TRIBUNALE DI AGRIGENTO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice dott. Gerlando Lo Presti Seminerio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2153/2024 R.G.A.C.
FRA
NATO A PALMA DI Parte_1
MONTECHIARO IL 03/06/61 rapp. e dif. dagli Avv.ti Natale Manlio Sortino e
Daniele Rizzo
ATTORE
CONTRO
92100 AGRIGENTO ASD IN CP_1
PERSONA DEL LEGALE RAPPRESENTANTE
[...]
Controparte_2
rapp. e dif. dall'Avv. Andrea Carnabuci
CONVENUTA
OGGETTO: risoluzione di contratto locativo
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1

Con citazione del 04/09/2024 Parte_1
conveniva in giudizio la 92100 CP_1
Agrigento ASD. Narrava l'attore in tal modo premettendo alle istanze giudizialmente dedotte di avere concesso in locazione ad uso diverso dall'abitativo alla convenuta un immobile sito in
Agrigento nella locale Via Cannatello n. 54 in virtù
d'apposito contratto registrato in data 11/09/2021.
Deduceva quindi l'attore a sostegno dell'azione oggi intrapresa che nonostante l'avvenuto spirare del termine di durata del rapporto locativo in argomento la convenuta non aveva ancora provveduto a rilasciare il cespite concessole in godimento. Pertanto concludeva intimando alla convenuta sfratto per finita locazione chiedendone la convalida. La GFC Crossgym 92100 Agrigento ASD costituendosi in giudizio si opponeva alla domanda di rilascio dell'immobile oggetto del rapporto locativo deducendo l'impossibilità di poter rilasciare l'immobile oggetto del rapporto locativo in argomento in conseguenza della natura del rapporto locativo in argomento che appariva ricadere nella
2 fattispecie prevista dall'art. 27 l. 392/78 per cui la sua durata doveva ritenersi seiennale instando in via subordinata al fine di ottenere nel caso di cessazione del rapporto locativo la corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale ex art. 34 L. 392/78. Il giudice con apposito provvedimento riservato del 14/10/2024 a seguito delle eccezioni opposte dalla convenuta disponeva il cambiamento di rito del procedimento da ordinario a speciale. Celebrata quindi l'istruttoria esclusivamente attraverso produzioni documentali la causa infine veniva posta in decisione all'udienza del 28/05/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea che nel merito della controversia è divenuta di risoluzione del rapporto locativo in argomento per essere spirato il termine di sua durata è agevolmente apparsa rivestita del necessario pregio giuridico ed ha pertanto meritato accoglimento. Preliminarmente va detto che la stipulazione delle locazioni ad uso transitorio come nel caso di specie deve rispondere a determinati
3 parametri di forma secondo la disciplina vincolante in materia affinché siano garantite le esigenze sostanziali che la disciplina vincolistica intende garantire, ovvero che la natura transitoria e temporanea della locazione non sia strumentalmente utilizzata per eludere i limiti obbligatori di durata, relativi ad esigenze di abitazione ordinaria. Piace ricordare come pacificamente l'intimazione di sfratto per finita locazione abbia natura giuridica di una domanda finalizzata ad ottenere la risoluzione del rapporto locatizio, per effetto della scadenza del termine, e quindi è atto idoneo a valere come domanda giudiziale di risoluzione del contratto, sia perché esprime la volontà del locatore contraria ad un'eventuale proroga o rinnovazione del rapporto, sia perché contiene la vocatio in ius del conduttore, la cui opposizione trasforma il procedimento di convalida in un procedimento ordinario di cognizione che investe il regime giuridico del rapporto e le norme che lo governano. Piace in primo luogo ricordare che il contratto di locazione
4 ad uso transitorio è stato introdotto nel nostro ordinamento con l'art. 5 della legge n.431 del 9 dicembre 1998, nota come la legge sulle locazioni abitative. Con tale istituto il legislatore ha voluto tutelare chi ha delle esigenze temporanee di utilizzo dell'immobile, consentendo la stipula di contratti di durata inferiore rispetto a quella prevista dalla legge.
La principale differenza con il regime di locazione ordinaria è la durata della locazione transitoria.
Quest'ultima è disciplinata dalla legislazione speciale, in particolare dall'art. 2 del d.m. del 16 gennaio 2017. Il comma primo di tale articolo sancisce che la durata massima di questo contratto non può superare i diciotto mesi, sottolineando che questi contratti possono essere stipulati per particolari necessità connesse ad esempio alla mobilità per motivi di studio o di lavoro. Per tale motivo ci si domanda se per questa particolare tipologia di locazione è consentito il rinnovo e se quest'ultimo può essere tacito. Al primo quesito si risponde in maniera affermativa: tale tipologia di contratto è rinnovabile per una sola volta con una
5 durata massima di diciotto mesi. Ciò è consentito qualora perdurino le esigenze che hanno condotto le parti a stipulare la locazione di natura transitoria. Ai fini del rinnovo è necessario che le parti provino che le esigenze temporanee di utilizzo dell'immobile persistano, in quanto sono le stesse che giustificano la stipula della locazione transitoria. La rinnovazione tacita del contratto è vietata dalla legge pur sussistendo un filone minoritario della giurisprudenza il quale la ritiene possibile, ma ciò va valutato caso per caso. Un prolungamento del termine del contratto transitorio di locazione, è possibile in quanto le esigenze sussidiarie ben possono, protrarsi anche considerevolmente nel tempo con la conseguenza che non può legittimamente ritenersi incompatibile con la qualificazione di una locazione in termini di transitorietà l'istituto della rinnovazione tacita del contratto ai sensi dell'art. 1597 c.c., almeno nelle circostanze in cui non risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale. Occorre aggiungere che la stipulazione
6 delle locazioni ad uso transitorio deve rispondere a determinati parametri di forma secondo la disciplina vincolante in materia affinché siano garantite le esigenze sostanziali che la disciplina vincolistica intende garantire, ovvero che la natura transitoria e temporanea della locazione non sia strumentalmente utilizzata per eludere i limiti obbligatori di durata, relativi ad esigenze di abitazione ordinaria. E' provato in atti che con contratto ritualmente registrato parte attrice ha concesso in locazione ad uso non abitativo transitorio, per esigenze della conduttrice, la propria unità immobiliare. Il contratto, dunque, realizza l'esigenza cd. “transitoria” posta a fondamento della sua stessa conclusione. È, altresì, provato che le parti pattuivano la data di cessazione del contratto e la parte attrice ha, altresì, allegato che, vista la necessità di adibire tale immobile alla propria attività
d'impresa ha corroborato, finanche, l'esigenza locatizia cd. “transitoria”. Piace osservare come in merito, alla cessazione del contratto non rilevino solo le previsioni negoziali in materia, appunto, di
7 cessazione, ma anche la circostanza che la parte attrice ha ripetutamente manifestato, anche prima della notifica dell'intimazione di sfratto, l'intenzione di non procedere alla sua rinnovazione. Quanto detto che, in verità, appare già bastevole alla declaratoria di avvenuta risoluzione del contratto per finita locazione occorre rilevare, ad ogni buon conto, circa l'inequivoca volontà di non rinnovare lo stesso rapporto, doveroso il richiamo alla Suprema
Corte di Cassazione che ha affermato, con richiamo peraltro ad altre svariate decisioni, che “anche l'intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto, e che tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l'ha sottoscritta, posta a margine della citazione, e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell'intimazione di sfratto, e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace".
Per tali ragioni, dunque, dovrà dichiararsi cessato il
8 contratto di locazione alla data del 11/09/2024. A ciò si aggiunga che, alcun fatto impeditivo od ostativo alla pretesa è emerso che possa orientare il
Tribunale ad affermare non sussistente la ratio giustificatrice del mancato rinnovo del contratto.
Infatti la volontà del legislatore allorquando emanò la legge 431/98 cui la vicenda in commento deve necessariamente raccordarsi era quella di ottenere attraverso la liberalizzazione del mercato delle locazioni un incremento dell'offerta di abitazioni e conseguentemente un effetto calmieratore degli affitti e non già premiare eventuali condotte inadempienti tenute dai conduttori durante lo svolgersi del rapporto locativo. Ne consegue l'avvenuta cessazione del contratto di locazione in esame per la data indicata e l'obbligo per la convenuta di rilasciare l'immobile libero da persone e cose. La data di rilascio, in mancanza di attuazione spontanea, viene fissata in dispositivo ex art 56 legge 392/1978, considerate le contrapposte esigenze delle parti e considerata, finanche, la natura della locazione ed il tempo trascorso in mesi
9 due dalla pubblicazione della presente sentenza. Va in ultimo a commento della domanda riconvenzionale avanzata dalla convenuta ricordare in linea generale che l'indennità per la perdita dell'avviamento prevista dall'art. 69 L. 392/78 trovando i suoi presupposti nel pregiudizio sia pure presunto del conduttore per il perduto avviamento commerciale e nel correlativo incremento patrimoniale del locatore non dev'essere corrisposta quando all'estinzione della locazione non si accompagni alcuno pregiudizio per il conduttore in quanto verificandosi detta ipotesi si legittimerebbe una locupletazione di quest'ultimo senza giusta causa. Il sostanziale automatismo dell'indennità che postula la perdita del valore avviamento in dipendenza della cessazione del contratto di locazione è espressione infatti di una presunzione legale ma deve ritenersi per un principio di coerenza e ragionevolezza dell'istituto che trattasi di presunzione relativa e non assoluta altrimenti si legittimerebbe una locupletazione senza giusta causa nel caso in cui come già affermato
10 all'estinzione del rapporto non si accompagni pregiudizio alcuno. Si considerino a titolo esemplificativo le ipotesi delle locazioni transitorie del non uso del locato della nullità del contratto della morte del conduttore (in mancanza di soggetti legittimati a succedere nel rapporto) della novazione della confusione dell'esercizio del diritto di prelazione o di riscatto in cui va escluso il diritto al compenso nonostante l'estinzione del rapporto di locazione attesa l'insussistenza della perdita dell'avviamento. Parte attrice ha dedotto l'insussistenza del diritto della convenuta ad ottenere tale indennità negando che all'interno del cespite concessole in locazione essa svolgesse un'attività commerciale per cui alla cessazione danno alcuno per la conduttrice poteva concretizzarsi al momento dello spirare del rapporto locativo in argomento. Va ancora una volta in linea generale affermato che presupposto dell'indennità di avviamento è l'esistenza di un regime di concorrenza: urterebbe contro la logica giuridica e le stesse norme della Costituzione che riconoscono il
11 diritto di proprietà ritenere dovuto un risarcimento per un danno assolutamente inesistente. Il trasferimento della sede infatti non importerebbe alcun danno poiché il pubblico continuerebbe a richiedere le stesse merci o gli stessi servizi anche se offerti in locali diversi. Nella specie ritenuto che l'attività commerciale che si svolgeva all'interno dell'immobile oggetto del rapporto locativo che ci occupa era la gestione di una palestra a parere di questo giudicante e tenuto conto dei principi di carattere generale appena espressi la nella veste di conduttrice attese le modalità dello svolgimento dell'attività nel locale de quo non può subire alcuna perdita dalla cessazione del contratto di locazione e il locatore non potrà conseguire alcun arricchimento.
Pertanto deve nella specie negarsi il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento dedotto dalla convenuta e conseguentemente respingersi la relativa istanza dalla stessa giudizialmente avanzata.
Quanto alle spese, in considerazione della complessità delle questioni giuridiche involte, vengono integralmente compensate tra le parti.
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P.Q.M.

definitivamente pronunciando;
dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti per essere spirato il termine di sua durata alla data del
11/09/2024; dispone per l'effetto che la convenuta provveda a rilasciare in favore dell'attore l'immobile oggetto del rapporto locativo in argomento entro il termine di mesi due decorrente dalla notifica della presente sentenza;
rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dalla convenuta;
dichiara interamente compensate tra le parti le spese processuali.
AGRIGENTO 29/05/2025
IL GIUDICE
Gerlando Lo Presti Seminerio
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