N. 833/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MARSALA
Sezione Civile
Il Tribunale di Marsala, sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Matteo Torre, all'udienza del 5 febbraio 2025, esaurita la discussione e udite le conclusioni delle parti, ha pronunziato mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 833/2024 R.G. vertente tra
, nata a [...] il [...] (C.F. ), ed ivi residente nella Parte_1 C.F._1
Via Giacinto Bruzzesi n.21, elettivamente domiciliata a Marsala nella Via dello Sbarco n. 98, presso lo studio dell'avv. Fabio Pace pec: dal quale è rappresentata e Email_1 difesa, sia congiuntamente sia disgiuntamente all'avv. Caterina Valenti pec:
[...]
Email_2
- a t t r i c e (ricorrente)- contro nata a [...] il [...] (cod. fisc. ), Controparte_1 C.F._2 elettivamente domiciliata ai fini del presente giudizio in Marsala nello studio legale Di Girolamo
& NÒ (via dei Mille n. 89) e rappresentata e difesa congiuntamente e disgiuntamente dagli avvocati Angelo Corrado Di Girolamo Pec: e Email_3
Flavio Vito Maria NÒ Pec: del Foro di Marsala, Email_4
- c o n v e n u t a (resistente)-
1 Avente ad oggetto: locazione di immobile_ risoluzione contratto e indennità di avviamento_
Conclusioni delle parti
All'udienza del 15.1.2025: attrice (ricorrente): insiste nella richiesta di risoluzione del contratto e si oppone alla domanda di pagamento dell'indennità di avviamento in quanto le parti avevano manifestato per fatti concludenti la volontà di proseguire nel rapporto locativo mediante il pagamento dei canoni sino all'ottobre 2023; e conclude chiedendo la condanna di parte resistente al pagamento dei canoni di locazione scaduti da ottobre 2023 sino alla data odierna per l'importo di euro
15.000,00 in favore di parte ricorrente e altresì con condanna alle spese del giudizio. convenuta (resistente): riportandosi alle note conclusive in atti, obiettando ed opponendosi a quanto dedotto da parte ricorrente ed a tal fine precisando che la risoluzione del contratto è avvenuta per volontà di parte locatrice con la richiesta di aumento del canone di locazione nella vigenza del contratto antecedentemente stipulato, e conclude come da note conclusive in atti, con dichiarazione di cessazione della materia del contendere per quanto attiene al rilascio dell'immobile, e in subordine con la compensazione tra quanto dovuto a titolo di indennità di avviamento e i canoni di locazione che la conduttrice (resistente) avrebbe dovuto corrispondere dal novembre 2023 ad oggi.
RAGIONI in FATTO e in DIRITTO della DECISIONE
(art. 118 disp. Att. C.p.c. rif. L. 69/2009)
Il Giudice rilevato che il novellato art. 132 c.p.c. esonera il giudice dal redigere lo svolgimento del processo;
ritenuta la legittimità processuale della motivazione c.d. per relationem, art. 118 disp. att.
c.p.c., (cfr., ante riforma, Cass. 3636/07), la cui ammissibilità - così come quella delle forme di motivazione c.d. indiretta - risulta oramai definitivamente codificata, come da orientamenti giurisprudenziali consolidati, anche con esclusivo riferimento a precedenti conformi ovvero mediante rinvio a contenuti specifici degli scritti difensivi o di altri atti di causa;
osservato che per consolidata giurisprudenza del S.C. il giudice, nel motivare " concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le quaestiones sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla trattazione delle sole questioni - di fatto e di diritto - "rilevanti ai fini della
2 decisione" concretamente adottata;
che, in effetti, le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come "omesse" (per l'effetto dell' error in procedendo), ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico- giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante;

- richiamata adesivamente Cass. SS.UU. 16 gennaio 2015, n. 642, secondo la quale nel processo civile ed in quello tributario, in virtù di quanto disposto dal secondo comma dell'art. 1 d.lgs. n.
546 del 1992 non può ritenersi nulla la sentenza che esponga le ragioni della decisione limitandosi a riprodurre il contenuto di un atto di parte (ovvero di altri atti processuali o provvedimenti giudiziari) eventualmente senza nulla aggiungere ad esso, sempre che in tal modo risultino comunque attribuibili al giudicante ed esposte in maniera chiara, univoca ed esaustiva, le ragioni sulle quali la decisione è fondata, dovendosi anche escludere che, alla stregua delle disposizioni contenute nel codice di rito civile e nella Costituzione, possa ritenersi sintomatico di un difetto di imparzialità del giudice il fatto che la motivazione di un provvedimento giurisdizionale sia, totalmente o parzialmente, costituita dalla copia dello scritto difensivo di una delle parti;

OSSERVA
1) Con atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida in locazione ad uso non abitativo (art. 658, comma 1, c.p.c.- art. 27 l. n. 392/1978) Parte_1 esponeva che:
l'intimante è proprietaria dell'unità immobiliare, sita a Marsala nella Via dello Sport n. 1 angolo Via degli
Atleti, identificata al N.C.E.U. al foglio di mappa 200 particella 364 sub 4, di circa 107 mq.;
-la detta unità immobiliare era stata locata da e a Persona_1 Controparte_2 [...]
nella qualità di titolare dell'omonima ditta individuale (P.IVA , con CP_3 P.IVA_1 sede a Marsala nella via degli Atleti n.8, in virtù di contratto di locazione ad uso commerciale, ai sensi dell'art. 27 della l. n. 392/1978, stipulato in data 21.03.2011 e registrato all'Agenzia delle
Entrate- Ufficio Territoriale di Marsala al n. 929 serie III in data 22.03.2011 (…);
-il contratto veniva stipulato per la durata di anni sei con inizio dal 21.03.2011 e fino al 20.04.2017 e si intenderà tacitamente rinnovato alla scadenza per ulteriori sei anni;

-il canone annuo di locazione veniva convenuto in € 14.400,00, da pagarsi in rate mensili di € 1.200,00 caduna entro e non oltre il giorno 10 di ogni mese, oltre rivalutazione annuale, nella misura del 75% delle variazioni, accettate dall'ISTAT;
3 -con appendice di rettifica al contratto di cui infra le medesime parti concordavano una diminuzione del canone mensile da € 1.200,00 ad € 1.000,00 mensili (oltre rivalutazione annuale, nella misura del 75% delle variazioni, accettate dall'ISTAT), a decorrere dal rinnovo del citato contratto avvenuto in data 21.03.2017;
-che, frattanto, in data 15.06.2017 la sig.ra , nata a [...] il [...] (C.F. Parte_1
), ed ivi residente nella Via Giacinto Bruzzesi n. 21, subentrava nel C.F._1 soprammenzionato contratto ai signori e mentre in data 01.08.2022 la Persona_1 Controparte_2 signora nata a [...] il [...] (C.F. ), ed ivi Controparte_1 C.F._2 residente nella Via Dante Alighieri n. 86/A, subentrava alla posizione del sig. per Controparte_3 intervenuto decesso di quest'ultimo;
-che il conduttore risulta moroso per il mancato pagamento dei canoni relativi alle mensilità di novembre-dicembre
2023, nonché per le mensilità di gennaio-febbraio-marzo 2024, per la somma complessiva di € 5.000,00, oltre interessi legali al saldo,
-che, nonostante i numerosi inviti al pagamento spontaneo delle somme dovute e da ultimo con nota pec del
07.03.2024, il conduttore non ha ad oggi sanato la propria morosità.
Chiedeva quindi di:
In via principale:
-Convalidare lo sfratto per morosità con la conseguente condanna della sig.ra CP_1
nata a [...] il [...] (C.F. ), ed ivi residente nella Via
[...] C.F._2
Dante Alighieri n. 86/A, al rilascio dell'unità immobiliare sita a Marsala nella Via dello Sport n.
1 angolo Via degli Atleti, identificata al N.C.E.U. al foglio di mappa 200 particella 364 sub 4, di circa 107 mq., libera da persone e cose, in favore dell'odierno istante;
emettere, in sede di convalida, decreto ingiuntivo per l'ammontare dei canoni scaduti e pari ad €
5.000,00, oltre rivalutazione annuale secondo gli indici ISTAT, oltre ancora interessi come per legge e spese della procedura;

In via subordinata:
-Pronunciare, nel caso di opposizione dell'intimato, ordinanza non impugnabile di rilascio ex art. 665 c.p.c. e, previa conversione del rito ex art. 426 c.p.c., disporre la prosecuzione del giudizio ex art. 667 c.p.c.;
In ogni caso:
-Dichiarare risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione stipulato in data
21.03.2011 e conseguentemente condannare la sig.ra al rilascio dei locali Controparte_1
4 suindicati liberi da persone e cose in favore dell'attuale proprietario, nel termine minimo da fissarsi ex art. 56 della l. n. 392/1978;
-Condannare, in ogni caso, parte convenuta al pagamento delle spese e competenze del giudizio da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
2) Si costituiva eccependo che il locatore aveva manifestato la volontà di Controparte_1 recedere dal contratto prima della scadenza, cosicché il conduttore ha (aveva) diritto all'indennità di avviamento pari a 18 mensilità, e pertanto ad oggi l'odierna convenuta, risulta
(risultava) creditrice nei confronti del locatore , per l'importo di €. 13.000,00, Parte_1 detratti i canoni già maturati.
Dunque, che la conduttrice sin dal novembre 2023 (momento in cui il locatore asseriva essere iniziata la morosità) si era resa disponibile al rilascio dell'immobile a fronte della corresponsione dell'avviamento che tuttavia il locatore aveva negato.
Rappresentava il tenore delle corrispondenze intercorse fra le parti: raccomandata inviata in data 14/09/2022 con cui la locatrice odierna attrice aveva comunicato la volontà di proseguire il rapporto contrattuale esclusivamente e subordinatamente ad un aumento del canone da €.
1.000,00 ad €. 1.400,00 ed in caso contrario di ritenere risolto il contratto alla scadenza nel rispetto dei sei mesi di preavviso
Con lettera raccomandata del 05.12.2022 la conduttrice aveva invece Controparte_1 rappresentato il proprio dissenso all'aumento del canone di locazione pattuito.
Con pec del 10.02.2023 la locatrice aveva ribadito la volontà di volere recedere dal contratto e di cessare la locazione alla scadenza del contratto del 21.03.2023.
Rappresentava, inoltre, stante la precarietà della situazione e le complesse tempistiche amministrative dettate dai monopoli di Stato per l'eventuale trasferimento della rivendita di tabacchi condotta presso l'immobile locato, e che con raccomandata del 30.10.2023 trasmessa anche a mezzo pec, la conduttrice aveva comunicato formalmente di volere aderire alla disdetta comunicata in data 22.09.2022 e successivamente ribadita, richiedendo il pagamento dell'indennità di avviamento e rendendosi disponibile all'immediato rilascio dell'immobile
Ed ancora, che con successiva Pec del 13.03.2024 la conduttrice ribadiva l'adesione alla disdetta formulata in data 22.09.2022 comunicando che dalle mensilità di novembre 2023 il canone mensile sarebbe stato imputato a deconto dell'indennità di avviamento e così di seguito sin quando il locatore non avrebbe versato il saldo dovuto al netto delle compensazioni per i canoni
5 Ribadiva altresì l'immediata disponibilità a rilasciare l'immobile contestualmente all'esecuzione del pagamento dell'avviamento.
Deduceva, pertanto, che il conduttore aveva inequivocabilmente manifestato la volontà di recedere dal contratto di locazione prima della scadenza del medesimo che sarebbe avvenuta in data 20.04.2023, a meno dell'accettazione da parte del conduttore dell'aumento del canone da €.
1.000,00 ad €. 1.400,00 (quasi il 40% in più rispetto a quello pattuito).
Ed inoltre, che con la missiva del 10.02.2024 la locatrice aveva precisato che la locazione prevedeva il suo termine finale il 21.03.2023 e che allo scadere di detto termine la locazione sarebbe cessata. E per cui, sulla scorta di una tale volontà ed in considerazione della dichiarata indisponibilità del conduttore alla richiesta unilaterale di modifica del canone, ne conseguiva la cessazione del contratto per volontà della locatrice . Parte_1
E dunque che parte conduttrice aveva solamente aderito alla formulata disdetta, a ciò determinata dalla circostanza che la all'interno dei locali condotti in locazione, svolge CP_1
l'attività di rivendita di tabacchi (circostanza riportata anche nel contratto di locazione) che notoriamente è sottoposta alla disciplina ed al controllo dell' Parte_2 così esponendo che una repentina cessazione del contratto, od una azione che ne
[...] comprometta la continuazione, avrebbe arrecato un danno irreparabile alla conduttrice, che di fatto si sarebbe vista revocare la licenza.
Ed ancora che l'adesione del conduttore, la cessazione del rapporto locativo alla data bilateralmente concordata, non incorreva nel divieto di cui all'art. 79 legge citata la rinuncia del conduttore al diritto di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, se compiuta dopo la stipulazione del contratto. Pertanto, dopo l'adesione del conduttore alla richiesta di anticipato rilascio, il locatore non può invocare i vizi dell'atto di disdetta per inferirne l'inadempimento del conduttore nel pagamento dei canoni per il tempo successivo all'intervenuta cessazione del contratto Nel caso in esame il conduttore aveva comunicato la volontà di interrompere il contratto alla data del 21.03.2023 ed il conduttore aveva manifestato la propria adesione a tale volontà e dunque che è impedito al conduttore di invocare l'inadempimento dei canoni locatizi per il tempo successivo all'intervenuta cessazione.
Invocava poi il diritto del conduttore all'indennità di avviamento e compensazione ex art. 1243
c.c. e ciò atteso che, secondo il dettato normativo di riferimento, Legge n. 392 /1978 art. 34, in caso di cessazione del rapporto di locazione commerciale che non sia dovuta a risoluzione per
6 inadempimento o disdetta o recesso del conduttore il medesimo ha diritto, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
E che la giurisprudenza di legittimità aveva ribadito che:
In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso da abitazione, la disdetta del contratto di locazione, quale atto di natura negoziale, ha la funzione di impedire, se non opposta, la rinnovazione del contratto;
con la conseguenza che, ancorché detto atto sia inefficace per mancanza di valido motivo di diniego, il rilascio non può essere ricondotto alla volontà del conduttore in ordine alla cessazione del rapporto od al mutuo consenso delle parti, non venendo meno il diritto del medesimo all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Per poter contestare validamente la spettanza dell'indennità al conduttore occorre infatti che la cessazione del rapporto sia dovuta all'iniziativa del medesimo ovvero alla sua partecipazione ad una convenzione risolutoria
(scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372, comma 1, c.c.); mentre è assolutamente irrilevante la circostanza che il conduttore abbia rilasciato l'immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poiché, in tal caso, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, che abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione.
L'accertamento, sia pure di carattere presuntivo, della sussistenza di un rapporto di causa ed effetto tra diniego di rinnovo della locazione da parte del locatore e rilascio da parte del conduttore costituisce pertanto una mera quaestio facti, come tale insuscettibile di sindacato in sede di legittimità se congruamente motivata.”
Per cui l'orientamento della Corte di Cassazione non lasciava alcun dubbio sulla volontà di recesso manifestata dal locatore e sul diritto del conduttore all'indennità di avviamento, concretizzatosi in diciotto mensilità del canone corrisposto, e dunque pari ad €. 18.000,00.
Deduceva allora che la conduttrice aveva corrisposto canoni di locazione sino al mese CP_1 di novembre 2023 e che, pertanto, se da un lato avrebbe dovuto corrispondere i canoni di locazione dal mese di novembre 2023 sino al mese di marzo 2024, dall'altro la medesima è (era) creditrice nei confronti della locatrice dell'indennità di avviamento ammontante a complessivi €
18.000,00.
Precisamente, che la avrebbe dovuto corrispondere canoni di locazione dal mese di CP_1 novembre a marzo per €. 5.000,00 e nel contempo creditrice di €. 18.000,00 e così invocando alla compensazione ex art. 1242 c.c. per €. 5.000,00 (canoni di novembre - dicembre 2023 / gennaio - febbraio - marzo 2024) risultando creditrice ancora di €. 13.000,00.
Ed altresì, che la conduttrice legittimamente aveva continuato a permanere nella detenzione dell'immobile posto che il comma 3 del predetto articolo prevede inoltre che: L'esecuzione del
7 provvedimento di rilascio dell'immobile e' condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma.
Ribadiva l'immediata disponibilità della conduttrice di rilasciare i locali liberi e sgomberi da persone e/o cose previo pagamento dell'indennità ad essa spettante, rappresentando, in ogni caso, che la previsione normativa statuisce che l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di avviamento.
Ossia, che è impedita la concessione dello sfratto senza la preventiva verifica della corresponsione ovvero dell'offerta reale afferente l'indennità di avviamento.
Concludeva chiedendo:
NEL MERITO - rigettare l'intimazione di sfratto per morosità notificata il 20.04.2024 sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c.;
- ACCERTARE E DICHIARARE l'esistenza dei gravi motivi che ostano alla convalida dello sfratto, consistenti nella mancanza della morosità nel pagamento dei canoni in quanto ampiamente compensati fino alla concorrenza con il credito vantato dalla conduttrice a titolo di indennità di avviamento.
RIGETTARE ordinanza di ingiunzione di pagamento per i presunti canoni scaduti stante che i medesimi sono compensati fino alla concorrenza con il credito per indennità di avviamento vantato dalla convenuta;

IN VIA RICONVENZIONALE
- ACCERTARE E DICHIARARE il diritto della conduttrice sig.ra ai sensi Controparte_1 del'art. 34 L. n. 392 /1978 all'indennità di avviamento nonché il diritto della medesima a continuare a detenere l'immobile fino all'integrale pagamento dell'indennità di avviamento pari ad € 18.000,00 dedotti i canoni già scaduti per la detenzione del fabbricato successiva alla cessazione del contratto ovvero fino alla totale compensazione.
- Dare atto che la stessa convenuta è immediatamente disponibile a rilasciare l'immobile locato a condizione della previa corresponsione dell'indennità di avviamento.
CONDANNARE la sig. quale locatrice a corrispondere l'indennità di avviamento Parte_1 alla conduttrice nella misura di diciotto mensilità prevista dalla legge e Controparte_1 pertanto nell'importo di €. 18.000,00 dedotti in compensazione i canoni per detenzione da occupazione successiva alla cessazione del contratto di locazione.;
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio.
8 3) Con ordinanza resa all'udienza del 23 maggio 2024, letto l'art. 665 c.p.c. e considerato che l'opposizione di parte intimata non consentiva la convalida;

ritenuto che

l'opposizione appariva fondata su prova scritta in ragione delle questioni dedotte e comunque sussistendo gravi motivi che impedivano la concessione della convalida, stante la possibile fondatezza delle eccezioni sollevate, considerate le circostanze di cui si discute e i profili sollevati circa della indennità per l'avviamento commerciale e la compensazione con i canoni scaduti;
ritenuto, pertanto, che le eccezioni sollevate dalla parte intimata potevano dirsi non infondate, stante le argomentazioni di parte intimata, le interpretazioni giurisprudenziali sulla tematica e la documentazione offerta, ferma ogni successiva valutazione nella fase successiva;
considerato, infatti, che tutti i profili che riguardano l'odierna fattispecie andavano più adeguatamente apprezzati nella fase successiva a cognizione piena, a seguito del mutamento di rito;
disposta la conversione del rito, e fissata così nuova udienza di verifica dell'esito della mediazione ed in subordine di discussione, e rigettata ogni ulteriore istanza, le parti erano rimesse in mediazione, assegnando termini per il deposito di memorie integrative e documenti.
Nel termine a tal fine assegnato, soltanto parte convenuta depositata memoria integrativa convenuta ed eccepiva la decadenza dell'intimante alle domande spiegate per mancato deposito della memoria integrativa e la mancata contestazione alle difese avversarie e conseguente prova dei fatti dedotti dall'intimata.
Ribadiva pertanto che, se da un lato la stessa convenuta conduttrice avrebbe dovuto corrispondere i canoni di locazione dal mese di novembre 2023 sino al mese di marzo 2024, dall'altro la medesima era creditrice nei confronti della locatrice dell'indennità di avviamento ammontante a complessivi € 18.000,00, così chiedendo la compensazione ex art. 1242 c.c. per
€. 5.000,00 (canoni di novembre - dicembre 2023 / gennaio - febbraio - marzo 2024).
La causa, istruita in via documentale, veniva così avviata alla fase decisoria, con assegnazione dei termini per il deposito di note conclusive.
All'udienza del 15 gennaio 2025, in via preliminare, il procuratore di detta parte convenuta formalizzava offerta reale banco judicis delle chiavi dell'immobile ai fini della riconsegna dello stesso, e nel contempo, il procuratore costituito di parte attrice/ricorrente dichiarava di
9 accettare le chiavi dell'immobile che venivano pertanto consegnate dal procuratore/difensore di parte resistente e accettate/prese in consegna dal procuratore/difensore di parte ricorrente.
La causa era poi brevemente rinviata al solo fine di acquisire il fascicolo (n. 678/2024 R.G.) relativo alla fase sommaria al fine di esaminare esclusivamente gli atti e la documentazione prodotta retrohactis temporibus dalle parti (in detta fase) e non rinvenuta nel fascicolo telematico del presente giudizio, e decisa con lettura del dispositivo all'udienza del 5.2.2025.
4) Tali essendo i termini dell'odierno dibattito processuale, occorre in primo luogo che le circostanze storico-fattuali rassegnate dalle parti, e in particolare in ordine alla pattuizione contrattuale, alla corrispondenza delle parti e l'avvenuta risoluzione, trovino conferma di piena credibilità e fondatezza e dunque supporto probatorio nelle risultanze documentali allegate nel fascicolo della fase sommaria: vd. originario contratto di locazione commerciale del 21 marzo
2011, interrogazione contratto di locazione Agenzia delle Entrate, appendice di rettifica contratto di locazione, disdetta contratto di locazione del 14.9.2022, racc. a.r. 5.16/12/2022 inviata dal difensore di a , pec 10.2.2023, racc. a.r. del Controparte_1 Parte_1
30.10.2023, pec 13.3.2024, licenza rivendita tabacchi intestata a . Controparte_1
Per quanto attiene la consegna dell'immobile va intanto rilevata l'avvenuta cessazione della materia del contendere. Ed invero, la cessazione della materia del contendere deve essere dichiarata dal giudice anche d'ufficio e dà luogo ad una pronuncia di carattere processuale;
essa si verifica, per costante giurisprudenza, quando, come nella specie, sopravvenga una situazione che elimini la ragione del contendere delle parti, facendo venir meno l'interesse ad agire e contraddire, che consiste nell'esigenza di ottenere un risultato utile, giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l'intervento del giudice, da accertare avendo riguardo all'azione proposta ed alle difesa svolte dal convenuto, a ciò non ostando la perdurante esistenza di una conflittualità in ordine alle sole spese di lite.
Dunque, la dichiarazione della cessazione della materia del contendere può essere dichiarata dal giudice d'ufficio quando sia sopravvenuta una situazione riconosciuta ed ammessa da entrambe le parti che ne abbia eliminato la posizione di contrasto (…) ed abbia perciò fatto venire meno oggettivamente la necessità della pronuncia del giudice in quanto costituiva l'oggetto della controversia.
Nel caso di specie, l'avvenuta consegna delle chiavi mediante offerta reale banco judicis delle chiavi dell'immobile ai fini della riconsegna dello stesso e la contestuale accettazione impone di rilevare una situazione che ha effettivamente eliminato le ragioni di contrasto tra le parti.
10 Va comunque dichiarata l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione alla stregua di quanto dedotto e formalizzato dalla conduttrice con la ridetta nota del 30 ottobre 2023 inviata alla locatrice.
E ciò avendo parte conduttrice dichiarato expressis verbis e formalmente la propria adesione alla antecedente disdetta comunicata in data 22.09.2022 e successivamente ribadita, richiedendo poi il pagamento dell'indennità di avviamento e rendendosi disponibile all'immediato rilascio dell'immobile, e dunque rappresentando che dalle mensilità di novembre 2023 il canone mensile sarebbe stato imputato a deconto dell'indennità di avviamento e così di seguito sin quando il locatore non avrebbe versato il saldo dovuto al netto delle compensazioni per i canoni dovuti.
In diritto, appare pienamente fondata la richiesta avanzata del conduttore all'indennità di avviamento e compensazione ex art. 1243 c.c. e ciò atteso che, secondo il dettato normativo di riferimento, Legge n. 392 /1978 art. 34, in caso di cessazione del rapporto di locazione commerciale che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore il medesimo ha diritto, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
In punto di fatto la circostanza non è contestabile considerata l'attività svolta dalla CP_1
(della rivendita di tabacchi condotta presso l'immobile locato).
[...]
Come precisato e stabilito dal disposto di legge in questione, vd. art. 34 L. 27 luglio 1978, n.
392, Indennità per la perdita dell'avviamento,
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto
16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto;
per le attività alberghiere l'indennità è pari a
21 mensilità.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
11 Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile.(1)
Con l'introduzione della Legge equo canone, infatti, il legislatore ha introdotto una presunzione di danno, fondata sull'id quod plerumque accidit e avente funzione riparatoria, attraverso la quale il conduttore viene esentato dal dovere di provare il danno subito, essendo il pregiudizio presunto per il solo fatto di dover lasciare la propria attività imprenditoriale, trasferendola in un luogo diverso.
Come autorevolmente e condivisibilmente precisato da autorevole orientamento, allorquando il rapporto locatizio venga a cessare, il locatore sarà tenuto a versare l'indennità da perdita dell'avviamento, mentre il conduttore dovrà restituire l'immobile locato.
Può capitare che il locatore ometta o ritardi di versare al conduttore l'importo corrispondente all'indennità da perdita dell'avviamento. In tal caso, il conduttore sarà onerato esclusivamente dall'obbligazione del versamento del canone fino al rilascio dell'immobile, senza però essere tenuto a risarcire al locatore il maggior danno derivato dal ritardato rilascio dell'immobile, se questo è causato proprio dall'inadempimento del proprietario.
In tal senso si è espressa anche la Corte di Cassazione la quale ha affermato, con sentenza n.
13417 del 2001, che “l'inquilino che alla scadenza del contratto rifiuti la restituzione dell'immobile in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento è obbligato esclusivamente al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, a nulla rilevando che continui a godere dell'immobile per l'esercizio della sua attività o, al contrario, si limiti a detenerlo astenendosi dall'utilizzarlo".
Quanto sopra precisato, inoltre, va considerato quanto precisato dal Supremo Collegio,
Cassazione civile Sez. III sentenza n. 19634 del 3 ottobre 2016, per cui Nei rapporti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, in cui l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata all'avvenuto versamento della indennità per l'avviamento commerciale, ex artt. 34, comma 3, e 69, comma 8, della l. n. 392 del 1978, fin quando tale corresponsione non avvenga, anche solo nella forma dell'offerta reale non accettata, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore avviene "de iure" e rappresenta la causa di giustificazione impeditiva della scadenza dell'obbligo di consegna, con la conseguenza che non insorgono la mora nella riconsegna ed il conseguente obbligo di risarcimento ai sensi dell'art. 1591 c.c.
12 Per quanto detto, va accolta la domanda riconvenzionale avanzata dalla conduttrice, dovendosi riconoscere, comunque, sussistente, in capo a parte conduttrice, l'onere di provvedere al versamento del canone fino al rilascio dell'immobile.
-Alla stregua delle superiori precisazioni e rilievi, posto che l'immobile è stato rilasciato in data
15 gennaio 2025, ed essendo il canone locatizio pari a euro 1.000,00 e dunque maturato un credito in favore di parte locatrice pari a complessivi euro 15.000,00 (€ 5.000,00 da novembre
2023 a marzo 2024, oltre a € 10.000,00 da aprile 2024 e sino a gennaio 2025), ed essendo inoltre sussistente e riconosciuto un credito in favore di parte conduttrice pari a € 18.000,00 (a titolo di indennità di avviamento pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto), operata la compensazione tra i reciproci crediti tra le parti, ne deriva il riconoscimento della somma calcolata per differenza di euro 3.000,00 complessivi in favore della conduttrice/convenuta – resistente Controparte_1
Per quanto attiene alle spese del giudizio, considerato l'esito del giudizio e l'accoglimento della domanda riconvenzionale, appaiono configurabili le ragioni ipotizzate dall'art. 92, co. 2, cpc, che consentono di applicare alle parti l'integrale compensazione delle spese di lite.
Conseguono, pertanto, le statuizioni come in dispositivo.
Il concomitante carico di lavoro giustifica la redazione non contestuale della motivazione della sentenza ex art. 429 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Marsala, sezione civile, in persona del Giudice Unico dott. Matteo Torre, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa,
1) accerta e dichiara la cessazione della materia del contendere in relazione alla restituzione dell'immobile sito in Marsala nella Via dello Sport n. 1 angolo Via degli Atleti, identificata al
N.C.E.U. al foglio di mappa 200 particella 364 sub 4, di circa 107 mq., avvenuta banco judicis all'udienza del 15 gennaio 2024 con la riconsegna delle chiavi, dichiarando altresì risolto il contratto di locazione in essere tra le parti;

2) accerta e dichiara il diritto della conduttrice all'indennità di avviamento Controparte_1 dedotti i canoni già scaduti per la detenzione/occupazione dell'immobile dal novembre 2023 e sino all'effettivo rilascio;

3) in dipendenza, operata la compensazione tra i reciproci crediti come accertati tra le parti, come precisato al capo che precede, condanna a corrispondere la differenza Parte_1 dovuta pari a euro 3.000,00 in favore di Controparte_1
13 4) compensa integralmente le spese di lite tra le parti;

- Motivazione riservata in giorni sessanta.
Marsala, 5 febbraio 2025
il Giudice dott. Matteo Torre
Il presente atto viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice Matteo Torre in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla
L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
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