R.G. n. 528/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ANCONA
SECONDA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona della giudice Willelma Monterotti, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al primo grado di merito al n. R.G. 528/2024 promossa da
(P. I.V.A.: ) in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Giuliano
Pierpaoli ed elettivamente domiciliata presso lo studio del nominato difensore, giusta procura alle liti redatta su foglio separato, depositata telematicamente e sottoscritta e autenticata con firma digitale dell'avvocato ex art. 83, terzo comma, terzo periodo, c.p.c., da ritenersi in calce all'atto di citazione iscritto a ruolo il 30.01.2024
ATTRICE contro
(C.F.: ) rappresentato e difeso, congiuntamente CP_1 C.F._1
e disgiuntamente, dall'avv. Daniele Bendia e dall'avv. Alberto Ambrosini ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo, giusta procura alle liti redatta su foglio separato, depositata telematicamente e sottoscritta e autenticata con firma digitale dell'avvocato ex art. 83, terzo comma, terzo periodo, c.p.c., da ritenersi in calce alla comparsa di risposta depositata il 20.05.2024
CONVENUTO
(C.F.: ), quale erede del defunto Controparte_2 C.F._2
(C.F.: , rappresentato e difeso dall'avv. Persona_1 C.F._3
1 Maurizio Benvenuto ed elettivamente domiciliato presso lo studio del nominato difensore, giusta procura alle liti redatta su foglio separato, depositata telematicamente e sottoscritta e autenticata con firma digitale dell'avvocato ex art. 83, terzo comma, terzo periodo, c.p.c., da ritenersi in calce alla comparsa di risposta depositata il 27.05.2024
CONVENUTO
Oggetto: vendita di cose immobili
Conclusioni: all'udienza dell'11.04.2025 le parti hanno discusso e precisato le conclusioni ex art. 281sexies c.p.c. come segue: “L'avv. Pierpaoli conclude riportandosi alle note conclusive e contesta le note conclusive di controparte.
L'avv. Ruggeri eccepisce il mutamento della domanda dell'attore così come formulata nelle note conclusive rispetto a quella spiegata originariamente nell'atto di citazione, in quanto inammissibile per cumulo delle domande di risoluzione e di recesso, perché ha chiesto in sede di note conclusive e pertanto tardivamente la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento del danno e la restituzione della caparra;
dichiara di non accettare il contraddittorio sulla domanda nuova;
conclude e precisa le conclusioni e discute la causa riportandosi alle note conclusive depositate.
L'avv. Bendia e l'avv. Ambrosini si associano alla richiesta formulata dalla difesa del signor CP_2 facendola propria in virtù del rapporto di collegamento negoziale già rilevato in sede di comparsa di
[...] costituzione;
conclude riportandosi alle conclusioni già rassegnate nelle note conclusive depositate”.
Si trascrivono di seguito le rispettive conclusioni:
- per l'attore, nei confronti del convenuto CP_1
“Piaccia all'On.le Tribunale di Ancona, contrariis reiectis, previa reiezione dell'eccezione di inammissibilità delle domande dell'attrice in quanto infondata per i motivi dedotti nei nostri scritti difensivi, dichiarare ai sensi e per gli effetti degli artt.1453 e 1455 c.c. risolto il contratto preliminare di permuta per cui è causa del
24/1/2011, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Senigallia il 28/01/2011 al n°282, serie 3, per la gravissima inadempienza del convenuto , il tutto come meglio descritto nella narrativa dei CP_1 nostri scritti difensivi e per l'effetto condannare il convenuto, in solido con l'altro convenuto , Controparte_2 al risarcimento dei danni ex art. 1223 c.c. che si quantificano in ordine al danno emergente in € 53.400,03
(o di quella maggiore o minore che si accerterà in corso di causa) oltre interessi di mora e svalutazione monetaria dal dovuto al saldo, il tutto come meglio specificato nei nostri scritti difensivi, e in ordine al lucro cessante in € 266.640,00 (o di quella maggiore o minore che si accerterà in corso di causa) oltre gli interessi
2 di mora e svalutazione monetaria dal dovuto al saldo, il tutto come meglio specificato nei nostri scritti difensivi.
Rigettare infine tutte le proposte domande riconvenzionali per i motivi di cui ai nostri scritti difensivi.
Con vittoria di spese e compenso professionale di causa, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali ed oltre quelle relative al giudizio di mediazione”.
IN VIA ISTRUTTORIA:
Si torna ad insistere, se del caso, per l'ammissione di tutti i mezzi istruttori articolati nell'atto di citazione che di seguito si trascrivono: […]” si rinvia alle note di precisazione delle conclusioni depositate il
14 marzo 2025;
- per l'attore, nei confronti del convenuto Controparte_2
“Piaccia all'On.le Tribunale di Ancona, contrariis reiectis, previa reiezione dell'eccezione di inammissibilità delle domande dell'attrice in quanto infondata per i motivi dedotti nei nostri scritti difensivi, dichiarare ai sensi e Per gli effetti degli artt. 1453 e 1455 c.c. risolto il contratto preliminare di permuta per cui è causa del
24/01/2011, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Senigallia il 28/01/2011 al n° 282, serie 3, per la gravissima inadempienza del convenuto , il tutto come meglio descritto nella narrativa Controparte_2 dei nostri scritti difensivi e per l'effetto condannare il convenuto, in solido con l'altro convenuto , CP_1 al risarcimento dei danni ex art. 1223 c.c. che si quantificano in ordine al danno emergente in e 53.400,03
(o di quella maggiore o minore che si accerterà in corso di causa) oltre interessi di mora e svalutazione monetaria dal dovuto al saldo, il tutto come meglio specificato nei nostri scritti difensivi, e in ordine al lucro cessante in € 266.640,00 (o di quella maggiore o minore che si accerterà in corso di causa) oltre gli interessi di mora e svalutazione monetaria dal dovuto al saldo, il tutto come meglio specificato nei nostri scritti difensivi.
Condannare infine il solo alla restituzione a favore della società attrice della caparra Controparte_2 ricevuta di € 15.000,00 quale effetto della risoluzione oltre accessori per le motivazioni tutte indicate nei nostri scritti difensivi ed in modo particolare nella note autorizzate conclusive.
Con vittoria di spese e compenso professionale di causa, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali ed oltre a quelle relative al giudizio di mediazione.
IN VIA ISTRUTTORIA:
3 Si torna ad insistere, se del caso, per l'ammissione di tutti i mezzi istruttori articolati nell'atto di citazione che di seguito si trascrivono: […]” si rinvia alle note di precisazione delle conclusioni depositate il
14 marzo 2025;
- per il convenuto CP_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale Adito, respinta ogni contraria richiesta:
IN VIA PRELIMINARE DI RITO:
- dichiarare inammissibili le avversarie domande per le ragioni dedotte al punto B della comparsa di costituzione e risposta;

NEL MERITO:
- respingere le avversarie domande, in quanto del tutto infondate in fatto ed in diritto;

NEL MERITO ED IN VIA RICONVENZIONALE:
- in via principale, accertata la responsabilità per grave inadempimento contrattuale della
[...] per i motivi sopra indicati, dichiarare la risoluzione ex artt. 1453 -1455 c.c. del Parte_1 contratto preliminare di permuta Senigallia lì 24/01/2011, registrato il 20/01/2011 all'Ufficio di
Senigallia dell'Agenzia delle Entrate con il n. 282, e per l'effetto, dichiarare tenuta e condannare la società al risarcimento dei danni sofferti dal sig. mediante Parte_1 CP_1 pagamento in favore di quest'ultimo della somma di € 19.706,85, o di quella maggiore o minore che risulterà equa e giusta, con gli interessi legali dal dovuto al saldo, nella misura di cui al quarto comma dell'art 1284
c.c. a decorrere dal deposito della presente comparsa di costituzione e risposta;

- in via di prima subordinazione, accertare e dichiarare ex artt. 1353-1360 c.c. la risoluzione del contratto preliminare di permuta Senigallia lì 24/01/2011, registrato il 20/01/2011 all'Ufficio di Senigallia dell'Agenzia delle Entrate con il n. 282 per avveramento - di cui il sig. si avvale e si è già CP_1 oggettivamente avvalso - della condizione risolutiva ivi prevista al primo capoverso dell'art. 10, con ogni conseguenza di legge;

- in via di seconda subordinazione, accertare e dichiarare la risoluzione/scioglimento del contratto preliminare di permuta Senigallia lì 24/01/2011, registrato il 20/01/2011 all'Ufficio di Senigallia dell'Agenzia delle Entrate con il n. 282, previo adeguamento correttivo - come sopra invocato - della previsione di cui al secondo capoverso dell'art. 10, in ragione dell'esercizio da parte del sig. della facoltà di cui al CP_1 prefato secondo capoverso dell'art. 10 nella contestuale conferma d'ogni presupposto già esplicitato atto stragiudiziale già significativo dell'esercizio di tale invocata facoltà, con ogni conseguenza di legge;

4 - in via di terza subordinazione, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di permuta
Senigallia lì 24/01/2011, registrato il 20/01/2011 all'Ufficio di Senigallia dell'Agenzia delle Entrate con il n. 282, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1463 c.c. per impossibilità totale delle relative prestazioni, con ogni conseguenza di legge;

- in via di quarta subordinazione, dichiarare ed accertare la risoluzione/scioglimento del contratto preliminare di permuta Senigallia lì 24/01/2011, registrato il 20/01/2011 all'Ufficio di Senigallia dell'Agenzia delle Entrate con il n. 282, ai sensi e gli effetti dell'art. 1464 c.c. per impossibilità parziale di adempimento delle correlate prestazioni, nel dichiarato e confermato radicale difetto di interesse da parte del sig. ad un'ipotetica parziale -ovvero parzialissima- esecuzione del programma negoziale e nel CP_1 contestuale esercizio -e confermato esercizio- da parte del sig. del relativo diritto potestativo alla CP_1 caducazione del vincolo contrattuale, con ogni conseguenza di legge;

- in via di ultima subordinazione;

- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di permuta Senigallia lì 24/01/2011, registrato il 20/01/2011 all'Ufficio di Senigallia dell'Agenzia delle Entrate con il n. 282, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1467 c.c., per eccessiva onerosità sopravvenuta, con ogni conseguenza di legge;

- in ogni caso con vittoria di spese e compensi di causa, oltre il rimborso forfettario per spese generali IVA e
CAP come per legge”.
- per il convenuto Controparte_2
“In via preliminare di rito: Voglia l'Ill.mo Tribunale di Ancona adito, contrariis reiectis, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale, dichiarare inammissibili le avversarie domande per le ragioni dedotte in narrativa.
Nel merito: Voglia l'Ill.mo Tribunale di Ancona adito, contrariis reiectis, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale, accertato e dichiarato il grave inadempimento contrattuale posto in essere dalla società attrice nei termini e per le ragioni causali dedotte in narrativa, rigettare l'azione attorea e respingere tutte le domande avanzate, e di contro dichiarare il diritto del convenuto al recesso dal preliminare di permuta, che quivi si esercita, ritenendo la caparra ricevuta.
In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda sopra formulata, respinte tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto e diritto, dichiarare la risoluzione ovvero risolvere il contratto inter partes per tutte le ragioni causali meglio specificate in narrativa, con condanna della società attrice al risarcimento dei danni in favore del sig. nella misura pari Controparte_2
5 ad euro 15.000,00, oltre interessi e rivalutazione, ovvero in quella somma maggiore o minore che dovesse risultare equa e di giustizia all'esito del giudizio e della fase istruttoria, anche da liquidarsi in via equitativa.
In ogni caso con condanna dell'attrice alla rifusione delle spese, diritti ed onorari del giudizio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. La ha convenuto in giudizio e Parte_1 CP_1
quest'ultimo quale erede di chiedendo accogliersi le Controparte_2 Persona_1 seguenti domande:
“Piaccia all'On.le Tribunale di Ancona, contrariis reiectis, dichiarare ai sensi e per gli effetti degli artt.1453 e 1455 c.c. risolto il contratto preliminare di permuta per cui è causa del 24/1/2011, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Senigallia il 28/01/2011 al n°282, serie 3, per la gravissima inadempienza dei convenuti il tutto come meglio descritto nella narrativa del presente atto e per l'effetto condannare i convenuti in solido tra loro, al risarcimento dei danni ex art. 1223 c.c. che si quantificano in ordine al danno emergente in € 53.400,03 (o di quella maggiore o minore che si accerterà in corso di causa) oltre interessi di mora e svalutazione monetaria dal dovuto al saldo, il tutto come meglio specificato in narrativa e in ordine al lucro cessante in € 266.640,00 (o di quella maggiore o minore che si accerterà in corso di causa) oltre gli interessi di mora e svalutazione monetaria dal dovuto al saldo, il tutto come meglio specificato nella narrativa del presente atto.
Condannare infine il solo , acclarata la grave inadempienza posta in essere nella Controparte_2 vicenda che ci occupa, alla restituzione a favore della società attrice del doppio della caparra ricevuta, ex art.1385, 2° comma, c.c., e cioè € 30.000,00 oltre accessori per le motivazioni di cui alla narrativa del presente atto.
Con vittoria di spese e compenso professionale di causa, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali”.
Entrambi i convenuti si sono regolarmente costituiti in giudizio.
ha chiesto accogliersi le conclusioni per come pedissequamente CP_1 ritrascritte in epigrafe. In particolare - e in estrema sintesi - ha chiesto dichiararsi l'inammissibilità delle domande attoree e comunque il rigetto delle stesse.
Nel merito e in via riconvenzionale, ha avanzato una serie di domande. In via principale ha chiesto dichiararsi la risoluzione, ex artt. 1453 - 1455 c.c., del contratto preliminare di permuta del 24.01.2011 per grave inadempimento dei convenuti con condanna di questi ultimi al risarcimento del danno quantificato in € 19.706,85 (di cui €
6 12.369 per I.M.U. inutilmente corrisposta sui lotti edificatori promessi alla società ed €
7.337,85 per onorario consulente di parte).
In progressivo subordine, ha chiesto dichiararsi la risoluzione del contratto ex artt.
1353 - 1360 c.c. per mancato avveramento della condizione risolutiva di cui al primo capoverso dell'art. 10 dello stesso;
ai sensi del secondo capoverso dell'art. 10 dello stesso;
ai sensi dell'art. 1463 c.c. per impossibilità totale delle relative prestazioni;
ai sensi dell'art. 1464
c.c. per impossibilità parziale di adempimento delle correlative prestazioni e, infine, ai sensi dell'art. 1467 c.c. per eccessiva onerosità sopravvenuta.
La difesa di nel costituirsi, ha sostanzialmente ripercorso le Controparte_2 argomentazioni proposte dal convenuto e ha concluso, come in epigrafe, per CP_1
l'inammissibilità delle domande attoree.
Nel merito ha chiesto dichiararsi il recesso del medesimo dal preliminare di permuta con diritto a trattenere la caparra ricevuta dal solo (di cui Persona_1 Controparte_2
è l'unico erede, sul punto non vi è contestazione tra le parti).
In via subordinata, rigettate le domande attoree, ha chiesto dichiararsi la risoluzione del contratto con condanna della società attrice al risarcimento dei danni quantificati in €
15.000 (importo corrispondente al valore della caparra versata).
Nel corso del processo sono state rigettate le richieste istruttorie. Invero, sulla base della puntuale descrizione della pianificazione urbanistica succedutasi nel tempo effettuata dal consulente di parte convenuta ing. (pagg. da 41 a 44) - che trova specifico Per_2 riscontro nella documentazione ad essa allegata - è stata rigettata la richiesta avanzata da parte attrice di ottenere informazioni dalla pubblica amministrazione ex art. 213 c.p.c.; tenuto conto che il contenuto del piano di lottizzazione - così come descritto nella relazione dell'ing. e negli elaborati prodotti agli allegati 3.2.1 e ss. - non è stato specificamente Per_2 contestato da parte attrice, è stata rigettata, altresì, la richiesta di ordine di esibizione di parte convenuta CP_1
Il presente giudizio è stato preceduto dall'esperimento della mediazione ai sensi del d.lgs. n. 28 del 2010 che, tuttavia, si è conclusa con verbale negativo per mancato accordo delle parti sull'avvio della stessa.
7 2. La presente vicenda trae origine da un contratto preliminare di permuta che è stato stipulato il 24.01.2011 tra e i signori e Parte_1 CP_1 poi deceduto e al quale è subentrato il figlio (erede) Persona_1 Controparte_2 registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Senigallia (AN) il 28.01.2011 al n. 282, serie 3 (cfr. doc. 5 citazione). si è impegnata e obbligata ad acquistare una Parte_1 porzione di 9.598 metri quadrati dei terreni di proprietà dei signori (aventi CP_2 un'estensione complessiva di 15.054 metri quadrati). Detta superficie doveva portare ad una superficie utile lorda (S.U.L.) totale di 2.549 metri quadrati.
Con il contratto in questione si è impegnato e obbligato a cedere alla CP_1 società, a titolo di permuta, un terreno edificabile sito nel Comune di Senigallia (AN) della superficie di metri quadrati 4.874, superficie utile lorda metri quadrati 1.295, censito al catasto terreni del Comune di Senigallia al foglio 47, mappale 4 (parte) e 6 (parte).
Per il corrispettivo è stato stabilito nel modo che segue: gli veniva CP_1 promessa, a titolo di permuta, una superficie utile lorda (S.U.L.) corrispondente al 18% di quella realizzabile sulla sua porzione, pari a circa 233 metri quadrati equivalenti a due appartamenti (uno dei quali a libera scelta del medesimo) oltre a due garage di circa 18 metri quadrati ciascuno e due balconi di circa 12 metri quadrati ciascuno (o, in alternativa, corti esclusive di circa 20 metri quadrati ciascuna qualora l'appartamento fosse posto a piano terreno): il tutto stimato equivalente ad un corrispettivo di € 360.000, esattamente pari al valore del terreno e quindi senza alcuna necessità di conguaglio. Era prevista anche un'opzione per il permutante consistente nella possibilità di scegliere tre invece di due appartamenti di equivalente valore, conguagliando in denaro il maggior costo di balconi e garage necessari.
A sua volta, si è impegnato e obbligato a cedere, a titolo di Persona_1 permuta, alla stessa un terreno edificabile sito nel Comune Parte_1 di Senigallia (AN) della superficie di metri quadrati 4.724, superficie utile lorda (S.U.L.) metri quadrati 1.254, censito al catasto terreni del Comune di Senigallia al foglio 47, mappale 1
(parte).
8 Per il corrispettivo è stato stabilito nel modo che segue: gli veniva Persona_1 promessa, a titolo di permuta, una superficie utile lorda corrispondente al 9% di quella realizzabile sulla sua porzione pari a circa 113 metri quadrati equivalenti a un appartamento di tale metratura, oltre a un garage di superficie utile lorda pari a circa 18 metri quadrati, più balconi di 12 metri quadrati circa o, in alternativa, circa 20 metri quadrati di terreno esclusivo qualora l'appartamento fosse posto a piano terra.
Il valore del bene immobile terreno di proprietà di e oggetto di Persona_1 permuta è stato stimato in € 353.000, mentre il valore dell'immobile attribuito a quest'ultimo era pari a € 178.000; si è pertanto stabilito, in favore di il diritto ad un Persona_1 conguaglio di € 175.000 che gli sarebbe stato corrisposto dalla società nel modo che segue: €
15.000 a titolo di caparra confirmatoria e in conto prezzo versati contestualmente alla stipula del preliminare con rilascio di quietanza liberatoria ed € 160.000 da pagarsi all'atto del rogito notarile di permuta.
Il contratto all'art. 9 dispone che: “Sarà cura dei signori e CP_1 Persona_1 presentare il piano di lottizzazione per l'edificazione dell'intero comparto predisposto su indicazione ed a spese della società “ , dove trovasi inserite entrambe le Parte_1 loro aree edificabili, una volta raggiunto l'accordo con gli altri proprietari dei lotti, il tutto da presentare ai competenti organi amministrativi per l'approvazione e la firma della convenzione.
Sarà invece cura della società “ una volta Parte_1 approvata e sottoscritta la convenzione di lottizzazione con l'organo comunale competente, predisporre a sue spese un progetto di costruzione che verrà presentato entro sei mesi dalla data della sopra detta firma della convenzione, con piena ed incondizionata accettazione dei signori e che si CP_1 Persona_1 obbligano sin d'ora ad accettarlo senza frapporre condizioni o riserve di alcun genere.
L'atto notarile di cessione delle aree edificabili in permuta dovrà avvenire entro 30 giorni dal rilascio della concessione edilizia, che dovrà essere richiesta come sopra detto entro sei mesi dalla data della firma della convenzione;
tale atto di permuta dovrà prevedere la precisa attribuzione degli appartamenti da cedere in permuta con allegate le relative planimetrie.
Tutte le opere di urbanizzazione sia primaria che secondaria, ed i lavori di costruzione dei fabbricati saranno eseguite a cura e spese delle società “ , con Parte_1
9 tutte le garanzie previste dalle normative vigenti e nel rispetto delle regole dell'arte e secondo il capitolato, che concordato tra le parti, verrà allegato al rogito notarile di permuta …”.
L'art. 10 del contratto dispone che: “il presente atto è espressamente e risolutivamente condizionato al rilascio del permesso di costruire da parte del comune di Senigallia alle condizioni, termini e modalità oggi previste dal Piano Regolatore Generale”.
La società “ qualora venga modificata Parte_1
l'edificabilità in tutto o in parte dei terreni o vengano adottati nuovi o diversi strumenti urbanistici che escludono o modificano l'edificabilità delle suddette aree, si riserva la facoltà di risolvere unilateralmente il presente contratto preliminare, senza oneri e spese o risarcimento danni per alcuna delle parti, salvo la restituzione della caparra versata, e salvo inoltre la possibilità di nuovi accordi tra le parti sulla base delle variazioni e modifiche intervenute”.
Altro aspetto rilevante è che nell'anno 2014 la città di Senigallia è stata interessata dall'esondazione del fiume Misa che ha colpito anche le aree oggetto del contratto preliminare per cui è causa.
A seguito di ciò si sono susseguite varie normative urbanistiche di carattere sia locale che regionale, descritte in dettaglio nella relazione illustrativa inerente al comparto B.1 (che è quello che interessa le porzioni di terreno di proprietà dei permutanti e oggetto del CP_2 preliminare del 24.01.2011) afferente alla lottizzazione relativa alla zona denominata Borgo
Bicchia con allegati documenti e redatta dal geom. (cfr. doc. 8 citazione). Controparte_3
La cronologia degli eventi è descritta in modo estremamente sintetico nell'atto di citazione, mentre è ampiamente descritta nella comparsa di risposta del convenuto
[...]
anche attingendo ai contenuti della consulenza di parte dell'ing. e ai relativi CP_1 Per_2 documenti allegati. Poiché il susseguirsi dei fatti, degli atti e degli accadimenti, per come ricostruiti nella consulenza di parte convenuta non è stato contestato da parte CP_1 attrice (salvo le valutazioni in merito agli effetti del P.A.I. sull'edificabilità del terreno), gli stessi devono darsi per pacifici.
Così descritto il sostrato giuridico e fattuale di riferimento, passando al merito della presente vicenda, entrambe le parti hanno domandato la risoluzione del contratto imputandone la responsabilità all'altra e contestandosi reciproci inadempimenti.
10 3. Parte attrice ha affermato che nonostante l'esondazione del 2014 e il susseguirsi di numerose modifiche normative, l'area oggetto del contratto preliminare è sempre rimasta edificabile e che la stessa “nell'anno 2020, si accingeva a completare le opere necessarie per realizzare il piano di lottizzazione per l'edificazione con la presentazione dell'intervento edilizio diretto subordinato alla redazione di progetto planivolumetrico unitario dell'intero ambito di intervento e stipula di convenzione per cessione aree e realizzazione di opere di urbanizzazione” quando “Con stupore veniva edotta dal competente
Ufficio Comunale che l'area de qua aveva perso il carattere di edificabilità” in quanto i signori CP_2 con osservazioni al P.R.G. dell'8.05.2020, avevano richiesto e ottenuto il declassamento, rectius, la “retrocessione”, dell'area da edificabile a terreno agricolo al fine di non corrispondere più l'I.M.U.
Il mutamento da area edificabile ad area agricola che, secondo la ricostruzione attorea, sarebbe avvenuto per fatto e colpa esclusivi o comunque su determinante impulso dei promittenti permutanti, avrebbe reso impossibile dare esecuzione al contratto del
24.01.2011.
Da qui, l'attore fa discendere il grave inadempimento imputabile ai convenuti che legittimerebbe la richiesta di risoluzione del preliminare di permuta e il correlativo risarcimento del danno ex art. 1223 c.c. che si sarebbe concretato in un danno emergente pari a € 53.400,03 (dato dalle spese sostenute per la stipula del contratto e per darvi esecuzione) e in un lucro cessante pari a € 266.640 dato dall'importo netto che avrebbe incamerato qualora fosse stato possibile dare regolare Parte_1 esecuzione al preliminare.
L'attore ha poi chiesto la condanna solamente di a restituire, in Controparte_2 favore della società attrice, il doppio della caparra.
In merito a quest'ultima domanda, si precisa che l'attore in sede di precisazione delle conclusioni ha parzialmente mutato le conclusioni. Nel redigere due distinte note di precisazione delle conclusioni, riportando in ciascuna le conclusioni riferite a ciascun convenuto, ha chiesto la restituzione solo della somma di € 15.000 pagata a Controparte_2
a titolo di caparra, mentre ha rinunciato a chiedere il pagamento del doppio della caparra (€
30.000).
11 4. I convenuti, dal canto loro, nell'improntare due difese pressoché speculari, hanno negato qualsivoglia loro responsabilità in ordine alla mancata esecuzione del preliminare di permuta.
In particolare:
- hanno allegato che il contratto non ha avuto esecuzione a causa dell'inerzia di parte attrice che, dalla stipula del preliminare (gennaio 2011) al 2014 (anno in cui nel mese di maggio si è verificata l'esondazione del fiume Misa a Senigallia) avrebbe avuto tutto il tempo per predisporre, presentare e far approvare il piano di lottizzazione, per richiedere il permesso di costruire e per iniziare i lavori, se solo si fosse attivata e lo avesse voluto, cosa che, invece, non è avvenuta;

- l'inadempimento di parte attrice, pertanto, si sarebbe “consumato” già in epoca antecedente all'esondazione e, qualora parte attrice non fosse rimasta inerte, la vicenda sarebbe rimasta “insensibile” rispetto alle sopravvenienze normative. ha quindi CP_1 chiesto in via principale l'accertamento del grave inadempimento di parte attrice e la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare ex artt. 1453 e 1455 c.c., con conseguente risarcimento dei danni. ha chiesto, in via principale, Controparte_2
l'accertamento del legittimo recesso ex art. 1385, secondo comma, c.c. e il diritto di trattenere la caparra;

- inoltre, nell'ottica dei convenuti, quando è intervenuto il declassamento, il contratto era già risolto essendosi, per quanto già detto sopra, la risoluzione determinata a seguito dell'impossibilità di rispettare la pattuizioni che stavano alla base del preliminare, oramai da considerare definitivamente superato e mai attuabile in quanto il P.R.G. è stato variato dal
Comune di Senigallia molteplici volte in data successiva all'esondazione del fiume Misa e la
S.U.L. realizzabile sui terreni promessi in permuta è stata grandemente ridotta;
fino a che, da ultimo, con l'aggiornamento al P.A.I. nel 2016 e nel 2020 l'area oggetto di permuta è divenuta di fatto inedificabile in quanto classificata zona R4. Per l'effetto, in via subordinata, le parti convenute hanno domandato l'accertamento della risoluzione in ragione della condizione risolutiva apposta all'art. 10 del contratto;

- inoltre, le modifiche al P.R.G. giustificherebbero anche l'impossibilità sopravvenuta totale della prestazione per essere, di fatto, i terreni oggetto di preliminare divenuti
12 sostanzialmente inedificabili e ciò prima ancora che ne venisse domandato (nel 2020) il formale declassamento da edificabili ad agricoli da parte del convenuto o CP_1 comunque per impossibilità parziale della prestazione in assenza di interesse in capo ai convenuti ad una sola ipotetica parziale esecuzione del programma negoziale;

- il declassamento è il risultato di un provvedimento amministrativo che in quanto tale non è riconducibile alla volontà dei convenuti, infatti, pur a fronte di una domanda di parte, la pubblica amministrazione, nell'esercizio della propria discrezionalità amministrativa avrebbe potuto anche negarlo;

- il sollecito nel senso di un formale declassamento è stato giustificato in base all'argomento per cui la spesa annuale per l' relativa ai terreni oggetto del preliminare Pt_2 di permuta era divenuta eccessivamente gravosa e antieconomica in quanto, già solo quella sostenuta negli anni compresi tra il 2011 e il 2015, pari a € 12.369 (senza contare il periodo precedente e neanche il periodo successivo all'alluvione quando i pagamenti sono stati sospesi) avrebbe superato il valore di mercato del bene.
Le parti convenute, inoltre, hanno eccepito l'inammissibilità della domanda attorea formulata nei confronti di in quanto nei suoi confronti è stata proposta Controparte_2 cumulativamente sia l'ordinaria domanda di risoluzione ex artt. 1453 - 1455 c.c., con annessa richiesta risarcitoria sia la domanda di corresponsione del doppio della caparra, con comporterebbe l'implicito esercizio del diritto di recesso, incompatibile con la prima domanda formulata.
L'eccepita inammissibilità, stante il collegamento negoziale tra le posizioni dei due convenuti dedotto dalle rispettive difese, sarebbe suscettibile di comunicarsi anche alla posizione di CP_1
5. Ai fini della decisione occorre innanzitutto stabilire se siano ravvisabili inadempimenti, in capo a chi e in quale momento storico della vicenda si sarebbero concretati.
Preliminarmente si deve prendere atto che tutte le parti del giudizio hanno domandato, in via principale, la risoluzione del contratto per grave inadempimento della controparte.
13 In punto di diritto occorre precisare che il tema degli inadempimenti reciproci è stato ripetutamente affrontato dalla giurisprudenza della Cassazione ed è stato risolto nel modo che segue:“la risoluzione non può mai scaturire da una duplicità (paritaria) di inadempimenti”;“deve esservi sempre, pur in presenza di eventuali molteplici inadempimenti, l'inadempimento che - al fine della declaratoria di risoluzione - assuma carattere prevalente”.
Devono, al riguardo, rammentarsi i noti principi giurisprudenziali ribaditi anche da ultimo dalla Suprema Corte secondo cui “nei contratti con prestazioni corrispettive non è consentito al giudice del merito, in caso di inadempienze reciproche, di pronunciare la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453
c.c. o di ritenere la legittimità del rifiuto di adempiere, a norma dell'art. 1560 c.c., in favore di entrambe le parti, in quanto la valutazione della colpa dell'inadempimento ha carattere unitario, dovendo lo stesso addebitarsi esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento prevalente abbia alterato il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto e perciò dato causa al giustificato inadempimento dell'altra parte” e, ancora, in altri termini “Nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma. Tale accertamento, fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato” (cfr., ex multis, Cass. 11784/2000; Cass. 2992/2004;
Cass. 20678/2005; Cass. 13827/2009; Cass. 20614/2009; Cass. 13840/2010; Cass.
14648/2013; Cass. 18320/2015; Cass. 13627/2017 e Cass. 3009/2021).
In sintesi “Nel caso in cui sussistano inadempienze reciproche, il giudice non può pronunciare la risoluzione in favore di entrambe le parti, dovendo invece procedere ad una valutazione comparativa dei rispettivi inadempimenti, con la conseguenza che la risoluzione sarà addebitata esclusivamente a quel contraente il cui comportamento risulti aver avuto un ruolo prevalente nell'alterare il programma contrattuale”
(cfr. Cass. 1904/2015; sempre sull'impossibilità di dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempienze equivalenti: cfr. Cass. 13840/2010 e Cass. 2302/1971).
6. Ciò premesso, i fatti e le circostanze asseritamente integranti inadempimenti sulla base di quanto eccepito dalle parti e sopra riportato vanno necessariamente esaminati, se non
14 altro per ragioni di logica e di coerenza, in ordine cronologico e tenuto conto delle sopra illustrate coordinate ermeneutiche.
Per tale ragione si deve muovere, in primo luogo, dall'esame dell'inadempimento dedotto dalle parti convenute e consistente nell'asserita inerzia di parte attrice dal 2011 al
2014, che sarebbe stata la causa del mancato ottenimento del titolo edilizio e della mancata realizzazione del complesso edilizio prima dell'esondazione del fiume Misa. In estrema sintesi dal 24.01.2011 al maggio 2014 (quando i terreni oggetto del preliminare di permuta sono stati interessati dall'esondazione) la società sarebbe rimasta inerte, mentre - se si fosse attivata - l'edificazione avrebbe potuto essere stata - se non completata - quanto meno avviata.
Tuttavia, nonostante gli scarni contenuti dell'atto di citazione introduttivo, proprio dalle allegazioni dei convenuti, in particolare dalle allegazioni di parte convenuta
[...]
si evince il contrario. CP_1
Come detto, il preliminare è stato sottoscritto il 24.01.2011.
È noto come un progetto di lottizzazione sia un qualcosa di complesso da realizzare, se non altro per gli approfonditi studi e indagini preliminari che richiede - anche al fine di appurarne la fattibilità - e, pur sempre, soggetto all'approvazione di chi di competenza.
La complessità del progetto di lottizzazione è circostanza riconosciuta e ammessa anche dagli stessi convenuti. Così l'ing. a pag. 16 della relazione di parte: “la lettura Per_2 della Relazione tecnica generale (Allegato 3.2.1), la consultazione degli elaborati grafici specifici (in particolare quelli della serie UP) ed infine l'esame dei computi/analisi (Allegati 3.2.22, 3.2.23 e 3.2.24) e della sintesi dei dati economici riportata alle pagine 8 e 9 della citata Relazione tecnica generale evidenzia un intervento di particolare complessità e rilevanza economica quanto ad opere di urbanizzazione necessarie per far passare l'area dalle caratteristiche oggettive di terreno agricolo a quelle di lotti urbanizzati, pronti per
l'edificazione dei fabbricati”.
A ciò si aggiunga che detto progetto non coinvolgeva solo le proprietà dei signori ma anche altre proprietà e che quindi la realizzazione della lottizzazione era CP_2 subordinata anche al raggiungimento di un accordo con i proprietari degli ulteriori lotti coinvolti, come espressamente indicato in contratto.
15 Sebbene nessun supporto documentale sia stato prodotto da parte attrice relativamente all'iter del progetto di lottizzazione, è la stessa difesa dei convenuti ad affermare che tale progetto dovrebbe essere stato presentato nel marzo del 2011. Ha aggiunto poi che (si veda la difesa note conclusive a fine pagina 20, inizio CP_1 pagina 21, ma già prima la stessa affermazione era contenuta nella comparsa a pag. 13 e difesa comparsa pag. 5): “È probabile che a tale prima presentazione siano seguiti Controparte_2
CP_ affinamenti vari della progettazione, visto che alcuni elaborati forniti dallo stesso Geom. -che l'Ing. ha riportato negli Allegati del gruppo 2- recano la data del 23/12/2011 (cfr. ultima pagina Persona_3 dell'Allegato 3.2.1) o del 2.3.2012 (Allegato 3.2.25) e 03/03/2012 (Allegato 3.2.26).
Risulta che il piano di lottizzazione sia stato definitivamente approvato dal Controparte_5 nel febbraio-marzo del 2014, compreso uno schema di convenzione nel quale l'importo delle opere di urbanizzazione - probabilmente aggiornato medio tempore ovvero incrementato secondo le richieste del
- ascendeva ad € 1.362.077,80”. CP_5
Sempre secondo la prospettazione di parte convenuta “A questo punto è evidente che la
-che aveva comunque per proprie non diligenti Parte_1 scelte perso oltre tre anni per la predisposizione di quella lottizzazione- poteva sottoscrivere la convenzione ed avviare rapidamente l'intervento di urbanizzazione;
ma non lo fece. Un paio di mesi dopo si verificò
l'esondazione del Misa”.
Ciò che dovrebbe essere evidente secondo la difesa di in realtà non CP_1 appare tale, perché proprio l'esondazione del fiume Misa ha rappresentato una sopravvenienza non prevista né prevedibile (e comunque certamente non messa in conto né latamente considerata) dalle parti al momento della sottoscrizione del preliminare di permuta.
L'esondazione quale evento imprevedibile connesso alla forza maggiore, rappresenta senz'altro un importante fattore spartiacque nella presente vicenda.
Tuttavia, si ritiene che non possa essere ravvisato alcun inadempimento imputabile all'attrice, né tanto meno di gravità tale da giustificare la risoluzione già in data antecedente l'esondazione del fiume Misa.
In primo luogo, valga quanto detto poc'anzi e cioè non risponde al vero che la società costruttrice sia rimasta inerte. Per stessa ammissione di parte convenuta, a fronte di un
16 impegno contrattuale sottoscritto il 24.01.2011, già nel marzo 2011 è stato presentato il progetto di lottizzazione. L'approvazione dello stesso si è avuta solo nel febbraio/marzo
2014. Tuttavia, è verosimile che l'iter che ha condotto all'approvazione possa essersi snodato in un arco temporale di tre anni. Ciò sia perché è la stessa parte convenuta a non escluderlo sia perché in casi consimili, stando all'id quod plerunque accidit, è nella intrinseca fisiologia delle cose che, considerata anche la già richiamata complessità del progetto, il possa aver CP_5 richiesto modifiche, integrazioni, aggiornamenti e quanto altro che hanno comportato un prolungamento dei tempi fino ad arrivare all'approvazione solo nel marzo 2014. E, in effetti, come ammesso anche dall'ing. “la fa redigere ai suoi Per_2 Parte_1 tecnici il piano di lottizzazione che abbiamo esaminato nel paragrafo 3.2 e lo presenta in Comune di
Senigallia per la prima volta a marzo del 2011. A questo punto, però, iniziano la soprese, nel senso che il non accetta affatto quel progetto ed inizia a chiedere una serie di adeguamenti ed integrazioni nelle CP_5 opere di urbanizzazione correlate, compresa la nuova viabilità extra comparto: il tutto si sviluppa con un iter abbastanza lungo e complesso, fatto di redazione di tavole in variante, ripresentazioni, incontri, rilanci nelle richieste, etc., che si trascina fino al 2014” (si vedano, più nel dettaglio, le pagg. 38 e 39 della perizia).
Per una lottizzazione simile, considerati i tempi delle pubbliche amministrazioni e la burocrazia sottesa a progetti di tale natura, tre anni di tempo non appare un periodo eccessivamente lungo.
In secondo luogo, dal marzo 2014 al maggio 2014, in un arco temporale di soli 2/3 mesi era difficilmente ipotizzabile, anche secondo quelle che avrebbero potuto essere le più rosee aspettative, che si sarebbe potuto ottenere il rilascio del permesso di costruire. Vale a dire che non può essere considerata integrante un inadempimento l'eventuale inerzia determinatasi in questo ristretto frangente temporale. Infatti, anche a voler ritenere che l'amministrazione fosse obbligata a rilasciare il permesso di costruire (laddove la relativa domanda, se presentata, fosse risultata conforme alle prescrizioni urbanistiche contenute nella convenzione di lottizzazione) è ragionevole ritenere, infatti, che si sarebbe trattato di un periodo non sufficiente ad ottenere il rilascio del permesso di costruire e che si sarebbe comunque arrivati all'evento alluvione senza che la relativa pratica fosse stata evasa.
17 In terzo luogo, come osserva la difesa di parte convenuta che parla di “sostanziale vaghezza nei termini temporali” (vedasi pag. 9 comparsa e pag. 17 note conclusive CP_1 il preliminare del 24.01.2011 è estremamente generico nei contenuti, non sufficientemente preciso nella terminologia utilizzata e, soprattutto, non contiene indicazioni di puntuali tempistiche, tanto meno prevede termini perentori. Il contratto, pur condizionando l'efficacia del preliminare al rilascio del permesso di costruire alle condizioni, termini e modalità previste dal piano regolatore generale in vigore al momento della stipula, non indica
- neanche implicitamente e/o per relationem - un termine entro il quale tale condizione si sarebbe dovuta verificare.
In quarto luogo, rileva la condotta tenuta dalle parti successiva all'evento alluvione: entrambe hanno continuato a manifestare interesse per la conclusione del contratto.
Parte attrice continuando a presentare progetti che rincorrevano le variazioni urbanistiche che nel frattempo si succedevano e ad interloquire con l'ente locale.
Le parti convenute tenendosi aggiornate circa l'interferenza che le variazioni al P.R.G. avevano sui loro terreni e svolgendo anche un ruolo attivo mediante la presentazione di osservazioni e finalizzate a tentare che permanessero le caratteristiche (relative alla collocazione e all'estensione della S.U.L.) del progetto edificatorio così come considerate dalle parti al momento della stipula del preliminare, come dichiarato e documentato dal consulente di parte ing. (“Anche nell'iter di quest'ultima variante i Sig.ri non mancano Per_2 CP_2 di far sentire la loro opposizione, ed indirizzano al un'osservazione in data 24.7.2015 (Allegato CP_5


6.18 perizia Ing tendente a contestare la variante in itinere, che stravolge ogni ipotesi Persona_3 precedente”; “Va anche detto che i Sig.ri nella speranza che in qualche modo si potesse tornare alla CP_2 situazione del preliminare, hanno anche provato -ingenuamente- ad inoltrare all'Autorità di Bacino ed al di Senigallia un'osservazione in data 5.10.2016 (Allegato 6.19 Perizia Ing con cui CP_5 Persona_3 si chiedeva in buona sostanza di rivedere la perimetrazione della tavola RI 21d del PAI - quella che abbiamo visto a pag.30 - ma tutto è risultato chiaramente inutile e la perimetrazione è stata mantenuta, con tutta l'area in R4”).
7. Appurato che non è configurabile un inadempimento in capo a parte attrice in data antecedente all'esondazione del fiume Misa (maggio 2014), si passa ora ad esaminare la causa di risoluzione del contratto invocata da parte attrice e asseritamente concretante
18 inadempimento delle parti convenute, consistita nell'avere, queste ultime, richiesto il declassamento dei terreni oggetto di permuta e di cui al preliminare del 24.01.2011 da edificabili ad agricoli, il che avrebbe reso definitivamente non più attuabile il programma negoziale concordato tra le parti.
Questa condotta è stata effettivamente tenuta dai convenuti che, per loro stessa ammissione, in data 8.05.2020 hanno depositato al Comune di Senigallia un'osservazione alla variante parziale al P.R.G. “Città Resiliente” adottata con delibera di C.C. n. 11 in data
30.01.2020 (cfr. allegati 3.3.1 e 3.3.2 perizia ing. ) del seguente tenore: “Il sottoscritto Per_2 chiede che l'area di sua proprietà censita al foglio 47 mappale 1 in parte compresa nel comparto B1 “borgo
Bicchia Nord” venga riclassificata come zona agricola E, si fa presente che l'area in oggetto è vincolata dal piano di bacino e classificata come zona a rischio R4, e che allo stato attuale non si evince nessuna volontà da parte dell'autorità di bacino, non solo a modificare tale vincolo come richiesto da tanta parte del territorio comunale, ma nemmeno ad esaminare le osservazioni presentate. Le somme versate ad oggi per IMU su aree edificabili superano il valore dell'area stessa quindi si ribadisce la volontà di declassificare l'area ad agricola.”.
Tale condotta, descritta da parte attrice come contraria a buona fede (anche ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1357 c.c. che impone alle parti di comportarsi secondo buona fede in pendenza di una condizione, sia essa sospensiva o risolutiva) e agli impegni contrattualmente assunti, avrebbe definitivamente precluso la possibilità di dare esecuzione al contratto del 24.01.2011.
Le parti convenute, dal canto loro, si sono giustificate nel modo che segue:
- il contratto nel 2020, considerata la dirimente inerzia della società attrice, può considerarsi ormai risolto;

- il tempo notevole decorso dalla sottoscrizione del preliminare di permuta (9 anni);
- nel trascorso arco temporale di 9 anni non vi è stata alcuna edificazione;

- nel frattempo, sono state apportate essenziali modifiche al P.R.G.;
- il declassamento non interesserebbe la stessa identica area oggetto del preliminare del
24.01.2011 ma un'area, almeno in parte, diversa;

- il declassamento non sarebbe eziologicamente riferibile all'istanza dei convenuti ma ad una discrezionale determinazione della pubblica amministrazione.
19 7.1. Prima di soffermarsi sulla rilevanza o meno della condotta (pacifica in quanto documentale e ammessa) dei convenuti consistita nel domandare il declassamento CP_2 dei terreni oggetto di preliminare, occorre necessariamente prendere in considerazione la sopravvenienza dell'esondazione e le conseguenze che la stessa ha avuto sull'impegno contrattuale assunto dalle parti in data 24.01.2011 in uno con il contesto normativo di riferimento.
A partire dal 2000 la Regione Marche, attraverso l'Autorità di bacino distrettuale dell'Appennino centrale, ha approntato una delimitazione delle aree a rischio idraulico e idrogeologico e l'ha poi trasmessa al di Senigallia chiedendogli di farsi parte attiva CP_5 per eventuali osservazioni di carattere tecnico e comunque per uniformare la propria pianificazione a quanto richiesto dai contesti a rischio.
Il Comune di Senigallia si è attivato chiedendo consulenze e studi senza tuttavia realizzare opere. Il territorio è stato diviso in tre fasce di rischio delle quali la più problematica è quella in categoria R4 che indica una soglia di rischio molto elevata: sta a significare zone nelle quali sono possibili eventi disastrosi con perdita di vite umane, lesioni gravi alle persone, danni gravi ad edifici, infrastrutture e patrimonio ambientale, distruzione di attività socio-economiche.
Lo strumento cardine con cui è stata censita la pericolosità della zona è il P.A.I., ossia il Piano stralcio di bacino per l'Assetto Idrogeologico per i bacini di rilievo regionale.
Una prima adozione di tale strumento ha avuto luogo con delibera n. 15 in data
28.06.2001.
Inizialmente, la proprietà (si veda tavola RI 14, consulenza ing. ) era CP_2 Per_2 esclusa dalla perimetrazione più a rischio. La sola area aderente al fiume veniva classificata con un retino che corrispondeva al “Rischio elevato (R3)”. Dopo un percorso di conferenze di servizi e osservazioni l'autorità di bacino giungeva ad una adozione definitiva con delibera n. 42 in data 7.05.2003 che sostanzialmente lasciava inalterata la classificazione per la zona in esame, come si osserva dallo stralcio delle tavole RI 14 ed RI 21 (consulenza ing. ). Per_2
La zona di interesse rimaneva esclusa dalle aree a rischio: la zona R3 “entra” in parte nel quartiere a confine ma veniva risparmiata l'area dei signori Ed è su questo CP_2
20 presupposto che si immaginava, all'epoca del preliminare (2011) di poter procedere ad una
“normale” edificazione.
Peraltro, la Regione Marche, con delibera di G.R. n. 873 in data 17.6.2003 ha approvato una serie di misure di salvaguardia tendenti ad una più stringata serie di accorgimenti per valutare il rischio idrogeologico.
L'esondazione del 2014 ha indotto la Regione ad intervenire estendendo la perimetrazione delle zone a rischio.
Inverno, con delibera del comitato istituzionale dell'autorità di bacino regionale delle n. 68 in data 8.08.2016 è stato approvato, in prima adozione, l'aggiornamento 2016 Pt_1 al P.A.I. e con delibera della giunta regionale n. 982, in pari data, sono state approvate misure di salvaguardia, scadute in data 8.09.2019. Gli elaborati tecnici di tale aggiornamento sono stati approvati con decreto del segretario generale dell'autorità di bacino regionale n. 49 del
27.07.2016, successivamente rettificato con i decreti n. 55 del 26.09.2016 e n. 61 del
24.10.2016 (vedasi tavola RI 21d consulenza ing. ). Per_2
In base a tale aggiornamento tutta l'area di proprietà (fatti salvi pochi metri CP_2 quadrati nella parte a monte di casa è stata classificata a “rischio molto elevato CP_2
(R4)”.
Con D.P.C.M. in data 14.03.2022 dal titolo “Approvazione del Piano stralcio di bacino per
l'assetto idrogeologico (PAI) dei bacini di rilievo regionale delle (P.A.I.) - Aggiornamento 2016” Pt_1 pubblicato sulla G.U. del 10.05.2022 (Serie generale n. 108) e in vigore dall'11.05.2022 (cfr. all.

5.2. consulenza ing. ) è stato approvato il P.A.I. nella versione aggiornata al 2016, è Per_2 stata quindi confermata la classificazione R4 “rischio molto elevato” dell'area di proprietà
CP_2
Il Piano stralcio di bacino per l'Assetto Idrogeologico (P.A.I.) è uno strumento fondamentale per la gestione del rischio idrogeologico di un territorio.
La gerarchia delle fonti normative che lo regolano è data dalla legge 183 del 1989 che costituisce il pilastro normativo che definisce la pianificazione di bacino, dal d.lgs.
152/2006 che specifica ulteriormente le norme per la pianificazione di bacino, compresa la gestione del rischio idrogeologico e l'elaborazione dei P.A.I. Vi sono poi le normative regionali. Le regioni, in base alla loro autonomia, emanano leggi e regolamenti che
21 regolamentano ulteriormente la pianificazione di bacino, inclusi i P.A.I., adattandoli alle specifiche esigenze territoriali.
In sintesi, il P.A.I. è un documento normativo che: identifica le aree a rischio idrogeologico (es. zone soggette a frane, alluvioni); stabilisce le misure di salvaguardia per ridurre i rischi (es. vincoli all'uso del suolo, opere di difesa); definisce gli interventi di manutenzione e ripristino per mitigare i rischi;
prevale su altri piani urbanistici e di programmazione territoriale che interessano le aree a rischio idrogeologico.
Il P.A.I., quindi, è uno strumento fondamentale per la gestione del rischio idrogeologico, in quanto: individua le aree a rischio e stabilisce le misure di salvaguardia;
previene l'incremento del rischio in aree già a rischio e minimizza i danni ai beni esposti;
sostituisce i vecchi P.A.I. elaborati in base alla legge 183/1989; è un documento di pianificazione territoriale che prevale su altre pianificazioni, è parte integrante della pianificazione di bacino che mira a una gestione unitaria delle risorse idriche.
Come segnalato dall'ing. , consulente di parte, è fatto notorio che dopo Persona_3
l'esondazione del fiume Misa del maggio 2014 la strategia del rispetto Controparte_5 all'urbanizzazione della zona coinvolta dall'alluvione è mutata radicalmente. L'ente locale, infatti, ha iniziato a prestare particolare attenzione all'elaborazione di nuovi strumenti urbanistici con l'adozione di previsioni atte a comprimere radicalmente le possibilità edificatorie della fascia di territorio limitrofa al tracciato del fiume, una strategia diametralmente opposta a quella pregressa, ciò al fine di evitare il ripetersi degli errori del passato quando si era consentito - in modo indiscriminato - di edificare in zone problematiche perché soggette a possibili esondazioni.
In questo contesto regolamentato dal P.A.I. (norme sovraordinate rispetto a quelle del P.R.G.) si sono innestate le numerose varianti che si sono succedute a far data dall'esondazione del 2014.
Una prima variante al P.R.G. denominata “Azioni per la riqualificazione dell'offerta turistica-alberghiera e per la sostenibilità ambientale attraverso la riduzione e riclassamento dei carichi urbanistici” è intervenuta nel 2015 ed è stata approvata con delibera di C.C. n. 36 in data
20.05.2015. Con questa variante (cfr. allegati 6.12, 6.13 e 6.14 consulenza ing. ) sono Per_2 stati creati due comparti distinti e l'indice di edificabilità della zona è stato ridotto da 0,40
22 mq/mq a 0,30 mq/mq con possibilità di realizzare una S.U.L. complessiva di (915 + 350) =
1265 mq dei quali solo 915 mq sulla proprietà CP_2
Una seconda variante (che include tra i temi fondanti quello della sicurezza idrogeologica, divenuta questione pressante a seguito dell'esondazione del 2014) denominata
“Misure per l'accoglienza, l'inclusione sociale e la sicurezza idrogeologica” è stata approvata con delibera di C.C. n. 97 del 26.10.2016. Con tale variante, per la zona di interesse in questa sede, la configurazione non cambia (allegati 6.15, 6.16 e 6.17).
Sulla base di questo nuovo assetto, quindi, la scheda d'ambito (cfr. allegato 6.13 o

6.16 consulenza ing. ) ha rimodulato l'edificabilità nei comparti B.1 e B.2. Per_2
Nel comparto B.1, che interessa per intero la proprietà si è avuta una doppia CP_2 modifica:
- il comparto è stato solo lievemente traslato verso valle: la distanza da casa è passata CP_2 da 8 a 19 m (l'area perimetrata col preliminare distava 31 m);
- la potenzialità edificatoria in termini di S.U.L. è stata ulteriormente ridotta da 1220 mq a
915 mq.
Altra novità rilevante, in senso restrittivo, è data dal fatto che il Comune di Senigallia, in ragione dei danni provocati dall'alluvione ai locali interrati e seminterrati, ha introdotto una misura atta ad eliminare, in quelle zone, ogni possibilità di realizzare locali interrati e quindi anche i tipici garage che prima si realizzavano sempre a piano interrato non entrando quindi nella S.U.L.
La misura restrittiva è riportata nelle N.T.A. all'art. 32-ter, nei commi 1 e 2 (cfr. allegato 6.17. consulenza ing. ) che sono rimasti tali anche nell'odierna pianificazione. Per_2
In pratica è stato vietato di realizzare locali interrati adibiti a cantine e garage.
Come misura compensativa è stata introdotta la possibilità di realizzare questi accessori a piano terreno, nel rispetto delle distanze dai confini e con un limite di altezza interna pari a 2,40 m e, in caso di adozione di tale scelta, è stato consentito di elevare di 2,70
m l'altezza massima dell'edificio prevista dal P.R.G.: in pratica si consentiva di realizzare più
o meno gli stessi edifici facendoli partire però dal piano di campagna (ed escludendo allargamenti del piano garage che potessero violare le distanze dai confini).
23 Successivamente è intervenuta un'ulteriore fase di pianificazione a seguito dell'aggiornamento del P.A.I. nel 2016, con il quale la proprietà è stata inclusa nelle CP_2 zone R4, ossia a rischio idrogeologico molto elevato.
In conseguenza delle modifiche introdotte dal P.A.I., il Comune di Senigallia ha redatto una nuova variante al P.R.G., definita “Variante SMART 2018 per la semplificazione normativa e la riduzione del consumo di suolo” e approvata con delibera di C.C. n. 52 in data
30.07.2019.
L'area di interesse è stata inclusa nella Zona CR2 di espansione residenziale con schede di dettaglio, regolata dall'art. 17/b (cfr. allegati 6.20, 6.21 e 6.22 consulenza ing.
) che prevedeva, per ogni eventuale edificazione, una condizione di subordine dettata Per_2 dal primo comma: “Per tutti i comparti all'interno o a margine delle aree di frana o di esondazione del
P.A.I. è fatto obbligo di acquisire parere di invarianza idraulica e geomorfologica”.
Il Comune di Senigallia, da ultimo, ha adottato, provvisoriamente, un'ulteriore variante parziale al P.R.G. denominata “Città Resiliente” in data 30.01.2020 e poi, dopo l'iter in
Provincia, adottata definitivamente con delibera di C.C. n. 88 in data 29-30.12.2020 e, infine, approvata con delibera di C.C. n. 95 in data 8.11.2021 (cfr. allegati 6.24. e 6.25. consulenza ing. Greco).
Infine, una variante approvata dal Comune di Senigallia nel 2023 non ha interessato il comparto in esame.
L'area in generale ricade in un'ampia zona inquadrata come “Zona CR2 di espansione residenziale con schede di dettaglio”. Gli articoli essenziali ai fini delle problematiche che ci interessano sono due, il 17/c per tutte le zone CR2 (e quindi anche Borgo Bicchia) e il 32-ter in linea generale.
Si tratta di prescrizioni, penalizzanti, che valgono per il comparto B.2, mantenuto edificabile, mentre l'area dei - originariamente inclusa nel preliminare - risulta ora del CP_2 tutto esterna alle aree edificabili normate dalle schede di dettaglio.
Rispetto al percorso del fiume Misa, l'area dei è interamente compresa CP_2 nell'ambito di pertinenza fluviale.
Come si può apprezzare dai documenti allegati alla consulenza tecnica di parte, illustrati in maniera chiara e logica dal consulente, sia il P.A.I. che le singole varianti al
24 P.R.G., che si sono succedute dal 2015 all'attualità, hanno inciso profondamente sui terreni oggetto del preliminare di permuta per cui è causa.
Tali varianti, in uno con il P.A.I. e in “combinato disposto” con gli articoli 9, 17/b,
17/c, 18, 32-ter, commi 1 e 2, anche laddove non rendessero i terreni oggetto di preliminare completamente inedificabili - come sostenuto da parte attrice - tuttavia, ne precludono comunque l'esecuzione secondo quello che era l'originario assetto degli interessi delle parti per come descritto e voluto nel preliminare stesso.
Non vi è dubbio quindi, che, alla luce delle sopravvenienze, non imputabili ad alcuna delle parti in causa, l'edificabilità della zona interessata dal preliminare è stata oggettivamente modificata (se non in modo totale sicuramente in modo parziale e comunque considerevole).
Ciò rende oggettivamente impossibile il verificarsi del rilascio del permesso di costruire da parte del Comune di Senigallia alle condizioni, termini e modalità previste dal P.R.G. per come vigente alla data della sottoscrizione del preliminare di permuta (24.01.2011).
7.3. Il contratto preliminare (e nello specifico gli artt.

1-4 e 10) deve essere interpretato alla luce dei criteri ermeneutici legali, e cioè: del senso letterale delle parole ed espressioni utilizzate;
il rilievo da assegnare alla formulazione letterale va verificato alla luce dell'intero contesto contrattuale e le singole clausole devono essere considerate in correlazione tra loro procedendosi al relativo coordinamento (art. 1363 c.c.); l'elemento letterale deve poi essere riguardato alla luce della comune intenzione delle parti che emerge dal comportamento complessivo, anche posteriore alla conclusione (art. 1362 c.c.); alla luce dell'interpretazione funzionale (art. 1369 c.c.); dell'interpretazione secondo buona fede o correttezza (art. 1366 c.c.), avuto riguardo allo scopo pratico perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto e quindi alla relativa causa concreta.
Il giudice fornisce un'interpretazione del contratto, nel rispetto dei criteri legali, che non deve necessariamente essere l'unica possibile o la migliore in astratto, ma solo una delle possibili e plausibili interpretazioni, sicché quando sono possibili due o più interpretazioni
(plausibili) non è consentito alla parte che aveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito dolersi in sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l'altra (cfr.,
Cass. 15781/2015; Cass. 10131/2006; Cass. 22899/2006).
25 Nel caso di specie, nel contratto preliminare di permuta le parti hanno voluto descrivere in maniera puntuale i beni oggetti di scambio (artt. 1-4). Invero, i terreni di proprietà dei specificamente individuati mediante riferimento catastale e con allegata CP_2 mappa, sarebbero stati scambiati, con il bene futuro individuato esattamente nella sua estensione, quale porzione di fabbricato che sarebbe stato costruito, determinata da: una specifica percentuale “della superficie utile lorda di competenza” dei signori CP_2
(rispettivamente 18% e 9%) che avrebbe dovuto essere equivalente ad una certa somma complessiva di metri quadrati, tenuto conto delle “attuali norme urbanistiche” il cui corrispondente valore monetario è stato specificato dalle parti (e da cui ne hanno fatto discendere la necessità o meno del pagamento del conguaglio).
Le parti hanno previsto esclusivamente la possibilità che i metri quadrati promessi in permuta ad avrebbero potuto essere distribuiti invece che in due appartamenti, CP_1 in tre, nel caso in cui la progettazione architettonica dei singoli lotti, soggetta ad approvazione dell'ufficio urbanistica, non avesse consentito di realizzare appartamenti della metratura di 116,5 mq. Al contrario, sarebbero dovute rimanere ferme le superfici complessive promesse in permuta.
È evidente che il mutamento della superficie utile lorda, in aumento o in difetto, incide direttamente sull'identità e sull'entità del bene futuro da permutare con la cosa presente.
Del pari, il mutamento del terreno oggetto dell'intervento edificatorio incide direttamente sull'entità della cosa presente da permutare con la cosa futura.
Affinché l'oggetto del contratto di permuta sia determinabile è necessario che nel contratto siano contenuti elementi prestabiliti dalle parti, che possono consistere anche nel riferimento a dati di fatto esistenti e sicuramente accertabili, i quali siano idonei alla identificazione della porzione di edificio da trasferire mediante un procedimento tecnico di mera attuazione, che ne individui la dislocazione nell'ambito dell'intero edificio, per cui la consegna di una parte piuttosto che di un'altra risulti di per sé irrilevante, essendo le diverse unità immobiliari costituenti l'edificio del tutto equivalenti, escluso ogni margine di dubbio sulla identità della porzione di edificio oggetto del contratto.
26 Nella specie, gli elementi indicati dalle parti agli artt.

1-4 consentono l'esatta individuazione sia dei terreni di proprietà sia delle porzioni dell'intero edificio. CP_2
Ben consapevoli di ciò - e cioè dell'esatta determinazione degli oggetti del contratto di permuta - le parti convenute hanno presentato al Comune di Senigallia osservazioni fin dalla fase delle trattative preliminari alla prima variante al P.R.G. nel 2015, intervenuta subito dopo l'esondazione del fiume Misa, sopra citata.
Infatti, risulta dai documenti prodotti da parte convenuta che Parte_1 formulò dapprima una prima proposta di variante al comune (allegato 6.9 alla
[...] consulenza ing. ) che prevedeva la separazione dell'intervento edilizio in due comparti Per_2 da realizzare in tempi diversi, di cui il comparto B.2 non interessava più la proprietà CP_2 mentre il comparto B.1, pur restando all'interno della porzione di terreno coinvolta dal preliminare, ne impegnava circa metà superficie.
Successivamente formulò una seconda proposta di variante (allegato 6.11 alla consulenza ing. ) in cui non solo la S.U.L. veniva ulteriormente ridotta, ma addirittura Per_2 la parte di terreno interessata alla realizzazione del comparto B.1 veniva spostata su porzioni di terreno non interessate dal preliminare e collocate a ridosso della casa esistente di proprietà ciò è chiaramente evincibile dal confronto tra le tavole prodotte CP_2 all'allegato 6.5 (costituta dalla scheda d'ambito redatta dall'ufficio tecnico comunale e frutto della “variante parziale ambito arceviese e adeguamenti normativi” approvata con delibera di C.C. n.
26 dell'1.04.2009 sopra citata) e quella prodotta con la proposta di variante, all'allegato 6.11
(alla consulenza ing. ). Per_2
In questo contesto i signori presentarono al comune una lettera datata CP_2
8.09.2014 (allegato 6.10 consulenza ing. ) nella quale evidenziavano chiaramente la Per_2 loro contrarietà all'approvazione di una variante siffatta, affermando che:
27 Il da canto suo, nel 2015 approvò una prima variante subito dopo CP_5
l'esondazione, il 20.05.2015, con cui creò due comparti distinti e l'indice di edificabilità della zona venne ridotto da 0,40 mq/mq a 0,30 mq/mq, potendosi realizzare una S.U.L. complessiva di (915 + 350) = 1265 mq dei quali solo 915 mq sulla proprietà (cfr. CP_2 allegati 6.12, 6.13 e 6.14), aspetti poi sostanzialmente non modificati con la variante in revisione approvata nel 2016 (cfr. allegati 6.15, 6.16 e 6.17).
Anche dopo la variante approvata dal Comune nel 2015, i signori CP_2 presentarono osservazioni il 24.07.2015 (cfr. allegato 6.18 consulenza ing. ) che qui di Per_2 seguito si riportano:
28 29 Da ultimo, anche dopo l'aggiornamento del P.A.I. nel 2016 che ha incluso l'area oggetto del preliminare nell'area R4 a rischio elevato (come si evince dallo stralcio della tavola RI 21d allegata all'aggiornamento 2016 al P.A.I., pag. 31 consulenza ing. ), le Per_2 parti convenute hanno presentato osservazioni, tentando, in extremis, di chiedere l'esclusione dei terreni interessati dal preliminare dall'inclusione nell'area R4.
Dalla condotta tenuta dai convenuti, anche dopo la stipula del preliminare, emerge che gli stessi si sono sempre opposti alla modifica dell'originaria collocazione del progetto edificatorio e alla riduzione della sua estensione.
Dall'analisi della scheda 6.5. frutto della variante del 2009, ultima delle varianti approvate al momento della sottoscrizione del preliminare di permuta, emerge che era possibile un intervento edificatorio su una superficie territoriale di 15.900 mq e la realizzazione di una S.U.L. di 3.975 mq, grazie al concorso di altri proprietari. I signori concorrevano complessivamente con 9.598 mq di superficie territoriale necessaria CP_2 per realizzare una S.U.L. di 2.549 mq. E la superficie edificabile dei era concentrata CP_2 nella parte bassa del loro appezzamento lato fiume: restava distanziata di circa CP_6
31 m dalla strada più alta della nuova lottizzazione e circa 41 m dalla fila più alta di lotti da edificare.
30 Queste erano le condizioni conosciute da entrambe le parti e che hanno portato alla esatta identificazione sia delle porzioni di terreno che delle parti di edificio da realizzare, agli artt.

1-4 del contratto.
È evidente la diversità essenziale del contenuto sia delle proposte di variante elaborate nel 2015 da parte attrice successivamente all'esondazione, sia delle varianti poi approvate dal
Comune.
Dal confronto della tavola di cui all'allegato 6.5 con le tavole contenute all'allegato
6.11 (proposta di parte attrice) e con quelle contenute all'allegato 6.13 (variante al P.R.G.
2015) è evidente la diversità sia nella collocazione dei terreni (più vicini all'abitazione dei e, pertanto, chiaramente diversi da quelli promessi in permuta, sia della S.U.L. CP_2 realizzabile (da 3.975 mq a 915 mq) con conseguente diversità anche dell'entità del bene futuro promesso in permuta.
Da ciò discende che, a prescindere dall'apposizione della condizione risolutiva (e della questione circa la sua interpretazione, quale condizione unilaterale), è certo che già all'indomani dell'esondazione del fiume Misa e della conseguente approvazione da parte del della prima variante al P.R.G. nel 2015 e poi della seconda variante nel 2016 CP_5
(entrambe finalizzate a mitigare il rischio idraulico), le obbligazioni, così come specificamente indicate nel preliminare di permuta, sono divenute irrealizzabili, per causa non imputabile a nessuna delle parti.
La risoluzione per impossibilità sopravvenuta nella specie non è imputabile né al fatto e colpa di parte attrice né al fatto e colpa di parte convenuta, bensì è dovuta all'oggettiva impossibilità di realizzare l'assetto degli interessi voluto dalle parti per come a suo tempo delineato in contratto, determinatasi a causa di fattori del tutto contingenti, imprevisti e imprevedibili quale la calamità naturale del 2014 (evento che integra un caso di forza maggiore) che ha portato, a sua volta, quale conseguenza, alla modifica degli strumenti urbanistici per come dati correttamente per presupposti dalle parti al momento della stipula del contratto.
7.4. Lo scioglimento del contratto opera di diritto e la sentenza è di mero accertamento.
31 Pertanto, la condotta successivamente tenuta da con il deposito delle CP_1 osservazioni il 7.05.2020, nel corso dell'iter finalizzato all'approvazione della variante parziale al P.G.R. denominata “Città resiliente”, rappresenta condotta compatibile alla presa d'atto dell'impossibilità sopravvenuta di rispettare le pattuizioni che stavano alla base del preliminare di permuta. Essa non assurge a comportamento rilevante e valutabile ex art. 1358
c.c., tale per cui sarebbe stato violato l'obbligo di comportarsi secondo buona fede in pendenza della condizione e tale per cui i conventi, con la loro condotta, avrebbero impedito di conservare integre le ragioni dell'altra parte. Ciò in quanto, le ragioni di parte attrice potevano dirsi senz'altro già compromesse dal nuovo stato di fatto venutosi a determinare rispetto ai terreni oggetto di permuta a causa delle illustrate sopravvenienze normative.
In assenza di responsabilità, non possono trovare accoglimento né le domande risarcitorie avanzate ex art. 1223 c.c. da parte attrice (danno emergente € 53.400,03 e lucro cessante € 266.640) né la domanda risarcitoria avanzata da parte convenuta CP_1 aventi ad oggetto la restituzione della somma di € 12.369 a titolo di refusione degli esborsi effettuati per il pagamento dell'I.M.U. ed € 7.337,85 per onorario corrisposto al consulente di parte.
Sono invece applicabili le norme generali sulla risoluzione e, in particolare, quelle sulla sua retroattività ex art. 1458 c.c.
Come precisato nella parte in fatto, ha ridotto la domanda di Controparte_2 restituzione della caparra all'importo pagato, pari a € 15.000, senza esigerne più il doppio.
La risoluzione ha efficacia retroattiva (art. 1458 c.c.): ciò significa che non soltanto il contratto risolto non produce più effetti per l'avvenire - e, pertanto, le parti sono liberate per il futuro dalle loro obbligazioni - ma che ne sono anche rimossi gli effetti traslativi e obbligatori già prodottisi, sicché le prestazioni già eseguite devono essere restituite.
All'effetto risolutorio consegue per i contraenti l'obbligo reciproco della restituzione di quanto ricevuto, salvo il caso di contratti di durata (cfr. Cass. 715/2018; Cass. 26199/2011
e Cass. 121/2012) secondo le regole fissate per la ripetizione dell'indebito.
Poiché gli effetti della risoluzione sono nella libera disponibilità delle parti, la restituzione della caparra confirmatoria consegue soltanto ad un'espressa domanda di parte, come nella specie sussistente.
32 La domanda di restituzione della caparra formulata dall'attore deve, pertanto, essere accolta nei confronti dell'attuale erede di Leonardo CP_2 Controparte_2
L'obbligazione di restituzione delle somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria, determinata dal venir meno della causa giustificatrice dell'attribuzione patrimoniale a seguito della risoluzione del contratto, è obbligazione di valuta, come tale insensibile alle variazioni del potere di acquisto della moneta e insuscettibile, quindi, di rivalutazione (cfr. Cass.
429/1977; Cass. 587/1990; Cass. 12124/1992). Più in generale, si veda Cass. S.U. sentenza n.
5391/1995 la quale ha affermato che l'obbligo di restituzione di una somma di denaro conseguente alla risoluzione del contratto configura un debito di valuta sia quando grava sulla parte incolpevole, sia allorché obbligata alla restituzione è la parte che, con la propria inadempienza, ha causato la risoluzione del contratto e ciò attesa la persistente natura non risarcitoria del relativo debito, avente ad oggetto l'originaria prestazione pecuniaria, del tutto distinto dal risarcimento del danno spettante in ogni caso all'adempiente. Tale principio è stato ribadito anche da Cass. 7066 del 2004 “L'obbligo di restituzione di una somma di denaro conseguente alla risoluzione del contratto configura un debito di valuta sia quando grava sulla parte incolpevole, sia allorché obbligata alla restituzione è la parte che, con la propria inadempienza, ha causato la risoluzione del contratto, attesa la persistente natura non risarcitoria del relativo debito, avente ad oggetto
l'originaria prestazione pecuniaria, del tutto distinto dal risarcimento del danno spettante in ogni caso all'adempiente”.
La ripetizione della caparra, il cui pagamento è divenuto privo di causa, è regolato dalle norme sulla ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c. e, pertanto, in mancanza di mala fede, gli interessi legali decorrono dalla domanda.
8. Ai fini della regolamentazione delle spese del giudizio, si evidenzia che, da un lato, ha trovato accoglimento la domanda formulata in via subordinata dalle parti convenute di risoluzione ex art. 1463 c.c.; dall'altro, è stata rigettata la domanda di risarcimento del danno quantificato nella somma di € 320.040 ed è stata accolta quella, così come ridotta solo in sede di precisazione delle conclusioni, di restituzione di € 15.000.
In virtù della parziale soccombenza reciproca, le spese rispettivamente anticipate dalle parti devono essere compensate per la metà; pertanto, parte attrice deve essere condannata a rimborsare alle parti convenute la restante metà, liquidata in applicazione dei
33 parametri medi previsti per le cause di valore pari al petitum, per tutte e quattro le fasi del giudizio, come anche chiesto in nota spese dal difensore del convenuto (ivi CP_1 compreso il rimborso del 50 % del contributo unificato pagato da quest'ultimo per la domanda riconvenzionale).

P.Q.M.

1) accerta l'avvenuta risoluzione ex art. 1463 c.c. del contratto preliminare di permuta stipulato in data 24.01.2011 tra la da un lato, e il signor Parte_1
e il signor (in giudizio in persona dell'erede CP_1 Persona_1 CP_2
, dall'altro, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Senigallia (AN) il 28.01.2011
[...] al n. 282, serie 3;
2) per l'effetto, condanna quale erede di a Controparte_2 Persona_1 restituire alla in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, la somma di € 15.000, oltre interessi legali ex art. 1284, comma quarto, c.c. dalla data della domanda sino al soddisfo;

3) previa compensazione tra le parti della metà delle spese processuali rispettivamente anticipate, condanna la a rimborsare ad e Parte_1 CP_1 la restante metà delle spese processuali, liquidate in tale minor misura (pari Controparte_2 al 50%) in € 11.228,5, oltre rimborso spese forfettarie pari al 15%, IVA e CPA, per compenso professionale a favore di ciascuno dei convenuti, oltre rimborso di € 607 per spese non imponibili a favore esclusivamente di CP_1
Ordina al cancelliere di comunicare la sentenza alle parti.
Ancona, 3 giugno 2025.
La giudice
Willelma Monterotti
34