Proc. n. 6846/2022 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord – II Sezione Civile in persona del giudice unico onorario Dott.ssa Carmela Esposito pronunzia la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 6846 dell'anno 2022 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione contratto preliminare, vertente tra
, ( ), nato a [...] il [...], e Parte_1 CodiceFiscale_1
nata a [...] il [...], (C.F. , Parte_2 C.F._2
entrambi residenti in [...], elettivamente domiciliati in
Mugnano di Napoli (NA) al Viale Menna, 10, con l'Avv. Rita Di Marino
(C.F.: ) e l'Avv. Giacomo Migliaccio (C. F.: ) che li C.F._3 C.F._4
rappresentano e difendono come da procura in atti
- attori e
(C.F. ) nato a [...] il [...], ivi CP_1 C.F._5
residente a[...], elettivamente domiciliato in Frattamaggiore (NA) alla Via E.
Toti n. 25, con l'Avv. Vincenzo Farina ( ) che lo rappresenta e difende come CodiceFiscale_6
da procura in atti
- convenuto e
, (C.F. ) nato a [...] il [...] e residente in CP_2 C.F._7
Aversa alla Via San Michele, 95
- convenuto contumace e
(C.F. ) in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_3 P.IVA_1 CP_4
con sede in Aversa (CE) alla Via San Michele, 95, in persona del legale rapp.te p.t. SI.
[...]
Controparte_4
1

CONCLUSIONI: come in atti da intendersi qui ripetute e trascritte
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Con citazione ritualmente notificata i SIg.ri e convenivano Parte_1 Parte_2 dinanzi all'intestato Tribunale il SI. il SI. e la CP_1 CP_2 Controparte_3
deducendo che volendo acquistare un immobile per la figlia, furono indirizzati dal SI. Per_1
collega di lavoro del , verso il SI. che propose loro di acquistare
[...] Pt_1 CP_1
un immobile in Sora (FR) alla Via Città di Castello, facente parte di un complesso immobiliare polifunzionale denominato “Serapide”.
Alla fine di settembre del 2012, affermavano gli istanti, di essersi recati a Sora unitamente al e al di lui autista SI. , per visionare l'immobile da acquistare e CP_1 CP_5 che nel mese di ottobre versavano come richiesto, a titolo di anticipo l'importo di € 20.000,00 in contanti al , presso l'ufficio postale di Mugnano di Napoli alla presenza della SI.ra CP_1
Per_2
Proseguivano gli attori che avendo il garantito la bontà dell'operazione proposta Persona_1
dal fratello in data 26.11.12 stipularono il contratto preliminare di compravendita avente ad CP_1 oggetto l'immobile visionato in Sora con la in persona dell'amm.re unico Controparte_3
nato a [...] il [...], con sede in Aversa (CE) alla Via San Michele Controparte_6
n. 95, per il prezzo complessivo di € 84.000,00. Contestualmente alla stipula del preliminare venivano corrisposti dagli istanti ulteriori € 20.000,00 a mezzo assegno postale n. 7136840514 – 11 intestato alla e nel successivo mese di dicembre 2012, gli istanti provvedevano Controparte_3 alla corresponsione di ulteriori € 20.000,00 versati a mezzo assegno postale emesso in favore della società FIDEASS S.p.A., così come richiesto dal SI. , ma che a distanza di CP_1 qualche giorno il chiedeva agli istanti di riprendere l'assegno e di versare la CP_1
somma in contanti per disporre di maggiore liquidità per proseguire ed ultimare i lavori nell'immobile compromesso. Pertanto, il 06.12.2012 gli istanti e il , si recavano CP_1 nuovamente presso l'ufficio postale di Mugnano di Napoli per prelevare tale somma, che veniva consegnata al dalla direttrice dell'ufficio su autorizzazione ed in presenza degli istanti. CP_1
Purtroppo, affermavano gli attori, nonostante il versamento dell'importo di € 60.000,00 non veniva stipulato il contratto definitivo che doveva avvenire entro il termine perentorio del 31.07.2013.
Pertanto, richiesti chiarimenti all' questi nel mese di dicembre 2014 si recava CP_1
presso la loro abitazione insieme al SI. il quale, presentatosi come manager e CP_2 titolare di fatto della promotore dell'operazione immobiliare “Serapide”, Controparte_3
garantiva la restituzione della somma tutta versata entro la fine dello stesso mese. Nonostante le
2 rassicurazioni ricevute ed il trascorrere del tempo, deducevano gli attori, il contratto definitivo non veniva stipulato né la somma restituita, pertanto, gli istanti presentavano in data 15.01.2016 denuncia - querela nei confronti di tutti coloro che di fatto si erano resi autori e responsabili della perpetrata truffa nei loro confronti. Il Giudice per le indagini preliminari del Tribunale di Napoli
Nord, Dott. Antonio Santoro, all'esito dell'udienza del 07.10.2021, allegavano ancora gli istanti, rigettava la richiesta di archiviazione del P.M. nel procedimento R.g. nr. 915/2016 ordinando al
P.M. di procedere con l'imputazione per il reato di truffa aggravata a carico dell' e del CP_2
CP_1
Tanto premesso gli istanti rassegnavano le seguenti conclusioni:
“ 1) In via preliminare dichiararsi per le causali tutte di cui sopra, risolto il contratto preliminare di compravendita del 26.11.2012 per grave inadempimento di essa società convenuta;

2) In via principale e previa declaratoria di risoluzione e sempre per le causali tutte di cui sopra, condannare ed ordinare ad essa intimata società e/o ad essi intimati in proprio e/o in solido e nelle rispettive qualità di legge a restituire in favore degli istanti di tutte le somme da essi indebitamente percepite pari all'importo di € 60.000,00, oltre interessi legali e svalutazioni dal fatto al soddisfo;

3) In via subordinata condannare essa intimata società e/o essi intimati in proprio e/o in solido e nelle rispettive qualità di legge al risarcimento in favore degli istanti dei danni tutti a qualsiasi titolo subiti e subendi, danni a quantificarsi anche in corso di causa;

4) Condannare essi intimati al pagamento delle spese e competenze del giudizio con distrazione in favore dei sottoscritti procuratori quali antistatari;

5) Emettere ogni altro provvedimento del caso”.
Costituitosi contestava l'assunto attoreo, eccepiva la nullità della domanda per CP_1 violazione dell'art. 164 co. 3 n. 4 c.p.c. essendo generica e contraddittoria la vocatio in ius ed eccepiva la nullità del mandato conferito dal SI. perché ipovedente. Il convenuto Pt_1
contestava la fondatezza della domanda in quanto la SI.ra aveva stipulato il contratto Pt_2
preliminare di compravendita con la essendo a conoscenza che il bene oggetto del Controparte_3
preliminare era di terzi, quindi, a conoscenza dei rischi e, comunque, gli attori avevano rifiutato l'acquisto di altro immobile. Infine, affermava il convenuto, unico soggetto responsabile era effettivo amministratore della che aveva incamerato e CP_2 Controparte_3
contabilizzato gli acconti versati dai coniugi dei quali, comunque, appariva CP_7
paradossale che gli attori non si facessero rilasciare alcuna quietanza.
Il convenuto spiegava poi domanda riconvenzionale in quanto dalla vicenda in esame e dai risvolti penali della stessa, gliene era derivato un grave disturbo psicosomatico con pesanti ripercussioni sia nel quotidiano svolgersi della sua esistenza sia in particolare nella vita di relazione.
3 Tanto premesso, rassegnava le seguenti conclusioni:
“Voglia il Tribunale, contrariis reiectiis, così provvedere:
a) accertare e dichiarare la nullità della domanda
b) in via gradata, accertare e dichiarare la nullità del mandato ad lite del sig. ; Pt_1
c) in via ulteriormente gradata, accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva del convenuto;

d) nel merito accertare e dichiarare l'infondatezza – in fatto ed in diritto - della domanda, e rigettarla in toto;

e) in via gradata accertare e dichiarare l'infondatezza della domanda e rigettarla in toto limitatamente alla posizione giuridica del comparente;
in via riconvenzionale,
f) accertare tutti i danni derivanti al comparente in conseguenza della vicenda patita in atti, e per effetto
g) condannare gli attori, solidalmente, al risarcimento dei danni, da valutarsi equitativamente ex art. 1226 e 2056 c.c., in favore del convenuto nella somma che sarà ritenuta di Giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dall'evento sino al soddisfo;

h) condannare essi attori al pagamento delle spese e competenze di lite in favore del procuratore antistatario.”
Sebbene ritualmente citati i convenuti e la non si costituivano e CP_2 Controparte_3
di essi viene dichiarata la contumacia nel dispositivo della presente sentenza.
Concessi i termini ex art. 183 co 6 c.p.c., ammessa ed espletata la prova testimoniale articolata, la causa sulla precisazione delle conclusioni come da note di trattazione ritualmente depositate dalle parti è stata riservata in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. come da ordinanza del 14.10.2024.
Sulla nullità della citazione
In merito all'eccezione di nullità della citazione, per genericità degli elementi essenziali ex art. 163
c.p.c., essa va disattesa, siccome infondata. Invero, dall'esame complessivo della citazione e dei documenti ad essa allegati appare evincibile, con sufficiente determinatezza, sia l'identificazione dell'oggetto che della causa della domanda nonché del risultato cui tende parte attrice (Cfr. sul punto Cassazione Civile Sezione II sentenza del 29/01/2015 n. 1681 secondo cui “La declaratoria di nullità della citazione per omissione o assoluta incertezza del petitum postula una valutazione da compiersi caso per caso, nel rispetto di alcuni criteri di ordine generale, occorrendo, da un canto, tener conto che l'identificazione dell'oggetto della domanda va operata avendo riguardo all'insieme
4 delle indicazioni contenute nell'atto di citazione e dei documenti ad esso allegati, dall'altro, che l'oggetto deve risultare "assolutamente" incerto;
in particolare, quest'ultimo elemento deve essere vagliato in coerenza con la ragione ispiratrice della norma che impone all'attore di specificare sin dall'atto introduttivo, a pena di nullità, l'oggetto della sua domanda, ragione che, principalmente, risiede nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese - prima ancora che di offrire al giudice l'immediata contezza del thema decidendum; con la conseguenza che non potrà prescindersi, nel valutare il grado di incertezza della domanda, dalla natura del relativo oggetto e dalla relazione in cui, con esso, si trovi eventualmente la controparte (se tale, cioè, da consentire, comunque, un'agevole individuazione di quanto l'attore richiede e delle ragioni per cui lo fa, o se, viceversa, tale da rendere effettivamente difficile, in difetto di maggiori specificazioni, l'approntamento di una precisa linea di difesa.
Sulla base di tali considerazioni l'eccezione di parte convenuta circa la nullità della citazione, va disattesa, risultando la domanda precisamente formulata e con puntuale esposizione degli elementi di fatto e di diritto posti a suo fondamento, sufficientemente chiara da non pregiudicare le possibilità difensive di parte convenuta, che comunque, ha potuto ampiamente svolgere le proprie difese.

Sul merito della domanda
La domanda è parzialmente fondata e va accolta per quanto di ragione.
Deve in via assolutamente preliminare osservarsi che oggetto della domanda principale proposta dagli attori è la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto dalla SI.ra in data Parte_2
26.11.2012 e dalla in persona del legale rappresentante SI. CP_3 Controparte_6
Pertanto, alcuna legittimazione ha il SI. , sia pure coniuge in comunione di beni, Parte_1
in merito alla domanda di risoluzione proposta, ogni questione sollevata sul punto, anche in merito alla sottoscrizione della procura, dalla difesa del convenuto è assorbita. CP_1
Difatti, secondo la Suprema Corte, la comunione legale fra i coniugi, di cui all'art. 177 cod. civ., riguarda gli acquisti, cioè gli atti implicanti l'effettivo trasferimento della proprietà della "res" o la costituzione di diritti reali sulla medesima, non quindi i diritti di credito sorti dal contratto concluso da uno dei coniugi, i quali, per la loro stessa natura relativa e personale, pur se strumentali all'acquisizione di una "res", non sono suscettibili di cadere in comunione, con la conseguenza che, nel caso di contratto preliminare di vendita stipulato da uno solo dei coniugi, l'altro coniuge non può vantare alcun diritto, non essendo neppure legittimato a proporre la domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 cod. civ. (Cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1548 del 24/01/2008).
5 Passando all'esame del detto contratto, emerge dalla mera lettura che il complesso immobiliare in costruzione, denominato Serapide, sito in Sora alla Via Città di Castello, nel quale si trovava l'immobile visto dagli attori, era di proprietà della società “Tomassi Mobili S.p.A.” che in data
2008 aveva presentato istanza di concordato preventivo al Tribunale di Roma Sezione Fallimentare
e che tale ricorso era stato sottoscritto dalla in qualità di assuntore che si offriva di Parte_3 pagare i debiti della “Tomassi Mobili S.p.A.” con l'attribuzione dell'attivo della società debitrice ed ancora, per quanto qui rileva, che la aveva sottoscritto con la Fideass una lettera di intenti Parte_3 in data 31.10.2012 con la quale quest'ultima si impegnava ad acquistare l'intero capitale
[...]
subordinatamente al buon esito del concordato preventivo e quindi all'attribuzione a Pt_3 quest'ultima dell'intero complesso immobiliare indicato. Fatta tale premessa, la Controparte_3 prometteva di vendere alla SI.ra l'immobile indicato al prezzo di € 84.000,00 (Art. Parte_2
3). Le parti si legge “edotte circa le sanzioni penali previste dal D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445 per le ipotesi di falsità in atti e di dichiarazioni mendaci, sotto la propria responsabilità, dichiarano che la suddetta somma viene corrisposta a titolo di caparra confirmatoria dalla parte promittente venditrice mediante quattro titoli di importo pari ad €. 21.000,00 cadauno e la parte promittente venditrice rilascia alla parte acquirente, ampia, finale e liberatoria quietanza”.
Ai sensi dell'art. 4 del detto atto, il contratto definitivo, previo acquisto da parte della CP_3 delle porzioni immobiliari indicate, era previsto “entro e non oltre il 31.07.2013”.
[...]
Allegata alla copia del contratto vi è la copia di un assegno di € 20.000,00.
Il contratto non menziona il primo acconto versato dalla di € 20.000,00 in contanti, ma indica Pt_2 il versamento dell'intero prezzo di 84.000,00 a titolo di caparra confirmatoria.
Omettendo ogni valutazione circa la possibilità della di divenire proprietaria del CP_3 complesso “Serapide”, non essendo stata svolta alcuna indagine dagli attori sul punto, né in atti risulta alcunché in merito, non può essere sottaciuta la grave ingenuità della SI.ra nel Pt_2
sottoscrivere un tale contratto e nel versare acconti sul prezzo ancor prima del preliminare senza, a suo dire, ottenerne ricevuta.
Le parti avevano concluso, quindi, un contratto preliminare di compravendita di cosa altrui: si tratta di figura negoziale pacificamente ammessa, poiché, risultando applicabile la disciplina prevista dagli artt. 1478, 1479 e 1480 c.c., l'assenza di titolarità della cosa in capo al promittente venditore al momento della conclusione del preliminare non ne determina l'invalidità (Cass. civ., sez. II, 29 dicembre 2010, n. 26367). D'altra parte, in questi casi, l'altruità della cosa promessa in vendita impedisce di chiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c. fino a quando il promittente venditore non ha acquistato la proprietà del bene (Cass. civ., sez. II, 27 aprile
2016, n. 8417; Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 1996, n. 51; Cass. civ., sez. III, 16 settembre 1981, n.
6 5137): il preliminare di vendita di cosa altrui, infatti, rimane pur sempre una fattispecie bilaterale tra promittente venditore e promissario acquirente, poiché è sempre il promittente alienante che ha l'obbligo di fare sì che il proprietario presti il suo consenso alla stipula del contratto definitivo, al punto che, anche nell'ipotesi in cui aderisca al preliminare, il terzo proprietario della cosa promessa in vendita non assume alcun obbligo diretto nei confronti del promissario acquirente, in quanto non diviene parte del preliminare di vendita di cosa altrui, ma assume un obbligo esclusivamente nei confronti del promittente venditore (Cass. civ., sez. II, 20 agosto 2014, n. 18097)
Pertanto, ritenuto che nella fattispecie si versi in ipotesi di contratto preliminare di vendita di cosa altrui, il promittente venditore di una cosa che non gli appartiene, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario tant'è che il promissario acquirente, il quale ignori che il bene all'atto della stipula del preliminare appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, in quanto il promittente venditore, fino a tale momento, può adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela (Cass. n. 4164 del 2015; Cass. SU n. 11624 del 2006).
Nel caso di specie, la stipula del contratto di compravendita previsto entro e non oltre il 31.07.2013 non è mai avvenuta.
Se, quindi, è certamente consentito impegnarsi a vendere un bene di cui non si è ancora proprietari,
è altrettanto vero che, scaduto il termine per stipulare il contratto definitivo, se il promittente venditore non ne ha, nel frattempo, acquistato la proprietà o non si è comunque messo nelle condizioni di farla acquistare al promissario acquirente, è da considerarsi inadempiente.
Inadempimento atto a giustificare la risoluzione contrattuale caratterizzato da non scarsa importanza, tale da alterare irrimediabilmente il sinallagma contrattuale ex art. 1455 c.c.
Difatti, ai sensi dell'art. 1455 c.c. “Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra” o, in altre parole,
l'inadempimento non comporta la risoluzione se non impedisce la realizzabilità dell'intento perseguito dalle parti con il contratto.
La Suprema Corte ha statuito, relativamente alla valutazione della gravità dell'inadempimento, che
“[…] il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che
l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di
7 eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti
(come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità […]” (Cass. Civ., n. 22346/2014).
Occorre ora individuare le responsabilità dei diversi convenuti.
Le deduzioni di parte convenuta circa l'imputabilità al quale artefice CP_2 dell'operazione Serapide nonché effettivo amministratore della dell'inadempimento, CP_3
sono confortate dalle risultanze della prova testimoniale espletata e in qualche modo la particolarità della situazione societaria può evincersi dall'esame della visura camerale storica della società allegata da parte attrice, dalla quale si rileva un insolito e rapido avvicendarsi di amministratori: alla data di costituzione della società 13.05.2011 amministratore era tale rimasta in Persona_3
carica fino al 14.12.2011, da tale data risulta fino al 10.10.2012, poi Persona_4 Controparte_6
fino al 05.07.2013 da tale data Controparte_4
Come detto, l'esame dell'istruzione probatoria svolta ha confermato quanto dedotto dagli attori e dal convenuto costituito, in merito alla posizione dell' quale amministratore di fatto della CP_2
Controparte_3
Difatti, il teste escusso il 16.11.2023 ha dichiarato: “Io frequentavo l'ufficio della Testimone_1
in Orta di Atella, società che si occupava di investimenti immobiliari, io fui contattato CP_3 come consulente in quanto sono ingegnere, io mi occupavo dell'aspetto tecnico degli immobili, stime, rilievi, computi metrici, io lavoravo come professionista esterno. Il aveva a che fare CP_1
con la in quanto credo facesse il mediatore, metteva in contatto gli investitori, cioè CP_3
acquirenti e venditori, non so come veniva pagato il posso dire che io per la mia attività CP_1
non ho ricevuto nulla. Circa i contratti non so nulla, così come dei pagamenti. Io ho lavorato in modo discontinuo con la per circa un anno. Non conosco il e la SI. CP_3 Parte_1
. Ricordo che a Sora era già costruito un centro commerciale che doveva essere Parte_2 ripristinato, io feci un sopralluogo, ma non so se la ristrutturazione sia stata fatta”. “
[...] era all'epoca il responsabile della , il capo, il portava gli investitori CP_2 CP_3 CP_1 dall' ”. “In linea generale gli immobili che trattava la erano di proprietà di terzi e la CP_2 CP_3
società metteva in contatto compratori e venditori guadagnando la mediazione. Nel caso dei
non posso essere più preciso, non so cosa sia avvenuto”; “Non so chi era Pt_1
l'amministratore della , nei fatti chi comandava era , non credo di conoscere il CP_3 CP_2 fratello del ; “Posso confermare che l' esagerava nel rappresentare le potenzialità CP_1 CP_2 della , ma nulla posso dire circa le esternazioni dell' ai ”; “Posso dire che in CP_3 CP_2 Pt_1 linea generale l' utilizzava i mediatori o anche altro personale della società per fargli ritirare CP_2
8 assegni o danaro dagli investitori, che poi veniva a lui consegnato. Mi è capitato di sentirlo dare disposizioni di questo tipo. Nel caso specifico dei Capasso nulla so”; “posso confermare che
l' quando doveva effettuare pagamenti si rendeva irreperibile, ciò è avvenuto anche nei miei CP_2 confronti”.
Il teste escusso all'udienza del 01.02.2024 ha dichiarato: “sono stato dipendente Testimone_2
della e di per circa quattro/cinque mesi, minimo dieci anni fa, il CP_3 CP_2
rapporto di lavoro non era regolarizzato, io svolgevo le mansioni di pulizia nel cantiere. Non sono stato ancora pagato, ho dato incarico ad un avvocato circa 7 0 8 anni fa per cercare di recuperare il mio credito”. “Conosco i perché vennero a vedere un appartamento nel cantiere di Sora Pt_1 dove io lavoravo. Il girava per lo stabile e con lui c'erano una donna di mezza età, inoltre Pt_1
c'erano e , quest'ultimo risultava amministratore ma comandava su tutto CP_2 Controparte_6
. Per quel che posso dire il non ci vedeva nemmeno”. “Non assistevo ai colloqui CP_2 Pt_1 perché l' si chiudeva nella stanza con i clienti. A Orta di Atella c'era l'ufficio della CP_2 CP_3
[...
per quanto mi risulta ad Aversa non c'era nessun ufficio della , l' si fermava ad CP_3 CP_2
Orta di Atella perché aveva un appartamento all'ultimo piano dell'edificio in cui si trovava la sede della All'ufficio di Orta di Atella venivano persone tutti i giorni”. “Il complesso di CP_3
Sora era stato già costruito, poi a causa del fallimento della società, abbandonato, la CP_3
a detta di , lo aveva rilevato e lo stava mettendo a posto. Sul cantiere eravamo circa 7/8/9 CP_2 persone tra muratori ed altre qualifiche”; “Una sola volta ho visto i sul cantiere di Sora”; Pt_1
“ con chiunque parlava manifestava di avere grandi disponibilità, ci portava anche a cena CP_2
fuori a Sora, ma non ci pagava lo stipendio;
io mi sono accorto dopo che usava i soldi dei clienti, credo”; “una volta siamo andati io e a prendere una busta per CP_1 CP_5 conto di a Marano presso l'Ufficio Postale, saranno trascorsi da oggi circa una decina CP_2
d'anni e la consegnammo ad ”; “Con la lavorava che era CP_2 CP_3 Controparte_6
l'amministratore della veniva solo ogni tanto per intrattenersi con il CP_3 CP_1
fratello, qualche volta andava ad aprire ad Orta di Atella, in quanto lavora in CP_1
Tribunale”; “Io posso solo dire che ci assicurava che ci avrebbe pagato, ma poi non lo ha CP_2 mai fatto”; “So, che la GN ha telefonato una volta e ha parlato con , Pt_1 Controparte_6
e sentivo che cercava di rassicurarla sulla stipula del contratto e che avrebbe risolto il CP_6 problema;
So per averlo sentito talvolta che tra e c'erano discussioni sui CP_6 CP_2 contratti da stipulare, perché voleva che si facessero i contratti”. “Era a chiedere CP_6 CP_6
a di restituire i soldi ai clienti”; “Ad un certo punto sparì e portò via tutto CP_2 CP_2
l'arredamento ed anche i miei attrezzi che si era offerto di custodire nel suo garage”; “fuori all'ufficio postale di Marano la busta venne consegnata da una signora”; non CP_1
9 aveva alcuna attività di collaborazione con la . Tutti potevano portare clienti alla CP_3 CP_3 anche io, avrei potuto.”
Dall'esame complessivo delle riportate dichiarazioni testimoniali, emerge che l'effettivo amministratore della era l' ciò spiega anche il susseguirsi degli Controparte_3 CP_2 amministratori. Dell'attendibilità dei testi escussi non v'è ragione di dubitare, essendo le dette dichiarazioni coerenti, chiare e precise, avendo manifestato i testi, pur essendo creditori dell' CP_2
una sorta di rassegnazione per il suo operato, anche nei loro confronti.
Può pertanto, ritenersi la responsabilità dell' , quale amministratore di fatto, ex art. 2476 c.c. CP_2
In conclusione, l'inadempimento della società e del suo amministratore di fatto Controparte_3
il quale si dichiarava tale anche in una scrittura privata del 23.01.2013 allegata CP_2
dagli attori in data 23.06.2022, è da considerarsi grave, in quanto è completamente venuta meno la prestazione cui si era obbligata la società.
La parte attrice ha, dunque, adempiuto al proprio onere probatorio, fornendo la prova del titolo giuridico e, quindi, dell'insorgenza delle obbligazioni ad esso connesse, incombendo, invece, sulla controparte la prova di aver eseguito le prestazioni assunte con la stipulazione del contratto.
Conformemente, infatti, ad un consolidato indirizzo giurisprudenziale, ritiene questo giudicante che, in base alla regola generale dell'onere di ripartizione della prova di cui all'art. 2697 c.c., anche nell'azione di risoluzione rectius recesso (ciò in quanto il recesso non è altro che una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto che presuppone l'inadempimento della controparte (Cfr.
Cass. S.U. 14.01.2009 n. 553)) del contratto, come in quella di adempimento e di risarcimento del danno di cui all'art. 1453 c.c. - azioni che hanno tutte in comune l'elemento costitutivo rappresentato dal titolo, cioè dal vincolo contrattuale di cui si deduce, comunque, la violazione ad opera dell'altro contraente - la parte che agisce in giudizio è tenuta a provare soltanto l'esistenza del titolo, ma non anche l'inadempienza dell'obbligato, dovendo essere quest'ultimo a dimostrare di aver adempiuto (Cfr.: Cass. Civ. II Sez. 12.06.2018 n. 15328; Cass. Civ. II Sez. 11.03.2014 n. 5605;
Cass. SS.UU. 30.10.2001 n.13533).
Nel caso di specie, i convenuti e non hanno assolto a tale onere CP_2 Controparte_3
in quanto, non solo non hanno provato di aver adempiuto le obbligazioni assunte, ma, rimanendo contumaci, neppure hanno dedotto alcunché a giustificazione del proprio inadempimento, che deve, pertanto, reputarsi ingiustificato e di non scarsa importanza nell'economia generale del contratto, avendo riguardato alla prestazione cui parte convenuta si era impegnata con la stipula del contratto e cioè di assicurare la proprietà del bene individuato con la stipula del rogito notarile entro il termine del 31.07.2013 (Doc. n. 2 contratto preliminare).
10 Pertanto, non avendo i convenuti, rimasti contumaci per tutta la durata del processo, fornito alcuna prova atta a contrastare le avverse pretese, va dichiarato il grave inadempimento di CP_2
e della rispetto agli obblighi assunti con la stipulazione del contratto preliminare Controparte_3
del 26.11.2013, ed accertata la legittimità del recesso operato, in conseguenza, dalla SI.ra Pt_2
dal contratto preliminare predetto, va dichiarato il diritto alla restituzione degli importi
[...]
versati.
Difatti, la risoluzione del contratto determina il venir meno della causa giustificativa delle attribuzioni patrimoniali e comporta l'applicazione della disciplina dell'indebito oggettivo di cui agli artt. 2033 ss. c.c. (cfr. Cass. civ. sez. II, 15/1/2018, n. 715), con il conseguente sorgere dell'obbligo restitutorio, subordinato alla domanda di parte ed all'assolvimento degli oneri di allegazione e di prova (Cfr.:. Cass. civ. sez. I, 16/3/2018, n. 6664).
Infatti, “qualora venga acclarata la mancanza di una "causa adquirendi" - tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente - l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo;
è, quindi, la pronuncia dichiarativa o estintiva del giudice, avente portata estintiva del contratto, l'evenienza che priva di causa giustificativa le reciproche obbligazioni dei contraenti e dà fondamento alla domanda del “solvens” di restituzione della prestazione rimasta senza causa”
(Cassazione civile, sez. II, 06/06/2017, n. 14013).
Quanto poi alla decorrenza degli interessi va detto che “in materia di indebito oggettivo, la buona fede dell'"accipiens", rilevante ai fini della decorrenza degli interessi dal giorno del pagamento, va intesa in senso soggettivo, quale ignoranza dell'effettiva situazione giuridica, derivante da un errore di fatto o di diritto, anche dipendente da colpa grave, non trovando applicazione l'art. 1147, comma
2, c.c., relativo alla buona fede nel possesso, sicché, essendo essa presunta per principio generale, grava sul "solvens", che intenda conseguire gli interessi dal giorno del pagamento, l'onere di dimostrare la malafede dell'"accipiens" all'atto della ricezione della somma non dovuta, quale consapevolezza della insussistenza di un suo diritto a conseguirla” (Cassazione civile sez. VI,
18/11/2016, n. 23543), ragion per cui nella fattispecie in esame gli interessi decorrono dalla data del pagamento, emergendo dagli atti la consapevolezza dell' e della CP_2 Controparte_3 dell'inadempimento, non risultando in atti alcuna attività posta in essere dai predetti per far conseguire la proprietà dell'immobile promesso alla Cante, che evidenziano la piena responsabilità della società convenuta e dell' CP_2
11 Il saggio degli interessi è quello legale, ovvero quello di cui al primo comma dell'art. 1284 c.c. dal
26.11.2012 data di stipula del contratto con attestazione del pagamento effettuato, e quello di cui al successivo quarto comma con decorrenza dal giorno della domanda al saldo effettivo.
Infatti, secondo la Cassazione (Cass. n. 28409 del 07/11/2018) la norma di cui all'art. 1284 comma
4 c.c. “…disciplina il saggio degli interessi legali - e come tali dovuti automaticamente senza necessità di apposita precisazione del loro saggio in sentenza - applicato a seguito d'avvio di lite sia giudiziale che arbitrale in correlazione ad obbligazione pecuniaria che trova la sua fonte in un contratto stipulato tra le parti, anche se afferenti ad obbligo restitutorio”. La società CP_3
e dell' sono pienamente responsabili ex art. 1453 c.c. per il semplice motivo di essersi
[...] CP_2
obbligati a vendere un immobile, cosa non avvenuta, sicché la responsabilità contrattuale del venditore è manifesta.
Per l'appunto con riguardo all'importo ricevuto a titolo di prezzo dalla società Controparte_3 in definitiva, alla SI.ra va restituita la somma richiesta di € 60.000,00 con gli interessi come Pt_2
indicati.
In merito alle domande svolte nei confronti del convenuto deve osservarsi che CP_1 dall'istruttoria processuale svolta a differenza di quanto sostenuto dagli attori, non è emersa la sussistenza tra le parti di una consolidata conoscenza, né una frequentazione tale da giustificare la totale fiducia nel medesimo.
Difatti, il teste di parte attrice, , genero degli attori, escusso all'udienza del 16.11.2023 Tes_3 ha dichiarato: “Mio suocero voleva acquistare una casa a Sora vicino Frosinone, aveva saputo che stavano costruendo delle case in quella zona ed era interessato, per acquistare una casa per la figlia, che ora è mia moglie. Mio suocero parlò di tale acquisto con il SI. il quale Controparte_6
era un suo amico di vecchia data e andava a casa di mio suocero. Fu proprio il a Controparte_6
proporre a mio suocero l'acquisto della casa a Frosinone”. AD. del giudice su chi sia Per_1
il teste risponde: “Preciso che è alto e di corporatura robusta, ed ha un
[...] Controparte_6 fratello, anche lui conosciuto da mio suocero, ma io non lo conosco, non l'ho mai visto, non conosco il suo nome”; “ricordo solo che il propose a mio suocero e a mia suocera Controparte_6
l'acquisto di un appartamento a Sora”; “Ricordo che nell'ottobre 2012 o 2014 andammo io, mia suocera, mio suocero e all'epoca la mia fidanzata a vedere la zona dove doveva essere costruita la struttura che nel progetto aveva i supermercati al piano terra e sopra gli appartamenti, non so come si chiamasse il progetto. Non venne con noi nessun altro;
che io ricordi non mi sembra che mio suocero si sia recato a Sora altre volte. Non ricordo che all'epoca in cui ci recammo erano già in atto i lavori di costruzione, noi passammo all'esterno dell'area”; “Riguardo al tecnico nulla so;
una volta mi sono trovato a casa di mio suocero, era nel primo pomeriggio o di mattina non
12 ricordo bene, e il chiedeva a mio suocero di cambiare un assegno di ventimila euro dallo CP_1 stesso ricevuto a titolo di acconto sull'acquisto della casa a Sora ed io li accompagnai alla Posta per cambiarlo. Ricordo che il per far vedere che era una persona fidata esibì all'ingresso CP_1
della posta il tesserino del Tribunale, perché lo stesso lavora in tribunale, non so con che mansioni,
e gli addetti lo fecero entrare senza problemi all'interno dell'ufficio nella parte riservata per ritirare i contanti;
io ero fuori ad aspettare ed anche mio suocero, non ricordo quando si verificò tale episodio o nel 2012 o nel 2014, non ricordo il mese”; “la sig. non entrò Testimone_4 nell'ufficio postale, l'abbiamo incontrata fuori ed io mi sono fermato a chiacchierare con lei mentre il faceva il cambio. Non ci fu in presenza della alcuno scambio di CP_1 Per_2 danaro”. “Nulla so circa il contratto, so che l'immobile doveva costare circa 60.000,00 euro”; “io sono andato solo una volta presso l'ufficio postale con mio suocero per cambiare un assegno che aveva dato al . “Non so l'importo versato da mio suocero”; “che io sappia nulla è stato CP_1 restituito ai miei suoceri dal ; CP_1
Il teste spontaneamente dichiarava: “ricordo che il nome del era e non ”. CP_1 CP_1 CP_6
A.D. difesa parte convenuta: “l'assegno venne portato in Posta per il cambio dal e lui lo CP_1 cambiò facendosi dare contanti”.
A.D. difesa parte convenuta R.: “io e il non entrammo nell'area riservata, eravamo nella Pt_1 sala d'attesa dove si trovano gli sportelli, per il cambio dell'assegno il entrò nell'area CP_1 riservata. Mio suocero era noto agli impiegati dell'ufficio postale per essere un correntista di quella filiale e non ha firmato alcun documento. L'assegno era già intestato al perché CP_1 aveva chiesto a mio suocero di cambiarlo in contanti per pagare gli operai”.
Il teste , escusso all'udienza del 01.02.2024, figlio degli attori con loro Testimone_5 convivente, ha dichiarato: “Mio padre lavora al Comune di Sant'Antimo come centralinista, so per avermelo detto mio padre, che dal suo collega di lavoro di cui non ricordo il nome, ebbe la CP_1 proposta di acquistare un immobile”. AD. del giudice su chi sia il teste risponde: Persona_1
“non ricordo se era il collega di mio padre o un altro il fratello del quale non Per_1 CP_1 ricordo il nome”. “La casa che doveva acquistare mio padre per mia sorella era in Sora e faceva parte di un complesso in cui dovevano esserci appartamenti e negozi e altre attività”; “non ricordo se i miei sono andati a vedere l'immobile a Sora, se ne parlava a casa”; “ricordo che al compromesso sottoscritto in un appartamento privato in Aversa, del quale non so l'indirizzo, venne richiesto un anticipo sulla vendita dai fratelli Oltre a me, mio padre, mia madre ed ai CP_1
c'erano altre persone che dovevano come noi acquistare un immobile. Dico che non si CP_1 trattava di un'agenzia immobiliare, perché la casa era arredata appunto come abitazione. Venne richiesto a titolo di acconto, se non sbaglio, l'importo di sessantamila euro”; “io non sono stato
13 presente alla consegna del denaro. So per averlo sentito da mio padre e dai familiari, che è andato il fidanzato di mia sorella, credo con mio padre, mio padre è ipovedente e non può girare da solo per strada, in posta a cambiare un assegno per pagare l'acconto, non ricordo altro”. “Non ricordo;
sulla stipula del preliminare ha già risposto. Non ricordo se ci fosse una società immobiliare”; “io ricordo che complessivamente mio padre versò in più volte ai fratelli CP_1 sessantamila euro non so con che modalità, cioè in quante rate”; “ricordo per avermelo detto mio padre, che uno dei fratelli, credo il collega, gli chiedeva di cambiare gli assegni con danaro contante, e papà fidandosi del collega amico, accettava;
io non sono mai andato in posta per il cambio degli assegni, in casa però si parlava”; “so che i soldi non sono stati restituiti ma so per avermelo detto mio padre che il collega promise di restituirgli i soldi”; “il compromesso CP_1 venne stipulato se non ricordo male circa dieci/dodici anni fa”.
A.D. difesa parte convenuta R.: “non conosco e non ho mai sentito il suo nome e CP_2 non conosco la . CP_3
Dalle dichiarazioni dei testi escussi, considerate le lacune e le contraddizioni con quanto affermato in citazione dagli attori circa il prelievo in posta e la consegna di danaro contante che secondo il teste si sarebbe verificata una volta, la presenza del sul cantiere di Tes_3 CP_1
Sora che secondo il medesimo teste non era presente, sul prezzo complessivo dell'immobile indicato in € 60.000,00 da entrambi i testi e , la confusione tra il Tes_3 Pt_1 Persona_1 collega di lavoro del , “mediatore” e amministratore Pt_1 CP_1 Controparte_6
della tra il 2012 ed il 2013, periodo in cui si verificavano i fatti di causa, la Controparte_3
assoluta ignoranza circa il contenuto del contratto sottoscritto dalla Cante, nonché del luogo in cui veniva stipulato il preliminare, pur tenendo nella debita considerazione il lungo lasso di tempo trascorso dai fatti, non emerge comunque che il convenuto ricoprisse una carica nella società.
Dall'esame delle dichiarazioni testimoniali emerge, poi, che nonostante tutta la famiglia si recasse per la stipula del preliminare in Aversa, nessuno leggeva il contratto preliminare di compravendita e dal quale risultano pagamenti effettuati dalla difformi da quelli dichiarati dai testi e dalla Pt_2
stessa attrice. Va inoltre, rilevata la sostanziale inattendibilità del teste che pur affermando Pt_1
di essere stato presente alla stipula del preliminare ha dichiarato di non aver assistito ai pagamenti.
Ciò posto, rilevato che il contratto preliminare è stato stipulato dalla nella quale il CP_3 CP_3 non ricopriva alcuna carica, come emerge dalla visura camerale allegata e dall'istruzione CP_1
probatoria svolta, che dal detto contratto, non impugnato dalla promittente acquirente che si è limitata a chiederne la risoluzione per inadempimento, emerge che le somme versate da quest'ultima sono state tutte quietanzate per € 84.000,00, considerato, poi, che dall'istruttoria processuale svolta non emerge che il convenuto abbia ricevuto somme dalla CP_1 Pt_2
14 trattenendole, anzi dall'esame testimoniale risulta che l' mandasse anche i mediatori a ricevere CP_2
acconti in contanti o assegni presso gli “investitori” (dichiarazioni teste , la Testimone_1
domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento proposta anche nei confronti del convenuto va disattesa.
Sulla domanda riconvenzionale del CP_1
La domanda riconvenzionale proposta dal convenuto nei confronti degli attori per CP_1
conseguire il risarcimento dei danni che la vicenda in esame gli avrebbe causato attesa la sua sostanziale estraneità alla mancata stipula del contratto definitivo, non merita accoglimento in quanto destituita di fondamento.
A sostegno delle proprie affermazioni il convenuto ha allegato unicamente un certificato medico del
28.02.2022 (i fatti risalgono al 2013 e la querela dei coniugi al 2016) e la querela sporta nei Pt_1
confronti degli attori, documenti che sono del tutto inidonei a fondare la domanda risarcitoria, né dall'istruzione testimoniale svolta è emersa una prova in tal senso.
La domanda riconvenzionale spiegata, pertanto, va disattesa.
Sulle spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c., della convenuta CP_3
e del convenuto nei confronti dell'attore e sono liquidate come da dispositivo,
[...] CP_2
in considerazione del valore della causa individuato ai sensi degli artt. 5 D.M. 10/3/2014 n. 55 e dell'art. 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente come modificato dal
D.M. 147/2022, che coincide con quello degli immobili per cui è causa corrispondente al prezzo di acquisto individuato in questa sede, visto che ne è stata ordinata la restituzione, per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione dei livelli medi previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria.
Sussistono gravi e giustificati motivi per compensare interamente le spese tra l'attore e CP_1
[...]

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli Nord, II Sezione Civile in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e nei confronti di Parte_1 Parte_2
e iscritta al r.g. n. 6846/2022, ogni diversa CP_1 Controparte_3 CP_2
istanza, domanda ed eccezione disattesa e/o assorbita, così provvede:
1) Dichiara la contumacia della e di Controparte_3 CP_2
15 2) accoglie la domanda di per quanto di ragione e dichiara la risoluzione per Parte_2
inadempimento del contratto preliminare del 26.11.2012.
3) condanna la e in solido alla restituzione in favore di Controparte_3 CP_2 Pt_2 della somma di € 60.000,00 oltre gli interessi legali ex art. 1284 c.c. co 1 dal 26.11.2012 e
[...]
dalla data della domanda ex art. 1284 co 4 c.c. fino al soddisfo;

4) rigetta la domanda proposta nei confronti di CP_1
5) rigetta la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto CP_1
6) condanna la e in solido al pagamento in favore di Controparte_3 CP_2 Pt_2
delle spese di giudizio, che si liquidano in complessivi euro 14.367,00 di cui euro 14.103,00
[...]
per compensi ed euro 264,00 per esborsi, oltre IVA e CPA e il rimborso forfettario nella misura del
15% sui compensi con attribuzione ai procuratori costituiti dichiaratisi antistatari;

7) compensa le spese tra e Parte_2 CP_1
Così deciso in Aversa, 14/04/2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Carmela Esposito
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, co. 1, D.M. 21 febbraio 2011,
n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209.
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