R.G. n. 1837/2020 a cui è stato riunito r.g. n. 205/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LA SPEZIA
Sezione Civile in persona del Giudice Dott.ssa Maria Grazia Barbuto ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta ad R.G. n. 1837/2020 promossa da: rappresentata e difesa dall'Avv. ROMANELLI FRANCO, giusta mandato Parte_1 allegato all'atto di citazione
Attrice contro rappresentata e difesa dall'Avv. MAGNOLIA DAVIDE e dall'Avv. Controparte_1
FALSETTA GIACOMO, giusta mandato allegato alla comparsa di costituzione e risposta contenente domanda riconvenzionale
Convenuta rappresentata e difesa dall'Avv. MAGNOLIA DAVIDE e dall'Avv. Controparte_2
FALSETTA GIACOMO, giusta mandato allegato alla comparsa di intervento volontario
Intervenuta
A cui è stata riunita la causa n. 205/2021 promossa da rappresentata e difesa dall'Avv. MAGNOLIA DAVIDE e dall'Avv. Controparte_2 FALSETTA GIACOMO, giusta mandato allegato all'atto di citazione in opposizione
Attrice opponente
Contro rappresentata e difesa dall'Avv. ROMANELLI FRANCO, giusta mandato Parte_1 allegato alla comparsa di risposta
Convenuta opposta
RG n. 1837/2020 avente ad oggetto: risoluzione per inadempimento e risarcimento danni
A cui è stata riunita la causa RG n. 205/2021 avente ad oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo n.
780/2020 – procedura monitoria RG n. 1480/2020

pagina 1 di 22 CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice ha concluso come segue:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, adversis reiectis, preliminarmente, revocare, se ritenuto opportuno, il provvedimento di riunione al procedimento n. 1837/2020 R.G. di quello n. 205/2020 R.G. in quanto era stato violato il diritto della difesa e del contraddittorio per mancanza dei requisiti e delle condizioni che legittimano o giustificano la riunione.
In via istruttoria, se ritenuto necessario, acquisire i fascicoli di ufficio relativi al ricorso ex art. 700 c.p.c. R.G. 835/2020 ed il relativo reclamo nonché espletare le prove già ammesse e dedotte in atti per interrogatorio formale e per testi come richiesto nonché, sempre se ritenuto necessario chiamare il CTU a chiarimenti in relazione alle somme non versate dalla e dalla alla data di rilascio dell'immobile se sorgessero dubbi. Controparte_1 Controparte_2 Nel merito:
-Dare atto dell'avvenuto recesso della e, conseguentemente, dichiarare la risoluzione del contratto Controparte_1 preliminare di vendita stipulato il 14/02/2013 fra la e la Parte_2 CP_1[...
quest'ultima subentrata alla e relativo all'unità immobiliare facente parte del capannone Controparte_3 industriale/artigianale sito nel Comune di Santo Stefano di Magra (SP) Via Pratolino snc censito al N.C.E.U. al Foglio 17, particella 632, subalterno 3, categoria D/7 nonché del contratto preliminare di vendita stipulato il 14/09/2017 sempre fra
e la soc. alla quale era subentrata la relativo alla porzione del piazzale Parte_1 Controparte_2 Controparte_1 di mq. 1.432,00 su area censita al NCT del Comune di S. Stefano di Magra al F. 17 mapp. 298-299-300-336. Accertare e dichiarare l'inadempienza della per non aver provveduto a consegnare le polizze assicurative Controparte_1 come indicato nei due contratti, per aver sublocato parte del piazzale e per non aver ottemperato a quanto convenuto nell'art. 6 di entrambi i contratti nonché per il mancato pagamento di quanto previsto nei contratti.
-Condannare la a versare alla tutte le somme ad oggi dovute come indicate in premessa Controparte_1 Parte_1 per ratei non corrisposti, per penali di recesso del capannone, per rate ad oggi scadute, per penali relative alla risoluzione del contratto relativo al piazzale, per importi dovuti per la riduzione temporanea dei ratei e per gli importi dovuti per canoni non pagati sino al rilascio, nonché condannare altresì la convenuta al pagamento dell'importo di € 55.545,99 relativo all'assegno a firma per canoni scaduti nel caso in cui la procedura di recupero

contro

Controparte_2 quest'ultima non dia esito positivo (cosa verificatasi), essendo la coobbligata;
il tutto come sarà provato in CP_1 corso di causa e comunque secondo quanto risulta dai contratti, detratto eventualmente quanto dovesse essere versato in corso di causa o da terzi coobbligati o che avevano rilasciato garanzie;
il tutto con interessi moratori e rivalutazione monetaria e con vittoria di spese, competenze ed accessori.
-Respingere le domande così come proposte dalla sia nell'atto di intervento nella causa n. 1837/20 RG Controparte_2 che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo (causa n. 205/2021 RG) in quanto infondate in fatto e diritto e confermare il decreto ingiuntivo opposto;
il tutto con vittoria di spese e competenze e con condanna per lite temeraria, nel caso venissero accertati gli estremi, considerando il tenore dell'atto e le conclusioni.
-Respingere le domande proposte dalla in via riconvenzionale in quanto nulla è stato indebitamente versato CP_1 dalla convenuta, sia per capitale che per interessi e nulla è dovuto per la penale relativa alla risoluzione avanzata dalla
per il piazzale ed in ogni caso in quanto la domanda riconvenzionale risulta infondata in fatto e diritto. Parte_1 In ogni caso con vittoria di spese e competenze”.
Parte convenuta ha concluso come segue: Controparte_4
- in via principale: rigettare le domande svolte da avverso in quanto infondate in fatto ed in Parte_1 CP_1 diritto per tutti i motivi esposti in atti;

- in via subordinata: limitare la condanna di agli importi effettivamente dovuti e, in ogni caso, dichiarare la CP_1 compensazione dei suddetti importi con il maggior credito di che verrà accertato in corso di causa;
CP_4
- in via di infimo subordine: limitare la condanna di agli importi effettivamente dovuti e, in ogni caso, CP_1 dichiarare la compensazione parziale dei suddetti importi con il minor credito di che verrà accertato in corso CP_4 di causa;

- in via riconvenzionale: condannare alla restituzione di quanto indebitamente versato da nel corso del _1 CP_1 rapporto contrattuale, oltre interessi legali dal dovuto al saldo e salvo l'equo indennizzo che verrà calcolato ed il risarcimento dei danni che dovesse provare di aver subito;
_1
- sempre in via riconvenzionale: condannare alla restituzione di tutto quanto versato da a titolo di _1 CP_1 interessi non dovuti, oltre interessi legali dal dovuto al saldo;

[...
- ancora in via riconvenzionale: condannare al pagamento della penale contrattuale prevista in favore di _1 dal preliminare di vendita del piazzale a seguito del recesso esercitato da , nella misura di euro CP_4 _1 100.000,00 o di quella differente che il Tribunale vorrà determinare o ritenuta di giustizia;


pagina 2 di 22 ha concluso come segue: Controparte_2
- in via principale: rigettare le domande svolte da avverso in relazione alla debenza delle somme di _1 CP_4 euro 55.545,99 vantate anche nei confronti di in separato giudizio, in ragione del maggior credito di CP CP_4 derivante dal diritto alla restituzione delle somme corrisposte a titolo di interessi non dovuti;

- sempre in via principale: riconoscere e dichiarare che del rigetto della domanda di in relazione a tali importi si _1 avvale anche atteso che le posizioni di debito e credito della stessa e di si fondano sui medesimi titoli, CP CP_4 diritti e ragioni, in conseguenza del subentro di nei contratti originariamente stipulati tra e;
CP_4 CP _1

quanto al procedimento riunito iscritto a r.g. n. 205/2021:
- in via preliminare: si insiste per la sospensione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, n. 780/2020 emesso dal Tribunale della Spezia in favore di , per tutti i motivi esposti in atti;
_1
- in via principale: revocare, annullare e/o dichiarare nullo o annullabile il decreto ingiuntivo opposto per tutti i motivi esposti in atti;

- in via riconvenzionale: condannare al risarcimento del danno patito da in conseguenza della modifica _1 CP unilaterale dell'assegno de quo, nella misura che verrà determinata nel corso del presente giudizio anche in via equitativa
o di giustizia.
Con vittoria di spese, inclusi gli onorari corrisposti al CTU Ing. , diritti ed onorari di giudizio. Per_1

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato, allegava di aver sottoscritto in data Parte_1
14.2.2013 con un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto una porzione Controparte_2 di capannone industriale/artigianale sito nel Comune di Santo Stefano Magra (SP) Via Pratolino, censito al N.C.E.U. al Foglio 17, particella 632, subalterno 3, categoria D/7.
Parte attrice precisava che al punto 6) del preliminare era previsto che, ove l'acquirente fosse stata costretta a recedere prima della stipula del contratto definitivo, avrebbe dovuto pagare una penale di
Euro 250.000,00, somma che il Sig. (n.q. di amministratore della promissaria acquirente) Testimone_1 aveva garantito mettendo a disposizione beni di sua proprietà e di propri parenti, dichiarando la disponibilità a concedere ipoteca su tali beni e, successivamente, in data 18.3.2013, con atto specifico, aveva individuato con esattezza il bene immobile oggetto di garanzia.
Successivamente, in data 14.9.2017, era stato stipulato tra le parti un ulteriore preliminare di vendita, avente ad oggetto la porzione di un piazzale di mq. 1.432,00 antistante il capannone già promesso in vendita.
Parte attrice venditrice specificava che, fin dalla stipula, entrambi i beni erano stati consegnati anticipatamente al promissario acquirente, pur in pendenza del pagamento rateale, aggiungendo altresì che nel secondo preliminare era stato espressamente specificato che la vendita del piazzale era condizionata alla effettiva vendita della porzione del capannone. Veniva infatti stabilito che, qualora non si fosse stipulato il rogito della porzione del capannone o si fosse verificato il mancato rispetto anche di un solo dei patti e condizioni riportati nei preliminari, la promittente venditrice avrebbe potuto recedere immediatamente dal preliminare di vendita del piazzale, con penali a carico del promissario acquirente.
In data 12.1.2019 la aveva comunicato il subentro della K-Trasporti S.r.l.¹ nei due preliminari CP citati, chiedendo la riduzione dell'importo delle mensilità e la aveva accettato il subentro Parte_1 della nuova società, nonché la riduzione dell'importo delle mensilità per il periodo dal 14.1.2019 al
14.12.2020, per venire incontro alle esigenze della neocostituita società.
In data 9.3.2020 la aveva comunicato il proprio recesso dal contratto preliminare avente ad CP_1 ¹ A cui l'azienda era stata affittata con contratto di affitto d'azienda a rogito Notaio in data 11.1.2019. Persona_2 pagina 3 di 22 oggetto il capannone.
A sua volta , in data 7.4.2020, comunicava il proprio recesso dal preliminare relativo al Parte_1 piazzale, per cui fissava il rilascio al 14.4.2020, vedendosi tuttavia costretta- per ottenerne la disponibilità- a presentare ricorso ex art. 700 c.p.c. innanzi all'intestato Tribunale. Solo in data
14.9.2020, la veniva immessa, dall'Ufficiale Giudiziario di La Spezia, nel possesso sia Parte_1 del capannone che del piazzale.
Inoltre, al momento del rilascio, veniva accertato che del materiale non era stato asportato e che il capannone ed il piazzale presentavano danni, come da apposita perizia di parte allegata agli atti.
Contestava ancora che l'amministratore pro tempore della si era reso CP Testimone_1 inadempiente alle obbligazioni assunte personalmente in entrambi i contratti, in quanto non aveva mai provveduto a iscrivere ipoteca sugli immobili promessi in garanzia e, al contrario, su un immobile risultava già iscritta precedente ipoteca in data 25.11.2016 per Euro 101.764,09 in favore della a seguito di ulteriore fideiussione prestata a garanzia dei crediti da questa Controparte_5 vantati verso CP
allegava infine che nessuna delle due società aveva mai consegnato le polizze Parte_1 assicurative, come espressamente richiesto nei due contratti preliminari e che i due immobili, nonostante l'espresso divieto contrattuale, erano stati sublocati a Parmalat.
Parte attrice argomentava inoltre che- prima della cessione dei due contratti da a la CP CP_4 cedente non era in regola con i pagamenti delle fatture relative alle ultime tre quote mensili ed aveva quindi rilasciato un assegno che, posto all'incasso, era stato restituito insoluto.
Sulla base di tali premesse, parte attrice insisteva per l'accertamento del credito e la condanna di
[...] al pagamento di: (a) Euro 101.830,80 oltre Iva, pari alla differenza tra le quote pattuite e CP_4 quelle ridotte temporaneamente relative al capannone;
(b) Euro 250.000,00 a titolo di penale per anticipato recesso della promissaria acquirente dal preliminare relativo al capannone;
(c) Euro
17.049,40 di cui alle fatture già emesse n. 22/A del 14.3.2020 e fatt. n. 32/A del 14/4/2020 per due ratei mensili e rimaste impagate, nonché Euro 27.949,84 oltre Iva, per le rate mensili maturate sino alla data di effettiva riconsegna dell'immobile, avvenuta il 14.9.2020²; (d) Euro 20.890,56 oltre Iva per riduzione temporanea ratei relativi al piazzale;
(e) Euro 100.000,00 a titolo di penale per la risoluzione anticipata del preliminare relativo al piazzale;
(f) Euro 30.750,00 oltre IVA a titolo di rate mensili maturate e rimaste impagate sino alla data di effettiva riconsegna del piazzale;
(g) Euro 20.531,49 oltre
Iva per i danni causati ai due immobili e per l'eliminazione del materiale abbandonato, come da preventivo versato in atti.
La promittente venditrice aggiungeva infine che- in relazione al pagamento degli importi indicati nell'assegno citato, per Euro 55.545,99 riconducibile alla morosità pregressa accumulata dalla cedente relativa all'ultimo trimestre- la sarebbe stata tenuta in solido con essendo CP_1 Controparte_2 subentrata nei due contratti preliminari.
Nelle more, l'attrice depositava altresì ricorso monitorio fondato sul citato assegno, per ottenere un decreto ingiuntivo anche nei confronti della concedente, così radicando il giudizio Controparte_2 iscritto a r.g. n. 1480/2020.
Costituitasi in giudizio, subentrata nei contratti preliminari di vendita, quale Controparte_1 ² i.e. 4 mensilità x Euro 6.987,46 come da accordo novativo del 12-14.1.2019. pagina 4 di 22 affittuaria dell'azienda concessa da forniva una diversa ricostruzione fattuale dei rapporti tra le CP parti e svolgeva a sua volta domanda riconvenzionale.
In particolare, parte convenuta rilevava che già in data 29.8.2012 e avevano stipulato un CP _1 preliminare di vendita della porzione del capannone già citato, fissando il relativo prezzo nella somma di Euro 1.300.800,00 e subordinandone l'efficacia ad un mutuo che, tuttavia, non veniva concesso.
• In data 14.2.2013 e avevano quindi stipulato un ulteriore contratto CP _1 preliminare di vendita per l'acquisto dell'immobile mediante versamento rateale del prezzo e, pur avendo concordato un prezzo pari ad Euro 1.300.000,00, l'importo rappresentato nell'atto era pari ad
Euro 1.938.376,00, da corrispondersi in 143 rate mensili, oltre alla caparra confirmatoria di Euro
14.615,59 Iva inclusa e alla somma residua di Euro 199.000,00 oltre Iva al rogito, da stipularsi entro il
15.2.2025.
Parte convenuta lamentava in tale sede la singolarità del contratto per il modo in cui sarebbe stato determinato il prezzo di vendita, laddove si richiamava la facoltà delle parti di “apportare incrementi o decrementi in virtù dell'andamento dei tassi di interesse che gli istituti di credito dovessero variare in modo significativo”.
Dal documento denominato “Precisazione sul preliminare di vendita del 14.2.13”, quale accordo integrativo, risultava testualmente che “La Parte Venditrice e la Parte Acquirente stabiliscono che il calcolo della rata mensile, come pure il prezzo dell'immobile, è dato dalla somma del prezzo pattuito dell'immobile ad oggi (€ 1.300.000,00 unmilionetrecentomila/00) sommato degli interessi stabiliti, concordati e calcolati al 6,50% maturati fino alla data del rogito”. argomentava quindi che aveva applicato interessi come se avesse concesso ad CP_1 _1 un mutuo, ma senza erogare in suo favore alcuna somma. CP
Parte convenuta lamentava quindi che gli interessi sarebbero stati pari ad Euro 638.722,50, ovvero circa il 50% del prezzo convenuto e, successivamente, a fronte di accordi intervenuti nel corso della durata del rapporto, aveva concesso un piano di rientro sugli insoluti di su cui aveva _1 CP però calcolato interessi anatocistici.
La convenuta lamentava inoltre che controparte aveva dichiarato che l'immobile era libero da pesi, ad eccezione di un'ipoteca in favore della Banca Versilia Lunigiana e Garfagnana, salvo poi, in vigenza di accordo, concedere una nuova ed ulteriore ipoteca senza che ne fosse informata e contestava in CP generale che le clausole indicate nel preliminare citato e la disciplina del recesso erano tutte a vantaggio di , atteso che- in caso di recesso da parte di si era riservata il diritto di _1 Parte_3 trattenere tutto quanto incassato e di richiedere ulteriori danni, oltre ad avere diritto all'immediata restituzione dell'immobile e ciò, al netto non solo della quota di interessi applicata su ciascuna rata, ma anche della penale contrattuale.
L'accordo prevedeva infatti che in caso di recesso da parte della promissaria acquirente, avrebbe _1 avuto diritto ad una penale di Euro 250.000,00, che era ritenuta eccessiva da parte convenuta, anche in considerazione della garanzia contestualmente rilasciata dal legale rappresentante di CP S_
) nei termini già indicati e che prevedeva che “dal momento del recesso certificato dal non
[...] presentarsi all'appuntamento con il notaio già stabilito e fissato nel presente preliminare di vendita
[…] le parti concordano che la Parte Venditrice di fatto diventa a tutti gli effetti proprietaria dell'unità immobiliare e può stipulare promesse di vendita il cui ricavato qualunque esso sia in più o in meno del valore attribuito spetta per intero alla Parte Venditrice”, con una clausola la cui validità doveva porsi in discussione, in quanto integrante un vero e propio patto commissorio. pagina 5 di 22 • In data 1.9.2017, le parti avevano poi stipulato un primo preliminare di vendita avente ad oggetto il piazzale antistante il capannone, che prevedeva un prezzo pari ad Euro 326.496,00, di cui
Euro 80.000,00 a titolo di caparra ed Euro 246.496,00 a saldo, da versarsi entro il 30.6.2018. Era altresì prevista una somma di Euro 250,00 al giorno a titolo di indennità da occupazione, nel caso di ritardo nella riconsegna dell'immobile. In caso di recesso, il preliminare (provvisorio) di vendita del piazzale doveva ritenersi nullo, con diritto di ritenzione a favore di di quanto corrisposto da ed _1 CP immediata restituzione del bene, salvo il diritto a pretendere il risarcimento del maggior danno.
Con scrittura privata contestuale si dava atto di alcuni lavori che avrebbero dovuto essere eseguiti a cura e spese della proprietaria.
Il rapporto veniva del tutto modificato con il successivo preliminare, sottoscritto il 14.9.2017 e allegato anche da controparte, che prevedeva invece: il prezzo rideterminato in Euro 451.714,37, pagabile in parte a rate (93 rate da Euro 3.097,50) con saldo al rogito (per Euro 165.500,33), da stipularsi entro il
14.8.2025, oltre alla caparra di Euro 3.097,50.
Anche in tale sede- secondo la convenuta- il prezzo prevedeva il versamento di interessi al tasso del
6,5%, a fronte di somme mai anticipate/versate da ad e, in caso di recesso da parte di _1 CP
era prevista una indennità di occupazione di Euro 250,00 al giorno per il ritardo nella CP riconsegna dell'immobile, nonché una penale di Euro 100.000,00 garantita da ipoteca da iscriversi su un immobile del S_
Anche in questo caso, si prevedeva che- qualora il contratto definitivo non fosse stato stipulato per fatto imputabile ad sarebbe divenuta piena proprietaria del bene ipotecato ed avrebbe avuto Parte_3 diritto a trattenere il prezzo ricavato dalla vendita a terzi, indipendentemente dal fatto che esso fosse superiore al valore del bene e della penale. riconosceva che non era sempre stata puntuale nel pagare le rate mensili in favore CP_1 CP della promittente venditrice e, conseguentemente, in data 14.2.2018, la morosità pregressa, per Euro
60.948,00 in linea capitale, era stata “rifinanziata” con applicazione di ulteriori interessi e dunque con effetti anatocistici.
La convenuta contestava inoltre la sussistenza e l'imputabilità dei danni lamentati da controparte in entrambi gli immobili, a seguito della riconsegna avvenuta a mezzo Ufficiale Giudiziario.
Sulla base di tali premesse, insisteva per il rigetto delle domande avversarie e, in via CP_4 riconvenzionale, chiedeva che fosse condannata a restituire le somme indebitamente Parte_1 ricevute nel corso del rapporto, anche a titolo di interessi, nonché a versare – a titolo di penale prevista per il recesso dal preliminare relativo al piazzale- la somma di Euro 100.000,00.
All'udienza di comparizione e trattazione della causa, con atto di intervento adesivo ex art. 105 c.p.c. si costituiva evidenziando la pendenza di un'ulteriore causa (r.g. 205/2021), Controparte_2 promossa a seguito di opposizione a decreto ingiuntivo n. 780/2020, emesso nei confronti di su CP ricorso di e fondato sul credito già oggetto della domanda introduttiva del presente Parte_1 giudizio.
L'attrice si opponeva alla richiesta di riunione tra i due giudizi, precisando che nel presente giudizio era stato richiesto l'importo di cui al ricorso monitorio esclusivamente al fine di agire verso l'affittuaria di azienda nel caso in cui la procedura di recupero contro avesse dato esito negativo. CP
Il GI del giudizio iscritto a r. g. n. 205/2021, rigettata l'istanza ex art. 649 c.p.c., rimetteva gli atti al
Presidente ai sensi dell'art. 274 co. 2 c.p.c. e il GI del presente giudizio ne disponeva la riunione. Con l'atto di intervento, essenzialmente aderiva alle difese assunte da nel corso del CP CP_1
pagina 6 di 22 presente procedimento, evidenziando il proprio interesse all'accoglimento delle difese, eccezioni e domande svolte da al fine accertare l'infondatezza delle pretese di anche nei CP_4 Parte_1 propri confronti, quale concedente l'azienda in favore della convenuta e a questa tenuta solidalmente.
Riassegnata alla scrivente, la causa veniva istruita mediante escussione dei testi indicati dalle parti e previa CTU finalizzata a verificare l'esistenza e l'entità dei danni allegati alla nonché Parte_1
CTU richiesta da finalizzata a verificare l'applicazione di interessi anatocistici e usurari CP_1 all'interno dei contratti sottoscritti tra le parti e nei successivi accordi integrativi.
La prima CTU si concludeva mediante la sottoscrizione di un accordo tra tutte le parti, con rinuncia alle domande risarcitorie svolte da parte dell'attrice nei confronti di CP_4
La CTU contabile richiesta da quest'ultima veniva invece depositata in data 30.11 2023.
Alla successiva udienza, la difesa di parte convenuta contestava come i contratti oggetto di CTU non potessero essere qualificati come mutuo, non avendo controparte versato alcuna somma di denaro al momento della stipula e, in ogni caso, eccepiva che l'ausiliario, in base al quesito e in ragione della peculiarità del caso, avrebbe dovuto verificare la legittimità del tasso di interesse per le operazioni di mutuo alla data di effettiva erogazione, mentre il CTU si era limitato a verificare il tasso al momento della pattuizione, ritenendo che l'utilità economica fosse stata conseguita dalla convenuta con la disponibilità dell'immobile e, pertanto, chiedeva che il CTU fosse sostituito con rinnovazione della CTU o, in subordine, che l'ausiliario già nominato rispondesse al quesito sulla base delle osservazioni svolte.
Il GI, ritenuta esaurita l'istruttoria, concedeva alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. e tratteneva la causa in decisione.

❖ Sulle domande svolte da nel giudizio n. 1837/2020. Parte_1
Parte attrice ha anzitutto chiesto all'intestato Tribunale di dichiarare la risoluzione dei contratti preliminari più volte citati (l'uno in data 14.2.2013 avente ad oggetto la porzione del capannone e l'altro in data 14.9.2017 avente ad oggetto il piazzale antistante), tenuto conto dell'avvenuto recesso da parte della promittente venditrice in data 7.4.2020 e della promissaria acquirente in data 9.3.2020.
Su tale domanda, documentalmente già provata, non vi è alcun contrasto tra le parti, le quali hanno dato atto reciprocamente di tali circostanze.
Parimenti provato è l'inadempimento della all'obbligo- assunto in entrambi i contratti- di CP_4 rilasciare idonee polizze assicurative, in disparte ogni valutazione sul danno derivatone (non allegato né provato dall'attrice). Quanto all'inadempimento rispetto al divieto di sublocazione, devono svolgersi identiche considerazioni.
Come noto in generale, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno da inadempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. SS. UU. Cass. n. 13533/2001; Cass. n. 341/2002; Cass. n. 11629/99; Cass. n.
7553/1999; Cass. n. 2221/1984).
Ulteriore principio generale che informa l'intero sistema della responsabilità civile (tanto contrattuale quanto aquiliana) è costituito dall'onere di allegare e provare il danno subito in conseguenza della pagina 7 di 22 condotta illecita di controparte, al fine di poterne ottenere il ristoro, non essendo in sé ammessa la possibilità di risarcire un danno in re ipsa.
Ai fini della invocata risarcibilità ai sensi dell'art. 1223 c.c. in relazione all'art. 1218 c.c., il creditore deve infatti allegare non solo l'altrui inadempimento, ma deve pure sempre allegare e provare l'esistenza di una lesione, cioè della riduzione del bene della vita (patrimonio) di cui chiede il ristoro e la riconducibilità della lesione al fatto del debitore: in ciò appunto consiste il danno risarcibile, che è un quid pluris rispetto alla condotta asseritamente inadempiente. In difetto di tale allegazione e prova, la domanda risarcitoria mancherebbe di oggetto.
In adesione al principio ermeneutico basato sul concetto di danno-conseguenza in contrapposizione a quello di danno- evento ed escludendo l'ipotizzabilità di un risarcimento automatico e di un danno in re ipsa, così da coincidere con l'evento, appare quindi evidente che la domanda risarcitoria deve essere provata sulla base di una conferente allegazione: non si può invero provare ciò che non è stato oggetto di rituale ed adeguata allegazione (SS.UU. Cass. n. 26972/2008).
Il diritto al risarcimento postula quindi, ed indispensabilmente, l'effettività del verificarsi di un danno, che, come tale, sia stato concretamente sofferto, non essendo sufficiente la mera potenzialità configurabile in astratto. Ciò in quanto l'inadempimento (o l'inesatto adempimento) dell'obbligazione contrattuale non integra di per sé il danno patrimoniale, che è la conseguenza di quell'illecito sul patrimonio del creditore che, in concreto per particolari circostanze, può anche non verificarsi.
Fatte queste brevi premesse in diritto, applicando i condivisibili principi espressi dalla costante giurisprudenza di legittimità in tema di responsabilità contrattuale anche al caso di specie, ne deriva che sarebbe stato onere della nella sua veste di attrice che agisce allegando l'inadempimento Parte_1 ai sensi dell'art. 1218 c.c.: 1) allegare l'inadempimento della promissaria acquirente alle obbligazioni previste dai preliminari del
14.2.2013 e del 14.9.2017;
2) provare l'esistenza di un danno patrimoniale;

3) provare il nesso di causalità tra l'inadempimento e il danno subito. Orbene, ha allegato l'inadempimento di a precise obbligazioni nascenti ex Parte_1 CP_4 contractu: il non aver rilasciato le polizze fideiussorie e l'aver sublocato la porzione di capannone promessole in vendita e consegnatole anticipatamente mediante immissione nel possesso, al pari dell'inadempimento contestato anche al legale rappresentante in relazione agli immobili promessi a garanzia delle somme indicate a titolo di penale, ma (a prescindere dall'effettivo inadempimento di controparte) non ha né allegato né provato l'esistenza di uno specifico danno subito e la sua riconducibilità a tali inadempimenti.
Non possono quindi trovare accoglimento le domande di accertamento dell'inadempimento contrattuale di controparte e di condanna al risarcimento del danno, in alcun modo allegato e provato.
Fatte tali premesse, devono ora analizzarsi le ulteriori domande di condanna formulate dall'attrice e, a tal fine, si rende indispensabile l'esame analitico delle medesime:
(a) Euro 101.830,80 oltre Iva, pari alla differenza tra le quote pattuite e quelle ridotte temporaneamente relative al capannone;

(b) Euro 250.000,00 a titolo di penali per anticipato recesso della promissaria acquirente dal preliminare relativo al capannone;

(c) Euro 17.049,40 di cui alle fatture già emesse n. 22/A del 14.3.2020 e fatt. n. 32/A del 14.4.2020 per pagina 8 di 22 due ratei mensili rimaste impagate, nonché Euro 27.949,84 oltre Iva, per le rate mensili maturate sino alla data di effettiva riconsegna dell'immobile, avvenuta il 14.9.2020;
(d) Euro 20.890,56 oltre Iva per riduzione temporanea ratei relativi al piazzale;

(e) Euro 100.000,00 a titolo di penale per il recesso dal preliminare relativo al piazzale;

(f) Euro 30.750,00 oltre IVA a titolo di rate mensili maturate sino alla data di effettiva riconsegna del piazzale;

(g) Euro 20.531,49 oltre Iva per i danni causati ai due immobili e per l'eliminazione del materiale abbandonato, come da preventivo versato in atti³.
I. Sulla condanna al pagamento delle penali per recesso anticipato.
Parte attrice ha chiesto condannarsi al pagamento di: Controparte_4
(b) Euro 250.000,00 a titolo di penali per anticipato recesso dal preliminare relativo al capannone;

(e) Euro 100.000,00 a titolo di penale per anticipato recesso dal preliminare relativo al piazzale.
Risulta pacifico l'avvenuto recesso di subentrata ad dal contratto preliminare Controparte_1 CP di vendita avente ad oggetto la porzione di capannone (in data 14.2.2013), alle cui sorti- per espressa indicazione contrattuale- era inscindibilmente legato il trasferimento del piazzale antistante, successivamente promesso in vendita in data 14.9.2017.
Tale circostanza emergeva già dal primo preliminare del 1.9.2017, in cui si dava atto che le parti di comune accordo stabiliscono che la vendita di oggetto della presente Promessa di Parte_4
Vendita potrà avvenire solo ed esclusivamente alla stessa data o in fase successiva alla stipula del rogito di cui alla Promessa di Vendita della del 14.02.2013 Parte_5
Registrato a Sarzana il 21.02.2013 n. 503 serie 3. Qualora per qualsiasi motivo nessuno escluso non si dovesse perfezionare attraverso il rogito notarile la Promessa di Vendita della Porzione di
Capannone e Piazzale del 14.02.2013 Registrato a Sarzana il 21.02.2013 n. 503 serie 3 la presente
Promessa di Vendita sarà ritenuta nulla, trattenendo quanto fino ad allora percepito, e la Promittente acquirente dovrà immediatamente restituire l'immobile alla Promittente Venditrice salvo sempre il risarcimento di tutti quei danni conseguenti all'esercizio del possesso del bene promesso in vendita. ..
Le parti si danno reciproco atto che la validità del presente Preliminare di Vendita è subordinata al perfezionamento del preliminare di Vendita della e Piazzale del 14.02.2013 Parte_5
Registrato a Sarzana il 21.02.2013 n. 503 serie 3”.
Tale clausola era oggetto di approvazione in forma specifica: le parti si danno reciprocamente atto che il contenuto del presente contratto è frutto di trattativa individuale e non di predisposizione unilaterale ad opera della parte Promittente Venditrice. La parte Promittente Acquirente dichiara comunque di aver preso esatta conoscenza di ogni singola clausola del presente contratto e di approvare tutte le clausole predette, sia singolarmente che nel loro complesso ed in Particolare…”.
Nel secondo preliminare di vendita del 14.9.2017, i patti e le condizioni costituivano parte integrante e sostanziale del contratto, si stabiliva quale termine ultimo per il rogito del definitivo la data del
14.9.2025 e si precisavano le modalità e specifiche sull'immobile da dare in garanzia rispetto agli accordi intercorsi tra e _1 CP
Alcuna modifica veniva invece appostata rispetto allo stretto legame esistente tra i due preliminari: “le parti di comune accordo stabiliscono che la vendita della di Piazzale oggetto della presente Pt_4 ³ Su tale domanda le parti hanno raggiunto un accordo innanzi al CTU, sicché la materia del contendere deve intendersi cessata. pagina 9 di 22 Promessa di Vendita potrà avvenire solo ed esclusivamente alla stessa data o in fase successiva alla stipula del rogito di cui alla Promessa di Vendita della e Piazzale del Parte_5
14.02.2013 Registrato a Sarzana il 21.02.2013 n. 503 serie 3. Le parti si danno reciproco atto che la validità del presente Preliminare di Vendita è subordinata al perfezionamento del preliminare di
Porzione di e Piazzale industriale/artigianale del 14.02.2013 Registrato a Sarzana il Parte_5
21.02.2013 n. 503 serie 3. Pertanto, qualora non si dovesse stipulare il rogito .. la Promittente
Venditrice potrà recedere immediatamente dal presente contratto preliminare (stipulato il 14-09-
2017), trattenendo quanto fino ad allora percepito, e la Promittente Acquirente dovrà immediatamente restituire l'immobile alla Promittente Venditrice”. Seguiva medesima approvazione in forma specifica della trattativa con ripetizione esplicita della clausola inerente a “validità del presente Preliminare di vendita subordinata al perfezionamento della Promessa di vendita del 14-02-
2013 registrato a Sarzana il 21-02-2013 n. 503 serie 3”.
Tali premesse si rendono necessarie anche per il successivo esame di identica domanda, svolta in via riconvenzionale, da parte di nei confronti dell'attrice, per la condanna al versamento Controparte_4 della penale per il recesso dal preliminare del 14.9.2017.
Ferma l'inscindibilità tra i due trasferimenti, deve quindi essere accolta la domanda di condanna al pagamento della penale prevista all'art. 6 del contratto preliminare di vendita del 14.2.2013, che subordinava al recesso della promissaria acquirente il pagamento di una somma pari ad Euro
250.000,00 in favore di controparte.
Non può invece trovare accoglimento la richiesta di condanna al pagamento dell'ulteriore penale prevista dal contratto preliminare del 14.9.2017 per l'importo di Euro 100.000,00 a favore dell'attrice, in quanto anch'essa subordinata al recesso della promissaria acquirente, mentre nel caso di specie è stata la venditrice ad essersi avvalsa di tale facoltà.
In disparte l'evidente legame tra i due contratti, nei termini già precisati, lo scioglimento del rapporto contrattuale relativo alla porzione di capannone, avrebbe semmai dato diritto alla promittente venditrice ad invocare la risoluzione per inadempimento di controparte, ma non già il diritto di avvalersi della clausola n.6 che- si ribadisce- impone il pagamento di una penale di Euro 100.000,00 a carico di
[...] solo ed esclusivamente in caso di esercizio del recesso da parte della promissaria acquirente. CP
In tale contesto le parti hanno infatti stabilito, all'art.5 che “qualora anche una sola rata o pagamento dovesse andare insoluto, o il mancato rispetto di uno solo dei patti e condizioni contenuti nella promessa di vendita determineranno che la promittente venditrice potrà recedere immediatamente dal presente contratto preliminare, trattenendo quanto fino ad allora percepito e la promittente acquirente dovrà immediatamente restituire l'immobile…”.
La promittente venditrice non potrebbe infatti invocare l'applicabilità della penale espressamente prevista in danno del soggetto che unilateralmente esercita il diritto di recesso, in favore di controparte, così facendo discendere dall'esercizio di tale facoltà anche il diritto ad un risarcimento del danno predeterminato in proprio favore, oltre il tenore letterale delle clausole contrattuali e tenuto conto dell'assetto negoziale stabilito dalle parti.
Discorso a parte merita la richiesta di riduzione della penale in questione, come formulata dalla convenuta ai sensi dell'art. 1384 c.c., nei termini che verranno di seguito esposti. CP_4
pagina 10 di 22 II. Sulla condanna al pagamento delle mensilità rideterminate dal subentro di CP_1
L'attrice ha altresì chiesto condannarsi al pagamento di: CP_4
(a) Euro 101.830,80 oltre Iva, pari alla differenza tra le quote pattuite e quelle ridotte temporaneamente relative al capannone;

(d) Euro 20.890,56 oltre Iva per riduzione temporanea ratei relativi al piazzale;

Risulta pacifico che in data 12.1.2019 abbia comunicato a il Controparte_2 Parte_1 subentro di K- Traporti S.r.l. nei contratti preliminari di vendita.
Altrettanto pacifica e documentata è la richiesta di riduzione temporanea dell'entità delle somme dovute a titolo di ratei mensili da corrispondersi in acconto sul prezzo di acquisto, limitatamente al periodo di due anni, dal 14.1.2019 al 14.12.2020⁴.
Ebbene, occorre avere riguardo, al fine di esaminare la domanda dell'attrice, all'accordo di modifica e rideterminazione (temporanea) degli importi rateali richiesti, intervenuto a seguito di accettazione della proposta proveniente da nell'interesse di in data 14.1.2019 (doc. 5 attrice). CP CP_1
Nella richiesta proveniente da era esclusivamente riferito che “in considerazione del fatto che CP la società subentrante è stata da poco costituita e abbisognerà di tempo per potersi consolidare a livello lavorativo nel settore merceologico di appartenenza… si chiede la riduzione temporanea dei canoni mensili previsti nei preliminari di vendita… nei seguenti termini”. A tale richiesta, si limitava a rispondere che “in risposta alla vostra lettera inviata in Parte_1 data 12-01-2019 Via P.E.C., preso atto delle motivazioni addotte e della temporaneità della richiesta di riduzione delle mensilità in scadenza dal 14-01-2019 al 14-12-2020. Accogliamo la vostra richiesta”.
A tale accordo deve quindi attribuirsi efficacia novativa, sebbene limitata nel tempo, per espresso accordo tra le parti, risultando sussistenti sia l'aliquid novi che l'animus novandi.
A tal fine deve premettersi che può dar luogo a novazione oggettiva il mutamento dell'identità o della quantità dell'oggetto dell'obbligazione, come accade nel caso di cambiamento dei periodi o dell'ammontare delle prestazioni in contratti che hanno ad oggetto prestazioni periodiche (cfr. Cass. n.
11366/2014). Nel caso di specie le missive inviate tra le parti (doc, 4 e 5 attrice) confermano la sussistenza di entrambi gli elementi di cui all'art. 1230 c.c.: la promittente venditrice non ha prestato solo il proprio assenso al subentro di nei due preliminari, ma ha altresì confermato la CP_4 propria disponibilità ad una riduzione degli importi da questa dovuti dal 14.1.2019 e limitatamente al periodo sino al 14.12.2020, in ragione delle circostanze evidenziate dalla nuova società, appena costituita.
Alcun riferimento è stato inserito dall'attrice ad una risoluzione di tale accordo in caso di inadempimento, né risulta subordinata l'efficacia di tale rideterminazione al regolare adempimento da parte della neo promissaria acquirente, a conferma della natura novativa e sostitutiva di tali obbligazioni rispetto alle precedenti.
Ne consegue che le domande svolte da e finalizzate ad ottenere il pagamento delle Parte_1 somme pari alla differenza tra le rate mensili nei termini pattuiti originariamente (Euro 12.079,00 per il capannone e Euro 3.097,50 per il piazzale, al netto dell'IVA) e quelli rideterminati all'esito dell'accordo intervenuto il 14.1.2019 (Euro 6.987,46 e Euro 1.791,84 oltre IVA), non possono trovare accoglimento. ⁴ Tenuto conto del recesso esercitato dalla promissaria acquirente e del recesso anticipato della promittente venditrice in relazione al piazzale e del termine di preavviso di 60 giorni. pagina 11 di 22 Ferme tali argomentazioni, venendo in considerazione un rapporto contrattuale di durata, la novazione oggettiva impedisce che il rapporto giuridico sostituito continui a produrre le obbligazioni che da esso sarebbero altrimenti normalmente derivate, ma non estingue le obbligazioni già venute in essere al momento dell'accordo novativo stesso, fatta salva la presenza di un accordo transattivo che disponga diversamente (cfr. Cass. n. 11366/2014), sicché resta ferma la morosità pregressa maturata in danno di in ragione degli originari importi, già fatturati, nei termini che seguono. Controparte_2
III. Sulla condanna al pagamento delle somme dovute a titolo di morosità pregressa di CP
L'attrice ha altresì richiesto all'intestato Tribunale di condannare al pagamento delle CP_4 fatture 22/A e 32/A relative a due ratei mensili (in misura ridotta, sulla base dell'accordo del 14.1.2019, per aprile e maggio 2020) riferibili al capannone e di importo complessivo pari ad Euro 17.049,40.
Tale domanda merita accoglimento, non risultando provato l'adempimento da parte di CP_4
Medesime considerazioni con riferimento alla morosità pregressa riferibile ad Controparte_2 per le ultime tre mensilità precedenti il subentro e di cui alle fatture nn. 37, 38, 14, 42, 46 e 47 del
2018, di importo complessivo pari ad Euro 55.545,99 (di cui Euro 11.336,85 per il piazzale ed Euro
44.209,14 per il capannone). Per tale ultimo importo, peraltro, l'attrice ha ottenuto decreto ingiuntivo anche nei confronti di ma deve comunque ribadirsi la responsabilità solidale Controparte_2 della società subentrata, ai sensi degli artt.2562 e 2560 c.c. CP_4

IV. Sulla condanna al pagamento dei ratei a scadere dal recesso alla riconsegna.
L'attrice ha altresì chiesto condannarsi al pagamento di Euro 27.949,84 oltre Iva a titolo di CP_4 rate scadute sino alla riconsegna della porzione di capannone⁵ nonché di Euro 30.750,00 oltre Iva⁶ per rate scadute sino alla riconsegna del piazzale antistante, e cioè sino al 14.9.2020.
La domanda deve tuttavia essere riqualificata (come già avvenuto in sede di procedimento cautelare ante causam) in termini di risarcimento del danno da occupazione dei due immobili senza titolo, tenuto conto dei recessi anticipati esercitati da entrambe le parti, sicché il quantum richiesto deve essere rimodulato.
L'attrice infatti ha unilateralmente determinato gli importi oggetto di domanda di condanna, pretendendo di applicare quanto previsto dai due preliminari, che tuttavia, quanto al capannone, non prevedono alcuna disciplina in relazione all'obbligo per la promissaria acquirente di continuare a versare i ratei previsti a titolo di acconti sul prezzo⁷ in caso di recesso e, quanto al piazzale, disciplinano la diversa ipotesi in cui il recesso sia esercitato dalla promissaria acquirente e non già dalla venditrice, come avvenuto nel caso di specie.
Sul punto deve richiamarsi il costante insegnamento ribadito dalle SS.UU. Cass. 33645/2022, secondo cui in tal caso, il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza diretta e immediata della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo.
In presenza di una specifica contestazione riguardo alla concreta possibilità di godimento perduta, il richiedente deve provare lo specifico godimento perso, onere che può essere assolto anche mediante nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza o mediante presunzioni semplici.
Sia nel caso di godimento diretto che indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ex art. 1226 c.c. attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento del bene. In conclusione, “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione del godimento ad altri, dietro corrispettivo, che è andata perduta”.
Applicando i principi in diritto anche al caso in esame e in assenza di ulteriori prove idonee a ritenere integrato anche un ulteriore danno in termini di lucro cessante⁸, un elemento utile a cui fare riferimento, ai fini della liquidazione equitativa del danno, è rappresentato dal contratto di locazione che era già stato stipulato tra le parti in data 14.5.2012 e che prevedeva un canone di locazione pari ad Euro
10.400,00 oltre IVA, per entrambi gli immobili.
La domanda, limitata alle quattro mensilità successive ai recessi, merita quindi accoglimento per il minore importo complessivo di Euro 41.600,00 oltre IVA.

❖ Sulle domande riconvenzionali svolte da Controparte_6
Deve preliminarmente osservarsi che il GI condivide le osservazioni svolte dalla convenuta CP_4 riguardo alle peculiarità del caso di specie, in ragione delle specifiche clausole contrattuali inserite in entrambi i preliminari e negli accordi integrativi, ma resta ferma- per stessa ammissione della convenuta- la riconducibilità alla fattispecie della vendita con riserva di proprietà di cui all'art. 1526
c.c.
L'art. 1523 c.c. consente, a chi non è in grado di pagare il prezzo di un bene per intero al momento della consegna, di acquistarlo e goderne fin da subito con pagamento rateale, ottenendone la proprietà effettiva solo con il pagamento dell'ultima rata e quindi con la completa corresponsione integrale del prezzo contrattualmente pattuito: il pagamento del prezzo è frazionato nel tempo ma il godimento del bene è conseguito all'atto della stipulazione del contratto. Mentre il diritto dell'alienante ha una funzione che nella sostanza può essere definita di garanzia, per l'ipotesi in cui l'acquirente non adempia all'obbligo di pagamento delle rate di prezzo, il compratore è invece titolare di un diritto immediato sul bene tale da consentirne il pieno godimento a partire dal momento della consegna.
Gli effetti che la disciplina del patto di riservato dominio fa discendere dalla risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, ai sensi dell'art. 1526 c.c. sono i seguenti:
(A) il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno;

(B) “qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore, a titolo d'indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta” e la medesima disposizione si applica nel caso in cui, come disposto dal terzo comma, il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del ⁸ “Nel caso di occupazione senza titolo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato” (SS.UU. Cass. n.33645/2022 cit.) pagina 13 di 22 pagamento dei canoni pattuiti.
Il codice non vieta la clausola che consente al venditore di trattenere le rate riscosse a titolo d'indennità, per non aver potuto usufruire dei suoi beni e metterli a frutto diversamente;
tuttavia, per evitare che la clausola imponga una misura fissa di risarcimento superiore all'entità del danno effettivo, la disciplina civilistica riconosce al Giudice un potere discrezionale consistente nel ridurre l'indennità convenuta, tenuto conto delle circostanze del caso concreto.
Venendo al caso di specie, la stessa ricostruzione in fatto fornita dalla convenuta permette di analizzare le peculiarità del caso di specie:
- Il rapporto contrattuale tra e è sorto in occasione della stipula di Parte_1 Controparte_2 un contratto di locazione avente ad oggetto proprio la porzione di capannone e il piazzale antistante più volte citati;

- Nel corso di tale rapporto, le parti intraprendevano delle trattative per il trasferimento degli immobili in favore di e concludevano un primo preliminare in data 29.8.2012 al prezzo CP di Euro 1.300.800,00, la cui efficacia era tuttavia subordinata all'ottenimento di un mutuo da parte della promissaria acquirente;

- Fallito il tentativo di ottenere un mutuo da parte di le parti concludevano quindi il più CP volte citato preliminare di vendita del 14.2.2013, avente ad oggetto la porzione di capannone, in cui prevedevano quale prezzo di vendita l'importo di Euro 1.938.376,00 da corrispondersi in
143 rate mensili, oltre ad una caparra confirmatoria per Euro 14.615,59 e il residuo di Euro
199.000,00 oltre IVA da versare alla stipula del definitivo;

- Con il documento denominato “precisazione sul preliminare di vendita del 14.2.2013” le parti davano atto che di tale importo, solo Euro 1.300.000,00 corrispondeva al prezzo di vendita, mentre la restante somma era da imputare ad interessi calcolati al tasso del 6,5%.
La convenuta lamenta quindi presunte irregolarità nell'assetto negoziale delle parti, nella misura in cui:
a) applicava interessi sul capitale dovuto a titolo di prezzo di vendita, senza tuttavia aver _1 mai erogato alcuna somma a titolo di mutuo in favore della promissaria acquirente;

b) La promittente venditrice aveva dichiarato che non sussistevano formalità pregiudizievoli e, invece, sarebbe emersa un'iscrizione ipotecaria in favore di in corso di rapporto;
CP_7
c) La disciplina del recesso prevedeva in favore di il diritto di ottenere l'immediata Parte_1 riconsegna dei beni, trattenere tutte le somme incassate e agire per il maggior danno, senza considerare gli interessi corrisposti;

d) Il pagamento della penale di Euro 250.000,00 (previsto in caso di recesso della promissaria acquirente) era garantito da un immobile concesso in garanzia dal legale rappresentante S_ della che avrebbe dovuto iscrivere ipoteca in favore della;
CP Parte_1
e) Quest'ultima avrebbe acquisito automaticamente la proprietà di tale immobile e si sarebbe soddisfatta con il ricavato della vendita di tale bene (peraltro senza alcun obbligo di restituire l'eccedenza di valore in favore di , in violazione del divieto di patto commissorio, CP previsto dall'art. c.c.
Clausole di identico tenore venivano poi inserite nel successivo preliminare di vendita del 14.9.2017, avente ad oggetto il piazzale antistante il capannone.
Ferme tali premesse in diritto, devono ora esaminarsi le domande riconvenzionali svolte dalla convenuta nei confronti di CP_4 Parte_1
pagina 14 di 22


1. Sulla domanda di condanna al versamento della penale di Euro 100.000,00.
La domanda non merita accoglimento, tenuto conto di quanto già rilevato in relazione allo stretto collegamento esistente tra i due preliminari di vendita⁹e che, mentre le parti hanno previsto il diritto di di ottenere il versamento delle penali contrattuali in caso di recesso esercitato dalla Parte_1 promissaria acquirente “qualsiasi motivazione ne sia la causa, nessuna esclusa”¹⁰, tanto non potrebbe dirsi anche per l'ipotesi contraria.
E cioè il recesso esercitato dall'attrice in data 7.4.2020 dal contratto preliminare del 14.9.2017 aveva ad oggetto la promessa di vendita del piazzale antistante il capannone, la cui vendita non era più possibile a seguito del già esercitato recesso dal preliminare del 14.2.2013, esercitato da CP_4 appena un mese prima, sicché non può ritenersi integrata la fattispecie disciplinata all'art. 6 punto 6 del citato contratto.
La vendita del piazzale era infatti strettamente riconnessa e subordinata all'effettiva vendita della porzione di capannone su cui insisteva, per espressa previsione negoziale, sicché il recesso esercitato da non poteva che costituire logica conseguenza del precedente recesso da parte della Parte_1 promissaria acquirente, in alcun modo integrante i presupposti per riconoscere a quest'ultima anche il diritto alla corresponsione della penale contrattuale.
La domanda deve quindi essere rigettata.


2. Sulla domanda di rideterminazione della penale di Euro 250.000,00 richiesta da
[...]
Parte_1
La domanda di rideterminazione della penale riconosciuta in favore della promittente venditrice, a seguito del recesso esercitato dalla convenuta, merita invece accoglimento.
Come noto, l'art. 1384 c.c. la penale può essere diminuita equamente dal giudice, se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte, ovvero se l'ammontare della penale è manifestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento
Per la valutazione della manifesta eccessività della clausola penale ai fini dell' art. 1384 c.c., il criterio di riferimento per il giudice è costituito dall'interesse del creditore all'adempimento e, cioè, dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sullo squilibrio delle prestazioni e sulla concreta situazione contrattuale nel corso di rapporto, sicché non può prescindersi da una comparazione con il danno che sarebbe stato ipoteticamente risarcibile in mancanza della clausola, la quale è una predeterminazione forfettaria di tale pregiudizio.
Venendo al caso di specie e tenuto conto dell'intero assetto negoziale delineato dalle parti in entrambi i preliminari, emerge senz'altro come abbia inteso tutelare i propri interessi¹¹ mediante Parte_1
l'inserimento di plurime clausole che prevedevano (a) la corresponsione di interessi sulle somme pattuite quale prezzo di vendita dei due immobili;
(b) la corresponsione di una penale in caso di recesso anticipato da parte della promissaria acquirente (in alcun modo legata ai motivi per cui tale recesso fosse stato esercitato); (c) la previsione di una garanzia immobiliare (poi non perfezionatasi mediante iscrizione ipotecaria) su beni messi a disposizione del legale rappresentante¹²; (d) il diritto di trattenere, anche in caso di scioglimento del rapporto, tutte le somme sino a quel momento già versate dalla promissaria acquirente, anche a titolo di interessi.
Fatte tali premesse ed esaminate le circostanze del caso concreto, la previsione di una penale contrattuale di Euro 250.000,00 a fronte di un prezzo pattuito in Euro 1.300.000,00 non può dirsi proporzionale, nella misura in cui la medesima rappresenta quasi il 20% del prezzo stabilito tra le parti e corrispondente al verosimile valore di mercato della porzione di capannone messa in vendita e tenuto conto, in particolare, che occorre avere riguardo all'interesse che aveva il creditore all'adempimento
(i.e. alla prosecuzione del rapporto e al trasferimento del bene, sebbene alla somma più alta di Euro
1.938.376,00).
Ebbene, nella valutazione del complessivo assetto negoziale, deve tenersi conto del fatto che il contratto prevedesse già – in deroga all'art. 1526 c.c.- il più volte citato diritto della promittente venditrice di trattenere tutte le somme già corrisposte da controparte, a qualunque titolo (ivi compresa la quota parte del prezzo riferibile agli interessi calcolati al 6,5%) e che non ha mai allegato, né provato di aver ricevuto ulteriori offerte d'acquisto per gli immobili promessi in vendita ad sì Controparte_2 da aver rinunciato ad ulteriori occasioni commerciali.
In conformità ai principi affermati in tema di risarcimento danni da inadempimento contrattuale, la parte inadempiente è tenuta alla prestazione idonea a porre la controparte nella stessa situazione nella quale si sarebbe trovata in caso di esatto adempimento, con esclusione di eventuali locupletazioni, ovvero di arricchimenti consistenti in vantaggi superiori rispetto a quelli conseguibili in caso di esecuzione corretta del rapporto.
Nel caso in esame già la previsione del diritto di cui all'art. 1526 co. 2 c.c. e cioè la clausola con cui le parti hanno convenuto che le rate pagate non siano restituite alla promissaria acquirente, ma restino acquisite al venditore a titolo di indennità, è in sé idonea a incidere anche su analoga previsione di una penale contrattuale strettamente legata al verificarsi del medesimo evento e cioè lo scioglimento del rapporto negoziale.
Ne deriva che, dalla lettura combinata delle due disposizioni e dell'entità delle somme comunque già incassate dall'attrice nel corso del rapporto¹³, la previsione di una penale di Euro 250.000,00 in favore della promissaria acquirente, deve ritenersi eccessiva, alla luce anche di tutte le circostanze evidenziate dal GI e deve essere rideterminata nel minore importo di Euro 100.000,00.


3. Sulla condanna alla restituzione di somme indebitamente versate a titolo di interessi usurari e anatocistici- nullità della pattuizione relativa agli interessi e violazione art. 2744
c.c.
La convenuta, sulla base delle singolarità della fattispecie delineata dai due preliminari di vendita, ha inoltre eccepito la nullità delle clausole contenute nelle scritture private redatte contestualmente e pagina 16 di 22 contenenti precisazioni sul prezzo di vendita, nella misura in cui prevederebbero l'obbligo- per la promissaria acquirente- di versare anche degli interessi in misura del 6,5% sul prezzo di vendita, per difetto di causa e usurarietà dei medesimi.
Quanto al primo rilievo, si osserva come l'autonomia negoziale delle parti sia libera di prevedere anche tale clausola, con il solo limite di verificare, per il GI, l'esistenza e la validità della causa sottostante. Deve premettersi come il caso in esame manifesti diversi punti di contatto con il c.d. “leasing traslativo” e cioè con quella figura contrattuale (già) atipica e ora disciplinata dalla L. n. 124/2017, ove abbia ad oggetto beni immobili.
Attraverso tale figura negoziale, al pari di quanto accade con la fattispecie dell'art. 1526 c.c., il bene viene acquistato da una finanziaria, che a sua volta concede l'immobile in godimento all'utilizzatore, il quale ne acquisterà la proprietà solo all'esito di un pagamento rateale del prezzo e con il versamento di una somma predeterminata, che assolve alla funzione di c.d. “riscatto finale”.
Ebbene, nel c.d. leasing traslativo le rate versate, oltre ad essere il corrispettivo dell'uso, scontano anche il prezzo del bene nella previsione del suo acquisto da parte dell'utilizzatore, atteso che il canone viene fissato non solo in relazione all'uso, bensì anche in relazione al prezzo del bene stesso, in quanto questo per sua natura conserva il suo pregio nonostante l'uso ed il trascorrere del tempo, con la conseguenza che il canone non può considerarsi come mero corrispettivo del bene dato in locazione, ma rappresenta altresì lo sconto del finanziamento ottenuto con l'acquisto del bene medesimo.
E' quanto avvenuto nel caso di specie: la funzione degli interessi previsti dalle scritture private redatte contestualmente ai due preliminari, era quella di compensare la promittente venditrice per aver già concesso l'immissione anticipata nel possesso a controparte, pur non avendo immediatamente la disponibilità delle somme richieste a titolo di corrispettivo.
Da qui anche la previsione contenuta in entrambi i contratti, per cui “qualora la parte promittente acquirente intendesse perfezionare l'acquisto tramite una società di leasing, la parte promittente venditrice emetterà regolare nota di credito rimborsando alla parte promittente acquirente quanto da questa versata, ivi compresa la caparra confirmatoria”.
Non può quindi concludersi per la nullità per difetto di causa di tale previsione contrattuale, rientrando- come già precisato- nella libertà di negoziazione tra le parti la possibilità di prevedere il pagamento di tale importo ulteriore, per compensare il promittente venditore della ritardata controprestazione.
Parimenti non condivisibile è la censura di presunta usurarietà degli interessi determinati dalle parti al tasso del 6,5%, come comprovato dagli esiti della CTU disposta in corso di causa.
Il CTU ha preso in esame il doc. 2 e il doc. 7 allegato dalla convenuta, che riportano specificamente le modalità di costruzione del piano dei pagamenti, consentendo di individuare le quote interessi e le quote capitali di ciascuna rata e ne ha descritto il meccanismo di determinazione della rata alle pagg. da
18 a 22 dell'elaborato peritale (allegati 2 e 3). L'ausiliario ha determinato il TEG e confrontato il tasso con quello previsto sia per la categoria di mutui ipotecari che per altri finanziamenti, escludendone il superamento.
Sul punto, meritano di essere condivise le conclusioni cui è giunto l'ausiliario, che ha confermato che:
“l'analisi svolta ha evidenziato il rispetto delle soglie d'usura da parte delle condizioni pattuite in entrambi i preliminari di vendita”; “Si può quindi escludere la ricorrenza dell'applicazione di condizioni d'usura”; infine ha rilevato che “risultano documentati in atti pagamenti a titolo di rate di acconto:
- riferibili al preliminare di vendita del 14/02/2013 ( ) per complessivi € 858.577,09, di Parte_5 pagina 17 di 22 cui € 394.270,44 a titolo di capitale ed € 464.306,65 a titolo di interessi. Di tali interessi, € 56,10 risultano anatocistici14;
- riferibili al preliminare di vendita del 14/09/2017 ( ”) per complessivi € 68.936,93, di cui € Pt_4
66.109,43 a titolo di capitale ed € 2.827,50 a titolo di interessi, senza che risultino pagati interessi anatocistici”.
Non meritano accoglimento le osservazioni svolte dal consulente di parte e riportate dalla difesa della convenuta, secondo cui l'ausiliare avrebbe errato nella metodologia applicata per la verifica del superamento del tasso – soglia nei preliminari per cui è causa, avendo verificato il rispetto della soglia di cui alla L. n. 108/1996 avuto riguardo alla data di conclusione dei contratti, anziché alla data fissata per la stipula del rogito e dunque ad un termine differito nel tempo.
Sul punto deve infatti ribadirsi come tale analisi non possa che essere condotta con riferimento al momento della pattuizione degli interessi, in quanto – in disparte le argomentazioni spese dal CTU in relazione al momento in cui l'utilità economica risulta conseguita per la promissaria acquirente- l'accertamento deve essere eseguito in relazione alle condizioni pattizie e al tasso- soglia previsto al momento in base al DM di riferimento, salva l'ipotesi di usura sopravvenuta (che peraltro non dà luogo alle conseguenze di cui all'art. 1815 co. 2 c.c., cfr. SS.UU. Cass. n. 24675/2017), non potendosi procedere a calcoli meramente ipotetici e sulla base di prospettive future nei termini indicati dalla convenuta.
In secondo luogo, si osserva come il tasso di interessi pattuito tra le parti non superasse nessuna delle soglie – usura previste dal DM di riferimento applicabile al trimestre in cui i preliminari sono stati sottoscritti, a prescindere dalla categoria di operazione economica a cui si voglia fare riferimento.
In conclusione, l'unica eccezione che ha trovato conferma dalle indagini peritali è e stata l'applicazione illegittima di interessi anatocistici da parte della esclusivamente in relazione agli accordi Parte_1 di dilazione sottoscritti in data 8.11.2013 e 27.1.2015.
Diverso discorso merita invece la contestata nullità della clausola relativa alla garanzia reale prestata per le somme previste a titolo di penale contrattuale.
Nello specifico, il contratto preliminare del 14.2.2013 prevedeva che, in caso di recesso della promissaria acquirente, quest'ultima sarebbe stata tenuta a pagare la somma di Euro 250.000,00 a titolo di penale e che tale somma sarebbe stata ricavata mediante vendita di un immobile di cui il legale rappresentante di , era comproprietario e sul quale si era reso disponibile a CP Testimone_1 concedere ipoteca di I grado in favore di . Parte_1
In data 18.3.2013 seguiva ulteriore atto con cui le parti individuavano specificamente l'immobile (doc.
2 attrice).
La clausola di cui all'art. 6 proseguiva prevedendo inoltre che “dal momento del recesso certificato dal non presentarsi all'appuntamento con il notaio già stabilito e fissato nel presente preliminare di vendita…le parti concordano che la parte venditrice di fatto diventa a tutti gli effetti proprietaria dell'unità immobiliare e può stipulare promesse di vendita il cui ricavato qualunque esso sia in più o in meno del valore attribuito spetta per intero alla parte venditrice”.
Il successivo preliminare del 14.9.2017, parimenti, prevedeva analoga clausola, ma a garanzia dell'adempimento dell'obbligo di versamento della penale, veniva concesso un ulteriore immobile, ¹⁴ Con riferimento al successivo accordo di dilazione in data 27.1.2015 il CTU ha specificato che risultavano pattuiti interessi anatocistici per Euro 7.101,77 ma concretamente mai applicati, essendo stata la morosità sanata mediante pagamento esclusivo delle sole rate dilazionate, senza aggravio di interessi. pagina 18 di 22 sempre intestato al del valore di Euro 100.000,00, su cui sarebbe stata iscritta garanzia S_ ipotecaria e con identica previsione che- in caso di recesso- la venditrice sarebbe divenuta proprietaria e avrebbe liquidato il cespite, incamerandone il prezzo di vendita, a prescindere dal valore dell'immobile. E' quanto mai dubbia la validità di tali clausole, nella parte in cui prevedono l'automatico passaggio di proprietà dell'immobile concesso in garanzia, in favore del creditore (promittente venditrice) e a prescindere dal valore di mercato del bene e dunque in palese contrasto con il divieto di patto commissorio, ai sensi dell'art. 2744 c.c.
Tale norma, come noto, prevede che è nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore.
La norma mira, da un lato, a salvaguardare l'interesse del debitore, sottraendolo alla coazione morale del proprio creditore, dall'altro a tutelare l'interesse degli altri creditori, i quali verrebbero pregiudicati dalla sottrazione di un bene alla garanzia patrimoniale generica di cui all'art. 2740 c.c., al di fuori delle cause legittime di prelazione di cui all'art. 2741 c.c. (Cass. n. 1787/1993).
Le clausole contenute agli artt. 6 punti 3, 4 e 5 dei preliminari del 14.2.2013 e 14.9.2017 devono quindi essere dichiarate nulle, per manifesta violazione dell'art. 2744 c.c.
❖ Sulla domanda di nel giudizio monitorio r. g. n. 1480/2020 e successivo Parte_1 giudizio di opposizione n. 205/2021 nei confronti di Controparte_2
Come noto, il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo costituisce giudizio di cognizione che presenta una struttura particolare: in seguito alla pronuncia del decreto ingiuntivo, è lasciata all'ingiunto l'iniziativa di dare ulteriore impulso al processo per contestare i fatti costitutivi della pretesa azionata, soltanto provvisoriamente riconosciuti sussistenti con il decreto o per l'allegazione di fatti estintivi, modificativi oppure impeditivi della stessa pretesa, che non potevano essere conosciuti al momento della pronuncia del decreto, stante la previsione di un contraddittorio eventuale e differito.
Quanto alla distribuzione fra le parti dell'onere della prova, nel giudizio di opposizione l'ingiunto, pur avendo la posizione processuale di attore, sostanzialmente è convenuto in giudizio, con la conseguenza che grava sul creditore - attore in senso sostanziale l'onere di fornire piena prova dei fatti costitutivi della sua pretesa, non essendo a tal fine sufficiente, in caso di contestazione della controparte, il materiale probatorio utilizzato nella fase a cognizione sommaria che si è conclusa con la pronuncia del decreto opposto, mentre il debitore - convenuto in senso sostanziale ha l'onere di provare i fatti estintivi, modificativi o impeditivi della pretesa attorea.
Come già anticipato, in base al principio consacrato dall'art. 2697 c.c., l'attore che agisce in giudizio al fine di far valere la responsabilità contrattuale del convenuto ed ottenere l'adempimento dell'obbligazione dallo stesso assunta nei suoi confronti sulla base di un contratto a prestazioni corrispettive, ha l'onere di provare i fatti costitutivi del diritto vantato e, quindi, deve dimostrare: 1) l'esistenza del contratto da cui deriva l'obbligazione dedotta in giudizio;
2) l'adempimento della propria obbligazione e l'inadempimento della controparte, nonché l'eventuale danno subito e la sua riconducibilità sul piano causale al dedotto inadempimento, gravando sul debitore l'onere di fornire la prova di avere adempiuto correttamente la propria obbligazione o di dimostrare la non imputabilità dell'inadempimento (SS.UU. Cass. n. 3373/2010; SS. UU. Cass. n. 13533/2001). Tanto premesso, l'azione monitoria esercitata da si configura come azione Parte_1
pagina 19 di 22 contrattuale finalizzata ad ottenere l'adempimento delle obbligazioni assunte da sulla Controparte_2 base dei due contratti preliminari di vendita e sulle fatture allegate in sede monitoria¹⁵.
Il legale rappresentante della aveva inoltre rilasciato apposito assegno a garanzia CP dell'adempimento della promissaria acquirente e la ricorrente, tentato invano l'incasso del titolo, ha utilizzato il medesimo quale promessa di pagamento ai fini dell'emissione del decreto ingiuntivo poi opposto e dotato della provvisoria esecutività ai sensi dell'art. 642 c.p.c.
L'opponente non ha contestato il proprio inadempimento, ma si è limitata a porre in dubbio la validità dell'assegno (in quanto utilizzato come garanzia e non come forma di pagamento) e agito in via riconvenzionale per ottenere la condanna di controparte al risarcimento dei danni cagionati alla società
a seguito dell'indebito incasso dell'assegno da parte della creditrice.
Mentre la domanda di adempimento svolta da risulta pienamente comprovata dalla Parte_1 documentazione versata in atti e dall'assenza di contestazioni, ai sensi dell'art. 115 c.p.c., non risultando provato un fatto estintivo del debito, quale l'avvenuto adempimento, il decreto ingiuntivo deve quindi essere confermato e l'opposizione rigettata.
❖ Sulla domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni svolta da Controparte_2
Parimenti da rigettare è la domanda riconvenzionale svolta da con l'atto di citazione in Controparte_2 opposizione al decreto ingiuntivo n. 780/2020, in quanto (a) richiamate le precedenti argomentazioni in punto di inadempimento e prova del danno in termini di danno- conseguenza, anche ritenendo provato l'inadempimento di controparte ad un ipotetico accordo finalizzato ad impedire l'incasso dell'assegno¹⁶, non risulta provato il danno all'immagine e al merito creditizio nei termini allegati;
(b) la testimonianza resa da all'udienza del 30.3.2023 ha escluso che il protesto Testimone_2 dell'assegno abbia avuto alcuna incidenza sulla concessione di ulteriori linee di credito, anche in favore dell'affittuaria di azienda, (cit. “non sono state concesse linee di credito, ma già da prima CP_4 dell'assegno”).
❖ Sulle spese di lite.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, sulla base dei parametri di cui al DM n. 55/2014 s.m.i. e tenuto conto dell'attività effettivamente svolta, considerando che il provvedimento di riunione lascia immutata l'autonomia dei singoli giudizi e la liquidazione delle spese giudiziali va operata in relazione a ciascun giudizio, atteso che solo in riferimento alle singole domande
è possibile accertare la soccombenza (di recente si veda Cass. n. 11710/2019).
Occorre dunque considerare l'esito dei due giudizi riuniti, con liquidazione separata dei compensi per l'attività svolta, sino all'esito della disposta riunione. Quanto al giudizio iscritto a r.g. n. 1837/2020 le domande dell'attrice sono state solo parzialmente accolte, mentre quelle svolte in via riconvenzionale da con l'intervento adesivo di Controparte_4 sono state quasi del tutto rigettate (salva solo l'eccezione di riduzione della Controparte_2 penale e nullità della clausola in violazione dell'art. 2744 c.c.). Tenuto conto della parziale soccombenza dell'attrice, essendo pacifico che “la nozione di soccombenza reciproca, che consente la compensazione parziale o totale tra le parti delle spese processuali (art. 92
c.p.c., comma 2), si verifica - anche allorquando ricorra "una parzialità dell'accoglimento meramente quantitativa, riguardante una domanda articolata in unico capo ovvero l'accoglimento di una sola delle domande”18, si ritiene equo disporne la compensazione parziale in ragione di 1/3, con condanna della convenuta e dell'intervenuta al pagamento della restante quota dei 2/3.
Ai fini della relativa liquidazione, inoltre, si prenderà in considerazione lo scaglione di riferimento- determinato secondo il valore della controversia, corrispondente alla somma richiesta dall'attrice, dovendosi seguire il criterio del “disputatum” in caso di rigetto della domanda - complessità media, in base ai criteri di cui all'art. 2 ss. D.M. n. 55/2014 come modificato dal D.M. n. 37/2018 (Cass. n.
28417/2018; Cass. ord. n. 21243/2018).
Diversamente, nel giudizio promosso con ricorso monitorio da e proseguito a Parte_1 seguito di opposizione svolta da e iscritto a r.g. n. 205/2021, la domanda di Controparte_2 adempimento della ricorrente ha trovato pieno accoglimento, mentre la domanda riconvenzionale svolta dall'opponente è stata rigettata, sicché le spese seguono interamente la soccombenza.
Infine, le spese della CTU contabile sono da porre definitivamente a carico di e Controparte_2 in solido tra loro. Controparte_4


P.Q.M.


Il Tribunale di La Spezia definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza o eccezione disattesa, così dispone:
a) Accoglie la domanda svolta da e conseguentemente, accertato l'intervenuto Parte_1 recesso di entrambe le parti dai contratti preliminari sottoscritti in data 14.2.2013 e 14.9.2017:
b) Condanna a versare in favore di Controparte_4 Parte_1
1) La somma di Euro 100.000,00 a titolo di penale per il recesso anticipato dal contratto preliminare del 14.2.2013;
2) La somma di Euro 17.049,40 a saldo delle fatture n. 22/A del 14.3.2020 e n. 32/A del
14.4.2020, oltre interessi dal dovuto al saldo;

3) La somma di Euro 41.600,00 oltre IVA per l'occupazione illegittima dei due immobili oggetto di causa, sino all'effettivo rilascio in data 14.9.2020;
4) La somma di Euro 55.545,99 di cui alle fatture nn. nn. 37, 38, 14, 42, 46 e 47 del 2018, oltre interessi dal dovuto sino al saldo, in solido con Controparte_2
c) Rigetta le ulteriori domande svolte da nei confronti di Parte_1 Controparte_4
d) Dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di risarcimento svolta nei confronti di “per il costo di € 20.531,49 oltre iva per i danni riportati al Controparte_4 capannone e al piazzale e per lo smaltimento del materiale lasciato o somme minori o maggiori che saranno accertate in corso di causa”, essendo stato redatto e sottoscritto, tra le parti, verbale di conciliazione in data 5.12.2023;
e) Accoglie la domanda riconvenzionale svolta da e conseguentemente dichiara Controparte_4 ¹⁸ Cass. 22 agosto 2018, n. 20888; Cass. 23 settembre 2013, n. 21648. pagina 21 di 22 la nullità delle clausole n. 6 punti 3, 4 e 5 di cui ai contratti preliminari in data 14.2.2013 e
14.9.2017 per violazione dell'art. 2744 c.c.
f) Accoglie la domanda riconvenzionale svolta da e conseguentemente, Controparte_4 accertata la sussistenza di interessi anatocistici in violazione dell'art. 1283 c.c. all'interno degli accordi di dilazione del 8.11.2013 e del 27.1.2015, condanna a restituire a Parte_1 controparte la somma di Euro 56,10 oltre IVA, quale importo indebitamente percepito, oltre interessi dalla sentenza sino al saldo;

g) Rigetta le ulteriori domande riconvenzionali svolte da nei confronti di Controparte_4 [...]
Parte_1
h) Rigetta l'opposizione svolta nel riunito giudizio iscritto a r.g. n. 205/2021 da Controparte_2 avverso il decreto ingiuntivo n. 780/2020, che quindi deve intendersi confermato;

[...]
i) Rigetta la domanda riconvenzionale svolta da nei confronti di Controparte_2 [...] nel giudizio riunito iscritto a r.g. n. 205/2021; Parte_1
j) Condanna e in solido tra loro a rifondere a Controparte_4 Controparte_2 [...]
2/3 delle spese di lite, che si liquidano in Euro 572,00 per spese e in Euro Parte_1
10.000,00 per compenso, oltre rimborso forfetario, CPA e IVA se dovuta, compensando tra le parti la restante quota di 1/3;
k) Condanna a rifondere a le spese di lite riferibili al Controparte_2 Parte_1 giudizio iscritto a r. g. n. 205/2021, sino alla disposta riunione e che si liquidano in Euro
3.000,00 oltre rimborso forfetario, CPA e IVA se dovuta.
l) Pone definitivamente a carico di e in solido tra loro e in Controparte_4 Controparte_2 misura paritaria le spese di CTU, già liquidate.
Così deciso in La Spezia, in data 11.10.2024
Il Giudice
Dott.ssa Maria Grazia Barbuto
pagina 22 di 22 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ⁵ Pari ad Euro 6.987,46 oltre Iva x 4 mesi (giugno-settembre 2020). ⁶ Calcolate ai sensi dell'art.

6.2 del preliminare x 123 giorni. Tale clausola prevede espressamente l'obbligo -a carico della promissaria acquirente- per ogni giorno in cui non abbia liberato il piazzale, di versare la somma giornaliera di Euro 250,00 oltre IVA. Analoga previsione non è contenuta all'art. 6 del precedente preliminare del 14.2.2013. ⁷ Euro 6.987,46 oltre Iva mensili rideterminati a seguito dell'accordo del 14.1.2019. pagina 12 di 22 ⁹ Si veda punto 1) sulla domanda di condanna da parte di . Parte_1 ¹⁰ Art. 6 sia del preliminare del 14.2.2013 che del preliminare del 14.9.2017. ¹¹ Ciò in ragione sia del fatto che la promissaria acquirente non era riuscita ad ottenere né un mutuo né la disponibilità all'acquisto da parte di una società di leasing e, quanto al secondo preliminare, tenuto conto anche dei plurimi ritardi nei pagamenti dei ratei di acquisto della porzione di capannone. pagina 15 di 22 ¹² La cui validità è da porre in dubbio, ai sensi dell'art. 2744 c.c. in ragione del diritto di vedersi trasferito l'immobile ipotecato, peraltro senza obbligo di restituire l'eccedenza in caso di valore maggiore della somma dovuta quale penale. ¹³ Il CTU ha verificato che risultano documentati in atti pagamenti a titolo di rate di acconto per Euro 858.577,09, riferibili al preliminare avente ad oggetto il capannone ed Euro 68.936,93, per il piazzale antistante.
A ciò si aggiungano anche le somme contenute nella presente sentenza, in accoglimento delle domande di condanna e la durata limitata del rapporto e della conseguente disponibilità degli immobili. ¹⁵ Fatture nn. 37, 38, 14, 42, 46 e 47 del 2018, di importo complessivo pari ad Euro 55.545,99 (di cui Euro 11.336,85 per il piazzale ed Euro 44.209,14 per il capannone). ¹⁶ Tale circostanza risulta confermata all'udienza del 30.3.2023 dal teste , il quale ha dichiarato “non Testimone_3 venne messa la data su accordo tra le parti, perché doveva essere un assegno a garanzia e non da porre all'incasso… precisai che l'assegno doveva intendersi esclusivamente a garanzia a supporto della serietà dele intenzioni di alipes e successivamente sarebbe seguito un piano di rientro”. ¹⁷ Impiegata presso Banco BPM e a conoscenza della posizione di entrambe le società (“sono io che mi occupo di gestire eventuali richieste di linee di credito da parte delle aziende”). pagina 20 di 22