R.G. 2508 /2018 a cui risulta riunita la procedura r.g 3622/2018
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE di PRATO in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Elena Moretti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 2508 /2018 a cui è stata riunita la causa n.r.g. 3622/2018, promossa da: tra
, con l'avv. NACCARATO MASSIMILIANO;
Parte_1
PARTE ATTRICE nella 2508/18 CONVENUTA NELLA 3622/2018 contro
, con l'avv. CASTELLI CINZIA;
Controparte_1
PARTE CONVENUTA nella 2508/2018 e nella 3622/2018
con l'Avv FRASCONI MARIA IRENE SIMONA CP_2
PARTE CONVENUTA nella 2508/18 e nella 3622/2018
, , quale cessionario della IG.ra dei crediti della società CP_3 Parte_2 con gli avv.ti DI BELLA SALVATORE e Avv FRASCONI MARIA IRENE CP_2
PARTE CONVENUTA nella 2508/2018 e nella 3622/2018
(già cessionaria dei diritti e delle domande di Parte_2 CP_4 [...]
, e , quale cessionario degli eventuali diritti di causa di CP_4 CP_3 Parte_2
,, con gli avv.ti DI BELLA SALVATORE e Avv FRASCONI MARIA IRENE
[...]
PARTE ATTRICE NELLA 3622/2018 anche contro con l'avv. PIGNATELLI FRANCESCA;
Controparte_5
CHIAMATO IN CAUSA nella 2508/2018 e nella 3622/2018 REALE con l'avv. ROSSANA BENVENUTI Controparte_6
CHIAMATO IN CAUSA nella 2508/2018 e nella 3622/2018
Conclusioni
Per : Parte_1
- in via preliminare, si insiste per l'accoglimento delle eccezioni formulate in atti;

- nel merito, della domanda risarcitoria formulata, accertare e dichiarare che il danno subito dalla ricorrente è imputabile esclusivamente alla anche quale proprietaria Controparte_1 dell'immobile da cui è derivato il danno e per l'effetto condannarla al risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti e quantificati ad oggi in €.59.080,00 (salvo la diversa somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia);
- sempre nel merito e con riferimento alle domande risarcitorie formulate da (ora CP_4 [...]
e nei propri confronti, se ne chiede il rigetto per i motivi meglio indicati in Parte_3 CP_2 atti;

- nel denegato caso di accoglimento – in tutto o in parte delle domande formulate nei suoi confronti
– condannare tenere indenne a manlevare la IG.ra da Controparte_1 Parte_1 qualsiasi pretesa economica avanzata nei propri confronti.
- in ogni caso con gli interessi e rivalutazione monetaria.
Il tutto con vittoria di spese e competenze, anche del procedimento di ATP sia per spese legali che di
CTP, nonché dei procedimenti di mediazione avviati nel corso del procedimento. In via istruttoria, si insiste per l'ammissione di tutte le richieste formulate in atti e non ammesse. Per : Controparte_1 CP_1
In via istruttoria, si chiede l'ammissione di tutti i mezzi istruttori richiesti in atti ed in particolare nella memoria n. 2, ex art. 183, 6° comma, c.p.c.
Nel merito, si precisano le conclusioni già consolidate e precisate nella memoria n. 1, ex art. 183, 6° comma, c.p.c. successiva alla riunione dei procedimenti 2508/2018 riunito al R.G. n. 3622/2018, come segue: Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Prato, contrariis rejectis: in via principale:
• accertare, per tutte le ragioni dedotte in narrativa, che il sinistro occorso all' CP_1 è coperto dalla polizza assicurativa stipulata con e, quindi, per l'effetto dichiarare
[...] Parte_4 che è tenuta a rilevare indenne l' da ogni richiesta di danno avanzata Parte_4 Controparte_1 dalle parti in causa;

• respingere tutte le domande proposte dalle parti nei confronti di poiché Controparte_1 Cont infondate in fatto e in diritto, e condannare (e loro successori a titolo universale o CP_2 particolare) e la sig.ra a tenere indenne da qualsiasi condanna, costo Parte_1 Controparte_1
o spesa incorsi relativamente ai terzi chiamati;

• condannare a pagare ad la somma di € 28.016,76 quale Parte_4 Controparte_1 ristoro dei danni e delle spese sostenute in ragione del sinistro assicurato;

• condannare la sig.ra in solido con a pagare ad Parte_1 Parte_4 CP_1
a somma di € 21.600,00 quale ristoro dei danni sostenuti a seguito del protrarsi, per negligenza
[...] della sig.ra della situazione di inagibilità; Parte_1 in ogni caso oltre interessi legali dal giorno del sinistro (5 luglio 2016) al giorno della domanda (18 ottobre 2018) ed interessi al tasso commerciale di mora ex art. 1284, 4° comma, c.c. dal giorno della domanda (18 ottobre 2018) al saldo effettivo.; in via subordinata, in caso di accoglimento, anche parziale, delle domande proposte dalle parti in giudizio nei confronti di Controparte_1 accertare e dichiarare per i motivi di cui in narrativa l'obbligo del terzo chiamato, Pt_4 [...]
e – in subordine – del terzo chiamato, , di manlevare e CP_6 Controparte_5 tendere indenne da ogni pretesa e conseguenza pregiudizievole Controparte_1 CP_1 derivante dalla presente azione, condannando gli stessi a rifondere a tutte le Controparte_1 somme che questa fosse eventualmente condannata a pagare in conseguenza della presente azione;
in ogni caso, accertare e dichiarare per i motivi di cui in narrativa l'obbligo della sig.ra
[...] di manlevare e tendere indenne l' anche a titolo di Parte_1 Controparte_1 regresso, da ogni pretesa e conseguenza pregiudizievole derivante dalla presente azione, condannando la stessa a rifondere a tutte le somme che questa fosse eventualmente condannata Controparte_1
a pagare in conseguenza della presente azione. in ogni caso oltre interessi legali dal giorno del sinistro (5 luglio 2016) al giorno della domanda (18 ottobre 2018) ed interessi al tasso commerciale di mora ex art. 1284, 4° comma, c.c. dal giorno della domanda (18 ottobre 2018) al saldo effettivo. in via subordinata, in caso di accoglimento, anche parziale, delle domande proposte dalle parti in giudizio nei confronti di accertare e dichiarare per i motivi di cui in narrativa Controparte_1 l'obbligo del terzo chiamato, e – in subordine – del terzo chiamato, Pt_4 Controparte_6
, di manlevare e tendere indenne da Controparte_5 Controparte_1 ogni pretesa e conseguenza pregiudizievole derivante dalla presente azione, condannando gli stessi a rifondere a tutte le somme che questa fosse eventualmente condannata a pagare Controparte_1 in conseguenza della presente azione;
in ogni caso, accertare e dichiarare per i motivi di cui in narrativa l'obbligo della sig.ra
[...] di manlevare e tendere indenne l' anche a titolo di Parte_1 CP_1 CP_1 CP_1 regresso, da ogni pretesa e conseguenza pregiudizievole derivante dalla presente azione, condannando la stessa a rifondere a tutte le somme che questa fosse eventualmente condannata Controparte_1
a pagare in conseguenza della presente azione Con vittoria di spese e compensi».
PER : CP_2 IN VIA ISTRUTTORIA si insiste per la rinnovazione della CTU espletata, posta l'inidoneità della consulente nominata dal Giudice a svolgere l'incarico affidatole per carenza delle competenze tecniche necessarie. Nello specifico, assodato come la società sia l'unico soggetto danneggiato in esito al sinistro CP_2 del 2016 (crollo di parte del solaio in esito a sfondellamento, come accertato in esito all'ATP versata in atti, CTU Ing. , si insiste per la integrale rinnovazione della consulenza.. Per_1
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi del presente giudizio con refusione delle spese sostenute per il procedimento per ATP esaurito innanzi al Tribunale di Prato e condanna al pagamento delle spese non ancora versate. tecnica d'ufficio finalizzata ad “accertare, tenuto conto della documentazione in atti nonché di quella pubblicamente disponibile, a) il danno aziendale, in particolare il danno alla redditività 7 e da perdita di marginalità, il danno da perdita di avviamento, l'abbattimento di immagine e reputazione aziendale. In particolare, si chiede che il CTU accerti il danno patito e patiendo da quale CP_2 valore della mancata acquisizione delle utilità che avrebbe conseguito con lo svolgimento CP_2 della propria attività di bar-pizzeria in Prato (mancati guadagni, perdita di marginalità, perdita di avviamenti, immagine e reputazione, a decorrere dall'evento del 05 Luglio 2016 sino ad oggi); b)se alla data 8 settembre 2018 i locali di via del Purgatorio n. 61 Prato presentassero o meno i requisiti igienico-sanitari per la ripresa dell'attività di somministrazione alimenti e bevande;
c) quali eventualmente fossero le opere, gli interventi e i costi necessari per il ripristino delle condizioni igienico-sanitarie del locale e delle attrezzature aziendali in funzione della ripresa dell'attività di somministra-zione di alimenti e bevande”.
SEMPRE IN VIA ISTRUTTORIA, in denegata ipotesi di non rinnovazione della CTU, si chiede sia integrato il quesito della perizia già espletata come già richiesto in sede di istanza di integrazione del quesito al CTU del 02 dicembre 2023 , affinché quindi l'Ill.mo Giudice Voglia autorizzare il CTU ad accedere ai pubblici registri presso la competente Camera di Commercio ed estrarre la documentazione contabile ivi depositata inerente la società (in CP_2 pa rticolare, bilanci al 31.12.2011, al 31.12.2008 e precedenti) al fine di svolgere compiutamente l'incarico affidatogli. Si precisa che “l'acquisizione di documentazione pubblicamente disponibile, come i bilanci depositati al Registro delle Imprese competente, potrebbero dare alla citata quantificazione una valenza maggiormente concreta”; evidenzia che “i bilanci della società CP_2 depositati anteriormente all'esercizio 2017 risultano essere quelli chiusi al 31.12.2016, al 31.12.2015, al 31.12.2011, al 31.12.2008 e precedenti come da allegata videata del Registro Imprese” (prodotta come doc. 2 dell'istanza di integrazione del quesito del 02.12.2023). La stessa Suprema Corte ha difatti precisato che, nell'espletamento di una consulenza tecnica, “il C.T.U. non può indagare su fatti non dedotti dalle parti né acquisire documenti non ritualmente prodotti”. Tale regola subisce, però, due deroghe, e cioè: “a) «quando si tratti di "fatti accessori e rientranti nell'ambito strettamente tecnico della consulenza", con esclusione quindi dei fatti costitutivi delle domande e delle eccezioni»
(Cass. Ord. 15774/2018); e b) «quando l'indagine officiosa del C.T.U. sia necessaria per riscontrare la veridicità dei fatti allegati dalle parti e l'attendibilità dei mezzi di prova da esse offerti» (Cass. 26893/2017; Cass. 12921/2015).
NEL MERITO, si precisano le conclusioni come da comparsa di risposta depositata anche in seno al giudizio riunito RG 3622/2018 ed in prima memoria ex art. 183 c.p.c., quindi affinché l'Ill.mo
Tribunale adìto Voglia:
a) rigettare le domande tutte formulate da in quanto infondate in fatto ed in diritto e, nel CP_4 contempo, accertare e pronunciare che nulla è dovuto da a titolo di canoni Parte_5 di affitto né a qualsivoglia altro titolo.
b) Poste le risultanze della CTU espletata nell ambito del procedimento per ATP di cui alla comparsa di costituzione e risposta , condannare la a titolo di responsabilità Controparte_1 extracontrattuale e la IG.ra titolo di responsabilità extracontrattuale e la IG.ra Parte_1 [...]
in solido tra loro e/o pro quota in ragione delle responsabilità, a pagare a Parte_1 Parte_6 in ragione delle responsabilità, a pagare a La complessiva somma complessiva somma di CP_2
Euro di Euro 237.476,00, oltre ai danni successivi oltre ai danni successivi subiti e subendi sino al termine del contratto di locazione disdettato (28 febbraio 2020), oltre al rimborso (28 febbraio 2020), oltre al rimborso delle spese sostenute per il delle spese sostenute per il procedimento per ATP esaurito, rimborso spese procedimento per ATP esaurito, rimborso spese CTU Ing. CTU Ing. Per_1
spese CTP Ing. spese legali Avv. Irene Frasconi, oltre ad oltre ad interessi dalla data Per_1 Pt_7 del interessi dalla data del sinistro (05/07/2016) sino all'effettivo, soddisfo, oltre Iva e aggiornamento
ISTAT, o di quella maggiore o minore somma che risulterà dall'espletanda istruttoria o che sarà ritenuta giustizia per le causali di cui alla. comparsa di costituzione.
c) previo accertamento dell'inadempimento contrattuale della IG.ra condannare la Parte_1 predetta a corrispondere a condannare la predetta a corrispondere a Parte_8 CP_2
l'indennità per la perdita di avviamento commerciale di cui all'art. 34, ,Legge n° 392/1978, pari a 18 mensilità di canone quale conseguenza dell' inadempimento anzidetto e/o, comunque, condannare la stessa a inadempimento anzidetto e/o, comunque, condannare la stessa Parte_1 [...]
a corrispondere l'indennità succitata per la corrispondere l'indennità succitata per la Parte_1 cessazione del rapporto locatizio in virtù della disdetta già comunicata..
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi del presente giudizio con refusione delle spese sostenute per il procedimento per ATP esaurito innanzi al Tribunale di Prato e condanna al pagamento delle spese non ancora versate.Con ogni più ampia riserva Con perfetta osservanza
PER (già cessionaria dei diritti e delle domande di Parte_2 CP_4
, e , quale cessionario degli eventuali diritti di causa di CP_4 CP_3 [...]
per Parte_2 CP_4
IN VIA PRINCIPALE per la nullità della CTU per difetto del contraddittorio tra il CTU ed i CTP negato dalla S.V. con l'ordinanza emessa sul punto in data 06 maggio 2024. IN SUBORDINE per la rinnovazione della CTU con l'integrazione del quesito già richiesto e non ammesso: ovvero per “l'accertamento della perdita del valore dell'azienda subito dalla a CP_4 seguito del sinistro per cui è causa” e di quanto oggetto di domande in atto di citazione, nominando all'uopo come Perito un Dottore Commercialista e non una semplice rag. la quale, sia al momento dell'incarico e della formazione del quesito in udienza, sia successivamente nello svolgimento delle operazioni peritali, ha dimostrato di non avere le qualifiche e le competenze per svolgere l'incarico che gli è stato conferito e che la stessa ha incautamente accettato.
Nel Merito (Come da citazione Avv. Pinellini depositata l'11.12.2018, che qui di seguito integralmente si riportano ed opportunamente modificate):
1) accertare o pronunziare la risoluzione del contratto di affitto di ramo d'azienda intercorso il 18/11/2010 tra l'allora autenticato nelle firme dal notaio CP_4 Parte_9 Persona_2
di Poggibonsi, per sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta dall'affittante o, in
[...] subordine, per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione dovuta dall'affittuaria, ovvero, in ulteriore subordine, per grave inadempimento di quest'ultima all'obbligazione di pagare il canone di affitto;

2) per l'effetto, accertare e dichiarare in capo all'allora la sussistenza della posizione di CP_4 conduttore dell'immobile in Prato via del Purgatorio 61 oggetto del contratto di locazione 1/3/2008 registrato a Prato il 25/3/2008 al n. 2960 attualmente in essere con la sig.ra in qualità Parte_1 di locatrice;

3) dichiarare tenuta e quindi condannare e/o Parte_1 Controparte_1 eventualmente in solido tra loro, ad eseguire le opere descritte al punto 8 della superiore narrativa di cui all'atto di citazione, e per l'effetto: i. fissare la somma di denaro dovuta da o da o Parte_1 Controparte_1 da entrambe in solido tra loro a e suoi successori aventi causa per ogni giorno di ritardo CP_4 nell'esecuzione dell'emanando provvedimento ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. condannando l'una, l'altra o entrambe al relativo pagamento, eventualmente in via solidale, in favore della odierna parte concludente;
ii. condannare a restituire a e suoi successori aventi causa le somme Parte_1 CP_4 che siano per esserle state da quest'ultima corrisposte, a titolo di canoni di locazione, fino al giorno di esecuzione delle opere descritte al punto 8 della superiore narrativa e/o fino al giorno di esecuzione del provvedimento di cui al capo di domanda 3 i.;
4) condannare la e la sig.ra in solido tra loro Controparte_1 Parte_1
e/o pro quota in ragione delle rispettive responsabilità, a pagare a e suoi successori CP_4 aventi causa la complessiva somma di € 280.706,00 maggiorata di rivalutazione monetaria e interessi dal 5/7/2016 al soddisfo, oltre IVA e aggiornamenti ISTAT su € 123.200,00, salva diversa maggiore o minore di giustizia, per le causali e i titoli dedotti in parte motiva, in particolare e tra gli altri ai punti 17 e 18 dell'atto di citazione, quanto a e al punto 19 dell'atto di citazione, Controparte_1 quanto alla Parte_1
5) condannare le convenute e a rimborsare all'attrice le spese e Controparte_1 Parte_1 competenze del presente giudizio, oltre CTU e CTP, ed a quanto dovuto per l'ATP e le mediazioni esperite.
PER IL Controparte_5
In via preliminare, dichiarare la nullità di entrambi gli atti di citazione per chiamata in causa notificati al ad istanza di per indeterminatezza dell'oggetto e della Controparte_5 Controparte_1 causa petendi ai sensi e per gli effetti di cui all' 164 comma 4 c.p.c., per i motivi esposti nelle narrative delle comparse di costituzione e risposta;

Nel merito, in tesi, rigettare la domanda avanzata da nei confronti del Controparte_1
per i motivi meglio espressi nelle narrative delle comparse di costituzione e Controparte_5 risposta;
con condanna di al rimborso delle spese di lite del presente giudizio;
Controparte_1
In accoglimento di domanda riconvenzionale , previo accertamento che il danno per cui è causa è stato determinato dalla rottura di una tubatura di proprietà privata, condannare al Controparte_1 pagamento, in favore del , della somma di complessivi € 4.760,11 a titolo di Controparte_5 rimborso spese legali e tecniche del procedimento di ATP o di quella diversa somma, maggiore o minore, che risulterà in corso di causa;
con rimborso delle spese ,funzioni ed onorari del presente giudizio;

In subordinata ipotesi ,in caso di accoglimento di tutte o alcune delle domande principali, di riconoscimento della legittimazione attiva dell' a chiamare in causa la Compagnia Controparte_1 di Assicurazioni e di accoglimento della domanda contenuta negli atti di chiamata Controparte_7 in causa dell' condannare a rilevare indenne il Controparte_1 Controparte_8
dalle pretese rivolte nei suoi confronti da preso atto Controparte_5 Controparte_1 dell'inadempimento della Compagnia di Assicurazioni al contratto stipulato con il Controparte_5
e di violazione dei principi di buona fede contrattuale nonché di quanto disposto dall'art.
[...]
1917 comma 3 c.p.c., come meglio esposto nella comparsa di costituzione e risposta depositata della causa n. 2508/2018, condannare a rimborsare al Parte_10 Controparte_5
le spese legali e tecniche sostenute in sede di ATP per l'importo di € 4.760,11 ovvero per la
[...] diversa somma che sarà ritenuta di giustizia, oltre alla condanna al rimborso delle spese legali del presente giudizio. Per Controparte_8
NEL MERITO IN TESI, accertata e dichiarata l'inoperatività della garanzia assicurativa prestata con la polizza n. 2014/80/2189482 per le motivazioni di cui in premessa, respingere le domande tutte da chiunque proposte nei confronti della in quanto infondate in fatto ed in Parte_11 diritto;

IN IPOTESI, laddove fosse ritenuta operante la garanzia assicurativa, limitare la condanna della comparente al pagamento della sola somma che risulterà Parte_11 provata e di giustizia all'esito dell'istruttoria, con i limiti, gli scoperti e le franchigie di cui al contratto di assicurazione e per i soli rischi ivi previsti, comunque inferiore a quanto richiesto, in ogni caso tenuto conto del concorso colposo del danneggiato ex art. 1227 c.c. nell'aggravarsi del danno. In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari. IN VIA ISTRUTTORIA, si ribadisce l'opposizione alle richieste istruttorie formulate dalle controparti per tutti i motivi meglio precisati nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 3 c.p.c. depositata nei giudizi riuniti 2508/2018 e 3622/2018, opponendosi sin d'ora ad ogni richiesta di rinnovo e/o integrazione dell'indagine peritale svolta dalla Dott.ssa stante la correttezza ed esaustività Per_3 dell'elaborato depositato. Si dichiara sin d'ora di non accettare il contraddittorio su eventuali domande nuove da chiunque proposte.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La causa in oggetto è il risultato della riunione di due procedimenti dichiarata nel corso dell'udienza del 3 settembre 2020.:

1. procedimento R.G. 2502/2018, instaurato con ricorso ex art. 702bis c.p.c. dalla sig.ra Parte_1 contro per il risarcimento del danno (ca. € 55.600,00). è stata Controparte_1 Controparte_1 autorizzata a chiamare in causa il Condominio e Reale Mutua, i quali si sono ritualmente costituiti;

2. procedimento R.G. 3622/2018, instaurato con citazione di Roy nei confronti della sig.ra Parte_1 (per risarcimento del danno di € 280.760,00 ed esecuzione di opere di ripristino), di CP_1 (per il risarcimento del danno di ca. € 280.706,00) ed anche nei confronti di (per la
[...] CP_2 risoluzione del contratto d'affitto di azienda). è stato autorizzato a chiamare in Controparte_1 causa il Condominio e Reale Mutua, i quali si sono ritualmente costituiti. Costituendosi, ha CP_2 spiegato “domanda riconvenzionale trasversale” nei confronti della sig.ra di Parte_1 CP_1 (per risarcimento del danno di ca. € 237.476,00) e di accertamento negativo nei confronti di
[...] Cont (relativamente alla risoluzione).
Il primo giudizio è stato azionato con rito sommario di cognizione ex art. 702 bis c.p.c., depositato all'esito del procedimento di ATP rubricato al R.G. n. 3215/2016 svoltosi innanzi al Tribunale di Prato, dalla IG.ra che premettendo di essere proprietaria di una porzione Parte_1 immobiliare ad uso commerciale sita in Prato, Via Ariosto n.59-61, ha convenuto in giudizio la società per conseguire il risarcimento di tutti i danni subiti in conseguenza Controparte_1 del distacco avvenuto in data 5 luglio 2016 di una consistente porzione del soffitto posto in corrispondenza dell'unità immobiliare di proprietà di quest'ultima. La ricorrente ha dedotto che:

1. l'unità immobiliare era stata locata alla che vi Pt_11 CP_2 esercitava un'attività di ristorazione sotto l'insegna 'Nome';

2. in seguito all'evento sopra detto sono intervenuti i Vigili del Fuoco e che in virtù del loro verbale di sopralluogo venivano dichiarati inagibili con ordinanza comunale entrambi gli immobili con intimazione di non farvi accesso;
la fonte del danno era rinvenibile in problemi idrici e dunque di infiltrazione che anche in passato erano stati risolti dalla successivamente, visto che nessuno si era attivato per la risoluzione Controparte_1 delle problematiche riscontrate, la conduttrice a agito in giudizio con riscorso e art. 696 CP_2 bis c.p.c. per una rappresentazione “oggettiva” dello stato dei luoghi e l'individuazione delle cause dell'evento e la conseguente ripartizione delle responsabilità, convenendo l' il Controparte_1 conduttore nella disponibilità dell'immobile KH HA IE e il Condominio;
al detto giudizio di ATP innanzi alla dott.ssa Simoni del Tribunale di Prato R.G. 3215/2016 poi sono intervenute la IG.ra e la il detto Parte_1 CP_4 Parte_11 procedimento cautelare era stato dapprima ammesso e poi si era concluso con il deposito della perizia da parte del consulente nominato Ing. dalla relazione si evinceva una responsabilità Persona_4 dell' con interessamento di parti private e non condominiali e per il ripristino dei Controparte_1 danni subiti era stato stimato l'importo di circa 12.100 Euro;
i costi necessari per il ripristino dell'unità immobiliare dunque sono pari a €.12.100,00, oltre all'importo del canone di locazione mensile ammontante ad €.1.740,00 per mancato guadagno vista la sospensione della corresponsione da parte del conduttore in seguito alla inagibilità, per una somma pari ad €.46.980,00 sino al mese di settembre 2018 compreso, preso atto della revoca dell'ordinanza di inagibilità conseguente ai lavori di ripristino fatti eseguire dalla medesima IG.ra Parte_1 L' si è costituita in giudizio contestando la domanda della IG.ra in Controparte_1 Parte_1 punto di an, in quanto il danno era imputabile al Condominio, e di quantum debeatur in quanto sproporzionata. La ha contestato il ricorso avverso nonché la mancata produzione Controparte_1 del preventivo ovvero della fattura per la riparazione effettuata dalla ricorrente, richiedendo invece solo l'importo stimato dalla CTU. Ha specificato che vi era già stata un'infiltrazione nell'immobile denunziata al condominio nel 2015, che denunciava il fatto alla assicurazione Parte_1 condominiale che a sua volta dava incarico ad un proprio perito di fare le verifiche del caso. Ha dedotto comunque che a dicembre 2015 ha compiuto interventi di riparazione nel proprio immobile per il ripristino.
Di poi, ha chiamato in causa il e la Controparte_5 Controparte_9 con la quale il condominio aveva stipulato una polizza globale fabbricati a copertura sia dei danni condominiali che di quelli alle proprietà private per esserne rilevato indenne nell'ipotesi di accoglimento della domanda avversaria nonché per sentirli condannare, in solido tra di loro, al risarcimento dei danni a sua volta subiti in conseguenza dell'evento dannoso per la mancata percezione dei canoni di locazione del proprio conduttore IG. KH HA IE da luglio 2016 a settembre 2018, per costi di riparazione per lavori eseguiti nel dicembre 2015 e per le spese sostenute nella fase di ATP, per un totale di Euro 24.816,76. Inoltre, ha chiesto il medesimo ristoro avanzando domanda riconvenzionale nei confronti della IG.ra nel caso in cui non Parte_1 venisse accertata una responsabilità né del Condominio né dell'Assicurazione.
Si costituiva in giudizio il che contestava la domanda avanzata nei suoi Controparte_5 confronti dall' e ne chiedeva il rigetto e,in subordine, chiedeva di essere rilevato Controparte_1 indenne dall'assicurazione nella denegata ipotesi di accoglimento di tale domanda. Parte_4
In particolare, la terza chiamata ha eccepito: l'improcedibilità della domanda dell' Controparte_1 in quanto non preceduta dal procedimento di mediazione di cui all'art. 5 D. Lgs. n. 28/2010 obbligatorio in materia di condominio e di contratti assicurativi, il difetto di responsabilità del Condominio, nonché l'indeterminatezza e infondatezza della domanda formulata da
[...]
Ha rilevato inoltre che le opere di ripristino necessarie ad ottenere l'agibilità avrebbero CP_1 dovuto essere effettuate dalla sig. ra e/o dall' Infine, ha avanzato Parte_1 Controparte_1 domanda riconvenzionale per le spese sostenute nella fase di Atp e ha chiesto di essere manlevato dalla compagnia assicurativa già citata in giudizio. Si è costituita in giudizio la compagnia di assicurazioni la quale ha negato la copertura Parte_4 assicurativa del sinistro causato, non da rottura di tubature, ma dall'erosione delle strutture portanti del solaio in conseguenza del ristagno di acqua, come rilavato dalla CTU resa all'esito del procedimento per ATP. La terza chiamata ha rilevato la necessità di procedere ad una cognizione piena chiedendo dunque il mutamento al rito ordinario di cognizione. Di poi, ha sostenuto che la garanzia prestata con la polizza n. 2014/80/2189482-Globale Fabbricati non potesse essere ritenuta, nel caso di specie, validamente operante non essendo l'evento dannoso del luglio 2016 dovuto alla rottura di un impianto posto a servizio del fabbricato oggetto del contratto di assicurazione. Ha eccepito anche la tardività della denuncia da parte del Condominio oltre al concorso colposo tenuto dalla proprietaria e dai vari conduttori delle unità immobiliari. Infine, la terza chiamata ha evidenziato che le perdite pecuniarie per la mancata riscossione dei canoni di locazione da parte dei soggetti danneggiati sono indennizzabili secondo quanto previsto dall'art. 13.1 di cui alle Condizioni Generali di Assicurazione, in forza del quale effettive perdite del canone di affitto del fabbricato (danneggiato a seguito di sinistro indennizzabile in base alla presente Sezione) per il periodo necessario al suo ripristino con il massimo di un anno dunque l'importo massimo indennizzabile è pari a 12 mensilità. All'udienza di prima comparizione del 19.04.19, il giudice si è riservato. A scioglimento, con ordinanza del 31.05.2019, rilevato che la causa proposta rientrasse tra quelle indicate nell'art. 5 I co d. lgs. 28/2010, ha rimesso le parti in mediazione. Alla udienza di verifica della mediazione fissata in data 3.09.2020, il Giudice ha riunito per motivi di connessione al presente procedimento quello rubricato al R.G. n. 3622/2018 promosso innanzi al Tribunale di Prato dalla società contro la società la IG.ra e la società CP_4 CP_2 Parte_1
Immobiliare Zanasi Srl e ha concesso i termini ex art. 183 co. VI cpc.
Nella procedura r.g. 3622/2018 premettendo di essere proprietaria del ramo d'azienda per CP_4
l'esercizio dell'attività di bar, ristorante e pizzeria denominato VIENNA IE venne affittato a con contratto di affitto di ramo di azienda del 18.11.2010 che prevedeva un canone mensile CP_2 di € 2.800,00 oltre IVA (pari ad un canone annuale di Euro 33.600), che costituiva parte integrante del predetto contratto di affitto di azienda anche il contratto di locazione dell'immobile di Prato, Via del Purgatorio 61, di proprietà di dava atto che a far data da metà 2016 lo Parte_1 svolgimento della attività aziendale era stato impedito dalla dichiarazione di inagibilità dei locali emessa in esito al crollo di parte del soffitto avvenuto in data 05.07.2016 Dava conto che nella inerzia delle altre parti, aveva presentato – nel settembre 2016- ricorso CP_2 per ATP al cui esito il perito aveva individuato la causa dello sfondellamento del soffitto e individuava la causa nelle conseguenze di una prima infiltrazione idrica proveniente dalla proprietà della nel dicembre 2015 Controparte_1
Sottolineava come la proprietaria dei locali, IG.ra avesse provveduto alle opere Parte_1 necessarie al ripristino della agibilità dei locali solo nel settembre 2018 ponendo in essere tardivamente quanto dovuto e comunque eccependo l'inidoneità degli interventi effettuati ai fini della ripresa della attività aziendale (tenuto conto dello stato dell'immobile anche dopo l'effettuazione dei lavori)
Dava altresì conto di come la affittuaria del ramo di azienda avesse interrotto la CP_2 corresponsione dei canoni di affitto di azienda dal luglio 2016 adducendo per il periodo di inagibilità
l'impossibilità di utilizzo dei locali e per il periodo successivo il permanere di una situazione di fatto ostativa alla ripresa dell'esercizio della attività aziendale (esigenza di costosi lavori di riattamento mancato completamento opere edili e difetto della condizioni igienico sanitarie necessarie per l'attività di ristorazione) chiedeva quindi che fossero poste in essere tutte le attività necessarie al ripristino dello stato dei luoghi per come sussistente prima dell'evento dannoso del luglio 2016
Provvedeva quindi ad enucleare i danni rivendicati nei termini dei canoni di affitto di azienda non riscossi (per 44 mensilità id est sino alla fine del secondo sessenio del contratto di locazione) sia nei termini del risarcimento del sostanziale azzeramento del valore della azienda in termini di perdita di avviamento e di risarcimento della perdita e/o danneggiamento dei beni aziendali quantificando complessivamente la misura dei danni in € 280.706,00 Nella narrativa della citazione la difesa di deduceva sulla richiesta di risoluzione del CP_4 contratto di affitto di azienda ai sensi della impossibilità sopravvenuta della prestazione e/o per eccessiva onerosità sopravvenuta e/o in subordine per inadempimento della conduttrice
Concludeva quindi per la declaratoria del contratto di affitto di azienda e per l'accertamento della propria qualità di conduttrice dell'immobile nonché per la condanna della in Controparte_1 solido con la proprietaria del fondo sig.ra a «eseguire le opere» di ripristino dei locali ad Parte_1 uso ristorante e a risarcire un danno complessivamente indicato in € 289.796,00 per mancato incasso dei canoni d'affitto d'azienda (€ 2.800,00 al mese per 44 mesi di chiusura, sino alla scadenza del contratto nel 2020, per complessivi € 123.200,00), perdita dell'avviamento (€ 113.856,00) e danneggiamento di beni materiali (€ 42.150,00). Sempre nel giudizio R.G. n. 3622/2018 si era costituita che nella sua qualità di conduttrice CP_2 dell'immobile ha dedotto di non aver più ripreso la propria attività aziendale a causa del sinistro occorso. Ha rilevato che nessuno dei soggetti coinvolti si fosse fattivamente operato in modo compiuto per ovviare alle problematiche relative al ripristino funzionale dello stato dei luoghi. La situazione di inerzia aveva portato la medesima a dover ricorrere in Tribunale con CP_2 l'accertamento tecnico ex art. 696 cpc di cui ha fatto proprie le conclusioni del CTU sulla ricostruzione del danno. Inoltre, ha eccepito la richiesta formulata dalla di risoluzione del CP_4 contratto di affitto d'azienda e ha avanzato domanda riconvenzionale volta al risarcimento dei danni subiti contro la locatrice sig.ra titolo contrattuale e contro l'autore del danno Parte_1 CP_1
a titolo extracontrattuale ex art. 2051 come custode per un ammontare pari ad Euro
[...]
237.476,00. Di tale valore fa parte la mancata acquisizione delle utilità che avrebbe CP_2 conseguito con lo svolgimento della propria attività di bar-pizzeria in Prato, qualora non fosse intervenuta la chiusura a seguito dell'evento dannoso del 05 luglio 2016 per una quota determinabile fino al dicembre 2017 in Euro 71.500,00 per i mancati guadagni (utili), oltre Euro 82.476,00 per perdita di marginalità oltre ad Euro 83.500,00 per perdita di avviamento nelle relazioni con i clienti, immagine e reputazione.
Nel detto giudizio si sono costitute tutte le parti convenute comprese le terze chiamate dalla che anche in questo procedimento erano il condominio e l'assicurazione. Controparte_1
Tutte le parti hanno contestato le domande avanzate nei loro confronti e, in particolare, l'abnormità delle somme richieste in difetto di evidenze documentali atte a sostanziare l'effettiva entità dei danni (in particolare quanto al valore dell'azienda) ma pure reciprocamente hanno imputano al contegno delle altre parti la responsabilità dell'aggravarsi dei danni in ragione del colpevole ritardo nel porre in essere le attività atte a circoscrivere il danno (le parti proprietarie e/o esercenti l'azienda imputando alle controparti il colpevole ritardo ad ovviare al danno che impediva l'esercizio della azienda) le parti convenute assumendo il difetto di imputabilità della responsabilità dei danni che sarebbero derivati dalle condotte delle altre parti convenute dalla società proprietaria e/o conduttrice dell'azienda colposamente inerte nell'intervenire. All'udienza del 18.05.2021 il Giudice ammesse solo alcune delle prove orali richieste si è riservato Cont circa l'ammissione delle CTU contabili richieste da e all'esito della prova orale CP_2
Successivamente la causa veniva istruita con l'assunzione dell'interrogatorio formale della IG.ra (per come capitolato dalle difese di e e l'assunzione di alcuni testi Parte_1 CP_4 CP_2
All'esito della prova orale il Giudice con provvedimento riservato rimetteva nuovamente le parti innanzi ad organismo di mediazione onde tentare la conciliazione della lite All'udienza di rinvio il Giudice, constatato il fallimento del tentativo di mediazione e ricevuta la notizia dalle note di trattazione scritta dell'avvenuta cancellazione dal registro delle imprese della
,, convocava le parti onde le stesse prendessero partita posizione sul punto. CP_4
Nelle more si costituivano in giudizio in luogo della la sig.ra uale assegnataria CP_4 Pt_2 per atto notaio di Milano dei diritti e dei beni della società nonché il IG. Per_5 CP_4 quale cessionario della IG.ra dei crediti della società CP_3 Parte_2 [...]
nonché quale cessionario dei credit della .. CP_4 CP_2
SULLA COSTITUZIONE DELLA SIG.RA Pt_2 Parte_2
Invero la cancellazione dal registro delle imprese della non ha determinato l'interruzione CP_4 del processo giusta la costituzione in giudizio della parte legittimata alla costituzione in luogo della detta società ex art 110 cpc
Dagli atti versati (cfr SCIOGLIMENTO DEL GRUPPO EUROPEO DI INTERESSE ECONOMICO " CON ASSEGNAZIONE DI IN NATURA allegato alla comparsa di CP_4 CP_10 costituzione della IG.ra redatto nelle more della pendenza del giudizio) risulta infatti la piana Pt_2 legittimazione della IG.ra a costituirsi in luogo della società cancellata con legittimazione Pt_2 della stessa a cui vale notare si è affiancata la posizione processuale del IG quale CP_3 cessionario dei diritti di credito della Pt_2
SULLA COSTITUZIONE DEL SIG CP_3
• quale cessionario dei crediti di quale assegnataria dei beni e diritti di Parte_2
Per_6 deposito in atti della documentazione legittimante la costituzione del IG in
[...] CP_3 quanto la IG.ra quale assegnataria dei diritti di ha ceduto al IG Parte_2 CP_4 CP_3 anche l'eventuale credito risarcitorio che fosse riconosciuto nella procedura in esame
[...]
Quale cessionario dei crediti di CP_2 Anche in questo caso sussiste documentazione supportante la costituzione del IG quale CP_3 cessionario degli eventuali crediti risarcitori di per una serie di procedure tra cui sicuramente CP_2 inclusa quella in oggetto
Con ordinanza riservata il Giudice ammetteva quindi la CTU contabile richiesta dalle attrici,
«sottolineando come l'indagine peritale dovesse essere svolta sui soli documenti tempestivamente prodotti» (giusta la circostanza che la difesa di avesse depositato in uno con note di trattazione CP_2 di udienza- in data successiva allo spirare dei termini per il deposito delle memorie istruttorie - scritture contabili relativi alla società mai prima versate in atti circostanza stigmatizzata ed eccepita in termini di inammissibilità della produzione dalle altre difese costituite)
Il CTU nominato, prestava giuramento ed assumeva l'incarico alla udienza del 31.10.2023 sul seguente quesito: «Il CTU, esaminati gli atti di causa tempestivamente depositati (id est entro la terza memoria di cui all'art 183 VI co depositata) voglia accertare qualora possibile il valore della perdita di avviamento patito da nonché per mancato guadagno da lucro cessante sino alla data di CP_2 dichiarazione di agibilità dei locali».
Le difese di e dei IGg.ri e presentavano richieste di integrazione dell'oggetto
CP_2 Pt_2 CP_3 della relazione peritale e/o della documentazione da esaminarsi (in particolare la difesa di
CP_2 chiedendo che al perito fosse consentito di prendere visione dei bilanci di antecedenti a quelli
CP_2 tempestivamente versati in atti (id est bilanci del 2008 e del 2011) e la difesa dei sigg.ri e Pt_2 osservando come il Giudice avesse formulato il il quesito relativo alla perdita di avviamento CP_3 solo con riferimento alle risultanze contabili di non anche di motivando la
CP_2 CP_4 richiesta di ampliamento sulla scorta della produzione in atti di atto pubblico del 2010 nel quale l'apporto della azienda concessa poi in locazione alla era stato valutato nella misura di € CP_2
500.000 Euro, dei quali 300.000 a titolo di avviamento.
La CTU veniva poi depositata All'udienza del 16.04.2024 il procuratore di e quali successori e Parte_2 CP_3 cessionari dei crediti di chiesto la rinnovazione della CTU, eccependo anche la CP_11 circostanza che il proprio CTP dott. non avesse ricevuto dal CTU l'invio della bozza Per_7 dell'elaborato finale e lamentando quindi la lesione del contraddittorio deduceva inoltre a verbale sulla possibile opportunità di astensione del giudicante in ragione della presentazione di richiesta di indennizzo ex legge Pinto, circostanza questa che poteva minare la terzietà del Giudice nel decidere.
Il Giudice non ritenuto di astenersi convocava il CTU a chiarimenti onde questi illustrasse le ragioni che avevano portato il tecnico a modificare in modo sostanziale le conclusioni rassegnate nella bozza e quelle precisate nell'elaborato finale, fermo restando che la questione sollevata sull'omesso invio della bozza al CTP di parte era stata sconfessata dalla evidenza dell'avvenuto inoltro Persona_8 della stessa a detto CTP via pec
In udienza il CTU ha fornito i chiarimenti richiesti ed il Giudice ritenuto di non mutare né il quesito
(con ciò inducendo la difesa dell'affittante l'azienda a dedurre successivamente in termini di anticipazione della decisione della lite) né il novero della documentazione da esaminarsi da pare del
CTU ha poi rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni ad udienza tenuta nelle forme di cui all'art 127 ter cpc all'esito della quale ha trattenuto la causa in decisione concedendo alle parti i termini per il deposito delle note conclusionali di cui all'art 190 cpc
Le domande avanzate meritano parziale accoglimento nei termini di cui appresso Vale puntualizzare quali siano i fatti inoppugnabilmente accertati in causa:
Il 05 luglio 2016 si verifica uno sfondellamento del soffitto nell'immobile di proprietà della IG.ra sito in Prato Via del Purgatorio 61 Parte_1
Nell'immobile era esercitata da azienda di ristorazione CP_2
L' azienda era esercitata da in ragione di contratto di affitto di ramo di azienda CP_2 sottoscritto tra e nel 2010 CP_2 CP_4
In ragione dell'evento del 05 luglio 2016 l'08 luglio 2016 è stata dichiarata l'inagibilità dei locali sino al 18 settembre 2018 L'azienda esercitata nei locali è stata inattiva per tutta la durata della inagibilità dei locali condotti in locazione Nel settembre 2016 (a distanza quindi di 3 mesi dall'evento dannoso) la ha presentato CP_2 ricorso per ATP
Il 14.12.2017 è stata depositata la relazione peritale dell'ATP che ha evidenziato come la causa dello sfondellamento del soffitto fosse da ricondursi all'impianto idraulico dell'immobile di proprietà della
Controparte_1
Nel settembre 2018 vengono effettuati dalla IG.ra i lavori atti al ripristino della agibilità Parte_1 dell'immobile
Il contratto di locazione dell'immobile (inizialmente disdettato dalla IG.ra è stato poi Parte_1 dichiarato risolto per inadempimento del conduttore (per morosità successive ai fatti di causa) con sentenza poi passata in giudicato. Questa la contestualizzazione dei fatti vale osservare come le due procedure riunite siano risultate caratterizzate dalla presenza di una pluralità di parti che agiscono e/o resistono per il pagamento di danni aventi origine in un sinistro il cui valore di base risulta sostanzialmente non molto elevato (il costo dei lavori di ripristino si aggirava sui 12000 euro) ma la cui commisurazione economica è andata ad accrescersi sia per il numero delle posizioni giuridiche coinvolte sia per il ritardo nell'intervenire onde riassorbire il danno determinatosi. Inerzia che ciascuna parte processuale imputa al contegno delle altre
La decisione della lite deve quindi necessariamente fondarsi sulle imputazioni di responsabilità dedotte in atti
SULLA RESPONSABILITA' DEL SINISTRO OCCORSO IL 05.07.2016 Vale quindi preliminarmente sottolineare come nei fatti che ci occupano sicuramente si sia integrata la prova della responsabilità ex art 2051 c.c. in capo alla immobiliare ei confronti delle CP_1 parti danneggiate
Risulta infatti inoppugnabilmente dimostrato dalla CTU svolta in sede di ATP come lo sfondellamento del soffitto dell'immobile di proprietà condotto in locazione al momento Parte_1 dei fatti da sia riferibile alle conseguenze delle prime infiltrazioni manifestatesi nel CP_2
2015 in ragione della rottura dell'impianto idrico dell'appartamento della immobiliare CP_1
(circostanza questa che come meglio appresso precisato consente di ritenere al contempo la operatività della polizza assicurativa azionata dal ) CP_5
Non appare necessario sottolineare invero come l'art. 2051 c.c., nel qualificare responsabile chi ha in custodia la cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione della responsabilità che prescinde da qualunque connotato di colpa, sicché se - come nel caso di specie- si sia raggiunta la prova del rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso, alcuna altra dimostrazione viene richiesta in capo ai danneggiati per reclamare la responsabilità in parola .
Invero l'indiscusso presupposto della natura oggettiva della responsabilità del custode deve essere però coordinata con la facoltà riconosciuta al danneggiante di provare il caso fortuito integrato anche dalla condotta del danneggiato ove tale condotta, in applicazione dell'art 1227 c..c, entri in relazione di incidenza causale sull'evento dannoso e/o sul suo aggravamento,
Infatti, quanto più la situazione di possibile danno è suscettibile di essere prevista e superata attraverso l'adozione da parte dello stesso danneggiato delle cautele normalmente attese e prevedibili in rapporto alle circostanze, tanto più incidente deve considerarsi l'efficienza causale del comportamento imprudente del medesimo nel dinamismo causale del danno, fino a rendere non dovuto il risarcimento e/o determinarne una riduzione
Invero onde potersi valutare una condotta del danneggiato avente concorrente efficacia eziologica nel determinarsi e/o aggravarsi del danno deve sussistere in capo a questi il requisito della colpa da intendersi quale oggettiva inosservanza del comportamento di normale cautela correlato alla situazione di rischio percepibile con l'ordinaria diligenza e ciò perché , si ribadisce il fatto colposo del danneggiato può o eludere il risarcimento o comportarne la riduzione in relazione alla gravità della colpa e all'entità delle conseguenze che ne sono derivate” (cfr ex plurimis sentenza Cass 18124/2024) Questa la contestualizzazione appare quindi necessario dare partita enucleazione dei rapporti intercorrenti tra le parti La sig.ra è la proprietaria dell'immobile che al tempo dei fatti era condotto in locazione Parte_1 dall'azienda affittata da a in ragione di contratto di affitto di azienda del 2010. CP_4 CP_2
Si ravvisa quindi la contemporanea pendenza di due rapporti di locazione aventi ad oggetto beni diversi ma connotati da una sostanziale identità di obbligazioni in capo alla parte locatrice ed alla parte affittuaria Stante la formulazione di domanda di risoluzione del contratto di affitto di azienda avanzata dalla difesa della parte proprietaria della azienda (prima ed ora IG.ra deve statuirsi CP_4 Parte_2 preliminarmente su essa onde identificare chi fosse il conduttore dell'immobile al momento dei fatti per cui è causa
SULLA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA PER IMPOSSIBILITA' SOPRAVVENUTA DELLA PRESTAZIONE intesa come sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta dall'affittante (procurare il godimento dei locali ove si esercita l'azienda) invero non si ravvisa l'integrarsi dei presupposti della fattispecie di cui all'art 1463 c..c risultando come l''impossibilità integrante la fattispecie in parola si verifica quando la situazione impeditiva non può essere superata con lo sforzo diligente della parte Alla luce di tale precisazione ritenuto come a mente dell'art 1617 c.c. l'affittante avrebbe potuto e dovuto porre in essere le misure atte a conservare i locali in modo che questi potessero servire all'uso ed alla produzione a cui questi erano destinati (non è, infatti, revocabile in dubbio che la totale inagibilità dei locali costituisce ex se motivo ostativo all'esercizio della attività aziendale) e tenuto conto del non eccesivo costo dei lavori (stimati dal CTU in sede di ATP nella misura di € 12.100,00) non si ritiene che l'impossibilità sopravvenuta della prestazione non potesse essere superato da sforzo diligente della parte
Né convince la tesi difensiva della proprietà dell'azienda nella parte in cui assume l'impossibilità di provvedere direttamente alle stesse in quanto attività autorizzabili dalla sola proprietà dell'immobile
Tale prospettazione invero sottovaluta come sino alla decisione di di avanzare ricorso CP_2 per ATP la proprietaria della azienda seppure immediatamente notiziata della declaratoria di inagibilità è rimasta totalmente inerte non dimostrando alcun elemento di proattività che, invero, gli oneri contrattuali le avrebbero imposto anche solo in termini di inoltro di richiesta di intervento alla proprietà delle mura
Si deve quindi escludere che in relazione ai fatti per cui è causa si sia determinata una oggettiva impossibilità della prestazione legittimante la risoluzione richiesta
PER SOPRAVVENUTA ECCESSIVA ONEROSITA' DELLA PRESTAZIONE (per eccessiva onerosità del canone previsto per l'affittuaria)
Invero la formulazione delle conclusioni da parte di nel senso di : “rigettare le domande tutte CP_2 formulate da in quanto infondate in fatto ed in diritto e, nel contempo, accertare e CP_4 pronunciare che nulla è dovuto da a titolo di canoni di affitto né a Parte_5 qualsivoglia altro titolo” riverbera in termini di plastica evidenza della volontà dell'affittuario di non far valere tale forma di protezione con ciò non accogliendo la domanda di risoluzione avanzata a tale titolo
PER INADEMPIMENTO DEL CONDUTTORE AL VERSAMENTO DEL CANONE Anche tale domanda non può trovare accoglimento
Invero l'omesso versamento dei canoni da parte della affittuaria per la durata della inagibilità dei locali ove era esercitata l'attività aziendale appare emendata da ogni connotazione di colpa contrattuale giusta l'evidenza della impossibilità per l'affittuaria di svolgere alcuna attività aziendale per tutta la durata della inagibilità dei locali Invero sulla suesposta ricostruzione appare concordare anche la difesa della in quanto nella CP_4 parte narrativa del proprio atto costitutivo ha dedotto sulla legittimità della sospensione del pagamento da parte di del canone di affitto di azienda con ciò rigettandosi anche tale domanda di CP_2 risoluzione Queste le premesse risulta che sino alla intervenuta risoluzione del contratto di locazione dell'immobile la parte conduttrice dello stesso debba essere individuata nella affittuaria di azienda
CP_2
Così ricostruito soggettivamente il rapporto di locazione al momento dei fatti per cui è causa occorre valutare il contegno della locatrice nei confronti della conduttrice al fine di valutare la Parte_1 sinergia delle condotte tenute tra le parti sia per la valutazione dei loro rapporti interni sia in rapporto alla efficacia riflessa degli stessi nei confronti della Immobiliare Zanasi SUI DANNI RICHIESTI DALLA SIG.RA CH ALLA IMMOBILIARE CP_1
Si ricorda che la difesa della sig.ra ha chiesto alla di essere risarcita Parte_1 Controparte_1 secondo un duplice ordine di danni
- Il primo relativo alla mancata percezione dei canoni di affitto per tutta la durata della inagibilità dei locali
- Il secondo relativo alle spese sopportate per la rimessa in pristino dei locali all'esito dell'accertamento peritale
Sulla mancata percezione dei canoni di locazione per tutta la durata della dichiarata inagibilità dei locali
Invero sul punto vale notare come il contegno inerte della sig.ra debba essere valutato non Parte_1 tanto quanto al difetto di immediato intervento ai sensi dell'art 1575 c.c. (supplendo sul punto il disposto di cui all'art 1585 co. I co che limita la responsabilità del locatore verso il conduttore alle sole molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima) quanto alla luce della totale assorbenza di tale inerzia rispetto alla
(omessa) tutela del proprio diritto di credito (id est alla percezione del canone di affitto) Si deve, infatti, considerare come la declaratoria di inagibilità dei locali (che è trasmutata in quella che la stessa difesa riferisce essere stata la legittima sospensione della corresponsione dei Parte_1 canoni di affitto da parte di non ha determinato la locatrice a porre in essere alcuna fattiva ed CP_2 immediata azione atta alla ricomposizione dell'equilibrio del sinallagma contrattuale.
Tale circostanza integra prova che il contegno della danneggiata sia elemento di valida sinergia eziologica nell'aggravarsi del danno sicuramente per le mensilità da luglio 2016 sino al settembre
2016 (data di presentazione del ricorso di ATP da parte di CP_2
E così si ritiene parimenti per le mensilità successive necessarie allo svolgimento delle operazioni peritali (da settembre 2016 al dicembre 2017) in quanto: seppure la impossibilità di intervenire sull'immobile nelle more del procedimento di ATP è circostanza veritiera (non potendo alcun soggetto intervenire per modificare lo stato dei luoghi nella pendenza della indagine peritale) si ritiene, comunque, che tale periodo di forzosa inattività sia da ricollegarsi alla decisione della di non porre in essere, nella immediatezza del sinistro, quelle operazioni che avrebbero Parte_1 potuto ripristinare l'agibilità dei locali e quindi la tutela del proprio diritto di credito relativo al canone di locazione Tali considerazioni non possono però essere utilizzate per le successive mensilità (id est dal gennaio
2018 al settembre 2018) in quanto la chiara enunciazione della responsabilità della CP_1 nel determinarsi del danno avrebbe imposto a tale soggetto di adoperarsi per la soluzione del
[...] problema entro il più breve tempo possibile (contegno mai tenuto dalla danneggiante) con ciò ritenendosi liquidabile in favore della sig.ra un danno risarcibile nella misura di € 15.660 Parte_1 (id est € 1.740,00 x9 mesi) Trattandosi di debito di valore detta somma deve essere maggiorata con decorrenza dal giorno successivo alla scadenza di ciascun canone di rivalutazione ed interessi sino alla data odierna di deposito della sentenza. Dalla giornata di domani sulla somma così calcolata decorreranno i soli interessi legali sino all'effettivo soddisfo Sulle somme corrisposte per il ripristino dell'immobile
La domanda della sig.ra per quanto provata nell'an (ribadendosi la inoppugnabile Parte_1 responsabilità della immobiliare er il crollo di parte del soffitto) è rimasta però priva di alcuna CP_1 valida prova quanto alla sua commisurazione con ciò dovendosi rigettare la domanda risarcitoria avanzata SULLE DOMANDE RISARCITORIE AVANZATE DA e CP_2 Controparte_12
[...]
SULL'ASSERITO INTEGRALE DEPAUPERAMENTO DELLA AZIENDA CP_13
DA TOSCA
[...]
Vale sul punto notare come invero sia la parte affittante l'azienda che la conduttrice della stessa abbiano rivendicato il risarcimento dei danni in relazione alla chiusura (forzosa) dei locali dal luglio
2016 al settembre 2018
In particolare avanza domanda di risarcimento in termini di danni alla redditività e da perdita CP_2 di marginalità dai danni al patrimonio immateriale: perdita di avviamento nelle relazione con i clienti, abbattimento di immagine e reputazione aziendale nonché per i danni alla mobilia ed arredo L'affittante ha anch'essa avanzata richiesta di risarcimento del danno per totale perdita di valore dell'azienda e del danneggiamento dei beni materiali oltre che al risarcimento del danno in relazione all'omesso versamento dei canoni di affitto di azienda
Vale ribadire come in ragione del difetto di accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di affitto di azienda al momento dei fatti per cui è causa tale contratto era valido ed efficace Si ricorda che l'affitto di azienda è il contratto con il quale una parte (locatore o affittante) concede in godimento all'altra (affittuario) un'azienda, per una durata determinata e verso il pagamento di un corrispettivo periodico (canone o fitto)
Se ne desume, quindi, come con l'affitto d'azienda si determina una dissociazione, limitata nel tempo, fra la figura dell'affittante l'azienda, che non la esercita in proprio, e quella dell'affittuario che utilizza l'azienda di altrui proprietà per l'esercizio dell'impresa . Si determina, quindi, uno sfasamento soggettivo in ragione del quale si riconoscono in capo ad un soggetto specifici poteri che gli permettono di utilizzare i locali, i macchinari, le attrezzature che in realtà sono di proprietà di un altro soggetto
Tale preliminare precisazione viene operata anche onde fare ragione delle prospettazioni della difesa di ora e quale soggetto affittante l'azienda di richiesta di CP_4 Parte_2 CP_3 approfondimento della indagine peritale sull'atto di conferimento della azienda- poi affittata - in
[...]
nel 2010 CP_4
Invero il valore della azienda – giusto quanto ricordato appena sopra – deve essere necessariamente commisurato ai fini dell'adombrato depauperamento del valore della stessa al valore che questa aveva al momento del determinarsi del danno
Risultando incontroverso che l'azienda al momento del determinarsi della dichiarazione di inagibilità dei locali fosse da oltre 5 anni nella gestione di l'indagine peritale non poteva quindi CP_2 che svolgersi sulla documentazione da questa versata in atti risultando pertanto non accoglibile la richiesta di approfondimento della indagine peritale sul valore dell'azienda per come risultante dai libri e/o dalle scritture inerenti la società affittante datati oltre 5 anni prima del determinarsi del sinistro per cui è causa in quanto documentazione evidentemente inconferente alla determinazione del valore dell'azienda
Non sfugge, infatti, che l'esercizio della azienda da parte del conduttore può determinare – a seconda della gestione della stessa – un incremento e/o un detrimento del valore complessivo della azienda affittata in particolare per quanto attiene all'elemento immateriale dell'avviamento che si definisce quale quid pluris rispetto alla sommatoria del valore dei singoli beni aziendali che indica l'attitudine di una impresa a produrre utili in virtù di fattori relativi alla azienda
Nel caso di specie vale notare come l'impresa esercitata dall'azienda fosse la ristorazione e che, quindi l'avviamento commerciale deve intendersi correlato ad elementi riconducibili al nome ed al know how della impresa e quindi di fatto intrinsecamene ricollegabili alle capacità manageriali del soggetto economico
SULLA RICHIESTA RISARCITORIA PER PERDITA DI AVVIAMENTO E DI LUCRO
CESSANTE Da ciò ne deriva che la verifica della concreta esistenza di un avviamento valorizzabile ai fini della adombrata perdita e/o lesione di tale bene immateriale (si ribadisce ontologicamente riferibile alla capacità di gestione dell'affittante) può quindi valutarsi solo in relazione a chi ha, al momento del danno, in esercizio l'attività di impresa (residuando al più in capo all'affittante una eventuale azione risarcitoria in danno del conduttore in caso di colposa diminuzione dello stesso al momento della restituzione dell'azienda domanda che non risulta essere stata azionata in causa) e spiega il perché nonostante il permanere, in capo all'affittante della proprietà del bene immateriale (id est avviamento), la concreta valutazione dello stesso onde valutare se ed in che misura tale bene sia stato inciso dalla chiusura forzosa dei locali deve essere valutato nella sua dimensione oggettiva per quanto effettivamente ancora sussistente al momento dei fatti e quindi in riferimento a chi esercitava l'impresa (id est ). CP_2
Questa la contestualizzazione si ravvisa come la domanda relativa al sostanziale azzeramento dell'avviamento della azienda e del lucro cessante da ricollegarsi alla forzosa chiusura dei locali aziendali seppure possa dirsi provato nell'an (sulla scorta dell'id quod plerumque accidit) è rimasto privo di prova quanto alla sua concreta commisurazione all'esito della consulenza tecnica disposta in corso di causa
Si ricorda infatti come in applicazione dell'art 2697 c.c. chi agisca per il riconoscimento di un diritto risarcitorio sia gravato della dimostrazione non solo dell'an ma pure del quantum del danno derivatogli dall'illecito allegato, non potendo, altrimenti, essere riconosciuto alcun risarcimento, posto che il danno si qualifica sempre in termini di danno conseguenza e non di mero danno evento.
Ciò premesso non ha assolto all'onere di allegare in atti evidenze documentali atte a CP_2 dare concreta eco alla lesione patita risultando che l'indagine peritale sviluppata sull'esame di quanto tempestivamente prodotto sia esitata nella conclusione della impossibilità di fornire risposta al quesito posto al CTU
Invero deve riscontrarsi come la relazione peritale versata in atti sia caratterizzata dalla circostanza che nella bozza della relazione peritale inviata ai consulenti tecnici di parte il CTU avesse concluso per la possibile individuazione dei valori oggetto di accertamento (id est valore dell'avviamento e lesione per lucro cessante nel periodo di inagibilità dei locali nei seguenti termini: “In base al metodo adottato, si conclude che:- Alla data di rifermento del 05/07/2016 l'Avviamento è determinato in
Euro 39.200,00 - Per il periodo di chiusura dell'attività a causa dell'evento dannoso, ossia dal 05/07/2016 al 08/09/2018 l'importo del mancato guadagno è determinato nell'importo di Euro 20.000,00 Pertanto il valore totale del danno subito da viene determinato in euro CP_2
59.600,00) salvo poi, all'esito della lettura delle osservazioni dei consulenti di parte, variare il proprio convincimento e concludere In particolare, si conferma che tenuto conto dei documenti in atti e dei dati riportati nei bilanci presi a base per la redazione della presente relazione, la sottoscritta ritiene di non poter procede ad alcuna valutazione relativa al danno per perdita di avviamento e conseguente perdita del lucro cessante in quanto tali bilanci appaiono incompleti o comunque non rappresentativi della realtà aziendale conferma di non aver elementi sufficienti per procedere all'accertamento del valore della perdita di avviamento nonché del mancato guadagno da lucro cessante.
Sul punto il Giudice ha svolto precisa richiesta di chiarimenti : “quali sono state le circostanze che hanno determinato la sostanziale diversità di conclusioni tra quanto precisato nella bozza inviata ai CTP -ove si sono utilizzati dati numerici oggettivi a fondamento delle conclusioni rassegnate – e quanto riportato nelle conclusioni nella versione definitiva della relazione peritale “ ed il CTU ha fornito il detto chiarimento nei seguenti termini: “Voglio sottolineare come già nella bozza della relazione avessi specificatamente riportato le mie perplessità sugli elementi documentali a disposizione per la risposta ai quesiti posti. Stigmatizzandone l'incongruenza (a mero titolo esemplificativo sottolineo come l'aumento dei fornitori risulti superiore agli acquisti iscritti in bilancio ) incompleti (id est sicuramente mancano dei costi non sono riportati ammortamenti non sono indicati costi per dipendenti e mancano del tutto rimanenze finali) a giustificazione della circostanza che avessi comunque provveduto alla valorizzazione delle voci di avviamento e di lucro cessante in sede di bozza inviata ai CTP preciso:
- Quanto alla individuazione di un valore relativamente all'avviamento sulla scorta della ritenuta non esaustività dei dati a disposizione ho pensato per addivenire alla risposta di utilizzare il metodo utilizzato da in fase di accertamenti induttivi per il calcolo Controparte_14 dell'avviamento minimo in caso di cessione di azienda. Scelta metodologica criticata da alcuni dei CTP perché non si basa su elementi certi ma solo su elementi induttivi quindi in difetto di elementi oggettivi che potessero supportare le originarie conclusioni ho concordato con le osservazioni critiche mosse da alcuni CTP con revisione totale delle stesse
- Quanto al mancato guadagno devo sottolineare come la originaria formulazione delle conclusioni in bozza partiva dalla assunzione quale valore di riferimento dei ricavi riportati in bilancio, invero, a seguito delle osservazioni avanzate dal CTP di parte è emerso come nell'anno 2014 CP_2 CP_2 avesse aperto altro locale in Firenze e pertanto l'indicazione unitaria dei ricavi in bilancio senza alcuna distinzione dell'origine degli stessi (id estse dal locale di Prato e/o dal locale di Firenze) si è tradotto nella impossibilità di aver un valore oggettivo ed unitario di riferimento per l'individuazione del lucro cessante con conseguente modifica delle conclusioni riportate in bozza
Un chiarimento ritenuto esaustivo solo che si consideri come in sede di chiarimenti il CTU abbia ammesso che la enucleazione dei valori di cui alla bozza inviata alle parti era stata formulata su base induttiva/ soggettiva più che sulle risultanze delle scritture esaminate della cui lacunosità e scarsa efficacia ricostruttiva il CTU aveva invero dato conto nelle premesse della bozza inviata alle parti “Riportato il riepilogo dei Bilanci si ritiene che i dati esposti richiedano necessariamente una spiegazione in quanto presentano, a parere della scrivente numerose anomalie. Le più evidenti, che qui si riassumono, riguardano il valore della cassa che nel 2015 si incrementa per un importo superiore all'intero volume di affari;
si sottolinea che un valore di cassa eccessivamente alto rispetto alla tipologia di attività legittima gli uffici finanziari ad avviare accertamenti con metodi induttivi e a dichiarare inattendibile le contabilità. Inoltre, anche solo dall'analisi dalle poste aggregate e in parte descritte in nota integrativa, si evidenzia come, al pari di una cassa che si incrementa, si rilevi l'incremento dei debiti verso fornitori per importi anche superiori agli acquisti stessi;
il conto corrente bancario riporta per gli anni visionati sempre lo stesso saldo negativo (pari ad Euro 32.204) che non si incrementa neppure dell'importo degli interessi negativi che pur dovrebbero esserci, ma che non risultano rilevati neppure in conto economico; il credito verso clienti rimane invariato nel triennio come anche il debito verso gli stessi per acconti ricevuti (dato il tipo di attività non se comprende le ragioni)… Analizzando poi il conto economico, considerando che trattandosi di reddito di impresa, i costi e i relativi ricavi vanno imputati per competenza, non risultano rilevati costi relativi all'ammortamento dei beni detenuti in affitto come regolato dall'art. 102 c. 8 del TUIR che cita “ per le aziende date in affitto o in usufrutto le quote di ammortamento sono deducibili nella determinazione del reddito dell'affittuario o dell'usufruttuario” né risulta un fondo ripristino per gli stessi (erano completamente ammortizzati già dal 2010? ); non risultano spese per il personale dipendente per il 2015 e 2016, come anche non risulta, almeno apparentemente la variazione delle rimanenze o l'accantonamento della svalutazione dei crediti o, almeno per il 2016, l'accantonamento dei costi per godimento beni di terzi che risultano inferiori a quanto dichiarato in atti e cioè Euro 33.600 per l'affitto di azienda ed Euro 18.000 per affitto locali.
Ed infatti nelle conclusioni di cui alla bozza inviata ai CTP è dato leggere: “Nella fattispecie in esame, date le criticità riscontrate nei bilanci della e sopra descritte, determinare il metodo CP_2 più idoneo per la determinazione del valore dell'avviamento non è di facile scelta in quanto, le metodologie tradizionali, benché siano più idonee ad esprimere il valore economico e, se opportunamente adeguate al tipo di impresa, rispondenti ai requisiti di razionalità e obbiettività, richiedono un'analisi attenta e puntuale delle singole poste di bilancio. Nel caso della CP_2 pur avendo a disposizione i bilanci depositati, non è stato possibile analizzare le singole poste visto l'aggregazione dei dati e l'impossibilità di chiedere dettaglio delle singole poste, non sempre adeguatamente descritte in nota integrativa. Per tale ragione, considerando i dubbi espressi sulla veridicità dei dati esposti nei bilanci e che non si va alla ricerca di una valutazione complessiva della società con uno dei metodi previsti dalle tecniche valutative (che porterebbero comunque ad un valore inattendibile) si cercherà di determinare esclusivamente l'avviamento utilizzando, seppur con qualche adattamento, la metodologia adottata dall' per il calcolo del Controparte_14 valore dell'avviamento delle attività oggetto di cessione… “Sulla base di queste considerazione pertanto, in via prudenziale, si riduce del 50% la percentuale determinata e pertanto si indica come percentuale di redditività il 12,95 arrotondata al 13%.. (ndr valutazione che impinge anche la commisurazione del calcolo del lucro cessante) Pertanto, ipotizzati mancati ricavi di Euro 122.740 per il periodo 05 Luglio 2016 – 8 settembre 2018 e applicando a questi la medesima percentuale di redditività applicata per il calcolo di avviamento avremo RICAVO NON REALIZZATI ROS
MANCATO 159.562 13% 20.743,06 per difetto ad Euro Per_9 Parte_12
20.000,00(ventimila
Invero deve anche sottolinearsi come - nonostante il CTU nella bozza inviata ai CTP avesse ampiamente illustrato le proprie perplessità sulla estrapolabilità di validi valori di riferimento in ragione delle asserite incongruenze della documentazione esaminata - il CTP di parte in CP_2 alcun punto delle sue osservazioni abbia sviluppato la benchè minima deduzione sulla sottolineata evidente incongruenza delle scritture contabili della propria parte
Né certo la richiesta avanzata da di permettere al CTU di prendere visione dei bilanci presenti CP_2 nel registro delle imprese per le annualità precedente ai due bilanci prodotti in allegato alla propria relazione tecnica di parte può ritenersi ammissibile anche dopo gli incidenti giurisprudenziali della
Suprema Corte a Sezioni Unite nelle sentenze nn. 3086/2022 e 6500/22 sebbene infatti sia stato espresso il seguente principio di diritto “in materia di esame contabile ai sensi dell'art. 198 cod. proc. civ. il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza della disciplina del contraddittorio delle parti ivi prevista, può acquisire, anche prescindendo dall'attività di allegazione delle parti, tutti i documenti che si rende necessario acquisire al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, anche se essi siano diretti a provare i fatti principali posti dalle parti a fondamento della domanda e delle eccezioni“ la successiva giurisprudenza di legittimità ha ben precisato che:” «In tema di consulenza tecnica di ufficio ex art. 198 cod. proc. civ., l'acquisizione, da parte del consulente di ufficio, di documenti non precedentemente prodotti dalle parti, possibile anche se volta a provare fatti principali e non meramente accessori, necessita del consenso espresso, tacito o per facta concludentia, delle parti stesse, (cfr Cass 1763/2024) Questa la ermeneutica tenuto conto della espressa opposizione delle altre parti processuali non si è autorizzato il CTU all'ampliamento della indagine peritale ai bilanci depositati prima del 2016
(peraltro redatti solo per una annualità di interesse id est bilancio 2011 risultando omesso il deposito dei bilanci relativi alle annualità 2012 2013 2014 cioè per gli anni in cui il contratto di affitto di azienda aveva regolare efficacia) Ciò detto rilevato che le indagini peritali per risultare metodologicamente corrette devono essere improntate ai criteri di completezza, coerenza, obiettività e fondati sull'attendibilità dei dati nonché emendate da interpolazioni per presunzioni ed induzioni soggettive del perito e tenuto conto della insussistenza in atti di documentazione atta ad integrare e/o completare le risultanze contabili di riferimento non si è ritenuto di concedere ulteriore supplemento alla indagine peritale (che si sarebbe dovuta svolgere sulla stessa incoerente e lacunosa documentazione) e si è dunque ritenuta la condivisibilità delle conclusioni rassegnate dal CTU nella formulazione definitiva versata in atti in quanto le stesse non appaiono inficiate da alcuna (illegittima) inferenza induttiva e/o probabilista nella lettura delle evidenze documentali oggetto di indagine.
Ne discende che, in forza del fondamentale principio di cui all'art. 2697 c.c., non può essere riconosciuto alcun risarcimento per difetto di adeguata allegazione documentale non potendo sopperirvi la stima in via presuntiva approntata in prima battuta dal CTU
Ne consegue, la consequenziale reiezione della domanda risarcitoria avente ad oggetto la perdita di lucro cessante e di avviamento agitata in atti da CP_2 Domanda risarcitoria che non può trovare liquidazione neanche in forma equitativa tenuto conto che il potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa conferito al Giudice dagli artt 1226 e 2056 c.c. presuppone che risulti obiettivamente impossibile o particolarmente difficile provare il danno nel suo preciso ammontare: “La liquidazione in via equitativa del danno postula, in primo luogo, il concreto accertamento dell'ontologica esistenza di un pregiudizio risarcibile, il cui onere probatorio ricade sul danneggiato e non può essere assolto dimostrando semplicemente che l'illecito ha soppresso una cosa determinata, se non si provi, altresì, che essa fosse suscettibile di sfruttamento economico, e, in secondo luogo, il preventivo accertamento che l'impossibilità o l'estrema difficoltà di una stima esatta del danno stesso dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l'entità.” (Cfr Cass. n. 9744/2023)
SUL RISARCIMENTO PER LESIONE BENI IMMATERIALI Le succennate considerazioni devono essere declinate diversamente quanto alla richiesta avanzata dalla difesa di in punto di risarcimento del danno per lesione dei beni immateriali (in termini CP_2 della perdita di reputazione del nome e della lesione della conservazione della clientela ecc) della azienda
Ricordato che l'azienda che viene esercitata quale attività di impresa al pubblico è composta anche da un complesso di beni immateriali che ne costituiscono elemento consustanziale e caratterizzante non è dato dubitare che la chiusura forzosa dei locali dal luglio 2016 sino quantomeno al settembre
2018 integra la prova dell'oggettiva lesione di quei beni immateriali dell'azienda che sono eco della sua soggettività pubblica
Questa la premessa rilevato che tale tipo di danno è stato allegato e provato (sulla base dell'id quod plerumque accidit) e dato atto che la liquidazione di tale danno- in ragione della natura immateriale delle posizioni giuridiche incise – deve necessariamente avvenire in via equitativa si liquida il danno secondo quanto appresso
Ritenuto che la liquidazione del danno in via equitativa non può tradursi in assoluta discrezionalità e che quindi occorra rinvenire un criterio atto a dare razionalità alla liquidazione si ritiene di valorizzare la lesione subita ai beni immateriali determinatasi per la chiusura forzosa dei locali in misura pari a quanto liquidabile in caso di cessazione del rapporto di locazione ad uso non abitativo per attività a contatto con il pubblico e quindi in misura pari a 18 mensilità di canone locativo e quindi in €
31.320,00(id est € 1.740,00 x 18
Stante la costituzione del IG quale cessionario dei crediti processuali di la CP_3 CP_2 liquidazione del danno viene effettuata in favore di questi
Trattandosi di liquidazione equitativa tale somma è liquidata alla attualità e sulla stessa matureranno dalla data di domani i soli interessi di legge sino al saldo effettivo
SULL'AMMALORAMENTO DEI BENI E DEGLI IMPIANTI AZIENDALI E SUGLI
EVENTUALI MAGGIORI PER IL RIPRISTINO IN RELAZIONE AL Tes_1 CP_15
NELL'INTERVENIRE PER IL RIPRISTINO DELL'IMMOBILE
SUL DANNEGGIAMENTO DEI BENI AZIENDALI
Invero giusta l'evidenza del permanere del contratto di affitto di azienda parte legittimata alla richiesta risarcitoria risulta essere quale detentore dei beni ed impianti aziendali: l'art. 2561, CP_2 comma 2, c.c. prevede infatti che l'affittuario debba «gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte».
Di conseguenza, al termine dell'affitto, l'azienda potrà essere composta in tutto o in parte da beni diversi rispetto a quelli originari.: ed è proprio al fine di identificare le differenze fra la consistenza iniziale e quella finale del complesso aziendale che si prevede la redazione di un inventario all'inizio e al termine dell'affitto. In particolare, a norma dell'art. 2561, ult. comma, c.c., concernente l'usufrutto d'azienda, richiamato dall'art. 2561, relativo all'affitto d'azienda, «la differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio e al termine dell'usufrutto (n.d.r. dell'affitto) è regolata in denaro, sulla base dei valori correnti al termine dell'usufrutto (n.d.r. dell'affitto). Deve quindi ritenersi in difetto della evidenza della restituzione dell'azienda all'affittante dichiararsi la legittimazione alla domanda risarcitoria in capo alla quanto ai danni sui beni ed impianti CP_2 aziendali in sua custodia
In primis vale sottolineare come, contrariamente a quanto allegato, non possa dirsi dimostrato il totale azzeramento della azienda La evidente ed oggettiva circostanza che la stessa abbia continuato a detenere i locali oggetto di causa ben oltre il settembre 2018 (circostanza dimostrata dalla declaratoria di risoluzione del contratto di locazione per morosità maturate dal marzo 2019) si pone quale evidenza oggettiva della non corrispondenza a verità della allegata riconduzione del totale depauperamento dell'azienda in relazione ai fatti di causa Peraltro la risoluzione del contratto di locazione per colpa della conduttrice determina ex se il rigetto della domanda di condanna avanzata in danno della sig.ra alla corresponsione Parte_1 dell'indennizzo di cui all'art 34 della legge n.392 del 27 luglio 1978,: tale articolo, infatti, prevede come “in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27
(attività commerciali), che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto;
..” Risulta ultroneo, quindi, sottolineare come l'intervenuta risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore elida la possibilità di accogliere la domanda avanzata Tornando invece alla richiesta risarcitoria avanzata quanto al danneggiamento dei beni aziendali si ha evidenza che tale danneggiamento sia stato provato nei termini della valutazione della stessa per come dimostrata in sede di ATP e quindi per un valore complessivamente commisurato in € 1.500,00 ed in tale misura si liquida quindi in favore di e per lei in favore del cessionario dei crediti CP_2 di questa in favore del sig la somma di € 1.500,00 CP_3
Trattandosi di debito di valore detta somma deve essere maggiorata degli interessi e della rivalutazione monetaria con decorrenza dal giorno del sinistro (05.07.2016) sino alla data odierna di deposito della sentenza dalla data di domani matureranno sulla somma così calcolata i soli interessi legali sino all'effettivo soddisfo
SULL'AMMALORAMENTO DEI BENI E DEGLI IMPIANTI AZIENDALI La tesi della e dell'affittante è che all'esito dei lavori del settembre 2018 al momento della CP_2 recuperata agibilità, lo stato dell'immobile fosse comunque inidoneo all'esercizio della attività aziendale lamentando un ammaloramento dei beni aziendali e dei locali tale da non consentire la ripresa dell'impresa di ristorazione
Invero la suddetta circostanza non ha trovato univoca conferma nella istruttoria assunta ove né le foto allegate in atti né le deposizioni testimoniali consentono di ritenere integrata la prova dell'allegato stato miserevole dei luoghi e dei beni aziendali
Dall'istruttoria assunta è emerso, infatti, come al momento della effettuazione dei lavori di ripristino dell'immobile lo stesso fosse caratterizzato da una situazione dei luoghi di sostanziale incuria correlata però alla situazione di perdurante chiusura dei locali (cfr dichiarazioni teste a Parte_1 verbale di udienza del 07.12.2021 Ricordo che gli accessori della cucina erano molto deteriorati così come la zona del bar (entrambe zone non interessate dai lavori) molto probabilmente perché il locale era rimasto chiuso ho visto la differenza dello stato di conservazione sia perché ero stato qualche tempo prima dei fatti a cena nel locale sia perché mi sono recato sui luoghi nella immediatezza dell'accaduto sempre a verbale di udienza del 07.12.2021 ricordo che si vedeva che era Parte_13 da tempo che il locale era chiuso vi erano puntellature del soffitto non ricordo di tracce di umidità questo è quanto ricordo
Tuttavia vale notare come in ragione della vigenza del contratto di locazione parte onerata della custodia dei beni e dei locali nonché della conservazione dell'immobile e degli impianti in modo conforme all'uso pattuito era obbligazione gravante ex artt 3 e 12 del contratto (cfr doc 2 allegato alla comparsa r.g. 3622/2018) proprio su di talchè si rigetta la domanda Parte_1 CP_2 risarcitoria avanzata da CP_2
SUL RISARCIMENTO RICHIESTO DALL'AFFITTANTE PER OMESSA PERCEZIONE DEI
CANONI DI AFFITTO DI AZIENDA
Invero su tale domanda si può riproporre quanto già motivato relativamente alla richiesta risarcitoria avanzata dalla IG.ra quale locatrice in punto di omessa percezione dei canoni di affitto Parte_1 dell'immobile e, quindi, per le solite motivazioni già illustrate in merito alla posizione della sig.ra si ritiene di valorizzare il contegno inerte tenuto dall'affittante in termini di concorso Parte_1 colposo del danneggiato nell'aggravarsi del danno
Anche in questo caso l'onere inadempiuto dell'affittante non deve essere valutato in relazione all'art
1617 c.c. quanto in relazione alla totale incidenza che l'inerzia qualificata dell'affittante ha avuto sulla tutela del proprio diritto di credito (id est alla percezione del canone di affitto di azienda)
Anche in questo caso l'affittante parte dal presupposto che l'omesso pagamento del canone di affitto di azienda da parte della conduttrice non integri inadempimento colpevole salvo attribuire la responsabilità di tale omissione in capo alle controparti
Deve però considerarsi come la declaratoria di inagibilità dei locali non ha determinato l'affittante stessa a porre in essere alcuna valida azione atta alla ricomposizione dell'equilibrio del sinallagma contrattuale
Tale circostanza integra prova che il contegno della danneggiata sia elemento di valida sinergia eziologica nell'aggravarsi del danno sicuramente per le mensilità da luglio 2016 sino al settembre
2016 (data di presentazione del ricorso di ATP da parte di CP_2
E così si ritiene parimenti per le mensilità successive necessarie allo svolgimento delle operazioni peritali (da settembre 2016 al dicembre 2017) in quanto: seppure la impossibilità di intervenire sull'immobile nelle more del procedimento di ATP è circostanza veritiera (non potendo alcun soggetto intervenire per modificare lo stato dei luoghi nella pendenza della indagine peritale) si ritiene, comunque, che tale periodo di forzosa inattività sia da ricollegarsi alla decisione della affittante di non porre in essere, nella immediatezza del sinistro, quelle operazioni che avrebbero potuto ripristinare l'agibilità dei locali e quindi la tutela del proprio diritto di credito relativo al canone di locazione
Tali considerazioni non possono però essere utilizzate per le successive mensilità (id est dal gennaio
2018 al settembre 2018 data in cui è stata recuperata l'agibilità dei locali) in quanto la chiara enunciazione della responsabilità della nel determinarsi del danno avrebbe Controparte_1 imposto alla stessa di adoperarsi per la soluzione del problema entro il più breve tempo possibile
(contegno mai tenuto dalla danneggiante) con ciò ritenendosi liquidabile in favore del sig CP_3 quale cessionario dei crediti della sig.ra quale assegnataria dei diritti della cancellata
[...] Pt_2
Ro,y, G.e.i.e un danno risarcibile nella misura di € 25.200,00 (id est € 2.800,00 x 9 mesi) Trattandosi di debito di valore detta somma deve essere maggiorata con decorrenza dal giorno successivo alla scadenza di ciascun canone di rivalutazione ed interessi sino alla data odierna di deposito della sentenza. Dalla giornata di domani sulla somma così calcolata decorreranno i soli interessi legali sino all'effettivo soddisfo
Terminata la disamina delle richieste risarcitorie avanzate dalla sig.ra dalla e Parte_1 CP_2 dalla affittante l'azienda occorre precisare chi sia il soggetto effettivamente onerato del pagamento dei danni liquidati
Ribadito che la responsabilità dell'evento lesivo sia da ricondurre interamente alla CP_1 ex art 2051 c.c. deve ricordarsi come tale soggetto abbia in entrambe le procedure riunite
[...] provveduto alla chiamata in causa del che a sua volta ha chiamato in causa la compagnia CP_5 assicurativa presso la quale risulta accesa la polizza globale fabbricati
Vale quindi partitamente dare conto della posizione anche di queste due ulteriori parti processuali
SULLA CHIAMATA IN CAUSA DEL CONDOMINIO Si ribadisce come il risulti essere assicurato per il rischio di danni da impianti idraulici CP_5 con una polizza globale fabbricati che assicura anche il rischio di rotture intervenute su impianti privati e non condominiali
Nelle fattispecie in esame la caratteristica di questa forma assicurativa risiede nel fatto che il contraente, amministratore del condominio, operi al contempo sia quale rappresentante dei condomini, per quanto concerne le parti in proprietà comune, sia quale legale rappresentante dei condomini singolarmente per i danni provocati per i danni provocati dalle loro proprietà esclusive e che quindi l'amministratore, quale rappresentante del condominio, è il solo legittimato a chiamare in causa la compagnia di assicurazione, essendo solo questi soggetto contraente
(cfr Cass 31141/2022 )
Con ciò avendosi evidenza della legittimità della chiamata in causa del e CP_5 riassorbendosi la necessità di statuire sulla nullità della chiamata in causa dello stesso SULLA POSIZIONE DEL CONDOMINIO
Invero le evidenze istruttorie hanno dimostrato come l'eziologia del sinistro per cui è causa sia riferibile ad impianto privato e non condominiale
Si è dato subito sopra giustificazione della necessità della evocazione in giudizio del CP_5 onde questi potesse chiamare in causa la propria compagnia assicurativa Rilevato al contempo la tempestività della denunzia del sinistro del 2015 interessante l'impianto idrico della proprietà si deve ritenere il difetto di alcun contegno colpevole in capo al CP_1
non essendo emersa la prova che questi abbia tenuto alcuna condotta atta a determinare CP_5
e/o ad aggravare i danni lamentati dalle parti
SULLA POSIZIONE DELLA COMPAGNIA ASSICURATIVA Ritenuta quindi correttamente evocata in giudizio la compagnia assicurativa terza chiamata deve valutarsi l'eccezione di inoperatività della polizza assicurativa azionata
SULLA OPERATIVITA DELLA POLIZZA ASSICURATIVA
Vale notare come la compagnia assicurativa abbia eccepito il difetto di operatività della polizza di assicurazione condominiale sulla scorta di tre diversi ordini di motivi
• Non riconducibilità dell'evento lesivo al rischio garantito in quanto in polizza sono assicurati solo i danni derivanti dalla rottura delle tubazioni (condominiali e/o riferibili a proprietà singole) mentre nei fatti di causa lo sfondellamento del soffitto dell'immobile di proprietà era da ricondursi ad una causa diversa (id est ristagno d'acqua dopo la riparazione Parte_1 della tubazione idrica da parte della immobiliare CP_1
• La circostanza del determinarsi dello sfondellamento ad una situazione di ristagno di acqua escluderebbe, giusta la natura perdurante nel tempo della causa del danno, la possibilità di ritenere il danno riferibile ad evento accidentale
• Tardività della denunzia del sinistro Orbene la lettura degli atti evidenzia l'infondatezza di tutte le eccezioni avanzate dalla difesa della compagnia assicurativa
Invero la stessa non ha contestato di essere stata raggiunta da una prima denunzia di sinistro relativa alla perdita di acqua dall'impianto idrico dell'immobile di proprietà della (nel Controparte_1 dicembre 2015) Infatti sin dalla comparsa di costituzione la difesa della ha dato precisa e partita Controparte_1 indicazione della presentazione di una tempestiva denunzia di sinistro per l'evento del 2015 (cfr comparsa costituzione della con indicazione del numero di sinistro Nel dicembre Controparte_1
2015 si verificava la rottura di un tubo dell'acqua nell'appartamento di proprietà dell' CP_1
sito in via Ariosto n. 59-61 a Prato, a seguito della quale l' faceva
[...] Controparte_1 regolare denuncia all'amministratore del Condominio, Studio Fanes srl, facendo presente anche le lamentele della sig.ra proprietaria del fondo sottostante, riguardo alcune macchie di Parte_1 umidità presenti sul soffitto del suo immobile. Lo studio Fanes con lettera datata 15.12.2015 inviò regolare denuncia alla sulla polizza condominiale. A seguito di tale Controparte_8 denuncia la aprì il sinistro n. 2016.7557.00 con data 14.12.2015, affidando le Parte_4 operazioni peritali al geom. ) a fronte di tale circostanziata allegazione la difesa della Persona_10 compagnia non ha svolto alcuna specifica contestazione con ciò avendosi ex art 115 c.p.c. inoppugnabile dimostrazione della circostanza
Questa la premessa dato atto di quanto riportato dal consulente in sede di ATP Alla luce di quanto meglio argomentato al § 11.2, secondo uno sviluppo logico-deduttivo, evincibile da tutti gli esami e da tutti i controlli eseguiti concordemente col Collegio Peritale, si ritiene che la perdita di acqua riferita dall' (cfr. Verbali Primo e Secondo), che ha avuto luogo nel Dicembre Controparte_1 del 2015, presso l'appartamento di piano primo di proprietà possa Controparte_1 ragionevolmente rappresentare la principale causa dello sfondellamento risulta quindi dimostrata
l'eziologia del danno nella rottura di una tubazione dell'immobile di proprietà della CP_1
(evento pacificamente coperto dalla polizza azionata dal )
[...] CP_5
Le ulteriori considerazioni svolte dal CTU in sede di ATP fanno ragione della eccezione sul difetto di accidentalità dell'evento: “Con riferimento a quanto asserito al § 13.3, con gli elementi a disposizione del CTU, si ritiene che la rottura della tubazione del circuito di acqua sanitaria sia ragionevolmente attribuibile alla vetustà dell'impianto di adduzione dell'acqua, in quanto, non avendo riscontrato evidenze di sostituzioni impiantistiche (fatta eccezione dei due punti descritti al
§8.3.3 – vedi ultimo capoverso), lo stesso impianto sembra essere originario (ovvero risalente agli anni '60), e pertanto datato. Tuttavia non si possono escludere concause dovute ad eventuali eventi accidentali, comunque ad oggi non verificabili
Ricondotta quindi l'eziologia del danno alla perdita di acqua dell'impianto idraulico dell'immobile di proprietà della del 2015 e stante la tempestiva denunzia di detto sinistro si Controparte_1 ritiene la piena operatività della garanzia assicurativa di cui alla polizza azionata dal CP_5
La polizza in questione stabilisce, infatti, una copertura particolarmente ampia dal punto di vista di:
- oggetto (il “Fabbricato”, intendendosi per fabbricato “il complesso delle opere costituenti l'intero immobile (comprese le parti di fabbricato costituenti proprietà comune) siti nell'ubicazione riportata in polizza escluso solo il valore dell'area. Sono quindi compresi [...] gli impianti idrici. Il tutto di proprietà dell'Assicurato e/o Contraente e/o in locazione allo stesso, nonché di altrui proprietà” (polizza doc. 9, art. 1 pag. 4). La polizza copre quindi anche l'impianto privato dell'immobile di proprietà dell' Controparte_1
- soggetti beneficiari/assicurati dalla copertura (il Condominio, ciascun condòmino e, nella sezione
“Danni a terzi”, anche ciascun inquilino);
- rischi coperti (in generale «danni involontariamente provocati a terzi» e, in particolare, anche «danni causati da spargimento di acqua: C) proveniente da impianti (al servizio del fabbricato) idrici, igienici, di riscaldamento, di condizionamento, antiincendio, tecnici, lesionatisi a seguito di rottura incidentale», polizza doc. 9, p. 30);
- tipologie di danni-conseguenza (danni diretti e indiretti, quali «interruzioni o sospensioni, totali o parziali, di attività … commerciali» e «perdita del canone di affitto»). SULLA DOMANDA DI MANLEVA
Giusto quanto sopra rilevato si ravvisa la fondatezza della richiesta di manleva azionata dalla nei confronti della compagnia assicurativa terza chiamata che peraltro risulta da Controparte_1 accogliersi per la integrale copertura dei danni risarciti risultando come il risarcimento dei danni riconosciuti in capo alle parti locatrici sia contenuto entro le 12 mensilità di franchigia mentre il risarcimento riconosciuto in capo alla conduttrice dell'azienda sia liquidato in misura ampiamente ricompresa nei massimali di polizza
Si accoglie quindi la domanda riconvenzionale avanzata dalla di manleva Controparte_1 avanzata nei confronti della compagnia assicurativa terza chiamata e per l'effetto condanna la stessa a tenere indenne dalle conseguenze patrimoniali relative all'accoglimento in Controparte_1 proprio danno delle domande risarcitorie accolte
SULLE RICHIESTE RISARCITORIE AVANZATE DALLA IMMOBILIARE CP_1
Anche ha svolto richieste risarcitorie in relazione ai fatti per cui è causa Controparte_1 assumendo come la dichiarazione di inagibilità del proprio immobile abbia riecheggiato in termini di detrimento patrimoniale per omessa percezione dei canoni di locazione per tutta la durata della inagibilità dei locali Risulta sul punto di totale assorbenza quanto reiteratamente osservato dal consulente tecnico in sede di ATP: nella relazione prodotta in atti, infatti, il CTU più volte riporta della presenza nell'immobile della (arrivando ad evidenziare al Giudice la pericolosità della situazione) di Controparte_1 persone che vi abitavano con ciò avendosi evidenza totalmente contraria alla richiesta risarcitoria avanzata SULLA RICHIESTA DI INDENNIZZO AVANZATA DA Controparte_1 ha altresì azionato domanda di indennizzo in danno della compagnia assicurativa
[...] per il rimborso delle spese sostenute per l'intervento operato sul proprio impianto idrico in esito alle infiltrazioni del 2015
Ribadito che la polizza azionata copre i danni da spargimento d'acqua quale quello che ha dato luogo alla causa che ci occupa si ritiene, giusta l'evidenza documentale versata in atti (cfr doc 10 allegato alla comparsa r.g. 2508/2018) di accogliere la domanda di indennizzo avanzata in danno della compagnia terza chiamata per la somma di € 3.200,00
Rilevato che con indirizzo giurisprudenziale allo stato consolidato la Cassazione ha ricondotto entro l'alveo dei debiti di valore: “in tema di assicurazione conto i danni, l'obbligo dell'assicuratore di pagare l'indennizzo, anche se esso sia stato predeterminato in una somma fissa o in un valore a punto percentuale, assolvendo una funzione reintegratoria della perdita subita del patrimonio dell'assicurato, ha natura di debito di valore, con la conseguenza che esso deve essere necessariamente rivalutato con riferimento al periodo intercorso tra il sinistro e la liquidazione, pur se non vi sia inadempimento o ritardo colpevole dell'assicuratore,.». (cfr Cass. 25099/2017) sulla somma così liquidata devono essere riconosciuti interessi e rivalutazione dalla data di effettiva corresponsione sino alla data odierna di deposito della sentenza. Sulla somma così ottenuta decorrono dalla data di domani i soli interessi legali sino all'effettivo soddisfo
SULLE SPESE
Rilevato come tutte l'articolato sviluppo delle posizioni processuali azionate non ha avuto eco in termini di totale vittoria né di totale soccombenza per alcuna delle parti processuali si ritengono sussistere giusti motivi per la integrale compensazione delle spese e competenze di lite sia della fase di ATP che della presente fase di merito


Per questi motivi


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda o eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Accertata la esclusiva responsabilità della Immobiliare Zanasi srl nella determinazione del sinistro occorso il 05.07.2016 per l'effetto condanna la stessa al pagamento in favore delle parti come sotto precisate a titolo di risarcimento dei danni dalle stesse subiti in relazione all'evento in oggetto nei seguenti termini: in favore della sig.ra nella misura di € 15.660,00 oltre gli accessori con la decorrenza e Parte_1 nella misura precisati nella parte motiva in favore di quale cessionario dei diritti di credito processuali di nella CP_3 CP_2 misura di € 32.820,00 (id est € 31.320,00 + € 1.500,00) oltre gli accessori con la decorrenza e nella misura precisati in parte motiva in favore di quale cessionario dei crediti processuali di quale CP_3 Parte_2 assegnataria dei diritti e beni della cancellatata nella misura di € 25.200,00 oltre gli CP_4 accessori con la decorrenza e nella misura precisati in parte motiva
Rigettate tutte le altre domande di risarcimento danni avanzate dalle parti
Accertata la operatività della polizza azionata dal Condominio terzo chiamato accoglie la domanda di manleva azionata dalla nei confronti della compagnia assicurativa e per Controparte_1
l'effetto condanna al pagamento in favore delle parti Parte_10 danneggiate della totalità dei danni liquidati in favore delle stesse Accoglie la domanda di indennizzo avanzata dalla nei confronti della compagnia Controparte_1 assicurativa e per l'effetto condanna al pagamento in favore Controparte_8 della della somma di €3.200,00 oltre accessori nella misura e con la decorrenza Controparte_1 indicata in parte motiva
Rigettate tutte le ulteriori domande avanzate
Spese e competenze di ATP e della presente fase di merito integralmente compensate tra le parti
Pone a carico solidale delle parti le competenze del CTU della presente fase per come liquidate in atti
Prato, 10/03/2025
Il Giudice dott. Elena Moretti