N. R.G. 2227/2021
TRIBUNALE DI COSENZA
- seconda sezione civile -
VERBALE della causa iscritta al n. 2227/2021 R.G.A.C. tra
, e Parte_1 Parte_2 Parte_3 rappresentati e difesi dagli avvocati Nicola Filardo e Francesco Manfredi;

- ricorrenti -

E
rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1
Daniele Carucci. - convenuta -

Oggi 13 giugno 2025, davanti alla dott.ssa Ermanna Grossi, giudice titolare del ruolo, è presente per parte attrice l'avv. Francesco Manfredi anche in sostituzione dell'avv. Nicola Filardo. Per la società convenuta è presente l'avv. Francesco Ioele in sostituzione dell'avv. Daniele Carucci. L'avv. Manfredi si riporta a tutti gli scritti difensivi, comprese le comparse conclusionali già depositate. Insiste per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate. L'avv. Ioele si riporta a tutti gli scritti difensivi ed in particolare alle memorie di replica già depositate. Precisa le conclusioni per come formulate nelle memorie di replica. L'avv. Manfredi impugna e contesta ogni avversa pretesa e deduzione. Il giudice si ritira in camera di consiglio. Rientrato, decide come da separata sentenza che definisce il giudizio e di cui dà lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto.
Il giudice dott.ssa Ermanna Grossi

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il tribunale di Cosenza, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Ermanna Grossi, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2227/2021 R.G.A.C. vertente TRA (c.f.: ), Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
CodiceFiscale_2 Parte_3 C.F._3
), rappresentati e difesi, in virtù di procura allegata al ricorso, dagli avv.ti
[...]
Nicola Filardo e Francesco Manfredi e domiciliati presso lo studio del primo in Cariati, alla via F. Gullo snc,

- ricorrenti -

CONTRO (p.i.: ), in persona del legale Controparte_2 P.IVA_1 rappresentante p.t., rappresentata e difesa, in virtù di procura allegata alla comparsa di risposta, dall'avv. Daniele Carucci ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Putignano, alla via Verdi, n. 10/C. - convenuta -
Oggetto: risoluzione contratto di locazione di terreno.
Conclusioni delle parti Per i ricorrenti (conclusioni rassegnate nella memoria integrativa depositata in data 28/2/2022): “ACCERTARE E DICHIARARE la risoluzione del contratto di affitto, e per l'effetto: b) ACCERTARE, CONDANNARE e ORDINARE alla società di procedere allo sgombero Controparte_2 immediato del terreno, oggetto di diritto;
c) CONDANNARE la società
[...] al pagamento di €. 50,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna del terreno CP_2 locato, a titolo di penale pattuita nell'accordo sottoscritto tra le parti, e, pertanto, alla complessiva somma di €. 34.050,00 (trentaquattromilacinquanta/00), maturata fino alla data del deposito, accertata in corso di causa e ritenuta di giustizia, oltre alle eventuali somme che si matureranno fino all'effettivo sgombero del terreno;
In subordine: d) ACCERTARE l'inadempimento contrattuale della società e, Controparte_2 per l'effetto: e) CONDANNARE, la società o Controparte_2 dei canoni arretrati a decorrere dalla data di scadenza del contratto, ovvero dal 20.07.2019, sino ad oggi e/o dalla diversa data accertata in corso di causa e sino al soddisfo;
f) CONDANNARE, ad ogni modo, la società resistente al pagamento delle spese di lite, da distrarsi ex art. 93 c.p.c., in favore dei sottoscritti procuratori antistatari”. Per la convenuta (conclusioni rassegnate nella memoria integrativa depositata in data 30/4/2022): “C) Rigettare integralmente le richieste dei ricorrenti per le motivazioni di fatto e diritto riportate nel presente atto e per l'effetto accertare e
Pagina 2 di 14 dichiarare la nullità del contratto di affitto di terreno del 20/07/2017 registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Cosenza al n. 8508 Serie 3 T con conseguente conversione del contratto nella forma ordinaria avente durata di anni 6; D) Accertare e dichiarare la nullità della scrittura denominata “Accordo tra le parti” per le ragioni di fatto e diritto indicate in narrativa e comunque per costituire lo stesso atto aggiuntivo ex art. 79 della legge 392/1978 oltreché non sanabile per effetto della relativa registrazione tardiva;
E/o comunque E) Accertare e dichiarare la nullità della scrittura denominata “Accordo tra le parti” per le ragioni di fatto e diritto indicate in narrativa e comunque per intervenuta novazione a mezzo del contratto di affitto di terreno del 20/07/2017 registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Cosenza al n. 8508 Serie 3 T - Sempre nel merito F) Accertare e dichiarare l'annullamento del contratto di locazione del 20/07/2017 registrato il 21/12/2017 al n. 8508 serie 3 T e/o comunque l'efficacia dello stesso limitatamente all'area di effettiva proprietà dei ricorrenti pari a mq. 288,78 con conseguente rideterminazione del canone, G) Accertare e dichiarare che alcun inadempimento può essere ascritto alla per le ragioni di fatto e diritto indicate in narrativa con conseguente CP_2 rigetto della domanda di risoluzione;
In via ulteriormente subordinata H) Nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle conclusioni che precedono, accertare e dichiarare eccessivamente onerosa la penale riportata nel documento denominato “accordo tra le parti” e disporre comunque la riduzione della penale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1384 c.c. nei limiti di giustizia per tutte le motivazioni di fatto e diritto riportate in narrativa;
I) Con vittoria di spese e competenze di causa”. Fatto e diritto 1. Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c. depositato in data 16/6/2021,
[...]
, ed hanno premesso di essere Parte_1 Parte_2 Parte_3 proprietari di un appezzamento di terreno di natura agricola sito in Montalto Uffugo, alla loc. OR (riportato in catasto al foglio 9, part. 33) e di averlo concesso in affitto temporaneo a (di seguito “ ) Controparte_2 CP_2 per utilizzarlo quale area di cantiere per la realizzazione dei lavori di rifacimento della sede ferroviaria tra le Stazioni di Montalto, Rose e Torano. Hanno dedotto, in particolare, di avere stipulato una scrittura privata in data 20/7/2017 ed un contratto sottoscritto in pari data, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Cosenza il 13/12/2017 al n. 8505 serie 3T. I ricorrenti hanno precisato che la durata del contratto era stata fissata in due anni, dal 20/7/2017 al 20/7/2019, senza tacita proroga, e che, al termine, la avrebbe dovuto riconsegnare il terreno libero da ogni cosa e nello CP_2 stato di fatto e di diritto in cui era stato concesso, provvedendo all'aratura profonda di esso ai fini delle future coltivazioni;
inoltre, in base alle pattuizioni, qualora i lavori fossero andati oltre il termine stabilito consensualmente, la società convenuta avrebbe indennizzato gli ulteriori successivi quattro mesi come occupazione temporanea e, superato anche tale periodo, avrebbe corrisposto ai ricorrenti, a titolo di penale, € 50,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna dell'immobile.
Pagina 3 di 14 Gli istanti lamentano che, alla scadenza del contratto e nonostante le reiterate diffide, la non ha rilasciato l'immobile, continuando ad occuparlo CP_2 arbitrariam odo continuativo e con palese volontà di non restituirlo ai legittimi proprietari, per di più rifiutandosi di corrispondere sia l'indennità di occupazione che la penale, per complessivi € 31.450,00. Su tali premesse, i ricorrenti si sono rivolti al tribunale per sentire accogliere le conclusioni sopra riportate. Con comparsa di risposta depositata in data 26/10/2021, si è costituita in giudizio per contestare la domanda, eccependone, in via Controparte_2 pregiudiziale, l'irritualità, poiché introdotta con rito sommario di cognizione, con conseguente richiesta di mutamento del rito, da sommario di cognizione a locatizio o, in subordine, ordinario. Nel merito, ha opposto che l'unica pattuizione validamente conclusa dalle parti fosse il contratto di locazione registrato dai contraenti presso l'Agenzia delle Entrate di Cosenza, al n. 8508 Serie 3 T, avendo gli stessi posto nel nulla il precedente documento, denominato “accordo tra le parti”, poiché eccessivamente oneroso per la convenuta. Ha dedotto di avere dato puntuale adempimento ai propri obblighi contrattuali - effettuando il pagamento di € 2.000,00, a titolo di due annualità di canone, nei confronti di - e di avere però scoperto, a Parte_3 seguito di misurazione effettuata dai propri tecnici dopo l'inizio dei lavori, che i ricorrenti avevano errato nell'indicazione dell'effettiva estensione e consistenza del terreno oggetto di locazione, tacendo che una parte di esso ricadeva parzialmente nella proprietà di (committente dei Controparte_3 lavori concessi in appalto alla , per cui l'ampiezza dell'area occupata CP_2 non era di 884,92 mq, ma di soli 288,78 mq. La convenuta ha dedotto, inoltre, di avere avviato con i ricorrenti, nelle more della scadenza naturale del contratto, un dialogo finalizzato all'accertamento della reale estensione del terreno e di avere chiesto, prima dello spirare degli ultimi quattro mesi di locazione, una proroga del contratto, rimasta priva di riscontro, dal momento che i ricorrenti, richiamando l'accordo che le parti avevano annullato con il contratto di locazione, a mezzo dei propri legali, avevano preteso la restituzione dell'area, un indennizzo per l'avvenuta estirpazione di dieci piante da frutto ed ulivi e la corresponsione di € 2.000,00 a titolo di occupazione temporanea. Ha pure evidenziato che, in data 10/5/2021, a distanza di oltre quattro anni dalla sottoscrizione e pur consapevoli della nullità dell'atto, i ricorrenti avevano registrato il c.d. “accordo”, ridenominato atto aggiuntivo, per porlo alla base delle pretestuose richieste azionate col ricorso introduttivo. La ha, inoltre, chiesto la declaratoria di nullità del contratto di CP_2 locazione stipulato dalle parti, in quanto non riconducibile alle locazioni transitorie di cui al decreto ministeriale del 16/1/2017, riguardante le sole locazioni di natura abitativa, con conseguente necessità di ricondurlo alla fattispecie ordinaria sessennale. Ha perciò domandato l'annullamento del
Pagina 4 di 14 predetto contratto e/o comunque l'accertamento della sua efficacia limitatamente all'area di effettiva proprietà dei ricorrenti, pari a mq. 288,78, con conseguente rideterminazione del canone di locazione. Ha pure richiesto il rigetto della domanda di risoluzione del contratto, non essendovi alcun inadempimento ad essa ascrivibile. In via del tutto subordinata, ha rilevato l'eccessiva onerosità della clausola penale giornaliera di € 50,00, a fronte del canone di € 2.000,00 pattuito per due annualità, sproporzionata anche rispetto al valore del terreno locato e ha chiesto al tribunale di procedere alla riduzione. Alla prima udienza del 5/11/2021, svoltasi mediante trattazione scritta, preso atto delle note scritte depositate da ambo le parti, il tribunale ha disposto il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., concedendo alle parti un termine per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi. Con la stessa ordinanza ha assegnato un termine di quindici giorni per l'espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione e rinviato all'udienza del 3/6/2022 per la verifica del buon esito della mediazione. Con memoria integrativa autorizzata del 28/4/2022, richiamato integralmente l'atto introduttivo, i ricorrenti hanno dato atto dell'esito negativo del tentativo di mediazione, per mancata partecipazione della convenuta. In relazione alle difese spiegate da questa, hanno evidenziato che la richiesta di proroga del contratto di locazione era stata avanzata dalla per la prima volta, il CP_2
19/11/2019, dunque in data successiva alla loro missiva dell'11/11/2019 con cui avevano chiesto il rilascio dell'immobile per scadenza del termine contrattualmente stabilito, e che la richiesta di proroga era stata da loro riscontrata con p.e.c. del 27/1/2020 contenente la bozza della proroga da sottoscrivere, rimasta priva di riscontro. Hanno pure dedotto che la natura transitoria della locazione si desumerebbe dal fatto che il contratto era stato stipulato per utilizzare il terreno “temporaneamente quale aera di cantiere necessaria per la realizzazione dei lavori”, quindi snaturandolo dalla destinazione agricola, con abbattimento delle piantagione ivi esistente e contestuale realizzazione di un cantiere edile temporaneo;
a ciò conseguirebbe, nella prospettazione dei ricorrenti, l'applicazione della clausola derogatoria di cui agli articoli 27 e 35 della legge n. 392/1978 e la cessazione della locazione alla data del 20/7/2019. Quanto all'accordo integrativo, gli istanti hanno dedotto che, non disciplinando aspetti legati alla locazione, bensì le ulteriori situazioni giuridiche connesse alla distruzione del terreno, all'abbattimento delle piantagioni ed alla previsione di una penale per l'ipotesi di mancata consegna del terreno, esso non rientra nell'ambito di applicazione della legge 392/1978 e non potrebbe essere colpito dalla sanzione di cui all'art. 79 della citata legge. In ordine alla tardiva registrazione dell'accordo integrativo, i ricorrenti hanno richiamato i principi giurisprudenziali per i quali solo la mancata registrazione determina la nullità del contratto di locazione, mentre la tardiva registrazione consente la
Pagina 5 di 14 produzione degli effetti con decorrenza ex tunc. Quanto alla questione della minore estensione del terreno, hanno dedotto di avere precisato in sede di accordo integrativo che l'area oggetto di cessione era in loro possesso ed anche di loro proprietà; hanno pure evidenziato la piena validità della locazione stipulata a non domino e che, in ogni caso, la convenuta non aveva sollevato alcuna contestazione in ordine alla minore estensione. Con memoria integrativa del 30/4/2022, la convenuta ha ribadito le CP_2 censure contenute nella comparsa di risposta e in particolare: che il contratto di locazione registrato aveva avuto effetto novativo rispetto al precedente
“accordo tra le parti”; che, trattandosi di locazione di terreno agricolo, non poteva intendersi transitoria, per cui il contratto era nullo o da ricondurre alla durata sessennale di cui alla legge n. 392/1978; che l'ipotesi dell'efficacia ex tunc dell'accordo tra le parti, per effetto della registrazione tardiva, non poteva trovare applicazione dal momento che la giurisprudenza ex adverso richiamata si riferiva ai contratti ad uso abitativo sottoscritti e non registrati, mentre nel caso di specie vi era un contratto regolarmente concluso, con efficacia novativa di ogni precedente pattuizione, ritualmente registrato;
che il c.d. accordo tra le parti costituiva un vero e proprio atto aggiuntivo al contratto, come tale, nullo in base al disposto dell'art. 13, comma 1, della legge n. 431 del 1998 e non sanabile dalla registrazione tardiva, oltre che ai sensi del combinato disposto dell'art. 79 della legge n. 392/1978 e dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004, trattandosi di patto aggiuntivo atto a determinare una durata inferiore del contratto o un vantaggio ingiusto al locatore (applicazione di penali); che i ricorrenti avevano agito in mala fede nell'occultare l'effettiva consistenza ed estensione del terreno oggetto di locazione;
che la giurisprudenza di legittimità aveva affermato il principio dell'invalidità del contratto stipulato dal detentore di fatto, qualora la detenzione sia stata acquistata illecitamente, come nel caso di specie. Ha contestato le somme chieste dai ricorrenti e ribadito, in subordine all'eccepita invalidità del c.d.
“accordo delle parti”, l'eccessiva onerosità della penale giornaliera ivi prevista, anche in considerazione del fatto che i lavori avevano subito dei ritardi non imputabili alla la quale aveva contestato ogni responsabilità di sorta CP_2 alla stazione appaltante, iscrivendo appositamente riserve nel registro di contabilità, ai fini della conseguente azione risarcitoria da spiegare in danno delle committenti. La causa è stata istruita mediante l'interrogatorio formale dei ricorrenti, l'escussione di un teste di parte convenuta e l'esperimento di c.t.u. a firma dell'ing. , depositata in data 29/3/2024. All'udienza del Persona_1
15/11/2024, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c. con decreto del 25/10/2024, regolarmente comunicato ai difensori delle parti, la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art.
Pagina 6 di 14 190 c.p.c. per lo scambio ed il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica, cui ha provveduto la sola resistente. Tuttavia, con ordinanza emessa in data 31/5/2025, il tribunale, rilevando che il giudizio era stato trattenuto in decisione ai sensi dell'art. 189 c.p.c. con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per mero errore, trattandosi in realtà di procedimento assoggettato al rito locatizio, ha rimesso la causa sul ruolo e fissato l'odierna udienza per la discussione orale ai sensi dell'art. 429 c.p.c. All'odierna udienza i difensori hanno discusso la causa insistendo per l'accoglimento delle rispettive pretese.
2. Dalla documentazione in atti risulta che in data 20/7/2017 le parti hanno stipulato un “contratto di affitto di terreno” avente ad oggetto l'appezzamento ricadente nel Comune di Montalto Uffugo e riportato in catasto al foglio 9, p.lla 33, di cui i ricorrenti hanno affermato essere proprietari e possessori. Il contratto è stato stipulato per la durata di anni due, a partire dal 20/7/2017 sino al 20/7/2019, senza tacita proroga (art. 2), avendo le parti chiarito che il terreno sarebbe stato utilizzato dalla conduttrice in via Controparte_2 temporanea, come area di cantiere necessaria p lavori
“PA 1236 – Lavori di rettifiche di tracciato che interessano il rifacimento della sede ferroviaria (corpo stradale, armamento, opere di regimentazione idraulica, TE, modifiche ed adeguamenti degli impianti di sicurezza e telecomunicazioni) per un'estensione complessiva di circa km. 3,750 tra le stazioni di Montalto Rose e Torano, in prossimità del Posto Movimento Acri-Bisignano-Luzzi e la realizzazione delle opere sostitutive del passaggio alla p.k. 50+056 della linea ferroviaria Sibari-Cosenza, ubicato nel Comune di Montalto Uffugo (CS)” ad essa appaltati dalla committente con espressa Controparte_4 esclusione di qualunque altra e diversa utilizzazion A fronte della utilizzazione del menzionato terreno, la si è obbligata a CP_2 versare un corrispettivo di € 2.000,00 per la superficie effettivamente consegnata, pari a mq. 884,92. Non v'è contestazione e comunque risulta documentalmente provato l'avvenuto pagamento di tale importo ai ricorrenti (v. doc. 4 allegato al fascicolo della conventua). Con separata scrittura privata, denominata “accordo tra le parti”, stipulata nella stessa giornata del 20/7/2017, le parti hanno altresì concordato che la società conduttrice avrebbe realizzato sul fondo una conduttura per la raccolta e il deflusso delle acque piovane, al fine di evitare, a seguito dei lavori da eseguire, eventuali smottamenti del terreno sovrastante, oltre ad una prima recinzione, non definitiva, a margine del terreno temporaneamente occupato consistente in paletti di cemento e/o ferro con rete metallica, per garantire la sicurezza e la non intrusione di persone e/o animali;
a conclusione dei lavori e comunque entro e non oltre due anni dalla sottoscrizione dell'accordo, la recinzione
Pagina 7 di 14 avrebbe dovuto essere riportata e posizionata, in modo definitivo, lungo tutto il confine lato ferrovia. Con la stessa scrittura privata, la si è obbligata a corrispondere ai CP_2 ricorrenti, a titolo di indennizzo, per l'estirpazione di 10 piante da frutto ed ulivi, di cui 9 piante in ottimo stato produttivo-vegetativo, la complessiva somma di € 4.500,00 da corrispondere unitamente all'importo dovuto per la temporanea occupazione. La si è pure obbligata a restituire il terreno, al termine dei due anni, CP_2 libero da ogni cosa e nello stato di fatto e di diritto in cui era stato concesso, provvedendo a rendere fruibile il terreno ad uso produttivo, previa sua aratura profonda ai fini delle future coltivazioni. La società si è infine obbligata a corrispondere ai ricorrenti, per l'ipotesi di mancato rilascio del terreno successivamente alla scadenza di quattro mesi dal termine del rapporto, la somma giornaliera di € 50,00 per ogni giorno di ritardo nella riconsegna, mentre i primi quattro mesi dalla scadenza del rapporto sarebbero stati indennizzati come occupazione temporanea. Ciò posto, il tribunale ritiene che in data 20/7/2017 le parti abbiano stipulato un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione, avendo i ricorrenti concesso a il godimento di un terreno nella loro Controparte_2 disponibilità, per un determinato periodo di tempo, in cambio del pagamento di un corrispettivo. Il contratto, regolarmente e tempestivamente registrato, trova la fonte di disciplina nella legge n. 392/1978, trattandosi all'evidenza di un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione. Tanto impedisce l'applicazione della disciplina di cui all'art. 5, comma 1, della legge 431/1998 e del D.M. 16/1/2017 (recante “Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 1, 2 e 3 della stessa legge”) inopinatamente richiamata dai ricorrenti. La riconducibilità del contratto al novero di quelli di locazione ad uso diverso dall'abitazione non implica necessariamente la previsione di una durata pari a sei anni, giacchè l'art. 27, quinto comma, delle legge n. 392/1978 stabilisce che
“Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio”. Secondo la corte di cassazione, la transitorietà della locazione va individuata non tanto nel tipo di attività, ma piuttosto tenendo conto del particolare modo in cui si atteggia in concreto, come desumibile dalla volontà delle parti (cfr. cass. n. 8489/1990). Nella specie la transitorietà emerge sia dalla lettera del contratto, che ha espressamente stabilito una durata biennale, sia dalle circostanze che hanno determinato la stipulazione, ossia l'approntamento di un'area di cantiere per la
Pagina 8 di 14 realizzazione dei lavori pubblici appaltati a infatti, Controparte_2
l'attività di cantiere è ontologicamente transitoria, essendo la sua durata correlata allo svolgimento dei lavori appaltati alla società conduttrice, che è meramente temporaneo e non destinato a protrarsi nel tempo. Sussistendo ragioni valide a sostegno della previsione di una durata più breve rispetto a quella ordinaria, la clausola di cui all'art. 2 del contratto di locazione non può essere dichiarata nulla, né conseguentemente può procedersi alla sostituzione della durata biennale con quella ordinaria sessennale stabilita dall'art. 27, primo comma, della legge n. 392/1978 per i contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, non potendosi nemmeno applicare il disposto di cui all'art. 79 della legge n. 392/1978, in considerazione del fatto che l'art. 27, quinto comma, consente alle parti di prevedere una durata del contratto più breve di quella ordinaria quando l'attività da esercitarsi sull'immobile ha, come nel caso di specie, natura transitoria.
3. Ferme restando le pregresse considerazioni, nessun rilievo può attribuirsi, al fine di respingere o contenere la richiesta dei ricorrenti, al fatto che l'area concessa in locazione non apparteneva per intero ai ricorrenti. E invero, per costante insegnamento della corte di cassazione, la locazione stipulata a non domino non è un contratto invalido: esso infatti non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l'art. 1571 c.c., include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore. L'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore costituisce un caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale però non consegue l'invalidità, ma solo l'inefficacia del contratto (cfr. cass. n. 25911/2013) la quale opera soltanto nei confronti del legittimato effettivo e non impedisce l'attuazione del rapporto obbligatorio (cfr. cass. n. 15292/2019). In altri termini, se il locatore non dispone di un titolo giuridico valido per disporre del bene, tanto non osta alla validità del contratto di locazione, potendo rilevare solo laddove il locatore non proprietario non adempia all'obbligazione di consegnare al conduttore la cosa locata ovvero di opposizione del terzo proprietario;
circostanze queste che non si sono verificate nel caso di specie, in cui è pacifico che la società conduttrice ha potuto godere per tutta la durata contrattuale (ed anche oltre) dell'intera superficie di 884,92 mq. indicata in contratto. È utile richiamare integralmente il principio illustrato nei precedenti citati, ricavandosi da esso esaustiva risposta ai rilievi della convenuta:
“- la legittimazione consiste nel potere di un soggetto di disporre dell'oggetto del contratto;
la mancanza di essa non comporta l'invalidità del contratto, perchè quest'ultimo non può ritenersi difforme dallo schema legale sol perchè stipulato da persona non legittimata;
la mancanza di legittimazione in capo allo stipulante comporta dunque soltanto l'inefficacia del contratto, cioè l'inidoneità a produrre gli effetti suoi propri;

Pagina 9 di 14 - l'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore costituisce dunque un tipico caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale consegue non l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto;

- ove il locatore di cosa altrui non sia in grado di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto, ed in particolare a quelle di cui all'art. 1575 c.c., ciò che però rileva sul piano (del tutto estraneo all'odierno tema di lite) funzionale del contratto (quale presupposto, nel concorso delle altre condizioni, di una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento) non già della sua validità;
- unica eccezione a tale principio è rappresentata dall'ipotesi in cui la detenzione da parte del locatore sia stata acquisita vi aut clam, o comunque in violazione di norme di ordine pubblico (come nel caso dell'usurpatore): ma in tali casi l'invalidità del contratto deriverebbe dall'illiceità del suo oggetto, non certo dal difetto di legittimazione del locatore;

- il possesso da parte del locatore di un titolo giuridico per disporre del bene è necessario "solo per negare la possibilità di opporre, al terzo proprietario, il contratto locativo stipulato dal detentore senza titolo, non anche per riconoscere l'inefficacia del contratto nel rapporto interno tra il locatore che abbia ceduto in locazione il bene senza titolo detenuto ed il conduttore che, in forza del contratto, abbia di fatto utilizzato l'immobile locato" (Cass. 11/04/2006, n. 8411, in motivazione p. 2.2);
- il difetto dunque del potere dispositivo in capo al locatore non è di per sè sufficiente per ritenere il contratto stipulato a non domino non vincolante per le parti;

- nel rapporto tra il locatore ed il conduttore, pertanto, il contratto stipulato dal detentore di fatto è valido e vincolante, salva l'ipotesi estrema già ricordata (nella specie non ricorrente, non essendo al riguardo accertato nè dedotto alcunchè) in cui la detenzione sia stata acquistata illecitamente”.
4. Una volta accertata la validità del contratto ai sensi dell'art. 27, quinto comma, della legge n. 392/1978 e tenuto conto che non v'è contestazione in ordine al mancato rilascio del terreno da parte della società convenuta alla scadenza del contratto di locazione, nonostante le ripetute diffide e senza che sia mai intervenuta una proroga, va condannata al rilascio Controparte_2 immediato del terreno concesso in locazione, libero da persone, animali e cose. Tanto a prescindere dall'accertamento di un eventuale inadempimento da parte della agli obblighi derivanti dal contratto di locazione, non vertendosi CP_2 in un i risoluzione per inadempimento, ma di cessazione dell'efficacia del contratto per intervenuta scadenza.
5. Va altresì rigettata la domanda di declaratoria di nullità della scrittura privata denominata “accordo fra le parti” formulata dalla società convenuta. E invero, va escluso che col contratto di locazione stipulato in data 20/7/2017 le parti abbiano voluto novare l'accordo contenuto nella menzionata scrittura privata. Depone chiaramente in questo senso la circostanza che il contratto di
Pagina 10 di 14 locazione e la separata scrittura privata sono state sottoscritte nella medesima data del 20/7/2017; sicché appare irragionevole ritenere che nella stessa giornata le parti abbiano inteso disciplinare i rapporti dapprima alle condizioni stabilite nela scrittura privata e successivamente alle condizioni stabilite nel contratto d locazione, per avere nel frattempo la raggiunto la CP_2 consapevolezza della gravosità delle condizioni contenute nella scrittura privata. D'altra parte, la stessa scrittura privata contiene, al punto 2, un espresso riferimento al separato contratto di locazione, per avere le parti stabilito che la società convenuta si sarebbe impengata a versare ai ricorrenti, a titolo di occupazione temporanea del suolo oggetto di causa, fissata nella durata di anni due, la somma di € 2.000,00 “la quale verrà regolata con formale contratto di fitto”. La scrittura privata costituisce pertanto un patto aggiunto al contratto di locazione, stipulato al fine di concordare aspetti ulteriori, quali i lavori da eseguirsi a carico della società convenuta per la migliore utilizzazione del terreno, la previsione di un indennizzo per l'estirpazione di 10 piante da frutto e ulivi, le modalità di versamento del corrispettivo e la previsione di una penale per l'ipotesi di mancata restituzione del terreno al termine del contratto. Trattandosi di scrittura finalizzata a disciplinare aspetti accessori al contratto di locazione sottoscritto nella medesima data, non necessitava di essere registrata, costituendo un documento meramente accessorio al contratto di locazione, che è stato invece regolarmente registrato.
6. Venendo, infine, alla domanda risarcitoria, con la quale i ricorrenti hanno chiesto l'applicazione della clausola penale pattuita nella scrittura privata del 20/7/2017, deve rilevarsene la fondatezza sul piano dell'an, atteso che la penale di € 50,00 per ogni giorno di ritardo nella restituzione del bene a partire dal primo giorno del quinto mese successivo alla scadenza naturale del contratto risulta espressamente prevista nella menzionata scrittura privata. Posto che è pacifico, perché non contestato, l'utilizzo del bene da parte della al momento della introduzione del presente giudizio, deve ritenersi CP_2 spettante il risarcimento invocato. In ordine al quantum, appare però doveroso operare una sensibile riduzione dell'ammontare della suddetta penale, giacché il suo ammontare appare manifestamente eccessivo. Giova ricordare che, ai sensi dell'art. 1384 c.c., “La penale può essere diminuita equamente dal giudice, se l'obbligazione principale è stata eseguita in parte ovvero se l'ammontare della penale è manfiestamente eccessivo, avuto sempre riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento”. Il potere di riduzione ad equità, attribuito al giudice dall'art. 1384 c.c. a tutela dell'interesse generale dell'ordinamento, può essere esercitato d'ufficio dal giudice, anche a prescindere da una domanda della parte interessata (che nel
Pagina 11 di 14 presente giudizio è stata peraltro ritualmente proposta), per ricondurre l'autonomia contrattuale nei limiti in cui essa appare meritevole di tutela, e ciò anche con riferimento alla penale manifestamente eccessiva (cfr. cass. n. 21297/2011). La valutazione di adeguatezza della penale va effettuata avendo riguardo all'interesse che il creditore aveva all'adempimento, tenendo in considerazione non solo tale interesse al momento della stipula, ma anche il suo atteggiarsi al momento in cui la prestazione è stata tardivamente eseguita o è rimasta definitivamente ineseguita e cioè alla fase di svolgimento del rapporto, atteso che anche nella fase attuativa trovano applicazione i principi di solidarietà, correttezza e buona fede, di cui all'art. 2 Cost. e agli articoli 1175 e 1375 c.c., conformativi dell'istituto della riduzione equitativa (cfr., ex multis, cass. n. 11908/2020; cass. n. 21994/2012). Il criterio su cui va fondato il potere di riduzione esercitabile ex officio dal giudice ha, dunque, natura oggettiva dovendosi tener conto non della situazione economica del debitore e del riflesso che la penale possa avere sul suo patrimonio, ma solo dello squilibrio tra le posizioni delle parti, avendo il riferimento all'interesse del creditore la funzione di indicare lo strumento per mezzo del quale valutare se la penale sia o meno eccessiva, e dovendo la difficoltà del debitore riguardare l'esecuzione stessa della prestazione risarcitoria (ove ad esempio venga a mancare una proporzione tra danno, costi ed utilità). Alla luce di tali criteri, deve ritenersi che nel caso di specie la penale pattuita (pari ad € 50,00 per ciascun giorno di ritardo nella riconsegna) sia manifestamente eccessiva, idonea a creare un palese squilibrio delle prestazioni e ad incidere in modo totalizzante sulla concreta situazione contrattuale, posto che: i) il canone di locazione è stato concordato nell'importo di soli € 1.000,00 all'anno; ii) l'importo preteso dai ricorrenti a titolo di indennità di occupazione per il mancato rilascio del bene per i primi quattro mesi successivi alla scadenza naturale del contratto è di soli € 333,33; iii) l'ammontare della penale per il singolo giorno di ritardo appare del tutto incoerente con la tipologia del bene che ha formato oggetto del contratto (terreno non edificabile), con il suo valore locatizio (stimato dal c.t.u. nominato nel presente giudizio nell'importo di € 0,21 per metro quadrato al mese per un totale di € 186,00 al mese considerando l'intera superficie di 884,92 indicata nel contratto) e con il possibile danno derivante al proprietario-creditore dalla mancata disponibilità del bene (avuto riguardo all'eventuale reimpiego utilitaristico dello stesso da parte dei ricorrenti che, in mancanza di diverse allegazioni che non sono state fornite, non avrebbe
Pagina 12 di 14 potuto superare il valore locatizio, stimato dal c.t.u. in € 186,00 al mese per una superficie di 884,92 mq.); iv) dal 14/10/2020 (a cui risale l'ultima nota trasmessa a mezzo p.e.c. alla sino al 16/6/2021 a cui risale il deposito del ricorso introduttivo i CP_2 ricorrenti non si sono formalmente attivati per ottenere il pagamento della penale, con ciò manifestando un possibile intento di “lucrare” sull'ammontare della stessa, in aperta violazione dei canoni di buona fede e correttezza contrattuali, così generando di fatto una illegittima locupletazione in danno del debitore. Deve, dunque, ritenersi, alla luce dei criteri e delle circostanze indicate, ed avuto riguardo alla proporzione tra danno subito, all'interesse dei ricorrenti all'utilizzo del bene ed all'equilibrio tra le rispettive prestazioni, che la penale pattuita in contratto debba esser ricondotta ad equità e ridotta nella misura complessiva di € 10,00 al giorno. Essendo tale somma determinata all'attualità, la stessa non dovrà essere rivalutata, mentre dovranno esser riconosciuti gli interessi legali dal momento della domanda e sino al soddisfo.
7. L'intervenuta riduzione dell'importo della clausola penale giustifica la compensazione per un terzo delle spese di lite, che vanno poste, per i restanti due terzi, a carico della società convenuta. Le spese sono liquidate come in dispositivo sulla base dei valori medi di cui alla tabella n. 2 allegata al D.M. n. 55/2014, per lo scaglione corrispondente al valore del presente giudizio, per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale. Si distraggono in favore dei difensori dei ricorrenti che ne hanno fatto espressa richiesta. Le spese di c.t.u., già liquidate con separato decreto, sono poste definitivamente a carico della società convenuta. Sussistono peraltro i presupposti per ordinare la condanna della società convenuta, che non ha partecipato al procedimento di mediazione senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, ai sensi dell'art. 8, comma 4-bis, del d.lgs. n. 28/2010 nel testo vigente ratione temporis.

P.Q.M.

Il tribunale di Cosenza, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, ogni contraria istanza, eccezione e difesa respinte:
- accerta e dichiara che il contratto di locazione dell'appezzamento di terreno sito in Montalto Uffugo, alla loc. OR (riportato in catasto al foglio 9, part. 33) stipulato dai ricorrenti con in Controparte_2 data 20/7/2017 è cessato per intervenuta scadenza alla data del 19/7/2019;
Pagina 13 di 14 - condanna al rilascio immediato del suddetto Controparte_2 terreno, libero da persone, animali e cose;

- accoglie parzialmente la domanda di condanna alla corresponsione della penale contrattuale e, ricondotta la stessa ad equità per le ragioni indicate in parte motiva, condanna al pagamento Controparte_2 in favore dei ricorrenti dell'importo di 10,00 al giorno a partire dal 20/9/2019 al rilascio effettivo, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al soddisfo;

- condanna in persona del legale rappresentante Controparte_2
p.t., al pagamento in favore dei ricorrenti dei due terzi delle spese di lite, che liquida complessivamente e per l'intero nella somma di € 7.902,00 (di cui € 286,00 per esborsi ed € 7.616,00 per compensi professionali), oltre a rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore degli avvocati Nicola Filardo e Francesco Manfredi, compensando fra le parti il restante terzo;

- pone le spese di c.t.u., già liquidate con separato decreto, definitivamente a carico di Controparte_2
- condanna al versamento all'entrata Controparte_5 del bilanc porto corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, ai sensi dell'art. 8, comma 4- bis, del d.lgs. n. 28/2010.
Cosenza, 13 giugno 2025
Il giudice
dott.ssa Ermanna Grossi

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