R E P U B B L I C A I T A L I A NA
-IN NOME DEL POPOLO ITALIANO-
TRIBUNALE ORDINARIO DI TARANTO
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Taranto, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del
Presidente Dott.ssa Stefania D'Errico, ha emesso la seguente
SENTENZA nel procedimento civile di primo grado iscritto al n. 4391/2020 R.G. Affari Civili Contenziosi, avente ad oggetto: “Divisione di beni non caduti in successione”;
TRA
(C.F. , nato a [...] il [...] ed ivi Parte_1 CodiceFiscale_1
residente a[...], rappresentato e difeso dall'Avv. Luigi Michele Bruno in virtù di procura a margine dell'atto di citazione, nonché dall'Avv. Davide Parlatano del Foro di
Macerata in virtù di nomina allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore del 10-
19.11.2020, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo, sito in ND (TA) in via
G. N: Costanzo 1/a;
- A T T O R E -
E
(C.F. ), nata a [...] il [...] e ivi Parte_2 CodiceFiscale_2
residente a[...], elettivamente domiciliata in Sava (Ta) alla Via Adua n.
32 presso e nello studio dell'avv. Giuseppe Cavallo (CF. ) dal quale è C.F._3
rappresentata e difesa in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta depositata il 22.01.2025;
- C O N V E N U T A -
; Parte_3
- TERZO CHIAMATO IN CAUSA CONTUMACE-
Conclusioni delle parti
Conclusioni per : “Voglia l'On.le Tribunale adito – contrariis reiectis – In via Parte_1 preliminare ➢ Disporre un congruo rinvio per permettere la sanatoria o la demolizione delle opere abusive;
In via principale ➢ Dichiarare la reale ed immediata efficacia traslativa dell'atto
1 di compravendita per Notar del 04.04.2019 Rep. N° 6720, Racc. n° 5491; ➢ Disporre, Per_1
anche con sentenza non definitiva, lo scioglimento della comunione dell'immobile sito in ND
(TA) alla Via Campo dei fiori n. 33, e, poiché l'immobile non è divisibile così come da TU, disporre l'assegnazione, anche ex art. 720 cc, della quota parte, in comproprietà di
[...]
, in favore di , con determinazione della somma a conguaglio, anche – ove Pt_2 Parte_1 occorra, previa sanatoria o demolizione delle opere abusive. In via subordinata ➢ Disporre, anche con sentenza non definitiva, lo scioglimento della comunione dell'immobile sito in ND
(TA) alla Via Campo dei fiori n. 33 con esclusione della parte abusiva, come da elaborato del TU
(pagg. 5 e 6) e, poiché l'immobile non è divisibile, sempre come da elaborato del TU, disporre
l'assegnazione, anche ex art. 720 cc, della quota parte non abusiva, in comproprietà di
[...]
, in favore di , con determinazione della somma a conguaglio. In ulteriore Pt_2 Parte_1 subordine e nella denegata ipotesi in cui venisse accolta la “riconvenzionale” spigata da
[...]
e comunque nel caso in cui vengano accolte le conclusioni di o nel caso Pt_2 Parte_2
in cui la vendita effettuata da a non dovesse avere immediata Parte_3 Parte_1 efficacia reale e traslativa: ➢ Tenere indenne da ogni pregiudizio che dovesse Parte_1 subire ponendo a carico di ogni spesa;
➢ Condannare alla Parte_3 Parte_3 restituzione in favore di della somma da quest'ultimo pagata al medesimo Parte_1 Pt_3 per l'acquisto della metà della casa indivisa de quo e cioè € 10.000,00 oltre interessi e
[...] rivalutazione dalla data di pagamento al soddisfo;
➢ Condannare alla restituzione Parte_3
in favore di della somma da quest'ultimo pagata quali spese notarili dell'acquisto Parte_1 pari a € 2.000,00, oltre interessi e rivalutazione dalla data di pagamento al soddisfo;
➢ Disporre sequestro conservativo sulla porzione di immobile che, eventualmente, dovesse tornare in proprietà di . In ogni caso ➢ Con vittoria di spese e compensi.”; Parte_3
Conclusioni per : “Voglia l'On. Le Tribunale adito contrariis reiectis:1) In via Parte_2
preliminare ed in rito accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva del sig. Pt_4
per le motivazioni tutte di cui in atti ivi comprese le presenti note;
2) Dichiarare nullo
[...]
l'atto di vendita notarile numero repertorio 6720, numero raccolta 5491 davanti al Notaio Dott.
[...]
in data 04/04/2019 tra e;
3) Dichiarare nulla, inammissibile Per_1 Parte_3 Parte_1 la domanda di divisione proposta da stante l'abuso edilizio dell'abitazione di via Parte_4
Campo dei Fiori n. 33 e/o parti di essa nonché per mancanza degli estremi della concessione edilizia e degli atti equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del DPR 06/06/2001 n. 380 e dall'art. 4 comma 2 della Legge 28/02/1958 n. 47; 4) Con vittoria di spese e competenze di causa da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”.
2 MOTIVI DELLA DECISIONE - Fatto e diritto


1. Le ragioni delle parti e lo svolgimento del processo.
Con atto di citazione per lo scioglimento di comunione ex art. 784 c.p.c. ritualmente notificato, il sig. conveniva innanzi all'adito Tribunale di Taranto la sig.ra Parte_1 Parte_2
instando per lo scioglimento della comunione costituitasi sull'immobile sito in ND alla via
Campo dei Fiori n. 33, in catasto al foglio 48 particella 339 sub 2 cat. a/4, vani 4, di cui era divenuto comproprietario in virtù dell'acquisto della quota indivisa di ½ di effettuato con Parte_3
atto pubblico a rogito del Notaio del 4 aprile 2019, Rep. 6720, trascritto il Persona_2
15.04.2019.
L'attore rappresentava, a fondamento della domanda di divisione, che la convenuta sig.ra
[...]
era comproprietaria per la quota indivisa di ½ ciascuno unitamente al germano Pt_2 Pt_3
suo dante causa, del bene per cui è causa, ad essi pervenuto a titolo di successione mortis
[...]
causa dalla comune genitrice sig.ra nata a [...] il [...] ed ivi Persona_3
deceduta il 12 dicembre 2014, come da dichiarazione di successione presentata presso l'Agenzia delle Entrate di Taranto in data 02 dicembre 2015, con relativa accettazione di eredità trascritta presso l'Agenzia del Territorio il 12.01.2016 al n. 492/398.
Precisava che la quota del cespite immobiliare promesso in vendita era soggetto al regime di prelazione legale in favore della coerede del venditore, sig.ra pertanto le parti Parte_2
concludevano un contratto preliminare, con il quale convenivano la vendita a corpo della consistenza della quota di ½ dell'immobile, dietro pagamento del corrispettivo di euro 10.000,00, subordinandone l'efficacia vincolante, l'operatività e validità alla condizione risolutiva espressa ex art. 1353 c.c., costituita dall'esercizio del diritto di prelazione da parte della coerede
[...]
Pt_2
Il contratto veniva ritualmente notificato alla a mani proprie, al fine di consentirle di Pt_3 esercitare il diritto di prelazione ai sensi dell'art. 732 c.c. Decorso il termine di legge, non avendo la sig.ra inteso esercitare il diritto di prelazione, i sigg.ri e Pt_3 Parte_3 Parte_1
conclusero il contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto la quota pro-indivisa di ½ dell'immobile oggetto di causa a mezzo atto pubblico del Notaio del 4 aprile Persona_2
2019, Rep. 6720, trascritto il 15.04.2019.
L'odierno attore, divenuto pertanto comproprietario dell'immobile in comunione con
[...]
convocava quest'ultima innanzi la Camera di Conciliazione - Sede di Taranto nell'ambito Pt_2
del proc. N. 417/2019 per la seduta del 16.09.2019, al fine di domandare lo scioglimento della comunione. Essendosi la mediazione conclusa negativamente per la mancata partecipazione della sig.ra il sig. adiva questo Tribunale, rassegnando le seguenti Parte_2 Parte_1
3 conclusioni: Piaccia all'On.le Tribunale adito: A) In via principale disporre con ordinanza lo scioglimento della comunione dell'immobile sito in ND (TA) alla Via Campo dei fiori n. 33, nominando all'uopo TU, al fine di accertare che l'immobile sito in ND (TA) alla Via
Campo dei Fiori, non è divisibile in quanto non suscettibile di autonomo e libero godimento tra le parti;
B) Altresì, disponga la preventiva valutazione della quota parte di proprietà di
[...]
, con la relativa determinazione della somma a conguaglio;
C) Nonché l'assegnazione ex Pt_2
art. 720 cc della quota parte, in comproprietà di , in favore di . Parte_2 Parte_1
Con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale depositata telematicamente il 18.11.2020 la sig.ra si costituiva nel presente giudizio contestando la domanda Parte_2
attorea poiché infondata in fatto e inammissibile in diritto.
La convenuta rappresentava in via preliminare di aver concluso con il germano Parte_3
l'atto di transazione datato 22.4.2015 - sottoscritto anche dagli avvocati Salvatore Taurino e Sara
Piccione difensori della parti - con cui si procedeva alla divisione ereditaria del compendio ereditario della di loro madre sig.ra nata a [...] il [...] ed ivi Persona_3
deceduta il 12.12.2014; che i beni oggetto della transazione erano costituiti da “casa abitata attualmente da , un terreno di are 8,32 (Fg 33 p.lla170) un terreno di are 2,37 (f.g Parte_2
141, p.lla513) un loculo cimiteriale, tutti in ND”; che sulla transazione era specificato quanto segue: “l'abitazione di via Campo dei Fiori, con relativi piano interrato e lastrico solare, andranno in proprietà esclusiva a , con rinuncia di qualsivoglia diritto da parte di Parte_5 Pt_3
; che nell'atto transattivo si conferiva altresì procura speciale all'Avv. Salvatore Taurino
[...]
per la vendita dei beni attribuiti a il quale tuttavia provvedeva immediatamente ad Parte_3
alienarli; che l'intestazione in proprio favore della quota di ½ della proprietà di via Campo dei Fiori
n. 33 non era effettuata a causa della presenza di difformità urbanistiche da sanare;
che contestualmente le veniva notificato contratto preliminare di compravendita da parte del sig. Pt_3
a mezzo dell'Avv. Sara Piccione, entrambi partecipanti e sottoscrittori della transazione del
[...]
22.4.2015; che tutti i partecipanti erano a conoscenza dello stato urbanistico non regolare del bene che si intendeva alienare al sig. che, pertanto, desisteva dall'attivare le procedure Parte_1
per la sanatoria delle irregolarità urbanistiche riscontrate nell'immobile, al fine di impedirne la vendita;
che successivamente le veniva notificata istanza di mediazione per lo scioglimento della comunione sul bene indiviso ad iniziativa del sig. che commissionava a tecnico Parte_1
di propria fiducia, nella persona del Geom. , la verifica della conformità edilizia e CP_1
catastale dell'immobile sito nel Comune di ND (TA) alla Via Campo dei Fiori n. 33, il quale addiveniva alla seguente conclusione: “L'immobile risulta essere stato costruito nel 1968 giusto
Nulla Osta per Esecuzione di Lavori Edili n. 20 del 17 Giugno 1968, e inoltre, risulta riportato in
4 Catasto al Foglio 48 particella 339 Sub. 2, pratica presentata in data 31/07/1971. Da un attento esame della documentazione sopra riportata è stato riscontrato che lo stato di fatto non è conforme
a quanto riportato nella sopra riportata documentazione, si discosta nel seguente modo: 1.
L'immobile si discosta dal Nulla Osta dei Lavori rilasciato nel 1968 e per tanto parte di esso è difforme dallo stesso, come meglio evidenziato nelle planimetrie allegate (Allegato n. 1);

2. Le planimetrie catastali non sono corrispondenti allo stato di fatto in quanto riportano solo quattro vani (i due prospicienti via Campo dei Fiori e i due successivi) ed il vano scantinato, mentre sono mancanti degli altri vani, come meglio evidenziato nelle planimetrie Allegate (Allegato n. 2). Per quanto sopra esposto si può affermare che l'immobile non è conforme al Nulla Osta per Esecuzione di Lavori Edili n. 20 del 17 Giugno 1968 e alle planimetrie presentate in catasto in data
31/07/1971.”; che, atteso che la divisione ha efficacia traslativa, lo scioglimento della comunione ereditaria e ordinaria riguardante fabbricati abusivi deve essere sottoposto alla medesima disciplina dettata per gli atti traslativi;
che nel caso di specie non è pertanto ipotizzabile la divisione giudiziale parziale dell'immobile perché vi sarebbe opposizione da parte della sig.ra ed Parte_2
inoltre perché non è praticabile giuridicamente e materialmente una tale divisione parziale.
Alla luce di tali considerazioni, la convenuta eccepiva l'inammissibilità dell'azione proposta dal sig.
a causa delle irregolarità urbanistiche dell'immobile di Via Campo dei Fiori n. Parte_1
33, nonché spiegava in via riconvenzionale eccezione di nullità dell'atto di vendita intercorso tra il sig. e il sig. Parte_3 Parte_1
Rappresentava che e erano a conoscenza dell'abusivismo edilizio Parte_3 Parte_1
relativo all'immobile oggetto di compravendita, in quanto detta situazione era stata già rilevata dal
TU geometra nominato nel procedimento civile avente n. 7996/2018 R.G.; che in Persona_4
sede di sopralluogo fissato dal TU nominato per il giorno 20.3.2019, il sig. il Parte_1
suo CTP geometra e altri testimoni accedevano alla casa della sig. Persona_5 Parte_2
e verificavano che lo stato dei luoghi era completamente dissimile dalle evenienze catastali e dal permesso di costruire n. 20 del 1968; che in tale occasione veniva esibita dalla sig.ra
[...]
la transazione sottoscritta col fratello in data 22.4.2015 al fine di renderne Pt_2 Parte_3
edotti il TU ed il sig. che il TU ne prendeva atto riportando nella sua Parte_1 Per_4
perizia come unica proprietaria dell'immobile di via Campo dei Fiori n. 33 la sig. Parte_2
che le difformità emerse rispetto al permesso di costruire e alle planimetrie catastali dell'immobile di via Campo dei Fiori n. 33 possono essere definite quali “difformità primarie”, che rendono nullo il contratto di compravendita stipulato;
che la sig.ra in data 12.10.2020 sporgeva Parte_2
denuncia presso il Commissariato di P.S. di ND per il reato di falso in atto pubblico nei confronti di il quale - nell'atto di compravendita numero repertorio 6720, numero Parte_3
5 raccolta 5491 davanti al notaio dott. in data 4 Aprile 2019 - affermava circostanze non Per_1
veritiere, ovvero che la quota a lui appartenente dell'abitazione sita in via Campo dei Fiori n. 33 non presentava opere abusive e che era stata edificata ante 1967; che il titolo abilitativo per la costruzione dell'immobile cui fa riferimento l'atto del notaio è inerente l'abitazione Per_1 dell'acquirente , mentre quello attinente l'abitazione di via Campo dei Fiori n. Parte_1
33 (n. 20 del 17 Giugno 1968) altro non è che una autorizzazione ad ampliamento di un'abitazione non di proprietà né in possesso del richiedente; che quindi tale indicazione nell'atto notarile altro non è che uno stratagemma per procedere a dei lavori edili su un suolo limitrofo alla proprietà di
; che nell'atto notarile in questione si legge che la casa di abitazione di cui il Parte_1 Pt_3 cede la metà quota è composta da “quattro vani catastali ivi compresi gli accessori tra cui
[...] un locale deposito ed il giardino di pertinenza”, non essendovi in realtà alcun giardino nell'immobile di via Campo dei Fiori n. 33, essendo altresì i vani il doppio di quanto dichiarato;
che sempre nell'atto notarile in questione si dichiara falsamente che la relativa planimetria corrispondeva allo stato di fatto dell'immobile, essendo quest'ultimo completamente difforme dalle planimetrie catastali.
Alla luce di quanto sinora esposto, la convenuta ha rassegnato le seguenti Parte_2 conclusioni: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
1)dichiarare nullo l'atto di vendita notarile numero repertorio 6720, numero raccolta 5491 davanti al notaio dott. in data 4.Aprile 2019 tra e;
in via graduata Per_1 Parte_3 Parte_1
2) Dichiarare nulla, inammissibile la domanda di divisione proposta da stante Parte_1
l'abuso edilizio dell'abitazione in via Campo dei Fiori n. 33 e/o parti di essa nonché per mancanza degli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art 46 del DPR 6.6.2001 n. 380 e dall'art 4° comma 2 della Legge 28/2/1958 n. 47 ,con vittoria di spese, compensi professionali del presente giudizio oltre IVA e CNA come per legge.
A seguito di rinvio di ufficio, all'udienza di prima comparizione del 04.03.2021 il G.I. autorizzava alla richiesta chiamata in causa del sig. per effetto delle difese e Parte_1 Parte_3
della domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta.
All'udienza del 30.09.2021 il G.I. disponeva la rinnovazione della notifica dell'atto introduttivo e degli atti di causa al sig. assegnando a tal fine termine sino al 20.11.2021. Parte_3
All'udienza del 24.02.2022 il G.I., preso atto del mancato perfezionamento della notifica effettuata ai sensi dell'art. 143 c.p.c., assegnava nuovo termine per l'integrazione del contraddittorio sino al
20.06.2022.
6 All'udienza del 17.11.2022 il G.I., rilevata la regolarità della notifica al terzo ne Parte_3 dichiarava la contumacia;
assegnava altresì alle parti termini di cui all'art. 183, comma sesto, c.p.c..
All'udienza del 30.03.2023 il G.I. disponeva consulenza tecnica d'ufficio nominando a tal fine il
Geom. con studio in Taranto fissando per il giuramento e la formulazione dei quesiti Persona_6
l'udienza del 28.9.2023. Con decreto del 09.05.2023 il G.I., preso atto della rinuncia all'incarico dal
TU nominato, nominava in sua sostituzione il Geom. . Persona_7
All'udienza del 28.09.2023 il TU nominato geom. dichiarava di accettare Persona_7
l'incarico e prestava il giuramento di rito. Il P.I. poneva al TU i seguenti quesiti: 1) descriva il
TU l'immobile oggetto della domanda di divisione e dica se lo stesso presenti o meno regolarità urbanistica;
in caso di accertamento di irregolarità urbanistiche dica se le stesse siano sanabili e con quali costi;
2) dica il TU se l'immobile sia comodamente divisibile in 2 quote e ne determini comunque il valore di mercato all'attualità.
All'udienza del 18.04.2024 veniva rimesso al Presidente di Sezione, poiché rientrante tra quelli interessati dalla redistribuzione con provvedimento tabellare all'interno della Prima Sezione Civile.
Il Presidente assegnava a sé stessa il presente procedimento, fissando l'udienza di comparizione per il giorno 06.06.2024.
Alla predetta udienza il P.I. assegnava alle parti ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. termine sino all'11.07.2024 per il deposito di note scritte sostitutive dell'udienza, per l'eventuale costituzione di nuovo difensore per la parte alla scadenza di detto termine la causa veniva Parte_2 riservata in ordine all'istanza di assegnazione dell'immobile proposta dal sig. Parte_1
A scioglimento della riserva pronunciata ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., il P.I., rilevato che l'attore nell'atto di citazione ha chiesto disporsi lo scioglimento della comunione Parte_1
dell'immobile, e, previa valutazione della quota parte, l'assegnazione dello stesso ai sensi dell'art. 720, c.p.c., e che la convenuta si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto Parte_2 della domanda attorea e, in via riconvenzionale, dichiararsi la nullità dell'atto di vendita notarile del
04.04.2019 tra terzo chiamato contumace, e ritenuto che ogni Parte_3 Parte_1
questione debba essere definita con sentenza, rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 12.09.2024 le parti precisavano le conclusioni riportandosi ai propri scritti difensivi;
pertanto, il P.I. riservava la causa per la decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c..
Con ordinanza del 19.12.2024 il P.I. rimetteva la causa sul ruolo, invitando le parti a interloquire in ordine alla questione relativa alla validità ed efficacia reale della vendita di un singolo bene facente parte di una più ampia comunione ereditaria, tenuto conto che nel caso di specie non vi erano
7 elementi dai quali desumere che la divisione ereditaria fosse efficacemente intervenuta prima della vendita dell'immobile oggetto di causa all'odierno attore.
All'udienza del 30.01.2025, il P.I. assegnava alle parti termine sino al 26.02.2025 per il deposito di note scritte da intendersi sostitutive dell'udienza di precisazione delle conclusioni.
Con ordinanza del 04.03.2025, il P.I. rilevava che soltanto con le note depositate in data 26.02.2025
l'attore - per la prima volta nel corso del presente giudizio, nonostante la richiesta di chiarimenti del giudice con ordinanza del 18.12.2024 e la celebrazione dell'udienza del 30.01.2025 - aveva rappresentato che al momento della compravendita dell'immobile per cui è causa da parte del sig.
(04.04.2019), lo stesso fosse l'unico bene indiviso tra i due , Parte_1 Parte_6
dovendosi conseguentemente ritenere superate le questioni rilevate dal tribunale, atteso che il bene venduto pro quota costituiva l'intera massa ereditaria, non essendo, quindi, l'effetto traslativo dell'alienazione subordinato alla assegnazione in sede di divisione della quota del bene al coerede- venditore sig. ; riteneva che le nuove difese spiegate e la documentazione prodotta Parte_3
dovessero essere esaminate nel contraddittorio delle parti, sebbene annotasse come inverosimile che la convenuta sig.ra in quanto coerede-alienante, non avesse contezza della vendita Parte_2
di tutti i beni ereditari ad eccezione di quello per cui è causa, assegnando alle parti un ulteriore termine sino al 26 marzo 2025 onde poter interloquire in ordine alla nuova produzione documentale e alle relative difese;
infine, invitava le parti ad avanzare eventuali istanze di assegnazione del bene comune, ex art. 720 c.c., al prezzo stimato dal TU GE , diminuito dei Persona_7
costi di sanatoria, riservando ogni ulteriore determinazione.
Lette le note scritte depositate dalle parti e contenenti le rispettive istanze e conclusioni definitive, con ordinanza del 31.03.2025, il P.I. riservava la causa per la decisione con concessione di termine per il deposito di memorie conclusionali entro il 2.05.2025, nonché ulteriore termine per le repliche entro il 22.05.2025.


2. Il merito della controversia.
Il sig. ha convenuto innanzi al Tribunale adito la sig.ra al fine Parte_1 Parte_2
di conseguire lo scioglimento della comunione ordinaria costituitasi sull'immobile di via Campo dei
Fiori n. 33, avendo l'attore acquistato la quota indivisa di ½ già in proprietà di cui Parte_3
era pervenuto in eredità.
La sig.ra unitamente al germano nato a [...] il [...], Parte_2 Parte_3
sono invero eredi della comune genitrice, sig.ra nata a [...] il [...] Persona_3
e ivi deceduta il 12 dicembre 2014, e tra i beni del compendio ereditario è ricompreso l'immobile per cui è causa.
8 La sig.ra costituendosi nel presente giudizio, ha eccepito l'inammissibilità Parte_2 dell'azione di scioglimento della comunione proposta dal sig. in ragione delle Parte_1
irregolarità urbanistiche da cui sarebbe affetto l'immobile per cui è causa, nonché ha spiegato domanda riconvenzionale eccependo la nullità del contratto di compravendita di cui all'atto pubblico per Notar del 4 aprile 2019, Rep. 6720, Racc. 5491, trascritto il Persona_2
16.04.2019 al Reg. Gen. 10290 e al Reg. Part. 7202, concluso tra i sig.ri e Parte_3 Pt_1
, a causa delle difformità edilizie e urbanistiche dell'immobile compravenduto rispetto al
[...]
progetto edilizio approvato dal Comune di ND;
in subordine, ha domandato dichiararsi inammissibile la domanda di divisione proposta da , a causa della natura abusiva Parte_1 dell'immobile oggetto di causa.
Il sig. terzo chiamato in causa, è rimasto contumace nel presente giudizio. Parte_3
Orbene, in primo luogo deve ritenersi superata la questione sollevata dal Tribunale in ordine alla validità ed efficacia della vendita di una quota di bene ereditario facente capo a uno solo dei coeredi, tenuto conto che l'immobile per cui è causa, al momento della stipula del contratto di compravendita del 04.04.2019, era in effetti l'unico bene ricadente nella comunione ereditaria, non ricorrendo pertanto l'ipotesi della vendita parziale della quota, ove l'effetto traslativo dell'alienazione è subordinato alla assegnazione, in sede di divisione, della quota del bene al coerede-venditore, nella fattispecie il sig. Parte_3
Sul punto, pare opportuno evidenziare che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, se il bene parzialmente venduto costituisce l'intera massa ereditaria,
l'effetto traslativo dell'alienazione non resta subordinato alla assegnazione in sede di divisione della quota del bene al coerede - venditore, essendo quest'ultimo proprietario esclusivo della quota ideale di comproprietà e potendo di questa liberamente disporre, conseguentemente il compratore subentra, pro quota, nella comproprietà del bene comune (v. Cass. civ., Sez. II, Sent. 30/08/2023, n.
25462; Cass. civ., Sez. II, Sent. 10/12/2014, n. 26051; Cass. Civ. Sez. III, Sent.,10/12/2014, n.
9543).
In applicazione di tali principi, il coerede è - quindi - legittimato a vendere al terzo la quota indivisa di sua titolarità sull'intera massa ereditaria costituita dall'unico bene e il relativo atto di trasferimento ha efficacia immediata, comportando l'uscita del coerede-alienante dalla comunione, con conseguente ingresso nella stessa del terzo-acquirente. In tale ipotesi, infatti, se l'erede aliena a un terzo la quota indivisa dell'unico cespite ereditario, si presume l'alienazione della sua corrispondente quota, intesa come porzione ideale dell'universum ius defuncti.
9 A tutela dei coeredi rimasti in comunione con il terzo non coerede, la legge prevede il diritto di prelazione sull'oggetto della vendita, nonché il potere di esercitare il c.d. retratto successorio, ai sensi dell'articolo 732 Codice Civile.
Nel caso di specie, dall'esame della documentazione prodotta dall'attore (cfr. note scritte del
26.02.2025) su specifica sollecitazione del Tribunale (cfr. ordinanza del 19.12.2024), risulta con certezza che l'immobile per cui è causa fosse, al momento della stipula del contratto di compravendita (atto per Notar Rep.6720, Racc. 5491 del 04.04.2019), l'unico bene Per_1
ricadente nella comunione ereditaria dei ER . Pt_3
Precisamente, vi è in atti prova documentale delle seguenti circostanze:

1. La denuncia di successione del 02.12.2015 indica i tre immobili caduti in successione tra i due ER , ossia l'abitazione di via Campo dei Fiori 33 (per cui è causa), Fg 48, Pt Pt_3
339 sub 2; l'abitazione C.da Masseria Scorcora, Fg 141, Pt 1610 sub 1; il terreno Fg 33, Pt
170;

2. In data 04.12.2015 (due giorni dopo la denuncia di successione), con atto per Notar Per_8
Rep. N° 77.453 Racc. n° 22869, i ER e (per mezzo Parte_3 Parte_2
del procuratore speciale Avv. Salvatore Taurino) hanno alienato il terreno indiviso Fg. 33, Pt
170, al sig. che lo acquistava per la somma di € 2.200,00; Controparte_2

3. In data 22.12.2015 (venti giorni dopo la denuncia di successione), con atto per Notar
[...]
Rep. N° 2354 Racc. n° 1918, i ER e (per Per_1 Parte_3 Parte_2
mezzo del procuratore speciale Avv. Salvatore Taurino) hanno alienato l'abitazione indivisa
Fg. 141, Pt 1610 sub 1, alla sig.ra che l'acquistava per la somma di Parte_7
€ 5.000,00.
Quindi, avendo i ER alienato gli altri due beni del compendio ereditario, al momento Pt_3 dell'atto di compravendita la quota ereditaria di ciascun coerede era pari alla quota di spettanza sul singolo bene oggetto del contratto concluso con l'odierno attore;
in altri termini la c.d. “quotona” ereditaria coincideva con la “quotina” sul singolo bene, per cui l'oggetto del trasferimento da parte del coerede costituiva il trasferimento della massa ereditaria a lui spettante. Parte_3
Sulla scorta di tali rilievi, essendo il coerede proprietario della quota di sua Parte_3
spettanza sull'appartamento per cui è causa, unico bene residuato del compendio ereditario derivante dalla successione materna, lo stesso ha legittimamente disposto della quota di sua titolarità, concludendo in data 25.01.2019 contratto preliminare di compravendita con il sig.
per effetto del quale si obbligava a trasferire al secondo la proprietà della propria Parte_1
quota immobiliare relativa all'immobile sito in ND alla via Campo dei Fiori n. 33, piano terra,
10 individuato nel NCFT del Comune di ND al foglio 48, particella 339, sub 2 cat a/4 cl.2 (4 vani).
Il contratto preliminare di compravendita è stato ritualmente notificato a mani proprie alla sig.ra
(segnatamente in data 30.01.2019 a mani proprie a mezzo di ufficiale giudiziario), Parte_2
al fine di consentire alla stessa di esercitare il diritto di prelazione riconosciutole dalla legge
(allegato 5 all'atto di citazione), che tuttavia costei ha ritenuto, per sua stessa ammissione, di non esercitare.
Sicché deve ritenersi che con l'atto pubblico per Notar Rep. 6720, Racc. 5491 del Per_1
04.04.2019, lo abbia efficacemente trasferito la metà dell'immobile di via Campo Parte_3
dei Fiori n. 33 (ultimo ed unico bene rimasto nella comunione ereditaria dei a Parte_6
il quale è divenuto comproprietario del bene, avendo l'atto traslativo in questione Parte_1
efficacia reale immediata (in quanto non più condizionata all'assegnazione del bene al coerede alienante).
L'odierna domanda di scioglimento della comunione è, pertanto, ammissibile sotto l'esaminato profilo, tenuto conto della sussistenza di legittimazione attiva in capo al sig. Parte_1
essendo subentrato pro quota nella comproprietà del bene comune di cui invoca con il presente giudizio la divisione giudiziale.
Né è ostativa alla divisione la transazione intervenuta tra gli eredi con scrittura privata del Pt_3
22.4.2015, con cui si procedeva alla divisione ereditaria dell'intero compendio ereditario della comune genitrice sig.ra nata a [...] il [...] ed ivi deceduta il Persona_3
12.12.2014, in quanto nel dicembre del 2015, quindi in epoca successiva alla sua sottoscrizione, gli stessi avevano ceduto a terzi i terreni che secondo l'accordo dovevano essere assegnati al sig.
così evidenziando una volontà divergente rispetto a quella manifestata nell'atto di Parte_3
transazione, da intendersi risolto per mutuo dissenso desumibile dalla condotta successiva delle parti (v. Cassazione civile Sez. III ordinanza n. 6585 del 10 marzo 2021, dalla quale si desume che il mutuo dissenso può essere accertato d'ufficio dal giudice, anche in assenza di una specifica domanda delle parti, in quanto costituisce un fatto oggettivamente estintivo dei diritti nascenti dal negozio bilaterale, desumibile dalla volontà in tal senso manifestata, anche tacitamente, dalle parti contraenti).
Venendo ad esaminare il merito della controversia, in virtù della ricostruzione dei fatti fornita dalle parti, considerata l'istruttoria espletata, la domanda di scioglimento della comunione ordinaria insistente sul bene oggetto del presente giudizio è fondata e, pertanto, merita accoglimento.
11 Ai sensi dell'art. 1111 c.c., lo scioglimento della comunione può essere invero domandato da ciascun comunista e deve intervenire con l'accordo di tutti i partecipanti;
in mancanza deve essere disposto dal giudice con sentenza.
Quanto alle modalità dello scioglimento delle comunioni ordinarie, l'art. 1116 c.c. prevede l'applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria alla divisione delle cose comuni, salvo contrasto con quelle previste in tema di comunione ordinaria.
A mente dell'art. 718 c.c., ciascun partecipante ha il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c..
In caso di beni immobili, l'art. 720 c.c. dispone che se l'immobile è divisibile o frazionabile si deve procedere alla divisione o al frazionamento, in caso contrario si proceda ad assegnare per intero al quotista avente diritto alla maggiore quota, oppure a più coeredi che ne richiedono l'attribuzione congiunta;
se nessuno richiede l'attribuzione, occorre disporre la vendita del bene.
In sede di divisione, quindi, l'attribuzione del bene in natura trova deroga non solo nel caso di mera
"non divisibilità" dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi - secondo un accertamento riservato all'apprezzamento di fatto del giudice del merito - non siano "comodamente" divisibili e, cioè, allorché ad esempio sia elevata la misura dei conguagli dovuti tra le quote da attribuire ovvero quando, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero (sul concetto di indivisibilità vedi
Cass. ord. n.10216/15; Cass. n. 8514/17; Cass. ord. n. 29903/21 del 25.10.2021; Cass. ord. n.
10856/2016; Cass., ordinanza n. 21612 del 28 luglio 2021; nonché la recente Cass., 18 ottobre
2024, Sentenza n. 27040¹).
In caso di immobile indivisibile o non comodamente divisibile, l'attribuzione al quotista maggioritario o l'attribuzione congiunta richiesta da più coeredi, ovvero la vendita all'incanto, costituiscono pertanto le modalità attuative della divisione ereditaria, con la precisazione che la vendita all'incanto è rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi del diritto all'attribuzione dell'intero bene: sicché, in presenza di una richiesta di assegnazione del bene indivisibile, il giudice non può che disporre provvedendo all'assegnazione del compendio e alla liquidazione del relativo conguaglio (si vd. Cass. civ. sez. II, 25.5.2016 n. 10856). ¹ Cass. n. 18 ottobre 2024, Sentenza n. 27040 : “L'accertamento del giudice di merito circa la comoda divisibilità di un immobile va condotto in base al criterio oggettivo della concreta possibilità di ripartirlo senza pregiudizio per il suo valore economico, così da poter attribuire a ciascun condividente un'entità autonoma e funzionale, valutando la fattibilità dell'intervento edilizio necessario per la divisione in relazione alle caratteristiche del bene e la compatibilità con la disciplina urbanistica vigente, avuto riguardo sia alla normativa nazionale che ai regolamenti e strumenti urbanistici locali….”. 12 Tanto premesso, nella fattispecie l'accertamento tecnico disposto a mezzo del TU nominato, geom. , ha consentito di accertare, in primo luogo, la non comoda divisibilità Persona_7 dell'immobile, in quanto il frazionamento risulterebbe oneroso e privo di qualsiasi logica commerciale, sia dal punto di vista tecnico che urbanistico.
Occorre a questo punto delibare congiuntamente le eccezioni formulate dalla convenuta, segnatamente l'eccezione di inammissibilità dell'azione di scioglimento della comunione in ragione delle irregolarità urbanistiche dell'immobile per cui è causa, nonché l'eccezione rilevata in via riconvenzionale di nullità del contratto di vendita (segnatamente, “cessione di diritti”) in relazione alla contestata mancata conformità dell'immobile compravenduto ai titoli edilizi che ne hanno autorizzato la costruzione e alle successive modifiche.
In disparte la pacifica sanabilità della difformità riscontrata (circostanza ammessa dalla stessa convenuta e accertata dal TU), appare invero risolutiva per il rigetto dell'eccezione formulata dall'odierna convenuta di inammissibilità dell'azione di scioglimento della comunione la considerazione per cui la nullità “testuale” comminata dall'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985² non è applicabile agli atti di trasferimento tra vivi di diritti reali ² Con la nota sentenza n. 8230 del 22.03.2019 la Cassazione a Sezioni Unite, risolvendo il contrasto giurisprudenziale formatosi con riguardo alla nullità generale degli atti notarili di compravendita per difformità e abusi edilizi presenti nell'immobile, ha statuito che la nullità degli atti di trasferimento tra vivi è condizionata alla menzione degli estremi dei titoli abilitativi. Quanto alla natura della nullità in oggetto, la Cassazione afferma che non si configura la nullità virtuale prevista dall'art. 1418, primo comma, c.c., la quale necessiterebbe una norma imperativa che sanzionasse la stipulazione di atti aventi ad oggetto immobili abusivi, né tanto meno si può configurare la nullità di cui al secondo comma dell'art. 1418 c.c., atteso che il carattere abusivo dell'immobile non intacca l'oggetto né la causa del contratto, ma che la nullità di cui all'oggetto si riferisce all'ultimo comma dell'art. 1418, c.c., che viene qualificata come nullità testuale, in quanto fortemente ancorata al dato letterale presente nella disposizione che la prescrive e volta a colpire gli atti menzionati nella stessa. Secondo la pronuncia richiamata, quindi, la nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del terzo comma dell'art. 1418, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Si è specificato che dalla lettura del combinato disposto del primo e quarto comma dell'art. 46 cit. discende che in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Quest'ultima valutazione è tuttavia espressamente esclusa dal vaglio dei giudici perché, non solo si tratterebbe di una valutazione complessa, ma comporterebbe gravi impedimenti alla salvaguardia della sicurezza e della certezza del traffico giuridico. In definitiva, per contrastare il traffico degli immobili abusivi, la S.C. sollecita il contraente al compimento delle indagini volte ad appurare la regolarità del bene al fine di valutare, con diligenza, la convenienza dell'affare. Ad analoghe conclusioni sono successivamente pervenute le Sezioni Unite con sentenza n. 25021 del 7.10.2019, in relazione agli atti di scioglimento della comunione ereditaria, assoggettando gli stessi alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (già art. 17 della legge 28 febbraio 1985, n. 47) e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria.
Quanto alle implicazioni che tale conclusione esplica sulla divisione giudiziale, si rileva che è stato unanimemente affermato il principio secondo cui, quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 cod. civ., sotto il profilo della “possibilità giuridica”, e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. Questo comporta che soltanto con la produzione della documentazione attestante la regolarità urbanistica del bene viene meno l'impedimento giuridico alla divisione di un fabbricato (Cass., Sez. 2, 4.4.2023, n. 9255).
13 sugli immobili, laddove vi sia, come nella fattispecie in esame, la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore all'1 settembre 1967.
Sul punto, occorre precisare che tale fondamentale riferimento temporale della normativa urbanistica si ricollega all'entrata in vigore della c.d. legge Ponte (765 del 6 agosto 1967), che con l'articolo 10 modificava l'articolo 31 della legge 1150/1942, estendendo l'obbligo di previa licenza edilizia alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano.
Prima del 1° settembre 1967, l'obbligo di licenza edilizia era limitato a zone urbanizzate e centri abitati, ad eccezione delle aree direttamente regolamentate con appositi piani regolatori comunali, che avessero disposto la necessità del previo ottenimento del permesso di costruire anche in zone al di fuori del centro urbano.
Nel caso di specie, dalla lettura dell'atto di pubblico per Notar Rep. 6720, Racc. 5491 del Per_1
04.04.2019 (cfr. articolo 7 a pag. 3) emerge che la costruzione dell'immobile per cui è causa è stata iniziata anteriormente al primo settembre 1967; che per successive opere di ampliamento, è stato rilasciato dalla competente Autorità del Comune di ND in data 17 giugno 1968 nulla osta per esecuzione lavori edili n. 20; che successivamente non sono stati posti in essere interventi edilizi tali da richiedere il rilascio di ulteriori provvedimenti abilitativi neppure in sanatoria.
Può affermarsi, pertanto, la piena validità del contratto di vendita con cui è stata trasferita la quota indivisa dal sig. al sig. atteso che nell'atto pubblico si attesta che Parte_3 Parte_1
l'immobile in questione è stato realizzato in periodo antecedente al primo settembre del 1967, momento in cui entrò in vigore la legge che estese l'obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio comunale, senza che alcuna circostanza in senso contrario sia stata allegata e tantomeno provata dalla convenuta. A ciò si aggiunga che non vi è prova dell'esistenza di piano regolatore generale comunale precedente al primo settembre 1967, che disponesse l'obbligo di licenza edilizia anche al di fuori del centro urbano.
Analoghe considerazioni in punto di rigetto devono essere svolte con riferimento alla domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta riguardante l'asserita nullità del contratto di vendita
Conclusivamente, il giudice non può disporre lo scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria) avente ad oggetto fabbricati, senza osservare le prescrizioni dettate dall'art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, rispettivamente applicabili a seconda che l'edificio sia stato costruito successivamente o anteriormente alla entrata in vigore della legge n. 47 del 1985, e che, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della legge n. 47 del 1985, la nullità prevista dall'art. 40, comma 2, viene a profilarsi allorché da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero ad essi non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967 (Cass. civ., Sez. II, 18 ottobre 2024, n. 27040); e che nessuna rilevanza possono assumere al riguardo il permanere di abusi edilizi minori, atteso che la distinzione tra questi e gli abusi c.d. maggiori aveva un senso allorché l'abuso edilizio andava ad incidere sulla stessa validità del contratto, indipendentemente dall'indicazione in esso di un titolo urbanistico, mentre diversamente deve ritenersi all'esito dell'arresto delle Sezioni unite del 2019, che, come sopra detto, hanno ancorato la validità del contratto al dato formale dell'indicazione in esso del titolo edilizio, purché esistente e riferito all'immobile che ne è oggetto, ed escluso la rilevanza, ai fini della sua validità, della difformità del bene rispetto allo stesso titolo (vedi Cass., Sez. 2, 21.6.2024, n. 17148).
14 concluso tra i sig.ri e in quanto -si ribadisce- la costruzione è Parte_3 Parte_1
iniziata in data anteriore al primo settembre 1967.
Peraltro, le difformità edilizie e urbanistiche dell'immobile in questione rispetto al progetto edilizio approvato dal Comune di ND sono pacificamente sanabili.
Il TU nominato ha - invero - esposto di aver ottenuto dal in data 13.11.2023 Controparte_3
copia del Nulla Osta n. 20 del 17.11.1968 e dei relativi grafici di progetto approvato, avente per oggetto l'ampliamento di un corpo di fabbrica già esistente. Il Nulla Osta N. 20 del 17.06.1968 prevedeva l'ampliamento di un corpo di fabbrica già esistente come da grafici approvati, ed allegati alla presente relazione. Analizzando lo stato di fatto rilevato nell'unità immobiliare sita alla Via Campo dei Fiori n. 33 oggetto di TU, rispetto il progetto edilizio approvato in Atti, sono emerse alcune difformità edilizie, consistenti principalmente nell'ampliamento del corpo di fabbrica sul lato nord e nel frazionamento in due unità immobiliari del precedente fabbricato, come meglio si andrà a precisare di seguito. La planimetria catastale originale del 31/07/1971 riporta solo la parte anteriore dell'unità immobiliare ed il vano scantinato, pertanto risulta essere difforme sia rispetto lo stato di fatto e sia rispetto al progetto in atti.
Tuttavia, il TU ha precisato che le difformità urbanistiche riscontrate possono essere sanate ai sensi degli artt. 34 e 36, D.P.R. 380/2001 (pag. 5 della relazione tecnica: Al fine di poter definire e regolarizzare le difformità riscontrate sarà necessario presentare una richiesta di Permesso a
Costruire in Sanatoria ai sensi dell'art. 34 e 36 D.P.R. 380/01 presso il Comune di ND, per ampliamento corpo di fabbrica, frazionamento e demolizione ripostiglio pozzo luce interno e deposito lastrico solare).
Tanto incide, infine, sulla determinazione del valore di mercato all'attualità del bene oggetto di causa, quantificato in € 45.500,00, dovendosi considerare il bene in condizioni di ordinarietà, detraendo il costo delle spese dovute alla regolarizzazione delle difformità edilizie riscontrate, determinato in € 9.500,00.
Conclusivamente, l'esame dell'atto pubblico di compravendita, unitamente alle risultanze dell'accertamento tecnico disposto al fine di verificare la conformità urbanistica dell'immobile, consentono, inoltre, di superare le eccezioni della convenuta in merito alla validità della compravendita e all'accoglibilità della domanda di scioglimento della comunione in ragione della sussistenza di abusi edilizi e di addivenire quindi allo scioglimento della comunione³, con le modalità che si andranno qui di seguito a specificare. Quanto alle concrete modalità della divisione, essendo fallito ogni tentativo di composizione bonaria della controversia, accertata l'indivisibilità del bene oggetto di causa, l'immobile deve essere ricompreso per intero nella porzione del comproprietario che ne ha Parte_1 richiesto l'attribuzione, con addebito dell'eccedenza a favore della comproprietaria, . Parte_2
Infatti, a fronte del formale invito del Tribunale rivolto ad entrambe le parti, solo l'odierno attore ha formulato istanza di assegnazione del bene comune, ai sensi dell'art. 720 c.c., al Parte_1
prezzo stimato dal TU GE , diminuito dei costi di sanatoria, Persona_7 dichiarandosi disponibile ad addebitare a favore della comproprietaria, , l'eccedenza Parte_2
di valore determinata in base alla rispettiva quota.
entrata in vigore della legge n. 47 del 1985, e che, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici realizzati prima della entrata in vigore della legge n. 47 del 1985, la nullità prevista dall'art. 40, comma 2, viene a profilarsi allorché da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero ad essi non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione o dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell'opera è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967. Tale principio è in linea con quanto affermato dalle medesime Sezioni unite con la sentenza n. 8230 del 22/03/2019, nella quale si è detto che la nullità comminata dall'art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del terzo comma dell'art. 1418 cod. civ., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità
“testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile, sicché, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato, trattandosi di una nullità che costituisce la sanzione per la violazione di norme imperative in materia urbanistico- ambientale, dettate a tutela dell'interesse generale all'ordinato assetto del territorio (cfr. Cass., Sez. 1, 24/06/2011, n. 13969), ciò che spiega la sua rilevabilità d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio (cfr. Cass. Sez. Un., 11/11/2009, n. 23825; Cass., Sez. 2, 07/03/2019, n. 6684). Essendo la regolarità edilizia del fabbricato posta a presidio dell'interesse pubblico all'ordinato assetto del territorio, la carenza della documentazione attestante tale regolarità è, dunque, rilevabile d'ufficio, in ogni stato e grado del giudizio (Cass., Sez. Un., n. 23825 del 11/11/2009), così come è rilevabile d'ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, il mancato esame di tale documentazione da parte del giudice (Cass., Sez. U., 7/10/2019, n. 25021 cit.). Quando, dunque, sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 cod. civ., sotto il profilo della “possibilità giuridica”, e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. Questo comporta che soltanto con la produzione della documentazione attestante la regolarità urbanistica del bene viene meno l'impedimento giuridico alla divisione di un fabbricato (Cass., Sez. 2, 4/4/2023, n. 9255). Nella specie, i giudici di merito, tenendo conto dell'esame dei titoli di acquisto via via intervenuti dal 22/7/1936 al 21/7/1978, dell'ingiunzione di demolizione delle opere abusive notificata all'usufruttuaria il 30/9/2014 dal settore esecuzione CP_4 demolizioni presso la Procura della Repubblica di Napoli in seguito alla sentenza del Tribunale di Napoli del 2/4/1992, dell'esecuzione delle demolizioni attestate dal decreto di archiviazione del 16/3/2015 e degli accertamenti compiuti in loco dal c.t.u., hanno stabilito, con accertamento in fatto insindacabile in questa sede, che le opere che avevano determinato l'avvio del procedimento penale (ossia il corpo aggiunto al piano interrato, la scala in muratura e la chiusura di due porte nel seminterrato) erano state demolite e che le difformità ancora persistenti, ossia il frazionamento tra le unità al piano rialzato e i sottostanti seminterrati e il diverso accorpamento di questi ultimi, erano state realizzate in periodo antecedente al 1967, sì da non inibire la commerciabilità del bene. Le considerazioni svolte dai ricorrenti invece, ancorché presentate in termini di difetto di motivazione e di falsa violazione di legge, tendono a scardinare l'accertamento di fatto compiuto, senza considerare che la valutazione delle prove raccolte costituisce un'attività riservata in via esclusiva all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili con il ricorso per cassazione (Cass., Sez. 1, 3/7/2023, n. 18857; Cass. 19/07/2021, n. 20553; Cass. 29/10/2018, n. 27415).
Nessuna rilevanza possono assumere al riguardo il permanere di abusi edilizi minori, atteso che la distinzione tra questi e gli abusi c.d. maggiori aveva un senso allorché l'abuso edilizio andava ad incidere sulla stessa validità del contratto, indipendentemente dall'indicazione in esso di un titolo urbanistico, mentre diversamente deve ritenersi all'esito dell'arresto delle Sezioni unite di questa Corte del 2019, che, come sopra detto, hanno ancorato la validità del contratto al dato formale dell'indicazione in esso del titolo edilizio, purché esistente e riferito all'immobile che ne è oggetto, ed escluso la rilevanza, ai fini della sua validità, della difformità del bene rispetto allo stesso titolo.”. 16 Deve, pertanto, dichiararsi lo scioglimento della comunione tra i sig.ri e Parte_1 [...]
relativamente al bene immobile sito in Comune di ND (TA), alla Via Campo dei Pt_2
Fiori N. 33, Piano Terra, individuato in Catasto al Fg. 48, P.lla 339, Sub 2, categoria A/4, Classe 2^,
Consistenza 4 vani.
Conseguentemente deve disporsi, accogliendo l'istanza in tal senso formulata dall'attore ai sensi dell'art. 720 c.c., l'assegnazione al sig. dell'intero cespite in proprietà esclusiva, Parte_1
previo versamento a quest'ultima della somma di € 18.000,00 a titolo di conguaglio, ovvero la metà dell'importo ottenuto dalla detrazione dal valore dell'immobile (€ 45.500,00) delle spese occorrenti per la sanatoria dello stesso (e quindi 45.500-9.500=36.000/2).


3. Le spese.
La condotta processuale della convenuta, che ha determinato un ingiustificato prolungamento del giudizio, avendo omesso di rappresentare questioni di natura pregiudiziale, che non ha comunicato neanche a seguito della sollecitazione del giudice l'avvenuta vendita degli ulteriori beni ereditari, pur dovendone essere a conoscenza in quanto parte degli atti pubblici poi reperiti e prodotti dall'attore, giustifica la deroga alla regola generale per cui nella divisione le spese sono poste a carico della massa, con conseguente condanna della stessa alla parziale refusione delle spese del presente giudizio in favore dell'attore, come da dispositivo;
restano invece a carico delle parti in solido le spese di TU.
P.T.M.
Il Tribunale di Taranto, prima sezione civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa S. D'Errico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
nei confronti di , con la chiamata in causa di , rigettata ogni Parte_2 Parte_3
ulteriore istanza ed eccezione, così provvede:
1) DISPONE lo scioglimento della comunione tra i sigg.ri e Parte_1 [...]
relativamente al bene immobile sito in Comune di ND (TA), alla Via Campo dei Pt_2
Fiori N. 33, Piano Terra, individuato in Catasto al Fg. 48, P.lla 339, Sub 2, categoria A/4, Classe 2^,
Consistenza 4 vani;

2) ACCERTA e DICHIARA che il bene di cui al capo 1) è indivisibile;

3) ATTRIBUISCE al sig. la piena proprietà esclusiva dell'immobile di cui al Parte_1
capo 1), ai sensi dell'art. 720, c.c., con il versamento, a titolo di conguaglio, in favore della sig.ra della somma di € 18.000,00; Parte_2
4) ORDINA la trascrizione della presente sentenza presso la competente Conservatoria dei Registri
Immobiliari, con esonero da ogni responsabilità;
17 5) condanna la sig.ra alla refusione in favore del sig. Parte_2 Parte_1 delle spese giudiziali, che liquida in complessivi € 5.000,00, comprensivi di esborsi e onorari, le compensa per il resto e tra le altre parti;
pone definitivamente a carico delle parti in solido tra loro le spese di TU.
Taranto, 23.05.2025.
Il P.I. (dott.ssa S. D'Errico)
18 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ³ In merito si riporta uno stralcio della motivazione della perspicua sentenza Cass., 18 ottobre 2024, n. 27040, sez. II civile, cit.:
“…13.3 Venendo alle ulteriori questioni, occorre ricordare come le Sezioni Unite di questa Corte, con la sentenza n. 25021 del 7/10/2019, abbiano affermato che il giudice non può disporre lo scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria) avente ad oggetto fabbricati, senza osservare le prescrizioni dettate dall'art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, rispettivamente applicabili a seconda che l'edificio sia stato costruito successivamente o anteriormente alla 15