REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI AVELLINO
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Avellino, in funzione di giudice civile ed in composizione monocratica nella persona della dott.ssa Paola Beatrice, ha pronunciato la seguente sentenza nella causa iscritta al n. R.G. 2295 dell'anno 2021
TRA
, nata ad [...], l'[...], C.F.: , , Parte_1 C.F._1 Parte_2 nata ad [...] il [...], C.F.: , , nato a [...], il C.F._2 Parte_3
20.08.1986, C.F.: , ed in persona del legale rappresentante C.F._3 Controparte_1
p.t. con sede legale in Avellino in via A. Pini n. 10, P.I.V.A.: , Parte_4 P.IVA_1 rappresentati e difesi dall'avv. Della Bella Maria Grazia ed elettivamente domiciliati in Avellino, alla via
Circumvallazione n. 24;
ATTORI
E
in persona dell'amm.re pro tempore C.F.: Controparte_2 Controparte_3
, rappresentato e difeso dall'avv. Mauriello Walter ed elettivamente domiciliato in P.IVA_2
Avellino, alla via F. Iannaccone n. 7;
NONCHÉ
in persona del legale rappresentante pro tempore con sede in Civitanova CP_4 Controparte_5
Marche (MC), alla via S. Pertini n. 88, P.I.V.A.: , rappresentata e difesa dall'avv. Bellofatto P.IVA_3
Paola e dall'avv. Pizza Nello ed elettivamente domiciliata in Avellino, alla via O.L.B. Mancini n. 12;
CONVENUTI
NONCHÉ
in persona del legale rappresentante p.t. , con Controparte_6 Controparte_7 sede legale in Avellino in via Aldo Pini n. 10, P.I.V.A.: ; in persona del P.IVA_4 Controparte_8
l.r.p.t. , con sede legale in Avellino alla Via Aldo Pini n. 10, P.I.V.A.: Controparte_9
; , nata ad [...] il [...], C.F.: ; P.IVA_5 Controparte_10 C.F._4 CP_11
in persona del l.r.p.t. , con sede legale in ON (VT) alla P.zza Principe di
[...] CP_12
Napoli n. 17, C.F./P.IVA: ; in persona del l.r.p.t. con sede P.IVA_6 CP_13 CP_14
1/8 legale in via Serafino Pionati n. 12, Avellino, P.I.V.A.: ; , nata ad [...] P.IVA_7 CP_15
(AV) il 28.3.1944, C.F.: ; nata ad [...] il [...], C.F.: C.F._5 CP_16
; , nata a [...] il [...]; C.F.: C.F._6 Controparte_17
; nato ad [...] il [...], C.F.: C.F._7 Controparte_18
e , nata ad [...] il [...], C.F.: C.F._8 Controparte_19
; nato ad [...] il [...], C.F.: C.F._9 Controparte_3
; nato a [...] il [...], C.F.: C.F._10 Controparte_20
; nato ad [...] il 26.5. 1969, C.F.: C.F._11 Controparte_21
nata ad [...] il [...], C.F.: C.F._12 Parte_5
e nato ad [...] il [...], C.F.: C.F._13 Parte_6
; in persona del legale rappresentante p.t. C.F._14 Parte_7
con sede in Avellino alla via Moccia n. 90, P.I.V.A.: tutti rappresentati e CP_22 P.IVA_8 difesi dall'avv. Mauriello Walter, ed elettivamente domiciliati in Avellino alla via F. Iannaccone, n. 7;
NONCHÉ
, nato in [...] il [...], C.F.: e CP_23 C.F._15 Controparte_24
nata in [...] il [...], C.F.:
[...] C.F._16 rappresentati e difesi dall'avv. Matarazzo Enrico ed elettivamente domiciliati in Avellino alla Piazza
d'armi n. 4;
LITISCONSORTI NECESSARI COSTITUITI
NONCHÉ
Mauriello Walter, C.F.: , C.F.: C.F._17 Parte_8
, C.F.: , C.F.: C.F._18 Parte_9 C.F._19 Parte_10
, C.F.: , C.F.: C.F._20 Parte_11 C.F._21 Parte_12
; C.F._22
LITISCONSORTI NECESSARI NON COSTITUITI
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione depositato il 02.06.2021, , Parte_1 Parte_2 Parte_3
e la società hanno chiesto al Tribunale di Avellino di accertare e dichiarare
[...] Controparte_1
l'inefficacia e/o inopponibilità e/o nullità dell'art. 9 del regolamento del condominio , CP_2 contenente la clausola secondo cui “in deroga a quanto precisato dall'art. 1123 e ss cc la è esonerata dal CP_4 partecipare ad ogni spesa per la quota relativa alle unità immobiliari ancora rimaste in sua proprietà fino a quando tutti gli immobili non siano trasferiti a terzi sia in proprietà che in locazione”; di accertare e dichiarare che il
è tenuto a ripartire gli oneri condominiali in proporzione ai millesimi di Controparte_2 proprietà secondo i criteri di cui all'art. 1123 c.c. e ss. tra tutti i condomini, compresa la sin CP_4
2/8 dalla costituzione del condominio o, in subordine, dal momento della proposizione della domanda e, per l'effetto, di accertare e dichiarare la nullità derivata e/o l'annullamento delle delibere adottate in applicazione del detto regolamento. In particolare, gli attori hanno impugnato la delibera del
6/12/2019, in relazione all'approvazione del consuntivo 2018 e del preventivo 2019; la delibera del
13/12/2019 e la deliberazione del 28/12/2020, in relazione ai criteri di ripartizione degli oneri condominiali;
le delibere assunte in data 28/12/2020 ed in data 15/1/2021, relativamente a tutti i punti all'ordine del giorno;
le delibere di approvazione dei consuntivi attinenti agli esercizi dal 2010 al 2018,
“nella parte in cui viene esclusa la società dal pagamento delle contribuzioni, e, per quanto attiene ad CP_4
anche per i maggior esborsi eseguiti e non contabilizzati”. Nello specifico, gli attori hanno chiesto Controparte_1 di accertare, a saldo del consuntivo dell'esercizio 2018, un credito di euro 5.602,90 per Controparte_1 di euro 2.406,26 per e di euro 3.009,09 per e, per l'effetto, di Parte_2 Parte_1 condannare il condominio al pagamento di tali somme, o della minore o maggior somma accertata in corso di causa, perché indebitamente corrisposte ai sensi dell'art. 2033 c.c., oltre interessi e rivalutazione dalla maturazione al saldo. In ogni caso i condomini hanno chiesto di accertare, per il consuntivo 2018, un saldo attivo pari ad euro 2.189,43 in luogo di 981,04 a favore della ed il saldo Controparte_1 negativo pari ad euro 224,6 in luogo di 566,15 in capo a e, per l'effetto, di condannare il Parte_1
convenuto al pagamento in favore del primo delle somme indebitamente corrisposte ai CP_2 sensi dell'art. 2033 c.c., oltre interessi e rivalutazione dalla maturazione al saldo. In via subordinata, la parte ha chiesto di condannare la al pagamento in favore della di euro CP_4 Controparte_1
3.413,47, in favore di di euro 2.406,26, di euro 3.009,09 in favore di Parte_2 [...]
o della minore o maggior somma risultante dovuta in corso di causa a titolo di restituzione Pt_1 per ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c., oltre interessi e rivalutazione dalla maturazione al saldo. In punto di fatto, gli attori, condomini proprietari di appartamenti all'interno del CP_2 convenuto, a seguito di atti di acquisto dall'originario unico proprietario dell'intero complesso immobiliare, società hanno esposto che, sin dalla sua costituzione, il condominio, in CP_4 deroga agli articoli 1118 e 1123 c.c. e ss., esegue il riparto degli oneri condominiali escludendo la società dalle relative spese, in applicazione della convenzione di cui al suindicato art. 9 del CP_4 regolamento condominiale, conclusa tra condomini e la ditta venditrice. Le parti hanno, poi, soggiunto, che, al momento della stipula dei singoli atti di acquisto, la aveva imposto la sottoscrizione CP_4 della suddetta clausola di esonero, che sarebbe inopponibile ai condomini per mancanza di approvazione unanime di tutti i componenti il condominio e perché, negli atti di compravendita, vi è un generico richiamo al regolamento condominiale predisposto unilateralmente dal venditore e non trascritto.
Con comparsa depositata il 05.10.2021, si è costituito il condominio , che ha CP_2 chiesto, in via preliminare, di dichiarare la tardività dell'impugnativa delle delibere del 6.12.2019, del
3/8 13.12.2019 e di tutte le delibere di approvazione dei rendiconti dal 2010 al 2018 e l'inammissibilità della richiesta di nullità del regolamento condominiale. Nel merito la parte ha, poi, osservato che la clausola di esonero di cui all'art. 9 del regolamento condominiale doveva ritenersi valida ed efficace perchè accettata convenzionalmente e all'unanimità dai condomini evidenziando l'efficacia vincolante e la non vessatorietà del regolamento condominiale, di natura contrattuale, e la conseguente validità derivata delle delibere impugnate sostituite da quelle successive. Con riferimento alla domanda di arricchimento ingiustificato la parte ha eccepito la carenza di legittimazione attiva degli attori e, in ogni caso, la sua infondatezza in considerazione della morosità degli stessi nel pagamento degli oneri condominiali.
Con comparsa e costituzione depositata il 25.10.2021 si è costituita la eccependo il CP_4 proprio difetto di legittimazione passiva per estraneità alla pretesa degli attori, l'improcedibilità dell'azione di cui all'art. 2041 c.c. per carenza dei presupposti o per parziale prescrizione, nonché la tardività dell'impugnativa, per decorso del termine di cui all'art. 1137 c.c., in relazione alle delibere del
6.12.2019, del 13.12.2019 e di quelle di approvazione dei rendiconti dal 2010 al 2018. La convenuta ha, in particolare, dedotto l'efficacia, la validità e l'opponibilità della clausola di esonero di cui all'art. 9 del regolamento condominiale, stipulata tra la ditta venditrice e i condomini e da questi condivisa all'unanimità, precisando che la clausola suddetta era pienamente conosciuta o conoscibile dagli acquirenti, che il regolamento condominiale era stato richiamato negli atti di acquisto e che la convenzione risultava giustificata anche in ragione dell'onere posto a suo carico relativo ai costi di manutenzione, ordinaria e straordinaria.
Con ordinanza del 03.05.2023 è stata disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini del . Controparte_2
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 17.11.2023, si sono costituiti i condomini e aderendo alle difese del . CP_23 Controparte_24 CP_2
Con separate comparse di costituzione e risposta depositate il 22.11.2023, si sono costituiti i condomini , , Controparte_20 Controparte_18 Controparte_19 Controparte_3 CP_10
, , ,
[...] CP_15 Controparte_21 Controparte_17 Parte_5 Parte_6
[...] CP_16 Controparte_6 Parte_7 [...]
CP_
spiegando difese analoghe a quelle del condominio. Controparte_8 CP_11
La causa è stata, poi, rinviata per precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 281- sexies c.p.c. e le parti hanno concluso come nei precedenti atti.
Ciò premesso, vale ricordare che, in ragione del criterio della ragione più liquida, può essere esaminata anche la questione di merito principale senza che sia necessario esaminare tutte le eccezioni dei convenuti tra cui quella di improcedibilità della domanda per mancata attivazione della procedura di mediazione nei confronti di tutti i condomini e di tardività dell'impugnativa per decorso del termine ex art. 1137 c.c. In ogni caso sul punto vale solo rilevare, da un lato, che la domanda è stata
4/8 introdotta e seguita da un preventivo e valido tentativo di mediazione, attivato davanti all'organismo definitosi con verbale negativo del 28.04.2021 e che i litisconsorti, nel costituirsi, hanno di fatto CP_25 aderito alle difese già formulate dal , senza ampliare l'oggetto del contendere e senza CP_2 introdurre separate domande e, dall'altro, che la domanda è stata proposta per la dichiarazione di nullità della clausola contenuta nel regolamento adottata in deroga al criterio di riparto di cui CP_26 all'art. 1123 c.c. che non è assoggettata alle preclusioni temporali di cui all'art. 1137 c.c. e che, quanto alle delibere controverse, esse vengono impugnate per l'accertamento dell'invalidità derivata dall'applicazione, nel criterio di riparto delle spese e di predisposizione dei consuntivi, della menzionata clausola del regolamento condominiale. Con riferimento, infine, all'eccezione di difetto di legittimazione passiva della deve essere rilevato che la domanda è stata correttamente CP_4 indirizzata anche nei suoi confronti, nella qualità di beneficiaria della clausola di esonero controversa, tenuto conto della prospettazione degli attori.
A questo punto in diritto deve essere ricordato che i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'art. 1123 c.c., possono essere derogati, come prevede la stessa norma, mediante una convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”), o in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità ovvero col consenso di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 04/08/2016,
n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641). La natura delle disposizioni contenute nell'art. 1118 c.c., comma 1 e nell'art. 1123 c.c. non preclude, infatti, l'adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà. Peraltro, in assenza di limiti posti dall'art. 1123 c.c., la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali può arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni e finanche a prevedere l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime (cfr. Cass. Sez. 2 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6844 del 16/12/1988). La sostanza di tale "diversa convenzione" è, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata. Vale soggiungere, inoltre, che il regolamento condominiale per essere vincolante deve esistere al momento della sottoscrizione di un contratto di acquisto che lo richiama e contestualmente si dichiara di averne preso conoscenza e di volerlo accettare. Infine, vale soggiungere che le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale che possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base
5/8 al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (cfr. Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 28 settembre 2016, n. 19212).
Tutto ciò premesso, osserva il Tribunale che dalla lettura del regolamento condominiale risulta che “in deroga a quanto precisato dall'art. 1123 e ss. cc., la è esonerata dal partecipare ad ogni CP_4 spesa condominiale per la quota relativa alle unità immobiliari ancora rimaste in sua proprietà fino a quando tutti gli immobili non siano trasferiti a terzi sia in proprietà che in locazione o affitto.” (cfr. art. 9 – Premessa). Dall'esame dei singoli atti di compravendita dei condomini attori emerge, inoltre, che nel contratto del 19.5.2009 fra e la è stato previsto: “La parte acquirente accetta, Parte_1 CP_4 ad ogni effetto e conseguenza di legge e per propri aventi causa, il regolamento di condominio e le relative tabelle millesimali allo stesso annesse, depositato ai miei atti con verbale redatto in data odierna, rep. n. 86503 racc. n. 31368, in corso di registrazione e di trascrizione, dichiarando di conoscerne il contenuto”; nell'atto di compravendita del 20.07.2009 fra la e è CP_4 Parte_2 previsto: “Le parti convengono ancora che gli oneri per la manutenzione ordinaria delle aree scoperte condominiali destinate a transito pedonale e carrabili graveranno a carico della parte acquirente in proporzione alla quota millesimale e che, in deroga a quanto previsto dall'art. 1123 e seguenti del C.C., la società venditrice viene esonerata dal partecipare ad ogni spesa condominiale per le quote relative alle unità immobiliari ancora rimaste in sua proprietà (ed in corso di costruzione) dopo l'attivazione dei relativi servizi ed oltre, fino a quando tutti gli altri immobili non siano trasferiti a terzi sia in proprietà che in locazione o affitto”. Infine, la clausola di esonero è presente anche nell'atto di compravendita dell'11.06.2009 fra la e nella qualità di amministratore unico e legale CP_4 Parte_4 rappresentante di ed in quello del 20.04.2011 fra quale Controparte_1 Parte_4 rappresentante legale della e . Controparte_1 Parte_3
È, dunque, provato che tutti gli acquirenti erano a conoscenza, al momento dell'acquisto delle proprie unità immobiliari, della clausola di esonero di natura convenzionale o perché presente o perché richiamato il suddetto regolamento, come nel caso di che, sottoscrivendo l'atto, ha Parte_1 dichiarato di conoscere e di accettare nei suoi contenuti.
Quanto all'eccepita natura vessatoria della clausola in esame vale, invece, osservate che l'ordinanza n.
20007/2022 della Corte di Cassazione ha precisato che: “Perché una clausola della convenzione sulle spese condominiali contenuta nel regolamento di condominio sia valutata ai fini dell'art. 33 del Codice del Consumo occorre…che la stessa provochi un significativo squilibrio (non ex se negli obblighi di contribuzione derivanti dagli artt.
1118 e 1123 c.c., ma) dei diritti e degli obblighi derivanti, ai sensi degli artt. 1476 e 1498 c.c., dal contratto di compravendita concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente. Acquistano a tal fine rilievo, come affermava già Cass., 4 agosto 2016, n. 16321 (richiamata da Cass. 23 luglio 2019, n. 19832, e da Cass. 14 gennaio
2021, n. 497), le sole clausole del regolamento di condominio predisposte dal costruttore o originario unico proprietario dell'edificio, ricollegabili all'esercizio dell'attività imprenditoriale o professionale da quello svolta, che, valutate alla luce del
6/8 complessivo programma obbligatorio, secondo i profili del «significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto» e della «buona fede», ai sensi dell'art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206, in rapporto al condomino acquirente dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva che rivesta lo status di consumatore, incidano sulla portata della prestazione traslativa di dare dovuta dall'alienante, la quale si estende di regola alle parti comuni, ovvero sul corrispettivo dovuto dal compratore per il bene venduto.”; “Va pertanto enunciato il seguente principio di diritto: la clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell'edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi dell'art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre
2005, n. 206, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d'ufficio dal giudice nell'ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall'alienante, o sull'obbligo di pagamento del prezzo gravante sull'acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento l'obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano”.
Orbene, nella fattispecie al vaglio, non è dedotto né provato che la clausola in esame abbia provocato un significativo squilibrio degli obblighi derivanti dal contratto e dall'esame della stessa non è argomentabile che possa incidere sulla prestazione traslativa del bene estesa alle parti comuni o sull'obbligo di pagamento del prezzo gravante sull'acquirente. Peraltro, l'esonero dalle spese condominiali risulta equilibrato in considerazione della circostanza che il costruttore si è accollato tutte le spese di costruzione, assicurazione, impianto antincendio e videosorveglianza, nonché di manutenzione straordinaria, guardiania e vigilanza, rispetto alle quali i condomini risultano esonerati.
Da quanto esposto, allora, deriva il rigetto della domanda principale con assorbimento della questione della nullità derivata delle delibere condominiali contestate, delle domande di arricchimento ingiustificato ex art. 2041 c.c. e di ripetizione dell'indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. e di ogni altra questione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore indeterminabile della causa, dell'omesso svolgimento della fase istruttoria, dei parametri medi di cui al
D.M. n. 147/2022 e con applicazione di un compenso unico, aumentato del 30% ex art. 4 comma 2 del
Dm 2014 n. 55 e success. modific., con riferimento al condominio e a tutti i condomini costituiti con il medesimo avvocato in ragione dell'identità delle difese articolare.
Nulla va disposto per le spese di lite fra parte attrice e i litisconsorti non costituiti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Avellino, nella persona della dott.ssa Paola Beatrice, ogni diversa istanza o eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando sulla controversia in esame, così provvede:
7/8 - rigetta le domande di parte attrice;

- condanna gli attori, in solido fra di loro, al pagamento, delle spese di lite a favore dei convenuti costituiti, che si liquidano come segue: € 5.810,00 oltre 15% per rimborso spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge in favore di con attribuzione all'avv. Pizza Nello che ha dichiarato di averne CP_4 fatto anticipo;
€ 5.810,00 oltre 15% per rimborso spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge in favore di e con attribuzione all'avv. Matarazzo Enrico che CP_23 Controparte_24 ha dichiarato di averne fatto anticipo;
€ 7.553,00 oltre 15% per rimborso spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge a favore di di Controparte_2 Controparte_6
, Controparte_8 Controparte_10 CP_11 CP_13 CP_15 CP_16 CP_17
, e ,
[...] Controparte_18 Controparte_19 Controparte_3 Controparte_20 CP_21
; e e con attribuzione
[...] Parte_5 Parte_6 Parte_7 all'avv. Mauriello Walter che ha dichiarato di averne fatto anticipo;

- nulla dispone sulle spese di lite tra gli attori e i litisconsorti non costituiti.
Così deciso in Avellino, in data 17.1.2025 all'esito dell'udienza del 30.12.2024
Il giudice dott.ssa Paola Beatrice
8/8