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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE DECIMA CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Daniela Gaetano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nelle cause civili riunite iscritte ai numeri 30242 e 18916 del ruolo generale per gli affari contenziosi, rispettivamente, degli anni 2020 2021 e vertenti
TRA con sede in Roma, Via Lima n. 7, partita I.v.a. in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante, Sig. , rappresentata e difesa dall'Avv. Andrea Mario Martucci, Parte_2
presso il quale è elettivamente domiciliata per procura allegata al ricorso ex art. 702 bis c.p.c.
ATTRICE NELLA CAUSA N. 30242/2020 R.G. E CONVENUTA NELLA CAUSA N.
18916/2021R.G.
E con sede In Roma, Via Barnaba Oriani n. 153, codice fiscale e partita Controparte_1
I.v.a. , in persona del legale rappresentante, Sig. rappresentata e P.IVA_2 CP_2
difesa dagli Avvocati Antonio Florio e Mariacarmela Siniscalchi, elettivamente domiciliata presso il primo, per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTA NELLA CAUSA N. 30242/2020 R.G. E ATTRICE NELLA CAUSA N.
18916/2021 R.G.
Conclusioni precisate in vista dell'udienza del 18.6.2024 svolta in forma scritta ex art. 127 ter c.p.c.
Per Parte_1
“Codesta difesa, nel prendere atto del provvedimento di codesta Ecc.ma Corte con il quale si è disposta la trattazione scritta dell'udienza fissata per il 18.06.2024, si riporta a tutti gli atti e gli scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate e chiede che la causa venga introita a Sentenza con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.”
Per Controparte_1
“[…] attese le risultanze della CTU dalle quali emerge che 'l'indennità di occupazione dell'immobile in causa, parametrata al valore locativo di mercato, nel periodo dall'1.10.2019 a
27.7.2021 (22 mesi), è stata determinata pari a 4.400,00 Euro valore locativo mensile x 22 mesi =
96.800,00 Euro', in persona del legale rappresentante pro tempore, precisa le Controparte_1
proprie conclusioni nei termini già indicati in sede di comparsa di costituzione e risposta nel giudizio rubricato al n. R.G. 30242/2020 e nella memoria ex art. 183, comma 6 n. 1) c.p.c., nonché

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nell'atto di citazione per il giudizio rubricato al n. R.G. 18916/2021 e nelle memorie ex art. 183, comma 6 nn. 1) e 2) c.p.c., che di seguito si trascrivono:
'-In via preliminare, accertata l'illegittimità del recesso esercitato da si chiede Parte_1
l'integrale rigetto delle domande attoree in quanto destituite di fondamento alcuno sia in fatto che in diritto e conseguentemente emettere provvedimento per disporre la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare di compravendita del 23.05.2019;
-Sempre in via preliminare, e previo accertamento, condannare la alla corresponsione in Parte_1 favore della dell'importo di € 96.800,0, oltre interessi legali e rivalutazione Controparte_1
monetaria, o nella diversa misura determinata in via equitativa ex art. 1226 c.c. a titolo di indennità di occupazione per il periodo compreso tra il 1° ottobre 2019 e il 27 luglio 2021;
-in via preliminare e autonoma, previo accertamento e declaratoria, condannare al Parte_1
risarcimento del danno da perdita di chance contrattuale e, conseguentemente, a corrispondere l'importo di € 450.000,00 o nel diverso ammontare determinato in via equitativa ex art. 1226 c.c.'.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i giudizi, quantomeno per le fasi antecedenti alla riunione del 14.10.2022 (fase introduttiva e fase istruttoria).
Si chiede che la causa venga posta in decisione con la concessione dei termini di rito ex art. 190
c.p.c.”
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato il 12.6.2020, introduttivo della causa civile iscritta al n.
30242-2020 R.G., proponeva al Tribunale di Roma la domanda: Parte_1
“Voglia l'On. le Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere:
1) in via preliminare,
-accertare e dichiarare la legittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato in data 23.05.19 comunicato da in data 22.05.2020 e dovuto alle gravi Parte_1
inadempienze per i fatti sopra esposti;

2) in via principale,
Part
- condannare ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 c.c., comma 2, la società nv, al CP_3
pagamento in favore della della somma di Euro 400.000,00, importo pari al doppio Parte_1
della caparra confirmatoria versata dalla ricorrente al momento della stipula del preliminare oltre interessi da calcolarsi a partire dalla data fissata originariamente come termine ultimo per la stipula del definitivo (30.09.19);
3) in ogni caso, dichiarare tenuta e condannare parte resistente al pagamento delle spese, dei diritti e degli onorari del presente giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario.” 3
A sostegno della domanda, esponeva che, con contratto preliminare di compravendita, Parte_1
di cui alla scrittura privata con firme autenticate il 23.5.2019 dal notaio Dott. Persona_1
(repertorio n. 5924, raccolta n. 4710 – documento n. 1), aveva promesso di acquistare da che aveva promesso di venderle, la proprietà del compendio immobiliare sito in Controparte_1
Roma, Località Castel Giubileo, Via Bolognola n. 24 e 26, al prezzo di € 520.000; che, mediante bonifico bancario eseguito in pari data, aveva versato alla promissaria venditrice la somma di € 200.000, a titolo di caparra confirmatoria, come indicato all'art. 2 del contratto;
che le parti avevano fissato il termine fino al 30.9.2019 per stipulare la compravendita, subordinando l'adempimento “[…] alla regolarità urbanistica di quanto in oggetto. In mancanza di tale regolarità entro la suddetta data, l'atto definitivo non potrà essere stipulato per causa imputabile alla parte promittente venditrice” (penultimo capoverso dell'art. 2 del contratto); che, con lettera inviata il 20.11.2019 tramite posta elettronica certificata -P.e.c. (documento n. 2), aveva invitato la promissaria venditrice ad attestare la regolarità urbanistica dell'immobile, mediante invio di documentazione occorrente per stipulare il contratto;
che, con P.e.c. del 10.1.2020 (documento n. 4), aveva convocato presso il notaio Controparte_1
Dott. per il giorno 22.1.2020, alle ore 17, per il rogito del definitivo e aveva Persona_1 sollecitato ancora l'invio della relativa documentazione entro il 17.1.2020, ma non Controparte_1 aveva dato riscontro, né si era recata presso lo studio notarile, come risultava dall'attestazione rilasciata il 5.3.2020 dal notaio (documento n. 6); che, tramite P.e.c. del 22.5.2020, l'esponente le aveva comunicato la volontà di recedere dal contratto preliminare per grave inadempimento, chiedendo il versamento del doppio della caparra confirmatoria, a norma dell'art. 1385, comma 2°, c.c. (documento n. 7), in base all'art. 2 del contratto preliminare, secondo cui avrebbe costituito inadempimento la mancata produzione della documentazione attestante la regolarità urbanistica del bene immobile, entro il 30.9.2019.
Con decreto del 28.7.2020, era fissata l'udienza del 19.3.2021, con termine fino al 8.2.2021 per la notificazione dell'atto introduttivo del giudizio, eseguita il 30.7.2020.
La causa era assegnata a questo Giudice con decreto in data 7.9.2020. si costituiva in giudizio il 8.3.2021 e contestava la fondatezza della domanda Controparte_1
avversaria, di cui chiedeva il rigetto, e formulava le conclusioni:
“In via preliminare, accertata l'illegittimità del recesso da parte di si chiede Parte_1
l'integrale rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto;

− In via subordinata quale domanda riconvenzionale, previo accertamento di tutti i presupposti, emettere contro nella persona del legale rappresentante pro tempore, sig. Parte_1 Pt_2
, e in favore della nella persona del legale rappresentante pro tempore, sig.
[...] Controparte_1 4
sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto definitivo CP_2
non concluso e trasferisca alla società condizionata altresì alla corresponsione del Parte_1 residuo prezzo pari a €. 320.000,00 (Euro trecentoventimila/00), la proprietà del complesso immobiliare sito in Roma, località Castel Giubileo, Via Bolognola nn. 24- 26, composto da quattro corpi di fabbrica con tettoie e annesso terreno di pertinenza, e precisamente: due fabbricati ad uso ufficio, un capannone con magazzini, locale caldaia e locale olii lubrificanti, costruzione separata
e centrale adibita ad ufficio, cabina elettrica, due locali magazzini, gruppo di quattro silos in vasca, gruppo di tre silos per gasolio in vasca, terreno comprendente dette costruzioni, il tutto confinante con detta Via Bolognola, proprietà o aventi causa, Via Castel Giubileo, Per_2
salvo altri;
il tutto riportato nel Catasto Fabbricati di Roma al foglio 134, particella 471, 1320
1319, 1318, 1317, 1316, 909, 908, 907, 905, tutte graffate tra loro, zona censuaria 6, categoria
D/8, rendita catastale €. 113.600,00.
Con vittoria di spese, oneri e compensi del presente giudizio.” negava di essere incorsa nel dedotto inadempimento ed esponeva che, con lettera Controparte_1
del 26.5.2020, aveva comunicato alla controparte che era disponibile la documentazione necessaria per stipulare la compravendita (documento n. 3); che nel contratto preliminare era stata indicata l'avvenuta presentazione al Comune di Roma nel marzo 1986 dell'istanza di condono ai sensi degli artt. 35 e segg. della legge n. 47/1985, non ancora evasa, stante anche l'emergenza sanitaria da Covid-19, che era stata consegnata alla destinataria la relazione di un tecnico di fiducia nell'incontro avvenuto il 15.1.2020 e, con lo stesso testo, malgrado il decorso del termine pattuito per la stipulazione del definitivo, aveva manifestato la disponibilità a fissare un'altra data;
che, con tale missiva e altre in date 26.5.2020 e 22.6.2020, aveva comunicato a di aver Parte_1
sollecitato il Comune di Roma a definire il procedimento di condono edilizio in corso dal 1986
(documenti n. 3 e 4) e la domanda di sanatoria edilizia ex art. 35 ss. L. 47/1985 proposta il
27.3.1986 (prot. n.10717), integrata il 3.9.1986 (prot. n. 199838), completa degli estremi dell'intero versamento dell'oblazione, era stata presentata prima dell'acquisto del compendio immobiliare da parte dell'esponente (documento n. 5 pagine n. 7 e 8); che il penultimo capoverso dell'art. 2 del contratto preliminare conteneva il testo citato dalla ricorrente e al successivo art. 7, era stato specificato:
“La parte promittente venditrice, ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, dichiara:
- che le opere relative alla costruzione di quanto in oggetto sono state iniziate anteriormente al 1° settembre 1967; 5
- e che per successive modifiche è stata presentata, domanda di condono ai sensi della legge
47/1985, protocollata al n. 10717, ed è stata pagata l'intera oblazione sul conto corrente postale n.255000 intestato all'amministrazione P.T. – oblazione abusivismo edilizio – con i seguenti bollettini postali sul conto corrente n. 255000 intestati ad Amministrazione P.T. Oblazione
Abusivismo Edilizio:
-lire 1.136.000 (unmilionecentotrentaseimila) n. 478 del 20 marzo 1986 Ufficio Postale Roma succ.
132;
-lire 1.174.000 (unmilionecentosettantaquattromila) n. 634 del 15 luglio 1986 Ufficio Postale Roma succ. 132;
-lire 1.193.000 (unmilionecentonovantatremila) n. 474 del 15 settembre 1986 Ufficio Postale Roma succ. 132;
-lire 448.000 (quattrocentoquarantottomila) n. 179 del 16 febbraio 1998 Ufficio Postale di Milano succ. 8 pagati sul conto corrente n. 49754005 intestato al Controparte_4
;
[...]
che successivamente non sono state realizzate opere, modifiche o mutamenti che richiedessero provvedimenti autorizzativi […]” (documento n. 1 di parte ricorrente); che queste dichiarazioni, riferite al procedimento in corso per il rilascio della concessione in sanatoria, consentivano la stipulazione della compravendita, nell'osservanza dell'art. 40, comma 2°, della L. 47/1985 e dell'art. 2, comma 58°, della L. 662/1996, che escludeva la nullità del contratto di compravendita immobiliare contenente gli “estremi della domanda di condono con gli estremi del versamento, in una o più rate, dell'intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo accessorio” e prevedeva “Nei successivi atti negoziali è consentito fare riferimento agli estremi di un precedente atto pubblico che riporti i dati sopracitati”; che il bene immobile era stato costruito prima del 1.9.1967 ed era commerciabile ai sensi dell'art. 40 della L. 47/1985, a condizione che il contratto di compravendita comprendesse una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del proprietario attestante l'inizio dell'edificazione prima di tale data;
che nulla ostava alla compravendita, poiché nel contratto preliminare erano stati indicati gli estremi della domanda di sanatoria presentata del 1986, le successive integrazioni, gli estremi dei versamenti eseguiti a titolo di oblazione e la dichiarazione prevista dal D.P.R. 28 dicembre 2000, n.
445; che, in data 24.11.1997, il Comune di Roma aveva rilasciato la concessione in sanatoria, come indicato nella relazione di consulenza tecnica d'ufficio svolta dall'Arch. nella Persona_3 procedura di espropriazione forzata immobiliare n. 204/2010 R.G.E.I., promossa presso l'intestato
Tribunale e che aveva riguardato il bene immobile di cui al ricorso (documento n. 8, pagina n. 5). 6
La parte convenuta deduceva l'illegittimità del recesso e assumeva che aveva agito in Parte_1 giudizio nell'inosservanza dei principi di correttezza e buona fede previsti dagli artt. 1175 e 1375
c.c., avendo interrotto le trattative avviate per comporre la controversia ed esercitato il recesso contrattuale, continuando a occupare il bene immobile, e chiedeva la sua condanna al risarcimento di cui all'art. 96 c.p.c.; aggiungeva che si trovava nella disponibilità del complesso immobiliare sine titulo e Parte_1
che il relativo accertamento era stato rimesso a un separato giudizio, promosso per ottenere la condanna al pagamento dell'indennità di occupazione;
affermava la sussistenza dei presupposti per la pronuncia della sentenza prevista dall'art.2932 c.c., per il trasferimento a proprio favore della proprietà del complesso immobiliare sito in Roma, Via
Bolognola numeri 24-26, con la condanna al versamento di € 320.000, pari al residuo prezzo.
Con ordinanza resa il 19.3.2021, ritenuta la necessità di un'istruzione non sommaria della causa, ne era disposta la trattazione secondo il rito ordinario di cognizione.
All'udienza del 12.11.2021, rinunciava alla domanda subordinata riconvenzionale Controparte_1 di cui all'art. 2932 c.c. ed erano concessi i termini ex art. 183, comma VI, c.p.c.
All'udienza del 14.10.2022, rilevato che tra le stesse parti e in relazione al contratto dedotto in giudizio era in corso la causa iscritta al n. 18916-2021 R.G., era disposta la riunione alla presente causa civile iscritta al n. 30242-2020 R.G. dell'altra iscritta al n. 18916-2021 R.G.
Con l'atto di citazione introduttivo della causa civile iscritta al n. 18916-2020 R.G. Controparte_1 aveva proposto all'intestato Tribunale, nei confronti di la domanda: Parte_1
“Piaccia all'On.le Tribunale adito, respinta ogni altra contraria istanza, in accoglimento dei motivi suesposti:
- in via preliminare e nel merito, condannare la alla restituzione e, conseguentemente, Parte_1
al rilascio del compendio immobiliare sito nel Comune di Roma, località Castel Giubileo, Via
Bolognola nn. 24-26 a favore della Controparte_1
- sempre in via preliminare e previo accertamento, condannare la alla corresponsione Parte_1
a favore della dell'importo di € 353.226,00 (Euro Controparte_1
trecentocinquantatremiladuecentoventisei/00), oltre interessi e rivalutazione monetaria, o nella diversa misura determinata in via equitativa ex art. 1226 c.c., a titolo di indennità di occupazione per il periodo ricompreso tra il 1° ottobre 2019 e il 28 febbraio 2021);
- in via preliminare e autonoma, previo accertamento e declaratoria, condannare la al Parte_1
risarcimento del danno da perdita di chance contrattuale e, conseguentemente, a corrispondere
l'importo di Euro 450.000,00 (Euro quattrocentocinquantamila/00) o nel diverso ammontare determinato in via equitativa ex art. 1226 c.c. 7
Con vittoria di spese, oneri e compensi del presente giudizio.”
A fondamento della domanda di pagamento dell'indennità di occupazione da ottobre 2019 al rilascio avvenuto il 27.7.2021, aveva esposto che aveva consentito a di Controparte_1 Parte_1 usufruire del compendio immobiliare, nel tempo occorrente a “effettuare a propria cura, spese e responsabilità tutti i controlli ambientali sul fondo di cui il lotto in oggetto” (art. 2 del contratto preliminare), che erano terminati il 30.9.2019, quando le aveva comunicato l'esito Parte_1
(documento n. 2), senza aver rilasciato il bene immobile;
deduceva che questa situazione e la trascrizione del contratto preliminare di compravendita le avevano precluso di vendere il bene a terzi, non avendo potuto accettare l'offerta di acquisto del
29.12.2020 (documento n. 18) con conseguente perdita di chances da risarcire mediante il pagamento di € 450.000 o del diverso importo dovuto, quanto all'indennità di occupazione in €
353.226,00 in base all'accertamento svolto dal tecnico di fiducia (documento n. 17), oltre interessi e rivalutazione monetaria, o nella diversa misura di cui chiedeva la liquidazione equitativa.
Con decreto ex art. 168 bis, comma V, c.p.c., la prima udienza era differita al 15.6.2021.
In data 28.5.2021, si costituiva in giudizio e contestava la fondatezza della domanda Parte_1
avversaria, anche in relazione al risarcimento dei danni, chiedendo:
“Voglia l'ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
1) in via preliminare accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda, per il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria sull'oggetto dell'odierno giudizio;

2) in via principale, accertare e dichiarare, la totale inammissibilità, illegittimità e, comunque,
l'infondatezza della domanda attrice in relazione all'illegittima occupazione da parte della Pt_1
del compendio immobiliare sito nel Comune di Roma, Località Castel Giubileo, Via Bolognola
[...]
nn. 24 e 26;
3) in via altresì principale accertare e dichiarare, la totale inammissibilità, illegittimità e, comunque, l'infondatezza della domanda attrice in relazione al presunto danno di perdita di chance contrattuale che si sarebbe configurato a causa dell'occupazione dell'immobile di cui è causa da parte della e dalla mancata cancellazione della trascrizione del preliminare Parte_1
di vendita del 23.05.2021
4) In ogni caso, condannare parte attrice alla refusione delle spese di giudizio con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario”.
In particolare, esponeva che la promissaria venditrice le aveva consentito di accedere Parte_1
al compendio immobiliare per eseguire controlli ambientali, volti ad accertare le condizioni del suolo e del sottosuolo, poiché il bene immobile era stato destinato a deposito di carburanti;
8
che non aveva fornito la prova della regolarità urbanistica del compendio di cui al Controparte_1 preliminare e, decorso il termine pattuito fino al 30.9.2019 per la compravendita, l'esponente, con l'allegata lettera del 20.11.2019, aveva formulato la diffida a inviare la documentazione necessaria per il definitivo, ma non aveva dato riscontro, né il 20.1.2020 si era presentata Controparte_1 presso il notaio per stipulare il contratto, come risultava dall'attestazione del Dott. in data Per_1
5.3.2020, e il 22.5.2020 l'esponente le aveva comunicato il recesso, chiedendo il versamento del doppio della caparra confirmatoria.
In data 22.6.2021 erano concessi i termini previsti dall'art. 183, comma VI c.p.c.; con decreto reso il 6.12.2021, la causa civile iscritta al n. 18916-2020 R.G. era assegnata a questo Giudice e, a norma degli artt. 273 e segg. c.p.c., ne era disposta la riunione con ordinanza in data 14.10.2022.
Le cause riunite, istruite con produzioni documentali e consulenza tecnica d'ufficio per l'accertamento dell'indennità di occupazione del bene immobile, passavano in decisione all'udienza del 18.6.2024, previa precisazione delle conclusioni trascritte in epigrafe e con i termini assegnati a norma dell'art. 190 c.p.c., in complessivi ottanta giorni.
In via del tutto preliminare, si osserva che le azioni esercitate dalle parti non sono soggette alla condizione di procedibilità di cui all'art.5 D.Lgs.n.28/2010, comma 1 bis, che stabilisce che il preliminare esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità delle domande in materia – tra le altre – di “diritti reali”. Si ritiene che la disposizione in esame, che pone una limitazione procedimentale all'accesso alla tutela giurisdizionale, sia di stretta interpretazione e che non sia riferita a tutte le azioni volte a ottenere provvedimenti che, in modo anche indiretto, coinvolgono diritti reali, ma solo a quelle esercitate per tutelare diritti reali. Pertanto, la disposizione non riguarda alcuna azione proposta nel presente giudizio, che ha fondamento contrattuale e precontrattuale.
La domanda proposta da con l'atto introduttivo della causa iscritta al n. 30242-2020 Parte_1
R.G. è infondata e dev'essere rigettata.
Nel contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti il 23.5.2019 a rogito del Notaio
si legge all'art. 7: Persona_1
“la parte promittente venditrice, ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, dichiara:
- che le opere relative alla costruzione di quanto in oggetto sono state iniziate anteriormente al 1° settembre 1967;
- e che per successive modifiche è stata presentata, domanda di condono ai sensi della legge
47/1985, protocollata al n. 10717, ed è stata pagata l'intera oblazione sul conto corrente postale n.255000 intestato all'amministrazione P.T. – oblazione abusivismo edilizio – con i 9
seguenti bollettini postali sul conto corrente n. 255000 intestati ad Amministrazione P.T. Oblazione
Abusivismo Edilizio:
-lire 1.136.000 (unmilionecentotrentaseimila) n. 478 del 20 marzo 1986 Ufficio Postale Roma succ.
132;
-lire 1.174.000 (unmilionecentosettantaquattromila) n. 634 del 15 luglio 1986 Ufficio Postale Roma succ. 132;
-lire 1.193.000 (unmilionecentonovantatremila) n. 474 del 15 settembre 1986 Ufficio Postale Roma succ. 132;
-lire 448.000 (quattrocentoquarantottomila) n. 179 del 16 febbraio 1998 Ufficio Postale di Milano succ. 8 pagati sul conto corrente n. 49754005 intestato al Controparte_4
;
[...]
che successivamente non sono state realizzate opere, modifiche o mutamenti che richiedessero provvedimenti autorizzativi” (documento n. 1 ricorso)”. ha prodotto la relazione tecnica d'ufficio relativa al bene immobile di cui al Controparte_1
contratto preliminare per cui è causa, svolta nel corso della procedura di espropriazione forzata immobiliare iscritta al n. 204/2010 R.G., presso la Quarta Sezione Civile di questo Tribunale
(documento n. 8), il cui allegato n. 3 è costituito nella comunicazione del Roma, CP_4
Dipartimento VI, circa la “Richiesta di Controparte_4
concessione/autorizzazione edilizia in sanatoria ai sensi del Capo IV legge n° 47 del 28/02/1985 e successive modificazioni ed integrazioni”, recante il testo: “Si comunica che può essere rilasciata al proprietario (o altro avente diritto) la concessione/autorizzazione edilizia in sanatoria, per
l'immobile oggetto della domanda di condono.
La concessione/autorizzazione potrà essere ritirata presso i nostri uffici di via di Decima n.102, dopo aver pagato le cifre di seguito elencate” […]
“- Oblazione
(Somme dovute allo Stato ai fini dell'estinzione del reato di abusivismo ai sensi dell'art. 34 della
Legge 47/85)” ivi di seguito specificate e vi è stato aggiunto: “Per ritirare la concessione dovranno essere consegnati, insieme alle ricevute dei pagamenti e alla presente lettera, i seguenti documenti:
[…]”, indicati nella dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà relativa alla proprietà del bene immobile, ai sensi dell'art. 39, comma 1 ultimo periodo, delle legge n. 724/1994 e nell'eventuale delega al ritiro da parte di persone diversa dal proprietario.
Al riguardo, è stato affermato: “In assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio, degli estremi della concessione edilizia, ed in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime 10
due rate della relativa oblazione, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall'art. 2932 c.c., perché l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (che non siano di servitù o di garanzia) relativi ad edifici o loro parti, indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all'art. 2932 c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti;
il limite predetto non può essere superato dalla astratta possibilità della successiva sanatoria della nullità, prevista, per i contratti, dall'art. 40, comma 4, della legge n. 47 del 1985(che espressamente consente la successiva "conferma", con effetto sanante, del negozio viziato) attesa l'evidente incompatibilità tra l'istituto della conferma dell'atto nullo, previsto dalla predetta disposizione, e le peculiari caratteristiche della sentenza e l'autorità del giudicato che questa è destinata ad acquistare.” (Cass., Sez.

6-2 civ., ordinanza n. 1505 del 22.1.2018, ivi, Rv. 647382-01; conf. Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 1199 del 8.2.1997).
Va ritenuto probabile che il contratto di compravendita, come il preliminare stipulato dalle parti, avrebbe contenuto l'attestazione del venditore relativa agli estremi della domanda di concessione in sanatoria, ai pagamenti e alle relative oblazioni e la dichiarazione ai sensi di quanto previsto dal
D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445; che l'edificio (promesso) in vendita era stato costruito prima del

1.9.1967 e il Comune di Roma nel 1997 aveva comunicato al proprietario il parere favorevole al rilascio della sanatoria.
Al riguardo, va considerato il principio enunciato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui:
“La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del
1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità 'testuale', con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.” (Cass., Sez. Unite Civili, sentenza n. 8230 del 22.3.2019, C.E.D. Corte di Cassazione,
Rv. 653283-01). 11
Per conseguenza, sussistevano i presupposti prescritti per la stipulazione del contratto di compravendita e alla promissaria venditrice non è imputabile alcun inadempimento circa la
'regolarità urbanistica' di cui al precitato art. 2 del contratto preliminare e non è legittimo il recesso manifestato da con lettera del 22.5.2020 (documento n. 7 del ricorso ex art. 702 Parte_1
bis c.p.c.).
Passando alla domanda proposta da si osserva che, con la comparsa di risposta Controparte_1
depositata il 8.3.2021 nella causa civile iscritta al n. 30242-2020 R.G., questa società aveva proposto la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita a norma dell'art. 2932 c.c., cui aveva rinunciato nel corso dell'udienza del
12.11.2021, fissata per gli adempimenti previsti dall'art. 183 c.p.c, con ordinanza del 19.3.2021, con cui era stata disposta la trattazione con il rito ordinario di cognizione.
Nel verbale di udienza del 12.11.2021 , al riguardo, si legge: “L'Avv. Florio richiama i propri scritti difensivi e rinuncia alla domanda subordinata riconvenzionale proposta a norma dell'art. 2932 c.c.
e, ai sensi dell'art. 2668 u.c., c.c. chiede che si proceda alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare di compravendita.”
Nella causa n. 30242-2020 R.G., con la memoria depositata il 13.12.2021, nel primo termine ex art. 183, comma VI, c.p.c., ha proposto la domanda: Controparte_1
“- in via preliminare, accertata la connessione per titolo fra la presente causa e quella RG n.
18916/2021, disporre la riunione ai sensi dell'art. 274 c.p.c.;
- sempre in via preliminare, accertata l'illegittimità del recesso esercitato da si chiede Parte_1
l'integrale rigetto delle domande attoree in quanto destituite di fondamento alcuno sia in fatto che in diritto e conseguente emettere provvedimento per disporre la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare di compravendita del 23.05.2019.
In caso di riunione dei procedimenti R.G. 18916/2021 e 30242/2020:
- condannare alla corresponsione a favore della dell'importo di €. Parte_1 Controparte_1
457.116,00 (euro quattrocentocinquantasettemilacentosedici/00), dovuto a titolo di indennità di occupazione senza titolo, a far data dal 01.10.2019 al 27.07.2021;
- condannare a risarcire il danno da perdita di chance contrattuale e, Parte_1 conseguentemente, a corrispondere l'importo di €. 450.000,00 (euro quattrocentocinquantamila/00) in favore della o del diverso ammontare Controparte_1
determinato in via equitativa ex art. 1226 c.c.
Con vittoria di spese, oneri e compensi del presente giudizio.”
Nella causa n. 18916-2021 R.G., con la memoria depositata il 21.7.2021, nel primo termine ex art. 183, comma VI, c.p.c., ha proposto la domanda: Controparte_1 12
“- in via preliminare, condannare la alla restituzione e, conseguentemente, al rilascio Parte_1
del compendio immobiliare sito nel Comune di Roma, località Castel Giubileo, Via Bolognola nn.
24-26 in favore di Controparte_1
- sempre in via preliminare, condannare alla corresponsione a favore della Parte_1 CP_1 dell'importo dovuto a titolo di indennità di occupazione senza titolo, a far data dal 1.10.2019
[...] sino all'effettivo rilascio, tenuto conto che il valore del danno c.d. figurativo ammonta a €.
20.778,00/mensile;
- in via preliminare e autonoma, previo accertamento e declaratoria, condanna al Parte_1
risarcimento del danno da perdita di chance contrattuale e, conseguentemente, a corrispondere
l'importo di €. 450.000,00 (euro quattrocentocinquantamila/00) in favore di o nel Controparte_1
diverso ammontare determinato in via equitativa ex art. 1226 c.c.
Con vittoria di spese, oneri e compensi del presente giudizio.”
Si rileva che dopo aver rinunciato alla domanda proposta a norma dell'art. 2932 Controparte_1
c.c., all'udienza fissata a norma dell'art. 183 c.p.c. nel corso della causa n. 30242/2020 R.G. e nella comparsa di costituzione con domanda riconvenzionale depositata il 8.3.2021 nella causa n.
30242/2020 R.G., non ha proposto alcuna domanda intesa a conseguire una pronuncia circa lo scioglimento del rapporto contrattuale, non avendo proposto la domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato con mentre ha confermato la domanda di Parte_1
risarcimento del danno, che non contiene implicitamente la prima, essendo stato chiarito:
“La domanda di risarcimento dei danni per inadempimento contrattuale può essere proposta congiuntamente o separatamente da quella di risoluzione, giacché l'art. 1453 cod. civ., facendo salvo in ogni caso il risarcimento del danno, esclude che l'azione risarcitoria presupponga il necessario esperimento dell'azione di risoluzione del contratto, con la conseguenza che non può ritenersi implicita nella proposizione della domanda risarcitoria quella, autonoma, di risoluzione del contratto.” (Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 23820 del 24.11.2020, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv.
657911-01; conf. Cass., Sez. 1 civ., sentenza n. 11348 del 12.6.2010).
In vista dell'udienza di precisazione delle conclusioni, svolta a norma dell'art. 127 ter c.p.c. il
18.6.2024, non ha confermato la domanda di condanna della controparte al rilascio Controparte_1
del bene immobile de quo, conseguito in data 27.7.2021, come risulta dalla scrittura privata sottoscritta dalle parti e depositata dalla medesima società il 13.12.2021, nel primo termine ex art. 183, comma, VI, c.p.c., nella causa n. 30242-2020 R.G. (documento n. 4).
Non è fondata, e va respinta, la domanda di risarcimento del danno commisurato al valore locativo del bene immobile, avuto riguardo al periodo di tempo in cui è rimasto in uso alla promissaria acquirente, stante l'assoluto difetto di allegazione e prova di alcun concreto elemento di fatto a 13
sostegno della domanda;
al riguardo, si richiama il principio secondo cui: “In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno.” (Cass., Sezioni Unite Civili, sentenza n. 33645 del 15.11.2022, ivi,
Rv. 666193; conf. Cass., Sez. 3 civ., ordinanza n. 10477 del 17.4.2024).
Il diritto di proprietà del bene immobile ha subito alcun pregiudizio e non è stata fornita alcuna prova circa danni ulteriori e alla perdita di chance, non dimostrata in base alla “Proposta irrevocabile di acquisto” del bene immobile formulata da con scrittura privata Controparte_5
datata 4.6.2021 (documento n. 10), con efficacia irrevocabile per i successivi sessanta giorni, entro i quali, come si è detto, ha conseguito il rilascio del bene immobile, mentre appare Controparte_1
irrilevante la trascrizione del contratto preliminare eseguita il 13.6.2019, alla cui cancellazione era stata subordinata la proposta in parola, poiché la parte istante ha proposto domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c., ancorché poi rinunciata, e tale offerta era stata effettuata entro il termine triennale di efficacia della trascrizione del preliminare, previsto dall'art. 2645 bis, comma 3°, c.c., il cui decorso, unito alla rinuncia alla domanda ex art. 2932 c.c., comporta l'invocato ordine di cancellazione (cfr. la nota depositata il 22.11.2021).
Al riguardo, va considerato il principio secondo cui: “In tema di risarcimento del danno, il creditore che voglia ottenere, oltre il rimborso delle spese sostenute, anche i danni derivanti dalla perdita di
'chance' - che, come concreta ed effettiva occasione favorevole di conseguire un determinato bene, non è una mera aspettativa di fatto ma un'entità patrimoniale a sè stante, giuridicamente ed economicamente suscettibile di autonoma valutazione - ha l'onere di provare, pur se solo in modo presuntivo o secondo un calcolo di probabilità, la realizzazione in concreto di alcuni dei presupposti per il raggiungimento del risultato sperato e impedito dalla condotta illecita della quale il danno risarcibile dev'essere conseguenza immediata e diretta. (Nel caso di specie, la Corte Cass. ha ritenuto priva di motivazione oltreché viziata da extrapetizione la liquidazione del danno relativa alla perdita di chances lavorative subite da una infortunata in un sinistro stradale).” (Cass., Sez. 3 14
civ., sentenza n. 1752 del 28.1.2005, ivi, Rv. 578787-01; conf. Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 18945 del 11.12.2003; Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 17176 del 6.8.2007; Cass., Sez. L, sentenza n. 16877 del 20.6.2008; Cass., Sez. L, sentenza n. 18207 del 25.8.2014; Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 6488 del 14.3.2017).
E' stato anche affermato che: “Il danno patrimoniale da perdita di 'chance' è un danno futuro, consistente nella perdita non di un vantaggio economico, ma della mera possibilità di conseguirlo, secondo una valutazione 'ex ante' da ricondursi, diacronicamente, al momento in cui il comportamento illecito ha inciso su tale possibilità in termini di conseguenza dannosa potenziale;

l'accertamento e la liquidazione di tale perdita, necessariamente equitativa, sono devoluti al giudice di merito e sono insindacabili in sede di legittimità se adeguatamente motivati. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza del giudice di merito, che, inquadrata la responsabilità per tardiva trasposizione legislativa delle direttive CEE, relative al compenso in favore dei medici ammessi ai corsi di specializzazione universitari, nell'ambito della responsabilità per inadempimento dell'obbligazione "ex lege" dello Stato, aveva identificato la "chance" perduta nella possibilità di godere dei benefici effettivi sullo sviluppo professionale derivanti da una tempestiva attuazione delle direttive ed aveva liquidato il danno in ragione di un criterio prognostico, basato sulle concrete e ragionevoli possibilità di risultati utili).” (Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 2737 del 12.2.2015, ivi,
Rv. 634501-01; conf. Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 10111 del 17.4.2008).
Per conseguenza, devono essere respinte le domande proposte dalle parti e le spese processuali vanno compensate;
le spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio, liquidate con decreto reso il
14.3.2023, sono poste a definitivo carico di Controparte_1

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, così provvede respinge le domande proposte da e da agli Parte_1 Controparte_1
atti delle cause civili riunite iscritte ai numeri 30242-2020 R.G. e 18916-2021 R.G.; compensa integralmente le spese processuali tra le parti;
pone a carico di le spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio; Controparte_1 ordina all'Agenzia delle Entrate, Ufficio provinciale di Roma – Territorio, Servizio di Pubblicità
Immobiliare di Roma 1, di eseguire, a richiesta dell'interessato, la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare stipulato dalle parti con scrittura privata con firme autenticate il 23.5.2019 dal notaio Dott. (repertorio n. 5924, raccolta n. 4710), la cui formalità è stata Persona_1
eseguita in data 13.6.2019, al n. 70263 R.G. e al n. 49284 R.P.
Roma, 9.1.2025 Il Giudice
Daniela Gaetano