N. R.G. 1212/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ALESSANDRIA
SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, in persona del Giudice Istruttore in funzione di Giudice
Unico, Dott. Diego Gandini, all'udienza del 15 aprile 2025, a mezzo lettura del dispositivo e delle ragioni in fatto e diritto della decisione, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt.
429, comma 1, 447 bis, comma 1, c.p.c., pronuncia la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n.° 1212/2024 R.G., avente ad oggetto “cessazione del contatto di locazione alla scadenza, uso abitativo” (codice 144001), promossa da
(c.f. ), come rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avv.to Carlo Ferraris, del Foro di Alessandria
RICORRENTE
CONTRO
(c.f. ) Controparte_1 C.F._2
E
(c.f. ) Controparte_2 C.F._3
RESISTENTI CONTUMACi
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice, come da ricorso introduttivo a verbale d'udienza 15 aprile 2025 richiamato a formarne parte integrante:
<Voglia l'Ill.mo Tribunale adito
Contrariis rejectis
In via principale
- Accertare e dichiarare, sulla scorta delle ragioni illustrate in pregressa narrativa, la finita locazione relativamente all'unità immobiliare di proprietà dell'odierno ricorrente sita in Alessandria, Via San Baudolino n. 3, piano 2°, così censita al N.C.E.U. del predetto
pagina 1 di 9 Comune: foglio 268, mappale n. 5185, subalterno 35, Cat. A/4, Classe 4ª, vani catastali 2,5,
R.C. € 121,37, e conseguentemente accertare e dichiarare che il Sig. P_
, nato in [...] il [...] e già residente in [...], Via Nazionale Piemonte
[...]
n. 160 (C.F. ), occupa sine titulo a far data dal 09.02.2023 l'immobile C.F._2
per cui è causa;

- Conseguentemente, ordinare l'immediata liberazione dell'unità abitativa per cui è causa, condannando il Sig. , nato in [...] il [...] e già Controparte_3
residente in [...] (C.F. ), alla C.F._2 immediata liberazione e/o all'immediato rilascio dell'immobile predetto libero e vuoto da persone e cose proprie;

- Conseguentemente e per l'effetto, condannare il Sig. , nato Controparte_3
in Romania il 28.08.1992 e già residente in [...] (C.F.
) [ed il Sig. , nato a [...] il [...] e C.F._2 Controparte_2
residente in [...] (C.F. ), in C.F._3 solido tra loro], al pagamento in favore del ricorrente della complessiva somma di € 7.000,00 per le causali meglio illustrate in pregressa narrativa, oltre alle somme relative alle indennità di occupazione dovute fino all'effettiva liberazione dell'immobile.
- In ogni caso, con vittoria di spese e compenso professionale del presente giudizio>>.
Per parte resistente contumace : Controparte_1
nessuna.
Per parte resistente contumace : Controparte_2
nessuna.
RITENUTO IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso depositato in data 21 maggio 2024, era ad esporre: Parte_1
1) di essere proprietario dell'unità immobiliare sita in Alessandria (AL), Via San
Baudolino, civico numero 3, piano 2°, censita N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 268, mappale 5185, subalterno 35, categoria A/4, classe 4ª, vani catastali 2,5;
2) che tale immobile era stato locato, ad uso abitativo di natura transitoria, ai sensi dell'art. 5, L. n.° 431/1998, per il periodo dal 09 febbraio 2022 al 08 febbraio 2023 (data in cui era cessata, ai sensi dell'art. 1, l'efficacia del contratto di locazione di cui in appresso) a in forza di contratto stipulato in data 08 febbraio 2022 e Controparte_3
registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Alessandria, in data 21 febbraio 2022 [come da produzione documentale da parte ricorrente eseguita sub n.° 1)];
pagina 2 di 9 3) che detto contratto prevedeva un canone annuo di locazione pari ad € 3.960,00, al cui versamento il predetto conduttore si obbligava in n.° 12 rate mensili anticipate di € 330,00 caduna, scadenti il giorno 15 di ogni mese, oltre somma forfettaria mensile di € 20,00 a titolo di copertura delle spese condominiali;

4) alla data di redazione del ricorso, il conduttore, nonostante, come visto, la scadenza del contratto in data 08 febbraio 2023, non aveva provveduto al rilascio dell'immobile in esame ed aveva altresì omesso di corrispondere i canoni mensili e le spese forfetarie afferenti i mesi da ottobre 2022 a febbraio 2023, per un importo, in allora, di € 1.750,00, nonché gli importi maturati a tiolo di indennità di occupazione sine titulo per i mesi da marzo 2023 a maggio 2024 (parametrati, ex art. 1591 c.c., sul predetto canone di locazione e, quindi, per l'ulteriore importo di € 5.250,00), rendendosi così debitore nei propri confronti della somma complessiva di € 7.000,00, (oltre gli importi debendi, sempre a titolo di indennità di occupazione, sino all'effettiva liberazione dell'immobile);
5) che, ex art. 5 del contratto di locazione per cui è causa, il conduttore, al fine di garantire il pagamento puntuale dei canoni di locazione e degli oneri accessori, nominava quale proprio garante in relazione al <pagamento dei canoni di locazione, degli oneri accessori coattivi sulla proprietà e per danni cagionati all'immobile, alle cose o a terzi ed al condominio in generale oltre che per tutti i crediti nascenti dal contratto di locazione non soddisfatti ed anche eventualmente per pretese vantate da terzi>>, Controparte_2
[...
, il quale accettava tale designazione e si impegnava a <pagare in nome e per conto del conduttore, , tutti gli eventuali canoni di locazione, tutti gli eventuali Controparte_3
oneri accessori coattivi sulla proprietà dovuti e non corrisposti durante il rapporto di locazione e tutti gli eventuali danni cagionati all'immobile e/od a terzi ed autorizza sin d'ora il locatore, in caso di mancato pagamento, a svolgere nei suoi confronti le azioni legali per il recupero delle somme dovute>>;
6) che, con il medesimo art. 5, le parti convenivano altresì come <la garanzia così costituita ed attivata con la presente scrittura si>> intendesse <escutibile a prima e semplice richiesta del locatore restando nella discrezionalità dello stesso agire nei confronti del conduttore, del garante ovvero cumulativamente di entrambi>>;
7) nonostante ripetuti solleciti, anche tramite legale all'uopo officiato, rivolti sia al conduttore che al predetto garante [come da produzione documentale dalla parte eseguita sub
n.° 1)], non provvedeva tuttavia né al rilascio dell'immobile, né lo Controparte_3
stesso e/od il suo garante provvedevano al pagamento di alcuna somma.
pagina 3 di 9 Su tali assunti, oltremodo il resistente risultando Controparte_3
irreperibile, era allora ad adire il procedente Ufficio al fine di sentire Parte_1
accogliere le conclusioni come in epigrafe rassegnate.
Verificata la regolare costituzione del contraddittorio e nella perdurante contumacia dei resistenti, debitamente notificati e non costituitisi in giudizio entro il termine loro assegnato, disertata dagli stessi l'assunzione dell'interrogatorio formale (nonostante regolare intervenuta notifica dell'ordinanza ammissiva), all'udienza del 15 aprile 2025, cui il giudizio perveniva in decisione, con dichiarazione resa a verbale ex art. 306 c.p.c., parte ricorrente rinunciava espressamente all'azione in questa sede svolta nei confronti dell'odierno resistente chiedendo pertanto nei soli confronti dello Controparte_2 P_
:
[...]
- accertamento e declaratoria di finita locazione dell'unità immobiliare sita in
Alessandria (AL), Via San Baudolino, civico numero 3, piano 2°, censita N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 268, mappale 5185, subalterno 35, categoria A/4, classe 4ª, vani catastali 2,5;
- conseguente accertamento e declaratoria di perdurante occupazione sine titulo dell'unità immobiliare a stessa da parte di a far data dal 09 Controparte_3
febbraio 2023;
- conseguentemente ancora, ordine di suo immediato rilascio, in capo al resistente medesimo, di tale immobile libero e vuoto da persone e/o cose proprie;

- conseguentemente infine, condanna del più volte citato (già) conduttore al pagamento della complessiva somma di € 7.000,00 per le causali illustrate, oltre le somme a titolo di indennità di occupazione, ex art. 1591 c.c., sino ad effettiva liberazione dell'immobile.
RITENUTO IN DIRITTO
Dato atto che tra e risulta cessata la Parte_1 Controparte_2 materia del contendere per rinuncia all'azione dal primo formulata nei confronti del secondo ex art. 300 c.p.c. (senza necessità di accettazione, stante la contumacia del resistente), le domande dal ricorrente medesimo formulate nei confronti di sono Controparte_3
fondate e debbono pertanto essere accolte.
Ed invero, è documentalmente provato, come amplius supra illustrato, che il contratto di locazione tra le parti sottoscritto in data 08 febbraio 2022 è venuto a cessare, per decorrenza del suo termine di vigenza pattiziamente concordato, al 08 febbraio 2023.
E deve altresì ritenersi tra le parti stesse provata, valorizzando, ai sensi dell'art. 232
c.p.c., la diserzione del proprio interrogatorio formale da parte del resistente, come,
pagina 4 di 9 ciononostante, ad oggi, non abbia provveduto al rilascio Controparte_3 dell'immobile, in violazione degli obblighi di restituzione egli discendenti ai sensi dell'art. 1590, comma 1, c.c.
Nessun elemento, d'altra parte, in corso di causa è emerso (né parte resistente si è offerta di allegare) a suffragio di eventuale tesi di una (altrettanto) eventuale simulazione, rilevante ex art. 79, comma 1, L. n.° 392/1978, della pattiziamente dedotta natura transitoria della locazione e della conseguente clausola di sua durata annuale.
In diritto, deve poi ribadirsi che sull'attore in restituzione non incombe l'onere di dimostrare il diritto di proprietà, bensì solo l'originaria insussistenza o il sopraggiunto venir meno, per invalidità, inefficacia, decorso del termine di durata od esercizio dell'eventuale facoltà di recesso, del titolo giuridico che legittimava il convenuto alla detenzione del bene
(Cass. civ., Sez. II, n.° 17754/2024; conformi, ex pluribus, Cass., civ., Sez. Un., n.°
13533/2001; Cass. civ., Sez. II, n.° 1080/2020; Cass. civ., Sez. II, n.° 26003/2010; Cass. civ.,
Sez. II, n.° 4416/2007; Cass. civ., Sez. III, n.° 23086/2004).
Ciò in quanto, trattandosi di azione di natura personale, ben diversa, quindi, da quella di rivendicazione di carattere reale, colui che agisce in giudizio mira <ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare
l'insussistenza “ab origine” di qualsiasi titolo (…)>>; <l'azione di rivendicazione e quella di restituzione hanno natura distinta (…)>>; <la seconda ha […] natura personale, si fonda sulla deduzione della insussistenza o del sopravvenuto venir meno di un titolo di detenzione del bene da parte di chi attualmente lo detiene per averlo ricevuto dall'attore o dal suo dante causa, ed è rivolta, previo accertamento di quella insussistenza o di quel venir meno, ad ottenere consequenzialmente la consegna del bene>>; <ne discende che l'attore in restituzione non ha l'onere di fornire la prova del suo diritto di proprietà; ma solo dell'originaria insussistenza o del sopravvenuto venir meno - per invalidità, inefficacia, decorso del termine di durata, esercizio dell'eventuale facoltà di recesso - del titolo giuridico che legittimava il convenuto alla detenzione del bene nei suoi confronti>> (così, ancora Cass. civ., Sez. II, n.° 17754/2024).
Parimenti non risulta altresì, nella fattispecie, parte resistente aver in alcun modo provato nel corso del presente giudizio (a fronte del dato documentale emergente dal prodotto contratto di locazione debitamente registrato), come era viceversa suo onere ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1218, 2697 c.c., né essersi offerta di provare, che l'inadempimento all'obbligazione di versamento dei canoni di locazione e/o indennità di pagina 5 di 9 occupazione (dal momento della suddetta mancata restituzione dell'immobile derivante dalla cessazione del vincolo contrattuale) sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa lei stessa non imputabile.
Né, tantomeno, risulta aver allegato eventuali inadempimenti di controparte legittimanti sua eccezione ex art. 1460 c.c.
Anche in questo caso, in diritto, deve evidenziarsi che, in tema di canoni di locazione, spese ed oneri accessori a scadere sino al rilascio, può anzitutto richiamarsi il principio per cui
<in tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti
a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 c.c.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, comma 1, c.p.c.>>, trattandosi di
<ipotesi specifica di condanna cd. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento>> (così, in motivazione, Cass. civ., Sez. III, n.° 25599/2016; nello stesso senso, già, Cass. civ., Sez. III,
n.° 11603/2005, e Cass. civ., Sez. III, n.° 6245/1992).
Nonché il più pregnante principio per cui, quando <venga intimato sfratto per morosità e, a seguito dell'opposizione del conduttore, sorga controversia>> tra le parti, la domanda formulata dalla parte locatrice “in primo grado” e <diretta ad ottenere - oltre la risoluzione del contratto - anche la condanna dei conduttori al pagamento dei canoni scaduti
e da scadere, non può considerarsi [...] né una domanda nuova [...], né una domanda diretta ad ottenere l'adempimento dopo che era stata richiesta la risoluzione, vietata ai sensi del comma 2 dell'art. 1453 c.c., perché, nel caso in cui il locatore abbia proposto domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità, l'ulteriore richiesta di pagamento dei canoni scaduti e da scadere non incorre nel divieto stabilito>> da tale norma, <in quanto il locatore, richiedendo anche il pagamento dei canoni, non intende far rimanere in vita il rapporto fino alla scadenza pattuita o imposta dalla legge, ma, al contrario, esige contemporaneamente alla risoluzione del contratto, il pagamento di quanto dovutogli dal conduttore come corrispettivo per il godimento dell'immobile>>, ponendosi tale ulteriore richiesta, pertanto, come <un ampliamento quantitativo di quella originaria che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, determina soltanto una modificazione della medesima domanda originaria>> (cfr., ancora, Cass. civ., Sez. III, n.° 6245/1992).
pagina 6 di 9 Ampliamento, si è pure precisato, che non deriva dall'applicazione diretta dell'art. 664, comma 1, c.p.c., ma che in tale norma <trova sostanzialmente la sua ratio>>, giacché essa prevede <una delle ipotesi particolari di c.d. condanna in futuro (quella, cioè, in cui
l'ordinamento valorizza l'interesse del creditore ad ottenere un provvedimento a carico del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento dell'obbligato), secondo la previsione di un mezzo di tutela giurisdizionale non di tipo generale, ma eccezionale e tipico, del quale non è consentito, tuttavia, allargare per analogia l'area di applicabilità oltre le ipotesi>>
(tutte, e non solo quella contemplata dalla norma suddetta;
si veda Cass. civ., Sez. III, n.°
24819/2023), <espressamente previste di risoluzione della locazione>> che trovano titolo in un <inadempimento del conduttore>> (così, nuovamente, Cass. civ., Sez. III, n.°
11603/2005, relativa, non a caso, ad una fattispecie in cui la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, e di condanna dello stesso a pagare i canoni non solo scaduti ma anche a scadere fino al rilascio del bene, era stata proposta dal locatore addirittura in via riconvenzionale, e dunque al di fuori del procedimento ex art. 658 c.p.c.).
Del resto, se così non fosse, ovvero se non si potesse prescindere dall'instaurazione del procedimento di convalida di sfratto (o dal suo esito), non si comprenderebbe il senso dell'affermazione compiuta dalla Suprema Corte, secondo cui <la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato>> trova la sua ragion d'essere nel fatto che essi risultano <dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 c.c.)>> (così, sempre, Cass. civ., Sez. III, n.° 25599/2016).
Ne', in senso contrario, varrebbe invocare l'arresto di cui a Cass. civ., Sez. III, n.°
676/2005, giacché esso si limita ad affermare che, superata all'esito dell'opposizione dell'intimato la fase della convalida dello sfratto per morosità del conduttore, l'impossibilità di fare applicazione dell'art. 664, comma 2, c.p.c. (che prevede la possibilità di ingiungere all'intimato solo il pagamento di canoni di locazione, e non di somme dovute ad altro titolo) ha come effetto il superamento della preclusione a richiedere, oltre alla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, la penale prevista per tale ipotesi.
Ad ogni modo, ed infine, secondo ratio riferibile ed applicabile a qualsivoglia domanda, non deve omettersi di considerare che <nel nostro ordinamento sono ammesse, in omaggio al criterio della economia dei giudizi, le sentenze nelle quali l'efficacia della condanna è subordinata al verificarsi di un determinato evento futuro ed incerto o al sopravvenire di un termine o all'adempimento di una controprestazione in quanto con esse non si pronuncia una
pagina 7 di 9 condanna da valere per il futuro, se ed in quanto sia giudizialmente accertato il verificarsi di un evento, ma si accerta l'esistenza attuale dell'obbligo di eseguire una determinata prestazione ed il condizionamento, pure attuale, di tale obbligo al verificarsi di una circostanza ulteriore il cui avvenimento si presenta differito ed incerto (Cass. 12.7.1996 n.
6329)>>, sempreché, ovviamente, <il verificarsi di tale circostanza non debba essere il frutto di altri accertamenti di merito da svolgersi in un ulteriore giudizio di cognizione, ma possa essere semplicemente fatto valere in sede esecutiva mediante opposizione alla esecuzione (Cass. 25.2.1999 n. 1642)>> (in termini, Cass. civ., Sez. II, n.° 4809/2000).
Come è, in punto rilascio dell'unità immobiliare oggetto di causa da parte del conduttore all'avente diritto, nella fattispecie oggi portata all'attenzione del procedente
Ufficio.
Altro dovere per gli effetti al procedente Ufficio non residua che, conformemente alle domande da in questa sede rassegnate, pronunciare. Parte_1
Le spese di lite, liquidate come in parte dispositiva, sulla scorta dei parametri di cui al
DM n.° 147/2022 (nel valore prossimo alle medie tariffarie per le cause di valore compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00 e per le fasi di giudizio effettivamente occorse di studio, introduttiva e decisionale, previa loro riduzione in misura del 25%), seguono, ex art. 91, comma 1, c.p.c., la soccombenza.

P.Q.M.

Visti gli artt. 413 e ss. 447 bis c.p.c.; ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta;
definitivamente pronunciando;

- accertato e dichiarato che il contratto di locazione tra in qualità di Parte_1
locatore, e in qualità di conduttore, sottoscritto in data 08 Controparte_3
febbraio 2022 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Alessandria, in data 21 febbraio 2022, ed avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Alessandria (AL),
Via San Baudolino, civico numero 3, piano 2°, censita N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 268, mappale 5185, subalterno 35, categoria A/4, classe 4ª, vani catastali 2,5, è venuto a cessare nei propri effetti, per decorrenza del termine di vigenza pattiziamente concordato, al
08 febbraio 2023;
- accertato e dichiarato per l'effetto che, a decorrere dal 09 febbraio 2023,
[...]
detiene l'unità immobiliare sita in Alessandria (AL), Via San Baudolino, CP_4
civico numero 3, piano 2°, censita N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 268, mappale
5185, subalterno 35, categoria A/4, classe 4ª, vani catastali 2,5, senza titolo alcuno;

pagina 8 di 9 - dichiara cessata la materia del contendere tra e Parte_2 [...]
per intervenuta espressa rinuncia all'azione in questa sede da CP_2 Parte_1
stesso proposta nei confronti di medesimo;
Controparte_2
- dichiara tenuto e condanna all'immediato rilascio, in favore Controparte_4
di dell'unità immobiliare sita in Alessandria (AL), Via San Baudolino, Parte_1
civico numero 3, piano 2°, censita N.C.E.U. del predetto Comune al foglio 268, mappale
5185, subalterno 35, categoria A/4, classe 4ª, vani catastali 2,5, libera da persone e/o cose appartenenti all'occupante stesso;

- dichiara tenuto e condanna al pagamento, in favore di Controparte_4
della somma di € 7.000,00 (settemila/00) a titolo di canoni insoluti e/o di Parte_1
indennità di occupazione alla data di proposizione della domanda maturate, oltre indennità di occupazione ulteriori, nella misura di € 350,00 (trecentocinquanta/00) mensili, maturate e maturande sino all'effettivo rilascio dell'unità immobiliare medesima;

- dichiara tenuto e condanna al pagamento della spese di lite Controparte_4
da nel presente giudizio affrontate che in favore dello stesso si liquidano in Parte_1 complessivi € 2.550,00 (duemilacinquecentocinquanta/00), oltre rimborso forfetario a titolo di spese generali, Cassa Forense ed IVA, se dovute, nelle rispettive misure di legge, ed oltre €
264,00 (deecentosessantaquattro/00) a titolo di esposti;

- nulla sulle spese tra e in ragione della Parte_1 Controparte_2 rinuncia all'azione dal primo eseguita nei confronti del secondo, contumace.
Così deciso in Alessandria, lì 15 aprile 2025
Il Giudice
Dott. Diego Gandini
pagina 9 di 9