N. 5940/2024 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il Giudice preso atto che la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che le modalità di svolgimento dell'udienza in “forma scritta” disposte dal giudice risultano in realtà pienamente conformi alla celebrazione dell'udienza di discussione, che “certamente non è tra quelle che richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti” (di recente, Cass. civ., sez. III, 19/12/2022, n. 37137); è stato pure sottolineato che in caso di udienza a trattazione scritta o cartolare il deposito telematico del dispositivo a seguito della camera di consiglio è equivalente alla lettura in udienza (Cass. civ., sez. lav., 21/11/2023, n. 32358 nonché più di recente Cass. civ., sez. lav., 26/06/2024, n. 17587); considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla citata modalità di trattazione dell'udienza; viste le note depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c., mediante lettura e deposito telematico del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

N. 5940/2024 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Luca Stanziola, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 5940/2024 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), elett.te dom.to in Napoli al Viale di Parte_1 C.F._1
Augusto 132 presso lo studio dell'Avv. IACOBUCCI LUIGI (c.f.: ) C.F._2
dal quale è rappr.to e difeso in virtù di procura in atti
- RICORRENTE
E
(c.f.: ), elett.te dom.ta in Casoria alla Via L. CP_1 C.F._3
Sturzo n. 7 presso lo studio dell'Avv. CUTILLO AMEDEO (c.f.: ) C.F._4
dal quale è rappr.to e difeso come in atti
- RESISTENTE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo .
CONCLUSIONI: come da note conclusive depositate ex art. 127 ter c.p.c. dalle parti nel fascicolo telematico e da intendersi in questa sede richiamate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Si rammenta che la presenta sentenza è redatta a norma art. 132, n. 4, c.p.c.,, così come novellato dall'art. 45 c. 17 l. n. 69/2009, senza quindi la parte relativa lo svolgimento del processo.
Ciò premesso, la domanda è fondata.
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (cfr. gli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ratione temporis
applicabili alla luce di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, della l. 18 giugno 2009, n. 69,
secondo cui “Ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente
legge si applicano gli articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118
delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla
presente legge”), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione di intimazione di sfratto per finita locazione Pt_1
ha convenuto in giudizio deducendo: - che con quest'ultima
[...] CP_1
è intercorso un contratto di locazione abitativa, come da contratto del 01/05/2020 registrato il
08/05/2020 relativamente all'immobile di sua proprietà sito in Casavatore (NA) alla Via
Scarlatti 16, piano 1; - che il contratto veniva stipulato per la durata di 4 anni (e dunque sino al 30/04/2024) per un canone mensile di € 200,00; - che il rapporto locativo intercorrente tra le parti è scaduto il 30/04/2024 avendo il Locatore tempestivamente comunicato il diniego di rinnovo dello stesso ai sensi dell'art. 3 comma 1 lette. a) L. 431/98 a mezzo raccomandata a/r del 22/07/2023 n. 14996842444-0 consegnata a mani della Conduttrice il 07/08/2023.
Ha dunque concluso per la convalida dell'intimato sfratto per finita locazione ai sensi dell'art. 663 c.p.c. alla data del 30/04/2024 o a quella diversa data di legge, anche se antecedente o successiva, con condanna dell'intimata al pagamento delle spese di giudizio.
Ha poi subordinatamente concluso, in caso di opposizione, per l'emissione di ordinanza di rilascio ai sensi dell'art. 426 c.p.c., per il rigetto dell'opposizione e per la pronuncia della cessazione del rapporto locativo alla data del 30/04/2024 o a quella diversa data di legge, con condanna della convenuta al rilascio immediato dell'immobile libero da persone e da cose e fissazione a breve della data di esecuzione dello sfratto, precisando che “i
canoni dalla scadenza del contratto di locazione saranno accettati quali indennità per
occupazione senza titolo ed in conto del maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 c.c.”.
Si è costituita in giudizio la quale ha eccepito, in via preliminare, CP_1
la nullità dell'atto introduttivo per carenza dei presupposti di legge;
in via subordinata ha eccepito anzitutto la nullità del contratto di locazione ed ha quindi chiesto il rigetto della domanda così come formulata e per l'effetto denegare la richiesta di convalida di sfratto e/o di pronuncia di ordinanza provvisoria per carenza dei presupposti giuridici;
ha poi proposto domanda riconvenzionale con cui ha chiesto la condanna del locatore ad un risarcimento del danno da mancato libero godimento del bene, parametrato al canone locatizio quantificato in una misura non inferiore ad Euro 4000,00; in via ancora gradata e subordinata, ha chiesto concedersi il massimo termine di proroga per l'esecuzione.
Il tutto con il favore delle spese di lite.
Denegata la convalida dello sfratto, con ordinanza del 11/7/2024 si disponeva il mutamento del rito assegnando alle parti i termini (perentori) per il deposito di memorie integrative e per l'introduzione del procedimento di mediazione.
Con memoria tempestivamente depositata il 21.02.2025 parte intimante ha insistito nelle proprie richieste, chiedendo quindi l'immediato rilascio del bene, libero da cose e persone anche se interposte, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 30 legge 392/78, per cessata locazione, fissando per l'esecuzione il termine più breve possibile e deducendo, altresì, la morosità della parte intimata che “ha, ormai da tempo, interrotto il pagamento di qualsiasi
corrispettivo ed indennità per l'occupazione del bene” sin dal mese di ottobre 2023, e quindi appena dopo la ricezione della comunicazione di diniego al rinnovo del contratto da parte dell'intimante.
Parte intimante ha quindi concluso come segue: “1) Dichiarare cessato alla data del 30.04.2024 il contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra il locatore Sig.
[...]
ed il conduttore Sig.ra registrato preso A.d.E. di Casoria il Per_1 CP_1
08.05.2020 al n. 2301 serie 3T, avente ad oggetto l'immobile sito in Casavatore alla via
Scarlatti n. 16 piano primo, avente accesso dalla porta di fronte salendo le scale, composto
da ampia cucina, salone, servizio e due camere da letto, censito al N.C.E.U. fabbricati di
Casavatore al foglio 1, particella 42, sub 3, cat. A/2, R.C. 258,23, stante l'avvenuta
comunicazione di diniego di rinnovo alla prima scadenza ex art. 3 lett. a) legge 431/98
ritualmente inviata dal locatore e ricevuta dal conduttore;
2) Per l'effetto condannare la
Sig.ra all'immediato rilascio dell'immobile di cui sopra i favori del CP_1
proprietario Sig. libero da cose e persone anche se interposte;
3) Condannare Persona_1
la Sig.ra al pagamento in favore del Sig. dell'importo di € 3.600,00 CP_1 Persona_1
(tremilaseicento) pari alla somma di € 1.400,00 dovuti a titolo di canoni di locazione per le
mensilità da ottobre 2023 all'aprile 2024 compresi, maturati e non corrisposti, ed ulteriori €
2.200,00 a titolo di indennità per l'illegittima occupazione del bene, parametrata al canone
di locazione per il periodo dal maggio 2024 al marzo 2025, oltre all'importo di ulteriori €
200,00 per ciascun mese o frazione fino all'effettivo rilascio, ovvero per il tutto nella diversa
misura che l'On.le Giudicante riterrà di giustizia;
4) Emettersi, anche in ipotesi di
opposizione della Sig.ra ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 30 legge 392 del 1978 CP_1
ordinanza di rilascio del suddetto immobile in favore del Sig. , fissando Persona_1
l'immediata esecuzione dell'ordinanza ovvero per l'esecuzione della stessa la data più
prossima, in considerazione anche del contegno di controparte;
5) Rigettarsi ogni domanda
formulata dalla Sig.ra nei confronti del Sig. , perché CP_1 Persona_1
assolutamente improcedibile, anche in ragione dell'omesso esperimento del relativo tentativo
di mediazione, nonché perché del tutto inammissibile oltre che infondata in fatto ed in diritto
e non provata;
6) Con vittoria di spese e competenze di giudizio nonché il rimborso delle spese di della procedura di mediazione come documentate”.
L'intimata non depositava memoria integrativa nel termine assegnato e si limitava a depositare note ex art. 127 ter c.p.c. ove: si riservava di agire giudizialmente nei confronti di parte intimante nel caso in cui lo stesso non dovesse adibire l'immobile agli usi per i quali ha esercitato il diniego di rinnovo;
si opponeva alla richiesta ex adverso formulata di convalida dello sfratto per finita locazione e, nella denegata ipotesi di suo accoglimento, chiedeva un termine massimo per la fissazione della data del rilascio “in considerazione del fatto che la
stessa è madre di due bambini in tenera età e sta riscontrando difficoltà nel reperire nuovo
immobile”.
***
Come si è anticipato, la domanda oltre che procedibile (cfr. il verbale negativo di mediazione del 23.09.2024) è fondata nel merito e va pertanto accolta.
Va, in via preliminare, rilevato come trova nella specie (disdetta del contratto alla prima scadenza) applicazione la previsione degli artt. 29 e 30 della L. n. 392/78, a mente dei quali è in facoltà del locatore opporre il proprio diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza per le ragioni espressamente indicate dal medesimo art. 29, qualora dichiari,
almeno 6 mesi prima della scadenza per gli immobili ad uso abitativo o professionale, “la
propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile
locato”. In questo caso, ai sensi dell'art. 30 l. loc. il locatore può convenire il conduttore in giudizio osservando il rito di cui all'art. 447 bis c.p.c..
Si tratta, come è evidente, di un procedimento alternativo a quello di convalida di sfratto per finita locazione ex art. 657 c.p.c., il quale è appunto ammesso anche “prima della
scadenza del contratto” ed a prescindere, quindi, dalla volontà contraria al rinnovo previamente manifestata dal locatore.
In questo senso, è stato affermato che l'intimazione di licenza per finita locazione, anche se sia processualmente inidonea allo scopo, costituisce pur sempre sul piano sostanziale una valida manifestazione delle volontà del locatore di recedere dal contratto e, perciò,
produce gli effetti della disdetta, a partire dalla successiva scadenza contrattuale (Cass. civ.,
sez. III, 15/04/2011, n. 8729 nonché Cass. civ., sez. III, 12/01/2006, n. 409). E' stato altresì
evidenziato che affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della legge n. 431/1998, non è
necessario che fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso (cfr. Cass. civ., sez. III, 18/07/2013, n. 17577).
Ciò posto, va anche detto, ai fini della piena ammissibilità della domanda di pagamento del canone di locazione avanzata solo in questa fase di giudizio, che nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665, c.p.c., determina la conclusione di un procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di uno, nuovo ed autonomo, a cognizione piena, sicché è consentito al locatore, con la memoria ex art. 426
c.p.c., domandare il pagamento dei canoni pregressi non dedotti nell'intimazione di sfratto.
Si è quindi affermato in questo quadro che nel procedimento per convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione,
destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum
risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle
(Cass. 20 maggio 2013, n. 12247; 16 dicembre 2014, n. 26356; si tratta di un orientamento che risale a Cass. 16 giugno 1972, n. 1879), con la conseguenza che al convenuto è consentito proporre la domanda riconvenzionale entro il termine per il deposito della memoria integrativa (Cass. 30 giugno 2005, n. 13963) e con l'unico limite, alla consentita sostituzione della domanda rispetto alla domanda originaria, costituito dalla necessità che “la domanda
modificata debba pur sempre riguardare la medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio
con l'atto introduttivo o comunque essere a questa collegata, regola sicuramente ricavabile
da tutte le indicazioni contenute nel codice in relazione alle ipotesi di connessione a vario
titolo, ma soprattutto se si considera in particolare che, come sopra evidenziato, la domanda
modificata si presenta certamente connessa a quella originaria quanto meno per
alternatività” (così, da ultimo, Cass. civ., sez. III, 28/02/2023, n. 5955 nonché Cass. civ., sez.
III, 23/06/2021, n. 17955 le quali si richiamano a Cass. civ., Sez. U., 15/06/2015, n. 12310 in
Foro it. 2016, 1, I, 255).
Ciò precisato, non è stata elevata contestazione né in ordine al rapporto contrattuale intrattenuto dalle parti in causa né in merito al suo venir meno, essendosi il locatore avvalso della facoltà riconosciutagli dall'art. 1 del contratto, manifestando in maniera tempestiva, con lettera raccomandata notificata il 07.08.2023 al conduttore, sei mesi prima della scadenza,
come prescritto dall'art. 3 lett. a) della L. n. 431/1998, il proprio diniego di rinnovo del rapporto all'esito della prima scadenza contrattuale, “dovendo destinare l'immobile ad uso
abitativo dei figli”.
Così facendo, il locatore ha manifestato in maniera tempestiva ed inequivocabile il proprio diniego di rinnovo del rapporto prima della data del suo tacito rinnovo (che sarebbe avvenuto il 30.04.2024), per la sussistenza di una delle ragioni tipizzate dall'art. 3 co. 1° lett.
a) della L. n. 431/1998.
Conseguentemente, va dichiarata la risoluzione del rapporto di locazione oggetto di lite alla data del 30.04.2024, con conseguente condanna del conduttore alla restituzione, in favore del locatore, dell'immobile oggetto di lite, fermo l'onere del conduttore, dopo l'avvenuto rilascio, di verificare la sussistenza di un'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato per poi eventualmente esercitare, se del caso, il proprio diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa,
al risarcimento di cui al terzo comma del citato art. 3 in caso di mancato rispetto di detta destinazione entro dodici mesi dalla data del rilascio.
In ordine al rilascio, tenuto conto delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore, tenuto in particolare in considerazione la morosità maturata della conduttrice nonché della richiesta avanzata da quest'ultima di fissazione di un termine congruo in ragione di quanto da ella dedotto, va fissata per l'esecuzione, ex art. 56 della L. n. 392/1978, la data del 30.06.2025.
Va dato atto, inoltre, della rinuncia da parte della conduttrice alla riproposizione, anche in questa fase di giudizio, delle domande riconvenzionali proposte nella fase sommaria,
mentre l'eccezione di nullità del contratto è facilmente superabile alla luce del fatto che il contratto non si è rinnovato, tra le parti, per effetto di disdetta come in questa sede fatta valere.
L'ulteriore domanda proposta in questa sede da parte locatrice, tendente al pagamento dei canoni scaduti e rimasti impagati dalla conduttrice che è pacificamente rimasta nella detenzione del bene, è meritevole di accoglimento, in assenza, peraltro, della benché minima contestazione da parte della convenuta, che si è solo limitata a chiedere la concessione di “un
termine massimo per la fissazione della data del rilascio in considerazione del fatto che la
stessa è madre di due bambini in tenera età e sta riscontrando difficoltà nel reperire nuovo
immobile”.
Pertanto, quanto alla naturale scadenza del contratto, parte conduttrice va condannata al pagamento in favore del locatore della somma di euro (200 x 7 =) 1.400,00 per i mesi da ottobre 2023 ad aprile 2024, con canone locatizio pari ad euro 200,00 mensili, mentre per il periodo successivo, pur dovendosi qualificare il rapporto come occupazione sine titulo, è
dovuto il pagamento di una somma pari al canone di locazione dal mese di maggio 2024 sino al mese di marzo 2025 pari ad euro (200 x 11 =) 2.200,00, per un totale quindi di euro
3.600,00.
Sarà inoltre dovuto in favore del locatore un importo pari al canone di locazione convenuto in contratto sino all'effettivo rilascio.
Va detto infatti che nella specie trova applicazione l'art. 1591 c.c. che disciplina i danni da ritardata restituzione, prevedendo che “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto
a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire
il maggior danno”.
Tale norma è espressione di un principio applicabile a tutti i tipi di contratto con cui viene concessa l'utilizzazione del bene dietro corrispettivo, per l'ipotesi in cui il concessionario continui ad utilizzare il bene oltre la scadenza del termine finale del rapporto senza più averne il titolo. Si compone di due parti: l'una relativa all'obbligo a carico del conduttore in mora nella restituzione del bene locato di corrispondere al locatore fino alla riconsegna una somma a titolo di indennità, determinata forfettariamente assumendo come parametro di riferimento minimo il canone locativo precedentemente convenuto;
l'altra,
eventuale, relativa al risarcimento del maggior danno patito dal conduttore (cfr. in argomentato tra le tante Cass. n. 29330/2019).
In particolare, l'obbligo di pagare il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna del bene locato deve considerarsi una forma di risarcimento minimo previsto dalla legge per la mancata disponibilità dell'immobile a prescindere dalla prova di un danno concreto subito dal locatore (cfr. Cass. nn. 8913/2002; 6291/1995).
Trattasi di una responsabilità di natura contrattuale, con la conseguenza che, ai fini dell'accertamento della stessa, il locatore è tenuto anzitutto a fornire la prova dell'esistenza tra le parti di un contratto di locazione (cfr. cass. n. 9549/2010, 23720/2008, 8071/2007) ed il ritardo nella restituzione dell'immobile locato. Al riguardo, mette conto ricordare che perché tale ritardo costituisce inadempimento di un obbligo contrattuale, il locatore è esentato dal dimostrare la colpa del conduttore,
essendo a carico di quest'ultimo, ex art. 1218 c.c., dimostrare che il ritardo o l'inadempimento
è stato determinato da impossibilità dovuta a causa allo stesso non imputabile (cfr. Cass. n.
6291/1995).
Volgendo all'applicazione degli illustrati principi al caso che qui ci occupa, risultando documentato e nemmeno contestato il ritardo nella riconsegna dell'immobile da parte del conduttore che, dal canto suo non ha neppure invocato la non imputabilità
dell'inadempimento, pienamente fondata si appalesa la pretesa creditoria azionata per il pagamento dei canoni fino alla riconsegna del cespite, che va parametrata al canone contrattualmente pattuito.
Alla soccombenza segue la condanna di al pagamento delle spese CP_1
di lite in favore di , spese che si liquidano in dispositivo di ufficio, in Parte_1
mancanza del deposito di apposita nota ai sensi dell'art. 75 disp. att. c.p.c., in virtù del D.M.
55/2014, nei valori minimi dello scaglione sino ad euro 5.200,00, oltre al rimborso delle spese vive sostenute per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) accoglie la domanda avanzata da e, per l'effetto, dichiara risolto il Parte_1
contratto di locazione oggetto di lite alla data del 30.04.2024, dovendo l'immobile sito in
Casavatore (NA) alla Via Scarlatti 16, piano 1, meglio descritto nell'atto introduttivo,
essere destinato ad abitazione dei figli del locatore;

2) condanna al rilascio, in favore di , CP_1 Parte_1
dell'immobile di cui al capo che precede, fissando per l'esecuzione la data del 30.06.2025; 3) condanna al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di CP_1
euro 3.600,00 per canoni ed oneri scaduti e per indennità di occupazione, oltre interessi al tasso di legge dalla domanda (21/02/2025) sino al completo soddisfo;

4) condanna quest'ultima, inoltre, ex art. 1591 c.c. al pagamento del corrispettivo convenuto dalle parti a titolo di canone di locazione (euro 200,00 mensili) con decorrenza dalla data fissata per il rilascio (30.06.2025) e fino all'effettiva riconsegna del bene immobile descritto al punto n. 1);
5) condanna infine al pagamento in favore di CP_1 Parte_1
delle spese di lite che si liquidano in Euro 276,00 per spese “vive” documentate ed Euro
852,00 per compensi professionali, oltre spese generali (15% sui compensi), CPA ed IVA
come per legge.
Aversa, 28/03/2025 .
Il Giudice
(dott. Luca Stanziola) L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art. 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal 1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.