TRIBUNALE DI CHIETI REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Francesco Turco, ha pronunciato, la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 1132 del Ruolo Generale affari contenziosi dell'anno 2023 TRA
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in Parte_1 C.F._1
Chieti, Via Teramo n. 45, presso lo studio dell'Avv. Anna Rita Schiazza, che lo rappresenta e difende, con l'Avv. Maria Rita Castagna, come da procura in atti;
ATTORE E
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._2
Napoli, Calata Ponte di Casanova n. 28, presso lo studio dell'Avv. Gianfranco Forestieri, che lo rappresenta e difende come da procura in atti;
CONVENUTO OGGETTO: divisione ordinaria. CONCLUSIONI: per parte attrice: ordinare lo scioglimento/divisione della parte di corte comune, identificata al catasto urbano del Comune di Bucchianico al fg. n. 7, p.lla 221, sub 1, nonché dei camminamenti, ballatoi e balconi che circondano gli immobili, (area delimitata dai punti A-B-C-D nella relazione di parte a firma del Geom. e nel relativo elaborato grafico - progetto divisionale - Controparte_2 all. 10 medesima perizia), fatta esclusione per il viale di accesso pavimentato, con attribuzione ai Sig.ri e della quota a Parte_1 Controparte_1 ciascuno spettante, tenendo conto degli eventuali conguagli ritenuti di giustizia;
” ovvero ordinare lo scioglimento/divisione della parte di corte comune, identificata al catasto urbano del Comune di Bucchianico al fg. n. 7, p.lla 221, sub 1, nonché dei camminamenti, ballatoi e balconi che circondano gli immobili, fatta esclusione per il viale di accesso pavimentato, così come meglio determinato dal CTU, Arch.
nella relazione peritale in atti depositata il 31.07.2024 e annesse Persona_1 tabelle grafiche, precisando che il sig. ha già espresso, a mero Parte_1 scopo conciliativo, di accettare il progetto divisionale del medesimo CTU. Ordinare altresì l'assegnazione a ciascuno dei Sig.ri e Parte_1 Controparte_1 di un posto auto ad uso esclusivo da individuare nell'area pavimentata comune di accesso”, come da relativo elaborato grafico n. 6 allegato alla CTU depositata il 31.07.2024. Accertare e dichiarare che il Sig. ha corrisposto Parte_1
l'importo complessivo di € 357,88 (€ 178,94+ € 178,94) quale indennità di mediazione versata in favore dell'Organismo di mediazione e conciliazione presso l'Ordine degli Avvocati di Chieti, per il rilascio del verbale di mediazione del 19/04/2023, anche a fronte della mancata corresponsione della quota del Sig.
della medesima indennità; Per l'effetto condannare il Sig. CP_1 Controparte_1 al rimborso in favore del della somma di € 178,94”. Porre le spese e Parte_1 competenze di giudizio, oltre accessori di legge, nonché le spese di CTU come liquidate dall'On.le Giudicante, a carico del Sig. , stante Controparte_1
l'intervenuta opposizione alla domanda di scioglimento/divisione.

Per parte convenuta: a) Rigettare integralmente l'avversa domanda di divisione per tutto quanto argomentato;
b) Condannare parte attrice ex art 96 c.p.c.; c) condannare parte attrice al pagamento integrale delle spese di CTU;
d) Il tutto con condanna alle spese legali del presente giudizio. RAGIONI DELLA DECISIONE Con atto di citazione, ritualmente notificato, il sig. ha chiesto Parte_1 ordinarsi lo scioglimento della divisione della parte di corte comune nonché dei camminatoi, ballatoi e balconi posti al servizio del proprio immobile e di quello del convenuto, sig. , con esclusione del viale di accesso pavimentato. Persona_2
Ha esposto di essere proprietario di una porzione di fabbricato da cielo a terra identificata al C.U. del Comune di Bucchianico, fg. 7, p.lla 221, sub 2 e 4, facente parte di una costruzione bifamiliare che si sviluppa su 3 livelli (seminterrato, piano terra e primo e secondo piano), adiacente alla porzione di proprietà del convenuto, a sua volta identificata ai sub 5, 6 e 7. Ha precisato che tali immobili sono dotati di corte comune perimetrale recintata, in parte pavimentata e in parte adibita a giardino, con accesso pedonale e carrabile, identificata al sub 1. Tanto premesso si duole che, a seguito dell'acquisto nel 2019 da parte del sig. Parte_
di parte dell'immobile e della destinazione di parte della stessa a CP_1 sono iniziati i primi diverbi causati dall'utilizzo asseritamente scorretto delle parti comuni dell'edificio, da parte sua e dei clienti della struttura ricettiva, con particolare riferimento al parcheggio delle auto nella corte comune, al transito dei veicoli anche in orari notturni e all'utilizzo dell'area giardino. Ha aggiunto che, nel 2021, le parti raggiungevano un accordo per la disciplina delle parti comuni che prevedeva zone di utilizzo esclusivo e dei lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria che, però, non ha sopito i contrasti tra le parti. I tentativi di vendita dell'immobile sono risultati infruttuosi a causa della presenza di spazi in comune. Si è costituito il sig. chiedendo il rigetto dell'avversa domanda. Ha eccepito CP_1 di aver permesso ai propri clienti di sostare in alcune aree della corte comune in forza di una prassi e di una reciproca tolleranza che i due comunisti hanno sempre avuto, in quanto anche il sig. quando riceve visite, consente ai Parte_1 propri ospiti di parcheggiare in alcune aree della corte comune, sulla quale insistono linee di demarcazione dei posti auto peraltro già presenti dal 2011 (tale circostanza, in realtà, fa riferimento al doc. 1 che, per quanto possibile capire, si riferisce ad altro giudizio sebbene nominato “foto 2011 auto parcheggiate”). Ha, ancora, dedotto che l'intralcio lamentato dalla controparte nella gestione delle aree parcheggio consiste semplicemente, per il tempo strettamente necessario, Parte_ nelle operazioni di carico e scarico dei clienti del e nelle necessità della madre disabile del sig. , con questi convivente. CP_1
Ha, altresì, contestato le doglianze della controparte in merito all'asserito scorretto utilizzo dell'area giardino che, invece, viene utilizzata dal cane dell'attore e sua la reale volontà di vendita dell'immobile. Tanto premesso, ha eccepito la non comoda divisibilità del bene sia sotto il profilo giuridico che sotto quello economico e materiale. Difatti, la corte comune circonda tutto il villino e si renderebbe necessaria la costituzione di diverse servitù attive e passive. Inoltre, si andrebbero a creare numerose problematiche concernenti il tetto, le grondaie, la fogna etc… Nelle memorie ex art. 171 ter c.p.c. le parti hanno insistito nelle rispettive argomentazioni. Ciò detto, si osserva quanto segue. Sebbene, come si dirà, nella presente controversia trova applicazione la normativa in materia di condominio minimo, in ragione delle argomentazioni svolte dalle parti negli atti introduttivi sulla comoda divisibilità, va premesso che in materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un'eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall'irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall'impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14577 del 21/08/2012), non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12406 del 28/05/2007 (Rv. 597810 - 01). Aggiunge la Corte (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12498 del 29/05/2007) che il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall'art. 720 cod. civ. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso. Da ultimo si veda anche Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 27984 del 04/10/2023 per la quale, in tema di divisione giudiziale di un compendio immobiliare ereditario, l'art. 718 c.c. trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., qualora i beni - secondo accertamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua, coerente e completa - non siano "comodamente" divisibili e cioè, nel caso in cui sia elevata la misura dei conguagli dovuti tra le quote da attribuire, ovvero quando, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento - non compromesse da servitù, pesi o limitazioni eccessive e non richiedenti opere complesse o di notevole costo - o, infine, tali che, sotto l'aspetto economico- funzionale, risultino sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero. Ad ogni buon conto, è stata disposta CTU con la nomina dell'Arch. al Persona_1 quale è stato posti il seguente quesito: dica il CTU, esaminati gli atti di causa e compiuti i necessari accertamenti, se l'area comune possa ritenersi comodamente divisibile: verifichi, in particolare, la misura di eventuali conguagli, ovvero se, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento - non compromesse da servitù, pesi o limitazioni eccessive e non richiedenti opere complesse o di notevole costo - o, infine, tali che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risultino sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero, con la precisazione che il quesito si estende alle parti comuni, e che valuti l'opportunità di individuare un posto auto da assegnarsi ad uso esclusivo di ciascuno dei sigg.ri e nell'area pavimentata di comune Parte_1 Controparte_1 accesso. Il CTU, dopo aver risposto alle osservazioni dei CTP, ha preliminarmente evidenziato, quanto al bene oggetto di divisione, che “Trattandosi di un edificio bifamiliare –e non a schiera- le aree comuni non sono comodamente divisibili nella loro interezza. Sicuramente gran parte dell'area pavimentata d'ingresso deve rimanere comune per essere adibita a spazio di manovra e di passaggio degli autoveicoli verso i garage provati, e per il transito pedonale verso gli appartamenti;
come deve rimanere comune la successiva porzione di corte –a partire dalla rampa pavimentata e fino alla scalinata esterna per l'accesso, al netto delle due aree marginali che potranno essere utilizzate per ricavare in ciascuna area il posto auto da attribuire ad ognuno delle parti in causa _ Da quello che rimane, al fine di evitare vedute dirette, andrà esclusa dalla proposta divisionale la porzione di area esterna successiva alla scalinata, che non potrà essere schermata anche con l'introduzione di nuovi manufatti (es. barriera visiva in vetro satinato e struttura metallica), in quanto l'altezza necessaria di almeno mt 1,80, per soddisfare il requisito della privacy (ossia impedire dall'interno di guardare verso la parte esterna di altra ditta per affacci diretti e laterali_ sulla stregua dell'art. 905 c.c.) sarebbe in contrasto con la norma edilizia del Comune di Bucchianico che prevede che l'altezza massima, calcolata dalla quota della corte, nello specifico non superi mt. 2,00; inoltre – anche nell'ipotesi che tale manufatto fosse stato legale dal punto di vista edilizio, avrebbe ridotto i rapporti aero-illuminanti naturali approvati al di sotto dei valori minimi di legge necessari al mantenimento dell'agibilità dei locali”. Ha aggiunto che, dal punto di vista dell'attribuzione delle quote di proprietà da relative a ciascun comproprietario alle aree comuni censite al sub. 1, si può ragionevolmente considerare al 50 per cento (quota 1/2) per ciascuno delle parti in causa, questo al netto delle lievi differenze e tolleranze dimensionali di legge… Quindi gli eventuali conguagli a dare o avere, sono funzione della eventuale differenza in più o in meno rispetto alla quota media del 50%. Pertanto, il CTU ha definito due aree esclusive della corte esterna al piano terra (pavimentata e a giardino) per ciascuno delle parti in causa, le cui quantità metriche, al netto delle approssimazioni, della diversa consistenza e forma, delle pendenze rilevate, possono ritenersi ripartite in maniera equa, senza produrre conguagli. Lo stesso dicasi per l'attribuzione a ciascuno degli assegnatari dei ballatoi a ridosso delle rispettive porzioni di appartamenti al pianterreno, che a parere dello scrivente può ritenersi equa (quota 1/2 ciascuno), senza produrre conguagli. Il tutto come da progetto divisionale allegato. Ha, anche precisato che: -le porzioni cosi definite sono realizzabili solo nell'ipotesi di assegnazione proposta dal C.T.U. e non con sorteggio;
nella fattispecie si definiscono porzioni che formano oggetto di autonomo e libero godimento - non compromesse da servitù, pesi o limitazioni eccessive e non richiedenti opere complesse o di notevole costo;
- il progetto divisionale si attuerà nel rispetto delle normative di settore (igienico sanitarie, edilizie e strutturali); -la ripartizione delle spese per l'attuazione del progetto avverrà come per legge, redigendo la tabella millesimale A, proprietà generali;
(ma si propone, al fine di ridurre ulteriori costi, la ripartizione 50 e 50 come per le quote di proprietà); -sono da considerare nel computo le spese tecniche per la presentazione della pratica edilizia comprensivo di quant'altro occorra e necessario all'attuazione del progetto divisionale;
non sono da richiedere e sono pertanto da escludere -a seguito della variazione tipologica del divisorio tra le due porzioni da realizzare, consistente nella realizzazione del divisorio in paletti in ferro e rete metallica e telo plastificato- il nulla osta per vincolo idrogeologico non effettuando scavi ed il deposito presso l'ex Genio Civile di Chieti, non realizzando strutture in C.A. soggette alla normativa regionale;
-l'importo dei lavori necessari, come di seguito: • pannelli in vetro satinato su pilastrini 40x40 predisposti per alloggiamento del vetro 10-11 satinato, fissati su supporto pre- esistente con piastre di fissaggio con 4 viti, con interasse di massimo mt. 1,00; per circa mtl 12,50; • convogliamento acque bianche;
• fornitura e posa in opera di recinzione in paletti in ferro con rete metallica e telo plastificato, fino all'altezza massima di mt. 2,00 dal piano di riferimento;
ammonta a €. 6.500,00 (*) compreso di IVA;
- le spese tecniche sono stimate in circa €. 900,00 compreso di oneri come per legge;
-i diritti di segreteria S.C.I.A. in €. 100,00; -l'importo complessivo delle spese necessarie all'attuazione del progetto divisionale ammonta a €. 7.500,00, salvo diverso importo a seguito di variazioni in aumento di prezzo o miglior conteggio e ad esclusione delle spese per le variazioni catastali e di rogito. Ha, infine, individuato un posto auto per ciascuno dei condividenti, come richiesto. Dopo vari e ripetuti tentativi infruttuosi di trovare un accordo tra le parti, la causa è stata trattenuta in decisione. Rileva il giudicante che non può, come sopra esposto, negarsi il diritto potestativo del comunista di conseguire i beni in natura se non nelle ipotesi escluse dalla legge. Quindi, le aree divisibili potranno essere solo quelle individuate dal CTU negli allegati da 2 a 5, avendo il CTU esaurientemente risposto alle osservazioni dei CTP. Vanno esclusi, invece, dalla divisione i posti auto, in quanto ricadenti su aree non comodamente divisibili e, pertanto, non considerabili nella divisione. La loro gestione non può che essere rimessa all'autonomia privata nel rispetto delle norme di legge (si veda, in particolare, l'art. 1102 c.c. e l'accordo già in essere tra le parti). Non osta, infine, alla divisione, la qualifica di condominio minimo alla comunione attualmente in essere tra le parti. A tale particolare figura si applicano, sicuramente, le norme in materia di condominio, ivi incluso l'art. 1119 c.c. Infatti (Cass. Sez. U, Sentenza n. 2046 del 31/01/2006): la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l'impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell'assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all'unanimità, quanto, " a fortiori ", con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. Tuttavia, in caso di domanda giudiziale, non è richiesto il consenso di tutti i partecipanti al condominio per la divisibilità dei beni comuni. Sul punto, infatti, si è recentemente espressa la Suprema Corte (Cass. Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 25/09/2023) 23/02/2024, n. 4817 che ha chiarito che l'art. 1119 c.c. è stato modificato dall'art. 4, legge 11 dicembre 2012, n. 220, in materia di riforma del condominio, che ha inserito, in fine del precedente testo, le predette parole “e con il consenso di tutti i partecipanti al ”. La modifica Parte_3
è entrata in vigore il 18 giugno 2013, prima della deliberazione e della pubblicazione della sentenza di primo grado e di quella di appello, qui impugnata. Tuttavia, il nuovo testo normativo non impedisce affatto la divisione giudiziale in mancanza di consenso di tutti i partecipanti. Come già evidenziato da questa Corte (Cass. Civ. 15 ottobre 2019 n. 26041), va ricordato che nell'originaria iniziativa legislativa (A.C. 4041) il principale testo proposto per la novellazione dell'art. 1119 era il seguente "Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino, ovvero esse siano state sottratte all'uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell'articolo 1117-ter". Il testo, che dunque assoggettava la divisione a una deliberazione assembleare a maggioranza qualificata di mutamento di destinazione, è stato poi modificato in sede di testo unificato predisposto dalla Commissione giustizia del Senato, al fine di tenere conto di diverse formulazioni di altri progetti normativi. Il testo unificato prevedeva che "Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che le stesse siano state sottratte all'uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell'articolo 1117-ter se la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari. Si applicano le disposizioni degli articoli 1111 e seguenti." Tale formulazione, dunque, lasciava ferma la necessità di una delibera assembleare di mutamento di destinazione. Venivano richiamate le norme sulla divisione giudiziaria, eventualmente anche in riferimento a quella volontaria. L'intenzione originaria del legislatore di prevedere un procedimento bifasico costituito da delibera di mutamento di destinazione e da una successiva attività negoziale o giudiziaria si evince dal dossier della Camera dei deputati n. 442 del 23 febbraio 2011. Infatti, tale documento preparatorio, preliminare all'esame del testo unificato da parte della Camera, enuncia: "La novella coordina il testo della norma con l'introduzione nel codice civile del nuovo art. 1117-ter (art. 2 p.d.l.) che ha previsto la disciplina delle modifiche delle destinazioni d'uso e sostituzioni delle parti comuni. Ai fini della divisione della parte comune, essa prevede quindi: - una preventiva delibera di modifica della destinazione d'uso; - la successiva divisione in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, che avviene secondo le norme che disciplinano lo scioglimento della comunione. La disposizione pone come limite alla divisione l'eventuale pregiudizio al valore delle unità immobiliari e prevede, in ogni caso, il rispetto della destinazione". Analoghi elementi si potevano dedurre dalla relazione del senatore n sede Per_3 di previo esame dalla commissione Giustizia del Senato in data 24 e 2008 e dalla relazione del medesimo sul cennato testo unificato predisposto dalla Commissione giustizia comunicata alla presidenza il 24 gennaio 2011. Senonché l'AC 4041-A, elaborato dalla Commissione Giustizia della Camera dei deputati, riordinava complessivamente la disciplina in materia di condominio degli edifici, con importanti novità rispetto al testo originario approvato in prima lettura dal Senato il 26 gennaio 2011. Come si evince dal documento n. 442/1 del 14 settembre 2012, contenente elementi per l'esame dell'Assemblea, in tale fase parlamentare l'art. 1119 cod. civ. assumeva la conformazione poi divenuta legge (già sopra riportata), con la semplice aggiunta al previgente art. 1119 c.c., infine, dell'espressione "e con il consenso di tutti i partecipanti al . Parte_3 Detto documento preparatorio esplica la novellazione come segue: "L'art. 4 modifica l'art. 1119 c.c., in materia di indivisibilità del prevedendo che le parti Parte_3 comuni possano essere soggette a division esenza di una delibera unanime che le sottragga all'uso comune" (sottolineatura aggiunta). È agevole notare come gli elementi forniti all'Assemblea non corrispondano al testo: questo, a differenza di quelli, usa il vocabolo "consenso", essendo del tutto elisa la nozione di "delibera" precedentemente usata. Anche l'aggettivo "unanime" non è presente nel testo normativo, che -evidentemente per allontanare ogni riferimento, anche indiretto, alla concezione bifasica prima accolta, al procedimento di delibera assembleare - è sostituito dall'espressione "di tutti i partecipanti al . Parte_3
Non viene mantenuta la salvezza degli artt. 1111 c.c. e ss. Dalla rico l piano sistematico e della mens legislatoris questa Corte ha tratto l'ermeneutica della volontà obiettivamente espressa dalla legge, quale emerge dal suo dato letterale e logico, secondo cui il legislatore ha inteso lasciare aperta la possibilità di una divisione giudiziaria, quando "la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino", aggiungendo il requisito del "consenso" di tutti i partecipanti per la sola divisione volontaria (Cass. Civ. n. 26041/2019 cit.). In sintesi, in punto di diritto, va ribadito che in materia di divisione di beni comuni, pur contemplando l'art. 1119 c.c. una forma di protezione rafforzata dei diritti dei condomini (in omaggio al minor "favor" del legislatore per la divisione condominiale), tuttavia ammette che la divisione sia richiedibile anche da uno solo dei comproprietari, con la sola subordinazione della stessa alla valutazione giudiziale che il bene, anche se diviso, manterrà l'idoneità all'uso cui è stato destinato (cfr., di recente, Cass. Civ. n. 4010 del 2020 e Cass. Civ. n. 4840 del 2021). Ne consegue che la statuizione della corte d'appello è conforme al diritto, avendo accertato che solo con l'attribuzione del bene per l'intero ad un solo condomino è garantita la destinazione dell'immobile ad alloggio, la quale sarebbe venuta meno in caso di frazionamento, destinazione non revocata dagli stessi condomini, per cui vanno disattese le doglianze sopra sunteggiate. Si veda anche Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 26041 del 15/10/2019 per la quale l'art. 1119 c.c. nel nuovo testo modificato dall'art. 4 della l. n. 220 del 201, va interpretato nel senso che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione", a meno che - per la divisione giudiziaria - "la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino" e - per la divisione volontaria - a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il "consenso di tutti i partecipanti al condominio"; quest'ultimo requisito non è richiesto per la divisione giudiziaria. Da ultimo, la divisione proposta dal CTU, proprio perché limitata solo ad alcune aree, non va a pregiudicare l'idoneità all'uso cui esse sono destinate. Difatti, gli immobili conservano, ciascuno, una zona esclusiva di corte e una zona in comunione, dove sono ubicati gli accessi. A riprova della bontà della divisione disposta dal CTU e della permanenza dell'idoneità all'uso cui è destinato il bene comune, con esclusione della maggiore incomodità, va osservato che le porzioni attribuite al sig. (che contesta le CP_1 risultanze della CTU) sono maggiori rispetto a quelle a lui in uso esclusivo a seguito dell'accordo del 24.4.2021. Rimane da affrontare la questione, lamentata sempre dal sig. , in ordine CP_1 alla doglianza relativa al fatto che la porzione attribuita a lui non rispecchi i proporzionali diritti di proprietà. Sul punto il CTU ha replicato che Da un conteggio sommario calcolato sui grafici di progetto (pertanto con possibili tolleranze costruttive ed esecutive), attribuendo dei coefficienti di differenziazione uguali e costanti per gli accessori (balconi 0,25, cantine e garage 0,50) le quote sarebbero così ripartite: circa 52,5 per e circa CP_1
47,50 per ma questo –come accennato- al netto ffettive Parte_1 misurazioni. che il calcolo preciso presuppone il rilievo celerimetrico dell'intero fabbricato ai vari livelli e la redazione di una tabella di ripartizione in funzione delle consistenze lorde e delle destinazioni di ciascuna unità immobiliare, con un impegno professionale per il sottoscritto e per le parti in causa in termine di esborso economico sicuramente non di poche centinaia di euro;
ma calcoli alla mano staremmo parlando di circa 2,5 mq che “ballano” tra il dare e l'avere. Non essendo però divisa l'intera corte comune o, comunque, tutti i beni in comunione, l'eccezione non chiarisce, effettivamente, se e di quanto vi sia stato un discostamento da tali proporzionali diritti. Il CTP di parte convenuta infatti, ha osservato che “la divisione non può in alcun modo rispettare il 50% cadauno. Il CTU dovrebbe fornire un calcolo divisionale basato sui reali millesimi di proprietà, ripartendo costi e aree effettive”. Ma, come detto, non sono state divise tutte le aree, pertanto l'eccezione andava formulata con riferimento alle aree effettivamente attribuite in proprietà esclusiva. Le spese di lite possono compensarsi sia per l'interesse comune alla decisione, sia perché la CTU si discosta dalla domanda divisionale formulata dall'attore, ad esempio per la perimetrazione delle aree della corte comune. Per analoga ragione le spese di CTU, come liquidate con separato provvedimento, vanno poste a carico delle parti nella misura del 50% ciascuna.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda, deduzione o eccezione disattesa così provvede: 1) Dichiara lo scioglimento della comunione in essere tra Parte_1
(C.F.: ) e (C.F.:
[...] C.F._1 Controparte_1
) relativamente ai beni ritenuti comodamente C.F._2 divisibili dal CTU Arch. e, per l'effetto, assegna a Persona_1 Parte_1
(C.F.: ) i beni a lui assegnati dal CTU
[...] C.F._1 negli allegati da 2 a 5, mentre assegna a (C.F.: Controparte_1
) i beni a lui assegnati dal CTU negli allegati da 2 a C.F._2
5, con ripartizione delle spese nella misura indicata dall'Arch. Per_1 per i lavori indicati dal medesimo CTU;

[...]
2) Ordina, ai competenti Uffici, le relative volture, trascrizioni e annotazioni, previo frazionamento catastale a cura della parte interessata;

3) Compensa interamente le spese di lite;

4) Pone le spese di CTU, come liquidate con separato provvedimento, a carico delle parti nella misura del 50% ciascuna;

Così deciso in Chieti, il 27.3.2025. IL GIUDICE Dott. Francesco Turco