N. R.G. 3129/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE
I SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Nocera Inferiore, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Maria Troisi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 3129.2020 del ruolo generale, promossa da:
, rappresentato e difeso dall'Avv. Carla Cuono;
Parte_1
-attore-
CONTRO
, rappresentata e difesa dall'Avv. Lidia Sinatore;
NTroparte_1
-convenuto-
CONTRO
, rappresentata e difesa dall'Avv. Carmela Sabatino;
NTroparte_2
-convenuta-
CONTRO
, in persona del legale rappresentate p.t., rappresentato e NTroparte_3 difeso dall'Avv. Gerardina Pennimpede e Avv. Zuliani Fabio;

-convenuto-
CONTRO
Avv. Davide De Prisco, in qualità di procuratore di sé stesso;

-convenuto-
NONCHE' CONTRO
pagina 1 di 25 NTr
, , NTroparte_4 NTroparte_5 NTroparte_7
;
[...] NTroparte_8
-convenuti contumaci-
Sulle seguenti CONCLUSIONI: per l'attore: “Voglia l'On.le Giudice adito a) disporre lo scioglimento della comunione in essere dei beni indicati in citazione,. b) per l'effetto, disporre
l'attribuzione dei beni indivisi in favore di essi contitolari con obbligo per gli stessi di provvedere al conguaglio in danaro ritenuto di giustizia se dovuto;
c) In estremo subordine laddove dovesse accertarsi l'indivisibilità del bene, ordinare la vendita dell'immobile ai sensi dell'art. 788 c.p.c. (a mezzo di professionista, all'uopo delegato) e provvedere alla ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote. Vittoria spese, diritti ed onorari”; per il convenuto ( ): “Per lo scioglimento della comunione e l'attribuzione di NTroparte_1 porzioni concrete del bene a ciascun comproprietario”; per il convenuto ( CP
): “Voglia l 'On.le Giudice adito: 1) Disporre, previa formazione di quote omogenee
[...]
di pari valore, in seguito a progetto di divisione, lo scioglimento della comunione dei beni in essere tra tutti i comproprietari convenuti;
2) Per l 'effetto, attribuire a ciascun contitolare la quota di spettanza, rispettando preferibilmente lo stato di fatto, con ordine di provvedere al conguaglio se dovuto;
3) Con vittoria di spese ed onorari, con attribuzione al procuratore antistatario”; per il convenuto ( : “Voglia l'Ill.mo Signor Giudice NTroparte_3
del Tribunale di Nocera Inferiore, respinta ogni contraria istanza, domanda ed eccezione avversaria, In via principale di merito Disporre lo scioglimento della comunione dei beni immobili indicati nell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio e la loro conseguente attribuzione in natura e in via esclusiva rispettivamente ai SI.ri , NTroparte_4 [...]
, e , con conguaglio in denaro tra i condividenti CP NTroparte_2 Parte_1
secondo il diverso valore dei beni a loro attribuiti e secondo quanto ritenuto di giustizia. In via subordinata di merito, nel caso di ritenuta indivisibilità dei beni immobili indicati nell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, disporne la vendita e provvedere alla successiva ripartizione della somma ricavatane in proporzione delle rispettive quote di proprietà dei condividenti , , e . NTroparte_4 NTroparte_1 NTroparte_2 Parte_1
Con rifusione dei compensi e delle spese di giudizio.”; per il convenuto Avv. Davide De
Prisco: Si costituisce in giudizio al solo fine di monitorare il giudizio di divisione incidentale rispetto alla procedura esecutiva RG. 6/2010 e di ricevere le comunicazioni di cancelleria.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 2 di 25 rilevato che il novellato art. 132 c.p.c. esonera il giudice dal redigere lo svolgimento del processo;
ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem (cfr., da ultimo,
Cass.3636/07); ritenuto che il giudice, nel motivare “concisamente” la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni – di fatto e di diritto - “rilevanti ai fini della decisione” concretamente adottata;

ritenuto che

, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno ritenute come “omesse”, risultando le stesse semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;

OSSERVA
Con atto di citazione ritualmente notificato, , introduceva il presente giudizio Parte_1 di divisione a seguito dell'ordinanza emessa in data 18.10.2019 con la quale il GE disponeva procedersi a giudizio di divisione in relazione alle quote indivise del compendio immobiliare pignorato, per cui sospendeva il procedimento incardinato al n. RGE 6/2010 fino alla definizione del giudizio di divisione. Più in particolare il presente giudizio trae origine dalla notifica del pignoramento immobiliare, notificato il 30.12.2009, con il quale il CP_3
creditore, giusto n. 2 assegni bancari protestati tratti sulla Unipol Banca, della
[...] complessiva somma di € 6.020,10, pignorava ¼ della quota di proprietà di terreno della SI.ra
, terreno identificato nel Catasto Terreni del Comune di Pagani al foglio 7 NTroparte_1 particella 64 di are 28,83 sito in località Macinanti di Pagani, pervenuto all'odierna deducente per atto di compravendita del 13.12.1999 per notar registrato al Persona_1
Rep.n.103663 – racc n. 18106. La procedura esecutiva incardinata presso il Tribunale di
Nocera Inferiore assumeva il n. RGE 6/2010. Con atto di intervento del 2 settembre 2011, la
NT
, interveniva nel giudizio vantando un credito di € NTroparte_7
48.419,00, oltre spese, diritti e interessi, giusto n. 7 assegni di c/c protestati;
in data 26 novembre 2014 interveniva nel giudizio RGE n. 6/2010 la NTroparte_9
per un credito di € 11.420,07 giusto D.I. n. 9682 emesso dal Tribunale di NTroparte_10
Milano il 18.3.2014, notificato il 9.4.2014, passato in giudicato e munito di formula esecutiva il
23.10.2014. Con provvedimento dell' 8.5.2019 il G.E. nominava l'esperto stimatore (ing.
) e il custode (Avv. Davide De Prisco) e veniva fissata l'udienza per la Persona_2 determinazione delle modalità di vendita. Depositata la relazione tecnica dall'esperto pagina 3 di 25 stimatore il G.E. dava atto che era stata pignorata una quota indivisa e, non ravvisata la possibilità di procedere alla separazione in natura della quota spettante al debitore, riteneva necessario instaurare il giudizio di divisione, ai sensi dell'art. 600 c.p.c.. Il comproprietario diligente, , presentava istanza di rimessione in termini a causa Parte_1 dell'emergenza COVID 19 e il G.E. accogliendo la rimessione in termini fissava udienza del
18.03.2021. Con atto di citazione ritualmente notificato il Sig. conveniva in Parte_1 giudizio per l'udienza del 18 marzo 2021 il debitore , i comproprietari non NTroparte_1
debitori, nelle persone dei SIg.ri , , , NTroparte_2 NTroparte_4 NTroparte_5
il creditore procedente, i creditori intervenuti nella procedura NTroparte_3
esecutiva, Pe. , già NTroparte_7 NTroparte_8 NTroparte_11 nonché l'Avv. De Prisco nella qualità di custode giudiziario al fine di disporre lo scioglimento della comunione in essere dei beni e per l'effetto disporre l'attribuzione dei beni indivisi in favore di essi contitolari con l'obbligo per gli stessi di provvedere al conguaglio in danaro.
Parte attrice, nell'atto introduttivo descriveva il compendio immobiliare specificando che il titolo di provenienza riguardante il complesso immobiliare cui fa parte il bene oggetto della procedura esecutiva R.G.E. n°6/2010, era pervenuto ai SIg.ri , NTroparte_1 Parte_1
, , e la SI. con diritto d'uso,
[...] NTroparte_2 NTroparte_4 NTroparte_5 giusto atto del Notaio A. del 13/12/1999 registrato al Rep.n.103663 – racc n. Per_1
18106. Il compendio immobiliare oggetto della procedura esecutiva R.G.E. n.6/2010 riguardava la quota di nuda proprietà di ¼ di una particella di terreno con tutte le relative aderenze, soprastanze, ampliamenti, sopraelevazioni, nuove costruzioni, accessori e diritti inerenti, sito in Pagani (SA) alla via I Traversa dei Macinanti n.21 e sulla particella di terreno oggetto di pignoramento immobiliare, insistevano dei fabbricati distribuiti in n.3 aree e precisamente:
1) Unità immobiliare n.1 con quota di nuda proprietà pari ad 1/4 di: • Appartamento sito al piano terra;
• 50% di Lastrico solare sito al piano secondo;
• Box auto sito al piano terra;

L'appartamento risulta censito nel N.C.E.U. del Comune di Pagani (SA) al: Foglio 7 – P.lla 64
– Sub 3 – Cat. A/2 – Cl.4 – Cons. Vani 6,5 – R.C. €. 721,75 – p.t. Il Box risulta censito nel
N.C.E.U. del Comune di Pagani (SA) al: Foglio 7 – P.lla 64 – Sub 7 – Cat. C/6 – Cl.9 – Cons.
23 mq – R.C. €. 62,96 – p.t. Il lastrico solare non risulta accatastato. L'intero compendio n.1 risulta intestato alla seguente ditta catastale: 1. ( ) NTroparte_4 C.F._1
Nuda proprietà per 1/4 ,2. ( ) Nuda proprietà per 1/4 NTroparte_1 C.F._2
,3. ( ) Nuda proprietà per 1/4 4. NTroparte_2 C.F._3 Parte_1
pagina 4 di 25 ( ) Nuda proprietà per 1/4 5. C.F._4 NTroparte_5
( ) Usufrutto per 1/1 L'intera consistenza è stata oggetto di domanda di C.F._5
Condono Edilizio ai sensi della Legge 326/03 protocollata al Comune di Pagani in data 23-11-
2004 al n. 41958;
2) Unità immobiliare n.2) riguarda la quota di nuda proprietà pari ad 1/4 di: • Appartamento sito al primo piano, 50% di Lastrico solare sito al piano secondo;
• Box auto sito al piano terra;

L'intera consistenza è stata oggetto di domanda di ai sensi della Legge NTroparte_12
326/03 protocollata al Comune di Pagani in data 23-11-2004 al n. 41962. L'appartamento risulta censito nel N.C.E. U. del Comune di Pagani (SA) al: Foglio 7 – P.lla 64 – Sub 4 – Cat.
A/2 – Cl.4 – Cons. Vani 6,5 – R.C. €. 721,75 – p.1°. Il Box risulta censito nel N.C.E.U. del
Comune di Pagani (SA) al: Foglio 7 – P.lla 64 – Sub 8 – Cat. C/6 – Cl.9 – Cons. 23 mq – R.C.
€. 62,96 – p.t. Il lastrico solare non risulta accatastato;
L'intero compendio n.2 risulta intestato alla seguente ditta catastale: 1. ( ) Nuda proprietà NTroparte_4 C.F._1
per 1/4 2. ( ) Nuda proprietà per 1/4 3. NTroparte_1 C.F._2 CP
( ) Nuda proprietà per 1/4 4.
[...] C.F._3 Parte_1
( ) Nuda proprietà per 1/4 5. C.F._4 NTroparte_5
( ) Usufrutto per 1/1 L'appartamento ed il relativo lastrico solare C.F._5
confinano a: Nord con vano scala e capannone;
Sud con immobile sub 5; Est con area cortilizia;
Ovest con area cortilizia;
salvo altri. Il box confina a: Nord con box sub 7; Sud con box sub 9; Est con area cortilizia;
Ovest con particella 872; salvo altri;

3) Unità immobiliare n.3) riguarda la quota di nuda proprietà pari ad 1/4 di: • Appartamento sito al piano terra;
• Capannone (destinazione laboratorio artigianale) sito al piano terra•
Deposito sito al piano terra;
• Box auto sito al piano terra;
L'appartamento ed il box sono oggetto di domanda di ai sensi della Legge 326/03 protocollata al Comune NTroparte_12
di Pagani in data 23-11-2004 al n. 41958. Il Deposito ed il Capannone sono stati realizzati senza titolo edilizio e su di essi grava ordinanza di demolizione e di rispristino dello stato dei luoghi (ordinanza n.18 del 16-02-2016) del Comune di Pagani in quanto totalmente abusivo.
L'appartamento risulta censito nel N.C.E. U. del Comune di Pagani (SA) al: Foglio 7 – P.lla 64
– Sub 5 – Cat. A/2 – Cl.4 – Cons. Vani 5,5 – R.C. €. 610,71 – p.t°. Il Box risulta censito nel
N.C.E.U. del Comune di Pagani (SA) al: Foglio 7 – P.lla 64 – Sub 9 – Cat. C/6 – Cl.9 – Cons.
23 mq – R.C. €. 62,96 – p.t. Il Deposito ed il Capannone non sono accatastati.
L'appartamento ed il box risultano intestati alla seguente ditta catastale: 1. CP_4
( ) Nuda proprietà per 1/4 2.
[...] C.F._1 NTroparte_1
pagina 5 di 25 ( ) Nuda proprietà per 1/4 3. C.F._2 NTroparte_2
( ) Nuda proprietà per 1/4 4. ( ) C.F._3 Parte_1 C.F._4
Nuda proprietà per 1/4 5. ( ) Usufrutto per 1/1 Lo NTroparte_5 C.F._5
stato attuale catastale di immobile residenziale di tipo civile si ritrova con quello reale dello stato dei luoghi L'appartamento confina a: Nord con appartamenti sub 3 e sub 4,Sud con area cortilizia;
Est con area cortilizia;
Ovest con area cortilizia;
salvo altri. Il box confina a: Nord con box sub 8; Sud con box sub 10; Est con area cortilizia;
Ovest con particella 872; salvo altri. Il deposito confina a: Nord con box altra u.i.u.; Sud con area cortilizia;
Est con area cortilizia;
Ovest con area cortilizia;
salvo altri. Il capannone confina a: Nord area cortilizia;
Sud con appartamenti sub 3 e sub 4; Est con area cortilizia;
Ovest con area cortilizia salvo altri;

4) Unità immobiliare n.4) riguarda la quota di nuda proprietà pari ad 1/4 di: Un appartamento sito al piano terra;
• Capannone (destinazione officina meccanica) sito al piano terra;
N.2 Depositi siti al piano terra;
• Box auto sito al piano terra;
L'appartamento ed il box sono oggetto di domanda di Condono Edilizio ai sensi della Legge 326/03 protocollata al
Comune di Pagani in data 23-11-2004 al n. 41961. Sul capannone e sui depositi grava ordinanza di demolizione delle opere abusive e di rispristino dello stato dei luoghi (ordinanza n.107 del 09-07-2008) del Comune di Pagani, in quanto realizzati abusivamente.
L'appartamento risulta censito nel N.C.E. U. del Comune di Pagani (SA) al: Foglio 7 – P.lla 64
– Sub 11 – Cat. A/2 – Cl.4 – Cons. Vani 5,5 – R.C. €. 610,71 – p.t°. Il Box risulta censito nel
N.C.E.U. del Comune di Pagani (SA) al: Foglio 7 – P.lla 64 – Sub 10 – Cat. C/6 – Cl.9 –
Cons. 23 mq – R.C. €. 62,96 – p.t. Il Deposito 1 – Deposito 2 ed il Capannone non sono accatastati. L'appartamento ed il box risultano intestati alla seguente ditta catastale: 1.
[...]
( ) Nuda proprietà per 1/4; 2. CP_4 C.F._1 NTroparte_1
( ) Nuda proprietà per 1/4; 3. C.F._2 NTroparte_2
( ) Nuda proprietà per 1/4; 4. C.F._3 Parte_1
( ) Nuda proprietà per 1/4; 5. C.F._4 NTroparte_5
( ) Usufrutto per 1/1; L'appartamento confina a: Nord con box sub 10; C.F._5
Sud con deposito 1; Est con area cortilizia;
Ovest con particella 872; salvo altri. Il box confina a: Nord con box sub 9; Sud con box sub 11; Est con area cortilizia;
Ovest con particella 872; salvo altri.
5) Unità immobiliare n.5) riguarda la quota di nuda proprietà pari ad 1/4 di: • Box auto sito al piano terra;
L'intera consistenza è stata oggetto di domanda di Condono Edilizio ai sensi della
Legge 326/03 protocollata al Comune di Pagani in data 23-11-2004 al n. 1451. Il Box risulta pagina 6 di 25 censito nel N.C.E.U. del Comune di Pagani (SA) al: Foglio 7 – P.lla 64 – Sub 6 – Cat. C/6 –
Cl.9 – Cons. 23 mq – R.C. €. 62,96 – p.t. 1. ( ) NTroparte_4 C.F._1
Nuda proprietà per 1/4 2. ) Nuda proprietà per 1/4 3. NTroparte_1 C.F._2
( ) Nuda proprietà per 1/4 4. NTroparte_2 C.F._3 Parte_1
( ) Nuda proprietà per 1/4 5. C.F._4 NTroparte_5
( ) Usufrutto per 1/1 Lo stato attuale catastale di immobile residenziale C.F._5
di tipo civile si ritrova con quello reale dello stato dei luoghi Il box confina a: Nord con particella 785; Sud con box sub 7; Est con area cortilizia;
Ovest con particella 872; salvo altri.
B) Il lotto pignorato è attualmente censito al N.C.T. di Pagani foglio 7 particella 64. Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Pagani (SA) il 02-08-2019 si evince che il lotto insiste su particella in PRG ricadente in zona “E1 agricola normale” con piccola parte del confine Ovest ricadente in fascia di rispetto strada di progetto.
Parte attrice precisava che il sopraindicato complesso immobiliare di fatto attualmente era così occupato: - Unità immobiliare n.1) ( Appartamento – lastrico solare – box) dalla SI.ra con il suo nucleo familiare. - Unità immobiliare n.2) (Appartamento – lastrico NTroparte_1 solare – box) dalla SI.ra con il suo nucleo familiare. - Unità immobiliare NTroparte_2
n.3) (Appartamento – Capannone industriale - Deposito – Box) dalla SI.ra NTroparte_5 con il suo nucleo familiare. - Unità immobiliare n.4) (Appartamento – Box - Capannone con deposito - Deposito n.1 – Deposito n.2) dal SI. con il suo nucleo familiare. Parte_1
- Unità immobiliare n.5) (Box) dalla SI.ra . NTroparte_4
Tutti i beni appartenenti ai compendi immobiliari gravavano del diritto di uso (ex art. 1021 c.c.) vita natural durante a favore della SI.ra ( ). NTroparte_5 C.F._5
Inoltre, chiariva che sul compendio immobiliare sopra descritto erano state Parte_1
presentate dagli occupanti istanze di Condono Edilizio (D.L. n.269 del 30/09/2003, convertito nella Legge n.326 del 24/11/2003) in corso di definizione.
Più in particolare, per:
- Unità immobiliare n.1): l'intera consistenza era oggetto di domanda di ai NTroparte_12
sensi della Legge 326/03 protocollata al Comune di Pagani in data 23-11-2004 al n. 41958 pratica n.52. - Unità immobiliare n.2): l'intera consistenza era oggetto di domanda di CP2
ai sensi della Legge 326/03 protocollata al Comune di Pagani in data 23-11-2004 al n.
[...]
41962 pratica n.55. - Unità immobiliare n.3): Compendio n.3: l'appartamento ed il box erano oggetto di Pratica di Condono Edilizio ai sensi della Legge 326/03 protocollata al Comune di
Pagani in data 23-11-2004 al n. 41958 pratica n.53. Sul capannone gravava ordinanza di pagina 7 di 25 demolizione delle opere abusive e di rispristino dello stato dei luoghi (ordinanza n.18 del 16-
02-2016); - Unità immobiliare n.4): l'appartamento ed il box erano oggetto di pratica di
Condono Edilizio ai sensi della Legge 326/03 protocollata al Comune di Pagani in data 23-11-
2004 al n. 41964 pratica. Sul capannone e per i depositi gravava ordinanza di demolizione delle opere abusive e di rispristino dello stato dei luoghi (ordinanza n.107 del 09-07-2008). -
Unità immobiliare n.5): Il box era oggetto di domanda di ai sensi della Legge NTroparte_12
326/03 protocollata al Comune di Pagani in data 23-11-2004 al n. 1451 pratica n.56, mentre l'ampliamento era stato realizzato senza titolo edilizio.
Ciò premesso, parte attrice chiedeva lo scioglimento della comunione in relazione ai suddetti immobili, con obbligo per i comproprietari di provvedere al conguaglio in denaro se ritenuto di giustizia.
Si costituiva il in persona del legale rappresentate p.t., il quale NTroparte_3 chiedeva lo scioglimento della comunione dei beni immobili indicati nell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio e la loro conseguente attribuzione in natura e in via esclusiva rispettivamente ai SI.ri , , e NTroparte_4 NTroparte_1 NTroparte_2
, con conguaglio in denaro tra i condividenti secondo il diverso valore dei Parte_1
beni a loro attribuiti e secondo quanto ritenuto di giustizia.
Si costituiva la comproprietaria , che in via preliminare eccepiva NTroparte_1
l'improcedibilità della domanda attorea per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione nonché la nullità dell'atto di citazione per mancanza dei requisiti stabiliti ai n.
2,3,4,5, e7 dell'art. 163, 3 comma c.p.c, in quanto l'atto di citazione non conteneva né una corretta “vocatio in ius” né una corretta “editio actionis”; nel merito, eccepiva l'erroneità dell'elaborato peritale dell'Ing. (perizia espletata nel corso della procedura Per_2
esecutiva immobiliare), contestando la determinazione del valore dei cespiti pignorati nonché chiedeva procedersi allo scioglimento della comunione.
Infine, si costituiva l'altra comproprietaria , che chiedeva disporre, previa NTroparte_2
formazione di quote omogenee di pari valore, in seguito a progetto di divisione, lo scioglimento della comunione dei beni in essere tra tutti i comproprietari convenuti.
Co Radicatosi il contraddittorio, i convenuti , , NTroparte_4 NTroparte_5
[...]
e , pur regolarmente citati in NTroparte_7 NTroparte_8
giudizio, rimanevano contumaci.
Veniva disposta CTU, con nomina dell'arch. con l'incarico di rispondere ai Persona_3
seguenti quesiti: "Il C.T.U., esaminati gli atti e i documenti di causa, compiuti gli opportuni
pagina 8 di 25 sopralluoghi, acquisita la documentazione rilevante presso pubblici Uffici, cui si autorizza fin
d'ora l'accesso, sentite le parti o i loro difensori o consulenti tecnici ed eseguita ogni occorrente indagine:

1. proceda alla individuazione e descrizione (con indicazione dei confini
e dei dati catastali completi), anche avvalendosi di foto e di planimetrie, dei beni immobili oggetto di comunione tra le parti;
dica inoltre: - se sussistano irregolarità urbanistiche e/o edilizie e/o catastali;
- se esse comportino l'incommerciabilità del manufatto ai sensi della legge 28.2.1985 n.47 art.40, D.P.R.

6.6.2001 n.380 (T.U. edilizia) art.46 e art. 29 comma 1- bis legge 27.2.1985 n. 52 (testo introdotto dal d.l. 31.5.2010 n. 78 convertito in legge
30.7.2010 n. 122); - comunque se tali irregolarità siano sanabili, con quali procedure e/o interventi e spese;

2. dica se l'immobile o gli immobili risultino gravati da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli e se gli stessi siano attualmente liberi od occupati e da chi, quale sia il titolo dell'occupazione e la sua durata;

3. proceda alla stima di ciascun bene, determinandone il valore venale in comune commercio, tenendo altresì conto, nella stima: a) dei diritti di godimento a favore di terzi sull'immobile che risultino dagli atti o documenti prodotti dalle parti o da lui acquisiti;
b) dello stato di occupazione dell'immobile, anche tenuto conto della misura dell'eventuale canone pattuito;
c) delle servitù che, in relazione allo stato dei luoghi, debbano essere costituite per effetto della divisione;
indichi conseguentemente il valore complessivo della massa di beni e il valore della quota di ciascun condividente;

4. accerti se i beni siano comodamente divisibili in porzioni corrispondenti al valore proporzionale valore delle rispettive quote, eventualmente anche mediante conguagli e/o frazionamento (indicandone i presumibili costi);

5. in caso di risposta affermativa al quesito sub 4, formi un progetto di divisione, con formazione di quote in natura, possibilmente omogenee e corrispondenti alle quote di diritto delle parti, tenendo conto delle volontà manifestate dai condividenti circa il contenuto e la scelta delle porzioni e, occorrendo, anche mediante frazionamento degli immobili che risultino suscettibili di essere comodamente divisi
e/o mediante conguagli in denaro;
indichi le servitù che, in relazione, allo stato dei luoghi, debbono essere costituite per effetto della divisione;

6. in caso di risposta negativa al quesito sub 5, predisponga un piano di vendita e in quest'ultimo caso : a) predisponga le volture catastali, riportando sui relativi moduli tutti i dati da lui acquisibili;
b) elenchi le formalità pregiudizievoli (iscrizioni e trascrizioni);

7. indichi le generalità complete e il codice fiscale di tutti i comproprietari". Depositi telematicamente in cancelleria la relazione con i relativi allegati anche con le fotografie e la piantina dell'immobile.”
pagina 9 di 25 Tanto premesso in fatto, in via preliminare non merita accoglimento l'eccezione di nullità dell'atto di citazione per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, in quanto al giudizio di divisione endoesecutivo non si applica la disciplina della mediazione obbligatoria, per espressa previsione di cui all'art. 5 Dlgs. N. 28/2010 come modificato dalla
Legge n. 98/2013, in relazione a tutte le parentesi cognitive del processo esecutivo. Invero il citato Dlgs. annovera tra i casi di esclusione dell'applicazione del tentativo obbligatorio di mediazione i procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all'esecuzione forzata, tra cui rientra, ad ogni buon diritto, anche il giudizio di divisione endoesecutiva.
Destituita di fondamento è, altresì, l'eccezione con la quale ha censurato la NTroparte_1 nullità dell'atto introduttivo del giudizio ai sensi dell'art. 164 c.p.c., “per mancanza dei requisiti stabiliti ai n. 2), 3), 4), 5) e 7) dell'art. 163, 3° comma c.p.c.”. Invero, l'atto di citazione risulta redatto secondo il dettato normativo, contenendo sia una corretta “vocatio in ius” (chiamata in giudizio), sia una corretta “editio actionis” (determinazione dell'oggetto della domanda).
Orbene, occorre innanzitutto evidenziare che dalla documentazione versata in atti risulta comprovato che tutte le parti sono comproprietarie e ciascuno ( , NTroparte_1 CP3
, e ) in nuda proprietà per ¼, mentre
[...] Parte_1 NTroparte_4 P_
con diritto di usufrutto dell'intero compendio immobiliare descritto da parte attrice in
[...]
citazione.
La materia dello scioglimento della comunione è regolata dagli artt. 720 e 1111-1116; da dette norme è evincibile il principio secondo cui ciascuno dei condividenti può richiedere in qualsiasi momento lo scioglimento della comunione, salvo che la cosa, in caso di divisione cessi di servire all'uso cui è destinata, e che la divisione ha luogo in natura se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti, anche con l'attribuzione di eventuali conguagli in denaro. Ai sensi dell'art. 720 c.c. (in materia di scioglimento della comunione ereditaria), ove gli immobili non siano comodamente divisibili,
“essi devono essere preferibilmente compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedano congiuntamente l'attribuzione”, mentre la vendita all'incanto è marginalizzata all'ipotesi in cui nessuno dei condividenti ne richieda l'attribuzione.
Dirimente ai fini decisori è risultata la CTU estimativa depositata dall'Arch. Persona_3 nella quale quest'ultima ha risposto in maniera esaustiva a tutti i quesiti a lei posti, attenendosi alle indicazioni impartite dal Giudice nell'ordinanza. Il CTU, le cui conclusioni, immuni da vizi logici e di metodo, condivise appieno in quanto esenti da censure pagina 10 di 25 motivazionali e da vizi logico-giuridici da questo Giudice, oltre ad essere il frutto di accertamenti che appaiono metodologicamente corretti-ha descritto e stimato i beni immobili oggetto del presente giudizio, ponendo particolare attenzione alla valutazione delle irregolarità edilizie rilevate, con una valutazione peritale da cui non vi è motivo di discostarsi.
Nella fattispecie, gli immobili compiutamente descritti dalla CTU in atti, “sono stati realizzati in assenza delle dovute autorizzazioni comunali: alcuni di essi sono stati oggetto di domanda di condono edilizio ai sensi della L. 326/03, mentre per altri manufatti, realizzati sempre in assenza di titoli, non è stata presentata domanda di condono, perché costruiti dopo il termine di legge, cioè dopo l'anno 2003”, in quanto all'epoca della loro realizzazione il lotto di terreno ricadeva in “zona E1 agricola, attualmente, invece, il lotto ricade in “Zona E agricola normale con piccola parte sul confine ovest ricadente in fascia di rispetto di strada di progetto” del
PRG, approvato con Decreto del Presidente della Provincia e pubblicato sul B.U.R.C. n. 2 in data 14.01.1991. Pertanto, per alcuni degli immobili era stata presentata istanza di condono edilizio ai sensi della Legge n. 326/03, in quanto costruiti prima dell'anno 2003, mentre altri immobili non potevano essere condonati in quanto realizzati successivamente all'anno 2003.
Più in particolare, gli immobili non condonabili erano i depositi, i due capannoni, la terrazza e l'ingresso adiacenti l'unità immobiliare utilizzata da , nonché la cucina Parte_1 esterna realizzata dalla SI.ra sulla terrazza, tant'è vero che i due capannoni sono P_
stati oggetto di due Ordinanze di Demolizione (Ordinanza di Demolizione n. 107 emessa in data 09.07.2008 ed Ordinanza di Demolizione n. 18 del 16.02.2016) emesse dal Sindaco del
Comune di Pagani e non sono mai stati demoliti, sebbene siano passati diversi anni.
Dall'esame delle pratiche di condono effettuato durante l'accesso presso il Comune di Pagani in data 11.1.2023, L'Arch. aveva potuto constatare che rispetto alle piante allegate Per_3 alle istanze di condono il SI. aveva modificato un'apertura adibita a Parte_1 finestra in una porta per consentire l'accesso ad una terrazza (costruita in maniera illecita) ed aveva costruito un piccolo vano, che consentiva l'ingresso all'abitazione. Allo stesso modo, la SI.ra aveva realizzato una cucina sulla terrazza, che consentiva l'accesso P_ all'abitazione. La SInora , infine, aveva realizzato un deposito davanti al suo box auto. CP_4
I manufatti descritti, ovvero 1) l'ingresso all'abitazione del SI. ; 2) la Parte_1
terrazza; 3) il deposito realizzato dalla SI.ra davanti al box auto costituiscono un CP_4 aumento di volumetria rispetto alla richiesta di condono, con la conseguenza che “Il condono non potrà essere rilasciato se i diretti interessati non provvederanno al ripristino dello stato dei luoghi” (cfr pag. 26 della relazione). Il consulente, inoltre rispondendo al quesito C) –
pagina 11 di 25 DICA NTroparte_14
AI SENSI DELLA LEGGE 28.2.1985 N. 47
[...]
ART.40, DPR 6.6.2001 N. 380 ART. 46 E ART.29 COMMA 1- BIS LEGGE 27.2.1985 N. 52
(testo introdotto dal d.l. 31.5.2010 n. 78 convertito in legge 30.7.2010 n. 122) chiariva “A parere della sottoscritta non tutti gli immobili sono commerciabili in quanto le nuove costruzioni di cui sopra hanno di fatto modificato la volumetria e lo stato di fatto dei manufatti per i quali è stata depositata istanza di condono. Allo stato attuale sono risultati conformi ai grafici allegati alle istanze di condono edilizio, e quindi risultano commerciabili, gli appartamenti ubicati al piano rialzato ed al primo piano della palazzina, occupati da CP
e ed identificati nella presente relazione come Lotto n. 1 e Lotto n.
[...] NTroparte_2
2, mentre la casa unifamiliare utilizzata dalla SI.ra affinchè sia commerciabile P_
necessita della demolizione della cucina esterna realizzata sulla terrazza. La casa unifamiliare utilizzata dal SI. ed il box auto utilizzato dalla SI.ra Parte_1 [...]
, come già detto, sono stati oggetto di interventi edili illeciti che hanno aumentato CP_4
la volumetria ed hanno modificato lo stato di fatto rispetto ai grafici allegati alle istanze di condono edilizio ai sensi della Legge 326/03, pertanto non possono essere considerati commerciabili”.
Tuttavia, la CTU, Arch. in risposta al quesito n. 4 (“accerti che i beni siano divisibili Per_3
in porzioni corrispondenti al valore proporzionale delle rispettive quote, eventualmente anche mediante conguagli e/o frazionamenti indicandone i presumibili costi”) precisava che i beni immobili oggetto della consulenza tecnica erano stati già oggetto di una divisione di fatto, inoltre erano divisibili ed i lotti che non corrispondevano al valore delle quote ricavate dal valore del bene sarebbero state soggette ad un conguaglio.
In risposta al quesito n. 5) relativo alla predisposizione di un progetto di divisione ed eventuali conguagli, in caso di risposta affermativa al quesito n.4), il consulente tecnico così procedeva:
PROGETTO DI DIVISIONE COMPENDIO IMMOBILIARE: “ il lotto di terreno acquistato con la quota pari ad ¼ dai SIg.ri , , e NTroparte_1 NTroparte_2 Parte_1
nonché dalla SInora , che è titolare del diritto d'uso, è NTroparte_4 NTroparte_5
stato oggetto di edificazione nel corso del tempo: ognuno dei comproprietari ha, di fatto, realizzato un immobile che occupa ed utilizza per sè e per la sua famiglia. Nel progetto di divisione, che la sottoscritta propone di seguito, sono state rispettate le divisioni già eseguite dai singoli comproprietari, pertanto, alcune unità immobiliari rimangono identiche a come
pagina 12 di 25 sono state descritte nel quesito n. 1, cioè il Lotto n. 3, , il Lotto n. 4, NTroparte_5
ed il Lotto n. 5, , mentre il Lotto n. 1, Parte_1 NTroparte_4 NTroparte_1
ed il Lotto n. 2, , saranno oggetto di modifiche. La SInora NTroparte_2 CP
(Lotto n. 1), infatti, ha espresso la volontà di cedere alla sorella,
[...] NTroparte_2
(Lotto n. 2), la sua quota del lastrico solare e quella dell'androne, murando la porta di accesso al suo appartamento. Infine, il lotto n. 2 viene dotato, al pari delle altre unità immobiliari, anche di una corte esclusiva di 188 mq, identificata nell'all. G – Pianta progetto di divisione con la lettera “E”, con accesso indipendente da via I Traversa Macinanti. Naturalmente, a seguito di queste modifiche, i due lotti modificheranno il valore commerciale che sarà ricalcolato in base ai nuovi parametri “
Pertanto il CTU redigeva il seguente progetto di divisione:
LOTTO 1 – : appartamento ubicato al piano rialzato della palazzina e NTroparte_1 distinto con il sub 3, box auto distinto con il sub7, corte esclusiva, indicata in pianta All. H – progetto di divisione con la lettera “C”, con accesso diretto da via I Traversa Macinante, comunione alla corte indicata in pianta (All. H ) con la lettera “A” . • Descrizione
Appartamento L'appartamento assegnato alla SI.ra sarà, quindi, dotato NTroparte_1 solo dell'accesso dalla corte esclusiva e sarà composto da: soggiorno/ cucina, doppi servizi, lavanderia, tre camere da letto. La superficie catastale è pari a SC = 114,00 mq La superficie del balcone è pari a S = 13.50 mq La superficie della corte esclusiva è paria a S = 200 mq
Dati catastali appartamento L'appartamento è censito al foglio 7 del Comune di Pagani, particella 64, sub 3, categoria A/2, classe 4, consistenza 6,5 vani, rendita 721,75 €. Confini appartamento L'appartamento munito di corte esclusiva confina a nord con vano scala di proprietà e corte comune (capannone da demolire), ad est con corte NTroparte_2
comune, a sud con la casa unifamiliare part. 64 sub 5 (utilizzata da ) e via I NTroparte_5
Traversa Macinanti e ad ovest con corte esclusiva assegnata a . • Box auto Parte_1
Il box auto utilizzato dalla SI.ra ha accesso dalla corte comune. La NTroparte_1
superficie calpestabile è pari a S = 22,40 mq Dati catastali box auto Il box è censito al foglio 7 del Comune di Pagani, particella 64, sub 7, categoria C/6, classe 9, consistenza sup catastale
23/26 mq, rendita 62,96 €. Confini box auto Il box confina a nord con box sub 6 utilizzato da
, ad est con corte comune, a sud con box 8 utilizzato da NTroparte_4 CP
, ad ovest proprietà • Corte esclusiva è indicata nella pianta allegata con la
[...] Pt_2 lettera “C”: è recintata rispetto alle due corti adiacenti tramite paletti in ferro e rete metallica.
La corte non è accatastata. Diritti e comunioni da assegnare al lotto 1 Comunione alla corte pagina 13 di 25 indicata in pianta con la denominazione “Corte A” e individuata con il colore giallo;
Diritto di presa d'acqua dal pozzo ubicato all'ingresso della “Corte A” comune;
Servitù di passaggio condutture interrate per la posa di tubature ed il rifacimento delle fognature. VALORE DI
MERCATO DEL LOTTO 1 A seguito della rinuncia da parte della SI.ra NTroparte_1
della comproprietà al lastrico solare e al vano scala, il Lotto n. 1 avrà il seguente valore di mercato: 118.067,04 Euro.
LOTTO 2 – : appartamento ubicato al piano primo della palazzina, NTroparte_2 distinto con il sub 4, box auto distinto con il sub 8, corte esclusiva indicata in pianta “All. H – progetto di divisione” con la lettera “E”, con accesso diretto da via I Traversa Macinante, comunione alla corte indicata in pianta (All. H) con la lettera “A” , vano scala e lastrico solare esclusivi. Come già detto in precedenza, nel progetto di divisione la sottoscritta, a seguito delle volontà espresse dalla SI.ra , ha assegnato al Lotto n. 2 la piena NTroparte_1
proprietà del vano scala della palazzina, la piena proprietà del lastrico solare, una corte esclusiva con accesso diretto da via I Traversa Mecenante, nonché i diritti di comunione alla corte comune. A seguito delle modifiche, il Lotto n. 2 avrà il seguente valore commerciale:
Appartamento L'appartamento assegnato alla SI.ra è composto da NTroparte_2
soggiorno/ cucina, balcone, tre bagni, due camere da letto, uno studio. La superficie catastale
è pari a SC = 114,77 mq La superficie del balcone è pari a S = 13.50 mq Dati catastali appartamento L'appartamento è censito al foglio 7 del Comune di Pagani, particella 64, sub
4, categoria A/2, classe 4, consistenza 6,5 vani, rendita 721,75 €. Confini appartamento
L'appartamento confina a nord con vano scala e corte comune (capannone da demolire), ad est con corte comune, a sud con la casa unifamiliare part. 64 sub 5 (utilizzata da P_
) e con e ad ovest con . Box auto Il box auto
[...] NTroparte_1 Parte_1
utilizzato dalla SI.ra ha accesso dalla corte comune. La superficie NTroparte_2
calpestabile è pari a S = 23 mq Dati catastali box auto Il box è censito al foglio 7 del Comune di Pagani, particella 64, sub 8, categoria C/6, classe 9, consistenza sup catastale 23/26 mq, rendita 62,96 €. Confini box auto Il box confina a nord con box sub 7 utilizzato CP
, ad est con corte comune, a sud con box 9 utilizzato da ad ovest proprietà
[...] P_
. Lastrico solare a copertura della palazzina. La SI.ra ha ceduto la Pt_2 NTroparte_1
sua quota del lastrico solare al lotto 2. La superficie, comprensiva anche del vano scala, è pari a S = 121,00 mq Il lastrico solare non è accatastato
Diritti e comunioni da asseganare al lotto 2 Comunione alla corte indicata in pianta con la denominazione “Corte A” e individuata con il colore giallo;
Diritto di presa d'acqua dal pozzo pagina 14 di 25 ubicato all'ingresso della “Corte A” comune;
Servitù di passaggio condutture interrate per la posa di tubature ed il rifacimento delle fognature. In virtù di queste variazioni il lotto 2 avrà il seguente valore di mercato euro 126.539,5 Euro.
LOTTO 3 – RI NA : casa unifamiliare piano rialzato, box auto, corte esclusiva indicata in pianta con la lettera “D” con accesso diretto da via I Traversa Macinante, comunione alla corte indicata in pianta Allegato G con la lettera “A”. Come già detto in precedenza, nel progetto di divisione hanno subito dei cambiamenti solo il Lotto 1 ed il Lotto
2, pertanto l'unità immobiliare occupata dalla SI.ra , cioè il Lotto 3, non è NTroparte_5 soggetto a modifiche. • Casa unifamiliare La SInora avrà assegnato il lotto n. 3 che P_
consiste nella casa unifamiliare a piano rialzato composta da camera da ingresso, camera da letto, bagno, cucina e salone. La casa è munita di un ampio balcone e di un terrazzino abusivo adibito come cucina esterna. La superficie catastale della casa è pari a SC = 91,04 mq La superficie del balcone è pari a S = 37.60 mq Dati catastali casa unifamiliare piano rialzato L'unità abitativa è censita al foglio 7 del Comune di Pagani, particella 64, sub 5, categoria A/2, classe 4, consistenza 5,5 vani, rendita 610,71 €. Confini appartamento La casa unifamiliare confina a nord con palazzina (quota ), ad est con corte comune, NTroparte_1
a sud con via Prima Traversa Macinanti e ad ovest con quota . • Box auto Il NTroparte_1
box auto utilizzato dalla SI.ra ha accesso dalla corte comune. La superficie P_
calpestabile è pari a S = 23 mq Dati catastali box auto Il box è censito al foglio 7 del Comune di Pagani, particella 64, sub 9 categoria C/6, classe 9, consistenza sup catastale 23 mq, rendita 62,96 €. Confini box auto Il box confina a nord con box sub 8 quota CP
, ad est con corte comune, a sud con box 9 quota da ad ovest
[...] Parte_1
proprietà . Diritti e comunioni da assegnare al lotto 3 Comunione alla corte indicata in Pt_2 pianta con la denominazione “Corte A” e individuata con il colore giallo;
Diritto di presa d'acqua dal pozzo ubicato all'ingresso della “Corte A” comune;
Servitù di passaggio condutture interrate per la posa di tubature ed il rifacimento delle fognature. VALORE DI
MERCATO DEL LOTTO = 104.064,48 Euro.
LOTTO 4 – : casa unifamiliare piano terra, box auto, corte esclusiva, Parte_1 indicata in pianta Allegato G con la lettera “B”, con accesso da Via Traversa Macinante, comunione alla corte indicata in pianta Allegato G con la lettera “A” . Come già detto in precedenza, nel progetto di divisione hanno subito dei cambiamenti solo il Lotto 1 ed il Lotto
2, pertanto l'unità immobiliare occupata dal SI. , cioè il Lotto 4, non è Parte_1 soggetto a modifiche. • Casa unifamiliare Il SI. avrà assegnato il Lotto 4 Parte_1
pagina 15 di 25 che è composto dall'unità abitativa munita di soggiorno, cucina, due bagni, camera da letto, due camerette e disimpegno. Come già detto in precedenza fanno parte di questa unità abitativa anche alcuni depositi, un capannone, una terrazza e l'ingresso alla casa che sono abusivi e della cui demolizione, come da lui dichiarato, si occuperà il SI. . Parte_1
La superficie catastale è pari a SC = 104 m. Dati catastali dell'unità abitativa L'immobile è censito al foglio 7 del Comune di Pagani, particella 64, sub 11, categoria A/2, classe 4, consistenza 5,5 vani, rendita 610,71 €. Confini casa unifamiliare La casa confina a nord con box auto sub 10 , ad est con quota a sud con via Prima Parte_1 NTroparte_1
Traversa Macinanti e ad ovest con proprietà • Box auto Il box auto utilizzato dalla Pt_2
SI.ra ha accesso dalla corte esclusiva distinta in pianta (All. ) con la lettera Parte_1
“B” ma ad esso si può accedere anche dalla corte comune tramite il cancello carrabile posto a delimitazione della corte “B”. La superficie calpestabile è pari a S = 23 mq Dati catastali box auto Il box è censito al foglio 7 del Comune di Pagani, particella 64, sub 10, categoria C/6, classe 9, consistenza sup catastale 23/26 mq, rendita 62,96 €. Confini box auto Il box confina a nord con box sub 9 quota , ad est con corte esclusiva, a sud con unità immobiliare P_
quota . Diritti e comunioni da asseganare al lotto 4 Comunione alla corte Parte_1 indicata in pianta con la denominazione “Corte A” e individuata con il colore giallo;
Diritto di presa d'acqua dal pozzo ubicato all'ingresso della “Corte A” comune;
Servitù di passaggio condutture interrate per la posa di tubature ed il rifacimento delle fognature. VALORE DI
MERCATO DEL LOTTO 4 = 108.625,92 €
LOTTO 5 – : nel progetto di divisione hanno subito dei cambiamenti solo NTroparte_4 il Lotto 1 ed il Lotto 2, pertanto l'unità immobiliare occupata dalla SI.ra , NTroparte_4
cioè il Lotto 5, non è soggetto a modifiche. La SI.ra utilizza solo il Box auto distinto CP_4
con il sub 6 a cui è stato costruito in aderenza un deposito abusivo. La superficie del box è pari 24.90 mq Dati catastali box auto Il box è censito al foglio 7 del Comune di Pagani, particella 64, sub 6, categoria C/6, classe 9, consistenza sup catastale 23 mq, rendita 62,96
€. Confini box auto Il box confina a nord con proprietà , ad est con corte esclusiva, a Pt_3
sud con unità immobiliare quota box e ad ovest con proprietà . Diritti NTroparte_1 Pt_2
e Comunioni Al fine di eseguire una comoda ed equa divisione dei beni è necessario costituire i seguenti diritti e comunioni: Comunione alla corte indicata in pianta con la denominazione “Corte A” e individuata con il colore giallo;
Diritto di presa d'acqua dal pozzo ubicato all'ingresso della “Corte A” comune;
Servitù di passaggio condutture interrate per la pagina 16 di 25 posa di tubature ed il rifacimento delle fognature. VALORE DI MERCATO DEL LOTTO 5 =
4.331,52 €.
Il CTU ha poi riepilogato i valori rivalutati a seguito del progetto di divisione: VALORE DI
MERCATO DEL COMPENDIO DA DIVIDERE = 461.628,46 Euro;
DIRITTO D'USO =
138.488,54 €; NUDA PROPRIETA' = 323.139,92 €.
NUDA PROPRIETA' QUOTA PRO CAPITE: = 80.784,98 €; NTroparte_1 CP
= 80.784,98 €; 323.139,92 €; = 80.784,98 €;
[...] NTroparte_5 Parte_1
= 80.784,98 €. NTroparte_4
Il CTU successivamente ha calcolato i conguagli che devono essere versati dai comproprietari, sottraendo dal valore del lotto il valore della nuda proprietà. Pertanto:
in relazione al Lotto 1 (118.067,04 – 80.784,98 = 37.282,06) deve versare a NTroparte_1 conguaglio la somma di euro 37.282,06; per il Lotto 2 (126.539,50 – NTroparte_2
80.784,98 € = 45.754,52) deve versare a conguaglio la somma di euro 45.754,52; per il Lotto
3 (138.488,54- 104.064,48 € = 34.424,06) deve ricevere a conguaglio la NTroparte_5 somma di 34.424,06 euro in considerazione della titolarità del diritto d'uso; per il Lotto 4
(108.625,92 – 80.784,98 € = 27.840,94) deve versare a conguaglio la Parte_1 somma di euro 27.840,94; per il Lotto 5 (80.784,98 – 4.311,52 € = NTroparte_4
76.473,46) deve ricevere a conguaglio la somma di euro 76.473,46.
Tanto premesso in fatto, la domanda merita accoglimento per le motivazioni di seguito indicate.
A tal proposito, le Sezioni Unite (sentenza del 7 ottobre 2019, n. 25021) hanno affrontato varie questioni soffermandosi, in primis, sulla nullità dello scioglimento della comunione avente ad oggetto immobili abusivi, muovendo innanzitutto dal confronto tra il testo della disposizione di cui all'art. 17 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (ora corrispondente all'art. 46, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che ne ha mutuato il contenuto) e quello della disposizione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge n. 47 del 1985, nonché dall'analisi del SInificato dei relativi enunciati normativi sul piano logico-semantico. La prima questione sulla quale la Corte di Cassazione si è soffermata (avuto riguardo alla data di realizzazione dell'edificio abusivo) era quella di stabilire se, tra gli atti tra vivi per i quali l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, commina la sanzione della nullità al ricorrere delle condizioni ivi previste, debbano ritenersi compresi o meno gli atti di scioglimento delle comunioni ("prima questione di diritto").
pagina 17 di 25 Com'è noto, la legge 28 febbraio 1985, n. 47 (denominata "Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere abusive") ha predisposto un complesso sistema sanzionatorio degli abusi edilizi, che si muove su tre direttrici: le sanzioni penali dell'arresto e dell'ammenda nei confronti di chi ha realizzato l'edificio abusivo (art. 44 d.P.R. n. 380 del 2001); le sanzioni amministrative della demolizione dell'edificio abusivo o dell'acquisizione di esso al patrimonio del comune (art. 31 d.P.R. cit.); le sanzioni civili della non negoziabilità con atti tra vivi dei diritti reali relativi al detto edificio
(artt. 17 e 40 d.P.R. cit.). Orbene, nella prima direzione temporale, l'art. 17, comma 1, della legge n. 47 del 1985 ha stabilito, quanto alle sanzioni civili, che «Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo
l'entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell'articolo 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù».
Nella seconda direzione, il successivo art. 40, comma 2, della medesima legge ha disposto - con riferimento alle costruzioni abusive realizzate prima dell'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985 - che «Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'art. 35. Per le opere iniziate anteriormente al 10settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che
l'opera risulti iniziata in data anteriore al 10settembre 1967».
L' art. 17 della legge n. 47 del 1985 è stato abrogato (a differenza dell'art. 40, che è tuttora vigente) dall'art. 136 del d.P.R. n. 380 del 2001 ("Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia") a far data dalla entrata in vigore di tale ultimo decreto, ma è
pagina 18 di 25 stato sostanzialmente riprodotto dall'art. 46 del medesimo d.P.R. n. 380, il cui comma 1 dispone: "Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù". Orbene, dal confronto tra la disposizione dell'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e quella dell'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 risulta come soltanto nella prima gli "atti di scioglimento della comunione" sono espressamente contemplati tra quelli colpiti da nullità ove da essi non risultino le menzioni urbanistiche;
nella seconda disposizione (l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985), invece, nessun riferimento espresso vi è agli atti di scioglimento della comunione.
Questa mancata coincidenza tra il testo delle due disposizioni ha indotto in passato la Corte ad affermare, facendo applicazione del canone interpretativo "ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit", che l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 - a differenza di quanto vale per l'art. 17, comma 1, della stessa legge (ora art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001) - non
è applicabile agli atti di scioglimento della comunione (Cass., Sez. 2, n. 14764 del
13/07/2005); sicché nessuna comminatoria di nullità esisterebbe per gli atti di scioglimento della comunione di qualsiasi tipo (anche comunione ordinaria) relativa ad edifici abusivi, non sanati, realizzati prima dell'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985. Tuttavia, le Sezioni
Unite hanno ritenuto che vi siano validi argomenti per rivedere tale conclusione. In primo luogo, sul piano della interpretazione letterale, va considerata la diversa struttura semantica delle due disposizioni normative. Infatti, mentre l'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 (come prima l'art. 17, comma 1, della legge n. 47 del 1985) individua gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici abusivi (o a loro parti), per i quali commina la sanzione della nullità, avendo riguardo al loro effetto giuridico («trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione»), l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, invece, individua gli atti inter vivos per i quali commina la nullità avendo riguardo solo al loro "oggetto", richiedendo cioè che si tratti di «atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (...) relativi ad edifici o loro parti», prescindendo dal loro effetto giuridico (il richiamo all'effetto giuridico degli atti, contenuto nella locuzione «esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù», si rinviene nella disposizione solo con funzione eccettuativa, ossia per escludere, dal pagina 19 di 25 campo di applicazione della norma, gli atti. costitutivi, modificativi ed estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù). In sostanza, l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 indica gli atti oggetto della comminatoria di nullità in modo ellittico e sintetico, attraverso l'amplissima formula «atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (...) relativi ad edifici o loro parti»; tale espressione, sul piano logico-semantico, risulta comprensiva di tutti gli atti inter vivos aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici, qualunque effetto giuridico abbiano, eccettuati solo gli atti espressamente esclusi. Pertanto, come - nella detta formula - devono ritenersi senza dubbio compresi gli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto edifici o loro parti (anch'essi non espressamente previsti), così non vi sono ragioni per escludere - sul piano dell'interpretazione letterale - gli atti di scioglimento della comunione se e in quanto aventi ad oggetto edifici (o loro parti). In secondo luogo, poi, sul piano della interpretazione teleologica e avuto riguardo allo scopo perseguito dal legislatore, va considerato che sia l'art. 46 che l'art. 40 disciplinano comunque atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici abusivi o a loro parti. La Suprema Corte, esaminata la prima questione di diritto, giungeva alla conclusione che l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 è applicabile anche agli atti di scioglimento della comunione;
elaborava, così, il seguente principio di diritto: “«Gli atti di scioglimento delle comunioni relativi ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 40, secondo comma, della legge n. 47 del 1985 per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della legge n. 47 del 1985 dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ovvero ai quali non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 10 settembre 1967».
Dunque, le Sezioni Unite con la sentenza richiamata risolvevano qualsiasi dubbio interpretativo relativo alle disposizioni richiamate (art. 40 co. 2 della legge 28 febbraio 1985,
n. 47 e art. l'art. 46, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), comminando con la sanzione della nullità gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto immobili abusivi sia nel caso in cui tali edifici fossero stati costruiti prima dell'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985 sia nel caso in cui fossero stati edificati dopo.
Risolta la prima questione di diritto, le Sezioni Unite si soffermavano sulla seconda, la quale è risultata essere dirimente nel caso oggetto del giudizio a quo, ovvero sull'interpretazione dell'art. 6, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 2001 il quale stabilisce (come già l'art. 17 della pagina 20 di 25 legge n. 47 del 1985) che «Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria»; parimenti, l'art. 40, comma 5, della legge n. 47 stabilisce che: «Le nullità di cui al secondo comma del presente articolo non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali nonché a quelli derivanti da procedure di amministrazione straordinaria e di liquidazione coatta amministrativa» e il comma 6 della stessa disposizione soggiunge che
«Nell'ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge». I giudici della Suprema Corte sono stati chiamati a risolvere la seguente questione di diritto, ovvero se la divisione di un edificio abusivo che si renda necessaria nell'ambito dell'espropriazione di beni indivisi (di cui al capo V del titolo I del libro III del codice di procedura civile) (divisione c.d. "endoesecutiva") o nell'ambito delle procedure concorsuali (divisione c.d. "endoconcorsuale"), sia vietata in quanto colpita dalla comminatoria di nullità prevista per gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi ovvero sia sottratta a tale comminatoria in forza delle disposizioni eccettuative di cui all'art. 46, comma 5 del d.P.R. n. 380 del 2001 e all'art. 40, commi 5 e 6, della legge n.
47 del 1985. Il Collegio, a tal proposito, è giunto alla conclusione che la divisione endoesecutiva e quella endoconcorsuale vadano ricomprese tra gli atti sottratti alla comminatoria di nullità di cui agli artt. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e 40 della legge n. 47 del
1985, impostando tale conclusione su plurimi argomenti;
in primo luogo, nell'ambito della disciplina dell'espropriazione forzata di cui al vigente codice di procedura civile, l'art. 599 cod. proc. civ. prevede che i beni indivisi possano essere sottoposti a pignoramento «anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore». In tali casi, l'art. 600, primo comma, cod. proc. civ. stabilisce che «Il giudice dell'esecuzione, su istanza del creditore pignorante o dei comproprietari e sentiti tutti gli interessati, provvede, quando è possibile, alla separazione della quota in natura spettante al debitore»; il secondo comma della medesima disposizione - come sostituito dall'art. 2, comma 3, lett. e), del d.l. 14 marzo 2005, n. 35, convertito, con modificazioni, dalla legge 14 maggio 2005, n. 80 - soggiunge poi che «Se la
pagina 21 di 25 separazione in natura non è chiesta o non è possibile, il giudice dispone che si proceda alla divisione a norma del codice civile, salvo che ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa, determinato a norma dell'articolo 568».
Ebbene, mentre l'originario testo dell'art. 600 cod. proc. civ. prevedeva che - qualora non fosse possibile la separazione della quota in natura spettante al debitore - il giudice poteva ordinare indifferentemente la vendita della quota indivisa o la divisione del bene, scegliendo tra tali due opzioni secondo criteri di opportunità e convenienza (cfr. Cass., Sez. 3, n. 10334 del 17/05/2005), il nuovo testo dell'art. 600 configura invece il giudizio divisorio come lo sviluppo normale di ogni procedura di espropriazione di beni indivisi. È vero che la nuova norma attribuisce preferenza alla separazione in natura della quota spettante al debitore;
tuttavia, tale preferenza è soltanto teorica, subordinata com'è alla possibilità materiale di tale separazione e alla richiesta del creditore pignorante o dei comproprietari. In mancanza, «il giudice dispone che si proceda alla divisione a norma del codice civile». In sostanza, sulla base del vigente testo dell'art. 600 cod. proc. civ., deve ritenersi che la liquidazione della quota di comproprietà indivisa su di un bene avviene, di norma, proprio tramite lo scioglimento della comunione su quel bene. La divisione del bene è, dunque, strutturalmente funzionale all'espropriazione forzata della quota. Non rileva in senso contrario il fatto che il giudizio divisionale endoesecutivo sia comunque un giudizio di cognizione, distinto - soggettivamente ed oggettivamente - dal procedimento di espropriazione. Esso, nondimeno,
è inserito nell'ambito del processo di espropriazione, del quale costituisce una parentesi, finendo per costituirne un'articolazione procedimentale. Di ciò si trae conferma dal nuovo testo dell'art. 181 disp. att. cod. proc. civ. (introdotto dall'art. 2, comma 3 ter, lett. f, del d.l. 14 marzo 2005, n. 35, convertito, con modificazioni, dalla legge 14 maggio 2005, n. 80), che assegna al giudice dell'esecuzione - previa sospensione della procedura esecutiva ai sensi dell'art. 601 cod. proc. civ. - la competenza funzionale alla trattazione del giudizio di divisione, da svolgersi secondo l'ordinaria disciplina di cui agli artt. 784 e segg. cod. proc. civ. Il legame di dipendenza strumentale del giudizio divisorio rispetto al procedimento espropriativo è poi confermato dalla speciale legittimazione ad agire per lo scioglimento della comunione che è riconosciuta al creditore procedente (ma anche all'interventore munito di titolo esecutivo).
Dunque, la Suprema Corte sulla base delle argomentazioni addotte, giungeva alla conclusione che il giudizio di divisione endoesecutivo non è affatto autonomo dal processo di espropriazione, ma si trova in rapporto di "strumentalità necessaria" rispetto ad esso.
pagina 22 di 25 In secondo luogo, le Sezioni Unite, escludevano che le norme poste dagli artt. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 2001 e 40, commi 5 e 6, della legge n. 47 del 1985 possano qualificarsi
"eccezionali", e come tali, insuscettibili di interpretazione estensiva o analogica, in quanto, nella specie, non può dirsi che le disposizioni eccettuative di cui agli artt. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 2001 e 40, commi 5 e 6, della legge n. 47 del 1985 dettino una disciplina contrastante con la ratio legis posta a fondamento della comminatoria di nullità di cui all'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e all'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985.
Anzi, l'esclusione di tale comminatoria per gli «atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali» si colloca proprio nel solco della detta ratio normativa.
In conclusione, esaurita la trattazione delle questioni sopra richiamate, le Sezioni Unite con la sentenza n. 25021/2019 richiamata affermavano il seguente principio di diritto «In forza delle disposizioni eccettuative di cui all'art. 46, comma 5 del d.P.R. n. 380 del 2001 e all'art. 40, commi 5 e 6, della legge n. 47 del 1985, lo scioglimento della comunione (ordinaria o ereditaria) relativa ad un edificio abusivo che si renda necessaria nell'ambito dell'espropriazione di beni indivisi (divisione c. d. "endoesecutiva o nell'ambito del fallimento
(ora, liquidazione giudiziale) e delle altre procedure concorsuali (divisione c. d.
"endoconcorsuale”) è sottratta alla comminatoria di nullità prevista, per gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi, dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. 6 giugno
2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47»; ad avviso dei
Giudici di legittimità, lo scioglimento della comunione finalizzata alla esecuzione individuale o concorsuale rientra nel novero degli «atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali» (art. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 2001) e per «trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali» (art. 40, comma 5, della legge n. 47 del 1985), innanzitutto, perché sul piano dell'interpretazione letterale, l'uso del plurale nella espressione «Le nullità di cui al presente articolo non si applicano (..)», contenuta nell'art. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 2001 (ma, analogamente, nell'art. 40, comma 5, della legge n. 47 del 1985) ed il carattere generale e onnicomprensivo di tale rinvio SInificano chiaramente che il legislatore ha inteso riferirsi all'intera serie degli atti colpiti dalla sanzione della nullità ai sensi della medesima disposizione, ed in secondo luogo, poi, sempre sul piano dell'interpretazione letterale, va considerato che il legislatore, con l'espressione «atti derivanti da procedure esecutive immobiliari», mostra di volersi riferire ad un novero di atti più ampio di quelli facenti parte stricto sensu della procedura di espropriazione forzata immobiliare. Tale locuzione include le vendite poste in essere nell'ambito della procedura pagina 23 di 25 esecutiva, ma anche le divisioni disposte, con separato giudizio, nell'ambito (e previa sospensione) del medesimo procedimento esecutivo ed anche 'espressione «trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari individuali o concorsuali», di cui all'art. 40, comma 5, della legge n. 47 del 1985, è tale da includere gli atti di divisione dell'immobile abusivo.
Inoltre, sul piano pratico, nell'ambito del procedimento di espropriazione della quota, la divisione rappresenta lo strumento per soddisfare il creditore, in quanto l'eventuale impedimento alla divisione dell'edificio abusivo, ridurrebbe l'espropriazione forzata alla vendita della quota indivisa, con esito economico sfavorevole.
In sostanza, sia la lettera delle disposizioni di cui agli artt. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del
2001 e 40, commi 5 e 6, della legge n. 47 del 1985 sia la loro la ratio normativa depongono nel senso che la divisione "endoesecutiva" e quella "endoconcorsuale" sono sottratte alla comminatoria di nullità prevista per gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi.
Il caso in esame si inserisce perfettamente nel solco tracciato dalla giurisprudenza, trattandosi di una procedura “endoesecutiva”, afferente alla procedura esecutiva immobiliare recante RGE 6/2010 nell'ambito del quale il G.E. disponeva procedersi a giudizio di divisione in relazione alle quote indivise del compendio immobiliare pignorato, per cui sospendeva il procedimento esecutivo immobiliare fino alla definizione del giudizio di divisione. Pertanto, trovano applicazione le disposizioni eccettuative di cui agli artt. 46, comma 5, del d.P.R. n.
380 del 2001 e 40, commi 5 e 6, della legge n. 47 del 1985 che sottraggono alla sanzione della nullità gli atti di scioglimento della comunione di immobili abusivi qualora si tratti di divisione endoesecutiva (come in tal caso) e/o endoconcorsuale.
In ragione di quanto premesso deve essere dichiarato lo scioglimento della comunione.
La complessità della materia trattata e la natura tecnica della decisione, consentono la compensazione tra le parti delle spese del giudizio.


P.Q.M

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Il Tribunale di Nocera Inferiore, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa
Maria Troisi, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, così provvede:
1) Dichiara la contumacia di , NTroparte_4 NTroparte_5
NTr
; NTroparte_7 NTroparte_8
2) Accoglie la domanda e per l'effetto, dispone lo scioglimento della comunione inter partes sugli immobili per cui è causa;

pagina 24 di 25 3) Fa proprio il progetto di divisione redatto dalla CTU, Arch. Persona_3 dettagliatamente riportato nella parte motiva e dispone l'assegnazione dei beni in comunione come indicata in premessa e come riportata nel progetto di divisione redatto dal CTU, che costituisce parte integrante della presente sentenza;

4) Dispone procedersi ai conguagli così come disposto dal CTU, Arch. , in favore Per_3 di della somma di € 34.424,06 e di di € NTroparte_5 NTroparte_4
76.473,46 euro;

5) compensa tra le parti le spese del giudizio.
Si comunichi.
20.05.2025.
Il Giudice
Dr.ssa Maria Troisi
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