53, comma 3 del TUR non prevede unicamente l'utilizzo del metodo comparativo ma consente all'Ufficio l'utilizzo di “ogni altro elemento di valutazione” ritenuto rilevante. Nel caso in esame l'Ufficio aveva tenuto conto della localizzazione, della destinazione d'uso, dei valori OMI relativi ai negozi C/1, dell'esiguità del valore dichiarato in atto (Euro/mq. 1.000).

2. Sul difetto di motivazione in violazione dell'art. 52, comma 2, del D.P.R. n. 131/1986.
Il Giudice ritiene che l'Ufficio abbia omesso di adeguatamente motivare l'atto in violazione del suddetto art. 52. L'Ufficio richiama quanto già espresso nelle controdeduzioni di primo grado richiamando numerose sentenze della Corte di Cassazione secondo le quali è sufficiente che la motivazione contenga l'enunciazione dei criteri astratti in quanto il contribuente è già in condizione di contestare e documentare l'infondatezza della pretesa erariale.
L'atto è stato allegato all'avviso di liquidazione con le modalità previste e privo dei dati personali degli intervenuti, secondo quanto previsto dal codice della privacy (D.Lgs. n. 196/2003).

3. Utilizzabilità della perizia di parte dell'Ing. Nominativo_1 del 27.11.2017.
Il valore peritato non poteva essere assunto in quanto faceva fede di una situazione esistente alla data della sua redazione e non più attuale tanto che al momento del rogito di acquisto dell'immobile in questione le parti dichiarano che lo stato di fatto dell'immobile è quello che risulta dalla planimetria depositata in Catasto
e corrispondente a Docfa n. IM0014887, indicante la ristrutturazione e la diversa distribuzione degli spazi interni e successiva alla redazione della perizia.
Così concludeva: “A fronte delle considerazioni svolte, lo scrivente Ufficio, come sopra rappresentato e difeso, e con ogni riserva di ulteriormente argomentare, provare e dedurre nei termini di legge, chiede che codesta Onorevole Corte di Giustizia Tributaria voglia riformare integralmente la sentenza impugnata e, per l'effetto, confermare la legittimità dell'operato dell'Ufficio.
Con condanna della parte appellata alla rifusione delle spese di giudizio come da nota spese allegata“.
Le contribuenti si costituivano depositando le proprie controdeduzioni con le quali prendevano posizione sui singoli motivi d'appello.
Sul primo motivo d'appello:
- L'atto preso a riferimento dall'Ufficio era stato stipulato oltre un mese dopo, quindi in epoca successiva, a quello soggetto ad accertamento e si trattava peraltro di una vendita relativa alla sola quota di nuda proprietà.
- Non sono stati indicati nell'avviso di accertamento i cd. “elementi ulteriori di valutazione” indicati invece nell'atto di appello.
- L'Agenzia aveva errato nel motivare l'avviso di accertamento non essendosi accorta che l'unico atto a paragone era successivo e non precedente.
- Il prezzo di vendita di un immobile può essere rideterminato dall'Agenzia delle Entrate a condizione che l'avviso di rettifica e liquidazione dimostri che almeno tre immobili con caratteristiche similari possiedano un valore venale diverso e superiore
- L'agenzia in sede di memoria ha depositato un semplice elenco catastale di immobili, senza indicazione di alcun elemento per effettuare il raffronto con l'atto in esame.
- L'immobile ha subito lavori di ristrutturazione successivamente all'acquisto come da documentazione allegata già in primo grado.
- La perizia dell'Ing. Nominativo_1 ha valore di prova avendo chiaramente indicato il valore dell'immobile e le sue caratteristiche risultanti anche dalla documentazione fotografica.
Sul secondo motivo d'appello:
Tratta le ragioni per cui l'avviso di accertamento risultava del tutto carente degli elementi obbligatoriamente previsti dalla norma in rubrica.
L'immobile era in pessimo stato di conservazione, bisognevole di ingenti lavori di ristrutturazione e la stima del perito rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia le sue condizioni.
Così concludevano: “Voglia codesta Ecc.ma Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado della Liguria, previa reiezione dell'appello avversario:
confermare integralmente la sentenza indicata in epigrafe e, per l'effetto rigettare l'appello e conseguentemente confermare in accoglimento di tutte le eccezioni formulate in narrativa, la nullità e/o l'annullamento dell'avviso di rettifica e liquidazione emesso dall'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di imperia – Ufficio territoriale di Imperia atto n. 2018 1T 000970 000 000, emesso in mancanza dei presupposti impositivi e per vizi di legittimità, per carenza/errata di motivazione dell'atto in violazione del diritto di difesa non avendo peraltro esplicitato l'ufficio l'iter logico argomentativo seguito per l'attribuzione del maggior valore ai fini dell'imposta in accoglimento e conseguentemente confermare che nulla è dovuto dalle ricorrenti, ritenendo altresì la congruità del prezzo indicato in atto secondo la perizia asseverata e giurata verbale rg. 928/2017. Si chiede la condanna della controparte al pagamento di diritti, spese ed onorari del giudizio, sia per il primo che per il presente grado, con gli interessi ex lege”.
Parte appellata depositava memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato e va respinto. La circostanza che non siano stati portati a raffronto atto stipulati nel triennio precedente (indipendentemente dalla diversa ed errata informazione contenuta nell'avviso di accertamento), dimostra che non vi era un particolare interesse commerciale per i locali siti nella zona interessata. Anche se ciò, di per sé, non comporta la nullità dell'accertamento, v'è da rilevare che gli ulteriori elementi cui fa riferimento l'Ufficio non possono comportare la conferma del valore accertamento (Euro /mq
1.700,00 a fronte di Euro/mq 1.000,00).
Risulta dettagliatamente documentato quali siano i lavori eseguiti in epoca precedente alla vendita e di cui la perizia di parte già aveva tenuto conto. Né l'Ufficio contesta che l'immobile era privo di utenza dell'acqua al momento della vendita, così come di fornitura elettrica.
Risulta anche l'inutilizzabilità dell'unico atto di raffronto richiamato dall'Ufficio in quanto successivo e riguardante la diversa natura dell'atto relativo alla cessione della sola nuda proprietà, senza che sia riportato il conteggio eseguito per rapportare il valore alla piena proprietà.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta l'appello e condanna l'Ufficio al pagamento delle spese del grado che liquida in €uro 1.000,00 oltre accessori di legge.