Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. LUIGI FRANCESCO DI NANNI - Consigliere -
Dott. FABIO MAZZA - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. ANTONIO SEGRETO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
LU EZ AR AR DA, elettivamente domiciliata in ROMA LARGO ANGELO FOCHETTI 28, presso lo studio dell'avvocato FABRIZIO PIETROSANTI, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
SIMONA II SRL;

- intimato -

avverso la sentenza n. 11737/98 del Tribunale di ROMA, emessa il 12/5/98, depositata il 16/06/99; RG. 51005/92;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/02 dal Consigliere Dott. Antonio SEGRETO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. Svolgimento del processo
La s.r.l. ON II proponeva appello davanti al tribunale di Roma avverso la sentenza n. 2067/1992 del Pretore di Roma, con la quale era stata condannata a restituire alla conduttrice UZ IA AD ME RT quanto indebitamente percepito in forza di un contratto di locazione soggetto ad equo canone, nella misura di L. 91.787.701. La causa veniva sospesa, in quanto pendeva altro giudizio in merito al punto se trattavasi di locazione transitoria, questione risolta dalla sentenza della Corte di appello di Roma, del 29.4.1994 n. 1193 (la cui impugnazione per cassazione era rigettata con sentenza n. 1060/1997), che dichiarava la natura transitoria della locazione e la sua cessazione il 13.11.1989.
Riassunto il giudizio, il tribunale di Roma, con sentenza depositata il 16.6.1998, condannava l'appellante a restituire all'attrice appellata la somma di L. 29.546.578.
Riteneva il tribunale che era ormai accertata la natura transitoria della locazione e che i successivi rinnovi configuravano una perdurante situazione di incertezza circa la effettiva durata del rapporto lavorativo della conduttrice;
che detta locazione transitoria era relativa ad attività lavorativa della conduttrice;

che il contratto in questione era scaduto il 13.11.1989, per cui l'ulteriore occupazione dell'immobile costituiva godimento sine titulo dello stesso tutelabile ex art. 1591 c.c.; che la restituzione della parte eccedente il canone legale andava calcolata con riferimento esclusivamente ai canoni pagati fino alla data di scadenza del contratto e cioè fino al 13.11.1989.
Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione l'attrice. Non si è costituita la convenuta.
Motivi della decisione

1. Con l'unico articolato motivo di ricorso la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1591 C.C., 112 c.p.c. e 2697 c.c., nonché la nullità della sentenza per ultrapetizione,
l'insufficiente e contraddittoria motivazione circa il punto decisivo dell'effettivo ammontare delle somme ripetibili e la violazione di precedente sentenza passata in giudicato.
Assume la ricorrente che erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto che la somma ripetibile da parte della conduttrice, perché superiore al canone legale, sia solo quella corrisposta, a titolo di canone fino alla scadenza del contratto e non anche quella corrisposta successivamente, nella parte eccedente il canone legale, durante il periodo di mancata restituzione dell'immobile, a norma dell'art. 1591 c.c.. Nè questa somma eccedente il canone legale poteva essere ritenuta dalla convenuta locatrice a titolo di maggior danno, per il semplice fatto che nessuna domanda in questi termini era stata proposta e conseguentemente nessuna prova in questi termini era stata avanzata;

che la domanda in questi termini era stata proposta nell'altro giudizio, in via riconvenzionale dalla ON II e che la stessa era stata rigettata, con la conseguenza che sul punto si era ormai formato il giudicato.

2. Ritiene questa Corte che la prima censura (violazione e falsa applicazione dell'art. 1591 c.c.) sia fondata e che la stessa vada accolta, essendo inammissibili le altre.
Osserva preliminarmente questa Corte, interpretando la sentenza di appello impugnata, che la stessa ha ridotto la somma ripetibile, nella parte eccedente il canone legale, fino alla scadenza contrattuale del 13.11.1989 in quanto ha ritenuto che solo fino a questa scadenza fosse ripetibile, poiché le somme corrisposte successivamente, attenendo ad un'occupazione non ricollegabile al contratto, erano giustificate dall'occupazione sine titulo, ai sensi dell'art. 1591 c.c.. In altri termini, il giudice di appello ha ritenuto che il danno da mancata restituzione era presunto dall'art. 1591 c.c. nella misura pari al canone convenuto ed effettivamente corrisposto e che, per l'effetto, nessuna restituzione era dovuta per i corrispettivi pagati a fronte dei periodi di occupazione dopo la scadenza, senza porsi alcun problema se la locatrice avesse avanzato una domanda di risarcimento dei maggior danno da mancata restituzione del bene locato rispetto al canone corrisposto: se su questa domanda fosse già intervenuto un giudicato;
se detto maggior danno fosse provato. Su questi ultimi punti (e cioè, in buona sostanza, sul "maggior danno" ex art. 1591 c.c.) non vi è stata alcuna statuizione da parte del giudice di merito e, conseguentemente, non vi è stata alcuna soccombenza da parte della ricorrente, per cui le censure che li investono sono inammissibili.

3. Quanto, invece, alla prima censura osserva questa Corte che la l. n. 392 del 1978, articolando tre sottotipi di locazioni ad uso abitativo - e cioè: a) le locazioni per esigenze abitative stabili e primarie (assoggettate alla durata legale quadriennale e all'equo canone, in relazione alla rilevanza sociale primaria del bisogno che soddisfano); b) le locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio e di lavoro (meritevoli, anch'esse, di particolare tutela ed escluse solo dal vincolo di durata); c) le locazioni per esigenze abitative non stabili e primarie (escluse del tutto dai vincoli menzionati) - riconosce al proprietario di un immobile la facoltà di offrire il bene in locazione per il soddisfacimento di esigenze abitative transitorie (Cass. 26 maggio 2000, n. 6971). Ne consegue che per la locazione transitoria, determinata da motivi di lavoro, di cui alla fattispecie in esame, il canone dovuto era quello calcolato a norma degli artt. 12 e seg., l. n. 392/1978. Alla scadenza del contratto transitorio, il danno da mancata restituzione andava regolato a norma dell'art. 1591 c.c.. 4.1. Come è noto l'art. 1591 c.c., sotto la rubrica "danni per ritardata restituzione", statuisce che: "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".
Secondo la giurisprudenza costante di questa Corte, trattasi di responsabilità di natura contrattuale, per cui il locatore ha il solo onere di provare il ritardo, ma non il dolo o la colpa del conduttore, al quale invece, spetta il più gravoso onere di provare l'impossibilità della riconsegna per una causa a lui non imputabile (Cass. 5.6.1995, n. 6291). Quanto al danno, va osservato che la norma ha una struttura simile a quella dell'art. 1224 c.c, in tema di interessi moratori, e quindi in tema di danno da ritardo nell'adempimento di obbligazioni pecuniarie. Fino alla concorrenza del canone dovuto, l'esistenza di detto danno è presunta legalmente, per cui il pagamento del canone ha funzione risarcitoria di detto danno, rappresentando il ristoro in misura forfettariamente determinata, dalla mancata disponibilità della cosa dovuta in restituzione (analogamente a quanto avviene per gli interessi moratori previsti dall'art. 1224 c.c., Cass. 7.5.1991, n. 5044). La ratio della norma si fonda, come per il ritardo nell'adempimento delle obbligazioni pecuniarie, sul presupposto della naturale produttività di utilità della cosa concessa in locazione, per cui il legislatore ha ritenuto che il solo fatto del ritardo comporta necessariamente un danno.
La peculiarità della norma, rispetto ai principi generali in tema di inadempimento contrattuale (art. 1223 C.C.), consiste nel fatto che il danno, in detta misura minima non vada provato.

4.2. Quanto al possibile danno oltre la soglia del canone convenuto, facendo la norma salvo l'obbligo del conduttore di risarcire questo eventuale maggior danno, in effetti rinvia ai principi generali, per cui detto maggior danno deve essere provato dal creditore. Quindi in relazione al "maggior danno" la norma in esame non si pone come "speciale" rispetto ai principi generali.

5. Sennonché il "corrispettivo convenuto", che, ai sensi dell'art. 1591 c.c. il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata deve pagare al locatore, fino alla riconsegna, è quello legalmente dovuto, in base alle norme imperative di legge, che hanno integrato la disciplina delle locazioni del codice civile (Cass. 4.7.1986, n. 4401; Cass. 28.10.1993, n. 10733). Quindi, per quanto con funzione risarcitoria, nei limiti del danno legalmente presunto, il canone dovuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., è quello legale e non quello pattuito in misura eccedente lo stesso, che è, pertanto, contra legem, con ciò intendendosi, in caso di applicabilità della legge n. 392/1978, che il canone legalmente dovuto è quello che comprende anche aumenti, adeguamenti o aggiornamenti (Cass. 26.9.1997, n. 9464). Da ciò consegue che, se il conduttore, che permanga nel godimento dell'immobile anche dopo la data stabilita per il rilascio, e, tenuto a dare al locatore il canone legale fino alla riconsegna egli ha il diritto di ripetere, nei confronti del locatore, quella parte del corrispettivo che superi la misura stabilita dalla legge sul c.d. equo canone, anche se tale corrispettivo si riferisca al periodo successivo alla data stabilita per il rilascio. (cfr. Cass. 7.3.1994, n. 2205). Potrà il locatore, secondo i principi generali, richiedere e provare un danno maggiore rispetto a quello coperto dal canone legale, ma, proprio perciò, egli non è più assistito da presunzione legale sull'an e sul quantum del danno.

6. Ne consegue che erra l'impugnata sentenza, allorché ha ritenuto che fosse ripetibile solo la somma pagata dalla locataria ed eccedente il canone legale, fino alla scadenza del contratto (13.11.1989), e non anche per il successivo periodo di mancata restituzione dell'immobile locato.
In relazione alla censura accolta, va, pertanto cassata l'impugnata sentenza, con rinvio alla Corte di appello di Roma, che si uniformerà ai suddetti principi di diritto e provvederà anche sulle spese di questo giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso per quanto di ragione;
cassa l'impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese, alla corte di appello di Roma. Così deciso in Roma, il 8 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 19 giugno 2002