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Sentenza 7 novembre 2025
Sentenza 7 novembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Napoli, sentenza 07/11/2025, n. 5542 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Napoli |
| Numero : | 5542 |
| Data del deposito : | 7 novembre 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE riunita in camera di consiglio, in persona dei Magistrati: dott. Giulio Cataldi Presidente dott. Michele Caccese Consigliere dott.ssa Rosaria Morrone Consigliere rel. ed est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al Numero di Ruolo Generale 5176/2021
TRA
(P. IVA n. , in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore unico., rappresentata e difesa, in forza di procura allegata Parte_2 all'atto di appello, dall'avv. Federico Iannuccilli (C.F. n. ), presso il C.F._1 cui studio in Santa Maria Capua Vetere, alla via Fratta, n. 63, elettivamente domicilia;
Appellante
E
(C.F. n. ), (C.F. n. CP_1 C.F._2 Controparte_2
), quest'ultima quale amministratrice di sostegno CodiceFiscale_3 Controparte_3 di (C.F. n. ), rappresentate e difese, in forza di Controparte_4 C.F._4 procura allegata alla comparsa di costituzione in appello, dall'Avv. Fabio Gennarione (C.F. n.
), presso il cui studio in Bellona (CE), alla via P. Mascagni, n. 13, C.F._5 elettivamente domiciliano;
Appellati
NONCHÉ
(C.F. n. e (C.F. n. CP_5 C.F._6 Controparte_6
1 ); C.F._7
Appellati contumaci
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Prima
Sezione Civile, n. 1689/2021, emessa, ex art. 281 sexies c.p.c., all'esito dell'udienza del
13.5.2021.
Conclusioni: come da verbale di udienza del 14.5.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
A. Giudizio di primo grado
Sono fatti non contestati e, in ogni caso, risultanti per tabulas che:
- con scrittura privata del 29.5.2008, sottoscritta da , CP_5 Parte_3
, anche in nome e per conto di , e
[...] Controparte_2 Controparte_4
nonché dalla GRB Costruzioni s.r.l. e dalla IFA s.r.l., le parti Controparte_6 premettevano che i germani , unitamente alla madre, avevano CP_1 Persona_1 trasferito alla società GRB Costruzioni un terreno di loro proprietà, e che, a titolo di controprestazione, era stato convenuto il pagamento della somma di € 130.000.000, nonché la cessione di due sottotetti, uno in favore di e l'altro in favore di , e CP_2 CP_4 di una unità immobiliare, adibita in parte ad abitazione ed in parte ad autorimessa, in favore di che, per detta unità immobiliare, avrebbe versato la somma di € 30.000,00; Parte_3 che per motivi fiscali nell'atto notarile di vendita non si sarebbe fatta alcuna menzione né dei sottotetti, né dell'unità immobiliare, né della somma di € 30.000,00; che in data 1.3.2008 era deceduta , lasciando quali eredi i figli, ossia i sig.ri ; dopo aver tanto Persona_1 CP_1 premesso, “la parte venditrice” (da intendere nei germani ) dichiarava di aver CP_1 ricevuto dalla “parte cedente” (da intendere nella società GRB Costruzioni) la somma complessiva di € 70.000,00 (€ 30.000,00 in data 10.10.2006 e € 40.000,00 in data 25.6.2007); la società cedeva i diritti ed i doveri di cui in premessa alla società IFA Controparte_7
s.r.l.;
- con atto pubblico del 30.7.2009, per notaio , Persona_2 CP_5 Parte_3
, sia in proprio che quale procuratrice speciale di ,
[...] Controparte_2
e vendevano alla società Controparte_4 Controparte_6 Parte_1
la piena proprietà del terreno (oggetto della precedente scrittura privata del
[...]
29.5.2008) al prezzo di € 220.000,00, che sarebbe stato corrisposto mediante assegni circolari non trasferibili entro e non oltre il 30.9.2009;
2 - la non era parte della scrittura privata del 29.5.2008, ma Parte_1 diventava cessionaria della IFA;
ed invero, con scrittura privata del 10.8.2009, sottoscritta dalla e dalla IFA, le parti, dopo aver richiamato l'atto pubblico del Parte_1
30.7.2009 e la precedente scrittura privata di permuta parziale del 29.5.2008, precisavano che la GRB Costruzioni aveva ceduto il contratto di permuta alla IFA e che quest'ultima, a sua volta, cedeva i diritti e gli obblighi derivanti dalla scrittura privata del 29.5.2008 alla
, che, per di più, aveva acquistato l'immobile su cui avrebbe Parte_1 dovuto essere realizzata la costruzione oggetto di permuta parziale;
- con successiva scrittura privata del 14.2.2013, sottoscritta da , anche in Parte_3 nome e per conto di e di (che in data Controparte_2 Controparte_4 successiva provvedevano a sottoscrivere personalmente la scrittura privata), e dalla
, le parti, dopo aver richiamato l'atto pubblico del Parte_1
30.7.2009 e dopo aver evidenziato che tale atto era stato stipulato per meri fini fiscali, in quanto tra le signore e la non doveva esservi CP_1 Parte_1 un corrispettivo in danaro (come avvenuto per e , ma era stata CP_5 Controparte_6 concordata la permuta sottoscritta in data 29.5.2008, secondo cui la Parte_1
avrebbe dovuto realizzare sul terreno oggetto di permuta una serie di appartamenti e
[...] avrebbe dovuto trasferire ad e un sottotetto Controparte_4 Controparte_2 ciascuna e a una unità immobiliare, a fronte della quale Parte_3 Parte_3 avrebbe dovuto versare la somma di € 30.000,00, di cui aveva già versato € 7.000,00, rimanendo debitrice della ulteriore somma di € 23.000,00, da corrispondere alla consegna dell'immobile oggetto di permuta;
che la aveva avuto dei problemi che Parte_1 le avevano impedito di dare inizio all'esecuzione dei lavori, ma che essi erano risolti e la intendeva realizzare i fabbricati previsti sul terreno oggetto di permuta;
tanto Parte_1 premesso le parti rinnovavano – in via transattiva – l'accordo di cui alla precedente scrittura privata del 29.5.2008, prevedendo che l'ultimazione dei lavori, del cui inizio in data 1.2.2013 la dava atto, sarebbe dovuta avvenire in data 14.2.2016, e che detto termine Parte_1 avrebbe potuto essere prorogato di un anno o due nel caso in cui fossero sopraggiunte situazioni nuove, anche relative alle difficoltà del mercato immobiliare, tali da impedire o rendere difficoltosa la ultimazione dei lavori entro la data stabilita.
Sulla base di tali presupposti, con atto di citazione dell'8.7.2016, ritualmente notificato,
[...]
, e convenivano in giudizio, Pt_3 Controparte_2 Controparte_4
3 dinanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, la Parte_1
(d'ora innanzi, per brevità, e, dopo aver richiamato la scrittura privata del Parte_1
29.5.2008 (evidenziando che in essa le parti stabilivano di comune accordo, per motivi fiscali, di non menzionare nell'atto pubblico di vendita il trasferimento dei due sottotetti e dell'appartamento); l'atto pubblico del 30.7.2009 e la scrittura privata del 14.2.2013, con cui le parti promettevano in via transattiva di rispettare gli impegni di cui alla scrittura privata del
29.5.2008, deducevano che tutti gli impegni assunti dalla convenuta, sia con Parte_1
l'atto pubblico di vendita del 30.7.2009 che con la scrittura privata del 14.2.2013, non erano stati adempiuti, nonostante i ripetuti solleciti, ed, anzi, i lavori per la costruzione degli immobili non erano ancora iniziati.
Tanto dedotto, concludevano chiedendo di:
1) ritenere - dichiarare il grave inadempimento contrattuale della parte convenuta in ordine al rogito per Notaio del 30.07.2009, Rep. n. 97.303 – Racc. n. 57.938, trascritto Persona_2 in data 3.08.09 al n. 36706123675 e, per l'effetto, dichiarare risolto il contratto di compravendita, con consequenziale restituzione in favore degli attori dell'appezzamento di terreno sito in San Prisco (CE), alla Via Pola, riportato in catasto terreni al foglio 8 particelle nn. 5305, 5306, 5307, 5308 e l42L venduto;
2) ritenere-dichiarare l'inadempimento della parte convenuta in ordine alle condizioni di cui alle scritture private stipulate in data 29.05.2008 e 14.02.2013;
3) condannare parte convenuta al pagamento della somma di € 250.000,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti dalle attrici o della diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi fino all'effettivo soddisfo e rivalutazione monetaria;
3) condannare, altresì, parte convenuta alla restituzione, in favore di , della CP_1 somma di € 7.000,00, unitamente agli interessi per la causale innanzi precisata;
4) in via subordinata e gradata, nella denegata ipotesi si rendesse impossibile la restituzione del terreno in favore delle attrici, si chiede a titolo di risarcimento danni il valore di mercato corrispondente dei due sottotetti e dell'appartamento con autorimessa da corrispondere rispettivamente alle istanti;
5) con vittoria delle spese di lite, con distrazione al procuratore antistatario”.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio la Parte_1 che contestava l'addebito di ogni inadempimento, sia in relazione all'obbligazione di pagamento delle somme di danaro, sia in relazione all'obbligazione di trasferimento dei beni
4 immobili, per la quale eccepiva l'impossibilità sopravvenuta della prestazione per factum principis. In particolare, eccepiva che aveva pagato quasi l'intero importo “di cui alla vendita/permuta”, perché l'IFA aveva corrisposto ai la somma di € 70.000,00 CP_1
(come risultava dalla scrittura privata del 29.5.2008) e la medesima IFA, per la cessione del contratto di permuta, aveva corrisposto alla GRB Costruzioni la somma di € 88.000,00; infine, essa , quando aveva acquistato il terreno con atto di compravendita Parte_1
Per_ per notaio del 30.7.2009, lo aveva acquistato con il valore aggiunto del permesso di costruire, rilasciato in data 18.9.2009, per cui l'importo di € 220.000,00, di cui al prezzo Per_ dell'atto per notaio del 30.7.2009, equivaleva a quello di € 70.000,00, di cui alla scrittura privata del 29.5.2009, ed i cedenti il terreno (ossia i ), a fronte della permuta degli CP_1 immobili, avrebbero dovuto ancora versare la somma di € 30.000,00.
Quanto all'obbligazione di trasferimento dei beni immobili, la Parte_1 deduceva che, dopo il rilascio del permesso di costruire in data 18.11.2009 e la vendita del Per_ terreno per atto del notaio del 30.7.2009, essa era stata destinataria di un provvedimento di sequestro penale emesso in data 13.10.2010 nell'ambito delle misure di prevenzione, revocato in data 20.7.2011, e ciò aveva determinato la decadenza del permesso di costruire, perché non era stato possibile dare inizio ai lavori nel termine previsto, né chiedere la proroga prima della scadenza del permesso di costruire. Peraltro, essa stipulava la scrittura privata transattiva del 14.2.2023, con cui entrambe le parti, nonostante la decadenza del permesso di costruire, manifestavano la volontà di mantenere fede agli impegni presi, prorogando i termini dell'ultimazione dei lavori;
d'altra parte, in mancanza di un nuovo permesso di costruire o della rinnovazione dello stesso, sia il termine previsto per l'inizio dei lavori che quello previsto per la ultimazione degli stessi, non erano termini essenziali, e tanto escludeva l'inadempimento o la gravità dello stesso.
La Cooperativa convenuta concludeva per il rigetto della domanda e perché si desse atto che i rapporti continuavano ad essere efficaci tra le parti, con vittoria delle spese di lite.
Il Tribunale, disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di e CP_5
che, benché regolarmente evocati in giudizio, non si costituivano;
in Controparte_6 assenza d'istruttoria, decideva la causa con sentenza n. 1689/2021, con cui così statuiva:
“- Dichiara la contumacia di e CP_5 Controparte_6
- Accoglie parzialmente le domande, nei limiti e nei termini di cui alla parte motiva;
- Dichiara la risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita del 30.7.2009
5 di compravendita del 30.07.2009, per notar Rep. n. 97.303; Racc. n. Persona_2
57.938;
- per l'effetto dispone la restituzione dell'appezzamento di terreno sito in San Prisco (CE), riportato in Catasto Terreni al foglio 8, part.lle 5305, 5306, 5307, 5308 e 1421;
- ordina al competente conservatore dei RRII l'annotazione della presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c. con esonero da responsabilità;
- rigetta la domanda risarcitoria;
- rigetta la domanda di restituzione della somma di € 7.000,00;
- compensa le spese del giudizio”.
Il Tribunale, dopo aver esaminato la scrittura privata del 29.5.2008, l'atto pubblico di vendita del 30.7.2009, la successiva scrittura privata del 14.2.2013, dopo aver evidenziato che le attrici avevano chiesto la risoluzione del solo atto pubblico del 30.7.2009 e non anche delle scritture private del 29.5.2009 e del 14.2.2013, in relazione alle quali era stato chiesto solo l'accertamento dell''inadempimento, rilevava che:
-a prescindere da quali si volessero considerare gli effettivi e veri obblighi gravanti sulla
(pagamento del prezzo di € 220.000,00, come corrispettivo della vendita di cui Parte_1 all'atto pubblico di vendita del 30.7.2009, oppure dazione, come corrispettivo della permuta, della somma di € 130.000,00 e trasferimento delle unità immobiliari, di cui alla scrittura privata del 29.5.2008, come ribadita dalla scrittura privata del 14.2.2013), sussisteva il grave inadempimento della , sia in relazione agli obblighi derivanti dalla permuta sia in Parte_1 relazione agli obblighi derivanti dall'atto di compravendita;
- ove, infatti, fossero state considerate le obbligazioni derivanti dall'atto di compravendita del
30.7.2009, a fronte del prezzo pattuito di € 220.000,00, la aveva pagato solo la Parte_1 somma di € 70.000,00, rimanendo inadempiente per il pagamento del residuo importo di €
150.000,00, e tale inadempimento, considerato l'ammontare della somma, era grave e tale da determinare la risoluzione ex art. 1453 c.c.;
- erano prive di pregio le difese della convenuta (secondo cui, da una parte, l'IFA Parte_1 aveva acquistato dalla GRB i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di permuta per €
88.000,00; dall'altra, considerato che il permesso di costruire era stato rilasciato in data
18.9.2009, il prezzo di € 220.000,00, di cui all'atto di compravendita del 30.7.2009, equivaleva a quello di € 70.000,00, di cui alla scrittura privata del 2008), in quanto le vicende tra l'IFA e la GRB erano irrilevanti ai fini dei rapporti tra le parti del presente giudizio;
non
6 risultavano comprensibili le ragioni per le quali l'importo di € 220.000,00 di cui al prezzo dell'atto notarile equivaleva a quello di € 70.000,00 di cui alla scrittura con la
[...]
F.A. CP_8
L'unica incidenza sul prezzo di € 220.000,00 avrebbe potuto ricoprire quanto pattuito con la permuta, ma in essa era comunque previsto che la parte acquirente del terreno avrebbe dovuto, non solo trasferire i due sottotetti e l'unità immobiliare, ma anche corrispondere la somma di
€ 130.000,00; pertanto, anche ove si fosse voluto ritenere che il prezzo vero dell'atto di compravendita non era di € 220.000,00, ma di € 130.000,00, sarebbe risultato, comunque, grave l'inadempimento della che, a fronte della somma di € 130.000,00, aveva Parte_1 pagato solo la somma di € 70.000,00, rimanendo debitrice dell'ulteriore somma di €
60.000,00;
- se, invece, si fosse ritenuto che gli obblighi gravanti sulla non erano quelli Parte_1 dell'atto di compravendita del 30.7.2009, ma quelli della permuta, come ribaditi nella scrittura privata del 14.2.2023, la era, del pari, inadempiente, perché, a fronte della somma Parte_1 dovuta di € 130.000,00, aveva pagato solo la somma di € 70.000,00, mentre, in relazione all'ulteriore obbligazione di trasferimento dei tre immobili, non aveva consegnato nessuno dei tre immobili (due sottotetti ed unità immobiliare), che erano da costruire e che non erano stati neanche costruiti.
Il Tribunale, inoltre, escludeva ogni rilievo del sequestro penale, invocato dalla Parte_1 convenuta a giustificazione del proprio inadempimento per la mancata costruzione degli immobili, sulla base dei seguenti passaggi argomentativi:
- il sequestro penale che la aveva subito, e che avrebbe determinato la decadenza Parte_1 del permesso di costruire, non integrava un factum principis, come assunto dalla Parte_1 perché il factum principis ricorre in presenza di provvedimenti normativi o amministrativi di carattere generale che comportano, quale conseguenza, l'impossibilità di compiere la prestazione e tra questi non poteva rientrare il provvedimento giurisdizionale specifico emanato;
inoltre, il sequestro penale è un atto che, anche se poi revocato, trova il suo presupposto nel comportamento della parte nei confronti del quale il sequestro è emesso e, pertanto, un atto dell'autorità non può avere valenza di factum principis ai fini degli effetti giuridici sull'obbligazione quando esso sia “causato” dal debitore stesso, anche se poi revocato;
- dalla documentazione in atti risultava che il decreto di sequestro era stato emesso in data
7 12.4.2011, e, quindi, in un momento successivo alla data del 18.11.2010, in cui sarebbero dovuti iniziare i lavori (vedi permesso di costruire rilasciato alla Cooperativa in data
18.11.2009, in cui era previsto che i lavori avrebbero dovuto essere iniziati entro un anno dal rilascio del permesso di costruire);
- in epoca successiva alla revoca del sequestro penale, la sottoscriveva la scrittura Parte_1 privata del 14.2.2013, nella quale confermava gli impegni assunti con la scrittura privata del
29.05.2008, fissando, quale nuovo termine per l'ultimazione dei lavori, la data del 14.02.2016, prorogabile al sopraggiungere di situazioni nuove, anche relative alle difficoltà del mercato immobiliare, tali da da impedire e/o rendere difficoltosa la ultimazione dei lavori entro la data stabilita, insussistenti nel caso di specie.
Il Tribunale, sulla base delle motivazioni che precedono, pronunciava la risoluzione dell'atto di compravendita del 30.7.2009 per grave inadempimento della Cooperativa, con conseguente accoglimento della domanda di restituzione del terreno.
Rigettava la domanda delle attrici di risarcimento danni da inadempimento per € 250.000,00, per la mancata allegazione degli stessi danni, nonché la domanda di restituzione della somma di € 7.000,00 (importo che aveva versato a titolo di acconto della maggior Parte_3 somma di € 30.000,00 per il previsto trasferimento dell'unità immobiliare in suo favore), perché il pagamento di detta somma rinveniva la sua giustificazione causale non nell'atto di compravendita del 30.7.2009, ma nella scrittura privata di permuta del 29.5.2008, confermata e ribadita nella successiva scrittura del 14.2.2013, le quali, poiché non erano state attinte da nessuna domanda di risoluzione, non erano caducate, per cui nessun effetto restitutorio era possibile.
B. Giudizio d'appello.
Avverso la sentenza N. 1689/2021, emessa, ex art. 281 sexies c.p.c., all'esito dell'udienza del
13.5.2021, ha proposto tempestivo appello la , con atto di Parte_1 citazione notificato a , , a Parte_3 Parte_4 Controparte_4 mezzo pec in data 10.12.2021, e a e a mezzo posta, in CP_5 Controparte_6 data 20 e 22.12.2021, con cui ha chiesto:
“- Accogliersi l'appello per i motivi sopra esposti e, per l'effetto, dichiarare inutiliter data la declaratoria di risoluzione per grave inadempimento dell'appellante, con riferimento all'atto Per_ per notar del 2009 sopra meglio indicato. In ogni caso, dichiararsi ancora efficace le scritture di permuta del 2008 e del 2013;
8 b) Accogliere il secondo motivo e, per l'effetto, dichiarare che non sussiste e, comunque, è di lieve entità l'inadempimento delle scritture di permuta, sopra indicate, costituenti gli atti dissimulati inter partes;
c) con vittoria delle spese processuali, con distrazione in favore del procuratore antistatario.
Instaurato il contraddittorio, si sono costituite in giudizio , Parte_3 Controparte_2
, l'avv. , nella qualità di amministratrice di sostegno di
[...] Controparte_3 CP_4
, che hanno resistito all'appello, di cui hanno chiesto il rigetto, con vittoria delle
[...] spese di lite, con distrazione al procuratore dichiaratosi antistatario.
Benché regolarmente evocati in giudizio, non si sono costituiti e CP_5 CP_6
, che devono, pertanto, essere dichiarati contumaci.
[...]
La causa, transitata dalla Sesta Sezione Civile alla Terza Sezione Civile, a seguito di un provvedimento di riassegnazione del Presidente della Corte sulla base delle disposizioni tabellari vigenti, è stata assunta in decisione all'udienza del 14.5.2025, con la concessione dei termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c.
C. Analisi dei motivi di appello
C.1 Con il primo motivo di appello, la ha chiesto di riformare la Parte_1 sentenza di primo grado nel senso di dichiarare inutiliter data la pronuncia di risoluzione per Per_ grave inadempimento dell'atto di compravendita per notaio del 30.7.2009, nonché di dichiarare l'attuale efficacia delle scritture di permuta del 29.5.2008 e del 14.2.2013.
L'appellante, richiamato l'art. 1414, comma 2, c.c., ha dedotto che l'atto pubblico di compravendita del 30.7.2009 era un atto simulato ed era stato rogato solo per motivi fiscali, mentre tra le parti avevano effetto esclusivamente le scritture private di permuta del 2008 e del 2013, che le stesse parti definivano integrare l'atto dissimulato;
pertanto, si verteva in una fattispecie di simulazione relativa, con l'apparenza di un atto pubblico di vendita (con corrispettivo in danaro) e l'effettività di accordi di permuta, con cui le parti avevano convenuto il trasferimento di un bene presente con un bene futuro e solo in minima parte con il corrispettivo in danaro.
Ne derivava che la pronuncia di risoluzione per grave inadempimento della Parte_1
Per_ relativamente al solo atto simulato di cui al rogito per notaio del 30.7.2009, doveva considerarsi inutiliter data, in quanto detta pronuncia non aveva nessuna incidenza sui rapporti tra le parti in causa, e, inoltre, essendo l'atto simulato, il corrispettivo in danaro non era effettivo, per cui nessun inadempimento poteva essere valutato. Per contro, poiché la
9 sentenza impugnata non aveva dichiarato risolte le scritture di permuta del 2008 e del 2013, le stesse erano valide tra le parti, con la conseguenza che il rapporto di permuta permaneva ancora in essere.
Inoltre, la appellante ha chiesto di riformare anche la condanna alla restituzione Parte_1 del terreno, perché il possesso dello stesso era stato trasferito già con le scritture di permuta.
Il primo motivo di appello è inammissibile perché l'appellante tenta attraverso di esso di sollecitare una pronuncia del giudice di appello sulla simulazione relativa dell'atto pubblico di compravendita del 30.7.2009, pronuncia che avrebbe dovuto, invece, chiedere al Tribunale nel giudizio di primo grado.
Ed invero, la appellante, attraverso la richiesta che la sentenza di primo grado sia Parte_1 dichiarata inutiliter data, perché ha pronunciato la risoluzione per inadempimento, ex art. Per_ 1453 c.c., di un contratto, quale il contratto di compravendita per notaio del 30.7.2009, che era affetto da simulazione relativa, perché non era l'atto realmente voluto dalle parti, che, invece, volevano solo le scritture private di permuta del 29.5.2008 e del 14.2.2013, tende, surrettiziamente, a portare all'esame del giudice d'appello una questione, quella della Per_ simulazione relativa dell'atto di compravendita per notaio del 30.7.3009, che avrebbe dovuto essere proposta tempestivamente nel corso del giudizio di primo grado, in via di azione o di eccezione, ma che non è stata proposta né in un senso né nell'altro.
Le parti nel giudizio di primo grado, pur allegando e ammettendo, nei fatti, di aver concluso l'atto di compravendita del 30.7.2009 solo per fini fiscali, essendo i loro interessi realmente regolati nella scrittura privata di permuta sottoscritta in data 29.5.2008, confermata in data
14.2.2023, che prevedeva una permuta di cosa presente contro cosa futura con un supplemento in denaro – non hanno mai chiesto la dichiarazione della simulazione relativa dell'atto pubblico di compravendita del 30.7.2009: ed invero, le attrici, sorelle , CP_1 chiedevano la risoluzione per inadempimento, ex art. 1453 c.c., del menzionato atto di compravendita del 30.7.2009 e, nel contempo, la dichiarazione di inadempimento da parte della delle scritture private di permuta del 29.5.2008 e del 14.2.2013; la Parte_1
Cooperativa convenuta, odierna appellante, contestava solo il suo inadempimento per il mancato integrale pagamento del prezzo di € 220.000,00 e la mancata consegna dei beni, ma non tentava di paralizzare la domanda delle attrici di risoluzione per inadempimento dell'atto pubblico di compravendita del 30.7.2009 eccependone la simulazione relativa o chiedendo, in via riconvenzionale, la dichiarazione di simulazione relativa dello stesso.
10 E che la questione della simulazione relativa dell'atto pubblico di compravendita del
30.7.2009 non sia stata portata all'esame del Tribunale nel giudizio di primo grado è confermato dalla stessa appellante, che nell'atto di appello ha ben evidenziato che il giudice di primo grado non si era pronunciato sulla simulazione relativa del contratto di compravendita del 30.7.2009 perché nessuna delle parti glielo aveva chiesto, ed, anzi, se si fosse pronunciato, sarebbe incorso nel vizio di ultrapetizione, ex art. 112 c.p.c., non potendo la simulazione relativa essere rilevata d'ufficio dal giudice.
La dichiarazione di inammissibilità del primo motivo di appello, volto a far dichiarare alla
Corte di Appello che è inutiliter data la pronuncia di risoluzione per grave inadempimento Per_ dell'atto di compravendita per notaio del 30.7.2009, determina il rigetto anche dell'altra parte del primo motivo di appello, con cui la appellante ha chiesto la riforma Parte_1 della sua condanna alla restituzione del terreno oggetto del medesimo atto di compravendita.
C.2. Con il secondo motivo, la appellante ha censurato la sentenza di primo Parte_1 grado nella parte in cui il Tribunale, in motivazione, aveva ritenuto sussistente il suo inadempimento in relazione agli obblighi derivanti dalle scritture private di permuta del
29.5.2008 e del 14.2.2023.
L'appellante, pur condividendo l'affermazione del primo giudice secondo cui il sequestro penale non poteva integrare un factum principis, ha dedotto che: a) la scrittura privata del
28.5.2008 non prevedeva termini per la consegna dei beni oggetto di permuta e parimenti la scrittura privata del 14.2.2013 non prevedeva la “perentorietà” del termine di consegna dei beni;
b) il sequestro penale era stato disposto il 13.10.2010 ed era stato revocato il 20.7.2011, mentre il termine di inizio dei lavori scadeva il 18.11.2010; c) in data 18.3.2011 era stato Cont approvato il nuovo che, relativamente all'area oggetto di permuta, aveva previsto una nuova destinazione, con una strada che inibiva parzialmente la superficie di edificabilità.
Le circostanze sopra indicate – ha dedotto l'appellante – rendevano l'inadempimento dell'obbligo di trasferimento dei beni oggetto di permuta di entità irrilevante.
Il secondo motivo di appello è infondato.
L'intervenuta approvazione del PUC in data 18.3.2011 integra una circostanza nuova, la cui allegazione effettuata per la prima volta in appello è inammissibile, e tanto in disparte ogni valutazione sulla sua genericità, perché non è specificato in che misura il PUC avrebbe inciso in negativo sulla costruzione dei beni da dare in permuta.
Le ulteriori circostanze di fatto allegate dall'appellante, al fine di qualificare “non grave” il
11 suo inadempimento per la mancata costruzione dei beni da trasferire in permuta alle sorelle
, sono contraddette dalla documentazione in atti: in particolare dalla CP_1 documentazione in atti il sequestro penale, avente ad oggetto le quote della Parte_1 risulta essere stato emesso in data 12.4.2011, come, peraltro, evidenziato dal primo giudice nella sentenza impugnata, e non in data 13.10.2010, come assunto dalla Parte_1 appellante;
ne deriva che il termine di un anno previsto (nel permesso di costruire del
18.11.209) per l'inizio dei lavori era scaduto già in data 18.11.2010 e, quindi, prima ancora dell'emissione del provvedimento di sequestro, che, perciò, non poteva aver causato il mancato inizio dei lavori e, quindi, la decadenza del permesso di costruire.
Ma al di là di tanto, è assorbente il fatto che nella scrittura privata del 14.2.2023, che era successiva alla emissione e revoca del sequestro penale, la Cooperativa appellante assumeva l'obbligo di completare i lavori degli immobili da trasferire alle sorelle (lavori che CP_1 indicava come già iniziati in data 1.2.2023), entro il 14.2.2026, ed è in relazione a tale obbligo – sul cui adempimento nulla può incidere il sequestro penale, per essere stato esso già revocato – che si registra un grave ed ingiustificato inadempimento della Cooperativa, come rilevato dal primo giudice.
In ogni caso, la in relazione agli obblighi derivanti dalle scritture di permuta del Parte_1
29.5.2008 e del 14.2.2013, risulta inadempiente non solo in relazione all'obbligo di trasferimento dei tre immobili (due sottotetti ed una unità immobiliare), ma anche in relazione all'obbligo della corresponsione della somma di € 130.000,00, di cui aveva corrisposto solo la minor somma di € 70.000,00, residuando la somma di € 60.000,00 ancora da pagare, e non vi
è dubbio che la mancata corresponsione della somma residua di € 60.000,00 integra un grave inadempimento, come ritenuto dal primo giudice con passaggio argomentativo (pag. 9 della sentenza di primo grado) non censurato dall'appellante.
D. Le spese del giudizio d'appello
Le spese del presente giudizio di appello seguono la soccombenza della Parte_1 appellante, ex art. 91, comma 1, c.p.c., e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo, in base alla tabella n. 12 allegata al DM 55/2014 e succ. mod, assumendo che la causa di appello sia di valore indeterminabile di bassa complessità, tenuto conto del numero limitato
(due) dei motivi di appello, ed applicando i valori minimi per la fase di trattazione/istruttoria, non essendo stata espletata nessuna attività processuale, ed i valori medi per tutte le altre fasi.
12 Ai sensi dell'art. 93 c.p.c. deve essere disposta la distrazione in favore del procuratore antistatario.
Non deve essere previsto nulla per le spese del giudizio di secondo grado tra la Parte_1 appellante e gli appellati contumaci e perché essi non CP_5 Controparte_6 hanno proposto, né sono stati destinatari di alcuna domanda, ma sono stati chiamati in causa nel giudizio di primo grado solo ai fini dell'integrazione del contraddittorio e come litisconsorti necessari sono stati citati in appello.
In considerazione del rigetto dell'appello deve essere dichiarata, ai sensi dell'art. 13, comma
1- quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24.12.2012, n.
228 (applicabile ai giudizi introdotti dal trentesimo giorno successivo alla sua entrata in vigore, avvenuta in data 1.1.2013), la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'instaurazione del procedimento di appello a norma del comma 1 - bis del citato art. 13.
PQM
La Corte d'Appello di Napoli, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di appello, proposto dalla nei confronti Parte_1 di , , , avv. Parte_3 Controparte_2 CP_5 Controparte_6
, quale amministratrice di sostegno di , avverso la Controparte_3 Controparte_4 sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Prima Sezione Civile, n. 1689/2021, depositata in data 13.5.2021, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata, così provvede:
1) Dichiara la contumacia degli appellati e CP_5 Controparte_6
2) Rigetta l'appello;
3) Condanna la appellante pagamento, in favore delle appellate , Parte_1 Parte_3
, avv. , quale amministratrice di sostegno di Controparte_2 Controparte_3
, delle spese del giudizio di secondo grado, che liquida in € 8.469,00 CP_4 CP_1 per compenso di avvocato, oltre rimborso per spese generale al 15%, Iva e CPA, se dovuti, nella misura come per legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario;
4) Nulla per le spese del presente grado di giudizio tra la appellante e gli appellati Parte_1 contumaci e CP_5 Controparte_6
5) Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della Parte_1 appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il
13 procedimento di appello, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012.
Napoli, 29.10.2025
Il Consigliere rel. ed est. Il Presidente dr.ssa Rosaria Morrone dr. Giulio Cataldi
14
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
TERZA SEZIONE CIVILE riunita in camera di consiglio, in persona dei Magistrati: dott. Giulio Cataldi Presidente dott. Michele Caccese Consigliere dott.ssa Rosaria Morrone Consigliere rel. ed est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al Numero di Ruolo Generale 5176/2021
TRA
(P. IVA n. , in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore unico., rappresentata e difesa, in forza di procura allegata Parte_2 all'atto di appello, dall'avv. Federico Iannuccilli (C.F. n. ), presso il C.F._1 cui studio in Santa Maria Capua Vetere, alla via Fratta, n. 63, elettivamente domicilia;
Appellante
E
(C.F. n. ), (C.F. n. CP_1 C.F._2 Controparte_2
), quest'ultima quale amministratrice di sostegno CodiceFiscale_3 Controparte_3 di (C.F. n. ), rappresentate e difese, in forza di Controparte_4 C.F._4 procura allegata alla comparsa di costituzione in appello, dall'Avv. Fabio Gennarione (C.F. n.
), presso il cui studio in Bellona (CE), alla via P. Mascagni, n. 13, C.F._5 elettivamente domiciliano;
Appellati
NONCHÉ
(C.F. n. e (C.F. n. CP_5 C.F._6 Controparte_6
1 ); C.F._7
Appellati contumaci
Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Prima
Sezione Civile, n. 1689/2021, emessa, ex art. 281 sexies c.p.c., all'esito dell'udienza del
13.5.2021.
Conclusioni: come da verbale di udienza del 14.5.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
A. Giudizio di primo grado
Sono fatti non contestati e, in ogni caso, risultanti per tabulas che:
- con scrittura privata del 29.5.2008, sottoscritta da , CP_5 Parte_3
, anche in nome e per conto di , e
[...] Controparte_2 Controparte_4
nonché dalla GRB Costruzioni s.r.l. e dalla IFA s.r.l., le parti Controparte_6 premettevano che i germani , unitamente alla madre, avevano CP_1 Persona_1 trasferito alla società GRB Costruzioni un terreno di loro proprietà, e che, a titolo di controprestazione, era stato convenuto il pagamento della somma di € 130.000.000, nonché la cessione di due sottotetti, uno in favore di e l'altro in favore di , e CP_2 CP_4 di una unità immobiliare, adibita in parte ad abitazione ed in parte ad autorimessa, in favore di che, per detta unità immobiliare, avrebbe versato la somma di € 30.000,00; Parte_3 che per motivi fiscali nell'atto notarile di vendita non si sarebbe fatta alcuna menzione né dei sottotetti, né dell'unità immobiliare, né della somma di € 30.000,00; che in data 1.3.2008 era deceduta , lasciando quali eredi i figli, ossia i sig.ri ; dopo aver tanto Persona_1 CP_1 premesso, “la parte venditrice” (da intendere nei germani ) dichiarava di aver CP_1 ricevuto dalla “parte cedente” (da intendere nella società GRB Costruzioni) la somma complessiva di € 70.000,00 (€ 30.000,00 in data 10.10.2006 e € 40.000,00 in data 25.6.2007); la società cedeva i diritti ed i doveri di cui in premessa alla società IFA Controparte_7
s.r.l.;
- con atto pubblico del 30.7.2009, per notaio , Persona_2 CP_5 Parte_3
, sia in proprio che quale procuratrice speciale di ,
[...] Controparte_2
e vendevano alla società Controparte_4 Controparte_6 Parte_1
la piena proprietà del terreno (oggetto della precedente scrittura privata del
[...]
29.5.2008) al prezzo di € 220.000,00, che sarebbe stato corrisposto mediante assegni circolari non trasferibili entro e non oltre il 30.9.2009;
2 - la non era parte della scrittura privata del 29.5.2008, ma Parte_1 diventava cessionaria della IFA;
ed invero, con scrittura privata del 10.8.2009, sottoscritta dalla e dalla IFA, le parti, dopo aver richiamato l'atto pubblico del Parte_1
30.7.2009 e la precedente scrittura privata di permuta parziale del 29.5.2008, precisavano che la GRB Costruzioni aveva ceduto il contratto di permuta alla IFA e che quest'ultima, a sua volta, cedeva i diritti e gli obblighi derivanti dalla scrittura privata del 29.5.2008 alla
, che, per di più, aveva acquistato l'immobile su cui avrebbe Parte_1 dovuto essere realizzata la costruzione oggetto di permuta parziale;
- con successiva scrittura privata del 14.2.2013, sottoscritta da , anche in Parte_3 nome e per conto di e di (che in data Controparte_2 Controparte_4 successiva provvedevano a sottoscrivere personalmente la scrittura privata), e dalla
, le parti, dopo aver richiamato l'atto pubblico del Parte_1
30.7.2009 e dopo aver evidenziato che tale atto era stato stipulato per meri fini fiscali, in quanto tra le signore e la non doveva esservi CP_1 Parte_1 un corrispettivo in danaro (come avvenuto per e , ma era stata CP_5 Controparte_6 concordata la permuta sottoscritta in data 29.5.2008, secondo cui la Parte_1
avrebbe dovuto realizzare sul terreno oggetto di permuta una serie di appartamenti e
[...] avrebbe dovuto trasferire ad e un sottotetto Controparte_4 Controparte_2 ciascuna e a una unità immobiliare, a fronte della quale Parte_3 Parte_3 avrebbe dovuto versare la somma di € 30.000,00, di cui aveva già versato € 7.000,00, rimanendo debitrice della ulteriore somma di € 23.000,00, da corrispondere alla consegna dell'immobile oggetto di permuta;
che la aveva avuto dei problemi che Parte_1 le avevano impedito di dare inizio all'esecuzione dei lavori, ma che essi erano risolti e la intendeva realizzare i fabbricati previsti sul terreno oggetto di permuta;
tanto Parte_1 premesso le parti rinnovavano – in via transattiva – l'accordo di cui alla precedente scrittura privata del 29.5.2008, prevedendo che l'ultimazione dei lavori, del cui inizio in data 1.2.2013 la dava atto, sarebbe dovuta avvenire in data 14.2.2016, e che detto termine Parte_1 avrebbe potuto essere prorogato di un anno o due nel caso in cui fossero sopraggiunte situazioni nuove, anche relative alle difficoltà del mercato immobiliare, tali da impedire o rendere difficoltosa la ultimazione dei lavori entro la data stabilita.
Sulla base di tali presupposti, con atto di citazione dell'8.7.2016, ritualmente notificato,
[...]
, e convenivano in giudizio, Pt_3 Controparte_2 Controparte_4
3 dinanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, la Parte_1
(d'ora innanzi, per brevità, e, dopo aver richiamato la scrittura privata del Parte_1
29.5.2008 (evidenziando che in essa le parti stabilivano di comune accordo, per motivi fiscali, di non menzionare nell'atto pubblico di vendita il trasferimento dei due sottotetti e dell'appartamento); l'atto pubblico del 30.7.2009 e la scrittura privata del 14.2.2013, con cui le parti promettevano in via transattiva di rispettare gli impegni di cui alla scrittura privata del
29.5.2008, deducevano che tutti gli impegni assunti dalla convenuta, sia con Parte_1
l'atto pubblico di vendita del 30.7.2009 che con la scrittura privata del 14.2.2013, non erano stati adempiuti, nonostante i ripetuti solleciti, ed, anzi, i lavori per la costruzione degli immobili non erano ancora iniziati.
Tanto dedotto, concludevano chiedendo di:
1) ritenere - dichiarare il grave inadempimento contrattuale della parte convenuta in ordine al rogito per Notaio del 30.07.2009, Rep. n. 97.303 – Racc. n. 57.938, trascritto Persona_2 in data 3.08.09 al n. 36706123675 e, per l'effetto, dichiarare risolto il contratto di compravendita, con consequenziale restituzione in favore degli attori dell'appezzamento di terreno sito in San Prisco (CE), alla Via Pola, riportato in catasto terreni al foglio 8 particelle nn. 5305, 5306, 5307, 5308 e l42L venduto;
2) ritenere-dichiarare l'inadempimento della parte convenuta in ordine alle condizioni di cui alle scritture private stipulate in data 29.05.2008 e 14.02.2013;
3) condannare parte convenuta al pagamento della somma di € 250.000,00 a titolo di risarcimento dei danni subiti dalle attrici o della diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi fino all'effettivo soddisfo e rivalutazione monetaria;
3) condannare, altresì, parte convenuta alla restituzione, in favore di , della CP_1 somma di € 7.000,00, unitamente agli interessi per la causale innanzi precisata;
4) in via subordinata e gradata, nella denegata ipotesi si rendesse impossibile la restituzione del terreno in favore delle attrici, si chiede a titolo di risarcimento danni il valore di mercato corrispondente dei due sottotetti e dell'appartamento con autorimessa da corrispondere rispettivamente alle istanti;
5) con vittoria delle spese di lite, con distrazione al procuratore antistatario”.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio la Parte_1 che contestava l'addebito di ogni inadempimento, sia in relazione all'obbligazione di pagamento delle somme di danaro, sia in relazione all'obbligazione di trasferimento dei beni
4 immobili, per la quale eccepiva l'impossibilità sopravvenuta della prestazione per factum principis. In particolare, eccepiva che aveva pagato quasi l'intero importo “di cui alla vendita/permuta”, perché l'IFA aveva corrisposto ai la somma di € 70.000,00 CP_1
(come risultava dalla scrittura privata del 29.5.2008) e la medesima IFA, per la cessione del contratto di permuta, aveva corrisposto alla GRB Costruzioni la somma di € 88.000,00; infine, essa , quando aveva acquistato il terreno con atto di compravendita Parte_1
Per_ per notaio del 30.7.2009, lo aveva acquistato con il valore aggiunto del permesso di costruire, rilasciato in data 18.9.2009, per cui l'importo di € 220.000,00, di cui al prezzo Per_ dell'atto per notaio del 30.7.2009, equivaleva a quello di € 70.000,00, di cui alla scrittura privata del 29.5.2009, ed i cedenti il terreno (ossia i ), a fronte della permuta degli CP_1 immobili, avrebbero dovuto ancora versare la somma di € 30.000,00.
Quanto all'obbligazione di trasferimento dei beni immobili, la Parte_1 deduceva che, dopo il rilascio del permesso di costruire in data 18.11.2009 e la vendita del Per_ terreno per atto del notaio del 30.7.2009, essa era stata destinataria di un provvedimento di sequestro penale emesso in data 13.10.2010 nell'ambito delle misure di prevenzione, revocato in data 20.7.2011, e ciò aveva determinato la decadenza del permesso di costruire, perché non era stato possibile dare inizio ai lavori nel termine previsto, né chiedere la proroga prima della scadenza del permesso di costruire. Peraltro, essa stipulava la scrittura privata transattiva del 14.2.2023, con cui entrambe le parti, nonostante la decadenza del permesso di costruire, manifestavano la volontà di mantenere fede agli impegni presi, prorogando i termini dell'ultimazione dei lavori;
d'altra parte, in mancanza di un nuovo permesso di costruire o della rinnovazione dello stesso, sia il termine previsto per l'inizio dei lavori che quello previsto per la ultimazione degli stessi, non erano termini essenziali, e tanto escludeva l'inadempimento o la gravità dello stesso.
La Cooperativa convenuta concludeva per il rigetto della domanda e perché si desse atto che i rapporti continuavano ad essere efficaci tra le parti, con vittoria delle spese di lite.
Il Tribunale, disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di e CP_5
che, benché regolarmente evocati in giudizio, non si costituivano;
in Controparte_6 assenza d'istruttoria, decideva la causa con sentenza n. 1689/2021, con cui così statuiva:
“- Dichiara la contumacia di e CP_5 Controparte_6
- Accoglie parzialmente le domande, nei limiti e nei termini di cui alla parte motiva;
- Dichiara la risoluzione per inadempimento del contratto di compravendita del 30.7.2009
5 di compravendita del 30.07.2009, per notar Rep. n. 97.303; Racc. n. Persona_2
57.938;
- per l'effetto dispone la restituzione dell'appezzamento di terreno sito in San Prisco (CE), riportato in Catasto Terreni al foglio 8, part.lle 5305, 5306, 5307, 5308 e 1421;
- ordina al competente conservatore dei RRII l'annotazione della presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c. con esonero da responsabilità;
- rigetta la domanda risarcitoria;
- rigetta la domanda di restituzione della somma di € 7.000,00;
- compensa le spese del giudizio”.
Il Tribunale, dopo aver esaminato la scrittura privata del 29.5.2008, l'atto pubblico di vendita del 30.7.2009, la successiva scrittura privata del 14.2.2013, dopo aver evidenziato che le attrici avevano chiesto la risoluzione del solo atto pubblico del 30.7.2009 e non anche delle scritture private del 29.5.2009 e del 14.2.2013, in relazione alle quali era stato chiesto solo l'accertamento dell''inadempimento, rilevava che:
-a prescindere da quali si volessero considerare gli effettivi e veri obblighi gravanti sulla
(pagamento del prezzo di € 220.000,00, come corrispettivo della vendita di cui Parte_1 all'atto pubblico di vendita del 30.7.2009, oppure dazione, come corrispettivo della permuta, della somma di € 130.000,00 e trasferimento delle unità immobiliari, di cui alla scrittura privata del 29.5.2008, come ribadita dalla scrittura privata del 14.2.2013), sussisteva il grave inadempimento della , sia in relazione agli obblighi derivanti dalla permuta sia in Parte_1 relazione agli obblighi derivanti dall'atto di compravendita;
- ove, infatti, fossero state considerate le obbligazioni derivanti dall'atto di compravendita del
30.7.2009, a fronte del prezzo pattuito di € 220.000,00, la aveva pagato solo la Parte_1 somma di € 70.000,00, rimanendo inadempiente per il pagamento del residuo importo di €
150.000,00, e tale inadempimento, considerato l'ammontare della somma, era grave e tale da determinare la risoluzione ex art. 1453 c.c.;
- erano prive di pregio le difese della convenuta (secondo cui, da una parte, l'IFA Parte_1 aveva acquistato dalla GRB i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto di permuta per €
88.000,00; dall'altra, considerato che il permesso di costruire era stato rilasciato in data
18.9.2009, il prezzo di € 220.000,00, di cui all'atto di compravendita del 30.7.2009, equivaleva a quello di € 70.000,00, di cui alla scrittura privata del 2008), in quanto le vicende tra l'IFA e la GRB erano irrilevanti ai fini dei rapporti tra le parti del presente giudizio;
non
6 risultavano comprensibili le ragioni per le quali l'importo di € 220.000,00 di cui al prezzo dell'atto notarile equivaleva a quello di € 70.000,00 di cui alla scrittura con la
[...]
F.A. CP_8
L'unica incidenza sul prezzo di € 220.000,00 avrebbe potuto ricoprire quanto pattuito con la permuta, ma in essa era comunque previsto che la parte acquirente del terreno avrebbe dovuto, non solo trasferire i due sottotetti e l'unità immobiliare, ma anche corrispondere la somma di
€ 130.000,00; pertanto, anche ove si fosse voluto ritenere che il prezzo vero dell'atto di compravendita non era di € 220.000,00, ma di € 130.000,00, sarebbe risultato, comunque, grave l'inadempimento della che, a fronte della somma di € 130.000,00, aveva Parte_1 pagato solo la somma di € 70.000,00, rimanendo debitrice dell'ulteriore somma di €
60.000,00;
- se, invece, si fosse ritenuto che gli obblighi gravanti sulla non erano quelli Parte_1 dell'atto di compravendita del 30.7.2009, ma quelli della permuta, come ribaditi nella scrittura privata del 14.2.2023, la era, del pari, inadempiente, perché, a fronte della somma Parte_1 dovuta di € 130.000,00, aveva pagato solo la somma di € 70.000,00, mentre, in relazione all'ulteriore obbligazione di trasferimento dei tre immobili, non aveva consegnato nessuno dei tre immobili (due sottotetti ed unità immobiliare), che erano da costruire e che non erano stati neanche costruiti.
Il Tribunale, inoltre, escludeva ogni rilievo del sequestro penale, invocato dalla Parte_1 convenuta a giustificazione del proprio inadempimento per la mancata costruzione degli immobili, sulla base dei seguenti passaggi argomentativi:
- il sequestro penale che la aveva subito, e che avrebbe determinato la decadenza Parte_1 del permesso di costruire, non integrava un factum principis, come assunto dalla Parte_1 perché il factum principis ricorre in presenza di provvedimenti normativi o amministrativi di carattere generale che comportano, quale conseguenza, l'impossibilità di compiere la prestazione e tra questi non poteva rientrare il provvedimento giurisdizionale specifico emanato;
inoltre, il sequestro penale è un atto che, anche se poi revocato, trova il suo presupposto nel comportamento della parte nei confronti del quale il sequestro è emesso e, pertanto, un atto dell'autorità non può avere valenza di factum principis ai fini degli effetti giuridici sull'obbligazione quando esso sia “causato” dal debitore stesso, anche se poi revocato;
- dalla documentazione in atti risultava che il decreto di sequestro era stato emesso in data
7 12.4.2011, e, quindi, in un momento successivo alla data del 18.11.2010, in cui sarebbero dovuti iniziare i lavori (vedi permesso di costruire rilasciato alla Cooperativa in data
18.11.2009, in cui era previsto che i lavori avrebbero dovuto essere iniziati entro un anno dal rilascio del permesso di costruire);
- in epoca successiva alla revoca del sequestro penale, la sottoscriveva la scrittura Parte_1 privata del 14.2.2013, nella quale confermava gli impegni assunti con la scrittura privata del
29.05.2008, fissando, quale nuovo termine per l'ultimazione dei lavori, la data del 14.02.2016, prorogabile al sopraggiungere di situazioni nuove, anche relative alle difficoltà del mercato immobiliare, tali da da impedire e/o rendere difficoltosa la ultimazione dei lavori entro la data stabilita, insussistenti nel caso di specie.
Il Tribunale, sulla base delle motivazioni che precedono, pronunciava la risoluzione dell'atto di compravendita del 30.7.2009 per grave inadempimento della Cooperativa, con conseguente accoglimento della domanda di restituzione del terreno.
Rigettava la domanda delle attrici di risarcimento danni da inadempimento per € 250.000,00, per la mancata allegazione degli stessi danni, nonché la domanda di restituzione della somma di € 7.000,00 (importo che aveva versato a titolo di acconto della maggior Parte_3 somma di € 30.000,00 per il previsto trasferimento dell'unità immobiliare in suo favore), perché il pagamento di detta somma rinveniva la sua giustificazione causale non nell'atto di compravendita del 30.7.2009, ma nella scrittura privata di permuta del 29.5.2008, confermata e ribadita nella successiva scrittura del 14.2.2013, le quali, poiché non erano state attinte da nessuna domanda di risoluzione, non erano caducate, per cui nessun effetto restitutorio era possibile.
B. Giudizio d'appello.
Avverso la sentenza N. 1689/2021, emessa, ex art. 281 sexies c.p.c., all'esito dell'udienza del
13.5.2021, ha proposto tempestivo appello la , con atto di Parte_1 citazione notificato a , , a Parte_3 Parte_4 Controparte_4 mezzo pec in data 10.12.2021, e a e a mezzo posta, in CP_5 Controparte_6 data 20 e 22.12.2021, con cui ha chiesto:
“- Accogliersi l'appello per i motivi sopra esposti e, per l'effetto, dichiarare inutiliter data la declaratoria di risoluzione per grave inadempimento dell'appellante, con riferimento all'atto Per_ per notar del 2009 sopra meglio indicato. In ogni caso, dichiararsi ancora efficace le scritture di permuta del 2008 e del 2013;
8 b) Accogliere il secondo motivo e, per l'effetto, dichiarare che non sussiste e, comunque, è di lieve entità l'inadempimento delle scritture di permuta, sopra indicate, costituenti gli atti dissimulati inter partes;
c) con vittoria delle spese processuali, con distrazione in favore del procuratore antistatario.
Instaurato il contraddittorio, si sono costituite in giudizio , Parte_3 Controparte_2
, l'avv. , nella qualità di amministratrice di sostegno di
[...] Controparte_3 CP_4
, che hanno resistito all'appello, di cui hanno chiesto il rigetto, con vittoria delle
[...] spese di lite, con distrazione al procuratore dichiaratosi antistatario.
Benché regolarmente evocati in giudizio, non si sono costituiti e CP_5 CP_6
, che devono, pertanto, essere dichiarati contumaci.
[...]
La causa, transitata dalla Sesta Sezione Civile alla Terza Sezione Civile, a seguito di un provvedimento di riassegnazione del Presidente della Corte sulla base delle disposizioni tabellari vigenti, è stata assunta in decisione all'udienza del 14.5.2025, con la concessione dei termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c.
C. Analisi dei motivi di appello
C.1 Con il primo motivo di appello, la ha chiesto di riformare la Parte_1 sentenza di primo grado nel senso di dichiarare inutiliter data la pronuncia di risoluzione per Per_ grave inadempimento dell'atto di compravendita per notaio del 30.7.2009, nonché di dichiarare l'attuale efficacia delle scritture di permuta del 29.5.2008 e del 14.2.2013.
L'appellante, richiamato l'art. 1414, comma 2, c.c., ha dedotto che l'atto pubblico di compravendita del 30.7.2009 era un atto simulato ed era stato rogato solo per motivi fiscali, mentre tra le parti avevano effetto esclusivamente le scritture private di permuta del 2008 e del 2013, che le stesse parti definivano integrare l'atto dissimulato;
pertanto, si verteva in una fattispecie di simulazione relativa, con l'apparenza di un atto pubblico di vendita (con corrispettivo in danaro) e l'effettività di accordi di permuta, con cui le parti avevano convenuto il trasferimento di un bene presente con un bene futuro e solo in minima parte con il corrispettivo in danaro.
Ne derivava che la pronuncia di risoluzione per grave inadempimento della Parte_1
Per_ relativamente al solo atto simulato di cui al rogito per notaio del 30.7.2009, doveva considerarsi inutiliter data, in quanto detta pronuncia non aveva nessuna incidenza sui rapporti tra le parti in causa, e, inoltre, essendo l'atto simulato, il corrispettivo in danaro non era effettivo, per cui nessun inadempimento poteva essere valutato. Per contro, poiché la
9 sentenza impugnata non aveva dichiarato risolte le scritture di permuta del 2008 e del 2013, le stesse erano valide tra le parti, con la conseguenza che il rapporto di permuta permaneva ancora in essere.
Inoltre, la appellante ha chiesto di riformare anche la condanna alla restituzione Parte_1 del terreno, perché il possesso dello stesso era stato trasferito già con le scritture di permuta.
Il primo motivo di appello è inammissibile perché l'appellante tenta attraverso di esso di sollecitare una pronuncia del giudice di appello sulla simulazione relativa dell'atto pubblico di compravendita del 30.7.2009, pronuncia che avrebbe dovuto, invece, chiedere al Tribunale nel giudizio di primo grado.
Ed invero, la appellante, attraverso la richiesta che la sentenza di primo grado sia Parte_1 dichiarata inutiliter data, perché ha pronunciato la risoluzione per inadempimento, ex art. Per_ 1453 c.c., di un contratto, quale il contratto di compravendita per notaio del 30.7.2009, che era affetto da simulazione relativa, perché non era l'atto realmente voluto dalle parti, che, invece, volevano solo le scritture private di permuta del 29.5.2008 e del 14.2.2013, tende, surrettiziamente, a portare all'esame del giudice d'appello una questione, quella della Per_ simulazione relativa dell'atto di compravendita per notaio del 30.7.3009, che avrebbe dovuto essere proposta tempestivamente nel corso del giudizio di primo grado, in via di azione o di eccezione, ma che non è stata proposta né in un senso né nell'altro.
Le parti nel giudizio di primo grado, pur allegando e ammettendo, nei fatti, di aver concluso l'atto di compravendita del 30.7.2009 solo per fini fiscali, essendo i loro interessi realmente regolati nella scrittura privata di permuta sottoscritta in data 29.5.2008, confermata in data
14.2.2023, che prevedeva una permuta di cosa presente contro cosa futura con un supplemento in denaro – non hanno mai chiesto la dichiarazione della simulazione relativa dell'atto pubblico di compravendita del 30.7.2009: ed invero, le attrici, sorelle , CP_1 chiedevano la risoluzione per inadempimento, ex art. 1453 c.c., del menzionato atto di compravendita del 30.7.2009 e, nel contempo, la dichiarazione di inadempimento da parte della delle scritture private di permuta del 29.5.2008 e del 14.2.2013; la Parte_1
Cooperativa convenuta, odierna appellante, contestava solo il suo inadempimento per il mancato integrale pagamento del prezzo di € 220.000,00 e la mancata consegna dei beni, ma non tentava di paralizzare la domanda delle attrici di risoluzione per inadempimento dell'atto pubblico di compravendita del 30.7.2009 eccependone la simulazione relativa o chiedendo, in via riconvenzionale, la dichiarazione di simulazione relativa dello stesso.
10 E che la questione della simulazione relativa dell'atto pubblico di compravendita del
30.7.2009 non sia stata portata all'esame del Tribunale nel giudizio di primo grado è confermato dalla stessa appellante, che nell'atto di appello ha ben evidenziato che il giudice di primo grado non si era pronunciato sulla simulazione relativa del contratto di compravendita del 30.7.2009 perché nessuna delle parti glielo aveva chiesto, ed, anzi, se si fosse pronunciato, sarebbe incorso nel vizio di ultrapetizione, ex art. 112 c.p.c., non potendo la simulazione relativa essere rilevata d'ufficio dal giudice.
La dichiarazione di inammissibilità del primo motivo di appello, volto a far dichiarare alla
Corte di Appello che è inutiliter data la pronuncia di risoluzione per grave inadempimento Per_ dell'atto di compravendita per notaio del 30.7.2009, determina il rigetto anche dell'altra parte del primo motivo di appello, con cui la appellante ha chiesto la riforma Parte_1 della sua condanna alla restituzione del terreno oggetto del medesimo atto di compravendita.
C.2. Con il secondo motivo, la appellante ha censurato la sentenza di primo Parte_1 grado nella parte in cui il Tribunale, in motivazione, aveva ritenuto sussistente il suo inadempimento in relazione agli obblighi derivanti dalle scritture private di permuta del
29.5.2008 e del 14.2.2023.
L'appellante, pur condividendo l'affermazione del primo giudice secondo cui il sequestro penale non poteva integrare un factum principis, ha dedotto che: a) la scrittura privata del
28.5.2008 non prevedeva termini per la consegna dei beni oggetto di permuta e parimenti la scrittura privata del 14.2.2013 non prevedeva la “perentorietà” del termine di consegna dei beni;
b) il sequestro penale era stato disposto il 13.10.2010 ed era stato revocato il 20.7.2011, mentre il termine di inizio dei lavori scadeva il 18.11.2010; c) in data 18.3.2011 era stato Cont approvato il nuovo che, relativamente all'area oggetto di permuta, aveva previsto una nuova destinazione, con una strada che inibiva parzialmente la superficie di edificabilità.
Le circostanze sopra indicate – ha dedotto l'appellante – rendevano l'inadempimento dell'obbligo di trasferimento dei beni oggetto di permuta di entità irrilevante.
Il secondo motivo di appello è infondato.
L'intervenuta approvazione del PUC in data 18.3.2011 integra una circostanza nuova, la cui allegazione effettuata per la prima volta in appello è inammissibile, e tanto in disparte ogni valutazione sulla sua genericità, perché non è specificato in che misura il PUC avrebbe inciso in negativo sulla costruzione dei beni da dare in permuta.
Le ulteriori circostanze di fatto allegate dall'appellante, al fine di qualificare “non grave” il
11 suo inadempimento per la mancata costruzione dei beni da trasferire in permuta alle sorelle
, sono contraddette dalla documentazione in atti: in particolare dalla CP_1 documentazione in atti il sequestro penale, avente ad oggetto le quote della Parte_1 risulta essere stato emesso in data 12.4.2011, come, peraltro, evidenziato dal primo giudice nella sentenza impugnata, e non in data 13.10.2010, come assunto dalla Parte_1 appellante;
ne deriva che il termine di un anno previsto (nel permesso di costruire del
18.11.209) per l'inizio dei lavori era scaduto già in data 18.11.2010 e, quindi, prima ancora dell'emissione del provvedimento di sequestro, che, perciò, non poteva aver causato il mancato inizio dei lavori e, quindi, la decadenza del permesso di costruire.
Ma al di là di tanto, è assorbente il fatto che nella scrittura privata del 14.2.2023, che era successiva alla emissione e revoca del sequestro penale, la Cooperativa appellante assumeva l'obbligo di completare i lavori degli immobili da trasferire alle sorelle (lavori che CP_1 indicava come già iniziati in data 1.2.2023), entro il 14.2.2026, ed è in relazione a tale obbligo – sul cui adempimento nulla può incidere il sequestro penale, per essere stato esso già revocato – che si registra un grave ed ingiustificato inadempimento della Cooperativa, come rilevato dal primo giudice.
In ogni caso, la in relazione agli obblighi derivanti dalle scritture di permuta del Parte_1
29.5.2008 e del 14.2.2013, risulta inadempiente non solo in relazione all'obbligo di trasferimento dei tre immobili (due sottotetti ed una unità immobiliare), ma anche in relazione all'obbligo della corresponsione della somma di € 130.000,00, di cui aveva corrisposto solo la minor somma di € 70.000,00, residuando la somma di € 60.000,00 ancora da pagare, e non vi
è dubbio che la mancata corresponsione della somma residua di € 60.000,00 integra un grave inadempimento, come ritenuto dal primo giudice con passaggio argomentativo (pag. 9 della sentenza di primo grado) non censurato dall'appellante.
D. Le spese del giudizio d'appello
Le spese del presente giudizio di appello seguono la soccombenza della Parte_1 appellante, ex art. 91, comma 1, c.p.c., e sono liquidate nella misura indicata in dispositivo, in base alla tabella n. 12 allegata al DM 55/2014 e succ. mod, assumendo che la causa di appello sia di valore indeterminabile di bassa complessità, tenuto conto del numero limitato
(due) dei motivi di appello, ed applicando i valori minimi per la fase di trattazione/istruttoria, non essendo stata espletata nessuna attività processuale, ed i valori medi per tutte le altre fasi.
12 Ai sensi dell'art. 93 c.p.c. deve essere disposta la distrazione in favore del procuratore antistatario.
Non deve essere previsto nulla per le spese del giudizio di secondo grado tra la Parte_1 appellante e gli appellati contumaci e perché essi non CP_5 Controparte_6 hanno proposto, né sono stati destinatari di alcuna domanda, ma sono stati chiamati in causa nel giudizio di primo grado solo ai fini dell'integrazione del contraddittorio e come litisconsorti necessari sono stati citati in appello.
In considerazione del rigetto dell'appello deve essere dichiarata, ai sensi dell'art. 13, comma
1- quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24.12.2012, n.
228 (applicabile ai giudizi introdotti dal trentesimo giorno successivo alla sua entrata in vigore, avvenuta in data 1.1.2013), la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'instaurazione del procedimento di appello a norma del comma 1 - bis del citato art. 13.
PQM
La Corte d'Appello di Napoli, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di appello, proposto dalla nei confronti Parte_1 di , , , avv. Parte_3 Controparte_2 CP_5 Controparte_6
, quale amministratrice di sostegno di , avverso la Controparte_3 Controparte_4 sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Prima Sezione Civile, n. 1689/2021, depositata in data 13.5.2021, ogni diversa istanza ed eccezione rigettata, così provvede:
1) Dichiara la contumacia degli appellati e CP_5 Controparte_6
2) Rigetta l'appello;
3) Condanna la appellante pagamento, in favore delle appellate , Parte_1 Parte_3
, avv. , quale amministratrice di sostegno di Controparte_2 Controparte_3
, delle spese del giudizio di secondo grado, che liquida in € 8.469,00 CP_4 CP_1 per compenso di avvocato, oltre rimborso per spese generale al 15%, Iva e CPA, se dovuti, nella misura come per legge, con distrazione in favore del procuratore antistatario;
4) Nulla per le spese del presente grado di giudizio tra la appellante e gli appellati Parte_1 contumaci e CP_5 Controparte_6
5) Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della Parte_1 appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per il
13 procedimento di appello, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge n. 228 del 2012.
Napoli, 29.10.2025
Il Consigliere rel. ed est. Il Presidente dr.ssa Rosaria Morrone dr. Giulio Cataldi
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