N. R.G. 7971/2019
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE II CIVILE
SENTENZA A VERBALE PRONUNCIATA ALL'UDIENZA DEL 21/05/2025
All'odierna udienza ad ore di rito davanti al Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paolo Corso,
sono presenti i difensori delle parti (in sostituzione dei difensori del convenuto è presente l'avv. Amalia
Cotti) i quali richiamano i contenuti delle rispettive difese contenute nel separato verbale cartaceo.
Il Giudice, dopo breve discussione orale, pronuncia sentenza mediante lettura del dispositivo ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. che viene depositata nel fascicolo telematico al termine dell'odierna udienza.
Il Giudice

pagina 1 di 13 N. R.G. 7971/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paolo Corso ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7971/2019 avente il seguente OGGETTO:
responsabilità professionale, promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. Alessandra Ibba, elettivamente domiciliati in via C.F._2
Farina n. 44 - Cagliari, presso lo studio del difensore giusta procura allegata all'atto di citazione.
ATTORI
contro
(C.F. , con il patrocinio degli avv.ti Controparte_1 C.F._3
Marco Ferraro e Stefano Giove, elettivamente domiciliato in viale Regina Margherita n. 278 - Roma,
presso lo studio dei difensori, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTO
pagina 2 di 13 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 08.10.2019, e Parte_1 Parte_2
hanno convenuto in giudizio il notaio davanti a questo Tribunale per ottenere Controparte_1
la condanna al risarcimento del danno patito a titolo di responsabilità professionale per gli effetti degli accertamenti edilizio-urbanistici sull'immobile compravenduto.
Gli attori, a sostegno della pretesa, hanno esposto in sintesi che:
- di aver conferito al notaio l'incarico di stipulare l'atto notarile di compravendita di un CP_1
immobile da adibire a studio medico;

- il professionista era stato indicato agli attori dalla società costruttrice e venditrice dell'immobile, la
, in ragione della conoscenza del fabbricato ove era ubicato Controparte_2
l'appartamento;
- con contratto di compravendita del 03.06.2013, Rep. N. 135040, Racc. n. 31035, avevano acquistato dalla la proprietà dell'immobile al piano terra di un Controparte_2
fabbricato in costruzione in via Roma n. 178 a Settimo San Pietro (CA), con posto auto e cantina rispettivamente distinti in Catasto al Foglio 17, Particella 1893, Subalterni 12 Cat. A/10, Sub. 58, Cat.
C/6, e Sub. 68, Cat. C/2;
- l'immobile era stato acquistato al prezzo di 132.000,00 euro senza certificato di agibilità;
- l'art. 6 dell'atto di compravendita recitava infatti che “[...]il rappresentante della società venditrice
ha informato gli acquirenti del fatto che, per i fabbricati a più piani, le amministrazioni comunali sono
solite emettere il Certificato di agibilità, in un unico contesto per tutte le unità immobiliari
dell'edificio, e che, pertanto, nel caso di specie, l'emissione dello stesso certificato, potrà essere
eseguita anche dopo la data stabilita per la consegna delle unità immobiliari in oggetto. Per tale
motivo, non costituirà inadempimento della venditrice, la non emissione dello stesso certificato di pagina 3 di 13 agibilità alla consegna, anche per silenzio assenso della Amministrazione Comunale, entro tre mesi
che decorreranno da oggi. Le parti hanno riconosciuto d'essere state sollecitate da me in merito
all'opportunità di conferire a un loro tecnico di fiducia l'esecuzione degli accertamenti tendenti ad
appurare la conformità dei beni trasferiti con quest'atto alle norme edilizie e urbanistiche”;
- in data 21/07/2014, avevano richiesto al direttore dei lavori di sollecitare il rilascio del certificato di agibilità in quanto, a distanza di un anno dalla stipula, questo non era stato ancora emesso;

- in data 28/10/2014 il Comune di Settimo San Pietro aveva richiesto l'integrazione della documentazione, in ragione della mancata comunicazione di fine lavori da parte della società
costruttrice;
- in data 04/04/2015 la domanda di concessione della agibilità era stata rigettata;

- a seguito di sopralluogo presso il complesso edilizio, i tecnici del Comune di Settimo San Pietro
avevano rilevato alcune violazioni edilizie relative ad altezze, volumetria, distanze, variazioni prospettiche dello stabile;

- con ordinanza n.14/2015 il Comune di Settimo San Pietro aveva disposto la demolizione delle opere realizzate in parziale difformità della concessione edilizia e il ripristino dello stato dei luoghi;

- nel novembre del 2015, gli attori avevano presentato querela nei confronti del legale rappresentante della , il quale, con decreto penale di Controparte_2 Persona_1
condanna per i reati di cui agli artt. 61 n. 5 e 640 c.p., era stato condannato alla pena di mesi tre di reclusione e € 200,00 di multa;

- nel mese di giugno del 2017, il perito di parte degli attori ing. aveva Persona_2
confermato l'impossibilità di ottenere allo stato il certificato di agibilità sia perché i lavori non erano stati terminati sia per la presenza di abusi nell'unità immobiliare degli attori e nelle parti comuni;

pagina 4 di 13 - in data 17/12/2017 il notaio era stato diffidato a risarcire i danni subiti nella misura di CP_1
180.000,00 euro a titolo di responsabilità professionale, per aver omesso di dare “tutte le informazioni
sulla piena idoneità dell'atto a produrre gli effetti contemplati”;
- la aveva versato il canone mensile di € 338,02 per lo studio medico da lei detenuto in Pt_2
locazione nel medesimo Comune, non potendo esercitare l'attività ambulatoriale presso l'immobile compravenduto in assenza delle autorizzazioni necessarie.
Pertanto, gli attori hanno rassegnato le seguenti conclusioni:
“accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale del convenuto Dott. Controparte_1
per i fatti illustrati nell'espositiva del presente atto e, per l'effetto, condannare lo stesso al
[...]
risarcimento di tutti i danni subiti dagli attori ammontanti a complessivi € 180.000,00, ovvero, a quella
somma maggiore o minore che sarà determinata in corso di causa, oltre gli interessi e rivalutazione
monetaria;
oltre le spese e competenze del giudizio”,
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 09.01.2020, ha Controparte_1
contestato la sussistenza della propria responsabilità professionale in merito agli effetti degli accertamenti edilizio-urbanistici sull'immobile compravenduto dagli attori.
Il convenuto ha esposto in sintesi che:
- all'art. 6 del contratto di compravendita, il rappresentante della società venditrice aveva dichiarato che: “[…]per l'edificazione del fabbricato, nel quale sono compresi i beni che si trasferiscono con
quest'atto, il Comune di Settimo San Pietro ha rilasciato in data 25 maggio 2010 la concessione
edilizia n. 38 (pratica edilizia protocollo n. 4728/2010) e che i lavori della sua costruzione sono
conformi al progetto approvato e preso a base del provvedimento d'autorizzazione rilasciato […] che
nello stesso immobile non sono stati eseguiti lavori per i quali siano stati adottati i provvedimenti
pagina 5 di 13 sanzionatori richiamati dall'art. 41 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo
dell'attività urbanistico – edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) o per
l'esecuzione dei quali la stessa legge o sue modificazioni richiedono il rilascio d'altre autorizzazioni,
licenze, concessioni o permessi da parte della pubblica amministrazione”;
- in ragione della mancanza del certificato di agibilità, aveva sollecitato le parti affinché
nominassero un tecnico specializzato, trasponendo l'ammonimento anche in seno al rogito: “le parti
hanno riconosciuto d'essere state sollecitate da me in merito all'opportunità di conferire a un loro
tecnico di fiducia l'esecuzione degli accertamenti tendenti ad appurare la conformità dei beni trasferiti
con quest'atto alle norme edilizie e urbanistiche”;
- pertanto, aveva effettuato tutti gli accertamenti e i controlli richiesti dal contratto professionale,
non avendo ricevuto incarico di verificare la correttezza sostanziale delle dichiarazioni urbanistiche rese dalla società venditrice.
Tanto premesso, ha rassegnato le seguenti conclusioni: Controparte_1
“in via principale: respingere le domande proposte dai signori e Parte_1 Parte_2
nei confronti del notaio dott. in quanto infondate in fatto e diritto
[...] Controparte_1
per le causali sopra esposte;

- in via subordinata e salvo gravame, nella denegata ipotesi di accertamento della responsabilità
professionale del notaio escludere/limitare i conseguenti danni in favore Controparte_1
degli attori entro i limiti di cui agli artt. 1223, 1225 e 1227 c.c.;
- con vittoria di spese, anche ai sensi dell'art. 96, terzo comma, c.p.c. onorari e competenze,
comprese spese generali, IVA e CPA”.
All'udienza del 04.12.2023, il Giudice ha proposto di definire la causa in via conciliativa alle seguenti condizioni: pagamento da parte del convenuto alla parte attrice dell'importo complessivo di pagina 6 di 13 euro 12.000,00 (di cui euro 8.000,00 a titolo di risarcimento del danno ed euro 4.000,00 a titolo di parziale rimborso delle spese di lite e di CTU) con compensazione delle altre spese.
La proposta è stata accettata dagli attori, mentre il convenuto non ha aderito.
Pertanto, la causa - istruita con prove documentali ed espletamento di CTU - è stata definita all'odierna udienza con lettura del dispositivo ex art. 281 sexies c.p.c., previa assegnazione con termine per note 30 giorni prima.
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La domanda risarcitoria degli attori e per l'inadempimento del notaio Parte_1 Pt_2 [...]
al contratto di prestazione d'opera professionale è fondata. CP_1
L'art. 2697 c.c. prevede: chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è
modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda.
In proposito, trova applicazione il principio dettato dalla Suprema Corte di Cassazione, secondo il quale in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è
gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite,
poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà
dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
pagina 7 di 13 Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento
(per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (Cass. Civ., Sez. U., Sentenza n.
13533 del 30/10/2001, Rv. 549956).
Nel caso di specie la responsabilità del notaio deve ritenersi accertata, non essendo provato che il convenuto abbia adempiuto all'obbligo di informazione sull'esistenza di abusi edilizi sia sui conseguenti ostacoli al rilascio del certificato di agibilità che sugli effetti in ordine alla destinazione dell'immobile a studio medico.
In proposito, non ignora il Tribunale che la mancanza del certificato di agibilità non può ritenersi rilevante sotto il profilo della validità ed efficacia del contratto.
Dispone in materia di agibilità l'art. 24 comma 1 del T.U. Edilizia citato (regio decreto 27 luglio
1934, n. 1265, articoli 220; 221, comma 2, come modificato dall'art. 70, decreto legislativo 30
dicembre 1999, n. 507; decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, articoli 107 e 109; legge 28 febbraio
1985, n. 47, art. 52, comma 1): “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità,
risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto
dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità
sono attestati mediante segnalazione certificata”.
La certificazione di agibilità è relativa al profilo delle condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici, ma non è prevista dalla legge come requisito di validità dei trasferimenti immobiliari in quanto le parti possono validamente obbligarsi al trasferimento di un immobile che non abbia ancora ottenuto la certificazione di agibilità.
pagina 8 di 13 Nel caso di specie, è vero che dall'art. 6 dell'atto pubblico del 03.06.2013 risulta che il notaio avesse informato gli acquirenti dell'assenza di detto certificato, con la conseguenza che gli stessi avevano l'onere di attivarsi per ottenere la certificazione amministrativa.
Peraltro, ciò non era stato possibile poiché il con provvedimento in data 04.04.2015 aveva CP_3
rigettato l'istanza in quanto non era stata depositata la documentazione integrativa relativa alla dichiarazione di ultimazione dei lavori dello stabile da parte del direttore dei lavori, da indicare nel quadro 5 della dichiarazione di agibilità (doc. nn.

6-7 di parte attrice).
Infatti, i tecnici del Comune di Settimo San Pietro avevano rilevato numerose violazioni relative alle altezze, alla volumetria, alle distanze e alle variazioni prospettiche dello stabile nell'intero complesso edilizio.
Pertanto, con ordinanza n. 14/2015 era stata disposta la demolizione delle opere realizzate in parziale difformità dalla concessione edilizia ed era stato ordinato il ripristino dello stato dei luoghi
(doc. 11 di parte attrice).
Quanto agli abusi presenti nell'immobile acquistato dagli attori, l'unità n. 1 al piano terra, l'Ufficio
tecnico comunale aveva accertato “la realizzazione di un controsoffitto nel disimpegno, con altezza
inferiore al minimo prescritto dal regolamento edilizio (2,40 m.)” (pag. 2 doc. 11 di parte attrice).
Deve pertanto ritenersi accertata la responsabilità del notaio all'obbligo professionale CP_1
di informazione nei confronti degli acquirenti.
In proposito deve richiamarsi l'insegnamento della Suprema Corte in base al quale “il notaio
incaricato della stipula di un atto di compravendita immobiliare risponde dei danni patiti
dall'acquirente a causa dell'assenza nell'immobile dei requisiti per il rilascio del certificato di
abitabilità, a nulla rilevando che la mancanza di quei requisiti potesse essere agevolmente accertata
dall'acquirente stesso, quando non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente di tale
pagina 9 di 13 situazione e delle sue possibili conseguenze” (Cassazione Civile,
Sez. 3, Sentenza n. 10296 del 21/06/2012, Rv. 623038 - 01)
Infatti, secondo la Suprema Corte “il notaio incaricato della redazione di un contratto di
compravendita immobiliare è tenuto a compiere le attività preparatorie e successive, necessarie per il
conseguimento del risultato pratico voluto dalle parti, rientrando tra i suoi doveri anche l'obbligo di
consiglio o dissuasione, la cui omissione è fonte di responsabilità per violazione delle clausole
generali di buona fede oggettiva e correttezza, ex artt. 1175 e 1375 c.c., quali criteri determinativi ed
integrativi della prestazione contrattuale, che impongono il compimento di quanto utile e necessario
alla salvaguardia degli interessi della parte” (Cassazione Civile,
Sez. III , Ordinanza n. 7185 del 04/03/2022 - Rv. 664244 - 01).
Applicando i principi al caso di specie, il professionista è responsabile nei confronti delle parti contraenti in relazione agli inadempimenti che siano a lui direttamente imputabili e derivanti, quindi,
dalla violazione del contratto professionale concluso e non dall'atto ricevuto o autenticato.
Il notaio, pur fornendo una prestazione di mezzi e non di risultato, è tenuto a consentire la realizzazione dello scopo voluto dalle parti con la diligenza media, riferibile alla categoria professionale di appartenenza, curando le adeguate operazioni preparatorie all'atto da compiere, senza ridurre la sua opera alla passiva registrazione delle altrui dichiarazioni (Corte di
Cassazione, Sentenza n. 15252 del 20/07/2005, Rv. 582102 - 01).
Tanto premesso, non risulta provato in causa che il notaio abbia assolto pienamente agli obblighi di consiglio e di informazione derivanti dagli artt. 1176 coma 2 c.c. e dalla normativa professionale, non avendo dimostrato di aver reso edotte le parti in modo completo delle conseguenze della mancanza del certificato di agibilità.
pagina 10 di 13 A conferma dell'inadempimento dell'obbligo di informazione da parte del notaio, si richiama la regola n. 12 del Protocollo notarile secondo cui “[…] è fondamentale dare una corretta informazione
sugli aspetti legati al rilascio o al mancato rilascio del certificato di agibilità quale requisito che -
sebbene non sia preclusivo alla circolazione dell'immobile - attiene all'utilizzo del bene stesso ed
incide, pertanto, sugli scopi pratici perseguiti delle parti”.
Nel caso di specie, il profilo di responsabilità del notaio è consistito nell'inadempimento dell'onere di informazione sull'esistenza di abusi edilizi, sia interni all'immobile compravenduto che nello stabile condominiale, che di fatto avevano impedito il rilascio del certificato di agibilità, con la conseguente impossibilità di destinazione dell'immobile a studio medico.
Ciò è stato confermato in causa all'esito della CTU.
In merito alle irregolarità edilizie interne all'immobile oggetto della compravendita, il CTU ing.
[...]
ha rilevato che “nell'immobile a uso “studio professionale”, oggetto di causa, si rilevava la Per_3
realizzazione di una parete in cartongesso al fine di ricavare un locale senza aperture finestrate e la
realizzazione di un controsoffitto nel disimpegno, abbassando l'altezza a m 2,23, conseguentemente
non rispettando l'altezza minima di m 2,40 prescritta per i disimpegni. Pertanto, in risposta al quesito,
l'immobile oggetto della causa non è conforme alla Planimetria Catastale e non è conforme agli
Strumenti Urbanistici”.
Quanto alle irregolarità riscontrate sullo stabile, il CTU ha chiarito che “l'immobile oggetto di
causa, per le difformità rilevate in conseguenza dell'accertamento da parte dell'Ufficio Tecnico
Comunale e per la “pendente” ordinanza n. 14 del 17/07/2015 del Comune di Settimo San Pietro che
intima “la demolizione delle opere abusivamente realizzate sopraelencate e il ripristino dello stato dei
luoghi come da concessione edilizia n.38/2010”, non eseguita dall'impresa costruttrice, allo stato
pagina 11 di 13 attuale non è commerciabile;
ne consegue che l'immobile non ha un valore, pertanto la diminuzione
del valore è pari a € 120.000,00 uguale prezzo della compravendita”.
Conseguentemente, era stato impossibile per gli attori ottenere il certificato di agibilità, considerate
“le difformità dell'immobile relative alla Planimetria Catastale, al mancato rispetto dell'altezza
minima prevista per il disimpegno, e alle Difformità Urbanistiche dell'intero fabbricato, rilevate in
seguito dall'Ufficio Tecnico Comunale, l'immobile oggetto di causa al momento della stipula dell'Atto
Notarile in data 03.06.2013 non aveva i requisiti di legge per il rilascio del Certificato di Agibilità”.
Traendo le conclusioni sul quantum del danno risarcibile, non potendo ritenersi esistente in re ipsa,
esso deve esser provato in causa dagli attori.
All'esito dell'istruttoria, esso deve ritenersi provato quanto al mancato rilascio del certificato di agibilità come conseguenza degli abusi interni nell'immobile e nello stabile condominiale che avevano impedito di ottenere detto certificato, sulle quali il notaio rogante aveva omesso di adempiere all'obbligo informativo.
Il danno è provato anche con riferimento ai canoni di locazione che gli attori hanno dovuto sostenere per condurre in affitto altro immobile da destinare a studio medico pari a complessivi euro 19.273,00
come da docc.

2-3 di parte attrice, ai quali devono essere sommati gli interessi e la rivalutazione monetaria trattandosi di debito di valore (Capitale Rivalutato + Interessi: € 25.001,00).
Ad esso devono essere sommate le spese che la parte attrice dovrà sostenere ai fini del rilascio del certificato di agibilità - spese tecniche e di progettazione, di sanatoria e dei lavori per l'intervento di demolizione e ripristino - che, non essendo rimasti quantificati in causa, sono liquidati equitativamente nell'importo di euro 10.000,00 (Capitale Rivalutato + Interessi: € 12.972,00).
Le spese di giudizio, liquidate in dispositivo sulla base del valore della causa fino ad euro 26.000,00
- tenuto conto dell'attività espletata e del mancato consenso del convenuto alla favorevole proposta di pagina 12 di 13 conciliazione del giudice - oltre a quelle di CTU separatamente liquidate devono essere poste a carico della parte soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando:

1. condanna al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
e in solido dell'importo di euro 37.973,00 per le Parte_1 Parte_2
causali in premessa;

2. condanna a rifondere a e Controparte_1 Parte_1 [...]
in solido le spese di giudizio pari a complessivi 8.403,00 euro (di cui € Parte_2
7.617,00 per competenze e € 786,00 per spese documentate), oltre rimborso spese forfettario,
IVA e CPA come per legge;

3. pone definitivamente le spese di CTU separatamente liquidate a carico di Controparte_1
[...]
Cagliari, 21/05/2025
Il Giudice
dott. Paolo Corso
pagina 13 di 13