TRIBUNALE DI BRINDISI
Sezione Civile
Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice Lavinia Gala, ad esito della udienza del 03.06.2025, ha pronunciato

sentenza

nel procedimento civile n. 1459/ 2019 R. G. tra
(cf: ), Parte_1 C.F._1
(cf: ), Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'Avv. Nicolangelo Zurlo del Foro di Brindisi presso il cui Studio in Ostuni (BR) via E.Continelli 33 sono elettivamente domiciliati, attori contro
(cf: ), CP_1 C.F._3 rappresentato e difeso dall'Avv. Angela Barletta Giovanni Musa del Foro di Brindisi presso il cui Studio in GL CA (BR) via San Paolo della Croce 17 V. Emanuele III 17 è elettivamente domiciliata,
e
(cf: ), Controparte_2 C.F._4 rappresentata e difesa dall'Avv. Rocco Suma del Foro di Brindisi presso il cui Studio in
GL CA (BR) via G. Fortunato 3/B è elettivamente domiciliata, convenuti
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Svolgimento del processo
Previa assegnazione di distinte porzioni immobiliari tramite asta giudiziaria e ricadenti in originario unico compendio sottoposto a frazionamento coattivo in esito a procedura fallimentare, e titolari di capannone- uffici- autorimessa al CP_3 CP_4
p.t., convenivano in giudizio i proprietari dei due appartamenti sovrastanti per dirimere la gestione dell'area pertinenziale, nella specie un cortile anche destinato a parcheggio.
Essendosi in fatto creato un condominio, dolevano la arbitraria condotta nell'uso da parte dei convenuti da essere rimessa alla costituzione di un regolamento condominiale ed alla predisposizione delle tabelle millesimali di cui domandavano il riconoscimento giudiziale, anche con ausilio di ctu, pure al fine della corretta disciplina della situazione di conflittualità.
Costituite le controparti, eccepivano l'incompetenza per materia ex art. 7 cpc e l'infondatezza della domanda sia dovendo tale spazio, invero spesso occupato dai mezzi degli attori, essere gestito ai sensi ex art. 1102 cc, sia non potendo nella fattispecie essere imposto il regolamento perché non obbligatorio.
Comparse le parti, venivano disposti i termini per la mediazione anche rilevando con ordinanza 11.09.2019 che l'intervento suppletivo giudiziale quanto al regolamento non sarebbe necessario in ragione del numero dei condomini dell'immobile in oggetto.
Affidato il procedimento a nuovo Giudice con decreto del 02.01.2020, venivano concessi i termini ex art 183 co. 6 cpc ed ammesse le prove con ordinanza del
30.06.2021, espletate a mezzo degli interrogatori ed esami testimoniali.
Con decreto Presidenza Sezione Civile del 07.05.2024 la causa veniva riassegnata per la sua fase decisoria e, fissata la udienza ex art. 281 quinquies cpc, discussa alla udienza del 03.06.2025 cui seguiva la pronuncia della presente sentenza.
In fatto e diritto
Preliminarmente, viene rigettata l'eccezione di incompetenza per materia.
La domanda, dolendo l'abuso nelle modalità di gestione e distribuzione degli spazi del cortile di pertinenza, ha ad oggetto prioritariamente la richiesta di formazione del regolamento e relative tabelle millesimali, diretti anche a disciplinare la specifica destinazione delle singole unità: capannone/uffici al piano terra e due appartamenti al primo piano, nella situazione di condominio c.d. minimo ipso facto derivata dalla sopravvenuta aggiudicazione a tre distinti proprietari di unica originaria proprietà.
Il petitum, dunque, nella sua parte in cui involge le modalità e misura nel godimento dei servizi/spazi condominiali con riguardo alle facoltà e limiti ex artt. 1102 e 1118 cc di competenza del Giudice di Pace, costituisce derivato consequenziale della assenza di regolamento e tabelle per la cui predisposizione si reclama l'intervento giudiziale che, invece, rientra nella sfera del Tribunale.
La questione concernente regolamento ed annesse tabelle di formazione giudiziale, tuttavia, nei condomìni minimi è semplificata dal legislatore.
Pagina 2 Se nei condomìni con più di dieci partecipanti ogni singolo condomino è legittimato ad agire a questo fine ex art. 1138 cc, può affermarsi che, in linea coerente, il sistema normativo vada esteso anche a formazioni condominiali minime, tanto più perché l'art. 1123 cc regolamenta la ripartizione delle spese in modo analogo per le due diverse compagini condominiali;
sullo specifico punto, peraltro, vi è pronuncia della Suprema
Corte Sez. Un. n. 2046/ 2006 che chiarisce che sia conforme a legge l'applicazione ai condomìni minimi o piccoli delle norme generali di ripartizione.
Ne discende che, in difetto di altri accordi tra i partecipanti, laddove le tabelle manchino, non siano inserite negli atti d'acquisto delle unità immobiliari, non vi sia accordo per la loro formazione, si prospetterebbe una stasi incidente sul principio di proporzionalità della ripartizione delle spese di cui all' art. 1123 cc.
Sicchè, può essere ipotizzata la costituzione giudiziale delle tabelle nel condominio minimo per garantire la operatività del suddetto criterio legale di ripartizione ed in quanto per esse non sono previste soglie minime di applicazione (si cfr. Cass. Civ.
9280/ 2018, Tribunale di Trapani 28 febbraio 2018).
Per il regolamento di condominio, invece, non può affermarsi altrettanto. Esso è obbligatorio solo al superamento della soglia dei 10 partecipanti ex art. 1138 cc e, per conseguenza, è da ritenersi esclusa la sua costituzione giudiziale nel condominio poichè attività rimessa alla assemblea, potendo il giudice intervenire CP_5 limitatamente, come è in caso di disaccordo per la sua approvazione o “se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria” (art. 1105 cc).
Nella fattispecie, pur dovendo segnalarsi la opportunità di una costituzione di regolamento e relative tabelle allo scopo di un disciplinato andamento e gestione nonché corretta ripartizione delle future spese ordinarie e straordinarie del creatosi CP_6
in fatto, la domanda sulla loro predisposizione è specificamente indirizzata all'uso e distribuzione dell'area di cortile comune da usare anche come parcheggio elidendo la necessità del ricorso alla ctu per la predisposizione di tabelle.
Infatti, in assenza di regolamento e di limiti negli atti di trasferimento rispetto alla destinazione del cortile, va richiamato il consolidato l'orientamento giurisprudenziale
Pagina 3 secondo il quale “ove le caratteristiche e le dimensioni del bene lo consentano ed i titoli non vi ostino, l'uso degli stessi per l'accesso e la sosta dei veicoli non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni, che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari circostanti, aggiungendosi alla stessa quale destinazione accessoria o secondaria” (si cfr. Cass. Civ. n.9522/2014, n. 9875/2012 , n. 13879/ 2010).
Si verte, pertanto, in materia di diritti autodeterminati venendo generalmente consentito il parcheggio nel cortile condominiale, salvo diverse statuizioni, purchè nel rispetto dei limiti sull'utilizzo delle parti comuni di cui all'articolo 1102 cc.
Né è possibile stabilire che possano essere attribuite più ampie aree di parcheggio in base alla maggiore percentuale millesimale prospettata da parte attrice ed in difetto di specifico titolo, per il sol fatto che al piano terra insista il capannone/autorimessa.
La Suprema Corte con pronuncia n. 16902/ 2023 ha ribadito che il parcheggio è lecito se non compromette l'accesso o l'utilizzo del cortile agli altri condomini.
La condotta non deve quindi comprimere la possibilità per i partecipanti di servirsene parimenti.
Una sosta prolungata nel tempo o anche con grossi mezzi atti a rendere difficoltoso il transito e le manovre può dunque concretare arbitrio quando abituale perché impeditiva o ostacolante l'uso della porzione. D'altra parte, la necessità di garantire a tutti un uso eguale degli spazi comuni è un principio fondamentale della giurisprudenza;
ad esempio, per gli spazi condominiali peculiarmente predisposti alla sosta, differentemente dal cortile che ha una funzione più generale, Cass. Civ. n. 9069/2022 ha chiarito che debbano essere fruiti da tutti i condomini, prevedendo se necessario una rotazione dei posti auto condominiali.
L'uso potenziale del bene, in definitiva, non deve essere limitato da uno o più dei partecipanti, né stravolto nella sua destinazione d'uso, rammentando che “per stabilire se l'uso più intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito, non deve aversi riguardo all'uso concreto fatto della cosa dagli altri condòmini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno” (si cfr. Cass. Civ. n.
23448/2012). E' il principio stesso di solidarietà, cui devono essere informati i rapporti condominiali, a richiedere di per sé un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (si cfr. Cass. Civ. n. 17208/2008).
Pagina 4 Sicchè, venendo alla finalità della domanda, nel un condominio minimo il giudice, sulla scorta della norma generale di cui all'art. 1105 cc, può disciplinare l'uso del cortile condominiale ma con alcune limitazioni;
può cioè intervenire in caso eccezionale di abusivo utilizzo del cortile, come occupazione che impedisce agli altri condomini di godere dello spazio comune, ma non può stabilire regole più restrittive del regolamento condominiale o contrattuali ove esistano, né gli è consentito sostituirsi alle parti nella predisposizione del regolamento di condominio poiché non obbligatorio per legge.
Il processo fornisce prova, da un lato, della sostanziale acquiescenza dei partecipanti alla comunione nella fruizione del cortile anche a parcheggio oltre che per transito e di un reiterato comportamento ostativo della nel lasciarvi in sosta mezzi pesanti CP_2
tanto da ostacolare le manovre di ingresso o uscita di quelli adeguatamente ricoverati nel capannone degli attori, dall'altro, di un raggiunto riequilibrio in corso di causa tra i condòmini nell'occupare gli spazi per la sosta (si cfr.gli apporti orali forniti da
[...]
, , ). Parte_2 Persona_1 Parte_1
Per i suesposti argomenti, pertanto, la domanda va rigettata, essendo altresì venuti meno, allo stato, i presupposti per un intervento giudiziale sull'uso del cortile dovendo darsi priorità all'attuale bilanciamento della gestione come determinatasi tra le parti.
L'esito del giudizio, che involge più questioni su parte delle quali la giurisprudenza è evoluta più recentemente e che evidenzia una condotta fattivamente ridimensionata, consente la compensazione delle spese di causa.

P.Q.M.

il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
rigetta la domanda proposta da e;
Parte_1 Parte_2
compensa le spese tra le parti.
Brindisi, 09.06.2025
Il Giudice On.
Lavinia Gala
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