REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Cameli Renato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1405/2024 promossa da:
(c.f. ) (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) (c.f. ) C.F._2 Parte_3 C.F._3
elettivamente domiciliati in Vigevano via del Popolo 22 , presso lo studio dell'avv. Saul
Leardi, che li rappresenta e difende, giusta procura allegata, il quale ha dichiarato di voler ricevere comunicazioni come in atti
PARTE ATTRICE contro
(cf. ) contumace P_ C.F._4
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI

pagina 1 di 15 Gli attori hanno precisato come da udienza di rimessione in decisione del 5.3.2025, richiamandosi alle conclusioni precedentemente formulate, e segnatamente: “Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, nulla ammesso di favorevole per Controparte in via principale, nel merito:A) In ragione di tutto quanto esposto e allegato in narrativa, accertare e dichiarare la risoluzione di diritto ex art. 1456 Cod. civ. del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 16/10/2018 tra le odierne parti in causa, avente ad oggetto l'immobile di proprietà degli attori sito in Abbiategrasso, Via
Bramante n. 3/B (censito al Catasto Fabbricati al Foglio 23, Mappale 51, Subalterno 14,
Cat. A/3, vani 3,5,) e ciò per esercizio della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 6 del citato preliminare 16/10/2018, posto in essere dagli attori con comunicazione raccomandata 10/11/2022, ricevuta il giorno 1/12/2022 (doc. 3) dalla promissaria acquirente SI.ra e, per l'effetto della pronuncia di risoluzione del contratto P_
preliminare di compravendita:

1. dichiarare il diritto dei promittenti venditori
[...]
, e a trattenere la caparra confirmatoria, pari a Pt_1 Parte_2 Parte_3 complessivi € 16.250,00; 2. condannare la SI.ra a restituire e rilasciare ai P_ promittenti venditori , e l'immobile sito in Parte_1 Parte_2 Parte_3
Abbiategrasso, Via Bramante n. 3/B (censito al Catasto Fabbricati al Foglio 23, Mappale
51, Subalterno 14, Cat. A/3, vani 3,5,);

3. condannare la SI.ra a pagare P_ agli odierni attori , e , l'indennità di Parte_1 Parte_2 Parte_3
occupazione dell'immobile sito in Abbiategrasso, Via Bramante n. 3/B, di proprietà di questi ultimi, a far data dalla immissione della convenuta nella detenzione del bene, ossia dal 16/10/2018 data di stipula del contratto preliminare di compravendita e sino al momento della restituzione dell'immobile, l'importo determinato dal prodotto della somma di € 450,00 per le mensilità intercorse dal 16/10/2018 alla data di effettivo rilascio;
condannare la SI.ra a pagare agli odierni attori , P_ Parte_1 Parte_2
e le spese condominiali e IMU, per gli anni 2019/2023, per un importo Parte_3
complessivo al 17/3/2022 pari € 4.033,88. Con vittoria di spese e competenze di causa”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 2 di 15 Con atto di citazione ritualmente notificato i sig.ri e Parte_1 Parte_2
evocavano in giudizio al fine di far accertare e Parte_3 P_
dichiarare la risoluzione di diritto ex art. 1456 Cod. civ. del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 16/10/2018 tra le parti in causa, avente ad oggetto l'immobile di proprietà degli attori sito in Abbiategrasso, Via Bramante n. 3/B e, conseguentemente, dichiarare il diritto dei promittenti venditori , Parte_1 Parte_2
e a trattenere la caparra confirmatoria, pari a complessivi € 16.250,00, Parte_3
l'obbligo della convenuta al rilascio dell'immobile nonché al risarcimento del danno consistente nell'occupazione abusiva e nell'omesso pagamento di spese
A supporto delle propria domanda gli attori deducevano che, gli attori quali promittenti venditori e la convenuta (promissaria acquirente) avevano P_
sottoscritto scrittura privata in data 16/10/2018 contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in Abbiategrasso, via Bramante n. 3/B, appartamento posto al piano rialzato, composto da un locale, oltre servizi, con annesso, quale pertinenza, un vano cantina posto al piano seminterrato, censito al Catasto Fabbricati al Foglio 23,
Mappale 51, Subalterno 14, Cat. A/3, vani 3,5; il citato contratto era stato regolarmente registrato presso l'Ufficio competente dell'A.d.E. in data 29/10/2018 al n. 2989 serie 3; le parti avevano espressamente pattuito il prezzo di vendita in € 50.000,00 da pagare con le seguenti modalità: “€ 500,00, a mezzo contante, versati dalla parte acquirente a titolo di caparra confirmatoria alla sottoscrizione del contratto preliminare, da imputare al prezzo della vendita;
€ 9.450,00 ad integrazione della caparra confirmatoria e da imputare al prezzo di vendita, da versare in ventuno rate mensili dell'importo di € 450,00 ciascuna, a decorrere dal mese di novembre 2018 e con scadenza a luglio 2020; la residua somma di €
40.050,00 da versare al rogito, che dovrà aver luogo entro e non oltre il 30/07/2020”; ai sensi dell'art. 6 era stabilita da un lato la consegna dell'immobile al momento del preliminare e , dall'altra, la risoluzione in caso di omesso pagamento degli importi dovuti alle scadenze pattuite;
era stata concessa una proroga per la stipula del definitivo al
30.9.2021; la sig.ra aveva quindi complessivamente versato minor somma di € P_
16.250,00; a decorrere dal mese di ottobre 2021 la SI.ra non aveva più versato P_
pagina 3 di 15 nulla ai promittenti venditori, né parimenti aveva versato nulla ai venditori a titolo di rimborso IMU e pagamento spese condominiali;
in data 10.11.2022 era stata data comunicazione di avvalersi della clausola risolutiva del contratto;
sussistevano i presupposti per chiedere la declaratoria di risoluzione di diritto ex art. 1456 Cod. civ. del contratto preliminare di compravendita e ciò alla luce dell'esercizio della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 6 del contratto;
parimenti sussistenti i presupposti per l'esercizio del diritto di trattenimento della caparra, nonché a titolo risarcitorio , per il pagamento dell'importo a titolo di occupazione abusiva stante la risoluzione e le spese legate all'IMU
e condominiali.
Pur ritualmente evocata in giudizio la sig.ra non si costituiva restando P_
contumace
Eseguite positivamente le verifiche preliminari ex art. 171 bis c.p.c. era stabilita prima udienza ex art. 183 c.p.c.
All'esito della prima udienza la causa era quindi rinviata per rimessione in decisione, previa assegnazione di termini ex art. 189 c.p.c. All'udienza di rimessione in decisione la parte attrice precisava le conclusioni come sopra riportato
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE


1.Il rapporto contrattuale intercorso


2.L'inadempimento della convenuta


3.La corretta qualificazione della domanda di parte attrice e il profilo risarcitorio


4. Le spese


1.Il rapporto contrattuale intercorso
Parte attrice ha puntualmente dedotto e documentato che gli attori, Parte_4
e quali promittenti venditori, e la convenuta
[...] Parte_3 P_
quale promissaria acquirente, sottoscrivevano in forma di scrittura privata, in data
[...]
16.10.2018 , contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in
Abbiategrasso, via Bramante n. 3/B, costituito da appartamento posto al piano rialzato,
pagina 4 di 15 composto da un locale, oltre servizi, con annesso, quale pertinenza, un vano cantina posto al piano seminterrato, censito al Catasto Fabbricati al Foglio 23, Mappale 51, Subalterno
14, Cat. A/3, vani 3,5; il citato contratto era regolarmente registrato presso l'Ufficio competente dell'A.d.E. in data 29/10/2018 al n. 2989 serie 3. (cfr. doc.1)
La citata scrittura privata, stante la contumacia della convenuta nei cui confronti risulta prodotta, si considera quindi riconosciuta ex art. 215 n.1 c.p.c.
Sul piano negoziale, le parti avevano espressamente pattuito il prezzo di vendita in €
50.000,00 da pagare con le seguenti modalità: “€ 500,00, a mezzo contante, versati dalla parte acquirente a titolo di caparra confirmatoria alla sottoscrizione del contratto preliminare, da imputare al prezzo della vendita;
€ 9.450,00 ad integrazione della caparra confirmatoria e da imputare al prezzo di vendita, da versare in ventuno rate mensili dell'importo di € 450,00 ciascuna, a decorrere dal mese di novembre 2018 e con scadenza
a luglio 2020; la residua somma di € 40.050,00 da versare al rogito, che dovrà aver luogo entro e non oltre il 30/07/2020”;
Ai sensi dell'art. 6 era stabilita, anzitutto, la consegna dell'immobile entro il
15.11.2028; inoltre le parti pattuivano che, in caso di omesso pagamento degli importi dovuti alle scadenze pattuite, il contratto sarebbe stato risolto.
Parimenti dedotto e documentato che le parti convenivano una proroga per la stipula del contratto definitivo al 30.9.2021, ferme restando le ulteriori condizioni negoziali;
a questo proposito deve intendersi come dovesse proseguire il pagamento delle somme a titolo di caparra confirmatoria fino al momento della stipula del contratto definitivo (doc.2); anche tale scrittura privata , stante la contumacia della convenuta si intende riconosciuta ex art. 215 n.1 c.p.c.
Si ritiene comprovata la presa di possesso dell'immobile da parte della sig.ra P_
a riguardo, oltre all'attestazione nel contratto preliminare, la convenuta
[...]
sottoscriveva la proroga in data 1.5.2020 riconoscendo espressamente la vigenza delle condizioni contrattuali e, quindi, anche, parimenti, il possesso dell'immobile; inoltre provvedeva in data 1.12.2022 alla ricezione della raccomandata di diffida proprio nell'immobile di via Bramante;
parimenti, è attestato dal mediatore che la notifica pagina 5 di 15 dell'invito alla procedimento di mediazione (nel giugno 2023) si perfezionava per compiuta giacenza, proprio presso il citato immobile.


2.L'inadempimento della convenuta
In via generale, e in punto di diritto, occorre premettersi che ai sensi dell'art. 2697
c.c. "Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento. Chi eccepisce l'inefficacia di tali fatti ovvero eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l'eccezione si fonda."; secondo l'orientamento giurisprudenziale ormai consolidato sull'interpretazione di tale articolo, “ il creditore dovrà provare i fatti costitutivi della pretesa, cioè l'esistenza della fonte negoziale
o legale del credito e, se previsto, il termine di scadenza, e non anche l'inadempimento, mentre il debitore dovrà eccepire e dimostrare il fatto estintivo dell'adempimento” (in termini Cass. Sez. Unite 30.10.2001 n. 13533).
Premessa la prova del rapporto contrattuale per le ragioni esposte nel paragrafo precedente, parte attrice ha puntualmente dedotto l'inadempimento della convenuta in termini di omesso pagamento dell'importo fissato in termini mensili in fase precedente alla scadenza del termine del contratto di compravendita.
Segnatamente in ordine ai pagamenti, parte attrice ha riconosciuto il pagamento di
€ 500,00 a titolo di caparra confirmatoria alla sottoscrizione del contratto preliminare nonché di rate, sempre a titolo di caparra confirmatoria, relative al periodo novembre
2018/luglio 2020 per € 9.450,00; ulteriormente, gli attori hanno riconosciuto il pagamento di ratei, relativi al periodo agosto 2020/dicembre 2020 per € 2.250,00 nonché relative al periodo gennaio 2021/settembre 2021 per € 4.050,00; inoltre ha eccepito l'omesso pagamento da ottobre 2021.
L'inadempimento trova riscontro almeno indiziario, nella diffida trasmessa in data
10.11.2022 e ricevuta dalla convenuta (cfr. doc.3)
Stante la puntuale eccezione di inadempimento, alla luce della consolidata giurisprudenza sopra riportata, era onere della convenuta provare il regolare adempimento ovvero fatti estintivi dell'obbligazione
La convenuta, su cui gravava il relativo onus probandi, non si è costituita restando pagina 6 di 15 contumace.
Il preferibile orientamento, in giurisprudenza pur escludendo effetti automatici, precisa come la contumacia “possa concorrere, insieme con altri elementi, a formare il convincimento del giudice (desumendo tale principio dall'art. 116 c.p.c., comma 2). (Cass.
29.3.2007 n. 7739 Cass. 20.02.2006, n. 3601 secondo cui “la contumacia del convenuto se non equivale ad ammissione della esistenza dei fatti dedotti dall'attore a fondamento della propria domanda…tale condotta processuale costituisce tuttavia un elemento liberamente valutabile ex art. 116 c.p.c. (nel contesto di ogni altro acquisito) dallo stesso giudice ai fini della decisione (cfr. tra le altre: Cass. 7 marzo 1987 n. 2427; Cass. 20 luglio
1985 n. 4301)”. Nell o stesso senso Cass. 6 febbraio 1998 n. 1293)
In ragione di quanto esposto, coerentemente con la preferibile e recente giurisprudenza di merito, se è pur vero che la contumacia non può essere equiparata ad una generale non contestazione dei fatti costitutivi dedotti dalla controparte, purtuttavia la scelta processuale non collaborativa da parte della convenuta, costituisce elemento idoneo a rafforzare le emergenze istruttorie ricavabili dall'esame dei documenti prodotti dalla stessa parte attrice , allorquando, in particolare, come nel caso di specie, l'atto di citazione già conteneva nel suo corpo un'analitica elencazione dei documenti offerti a corredo probatorio: in definitiva, la contumacia del convenuto è elemento rafforzativo delle circostanze dedotte dall'attore (Trib. Bari, 15.07.2015, n. 3275 Trib. Roma, 04.10.2017,
n. 8040 Trib. Roma, 04.04.2017, n. 3223; Trib. Roma, 28.05.2016, n. 10898 Trib. Genova
20.1.2016 n. 209 Tribunale Napoli, sez. lav., 05.11.2012, n. 27275)
Tale orientamento, secondo cui alla contumacia deve essere riconosciuto un rilievo, sebbene solo indiziario, a supporto allegazioni della parte costituita, deve trovare applicazione a fortiori nella fattispecie in esame in cui la convenuta aveva altresì ricevuto, in fase stragiudiziale, una diffida, nonché un ulteriore invito per la mediazione (doc. 4)
In definitiva, in ragione di quanto esposto, risulta accertato l'inadempimento della sig. ra in ordine al pagamento dei ratei a titolo di caparra confirmatoria entro P_
i termini stabiliti
Tale inadempimento risulta di particolare gravità ex se , in quanto afferente alla pagina 7 di 15 sfera del pagamento del prezzo e quindi a obbligazione fondamentale gravante sull'acquirente (rectius promissario acquirente) ex art. 1455 c.c. ; in ogni caso, sul piano negoziale, era espressamente previsto come l'inadempimento dei ratei avrebbe comportato sic et simpliciter la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. come condizione risolutiva espressa


3.La corretta qualificazione della domanda di parte attrice e il profilo risarcitorio
Parte attrice ha formulato domanda di “risoluzione del contratto preliminare di
Compravendita” , con contestuale accertamento “del diritto dei promittenti venditori
[...]
, e a trattenere la caparra confirmatoria, pari a Pt_1 Parte_2 Parte_3 complessivi € 16.250,00” unitamente al risarcimento del danno, sub specie di indennità di occupazione e di rimborso di spese sostenute
Le domande non sono cumulabili, sic et simpliciter , sul piano logico giuridico, essendo necessaria un'ulteriore precisazione.
A riguardo, infatti, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale “in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dalli inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando
l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'art. 1223 c.c. (v. Sez. 3, Sentenza n. 18850 del 20/09/2004 Rv. 577186 - 01).” (in termini con giurisprudenza indicata in termini Cass. 23.03.2017, n.7554 Cass. n. 8417 del
27.04.2016 n. 8417, Cass. 03.11.2017 n. 26206 e più di recente anche Cass. n. 20532 del
29.09.2020 n. 20532).
Occorre pertanto, correttamente qualificare la domanda, stante l'incompatibilità logico giuridica degli istituti;
proprio con riferimento al rapporto tra domanda di risoluzione pagina 8 di 15 e di recesso la Cassazione ha sottolineato come 'interpretazione della domanda e
l'individuazione del suo contenuto integrano un tipico accertamento di fatto, riservato, come tale, al giudice del merito e questa Corte deve solo effettuare il controllo della correttezza della motivazione che sorregge sul punto la decisione impugnata.(Cassazione civile, sez. VI, 21/12/2017, n. 30684; Cassazione civile, sez. lav., 24/07/2008, n. 20373;
Cassazione civile, sez. I, 07/07/2006, n. 15603) 3.7. Inoltre, in ossequio al principio iura novit curia enucleato all'art. 113 c.p.c., l'interpretazione della domanda non è vincolata dal nomen juris alla stessa conferito, dovendo l'indagine giudiziale pervenire ad una qualificazione dell'azione utilizzando quale criterio risolutivo il petitum sostanziale.” (in termini Cass. 20532/2020)
Tanto premesso in via generale, nella fattispecie in esame si qualifica la domanda principale di parte attrice come domanda di recesso.
Depone in tale senso, anzitutto, l'interpretazione sistematica e complessiva dell'atto introduttivo del giudizio, in cui viene fatto più volte riferimento alla caparra confirmatoria corrisposta, quale elemento caratterizzante il rapporto negoziale, e quindi aspetto principale della causa petendi;
in secondo luogo, si evidenzia, sul piano del petitum , la priorità riconosciuta al diritto di trattenimento della caparra stessa rispetto agli ulteriori profili risarcitori;
parimenti, sul piano della condotta stragiudiziale, nella stessa missiva inviata, gli attori si riferiscono , anzitutto al trattenimento delle somme corrisposte come conseguenza dell'inadempimento.
In ragione di quanto esposto, la domanda viene qualificata come di recesso con conseguente diritto al trattenimento di somme ex art. 1385 secondo comma c.c.
La domanda come riqualificata risulta fondata stante il grave inadempimento della parte convenuta.
Parimenti fondata la domanda risarcitoria per occupazione abusiva dell'immobile.
A riguardo, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, “La somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per
pagina 9 di 15 inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente 11 pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa
l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti (in tal senso, cfr. Cass. nn. 9367/12 e
3704/88).Sull'ontologia di questo danno cfr. Cass. n. 24510/11 secondo la quale "Il promissario acquirente di un immobile, che, immesso nel possesso all'atto della firma del preliminare, si renda inadempiente per l'obbligazione del prezzo, da versarsi prima del definitivo, e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come "sine titulo". Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti nè dal pagamento del prezzo nè dal godimento dell'immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all'intera durata dell'occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale.” in termini con giurisprudenza citata Cass.
30.09.2016, n.19403 Trib. Bergamo . 10.04.2019, n.844)
E' stato ulteriormente argomentato come "In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente venditore, sicché da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell'indennità di
pagina 10 di 15 occupazione va individuata in quella di consegna dell'immobile( Cass.n. 28218 del
14/10/2021). La data iniziale del computo dell'indennità di occupazione va invece individuata nella data di consegna dell'immobile per la diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare (Cass. 9363/2012).” (Corte appello Milano
05.07.2022, n.2346)
In adesione a tale orientamento risulta quindi fondata, almeno astrattamente, la domanda di risarcimento per occupazione abusiva da parte della convenuta sig. ra P_
[...]
A riguardo il Tribunale è consapevole del contrasto giurisprudenziale circa la risarcibilità del danno da occupazione abusiva: secondo un primo orientamento , il danno, una volta dimostrata l'occupazione abusiva, risulterebbe comunque risarcibile in quanto in re ipsa (Cass., 06.08.2018, n.20545) ; secondo altro indirizzo viceversa sussisterebbe per il ricorrente danneggiato onere di provare l'effettiva sussistenza dello stesso (dimostrazione di offerte di locazione etc. cfr. Cassa 27.06.2016, n.13224)
Tale contrasto è stato oggetto di composizione con intervento delle Sezioni Unite che hanno sottolineato come “La questione posta dal contrasto e', al fondo, se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria. Ritengono le Sezioni Unite che al quesito debba darsi risposta positiva, nei termini emersi nella richiamata linea evolutiva della giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, secondo cui la locuzione "danno in re ipsa" va sostituita con quella di "danno presunto" o "danno normale", privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (Cass. 7 gennaio 2021, n. 39; 20 gennaio 2022, n. 4936; 22 aprile 2022, n.
12865). Tale esito interpretativo, per quanto riguarda la lesione della facoltà di godimento, resta coerente al significato di danno risarcibile quale perdita patrimoniale subita in conseguenza di un fatto illecito. La linea da perseguire è infatti, secondo le Sezioni Unite, quella del punto di mediazione fra la teoria normativa del danno, emersa nella giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, e quella della teoria causale, sostenuta dalla
pagina 11 di 15 Terza Sezione Civile. Al fine di salvaguardare tale punto di mediazione, l'estensione della tutela dal piano reale a quello risarcitorio, per l'ipotesi della violazione del contenuto del diritto, deve lasciare intatta la distinzione fra le due forme di tutela.” In termini Cass sez. un., 15.11.2022, n.33645
Il citato orientamento ha quindi espresso i principi di diritto nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta";"nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato";"nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato” (Cass sez. un n.33645/2022 cit.)
Premesse tali coordinate giurisprudenziali, l'attore ha dedotto e , almeno in via indiziaria, comprovato, mediante dichiarazione di agenzia, la circostanza di una certa vivacità del mercato;
parimenti, è attestato nel preliminare stesso che l'appartamento prima della vendita fosse in effetti condotto in locazione da altro soggetto
Pur provato nell'an, il danno come dedotto nell'importo indicato (€450/500 al mese) risulta eccessivo;
assumendo per il citato immobile un valore di mercato pari a
€50.000, come da contratto preliminare, l'attore deduce infatti un valore locativo annuo pari a €5400/6000 ovvero all' l'11/12% del valore economico del bene stesso, assolutamente abnorme e spropositato e senza peraltro allegare ulteriore documentazione
(come il precedente contratto di locazione, ovvero l'estratto dell'Osservatorio dell'Agenzia
pagina 12 di 15 delle Entrate) idonea a comprovare in modo significativo la deduzione.
Al contrario, in via equitativa, si riconosce un valore locativo annuo lordo pari al
5% del valore dell'unità immobiliare, ovvero €2500, e, quindi, previo arrotondamento, €
200 al mese;
tale valore non corrisponde ancora all'indennità di occupazione: esso viene ulteriormente decurtato, infatti in ragione delle imposte, (pari al 21% secondo l'aliquota
“cedolare secca” ) al fine di ottenere una stima del guadagno netto che il proprietario avrebbe ottenuto se la convenuta non avesse occupato l'immobile; l'indennità mensile per occupazione abusiva risulta quindi pari a €158,00, equiparata al valore locativo netto presunto.
Al fine di computare l'ammontare complessivo di indennità si assume quale dies a quo il 15.11.2018, come da contratto;
ad oggi, perdurando l'occupazione da 76 mesi, la somma dovuta, aggiornata a marzo 2025, risulta quindi pari a € 12.008,00 (76x158)
Trattandosi di posta risarcitoria, l'importo deve essere oggetto di devalutazione al momento dell'inizio dell'occupazione abusiva (15.11.2018)
La somma ottenuta (10150,46) deve essere poi, a sua volta, oggetto di rivalutazione, unitamente a maturazione di interessi, fino al momento dell'attualità, in quanto oggetto di risarcimento dunque, costituente debito di valore: a quest'ultimo proposito, come rilevato da giurisprudenza di Cassazione è necessario reintegrare pienamente “il valore del bene perduto (danno emergente) da un lato, ed il corrispettivo del mancato tempestivo godimento dell'equivalente pecuniario del bene predetto” (cfr. Cass. 17.2.1995 n. 1712) .
Alla luce di quanto esposto, la somma dovuta a titolo risarcitorio per occupazione abusiva a carico della convenuta risulta pari a € 13.155,55
Parimenti , è dovuto l'importo di €158,00 al mese, per ogni mensilità in cui si protrae l'occupazione della convenuta
Sotto ulteriore e connesso profilo, risulta fondata l'ulteriore domanda risarcitoria spese condominiali e IMU, per gli anni 2019/2023, per un importo complessivo al pari €
4.033,88, nei limiti della domanda;
a riguardo si evidenzia che l'obbligazione di pagamento gravava sulla promissaria acquirente in ragione delle previsioni contrattuali;
inoltre gli esborsi risultano debitamente documentati (cfr doc. 5,6,7 ) ; trattandosi di eborsi pagina 13 di 15 sostenuti, su tale somma sono dovuti interessi legali dalla data di ciascun pagamento all'attualità.
Risulta fondata infine, la domanda di rilascio dell'immobile, in quanto, stante il recesso, l'occupazione risulta sine titulo.
In ragione di quanto attestato in occasione della notifica, dell'atto introduttivo del presente giudizio risulta che la sig.ra si sia trasferita altrove;
pertanto, in via P_
equitativa, si riconosce un termine limitato di trenta giorni dalla comunicazione della sentenza per organizzare il trasloco e quindi per l'esecutività dell'obbligo di rilascio.


4. Le spese
La convenuta soccombente è obbligata a rifondere le spese processuali sostenute dagli attori in quanto soccombente ex art. 91 c.p..c
I compensi sono liquidati ex DM 55/2014 (come modificato da DM 147/2022) per cause di valore compreso tra €26000 e €52000 (valore effettivo considerando il quantum a titolo di caparra e risarcitorio) applicando il parametro medio per le fasi di studio e introduttiva, esclusa l'istruttoria, non svolta e documentale, minimo per la decisionale, prevalentemente ripetitiva di questioni già affrontate e considerando la contumacia della convenuta, risultando quindi pari a € 4358,00 oltre spese generali al 15% iva e cpa nonché spese di marca e contributo da rifondere interamente.


P.Q.M.


Il Tribunale, ogni diversa istanza o eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così dispone:
- I)Accoglie, nei limiti e per le ragioni di cui in motivazione , la domanda, previa corretta qualificazione, degli attori (c.f. ) Parte_1 C.F._1 Pt_2
(c.f. ) (c.f. ) e, per
[...] C.F._2 Parte_3 C.F._3
l'effetto:
a) accerta e dichiara. La legittimità del diritto di recesso, esercitato dagli attori, dal contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 16/10/2018 tra le odierne parti in causa, avente ad oggetto l'immobile di proprietà degli attori sito in
Abbiategrasso, Via Bramante n. 3/B (censito al Catasto Fabbricati al Foglio 23, Mappale
pagina 14 di 15 51, Subalterno 14, Cat. A/3, vani 3,5,) per inadempimento della promissaria acquirente
SI.ra (cf. ); P_ C.F._4
b)accerta e dichiara il diritto degli attori, quali promittenti venditori, sig.ri
[...]
, e a trattenere la caparra confirmatoria, pari a Pt_1 Parte_2 Parte_3 complessivi € 16.250,00;
c) condanna la SI.ra a restituire e rilasciare ai promittenti venditori P_
, e l'immobile sito in Abbiategrasso, Via Parte_1 Parte_2 Parte_3
Bramante n. 3/B (censito al Catasto Fabbricati al Foglio 23, Mappale 51, Subalterno 14,
Cat. A/3, vani 3,5, libero da persone e cose, entro 30 giorni dalla comunicazione della presente sentenza;

d) condanna la SI.ra al pagamento di € 13.155.55 a titolo P_ indennità di occupazione, nei confronti degli attori oltre a €158,00 per ogni mensilità in cui si protrae l'occupazione dal giorno della pubblicazione della sentenza all'effettivo soddisfo;

e) condanna la SI.ra al pagamento di € 4033,00 a titolo di P_
rimborso spese, oltre interessi nella misura legale dalla data di effettivo pagamento al saldo
- II)Condanna altresì la convenuta sig.ra a rimborsare agli attori le P_
spese di lite, che si liquidano in € 545,00 per spese ed € 4358,00 per compensi professionali, oltre spese generali pari al 15% dei compensi, c.p.a., nonché i.v.a., se prevista, secondo le aliquote di legge.
Pavia, 15 marzo 2025
Il Giudice
Renato Cameli
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