R.G. 1389/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Marta Maria Recalcati, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1389/2024 promossa da:
(C.F. ) nata a Potsdam (Germania) in [...] Parte_1 CodiceFiscale_1
27 settembre 1958 rappresentata e difesa dall'avv. Ewald Rottensteiner presso il cui studio sito in
Bolzano alla via Sernesi 34 è elettivamente domiciliata
ATTORE contro in persona del legale rappresentante dott. con sede in Varese, CP_1 CP_2 via Staurenghi n. 37 (C.F. e P.I. rappresentata e difesa dall'avv. Daniele P.IVA_1
Mammari, presso il cui studio, sito in Milano, Via Cesare Battisti n. 21 è elettivamente domiciliata.
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Per parte attrice (come da atto introduttivo)
“Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis nel merito


1. accertare e dichiarare che tra gli obblighi assunti dal OR vi fosse quello di predisporre un contratto preliminare a contenuto vincolato e corrispondente alle esigenze della sig.ra
; Parte_1


2. per gli effetti, accertare e dichiarare la responsabilità del OR;



3. per gli effetti, condannare la società convenuta al pagamento, a favore dell'istante
[...]
di complessivi € 54.744,70, oltre ad interessi legali ed al risarcimento del maggior Parte_1
1 danno, come verrà provato o all'importo maggiore o minore ritenuto provato e accertato dal giudice;
in ogni caso 1. con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre ad IVA e CPA e come per legge.”
Per parte convenuta (come da comparsa di costituzione e risposta)
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, rigettata ogni contraria istanza, così giudicare:
- rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto, per i motivi esposti in atto;

- con vittoria di spese ed onorari di causa.
In via istruttoria si chiede ammettersi prova per interpello dell'attrice e per testimoni sulle circostanze articolate ai numeri da 1 a 12 della narrativa, da intendersi qui ritrascritte e precedute dalle parole “vero che”. Si chiede inoltre ordinarsi all'attrice ex art. 210 c.p.c. di esibire in giudizio copia della transazione sottoscritta con i signori e Persona_1 Persona_2
.”.
[...]
MOTIVAZIONE


1. Svolgimento del processo e allegazioni delle parti

1.1Con atto di citazione ritualmente notificato, citava in giudizio il Parte_1
OR RE , chiedendo di accertarne e di chiararne la responsabilità CP_1
nella causazione dei danni subiti e conseguentemente condannarla al risarcimento degli stessi.
Allegava, in particolare, parte attrice:
- di aver concluso con i signori e Persona_1 Persona_3
in data 24 settembre 2019 un contratto preliminare di compravendita dell'immobile
[...]
di questi ultimi, sito nel Comune di Rancio Valcuvia, località Sceré 3, avvalendosi dell'attività del OR RE , nel quale la data per la sottoscrizione CP_1
del rogito era indicata nel 31 marzo 2020;
- che aveva corrisposto ai promittenti venditori la somma pari a euro 100.000 a titolo di caparra confirmatoria ed euro 36.600 al OR RE a titolo di provvigione;

- di aver scoperto poco prima del rogito l'esistenza di irregolarità catastali relative alle stalle per i cavalli e al tetto della capanna di legno;

- che nel mese di gennaio 2020 i promittenti venditori le avevano comunicato che la regolarizzazione urbanistica non sarebbe potuta avvenire entro il termine fissato per il rogito;

- che il contratto veniva risolto per inadempimento dei promittenti venditori e veniva instaurato il giudizio R.G. n. 156/2022 per ottenere la ripetizione di quanto versato a titolo di caparra;

2 - che tale giudizio si concludeva con una transazione;

- che la società convenuta, pur consapevole della sua esigenza di entrare nel possesso dell'immobile entro la fine del mese di marzo del 2020, aveva: i) omesso di informarla circa le reali tempistiche necessarie per regolarizzare le esistenti difformità urbanistiche;
ii) omesso di avvertirla che il termine indicato nel contratto preliminare non era da intendersi come essenziale, avendo invero natura ordinatoria;
iii) omesso di avvertirla che il preliminare non sarebbe stato trascritto, sebbene stipulato innanzi a un notaio;

- che, a causa della colposa condotta della società convenuta, aveva subito i seguenti danni:
o Euro 582,40 pagati all'interprete Parte_2
o Euro 3.000,00 versati a titolo di acconto ai notai associati per il Persona_4
contratto preliminare o Euro 36.600 versati alla per l'intermediazione RE CP_1

1.2 Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 16 settembre 2024, si costituiva la società chiedendo il rigetto delle domande formulate dall'attrice perché CP_1
infondate in fatto e in diritto.
Allegava, in particolare, parte convenuta:
- che sin dalla prima visita all'immobile effettuata dall'attrice l'agenzia aveva precisato che i due manufatti presenti all'interno del cortile (la tettoia adiacente al garage e la stalla per i cavalli) non erano regolari sotto il profilo urbanistico ed edilizio e che non risultavano neppure presenti nelle planimetrie catastali;

- che l'attrice aveva comunque deciso di presentare proposta di acquisto in data 2 agosto 2019;
- che tale proposta era stata immediatamente accettata dai proprietari con la precisazione che
“la tettoia presente accanto al garage e il manufatto adibito a ricovero animali non sono esistenti nelle mappe catastali e parte acquirente accetta l'acquisto nello stato di fatto attuale”;
- che tale postilla era stata espressamente controfirmata in calce dalla signora;
Parte_1
- che dopo la sottoscrizione del preliminare, la parte promittente venditrice aveva presentato innanzi alle competenti autorità la pratica per la sanatoria, ma a causa delle lungaggini burocratiche dovute anche alla pandemia da Covid-19, la pratica di sanatoria non si era perfezionata entro la data del rogito;

3 - che era stata, pertanto, avviata una trattativa tra le parti (sempre grazie all'agenzia RE) finalizzata a consentire alla signora di entrare nel possesso Parte_1 dell'immobile prima della stipula del rogito, ma tale trattiva non era andata a buon fine e il contratto veniva risolto.

1.3 Celebrata la prima udienza di comparizione e trattazione con ordinanza del 31 dicembre
2024, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata in data 21 gennaio 2025 udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Alla fissata udienza le parti precisavano le conclusioni come in epigrafe riportate e il Giudice tratteneva la causa in decisione ai sensi dell'ultimo comma della disposizione citata.


2. Giurisdizione e legge applicabile

2.1 Considerata la presenza nel caso di specie di elementi di internazionalità, essendo parte attrice cittadina tedesca, deve preliminarmente essere verificata ex officio la sussistenza della
“competenza giurisdizionale” del Tribunale adito e deve essere individuata la legge applicabile con riguardo alla domanda sulla quale il Tribunale è chiamato a pronunciarsi in questa sede.

2.2 Per quanto riguarda la “competenza giurisdizione” nella materia civile e commerciale, anche di recente la Suprema Corte (Cass. n. 2481/2025) ha affermato che “In caso di controversia su materie già comprese nel campo di applicazione della Convenzione di Bruxelles del 27 settembre
1968, anche ove il convenuto non sia domiciliato in uno Stato membro della UE la giurisdizione italiana sussiste in base ai criteri stabiliti dal Regolamento (UE) n. 1215 del 2012, che ha sostituito il Regolamento (CE) n. 44 del 2001, a sua volta sostitutivo della citata Convenzione.
Ciò discende dalla natura "mobile" del rinvio a quest'ultima ex art. 3, secondo comma, della L.
n. 218 del 1995 - natura più volte sottolineata dalla giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. Sez.
U n. 9971-24, Cass. Sez. U n. 18299-21, Cass. Sez. U n. 32362-18, Cass. Sez. U n. 4211-13).”
Nel caso di specie deve, pertanto, aversi riguardo al Reg. 1215/2012, il quale all'art. 4 dispone che “le persone domiciliate nel territorio di un determinato Stato membro sono convenute, a prescindere dalla loro cittadinanza, davanti alle autorità giurisdizionali di tale Stato membro”.
Avendo la convenuta sede in Varese, sussiste la competenza giurisdizionale del Giudice italiano.

2.3 Per quanto riguarda, invece, la problematica attinente all'individuazione della legge applicabile al caso di specie deve osservarsi che, come ribadito anche di recente dalla Corte di
Cassazione, la puntuale individuazione della legge applicabile alla fattispecie dedotta in giudizio sfugge a qualsiasi preclusione, trattandosi di un dovere officioso del giudice, sottratto a
4 qualsivoglia limitazione e tale obbligo del giudice di ricercare, d'ufficio, le fonti del diritto va riferito anche alle norme giuridiche degli ordinamenti stranieri, senza che sussista, in capo alla parte che la invochi, alcun onere di indicazione nè di allegazione documentale (cfr. Cass. Sez. II, sent. n. 27365 del 29.12.2016 e Cass. Sez. II sent. n.1867 del 25.1.2018).
Ciò posto va osservato che la controversia ha ad oggetto un'azione di responsabilità contrattuale nei confronti di un agente RE.
L'art. 57 della L. n. 218/1995, contenente la riforma del sistema italiano di diritto internazionale, per la determinazione della legge da applicarsi alle obbligazioni contrattuali rinvia alla
Convenzione di Roma del 1980. Tra gli Stati Membri dell'U.E. tale rinvio deve considerarsi effettuato al Regolamento CE n. 593/2008 c.d. Roma I.
Ora, facendo applicazione del Regolamento citato, considerato che le parti non hanno effettuato alcuna scelta della legge applicabile (art. 3), che non risultano convenzioni specifiche aventi ad oggetto la materia oggetto del contendere (art. 25), che l'attrice deve qualificarsi come consumatrice nel contratto concluso con la convenuta, ma non risultando soddisfatti i requisiti di cui al paragrafo 1, lettere a) o b) dell'art. 6, che potrebbero portare all'applicazione della legge tedesca (atteso che la società convenuta non svolge le sue attività commerciali o professionali nel paese in cui il consumatore ha la residenza abituale, nè dirige tali attività, con qualsiasi mezzo, verso tale paese o vari paesi tra cui quest'ultimo; e il contratto rientri nell'ambito di dette attività), deve aversi riguardo all'art. 4 comma 2 del reg. citato e, pertanto, ritenersi che il contratto intercorso tra le parti sia disciplinato dalla legge italiana, in quanto “legge del paese nel quale la parte che deve effettuare la prestazione caratteristica del contratto ha la residenza abituale”.


3. Istanze istruttorie
Deve essere in questa sede confermato il giudizio già espresso con l'ordinanza del 31 dicembre
2024, non essendovi ragioni per discostarsi dallo stesso.


4. La domanda di accertamento della responsabilità della società convenuta e di condanna al risarcimento dei danni

4.1 L'attrice, come anticipato, ha chiesto di accertare la responsabilità della convenuta, allegando che la stessa pur consapevole della sua esigenza di entrare nel possesso dell'immobile entro la fine del mese di marzo del 2020, aveva: i) omesso di informarla circa le reali tempistiche necessarie per regolarizzare le esistenti difformità urbanistiche;
ii) omesso di avvertirla che il termine indicato nel contratto preliminare non era da intendersi come essenziale, avendo invero
5 natura ordinatoria;
iii) omesso di avvertirla che il preliminare non sarebbe stato trascritto, sebbene stipulato innanzi a un notaio. L'attrice ha poi chiesto di condannare la convenuta al risarcimento dei seguenti danni:
• Euro 582,40 pagati all'interprete Parte_2
• Euro 3.000,00 versati a titolo di acconto ai notai associati per il contratto Persona_4
preliminare
• Euro 36.600 versati alla per l'intermediazione RE CP_1

4.2 La convenuta ha contestato gli addebiti allegando che sin dalla prima visita all'immobile effettuata dall'attrice l'agenzia aveva comunicato l'esistenza delle difformità urbanistiche ed edilizie e che la proposta irrevocabile di acquisto formulata dall'attrice conteneva la postilla, sottoscritta espressamente dalla stessa, che “la tettoia presente accanto al garage e il manufatto adibito a ricovero animali non sono esistenti nelle mappe catastali e parte acquirente accetta
l'acquisto nello stato di fatto attuale”. Le pratiche per la regolarizzazione erano state poi gestite dai promittenti venditori.

4.3 Ritiene il Tribunale che la domanda non meriti accoglimento, avendo la società convenuta correttamente adempiuto agli obblighi sulla stessa gravanti.
Vengono in rilievo ai fini della decisione gli artt. 1754 e ss.
In particolare, l'art. 1754 c.c. il quale dispone che “è OR colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza” e l'art. 1759 comma 1 c.c. il quale prevede che “il OR deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione dello stesso”. L'attrice contesta, infatti, alla convenuta l'omessa comunicazione di informazioni rilevanti.
Con specifico riguardo agli obblighi informativi che gravano sul OR, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 11371/2023 e quelle ivi richiamate) “il OR - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) - ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare”. Aggiunge poi la Cassazione
6 che “Dalla lettura combinata dell'art. 1759, comma 1, c.c. con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla L. n. 39 del 1989, si desume, invero, la natura professionale dell'attività del OR, il quale (pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico - giuridica) riveste comunque un ruolo che gli permette di "svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare" (L. n. 39 del 1989, art. 3, comma 1; si vedano già Cass. Sez. 3, n. 6389 del 2001; Sez. 3, n. 5107 del 1999)” e che “L'obbligo ex art. 1759, comma 1, c.c. consente di configurare la responsabilità del OR anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.”
Orbene, nel caso di specie, contrariamente a quanto sostenuto dall'attrice, risulta dagli atti che la stessa era a conoscenza delle difformità urbanistiche ed edilizie quantomeno a partire dal momento di formulazione della proposta irrevocabile di acquisto del 2 agosto 2019 (ed il rogito era stato fissato per il 31 marzo 2020), atteso che: - la proposta contiene la postilla sottoscritta dalla stessa nella quale si dà atto delle irregolarità (doc. 1 fascicolo parte convenuta); - la email inviata dal promittente venditore all'attrice del 2 agosto 2019 fa espresso riferimento alle irregolarità e si legge “As you know” prima del richiamo a tali problematiche, lasciando quindi intendere che la circostanza era già nota alle parti (doc. 1 fascicolo attrice).
Si aggiunga che anche il contratto preliminare, sottoscritto in data 24 settembre 2019, (doc. 2 fascicolo attrice) contiene all'art. 7 riferimenti alle irregolarità urbanistiche ed edilizie. Tale contratto è stato redatto sia in italiano che nella lingua madre dell'attrice ed era, pertanto, pienamente comprensibile alla stessa.
L'attrice è stata, dunque, tempestivamente e adeguatamente informata delle circostanze rilevanti per la conclusione dell'affare relative all'esistenza delle irregolarità urbanistiche ed edilizie.
Ciò posto, quanto poi alle contestazioni relative all'omessa comunicazione delle tempistiche per la regolarizzazione delle difformità, deve osservarsi, da un lato, che la gestione delle pratiche rientrava negli impegni che si assumevano i promittenti venditori nelle more della stipulazione del rogito, come risulta dal già citato art. 7 del contratto preliminare, e dall'altro che non risulta sia stato dato uno specifico incarico in tal senso alla società convenuta, la quale, peraltro, non si capisce come avrebbe potuto conoscere o comunque stabilire in anticipo la durata di tali procedure amministrative.
7 Infine, anche le contestazioni mosse dall'attrice circa l'omesso avvertimento della non essenzialità del termine per la stipulazione del rogito fissato nel contratto preliminare e della mancata trascrizione dello stesso non paiono rilevanti al fine di ritenere sussistente profili di responsabilità della società convenuta.
E infatti, quanto alla natura essenziale o meno del termine, come detto, il contratto preliminare è stato redatto anche nella lingua dell'attrice e, pertanto, la stessa era in condizioni di comprendere il contenuto del contratto e anche l'assenza di formule particolari volte a sottolineare l'essenzialità del termine indicato per il rogito. Quanto invece alla mancata trascrizione del preliminare, non è dato capire quale fosse l'obbligo gravante sulla convenuta dalla stessa non adempiuto, atteso che non vi era alcun dovere di trascrizione del preliminare, non essendo lo stesso stato redatto nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (art. 2645 bis c.c.).
In conclusione, deve ritenersi che abbia adempiuto correttamente alla propria CP_1
prestazione rendendo possibile con il suo intervento l'avvicinamento delle parti interessate alla conclusione dell'affare, maturando in tal modo il diritto alla provvigione, come disposto dall'art. 1755 c.c., ai sensi del quale “il OR ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se
l'affare è concluso per effetto del suo intervento”.
Sul punto la giurisprudenza ritiene che per conclusione dell'affare debba intendersi “qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno” (Cass. n. 923/2017; Cass. n. 24399/2015) e che, pertanto, il diritto alla provvigione sorga anche con la conclusione di un contratto preliminare senza, peraltro, che rilevi, per esempio, il fatto che il contratto abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria (Cass. II, n. 8363/2020).
Le domande formulate dall'attrice non meritano, quindi, accoglimento, non potendo ritenersi sussistente alcun profilo di responsabilità in capo alla convenuta.


5. Le spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vengono liquidate in favore di parte convenuta come da dispositivo, facendo applicazione dei parametri medi previsti dal D.M.
55/2014 come aggiornati dal D.M. 147/2022, per tutte le fasi processuali, ritenuta la causa di valore pari a quanto richiesto dall'attrice, con una riduzione pari al 50% con riguardo alla fase
8 istruttoria che è consistita nel solo deposito delle memorie ex art. 171 ter c.p.c. e alla fase decisionale in ragione delle modalità con le quali è stata svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Varese, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. RIGETTA le domande formulate dall'attrice;

2. CONDANNA l'attrice, , a rifondere in favore della convenuta, Parte_1
le spese di lite che si liquidano in euro 5.260,5 oltre i.v.a. (se dovuta), c.p.a. CP_1
e 15% per spese generali.
Così deciso in Varese il 21 marzo 2025
Il Giudice
Marta Maria Recalcati
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