TRIBUNALE DI MESSINA
PRIMA SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice della prima sezione civile del Tribunale di Messina, dott.ssa Simona Monforte, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 90000714/2012 r.g. (al quale è riunito il proc. n. 1239/2014 R.G.), vertente
TRA
, C.F. , nato a [...] il [...], e Parte_1 C.F._1
, C.F. , nata a [...] il [...], Parte_2 C.F._2 entrambi residenti in [...], elettivamente domiciliati in S.
Teresa di Riva, via Regina Margherita n. 229, presso lo studio dell'avv. Carmelo Crisafulli, che li rappresenta e difende per procura in atti;

-Ricorrenti-
CONTRO
, c.f. , nata ad [...], il [...], Controparte_1 CodiceFiscale_3
residente in [...], elettivamente domiciliata in
Messina, via Carlo Botta n. 6, presso lo studio dell'avv. Antonio Bongiorno, che la rappresenta e difende per procura in atti;

- Resistente-
Oggetto: occupazione senza titolo di immobile
IN FATTO
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., e adivano il Tribunale di Parte_1 Parte_2
Messina – sezione distaccata di Taormina al fine di conseguire il rilascio dell'immobile di loro proprietà detenuto sine titulo da e la condanna della predetta al Controparte_1
1 pagamento dell'indennità per illegittima occupazione.
A sostegno delle proprie pretese, esponevano di essere proprietari di una casa di vecchia costruzione, edificata anteriormente all'1/09/1967, sita nel Comune di S. Teresa di Riva
(ME) in via Giardino Inferiore n. 20, composta da un vano al piano seminterrato, un vano piano terra ed uno primo piano oltre accessori, accatastato al N.C.E.U. al fg. 7, part. 49 sub
1, cat. a/6, cl. 4, vani 2, loro pervenuta per atto in Notar il 18/05/1979; Persona_1
che con preliminare di compravendita del 7/01/1991, essi ricorrenti promettevano di vendere a che prometteva di acquistare, la suddetta unità Controparte_1 immobiliare con contestuale immissione nel possesso del bene;
che le parti convenivano che la proprietà sarebbe stata trasferita con atto pubblico da stipularsi entro il 31/12/1992, con contestuale versamento del saldo prezzo pari ad € 776,29; che nonostante la promissaria acquirente fosse stata più volte invitata a formalizzare la stipula del rogito notarile, ella non vi aveva ottemperato continuando a detenere l'immobile promesso in vendita.
Rilevavano, dunque, che erano venuti meno gli effetti obbligatori del contratto;
che, a fronte del perdurante inadempimento della resistente, l'azione di risoluzione del contratto per inadempimento era ormai prescritta per decorrenza del termine decennale, e che la deteneva l'immobile sine titulo, non avendo mai corrisposto alcunché a fronte del CP_1
godimento dello stesso.
Chiedevano, dunque, previo accertamento dell'inadempimento della controparte alle obbligazioni assunte con il preliminare di compravendita, che fosse ordinato a CP_1
il rilascio dell'immobile detenuto sine titulo con condanna della predetta al
[...]
pagamento di una indennità di occupazione relativa agli ultimi dieci anni ammontante ad
€ 24.000,00, salva diversa quantificazione da effettuarsi nel corso del giudizio all'esito dell'espletanda CTU contabile.
Il Giudice fissava la comparizione delle parti al 20/12/2012; a tale udienza, parte resistente non compariva. Con ordinanza del 29/03/2013, il Giudice ammetteva la prova orale richiesta da parte ricorrente e fissava per la sua assunzione l'udienza del 07/02/2014.
Frattanto, con comparsa depositata in cancelleria il 15/05/2013, si costituiva Parte_3
[..
[...] la quale chiedeva il rigetto delle domande proposte ex adverso.
[...]
Preliminarmente, rilevava l'improponibilità dell'azione ex art. 447-bis c.p.c. posto che l'oggetto della causa atteneva a un preliminare di compravendita, materia esclusa dal novero delle cause per le quali é applicabile lo speciale rito locatizio;
nel merito, deduceva che era stata ella stessa a diffidare, a mezzo lettera raccomandata del 1998, la parte venditrice alla stipula del rogito e che detto sollecito era rimasto inevaso.
Chiedeva, dunque, dichiararsi l'improponibilità dell'azione e comunque il rigetto del ricorso perché infondato;
agiva inoltre in via riconvenzionale, chiedendo ex art. 2932 c.c. che fosse disposto il trasferimento in suo favore della proprietà dell'unità immobiliare per cui è causa, con contestuale onere a suo carico di saldare quanto dovuto a titolo di prezzo.
All'udienza del 07.02.2014 i ricorrenti contestavano la tardività della costituzione avversaria e, pertanto, eccepivano l'inammissibilità delle eccezioni e domande ex adverso formulate e si procedeva all'escussione della teste . L'istruttoria Testimone_1 orale proseguiva alle successive udienze.
Frattanto, con atto di citazione notificato il 10-13/03/2014, evocava in Controparte_1
giudizio dinnanzi al Tribunale Civile di Messina i coniugi e . Parte_1 Parte_2
L'istante deduceva che in data 7/01/1991 aveva stipulato con i coniugi un CP_2
preliminare di compravendita e, nonostante, l'invito ai convenuti, tramite raccomandata a/r,
a comparire per la stipula dell'atto pubblico di vendita, il giorno 5/01/2014, alle ore 16,00, presso il Notaio Dott.ssa con studio in S. Teresa di Riva, via F. Crispi n. Persona_2
219-b, gli stessi non si presentavano per la relativa stipula.
Chiedeva quindi che venisse accertato l'inadempimento contrattuale dei convenuti e che venisse riconosciuto il suo diritto a conseguire il trasferimento dell'immobile ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Con comparsa responsiva del 30.05.2014 si costituivano in quel giudizio i signori CP_3
eccependo preliminarmente la prescrizione dell'azione volta all'esecuzione
[...] specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c., essendo ormai trascorsi oltre dieci anni dalla data fissata per la stipula dell'atto di compravendita;
in via subordinata, lamentavano l'inadempimento di parte attrice poiché era ormai spirato il termine
3 essenziale per la stipula del contratto definitivo e chiedevano accertarsi la risoluzione di diritto, con conseguente diritto al rilascio dell'immobile, nonché il rigetto di ogni altra domanda proposta da parte attrice.
Alla prima udienza, celebratasi il 23.06.2014, il Giudice rilevava d'ufficio l'omesso esperimento della mediazione obbligatoria, assegnando alle parti il termine per l'avvio della procedura di mediazione e rinviava la causa all'udienza del 14.01.2015.
Alla successiva udienza le parti davano atto dell'esito negativo della mediazione e, all'esito, il Giudice concedeva i chiesti termini ex art. 183, comma 6, c.p.c.
All'udienza del 14.09.2015 la causa era ritenuta matura per la decisione e, quindi, rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 10.05.2017.
Il fascicolo veniva richiamato innanzi al Presidente per connessione con il procedimento di più antica iscrizione pendente tra le stesse parti e, quindi, rimesso al Giudice istruttore, ai sensi dell'art. 274 c.p.c., che con ordinanza del 18.05.2016 disponeva la riunione dei due procedimenti.
Le cause riunite erano rinviate all'udienza del 13.09.2017 per la discussione orale.
Seguivano alcuni rinvii per il carico del ruolo. Frattanto, subentrato questo magistrato nel ruolo, all'udienza cartolare del 2 marzo 2022 le parti precisavano nuovamente le rispettive conclusioni e da ultimo, all'udienza del 6 dicembre 2023, previa rinuncia ai termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, questo decidente assumeva la causa in decisione ai sensi dell'art. 190 c.p.c. autorizzando la rinuncia ai detti termini.
IN DIRITTO
Si deve, anzitutto, ritenere l'ammissibilità del ricorso introdotto dai per CP_2 conseguire il rilascio dell'immobile promesso in vendita e oggetto di consegna anticipata al promissario acquirente, vertendosi in materia di comodato per il quale è applicabile il rito locatizio. Giova infatti rilevare che “Nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al
4 contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori;
pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un'intervenuta interversio possesionis nei modi previsti dall'articolo 1141 del codice civile” (Cassazione civile sez. un., 21/03/2017, n.7155; Cassazione civile , sez. II , 05/02/2019 , n. 3305).
Va prioritariamente scrutinata, per ragioni di ordine logico – giuridico, la domanda riconvenzionale avanzata da nell'ambito del giudizio portante e altresì CP_1
autonomamente riproposta nell'ambito del giudizio riunito.
La domanda ex art. 2932 c.c. proposta in via riconvenzionale è tardiva e, pertanto, inammissibile.
Ed invero, i coniugi hanno introitato un ricorso ai sensi dell'art. 447-bis CP_2
c.p.c., secondo cui “Le controversie in materia di locazione e di comodato di immobili urbani e quelle di affitto di aziende sono disciplinate dagli articoli 414, 415, 416, 417, 418, 419, 420, 421, primo comma , 422, 423, primo e terzo comma, 424, 425, 426, 427, 428, 429, primo e secondo comma, 430, 433, 434, 435, 436, 436 bis, 437, 438, 439, 440, 441, in quanto applicabili” (art. 447-bis, I comma).
Ai sensi dell'art. 416 c.p.c. “Il convenuto deve costituirsi almeno dieci giorni prima della udienza, dichiarando la residenza o eleggendo domicilio nel comune in cui ha sede il giudice adito. La costituzione del convenuto si effettua mediante deposito in cancelleria di una memoria difensiva, nella quale devono essere proposte, a pena di decadenza, le eventuali domande in via riconvenzionale e le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili d'ufficio. Nella stessa memoria il convenuto deve prendere posizione, in maniera precisa e non limitata ad una generica contestazione, circa i fatti affermati dall'attore a fondamento della domanda, proporre tutte le sue difese in fatto e in diritto ed indicare specificamente, a pena di decadenza, i mezzi di prova dei quali intende avvalersi ed in particolare i documenti che deve contestualmente depositare”.
Ebbene, risulta che si è costituita il 15/05/2013, successivamente Controparte_1
alla prima udienza tenutasi il 29/03/2013, il cui decreto di fissazione, unitamente al ricorso, sono stati tempestivamente notificati. Di conseguenza, la domanda
5 riconvenzionale della resistente in quella sede proposta è inammissibile.
azionava la medesima domanda in via principale nel successivo Controparte_1 giudizio n. 1239/2014 R.G. in cui i convenuti e hanno Parte_1 Parte_2
anzitutto eccepito la prescrizione del diritto all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre.
A tal proposito giova rilevare che “In tema di contratto preliminare di vendita di immobile,
l'inadempimento del promittente venditore alla stipula del contratto definitivo comporta che la prescrizione (decennale) del diritto del promissario acquirente all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre, ex art. 2932 c.c., non inizia a decorrere dalla conclusione del contratto preliminare, ma dalla data di scadenza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo”
(Cassazione civile sez. II, 24/10/2022, n.31369; cfr. Cass. Sez. 2, 15/09/2009, n. 19871;
Cass. Sez. 2, 10/12/2001, n. 15587).
Ebbene, in virtù di quanto convenuto nel preliminare di compravendita del 07/01/1991
- con cui era stata immessa nel possesso del bene - l'atto pubblico Controparte_1
di compravendita dell'immobile doveva essere stipulato entro il 31/12/1992, ed è pertanto da tale data che deve farsi decorrere il termine prescrizionale del diritto all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ai sensi dell'art. 2932 c.c..
L'attrice ha prodotto in giudizio la missiva manoscritta datata Controparte_1
25/06/1998 - ricevuta dallo il 26/06/1998 - nella quale invitava il predetto a Pt_2
presentarsi presso lo studio del Notaio “per il giorno 2 luglio 1998 ore 17”. Per_2
Non vi è dubbio alcuno sulla efficacia interruttiva del termine prescrizionale che deve attribuirsi a detta missiva in cui la promissaria acquirente manifestava la volontà di addivenire alla stipula del contratto di compravendita. Faceva seguito la lettera del 21 maggio 2008 a firma dell'avv. Carmelo Crisafulli, il quale per conto dei signori Parte_4
invitava la promissaria acquirente a comunicare il Notaio rogante di sua
[...]
fiducia ed il giorno in cui le parti avrebbero potuto presentarsi presso lo stesso per la stipula dell'atto pubblico di trasferimento del bene. Tale missiva assume rilievo sotto il duplice profilo di rendere manifesto il perdurante interesse dei promittenti venditori alla stipula del rogito notarile – sì da doversi escludere che, almeno fino a tale data,
6 l'inadempimento della controparte potesse qualificarsi grave, non avendo compromesso l'interesse sotteso all'assunzione dell'obbligo a contrarre – ed inoltre, essa, recando il riconoscimento del reciproco obbligo a contrarre, sorto con la stipula del preliminare in essa richiamato, integra un atto interruttivo della prescrizione ai sensi dell'art. 2944 c.c. Da ultimo, con raccomandata a/r ricevuta il 14/12/2013, a firma dell'avv. Antonio Scarcella, i promittenti venditori venivano diffidati ad adempiere all'obbligo assunto con il preliminare, presentandosi presso il Notaio n data Per_2
15 /01/2014, ore 16.00 per la stipula dell'atto pubblico di compravendita, tuttavia senza esito.
Deve conclusivamente ritenersi che all'atto della instaurazione del giudizio (n.
1239/2014 R.G.) il termine di prescrizione non era ancora decorso e la relativa eccezione va pertanto disattesa.
Giova peraltro precisare che l'interruzione del decorso del termine prescrizionale non è un'eccezione in senso stretto ed è quindi rilevabile d'ufficio dal giudice;
nessuna decadenza è quindi ravvisabile nella difesa attorea che ha allegato il fatto interruttivo, producendo la relativa documentazione (in specie le missive del 1998 e 2008 sopra richiamate) nella prima memoria deputata solo all'attività assertiva. In tal senso privo di pregio è il rilievo difensivo contenuto nella memoria del 28/03/2015 a firma dell'avv.
Crisafulli secondo cui parte avversa avrebbe dovuto dedurre l'intervenuta interruzione della prescrizione alla prima difesa utile, cioè all'udienza di comparizione e non nella memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6 c.p.c.
Ed invero, con riferimento al rilievo di ufficio dell'evento interruttivo, le Sezioni Unite della
Corte di Cassazione, componendo il contrasto giurisprudenziale in materia, hanno statuito che l'eccezione di interruzione della prescrizione integra un'eccezione in senso lato e non in senso stretto e, pertanto, può essere rilevata d'ufficio dal giudice sulla base di elementi probatori ritualmente acquisiti agli atti;
in particolare, con la sentenza 15661/2005 le Sezioni
Unite - dopo avere rilevato che eccezioni in senso stretto si identificano o in quelle per le quali la legge espressamente riservi il potere di rilevazione alla parte o in quelle in cui il fatto integratore dell'eccezione corrisponde all'esercizio di un diritto potestativo azionabile in
7 giudizio da parte del titolare e, quindi, per svolgere l'efficacia modificativa, impeditiva od estintiva di un rapporto giuridico suppone il tramite di una manifestazione di volontà della parte - hanno affermato il principio per il quale 'l'eccezione di interruzione della prescrizione integra un'eccezione in senso lato e non in senso stretto e, pertanto, può essere rilevata d'ufficio dal giudice sulla base di elementi probatori ritualmente acquisiti agli atti, dovendosi escludere, altresì, che la rilevabilità ad istanza di parte possa giustificarsi in ragione della (normale) rilevabilità soltanto ad istanza di parte dell'eccezione di prescrizione, giacché non ha fondamento di diritto positivo assimilare al regime di rilevazione di una eccezione in senso stretto quello di una controeccezione, qual è l'interruzione della prescrizione' (cfr. in senso conforme, Cass. 6292/2007).
A questo punto, va scrutinata la domanda di risoluzione del contratto preliminare avanzata dai coniugi . CP_2
Anzitutto, deve affermarsi sussistente il potere di rappresentanza processuale del difensore alla proposizione della domanda, pur a fronte della genericità della procura ad litem che non contempla il potere del procuratore di avanzare domanda riconvenzionale. Sul punto giova rammentare che, in assenza di disciplina specifica della procura alle liti, deve farsi applicazione della disciplina sul mandato che in ordine al contenuto stabilisce all'art. 1708 c.c. che “Il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento”.
Nel caso di specie, a fronte dell'azione ex art. 2932 c.c. per conseguire l'esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre e, quindi, una pronuncia costitutiva che tenga luogo del contratto non concluso tra le parti, i convenuti hanno resistito in giudizio opponendo fatti estintivi e/o impeditivi del diritto fatto valere quale l'eccezione di prescrizione nonché l'intervenuta risoluzione di diritto per scadenza del termine di stipula contrattualmente previsto, in tal guisa dovendosi certamente farsi rientrare la proposizione della relativa domanda, preordinata a contestare l'efficacia del contratto della cui esecuzione si controverte, nell'ambito del mandato difensivo conferito dai convenuti.
Giova peraltro rammentare che, in tema di domanda riconvenzionale, le Sezioni unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 4909 del 14/03/2016 hanno espressamente
8 previsto che “il mandato ad litem, anche quando sia conferito in calce alla copia notificata della citazione, attribuisce al difensore la facoltà di proporre tutte le difese che siano comunque ricollegabili all'originario oggetto della causa, e quindi anche la domanda riconvenzionale, atteso che quest'ultima, anche quando introduce un nuovo tema di indagine e mira all'attribuzione di un autonomo bene della vita, resta sempre fondamentalmente connotata dalla funzione difensiva di reazione alla pretesa della controparte”.
Va pertanto disattesa l'eccezione di improcedibilità della domanda di risoluzione del contratto per difetto di mandato ad litem.
Parimenti infondata è l'eccezione di improcedibilità della domanda riconvenzionale per omesso esperimento della procedura di mediazione.
Sulla questione è recentemente intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite sentenza n. 3452 del 27 marzo 2024affermando il principio secondo cui “La condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 D. Lgs. n. 28 del 2010 sussiste per il solo atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanza e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di conciliazione, per l'intero corso del processo e laddove possibile”.
Passando al merito della domanda avanzata dai convenuti, occorre preliminarmente circoscriverne l'oggetto. Nella comparsa di costituzione i convenuti Pt_4 Pt_2
hanno invocato la declaratoria di risoluzione di diritto del preliminare contratto con in data 7 gennaio 1991 per scadenza del termine di stipula dell'atto Controparte_1
pubblico di trasferimento della proprietà in esso pattuito. A pag. 3 del citato contratto i contraenti convenivano che l'atto pubblico di compravendita si sarebbe dovuto stipulare presso lo studio del Notaio entro il giorno 31 dicembre 1992, con contestuale Per_2
versamento da parte dell'odierna attrice del residuo del prezzo convenuto pari a lire

1.500.000. Deducono i convenuti che, tuttavia la sig.ra si rendeva inadempiente CP_1 rispetto a quanto convenuto, non dando seguito alla stipula del definitivo ed al versamento del residuo presso entro il termine convenuto dovendosi, pertanto, ritenere risolto di diritto il contratto a seguito dell'inutile spirare del termine fissato per la stipula del rogito, con conseguente diritto dei promittenti venditori a conseguire la restituzione del bene oggetto
9 di consegna anticipata.
Orbene, giova rammentare che la risoluzione di diritto dà luogo ad un meccanismo di scioglimento del contratto distinto dall'ipotesi di risoluzione per inadempimento.
La risoluzione di diritto si verifica automaticamente al ricorrere di determinati presupposti espressamente previsti dalla legge riconducibili alle tre distinte ipotesi della diffida ad adempiere, della clausola risolutiva espressa e del termine essenziale;
per converso, la risoluzione per inadempimento richiede una sentenza del giudice che accerti l'inadempimento imputabile ad una parte contrattuale e la sua gravità, consentendo alla parte non inadempiente di chiedere e conseguire la risoluzione del contratto.
Indubbie sono le differenze tra la domanda di risoluzione di diritto ex art. 1457 c.c., che è stata azionata dai convenuti nel giudizio riunito, e la domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c.. La prima, infatti, è fondata sulla verifica dell'esistenza, nel contratto, di un termine essenziale e del suo mancato rispetto, mentre la seconda implica un apprezzamento complessivo del sinallagma contrattuale, al fine di verificare quale fosse l'intenzione delle parti e quale di esse, con la sua condotta (nel cui ambito rientra anche l'inosservanza di un termine non essenziale), si sia resa responsabile del mancato raggiungimento dello scopo negoziale che era stato originariamente prefisso. E pertanto, anche la valutazione del giudice sulla condotta dei paciscenti assume un diverso ambito di apprezzamento, dovendosi accertare nel caso di risoluzione per inadempimento ex art. 1453
c.c. la sussistenza di un inadempimento colpevole di non scarsa importanza, mentre ai fini dell'art. 1457 c.c. la condotta delle parti, prima e dopo la conclusione del contratto, va apprezzata in vista della ricostruzione del loro effettivo intento negoziale, per verificare se, nell'ambito di quest'ultimo, un determinato termine abbia, o meno, valore essenziale.
Ciò che si chiede al giudice da parte di colui che invoca la risoluzione di diritto, quindi, è una pronuncia dichiarativa dalla quale poi possono discendere ulteriori effetti, quali nel caso di specie, l'accertata inefficacia del contratto e, quindi, la domanda di restituzione del bene detenuto sine titulo, a decorrere dalla risoluzione di diritto, che la parte ha pure spiegato nel presente giudizio in via riconvenzionale.
10 La differenza strutturale dei due istituti implica la diversità delle relative domande;
si è pertanto sostenuto che “Incorre nel vizio di ultrapetizione il giudice del merito il quale, richiesto di una pronunzia di risoluzione contrattuale a norma degli artt. 1453 e 1454 c.c., accolga invece una domanda di risoluzione di diritto per avvenuta scadenza del termine essenziale (ex art 1457 c.c.) non ritualmente proposta, trattandosi di ipotesi legislative nettamente distinte per requisiti formali e sostanziali” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 2850 del 30/10/1973, Rv. 366440).
Secondo l'allegazione difensiva di parte convenuta, l'essenzialità del termine nel caso di specie deriverebbe dall'espressa volontà dei contraenti (nel fissare entro il termine del 31 dicembre 1992 la stipula dell'atto notarile) e dalla natura ed oggetto del contratto.
Tali argomentazioni non appaiono dirimenti.
Non ogni termine di adempimento contrattualmente convenuto può dirsi essenziale sì da dare luogo al meccanismo stragiudiziale di scioglimento del contratto di cui all'art. 1467 c.c. conseguente al suo inutile decorso. L'essenzialità del termine può derivare, anzitutto, dalla comune volontà manifestata dalle parti al momento di conclusione del contratto. A tale fine, sebbene non siano richieste formule solenni e predeterminate, non possono ritenersi sufficienti a conferire natura essenziale al termine di adempimento mere formule di stile non accompagnate da ulteriori elementi rivelatori che il creditore (o le parti del preliminare) non abbia più interesse all'adempimento oltre il termine indicato.
Nel caso di specie la natura essenziale del termine non può certamente trarsi dalla formula contrattuale laddove le parti a pag. 3 del preliminare convenivano semplicemente che la stipula dell'atto pubblico di compravendita “dovrà essere effettuata presso lo studio del
Notaio entro il giorno 31 dicembre 1992”. Né l'essenzialità del termine può Per_2
desumersi dalla natura del contratto e dall'oggetto, atteso che non può certo ritenersi che il mero superamento di detta scadenza implicasse il venir meno dell'utilità della prestazione dedotta in contratto (vale a dire, la stipula dell'atto pubblico di trasferimento).
Ma vi è di più. Come già sopra osservato anche a distanza di tempo dallo scadere del termine fissato al 31 dicembre 1992 le parti contrattuali manifestavano reciprocamente, seppure in
11 tempi diversi, la volontà di dare esecuzione all'obbligo di contrarre, a riprova della non essenzialità del termine pattuito. A tale infine, invero, dirimente è peraltro la missiva del 21 maggio 2008 a firma dell'avv. Carmelo Crisafulli, il quale per conto dei signori – Pt_1
invitava la promissaria acquirente a comunicare il Notaio rogante di sua Pt_2
fiducia ed il giorno in cui le parti avrebbero potuto presentarsi presso lo stesso per la stipula dell'atto pubblico di trasferimento del bene. E pertanto, deve certamente escludersi che le parti abbiano inteso conferire natura essenziale al termine inizialmente convenuto per la stipula dell'atto notarile di compravendita;
peraltro, almeno fino a tale data, gli stessi promittenti venditori mostravano, al contrario, di avere interesse e tollerare il lasso di tempo trascorso dalla scadenza del termine senza che si fosse pervenuti alla stipula del definitivo.
Alla luce delle superiori considerazioni, deve ritenersi la perdurante efficacia del preliminare intercorso tra le parti ed il diritto di a conseguire il Controparte_1 trasferimento del bene ex art. 2932 c.c.
L'art. 2932 c.c., che tutela concretamente la parte che ha correttamente adempiuto, così recita:
“Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie all'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non si escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
La norma in esame costituisce il rimedio previsto dall'ordinamento nei casi in cui uno dei contraenti che si è obbligato a trasferire la proprietà o altro diritto reale o a pagare il prezzo del trasferimento rifiuti, senza giustificato motivo, di procedere alla stipula del contratto definitivo in ossequio all'obbligo assunto;
in questi casi la sentenza che definisce il procedimento ha natura costitutiva e produce il trasferimento coattivo del diritto, appunto, sostituendosi all'accordo delle parti, non concretizzatosi in un atto traslativo di natura contrattuale.
12 Presupposto necessario per l'ottenimento della tutela ex art. 2932 c.c. è, anzitutto,
l'inadempimento dell'obbligo di contrarre, ancorché non imputabile. Nel caso di specie, infatti, risulta esservi stato in concreto un effettivo inadempimento dell'obbligo contrattuale, atteso che, nonostante i reiterati inviti rivolti dall'attrice, i promittenti venditori non davano seguito all'obbligo assunto. La norma in commento, inoltre, menziona altre due condizioni: la prima è rappresentata dall'inciso «qualora sia possibile» e la seconda dall'espressione
«non sia escluso dal titolo». Nella prima vanno ricondotte tutte le ipotesi di impossibilità, sia di fatto che di diritto;
nella seconda condizione occorre precisare come le parti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, possono escludere, al momento della stipulazione del contratto preliminare, l'esperibilità del rimedio in oggetto. Nel caso di specie, infatti, non risultano esservi delle impossibilità di fatto o di diritto, atteso che l'oggetto del contatto preliminare consiste nell'alienazione di un immobile di risalente costruzione, e che lo stesso non risulta essere stato alienato a terzi;
inoltre, dal preliminare di vendita non risulta l'esclusione, in modo univoco e chiaro, del rimedio previsto dall'art. 2932 c.c.
La norma de qua, al secondo comma, afferma altresì che l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica è subordinata all'esecuzione della prestazione da parte dell'attore, ovvero alla sua offerta nei modi di legge. Orbene, la giurisprudenza precisa come l'offerta della controprestazione, cui l'art. 2392, comma 2, c.c. subordina l'accoglimento della domanda, non richieda formule solenni, ma possa essere costituita anche da una seria manifestazione di volontà di eseguire il pagamento, espressa in qualsiasi modo che non induca in perplessità circa l'intento di adempiere (Cass. II, n. 14378/2004). Addirittura si ritiene, in giurisprudenza, che la volontà di adempiere può essere financo implicita come accade, ad esempio, con la presentazione della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. (Cas., II, n. 16881/2007), piuttosto che con l'invito fatto alla controparte a comparire davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo (Cass. II, n. 5781/1988).
13 Per «offerta nei modi di legge» non deve, quindi, necessariamente intendersi l'offerta formale ex artt. 1208 e 1209, né tantomeno l'offerta seguita dal deposito ex art. 1210 c.c., essendo sufficiente anche la semplice offerta secondo gli usi (Cass. II, n. 14709/1999).
Deve osservarsi che, nel caso che viene in rilievo, secondo gli accordi intercorsi in sede di preliminare di vendita, il saldo prezzo sarebbe stato versato dall'acquirente all'atto della stipula del contratto definitivo;
pertanto, la prestazione dovuta dall'attrice, invero, non era ancora esigibile all'atto della proposizione della domanda giudiziale ai sensi dell'art. 2932
c.c., dovendosi ritenere operante al passaggio in giudicato della sentenza che tiene luogo della stipula del contratto (cfr. in tale senso Cass. N. 22997/2018).
Per quanto sin qui osservato, va, conseguentemente, rigettata la domanda di rilascio del bene e condanna al pagamento dell'indennità per occupazione illegittima azionate da e nell'ambito del procedimento portante, dovendosi Parte_1 Parte_2
ritenere che la promissaria acquirente, che è stata immessa nella detenzione qualificata dell'immobile oggetto di preliminare di vendita, abbia proseguito legittimamente a detenere il bene in virtù di un contratto di comodato funzionalmente connesso all'assunzione dell'obbligo a contrarre per fare conseguire alla detentrice il relativo trasferimento della proprietà.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, vanno poste a carico di Pt_1
e Esse sono liquidate come in dispositivo, applicando il D.M.
[...] Parte_2
147/2022 per ciascuna fase processuale secondo i valori medi dello scaglione di valore di riferimento (compreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00).


P.Q.M.


Il Tribunale, in persona del Giudice Istruttore, in funzione di giudice monocratico, lette le conclusioni delle parti, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. Accerta e dichiara l'inadempimento di e in Parte_1 Parte_2 ordine agli obblighi stabiliti nel contratto preliminare del 07.01.1991;
14 2. Accoglie la domanda ex art. 2932 c.c. e, per l'effetto, dispone il trasferimento a favore di della proprietà dell'immobile sito nel Comune di S. Controparte_1
Teresa di Riva, via Giardino Inferiore n. 20 come individuato nel N.C.E.U. del Comune di S. Teresa di Riva al foglioa di mappa 7, particella 49, sub 1, categ. A/6 cl. 4, vani 2, subordinandolo al versamento del saldo prezzo da parte della stessa, come indicato in parte motiva, da effettuarsi entro il termine di 90 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza;

3. Ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Messina la trascrizione della presente sentenza, con esonero da ogni responsabilità;

4. Rigetta le domande avanzate da e , Parte_1 Parte_2

5. Condanna e alla refusione delle spese Parte_1 Parte_2
processuali in favore di che si liquidano in euro 284,90 Controparte_1
per spese documentate ed euro 5.077,00 per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, i.v.a., c.p.a.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Messina, lì 10 giugno 2025

Il Giudice
(dott.ssa Simona Monforte)
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della dott.ssa Paola Bonaccorso,
Funzionario Addetto all'Ufficio per il Processo in servizio presso il Tribunale di Messina – Prima
Sezione Civile.

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