N. R.G. 6173/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione settore CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Pt_1
PARTE RICORRENTE
e
CP_1
PARTE RESISTENTE
Oggi 3.4.2025 ad ore 12,50 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi:
l'avv. TORELLI MASSIMO per PG
l'avv. PIRAINO CARMELO per CP_1
Il Giudice invita le parti alla discussione.
I procuratori delle parti discutono brevemente la causa riportandosi agli atti;
rinunciano a comparire alla lettura del provvedimento e si allontanano.
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio in data 4.4.2025 pronuncia ai sensi degli artt.
429 e 447-bis c.p.c. la seguente
SENTENZA
Dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO 1 OGGETTO: Locazione di immobile ad uso diverso
CONCLUSIONI
Per la ricorrente: come da ricorso ex art. 447-bis c.p.c., ovvero: “
In tesi rilevato che al contratto di locazione inter partes sottoscritto il 20 novembre
2014 con decorrenza 01 gennaio 2015, registrato a Firenze il 15 dicembre 2014 al n. 6907 serie 3T, si applica quanto previsto dall'art. 27 III Co della L. 392/1978, come modificato dall'art. 52 del D.Lgs n. 79 del 23 maggio 2011, dichiarare la nullità della clausola n. 4 contenuta nel medesimo contratto di locazione e, per l'effetto, dichiarare che il contratto di locazione per cui è causa ha durata di nove anni con decorrenza dal 01.0.2015 al 31.12.2023 nonchè, in assenza di disdetta, dichiarare che il medesimo si è rinnovato per ulteriori nove anni con dal 01.01.2024 al 31.12.2032.
In ipotesi: Nella denegata ipotesi di accoglimento della eventuale domanda riconvenzionale di parte resistente, di cessazione del rapporto di locazione relativo all'immobile per cui è causa, si chiede che sia condannata al pagamento di CP_1
una indennità per la perdita dell'avviamento di € 312.284,16 oltre IVA, ovvero la somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa e/o ritenuta di giustizia.
Si chiede altresì la condanna all'ulteriore indennità pari all'importo di quella sopra indicata, qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio di attività di “
[...]
”, o di attività comunque incluse nella medesima tabella Parte_2
merceologica affine a quella già esercitata dal conduttore uscente, qualora il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
In ipotesi istruttoria: ammettere le prove richieste.
Con vittoria di spese, diritti ed onorari della procedura.”.
Per la resistente: come da comparsa di costituzione e risposta, ovvero: “Piaccia
all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, per le esposte ragioni:
- in via principale e nel merito: respingere tutte le domande, formulate in ricorso da
[...]
poiché non provate e comunque radicalmente infondate in fatto e in diritto;
Pt_1
2 - in via riconvenzionale: i) accertare e dichiarare che il rapporto di locazione inter partes si
origina, senza soluzione di continuità, dall'originario contratto del 17.05.2007 e, per
l'effetto, pronunciare la cessazione del rapporto medesimo alla data del 31.12.2026, condannando la conduttrice al rilascio dell'immobile per tale data;
ii) in via gradata, per la
denegata ipotesi di ritenuta durata novennale del predetto rapporto, accertare e dichiarare la
validità ed efficacia della disdetta data da per la prima scadenza contrattuale e, CP_1
per l'effetto, dichiarare il contratto cessato alla data del 31.12.2023, con conseguente condanna di in persona del suo legale rappresentante pro tempore, all'immediato Parte_1
rilascio dell'immobile sito in Firenze, Via Alamanni, 3/R, libero da persone e cose di
proprietà della conduttrice;

- in ogni caso, con vittoria di spese di lite, oltre rimborso spese generali, CAP ed IVA.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. depositato in data 27.5.2024 a seguito dell'esito negativo dell'obbligatorio tentativo di mediazione di cui all'art. 5 D.Lgs. 28/2010
precedentemente esperito, e ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione della prima udienza la società ha convenuto nel presente giudizio la società Pt_1 CP_1
chiedendo l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate.
[...]
A sostegno delle proprie domande la ricorrente ha dedotto:
- di condurre in locazione il fondo sito in Firenze, Via Alamanni n. 3/R, posto al piano terreno ed al primo piano interrato di un più ampio fabbricato, ove svolge l'attività di ristorante denominata “Trattoria Dall'Oste”, in forza del contratto di locazione stipulato con la resistente in data 20.11.2014, regolarmente registrato, per la durata di sei anni, decorrenti dal 1.1.2015 e tacitamente rinnovabili per altri sei salvo disdetta da effettuare almeno 12 mesi prima della scadenza;

- di aver sempre regolarmente pagato il canone mensile pattuito, pari ad 17.349,12
oltre IVA;

- che precedentemente alla prima scadenza contrattuale del 31.12.2020, con raccomandata a.r. del 16-21.3.2018 la locatrice aveva comunicato la disdetta dal contratto,
3 dichiarando di voler procedere ad adibire direttamente all'attività alberghiera l'immobile locato;

- che con successiva pec del 15.1.2021 la locatrice, ritenuta caducata la disdetta precedentemente data, aveva manifestato la propria volontà di rinnovare il contratto dopo la prima scadenza;

- che in data 25.7.2023, prima della nuova scadenza contrattuale, la locatrice le aveva comunicato una nuova formale disdetta;

- che tuttavia al contratto in questione risulta applicabile l'art. 27, comma 3 L.
392/1978, nella formulazione introdotta dall'art. 52 del D.Lgs. 79/2011, ai sensi del quale la durata di una locazione relativa ad un immobile urbano, anche ammobiliato, adibito ad attività
teatrali o ad attività alberghiere ed all'esercizio delle imprese assimilate a queste ultime dall'art. 1786 c.c., tra cui l'attività di trattoria, non può essere inferiore a nove anni;

- che quindi la clausola che prevede la durata di sei anni è nulla, con conseguente automatica eterointegrazione dello stesso ai sensi dell'art. 1419, comma 2 c.c. e dell'art. 27,
comma 4 L. 392/1978, e rideterminazione della durata nella misura minima legale novennale;

- che, quindi il contratto si era rinnovato per altri nove anni, ovvero fino al 31.12.2032;
- che in subordine la ricorrente ha il diritto di ottenere la condanna della locatrice al pagamento in suo favore di una indennità per perdita dell'avviamento ai sensi dell'art. 34, comma 1 L. 392/1978, commisurata all'ultimo canone, attualmente pari ad € 17.349,12 oltre
IVA, e, quindi, alla somma di € 312.284,16 oltre IVA, nonché dell'ulteriore indennità, pari al medesimo importo, qualora l'immobile locato venga da chiunque adibito, entro un anno dalla cessazione, all'esercizio di un'attività commerciale affine a quella di ristorazione attualmente esercitata ed inclusa nella medesima tabella merceologica.
Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata si è costituita la società rassegnando le conclusioni sopra riportate. Controparte_1
Nello specifico la resistente ha:
- contestato l'esercizio di attività assimilabile a quella di trattoria, aggiungendo che il contratto di locazione stipulato con la ricorrente in data 20.11.2014 per il fondo oggetto della
4 presente causa costituiva una mera prosecuzione del rapporto locativo già sorto tra le medesime parti in forza del precedente contratto stipulato in data 17.5.2007, sempre per la durata di sei anni, con la società Pastarito S.r.l.;
- allegato di essere subentrata a quest'ultima a seguito della compravendita del ramo d'azienda stipulata tra le stesse in data 29.9.2009;
- che quindi il nuovo contratto era stato posto in essere solo per permettere al conduttore di beneficiare di una maggiore durata contrattuale, ma pur sempre nel medesimo termine di sei anni, e per consentirgli l'esecuzione di lavori all'interno del medesimo;

- che d'altra parte il contenuto del secondo contratto era sostanzialmente sovrapponibile a quello precedente, anche in relazione all'ammontare del canone;

- che tra i due predetti contratti sussisteva quindi un collegamento negoziale,
trattandosi di contratti strumentalmente legati e che mirano al raggiungimento del medesimo risultato unitario, ovvero la locazione ad uso commerciale del fondo oggetto di causa;

- che pertanto, poiché il rapporto locativo in questione era unico e risalente al 2007,
era applicabile ratione temporis l'art. 27 L. 392/1978 nella precedente formulazione anteriore alla riforma introdotta dal D.Lgs. 79/2011, la quale prevedeva la durata minima di nove anni solo per le locazioni relative agli immobili adibiti ad attività alberghiere e non anche per quelle ad esse assimilate;

- che, di conseguenza, la scadenza del rapporto locativo era il 31.12.2026, coincidente con il termine del secondo sessennio di contratto, stante la disdetta comunicata alla conduttrice in data 25.7.2023;
- che in ogni caso, nella denegata ipotesi in cui dovesse ritenersi applicabile al rapporto di specie la durata novennale di cui alla nuova formulazione dell'art. 27, comma 3 L.
39/1978, il contratto di specie doveva essere considerato cessato alla prima scadenza del
31.12.2023, in forza della disdetta comunicata alla conduttrice nel mese di marzo del 2018 ed espressamente motivata in modo conforme all'art. 29 L. 392/1978, avendo ivi dichiarato la propria intenzione di adibire il fondo locato all'attività alberghiera e di occuparsene direttamente;

5 - che del resto la rinuncia a tale disdetta, manifestata con la successiva comunicazione del 15.1.2021 era stata esclusivamente frutto di un errore determinato dalla condotta della conduttrice che, nulla obbiettando circa la ritenuta durata sessannale del rapporto aveva indotto la resistente in errore circa l'effettiva scadenza dello stesso al 31.12.2026.
La resistente ha poi contestato anche la domanda subordinata relativa all'indennità per la perdita dell'avviamento, ritenendo l'applicabilità della causa ostativa di cui all'art. 35 della legge n. 392/78, perché l'immobile locato doveva ritenersi complementare o interno, ad altro destinato ad albergo.
Alla prima udienza del 21.11.2024, differita ex art. 418 c.p.c. la ricorrente ha contestato l'avversa comparsa e la domanda riconvenzionale, di cui ha eccepito anche la improcedibilità per omesso esperimento della mediazione obbligatoria, e la resistente ha eccepito la tardività delle relative contestazioni.
La causa, istruita documentalmente, è stata discussa e trattenuta in decisione all'udienza odierna come da verbale sopra riportato, previo scambio di note conclusive.
In tale sede la resistente ha ribadito, tra l'altro, la tardività delle avverse contestazioni sulle allegazioni a supporto della domanda riconvenzionale, ritenendo tali circostanza incontestate ai sensi dell'art. 115 c.p.c..
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1. Il rapporto locativo e la sua durata
Ai fini della decisione della presente controversia risulta dirimente la corretta individuazione del contratto che disciplina il rapporto locatizio pacificamente in essere tra le parti in relazione al fondo commerciale ad uso ristorante posto in Firenze, Via Alamanni n.
3/R.
Ciò in quanto da tale accertamento dipende l'applicabilità della durata novennale del rapporto per le attività assimilate a quelle alberghiere ai sensi dell'art. 27, comma 3 L.
392/1978, nella formulazione introdotta dall'art. 52 del D.Lgs. 79/2011.
Secondo la ricorrente il rapporto si fonda sul contratto stipulato tra le parti in data
20.11.2014 (doc. 3 del fascicolo 2di parte ricorrente), mentre secondo quest'ultima dovrebbe
6 essere individuato nell'originario contratto stipulato dalla stessa con Pastarito S.r.l. in data
17.5.2007 (doc. 1 del fascicolo di parte resistente), cui è subentrata in forza di CP_1
cessione di azienda ai sensi dell'art 36 L. n. 392/778.
In particolare, per quanto di interesse ai fini della decisione delle questioni in esame è documentale e non contestato tra le parti anche ai sensi dell'art. 115 c.p.c. che:
- con contratto di locazione ad uso diverso del 17.5.2007, regolarmente registrato in data 1.6.2007 al n. 351 serie 3T, la società Hotellerie S.r.l., odierna resistente, aveva locato alla società Pastarito S.r.l. il fondo in questione, rappresentato al Catasto Fabbricati del
Comune di Firenze, nel foglio di mappa 157, particella 257, sub 7, per una durata di sei anni,
decorrenti dal 1.6.2007, con scadenza in data 31.5.2013 ed a fronte di un canone mensile di €
15.000,00 oltre IVA (doc. 1 del fascicolo di parte resistente);
- con raccomandata a.r. del 2.10.2009, le società Pastarito S.r.l. e odierna Parte_1
ricorrente, comunicavano alla locatrice l'avvenuta cessione da parte della prima alla seconda del ramo d'azienda destinato all'attività di ristorante ivi esercitata in forza del contratto autenticato dal Notaio in data 29.9.2009 ed il conseguente subentro nel predetto Per_1
contratto di locazione ai sensi dell'art. 36 L. 392/1978 della società cessionaria alla società
cedente (doc. 2 del fascicolo diparte resistente);
- con successivo contratto di locazione ad uso diverso del 20.11.2014, regolarmente registrato in data 15.12.2014 al n. 6907, la società Hotellerie S.r.l., ha locato alla ricorrente il fondo oggetto di causa, già detenuto dalla stessa in forza di un precedente contratto “ormai risolto”, sempre per la durata di sei anni, decorrenti dal 1.1.2015 e tacitamente rinnovabili per altri sei in assenza di disdetta, da comunicare almeno 12 mesi dalla scadenza del contratto,
ed a fronte di un canone mensile di € 15.182,00 oltre IVA (doc. 3 del fascicolo di parte ricorrente).
Tanto premesso, va affrontata preliminarmente la questione processuale eccepita dalla resistente, attrice in via riconvenzionale, secondo cui la mancata contestazione specifica ex
art. 115 c.p.c. da parte della ricorrente delle proprie allegazioni e circostanze poste a fondamento delle proprie domande riconvenzionali.
7 In particolare, verrebbero in rilievo le allegazioni di parte resistente secondo cui il secondo contratto avrebbe una valenza meramente formale e che esso era stato in realtà
stipulato esclusivamente per rimodulare la durata del rapporto e consentire l'esecuzione di alcune opere sull'immobile.
Tali fatti, quindi dovrebbero senz'altro considerarsi provati e, nell'ottica della resistente dovrebbero senz'altro condurre all'accoglimento della domanda riconvenzionale diretta all'accertamento della durata sessennale del contratto.
Tale impostazione va disattesa, in quanto muove da presupposti in diritto ed in fatto non corretti.
Va infatti rilevato in primo luogo che le domande riconvenzionali svolte dalla resistente si basano su presupposti di fatto totalmente incompatibili con quelli dedotti dalla ricorrente fin dal proprio atto introduttivo.
E' quindi assai dubbio che gli stessi dovessero essere oggetto di specifica contestazione.
La ricorrente cioè aveva già chiaramente individuato il contratto che, secondo la sua impostazione, reggeva il rapporto in contestazione (e cioè quello del 2014), cosicchè la contestazione deve ritenersi sostanzialmente implicita.
Peraltro, il punto non merita particolare approfondimento.
I fatti asseritamente non contestati sarebbero infatti (vedi nota conclusionale
): la circostanza che la stipula del contratto del 20.11.2014 fosse solo formale e CP_1
non sostanziale perché il rapporto continuava a reggersi sul contratto 2007, e, dall'altro, la duplice finalità perseguita con lo stesso, ovvero permettere al conduttore di beneficiare di una maggiore durata contrattuale e consentirgli l'esecuzione di lavori all'interno del fondo locato.
E' noto che il principio di non contestazione, che regola l'onere della prova gravante sulle parti, riguarda esclusivamente i fatti costitutivi del diritto ovvero quelli modificativi impeditivi ed estintivi dello stesso.
Esso cioè non opera rispetto alle valutazioni giuridiche, di esclusiva competenza del giudice (tra le tante: Cass. n. 17966/2016).
8 Non v'è dubbio che l'asserita stipula solo formale di un contratto comporti una valutazione giuridica, che presuppone l'accertamento della predetta stipula, la corretta individuazione del suo significato e dei suoi effetti giuridici.
D'altro canto, nel caso di specie la resistente non ha nemmeno allegato che il contratto del 20.11.2014 fosse simulato e privo di effetti sostanziali, limitandosi a dedurre un collegamento negoziale, istituto che peraltro appare di difficile rilevazione nella fattispecie essendo pacifico che si in presenza non di contratti contestualmente stipulati per raggiungere uno scopo pratico complesso, tale essendo l'istituto del collegamento negoziale, bensì di contratti stipulati in sequenza cioè a distanza di anni il secondo rispetto al primo.
Analogamente, anche l'asserita duplice finalità perseguita dalle parti con tale contratto, espressamente indicata nella maggiore durata contrattuale di cui avrebbe beneficiato la conduttrice e nella possibilità per quest'ultima di eseguire dei lavori all'interno del fondo, più che supportare la tesi della resistente, smentisce la asserita natura solo formale del secondo contratto.
In realtà, ritiene il Tribunale che, alla luce delle complessive risultanze istruttorie acquisite, il rapporto oggetto di causa sia senz'altro regolato dal contratto di locazione del
20.11.2014 e che quest'ultimo, lungi dall'essere una mera prosecuzione di quello precedente o comunque solo formalmente stipulato, sia un contratto nuovo ed autonomo rispetto al precedente. Con tutto ciò che ne consegue in punto di disciplina applicabile e durata contrattuale.
Ma andiamo per punti.
Che il contratto 20.11.2014 sia un vero e proprio contratto nuovo emerge in primo luogo dallo stesso tenore letterale delle pattuizioni ivi inserite.
Nella premessa di esso le parti hanno dato espressamente atto che il precedente contratto di locazione in forza del quale l'odierna resistente aveva già la detenzione del fondo era “ormai risolto” (pag. 1 doc. 3 del fascicolo di parte ricorrente).
Non si è trattato quindi di sostituire formalmente un titolo contrattuale vigente con altro, bensì di stipulare un nuovo contratto, atteso il previo scioglimento del primo.
9 D'altra parte, anche a ritenere che l'immobile locato fosse sostanzialmente il medesimo, così come deduce la resistente, l'intenzione delle parti di redigere un nuovo ed autonomo contratto di locazione emerge da una serie di circostanze da cui è possibile ricavare l'aliquid novi, sia oggettivo che soggettivo, dello stesso rispetto al precedente.
In particolare, un primo effetto giuridico nuovo previsto dal contratto in questione è
rinvenibile nella circostanza che di fatto con il nuovo contratto la durata del rapporto ha subito una significativamente modifica.
Infatti, sebbene la durata ivi prevista coincida con quella pattuita con il precedente contratto, ovvero sei anni, ed indipendentemente da ogni considerazione circa la validità della clausola che prevede la durata in questione, per cui si rimanda a quanto meglio specificato in seguito, tale previsione garantisce ad entrambe le parti, ed in special modo alla conduttrice,
una maggiore durata e stabilità del rapporto in questione.
Anche volendo prendere in considerazione la durata pattuita di sei anni, con il nuovo contratto veniva sostanzialmente prorogato l'originario rapporto, come minimo, dal
31.12.2019, coincidente con la scadenza del secondo sessennio (dal 2007 al 2019) al
31.12.2020, coincidente con la scadenza del primo sessennio del nuovo contratto (e cioè dal
2014 al 2020 - doc. 3, 7 e 9 del fascicolo di parte ricorrente e doc. 1 del fascicolo di parte resistente).
Ma non si tratta solo della proroga di un anno.
Ove fosse rimasto in vigore il vecchio contratto la locatrice avrebbe potuto infatti dare disdetta al rapporto ad nutum, provocandone quindi la cessazione al 31.12.2019.
Con il secondo contratto invece la scadenza del 2020 veniva ad integrare prima scadenza contrattuale, cosicché la disdetta sarebbe stata possibile solo ove fossero risultati i motivi di cui all'art. 29 L. 392/1978.
In sostanza non si trattava solo di spostare in là di un anno la durata della locazione,
ma anche di circoscrivere solo alle ipotesi dell'art. 29 citato la possibilità della locatrice di porre fine al rapporto.
Non solo.
10 Il vecchio contratto era stato originariamente stipulato tra e CP_1
ST e solo successivamente, causa cessione di azienda, era subentrata PG ex art. 36
L. 392/1978 (doc. 3 del fascicolo di parte ricorrente e docc. 1 e 2 del fascicolo di parte resistente).
Deve quindi ritenersi, non essendo stato neanche allegato che ST a seguito della cessione era stata liberata dalla locatrice dagli obblighi assunti con il contratto, che nel primo contratto la prima garantiva ex lege comunque l'adempimento delle obbligazioni contrattuali da parte della cessionaria PG (giurisprudenza pacifica).
Con il nuovo contratto viene invece meno ogni ruolo di garanzia della ST.
Peraltro, che le parti abbiano sempre considerato il nuovo contratto come unico titolo regolante il rapporto è confermato ampiamente anche dalla condotta tenuta a seguito della stipula.
Infatti, è documentale che nella corrispondenza stragiudiziale entrambe le parti hanno sempre richiamato esclusivamente il nuovo contratto, senza mai fare alcun riferimento al precedente contratto, (docc. 7 e 9 del fascicolo di parte ricorrente).
Le parti nelle proprie difese a lungo hanno argomentato circa la natura novativa o meno del secondo contratto.
Ritiene il Tribunale che in realtà il riferimento all'istituto della novazione non sia in realtà corretto.
La novazione ex artt. 1230 e ss. c.c. è un mezzo di estinzione non satisfattorio di obbligazioni preesistenti, che vengono sostituite da nuovi rapporti obbligatori.
Nel caso di specie, come sopra rilevato, al momento della stipula del nuovo contratto di locazione le parti si sono reciprocamente date atto che il precedente rapporto era già risolto.
Più che un effetto novativo l'intenzione delle parti pare essere stata quella di regolarizzare la situazione di detenzione dell'immobile, che era rimasta a PG malgrado lo scioglimento del precedente rapporto, mediante la stipula di nuovo contratto.
D'altra parte numerose sono le clausola contrattuali nuove e diverse rispetto all'accordo del 2007.
Così all'art. 2, nei due ultimi capoversi, circa una sorta di malleva in favore di
, all'art. 7, circa le modalità di pagamento di canoni ed oneri accessori, all'art. CP_1
11 17, circa gli obblighi del conduttore in ipotesi di vendita dell'immobile per decisione del locatore
Il nuovo contratto quindi è venuto a fungere come nuova ed esclusiva fonte di regolazione dei reciproci rapporti ed è stata l'occasione per incidere in modo significativo sui soggetti responsabili, essendo venuto meno il ruolo di garanzia di Pastarito, sulla durata e stabilità del rapporto, sulle opere che la conduttrice si impegnava a realizzare ed essendo stati modificati ulteriori elementi di dettaglio.
Ma in effetti alla medesima conclusione si giungerebbe anche assumendo la natura novativa del nuovo contratto.
Il Tribunale ben conosce quell'orientamento della S.C., secondo cui “In tema
di locazione, il mutamento del termine di scadenza o dell'ammontare del canone, pur non
essendo di per sé sufficiente ad integrare la novazione del rapporto, trattandosi di
modificazione accessoria, non esclude che, ove il nuovo contratto si caratterizzi per tali
modifiche, l'animus e la causa novandi possano essere desunti aliunde, sulla base di altri
elementi che evidenzino la comune intenzione delle parti di dare al rapporto un assetto
totalmente nuovo, in funzione di interessi che altrimenti non avrebbero potuto trovare uguale
soddisfazione”(Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 34071 del 05/12/2023).
Nella fattispecie non solo vi è stata modificazione della durata del rapporto ed una limitazione delle facoltà di disdetta del locatore, ma ricorrono proprio quei plurimi elementi,
come sopra individuati, che evidenziano la chiara intenzione delle parti di regolamentare in modo nuovo e diverso le reciproche posizioni.
Tanto premesso, deve quindi concludersi che il contratto del 20.11.2014, lungi dall'essere stato solo formalmente stipulato, sia un contratto ex novo che ha dato origine ad un diverso ed autonomo rapporto locativo.

2. La durata del rapporto contrattuale e la normativa applicabile
Tanto premesso, a tale contratto non può che applicarsi ratione temporis l'art. 27,
comma 3 L. 392/1978 nella nuova formulazione introdotta con il D.Lgs. 79/2011, trattandosi
12 di norma imperativa che introduce una durata minima predeterminata in relazione ai contratti ivi richiamati (Cass. n. 21965/2019, Cass. n. 7927/2004).
Tale disposizione prevede che non può essere inferiore a nove anni la durata dei contratti di locazione relativi a immobili urbani adibiti, oltre che ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, anche all'esercizio delle imprese assimilate alle prime ai sensi dell'art. 1786 c.c.. Tale ultimo articolo cita espressamente l'attività delle “trattorie”.
Ne segue che ai sensi del combinato disposto di tali disposizioni la durata minima di 9
anni si applica anche alla locazione di immobili adibiti a trattoria.
Né d'altra parte possono aversi seri dubbi sulla circostanza che PG in concreto svolgesse nell'immobile tale attività.
In proposito è esplicativa la stessa insegna utilizzata da PG, “Trattoria Dall'Oste”.
D'altra parte, è inequivoco anche il testo contrattuale, ove l'uso è indicato in “bar ristorante self service”, attività chiaramente rientrante nel concetto normativo di “trattoria”.
Sul punto non rilevano i precedenti giurisprudenziali citati dalla resistente al fine di rimarcare la differenza tra l'attività alberghiera in senso proprio e quella di ristorante.
Tali decisioni hanno ad oggetto, infatti, il diverso tema della responsabilità da custodia per le cose consegnate all'esercente alberghiero ovvero ristoratore, responsabilità che evidentemente, in ragione della diversità degli obblighi di custodia in concreto configurabili,
si atteggia diversamente a seconda dell'attività esercitata.
Il contratto ha quindi durata novennale, prorogabile per ugual periodo.
Infatti, come da tempo chiarito, la clausola contrattuale che, come quella di specie,
prevede una durata inferiore a quella minima legale è nulla e in base all'art. 27, comma 4 L.
392/1978 si “determina l'automatica eterointegrazione del contratto ai sensi del secondo comma dell'art. 1419 c.c., con conseguente applicazione della durata legale” (Cass. n.
21965/2019, Cass. n. 7927/2004).
Poiché il contratto ha avuto effetti dal 1.1.2015 la prima scadenza è quindi maturata alla data del 31.12.2023 (doc. 3 del fascicolo di parte ricorrente).
13 3. L'inefficacia della disdetta della locatrice del 14.3.2018 e la rinnovazione del contratto di specie per un ulteriore periodo di nove anni
E' documentale che con missiva 14.3.2018 PG ha intimato disdetta alla conduttrice.
Tale disdetta è peraltro senz'altro divenuta inefficace per effetto di espressa rinuncia.
Con comunicazione del 15.1.2021 la locatrice ha infatti rinunciato alla disdetta del
14.3.2018 (doc. 7 del fascicolo di parte ricorrente), dando atto che causa l'intervenuta epidemia da Covid-19 il progetto di adibire direttamente il fondo all'attività alberghiera esercitata nel contiguo immobile sotto l'insegna “Hotel Ambasciatori” era divenuto impossibile, e chiedendo di “formalizzare la convergente determinazione di accedere al rinnovo del rapporto locativo alla prima scadenza”, confermando espressamente “la volontà di consentirne la prosecuzione” e l'avvenuta “caducazione della disdetta” precedente (doc. 9
del fascicolo di parte ricorrente).
Tale disdetta è quindi priva di ogni effetto.
Agli atti vi è poi nuova disdetta in data 25.7.2023 la quale, oltre a non contenere i motivi di cui all'art. 29 L. 392/1978, è palesemente tardiva rispetto alla prima scadenza del novennio (31.12.2023) non essendo stato rispettato il termine di 12 mesi dalla scadenza (docc.
3 e 10 del fascicolo di parte ricorrente).
Di conseguenza, il contratto si è quindi rinnovato alla prima scadenza del 31.12.2023
per un ulteriore periodo di nove anni e, quindi, fino al 31.12.2032.
Irrilevanti sono poi le deduzioni della resistente circa il fatto della ritenuta (da entrambe le parti) durata solo sessannale del rapporto.
Infatti, la normativa vincolistica sulla durata delle locazioni è inderogabile e prescinde dalle convinzioni personali dei soggetti interessati.

4. Conclusioni
Devono pertanto essere accolte le domande della ricorrente aventi ad oggetto la dichiarazione della nullità della clausola n. 4 del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 20.11.2014 con conseguente accertamento della sua durata novennale, con decorrenza
14 dal 1.1.2015 al 31.12.2023 e della sua avvenuta rinnovazione per ulteriori nove anni e, quindi,
fino alla prossima scadenza del 31.12.2032.
Restano assorbite le domande subordinate (indennità perdita avviamento).
Al contrario, va rigettata la domanda riconvenzionale dalla resistente avente ad oggetto l'accertamento che il rapporto è regolato dall'originario contratto del 17.5.2007,
avente durata sessannale.
Resta assorbita ogni altra questione sollevata in punto di rito in relazione alle predette domande riconvenzionali, ed in particolare in merito alla loro procedibilità ed alla sussistenza della legittimazione attiva della resistente.
Poiché la disdetta in data 25.7.2023 (doc. 10 del fascicolo di parte ricorrente), pur non risultando tempestiva rispetto alla prima scadenza contrattuale, ha senz'altro effetto per la scadenza del 31.12.2032, deve essere dichiarata la cessazione del contratto di locazione a tale data, con conseguente condanna della conduttrice al rilascio del fondo.
Peraltro, tenuto conto del notevole lasso di tempo intercorrente tra la disdetta e la scadenza, ai sensi dell'art. 56 L. 392/1978 si ritiene congruo fissare per l'esecuzione la stessa data di scadenza della locazione.

5. Le spese di lite
Per quanto riguarda infine le spese processuali, compresa la mediazione svoltasi ante
causam, le stesse vanno poste, attesa la sostanziale e prevalente soccombenza, a carico della resistente.
Le spese vanno liquidate come in dispositivo applicando lo scaglione da euro 52000 a
260.000.).
Si giustifica una liquidazione sotto parametro medio per la fase di trattazione ed istruttoria, trattandosi di causa documentale.


P.Q.M.


Visti gli artt. 429 e 447-bis c.p.c.
il Tribunale ordinario di Firenze, II sezione civile in composizione monocratica,
definitivamente pronunciando, così provvede:
15 1) DICHIARA la nullità della clausola n. 4 del contratto di locazione ad uso diverso
stipulato tra la società Hotellerie Srl e in data 20.11.2014 e relativo al fondo sito in Pt_1
Firenze, Via Luigi Alamanni n. 3/r, catastalmente rappresentato al Catasto Fabbricati del
Comune di Firenze, nel foglio di mappa 157, particella 257, sub 543, cat. C/1, ai sensi del
combinato disposto dell'art. 27, comma 3 L. 392/1978 e dell'art. 1786 c.c.;
2) ACCERTA che il contratto in questione ha durata di nove anni decorrenti dal


1.1.2015 e con prima scadenza in data 31.12.2023 e che lo stesso si è tacitamente rinnovato
per ulteriori nove anni;

3) ACCERTA la risoluzione del predetto contratto alla prossima scadenza del
31.12.2032;
4) ORDINA alla società in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1
il rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e cose nella piena disponibilità di
lla data del 31.12.2032; Controparte_1
5) FISSA per l'esecuzione del rilascio il termine del 31.12.2032;
6) CONDANNA la società in persona del legale rappresentante Controparte_1
pro tempore, a rifondere alla società le spese di lite, che si liquidano in € 2.552,00 Parte_1
per fase di studio, € 1.628,00 per fase introduttiva, € 3.000,00 per fase istruttoria e di trattazione, € 4.253,00 per fase decisionale, € 1.500,00 per la mediazione , oltre rimborso
forfetario al 15%, CAP e IVA come per legge, nonché € 545,00 per esborsi del presente
giudizio ed € 48,80 per esborsi del procedimento di mediazione

La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente
processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi
della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e
integrazioni
Il Giudice
dott. Alessandro Ghelardini
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