N. R.G. 3934/2022
Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE
UDIENZA del 24.06.2025
Il Giudice, preso atto delle note scritte depositate ai fini della partecipazione all'odierna udienza, letti gli atti e i documenti di causa;
viste le richieste delle parti;
pronuncia la seguente sentenza.
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Rossi
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Nola
PRIMA SEZIONE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Valeria Rossi ha pronunciato ex art. 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3934/2022 promossa da:
, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'Avv. Parte_1
Filomena Balletta e Avv. Antonio Greco;

ATTORE/INTIMANTE contro
, rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Anna CP_1
Antea Fedi,
CONVENUTO/INTIMATO
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosita' (uso abitativo)
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di partecipazione alla odierna udienza.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 12.04.2022, ha intimato nei Parte_1
confronti di RO lo sfratto per morosità con contestuale ingiunzione di CP_1
pagamento per la mancata corresponsione dei canoni locatizi relativi ai mesi di pagina 2 di 7 novembre e dicembre 2021, gennaio, febbraio, marzo ed aprile 2022 pari ad euro
2.100,00, in virtù di contratto di locazione per uso abitativo registrato il 07.11.2018 con decorrenza dal 01.11.2018, avente ad oggetto l'appartamento sito in Nola, alla via
Alberto da Nola n. 8, già n. 3.
Si è costituito l'intimato RO opponendosi alla domanda e spiegando domanda riconvenzionale volta ad: “1) accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento al fine di renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa;
2) condannare il locatore al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali subiti dal convenuto a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione anche a seguito di CTU e che qui, in ogni caso si quantificano entro
l'importo di € 5.200,00. 3) ridurre il canone di locazione per tutti i mesi nei quali a causa delle infiltrazioni l'immobile non è stato completamente idoneo all'uso al quale era destinato e, precisamente da settembre 2021 fino a quando la causa delle infiltrazioni non verrà rimossa, il sistema fognario riparato e l'appartamento ripristinato nello stato in cui è stato locato, condannando la locatrice alla restituzione di quanto riscosso eventualmente in eccesso rispetto a quanto verrà stabilito”.
Mutato il rito e concessi i termini per l'esperimento della procedura di mediazione e per il deposito di memorie integrative, il giudizio è stato istruito mediante l'assunzione di prova orale ed, infine, è giunto per la decisione alla odierna udienza alla quale l'attore ha concluso nei seguenti termini “1) Accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore sig. e per l'effetto CP_1
condannarlo al definitivo rilascio dell'immobile; 2) Condannare il sig. RO CP_1
al pagamento di tutti canoni scaduti e non pagati per una mensilità nell'anno 2020 e per tutte le mensilità dell'anno 2022 all'attualità, oltre i canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile, ovvero per quel diverso importo che il Giudice adito riterrà dovuto sulla scorta della documentazione prodotta;
3) Rigettare in ogni caso la
pagina 3 di 7 domanda riconvenzionale spiegata dal conduttore sig. , infondata in CP_1
fatto ed in diritto, per tutto quanto già innanzi argomentato, dedotto ed eccepito e provato in corso di causa;
4) Condannare in ogni caso parte convenuta al pagamento delle spese (ivi comprese quelle sostenute e documentate in atti per l'espletamento del procedimento di mediazione obbligatoria) e competenze del presente provvedimento in favore dei procuratori antistatari.”
Ciò sinteticamente premesso in ordine ai fatti oggetto di causa e venendo al merito della controversia, la domanda di risoluzione per inadempimento va accolta.
Nella fattispecie in esame è emerso che la morosità del conduttore attiene ai mesi da gennaio 2022 per espressa ammissione del conduttore stesso (ved. pag. 2 della comparsa di costituzione), oltre ad un canone relativo all'anno 2020, stante la non contestazione del conduttore sul punto.
Ebbene, come noto, il pagamento del canone costituisce l'obbligazione principale del conduttore, ex art 1587 n. 2, c.c., con la conseguenza che dal suo inadempimento deriva la possibilità per la parte locatrice di invocare la risoluzione del contratto, come avvenuto nel caso di specie.
Quanto alle regole di riparto dell'onere probatorio, in ossequio alle regole ordinarie, incombe al creditore esclusivamente dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute ed allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte.
Nel caso di specie l'attore ha assolto agli oneri di prova che gli incombevano ex art. 2697 c.c., producendo copia del contratto di locazione e deducendo l'inadempimento del conduttore.
Quest'ultimo, pur riconoscendo il rapporto in essere con la controparte ed il mancato pagamento del canone a partire da gennaio 2022, ha adotto a fondamento del proprio inadempimento quello del locatore rispetto al proprio obbligo di mantenere la cosa in pagina 4 di 7 stato da servire all'uso e ad effettuare le riparazioni necessarie a consentire il normale godimento dell'immobile ex art 1575 n.2 c.c.
In particolare, l'intimato ha dedotto che “Non intervenendo in tempo, il locatore ha dato vita ad una condizione che si è protratta nel tempo, causando una serie di danni all'appartamento ed agli occupanti dello stesso ed una evidente riduzione della fruibilità del bene che comporta il diritto del sig. RO di vedere ridotto il canone di locazione per tutti i mesi nei quali a causa delle infiltrazioni l'immobile non è stato completamente idoneo all'uso al quale era destinato e, precisamente da settembre 2021 fino a quando la causa delle infiltrazioni non verrà rimossa e da dicembre 2021 per il mancato funzionamento del sistema fognario finché l'appartamento non sarà ripristinato nello stato in cui è stato locato”.
Ebbene, come noto, in tema di locazioni, è pacifico che “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 27.09.2016, n.
18987).
Nel caso di specie, pur avendo i testi confermato che il sistema fognario necessitava di una pulizia e che, quanto al lavabo della cucina, l'acqua fluiva lentamente , non può dirsi che l'immobile fosse inutilizzabile ed, infatti, il teste di parte convenuta S_
(idraulico che effettuò il sopralluogo alla fine del 2021) ha dichiarato che
[...]
“riscontrai non proprio il mancato funzionamento del sistema fognario ma piuttosto la necessità di una pulizia per il pieno funzionamento” ed, inoltre che “in quell'occasione ho verificato anche il lavabo della cucina dell'appartamento al primo piano e ho verificato che effettivamente l'acqua fluiva molto lentamente.”. pagina 5 di 7 Da quanto sopra non può ritenersi raggiunta la prova in ordine alla assoluta inutilizzabilità dell'immobile locato la quale, peraltro, va esclusa anche alla luce del fatto che il RO ha continuato a godere dell'immobile (eventualmente anche tramite terzi) omettendo di restituirlo nonostante la proposta stragiudiziale del locatore di riottenere la consegna dell'immobile con rinuncia al pagamento dei canoni pregressi.
Alla luce delle considerazioni che precedono, il contrato di locazione oggetto di causa va dichiarato risolto per colpa del conduttore RO il quale va, pertanto, CP_1
condannato alla immediata restituzione dell'immobile libero e vuoto da persone e cose, in favore di . Parte_1
RO va altresì condannato al pagamento, in favore di , di CP_1 Parte_1
un canone relativo all'anno 2020 e dei canoni scaduti e non pagati a partire da gennaio
2022 all'attualità, oltre i canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Non può trovare accoglimento la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto
RO non potendo ritenersi raggiunta la prova in ordine al dedotto inadempimento del locatore rispetto agli interventi di manutenzione straordinaria ed, invero, all'art. 11 del contratto di locazione è stato convenuto espressamente che: “Quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che non sono a carico della parte conduttrice, quest'ultima è tenuta a darne tempestiva comunicazione scritta alla parte locatrice medesima. La parte conduttrice dovrà consentire, previo avviso, l'accesso all'unità immobiliare alla parte locatrice, all'amministratore o al loro incaricati.”
Ebbene, a fronte del chiaro tenore letterale del contratto, non risultano agli atti di causa valide comunicazioni scritte ritualmente recapitate al locatore.
Ogni ulteriore questione si ritiene assorbita nelle considerazioni che precedono.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, sulla base del DM 147/2022, seguono la soccombenza con attribuzione ai procuratori dichiaratisi anticipatari.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Nola, definitivamente pronunciando, così dispone:
pagina 6 di 7 1. Dichiara la risoluzione per inadempimento del locatore, RO , del CP_1
contratto di locazione per cui è causa, avente ad oggetto l'appartamento sito in
Nola, alla via Alberto da Nola n. 8, già n. 3.

2. Condanna al pagamento, in favore di , di un CP_1 Parte_1
canone relativo all'anno 2020 (euro 350,00) e dei canoni scaduti e non pagati a partire da gennaio 2022 all'attualità, oltre i canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile (per euro 350 mensili).

3. Rigetta la domanda riconvenzionale formulata da . Parte_2

4. Condanna al pagamento, in favore di , delle CP_1 Parte_1
spese di lite liquidate in euro 2.552,00, oltre euro 56 per spese, nonché, rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge se dovute, con attribuzione ai procuratori dichiaratisi anticipatari.
Nola, 24.06.2025
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Rossi
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