REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOPO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
in persona del Giudice unico dr. Marcello Piscopo ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies, comma terzo, c.p.c. la seguente
SENTENZA NON DEFINITIVA
nella causa iscritta al n. 49441 nel ruolo generale affari contenziosi civili dell'anno 2022, avente per oggetto: divisione di beni non caduti in successione,
vertente
TRA
codice fiscale: con l'avv. Paolo Parte_1 C.F._1
Brunetti
-ATTORE-
E
codice fiscale: , con Controparte_1 C.F._2
gli avv.ti Pietro Massarotto e Mario Domenico Ciccarelli
-CONVENUTO-
CONCLUSIONI
Per la parte attrice
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza, nel merito in via principale:
a) dichiarare, ai sensi dell'art. 1111 c.c., lo scioglimento della comunione tra il Sig. ed il convenuto Sig. avente ad Parte_1 Controparte_1 oggetto i seguenti beni immobili siti nel Comune di Cornaredo ed identificati nel Catasto fabbricati del medesimo Comune come segue:
1

- foglio 9, particella 254 subalterno 1 via Don Carlo Gnocchi n. 7 piano T-1, categoria A/7, classe 3, vani 8, superficie catastale metri quadrati 193, rendita catastale euro 970,94 - la villetta unifamiliare;

- foglio 9, particella 254, subalterno 501, via Don Carlo Gnocchi n. 7 piano T, categoria C/6, classe 5, metri quadrati 23, superficie catastale metri quadrati
23, rendita catastale euro 67,71 - il vano box;

- foglio 9, particella 664 via Don Carlo Gnocchi n. 7, piano S1, categoria C/2, classe 5, metri quadrati 5, superficie catastale metri quadrati 6, rendita catastale euro 11,10 - il locale ad uso deposito;

- foglio 9, particella 254, subalterno 2, via Don Carlo Gnocchi n. 7, piano S1, categoria C/3, classe 3, metri quadrati 90, superficie catastale metri quadrati
103, rendita catastale euro 190,57 - il vano ad uso magazzino e il vano ad uso laboratorio;

b) accertato e dichiarato che detta unità immobiliare non è comodamente divisibile in natura, disporre la vendita dell'intero compendio, con divisione pro quota del ricavato tra l'attore ed il convenuto, previo addebito al convenuto della minor valore del compendio immobiliare imputabile alle opere abusive da lui realizzate;

c) accertato il diritto dell'attore al rimborso della quota del 50% dell'indennità di occupazione da parte del convenuto per il godimento esclusivo dell'intera unità immobiliare a far data dal 29/01/2019, condannare il convenuto Sig.
al pagamento in favore dell'attore del 50% dell'indennità Controparte_1 di occupazione ammontante ad € 954,37 mensili o in quel differente importo che risulterà accertato in corso di causa, sino alla data in cui verrà consentita pari utilizzazione all'attore;
d) rigettare le avverse domande in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa.
In via subordinata:
a) dichiarare, ai sensi dell'art. 1111 c.c., lo scioglimento della comunione tra il Sig. ed il convenuto Sig. avente ad Parte_1 Controparte_1 oggetto i sopra descritti beni immobili siti nel Comune di Cornaredo;

b) procedere alla divisione giudiziale ex art. 784 c.p.c. e ss. del compendio immobiliare mediante la stima, la formazione di lotti e l'attribuzione degli immobili in proprietà esclusiva alle parti pro quota, mediante estrazione a sorte ai sensi dell'art. 729 c.c., determinando eventuali conguagli in denaro che tengano conto anche della spesa necessaria per sanare le opere abusive realizzate dal convenuto;

c) accertato il diritto dell'attore al rimborso della quota del 50% dell'indennità di occupazione da parte del convenuto per il godimento esclusivo dell'intera unità immobiliare a far data dal 29/01/2019, condannare il convenuto Sig.
al pagamento in favore dell'attore del 50% dell'indennità Controparte_1 di occupazione ammontante ad € 954,37 mensili o in quel differente importo
2 che risulterà accertato in corso di causa, sino alla data in cui verrà consentita pari utilizzazione all'attore;
d) rigettare le avverse domande in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa.
In via istruttoria: ove ritenute non sufficientemente probanti le relazioni ed i progetti divisionali del consulente di parte Ing. e del CTM Arch. nominato in Per_1 Per_2 mediazione dalle parti, disporsi CTU atta a valutare se l'unità immobiliare in comproprietà tra le parti sia comodamente divisibile, in considerazione di tutti i costi di intervento e del valore delle singole quote, rapportate al valore dell'intero. In ipotesi di comoda divisibilità dell'unità immobiliare, valutare la consistenza del compendio immobiliare e predisporre un progetto di divisione in natura dello stesso, mediante formazione di lotti da attribuire in proprietà esclusiva, pro quota, alle parti, con determinazione di eventuali conguagli;
ove ritenute insufficientemente probanti le quotazioni OMI prodotte dall'attore, disporsi CTU per la determinazione delle indennità di occupazione dell'intera unità immobiliare da parte del convenuto, tenendo in considerazione i canoni locativi di mercato.
Con riserva di articolare, di indicare testi ed ulteriormente produrre.
In ogni caso con vittoria spese e compensi ex D.M. 55/2014.
Per la parte convenuta
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Milano, previo espresso rifiuto del contraddittorio su eventuali domande o eccezioni nuove avversarie, contrariis reiectis, così giudicare: in via principale, disporre e ordinare lo scioglimento della comunione ereditaria (considerata la previa donazione) tra i condividenti rispetto al relictum da parte della madre per beni mobili, suppellettili e Persona_3 uu.ii. e, in particolare, quanto al complesso immobiliare sito in Cornaredo, via Don Gnocchi n. 7, così distinto al catasto fabbricati del Comune di Cornaredo:
-foglio 9, part. 254, sub. 1, piano T-1, categoria A/7, classe 3, consistenza 8 vani, superficie catastale totale: 193 mq, totale escluse aree scoperte: 186 mq, rendita € 970,94 (villetta),

3 -foglio 9, part. 254, sub. 501 n.7, piano T, categoria C/6, classe 5, consistenza
23 mq, superficie catastale 23 mq, rendita € 67,71 (autorimesse),
-foglio 9, part. 664, piano S1, categoria C/2, classe 5, consistenza 5 mq, superficie catastale: 6 mq, rendita € 11,10 (deposito),
-foglio 9, part. 254, sub. 2, piano S1, categoria C/3, classe 3, consistenza 90 mq, superficie catastale: 103 mq, rendita € 190,57 (magazzino e laboratorio);
-previo accertamento della comoda divisibilità delle porzioni immobiliari in oggetto, respingere la domanda di vendita ex art. 788 c.p.c., per tutte le ragioni esposte in atti ed emerse in giudizio nonché esponende, e disporre la divisione ex art. 784 c.c. delle porzioni immobiliari in oggetto, preferibilmente con attribuzione al Signor - a parte di lotto individuando - del Controparte_1 locale laboratorio sito in parte del piano seminterrato onde consentire la prosecuzione dell'attività artigianale ivi svolta - il tutto tenendo espressamente conto della consulenza tecnica perfezionata in mediazione e qui ostensibile per accordo delle parti stesse-;
-respingere la domanda avversaria di corresponsione dell'indennità di occupazione al 50%, in quanto infondata in fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte ed esponende;

-quanto ai beni mobili e suppellettili contenuti nelle uu.ii. site in Cornaredo, via Don Gnocchi n. 7, disporre e ordinare altresì lo scioglimento della comunione ereditaria con attribuzione a ciascuno dei condividenti di quanto di sua spettanza;

in via riconvenzionale, previo accertamento delle migliorie apportate e comunque delle somme spese per gli immobili de quibus da parte del convenuto, degli oneri dallo stesso sostenuti per manutenere (in via sia ordinaria che straordinaria) la villetta in comunione nonché per l'assicurazione dei fabbricati, condannare l'attore Signor al rimborso e/o Parte_2 pagamento di tutte le spese di manutenzione, gestione e assicurazione sostenute
(dall'odierno convenuto) nonché al versamento dell'indennità per i miglioramenti recati alle uu.ii nella misura dell'aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti medesimi o al pagamento delle somme/costi spesi per gli immobili de quibus (dal medesimo convenuto) o, ancora, al versamento della diversa somma emersa e/o emergenda in corso di causa o che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;
eventualmente compensando tale importo con quello debendo a titolo di conguaglio;

in ogni caso, con vittoria di spese e competenze legali, oltre oneri ex lege;
in via istruttoria, si rinnova la richiesta di interrogatorio formale dell'attore
Signor e di escussione testimoniale dei testimoni infra indicati Parte_1 sui seguenti capitoli probatori:


1. Vero che nell'aprile del 2009 il Signor effettuò nella Controparte_1 villetta di Cornaredo, Via Don Gnocchi n. 7, i lavori edili descritti nel
4 capitolato posto alle pagine 2 e 3 della relazione tecnica prodotta quale doc.
27?


2. Vero che detti lavori consistevano nella realizzazione di una tettoia sopra il balcone al piano primo e nel rifacimento e l'impermeabilizzazione del medesimo balcone, come posti nella villetta di Cornaredo, Via Don Gnocchi n.
7?


3. Vero che i detti lavori consistevano altresì nel rifacimento dell'impianto elettrico sito nell'appartamento al piano primo della villetta di Cornaredo, Via
Don Gnocchi n. 7?


4. Vero che i detti lavori consistevano ulteriormente nell'abbassamento con

contro

-soffitto in due vani dell'appartamento al piano primo (controsoffittatura
-di profondità cm. 30- in camera e controsoffittatura -di profondità cm. 50- in sala), come posti nella villetta di Cornaredo, Via Don Gnocchi n. 7?


5. Vero ancora che i detti lavori consistevano, infine, nella realizzazione di un impianto di condizionamento costituito da due apparecchi SAMSUNG 12000
BTU monosplit con due motori esterni, come posti nella villetta di Cornaredo,
Via Don Gnocchi n. 7 al piano primo?


6. Vero che i materiali e l'opera necessari per i descritti lavori edili sono stati acquistati e pagati dal Signor ? Controparte_1


7. Vero che la GN , nata il [...] e zia (per parte di Tes_1 padre) delle odierne parti confliggenti, è ospitata nell'appartamento sito al piano rialzato della villetta di Cornaredo, Via Don Gnocchi n. 7?


8. Vero che la detta GN è ospitata dall'aprile 2020 e Tes_1 continuativamente fino a oggi nell'appartamento sito al piano rialzato della villetta di Cornaredo, Via Don Gnocchi n. 7?


9. Vero che l'anziana zia è accudita con continuità dal Tes_1 convenuto e dalla sua coniuge? Controparte_1
10. Vero che l'attore ha autorizzato che la detta zia Parte_1 Tes_1
sia ospitata nell'appartamento sito al piano rialzato della villetta di
[...]
Cornaredo, Via Don Gnocchi n. 7?
11. Vero che la detta zia si è trasferita nell'appartamento sito al Tes_1 piano rialzato della villetta di Cornaredo, Via Don Gnocchi n. 7, al momento della diffusione dell'epidemia da covid-19 nell'aprile 2020?
12. Vero che la manutenzione del giardino e delle aree libere di pertinenza della villetta di Cornaredo, Via Don Gnocchi n. 7, è effettuata da oltre un ventennio dal Signor ? Controparte_1
13. Vero che la manutenzione dei manufatti, dei fabbricati e comunque delle cose che compongono la villetta di Cornaredo, Via Don Gnocchi n. 7, è effettuata da oltre un ventennio dal Signor ? Controparte_1
5 14. Vero che i costi e le fatiche necessari per la manutenzione indicata ai capitoli 13 e 14 sono sostenuti in proprio da oltre un ventennio dal Signor
? Controparte_1
Si indicano a testimoni sui capitoli di prova sopra indicati nonché a prova contraria e controprova sugli eventuali capitoli probatori di controparte che dovessero essere ammessi i seguenti Signori e Signore:
nata il [...] a [...] e residente in [...]
Gnocchi 7, Cornaredo;

nato il [...] a [...] e residente in [...] Parte_3
Don Gnocchi 9, Cornaredo;

, nata il [...] a [...] e residente Parte_4 in Via Don Gnocchi 9, Cornaredo;

, nata il [...] a [...] e residente in [...], Parte_5
Cornaredo;
, nato in [...] il [...] e residente in [...]di Parte_6
Rho.
Si rinnova altresì la richiesta di idonea CTU integrativa di quella svolta in mediazione al fine:
• di determinare e valutare i costi e gli oneri sostenuti dal convenuto per opere edili nel 2009 (come sopra meglio descritti), il loro valore originale, quello al momento di apertura della successione e quello attuale, provvedendo altresì a determinare il loro valore incrementale rispetto agli immobili dividendi;

• di determinare e valutare la congruità e la necessità dei costi sostenuti dal convenuto per le opere edili effettuate post incendio del 2007 nonché nella seconda metà degli anni '90 (come sopra meglio descritti), il loro valore originale, quello al momento di apertura della successione e quello attuale, provvedendo altresì a determinare il loro valore incrementale rispetto agli immobili dividendi;

• di determinare le opere minime e i costi relativi necessari alla suddivisione della villetta de qua in più unità immobiliari, prendendo a riferimento le perizie svolte dal Consulente tecnico arch. in mediazione nonché quelle Per_2 prodotte e producende in giudizio.
6 MOTIVI DELLA DECISIONE
La vertenza ha ad oggetto lo scioglimento della comunione ordinaria per quote uguali in essere tra le parti, tra loro fratelli, sull'immobile ad essi pervenuto per donazione dalla madre con atto in data 01/03/2016 ricevuto dal Persona_3
dott. , Notaio in Cornaredo, rep. 12032, racc. 5644, immobile Controparte_3
sito nel Comune di Cornaredo (MI), via Don Carlo Gnocchi n. 7 e costituito precisamente da:
a)villetta unifamiliare ad uso abitazione disposta su due piani (piano terreno e piano primo) tra loro collegati da scala interna, con annesso giardino di pertinenza in proprietà esclusiva, composta da soggiorno, tinello, cucina, una camera, bagno, disimpegno e terrazzo al piano terreno e da tre camere, bagno,
disimpegno e balcone al piano primo;

b)vano box ad uso autorimessa al piano terreno in corpo staccato, di pertinenza alla villetta;

c)locale ad uso deposito al piano interrato, di pertinenza alla villetta;

d)vano ad uso magazzino e vano ad uso laboratorio, oltre servizi, al piano interrato, il tutto identificato nel catasto fabbricati del detto comune al foglio 9, particella 254, subalterni 1, 501 e 2 rispettivamente la villetta, il vano box, il vano ad uso magazzino e il vano ad uso laboratorio e al foglio 9 particella 664 il locale ad uso deposito.
Il contrasto tra le parti attiene essenzialmente alle modalità di scioglimento della comunione, dato che nessuno dei due comproprietari intende rilevare la quota dell'altro e perciò l'attore chiede che si proceda alla vendita con successiva ripartizione del ricavato in parti uguali, dedotte le spese, mentre il convenuto, avendo interesse a continuare ad abitare nell'immobile, chiede che
7 si proceda a una divisione in natura, mediante frazionamento del cespite in due distinte unità immobiliari di valore il più possibile corrispondente alle quote astratte.
Le parti controvertono poi anche circa il preteso diritto dell'attore a vedersi riconosciuta un'indennità di occupazione dal convenuto, il quale a sua volta chiede che gli sia riconosciuto un rimborso per i miglioramenti che assume di avere apportato all'immobile nel corso degli anni.
Tanto premesso, va preliminarmente chiarito che, al fine di non gravare le parti di spese, non si è proceduto alla nomina di un consulente tecnico d'ufficio atteso che, sull'accordo delle parti medesime, sono state acquisite due relazioni redatte nell'anno 2022 da un consulente tecnico nominato nella fase di mediazione obbligatoria e scelto dall'elenco dei consulenti del Tribunale,
arch. . Persona_4
La prima relazione (doc. 6 di parte attrice) è essenzialmente descrittiva ed estimativa, pervenendo ad una valutazione complessiva dell'immobile pari ad
Euro 470.000,00 in cifra tonda;
tale relazione non è stata oggetto di contestazioni.
La seconda relazione (doc. 7 di parte attrice) riguarda invece la questione del frazionamento del villino e, ancorché ispirata al contenimento dei costi di divisione, perviene a individuare due possibili ipotesi identificate rispettivamente con lettere “A” e “B”, ognuna delle quali comportante l'esecuzione di importanti lavori di separazione degli impianti, di creazione di una rampa comune per l'accesso all'autorimessa di pertinenza, di creazione di un nuovo sistema di accesso al piano primo tramite un ingresso dedicato la cui superficie e volumetria verrebbe sottratta all'unità al piano terreno (ipotesi
8 “A”), oppure tramite la creazione di una scala esterna (ipotesi “B”).
Nell'ipotesi “A” il costo degli interventi di modifica è stato stimato in
Euro 51.875,80; nell'ipotesi “B”, più complessa, in Euro 86.083,14.
Posto quanto precede, in diritto occorre ricordare che, ai sensi dell'art. 1114
cod. civ., la divisione ha luogo in natura se la cosa può essere comodamente
divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti.
In base al successivo art. 1116, si applicano anche nella divisione ordinaria le norme (più dettagliate) dettate dal codice civile in materia di divisione ereditaria, in quanto non siano in contrasto con quelle della divisione ordinaria.
Nell'ampia giurisprudenza formatasi sull'interpretazione del concetto di comoda divisibilità, viene costantemente affermato che in tema di divisione giudiziale l'art. 718 c.c., in virtù del quale ciascun coerede ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., non solo nel caso di mera "non divisibilità" dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano "comodamente" divisibili e, cioè, allorché, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero (giurisprudenza costante: tra le tante decisioni cfr. Cass. n. 25888/2016; più di recente, negli stessi termini, Cass.
n. 27984/2023).
L'applicazione di tali principi al caso in esame conduce ad escludere senz'altro
9 che si verta in una fattispecie di comoda divisibilità, con conseguente necessità
di procedere alla vendita dell'immobile, posto che, come già evidenziato, nessuno dei partecipanti alla comunione ne ha chiesto l'attribuzione dell'intero con addebito dell'eccedenza.
Rilevano in tal senso i seguenti elementi:
-il rilevante costo delle opere a farsi, nella più favorevole delle ipotesi superiore ad Euro 51.000,00;
-la complessità dei lavori, riguardanti in pratica l'intero immobile con la creazione di impianti separati, di una rampa di accesso all'autorimessa a sua volta da dividere in due piccoli box, di un vano scala per raggiungere il piano superiore (o addirittura di una scala esterna);
-il completo stravolgimento della proprietà, che da piccolo villino (ogni piano ha una superficie di mq. 97) munito di una zona giorno al piano terreno e una zona notte al piano superiore, con annessa una altrettanto piccola area esterna di circa mq. 287, una generosa autorimessa di circa mq. 27 (oltre un corpo separato adibito a centrale termica), verrebbe a trasformarsi in un piccolissimo condominio di due bilocali, uno al piano terreno e l'altro al primo piano, di cui quello a piano inferiore privato anche di una porzione da destinare a ingresso e vano scala a servizio del bilocale al piano primo, con due piccole autorimesse di circa mq. 13 appena sufficienti per ospitare un'utilitaria, con un giardino che, per le sue ridotte dimensioni, non si presta ad essere frazionato e sarebbe perciò da destinare a pertinenza esclusiva del bilocale al piano terreno.
Insomma, si passerebbe da un villino piccolo ma al contempo munito di tante piacevoli comodità, come due zone completamente separate per il giorno e per la notte, un'ampia autorimessa, uno spazio esterno non grande ma comunque
10 suscettibile di tanti utilizzi, a un condominio con due piccole unità abitative e due minuscole autorimesse, una delle due unità (quella al piano terreno) privata di una rilevante porzione di superficie per dare spazio alla scala di accesso al piano superiore, l'altra (quella al piano superiore) privata del giardino che, a sua volta, dovrebbe perdere una significativa porzione per consentire la creazione della rampa comune di accesso al locale autorimessa, pure essa destinata ad essere completamente snaturata dal frazionamento.
La causa va quindi rimessa sul ruolo come da separata ordinanza di contestuale delega a un professionista delle operazioni vendita, a norma degli artt. 788,
ultimo comma e 591-bis c.p.c.
All'esito della vendita e saranno poi definiti i rapporti di dare e avere tra le parti in dipendenza della gestione dei beni comuni fino allo scioglimento della comunione, come previsto dall'art. 723 del codice civile, anche in questo caso sull'accordo delle parti o, in mancanza, con ulteriore sentenza.
Non si deve provvedere sulle spese di lite trattandosi di sentenza che non definisce il giudizio (art. 91 c.p.c.).

P. Q. M.

Il Tribunale di Milano, non definitivamente pronunciando, così provvede:
1)visto l'art. 788 c.p.c., dispone procedersi alla vendita dell'immobile indicato in motivazione;

2)rimette la causa sul ruolo come da separata ordinanza con la quale si provvede contestualmente alla delega delle operazioni di vendita.
Milano, 3 aprile 2025
IL GIUDICE
dr. Marcello Piscopo
11