N. R.G. 2585/2021
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
Sezione Unica Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2585/2021
tra
Parte_1
ATTORE/I
e
CP_1
CONVENUTO/I

VERBALE DI UDIENZA DEL 11 aprile 2025, alle ore 10.10
innanzi al Giudice Onorario Dott.ssa Maria de Ruggiero
mediante collegamento da remoto in videoconferenza teams
(ai sensi degli artt. 127, 127-bis c.p.c., 196-duodecies disp.att. c.p.c. e 35 d.lgs.
149/2022)
pagina 1 di 15 Si dà preliminarmente atto che l'udienza odierna viene celebrata da remoto in videoconferenza con utilizzo della piattaforma Microsoft TEAMS, fornita dal
[...]
in conformità ai provvedimenti DGSIA in merito alle piattaforme Controparte_2
utilizzabili per lo svolgimento dell'udienza da remoto (decreti 10 e 20.3.2020 e
21.5.2020).
Ciò premesso, si procede all'identificazione dei comparenti collegati da remoto:
Per l'avv.to NICOLA GRASSI Parte_1
Per l'avv.to MACRELLI ACHILLE CP_1
Il Giudice prende atto della dichiarazione di identità dei presenti in collegamento da remoto, i quali dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori presenti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il
giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
Il Giudice invita quindi le parti a precisare le conclusioni
Parte ricorrente precisa e conclude come da note depositate il 23 marzo 2025
Parte resistente precisa e conclude come da note del 28 marzo 2025
Il Giudice invita le parti a discutere oralmente la causa.
Dopo la discussione il Giudice si ritira in camera di consiglio per decidere e riserva di pagina 2 di 15 dare lettura della sentenza ad ore 17.30 con le medesime modalità di collegamento da remoto, stessa stanza virtuale e link già in possesso delle parti
A questo punto, i difensori e le parti dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
Infine il giudice dà lettura del verbale di udienza.
Il Giudice Onorario Dott. ssa Maria de Ruggiero
Ad ore 17.30 viene riaperta la stanza virtuale.
Si procede con le stesse modalità sopra evidenziate e sono presenti ed indentificati
Nessuno compare
Il Giudice dà lettura della sentenza che allega al presente verbale d'udienza
Il Giudice Onorario
dott. ssa Maria de Ruggiero
pagina 3 di 15 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
Sezione Unica Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. ssa Maria de Ruggiero ha pronunciato ex art429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2585/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
MARCHINI CRISTINA e dell'avv. NICOLA GRASSI, elettivamente domiciliato in
PIAZZA DELLA LIBERTÀ 2 a CESENA presso i difensori ricorrente
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_1 C.F._2
MACRELLI ACHILLE, elettivamente domiciliato in VIA DELLA CONSERVA a
CESENA presso il difensore resistente pagina 4 di 15 CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note conclusive depositate agli atti.
Il ricorrente: “-nel merito accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del sig.
nato a [...] il [...] – Codice Fiscale: CP_1
, residente in [...], per i motivi C.F._2
esposti in narrativa e per l'effetto condannare lo stesso al pagamento in favore Parte_1
della complessiva somma di € 48.187,09 (di cui € 21.887,09 a titolo di
[...]
mancato versamento di canoni di locazione, € 6.000,00 a titolo di pagamento di
indennità di mancato preavviso ed € 20.300,00 oltre I.V.A. a titolo di risarcimento per i
danni arrecati all'immobile) oltre interessi di legge ovvero nella somma maggiore o
minore che risulterà in corso di causa e/o -sempre nel merito in via subordinata
accertare e dichiarare che la condotta tenuta dal sig. e descritta in CP_1
narrativa integra gli estremi della responsabilità extracontrattuale ex art.2043 c.c e per
l'effetto condannare lo stesso a risarcire a il danno dallo stesso Parte_1
patito nella misura di € 48.187,09 oltre interessi di legge o nella somma maggiore o
minore che risulterà in corso di causa;
-respingere le eccezioni avversarie perché
infondate in fatto ed in diritto;
- respingere le domande avversarie nonché la domanda
riconvenzionale avversaria perché infondata in fatto ed in diritto ed in subordine nella
denegata ipotesi di accoglimento del punto 2 delle conclusioni avversarie rideterminare
il canone in conformità a quanto disposto dalla normativa applicabile alla fattispecie
nel 2013; - condannare il sig. ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento CP_1
pagina 5 di 15 dei danni da “lite temeraria” da liquidarsi d'ufficio in via equitativa. - in ogni caso con
vittoria di spese e compensi professionali di causa, oltre spese generali, IVA e CPA
nonché interessi ex art. 1284 4° c.c. come per legge”.
Il resistente: “Nel merito, in via principale 1) accertare e dichiarare che il contratto di
locazione ad uso abitativo a canone concordato di cui è causa è affetto da nullità per
non essere stato registrato presso l'agenzia dell'entrate del comune di Cesena, e/o 2) in
subordine accertare l'inefficacia e/o la nullità dello stesso contratto di locazione ad uso
abitativo a canone agevolato per il mancato rispetto della normativa applicabile alla
fattispecie ed in ogni caso per le ragioni esposte nella narrativa del presente atto, 3) in
via ulteriormente subordinata, accertare e dichiarare che il contratto di locazione di cui
è causa ha cessato la sua efficacia alla data del 31.10.2016 per tutte le ragioni esposte
nella narrativa del presente atto per l'effetto dell'accoglimento anche di una sola delle
predette domande 4) Respingere ogni richiesta formulata dal sig. nel Parte_1
ricorso introduttivo nei confronti del sig. in quanto infondata in fatto e CP_1
in diritto, per tutte le motivazioni esposte nella presente memoria di costituzione. 5) In
ogni caso, rigettare la domanda di risarcimento dei danni inerenti all'immobile in
quanto infondata in fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte nel presente atto. In via
riconvenzionale: 6) accertare e dichiarare che il sig. ha corrisposto al CP_1
sig. per il godimento dell'immobile di cui è causa la somma di € Parte_1
42.000,00 e in accoglimento delle domande di cui ai punti 1 e 2 7) condannare il sig.
a restituire la somma di € 42.000,00 oltre interessi dal dovuto al Parte_1
pagina 6 di 15 saldo o quella somma maggiore o minore che dovesse risultare in corso di causa, a
titolo di indebito oggettivo ex art. 2031 c.c e/o a titolo di indebito arricchimento ex art.
2041 c.c 8) in via subordinata, nel caso di accoglimento della domanda di cui al punto
3) 9) condannare il sig. a restituire la somma di € 6.000,00 oltre Parte_1
interessi dal dovuto al saldo o quella somma maggiore o minore che dovesse risultare in
corso di causa, a titolo di indebito oggettivo ex art. 2031 c.c e/o a titolo di indebito
arricchimento ex art. 2041 c.c Con vittoria di spese di lite.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si omette la narrazione dello svolgimento del processo, non più richiesta dal codice di rito più recente.
Si dà atto che la causa si origina sul preteso mancato pagamento di canoni relativi ad un contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato. Parte ricorrente, a fronte del rilascio dell'immobile da parte del conduttore ha richiesto pure le mensilità inerenti al mancato preavviso ed il risarcimento dei danni arrecati all'immobile.
Il resistente si è costituito contestando il fondamento della domanda introduttiva ed esponendo domanda riconvenzionale. Ha illustrato l'invalidità del contratto di locazione,
disconosciuto pure le sottoscrizioni di allegati alla locazione. Ha chiesto la ripetizione di somme.
La parte ricorrente ha replicato documentando la validità della locazione per mezzo dell'allegazione della registrazione del contratto e altri rapporti locatizi intercorsi fra le parti a dimostrazione del rapporto oggettivo dare/avere.
pagina 7 di 15 Entrambe le parti hanno dato atto che i pagamenti intervenuti non recano causale per l'uno o altri contratti.
Per meglio comprendere la situazione instauratasi nel tempo fra le parti, occorre dare atto e rilievo di quanto documentato senza al momento prendere posizione sulla validità
degli atti e dei documenti e, per alcuni di loro, dell'utilità ai fini del decidere.
Parte ricorrente pretende sussistere un rapporto di locazione abitativa e due diversi ed ulteriori rapporti locatizi sul fondo circostante l'immobile abitativo.
Parte resistente disconosce le firme contrattuali, la sussistenza dei rapporti e illustra un'occupazione non della parte contrattuale, bensì del congiunto padre, poi deceduto,
ragione per cui gli eredi hanno riconsegnato i beni.
Sullo stato delle riconsegne, la ricorrente contesta una serie di danni non riparati e non risarciti dal conduttore.
Ai fini del decidere, occorre affrontare ciascun rapporto contrattuale singolarmente,
partendo da quello per cui è ricorso.
Va data risposta alla contestazione del resistente.
Sulla registrazione del contratto, la cui carenza avrebbe dovuto imporre decisione di nullità del patto, il locatore ricorrente con memoria di replica alla domanda riconvenzionale ha documentato l'impegno fiscale. Non è rilevabile tardività in questo senso, in quanto l'art. 418 c.p.c abilita il ricorrente, avverso il quale è proposta domanda riconvenzionale, replicare, contestare e documentare le proprie ragioni.
pagina 8 di 15 Veniamo ora agli altri argomenti di doglianza. In particolare, il preteso requisito di assistenza delle associazioni di categoria alla stipulazione del contratto e il disconoscimento dell'attestazione – allegato N – che il resistente vuole quali ulteriori requisiti non soddisfatti ai fini della validità della locazione.
Nell'attualità, o comunque per i contratti stipulati dopo il 30 marzo 2017, vigono le regole di cui al decreto del Ministro delle Infrastrutture del 16 gennaio 2017. Il Decreto,
recepito con L.91/22, contiene i più recenti e ormai attivi criteri per la determinazione dei canoni di locazione nelle contrattazioni territoriali e il modello da utilizzare per la stipula degli stessi (allegato A al citato decreto). La normativa aggiorna le regole specifiche contenute nel D.Lgs 431/98 - art. 2 comma 3 - che a far data dal 30 marzo
2017 non richiedono l'obbligo di essere assistiti dalle associazioni delle proprietà
edilizie e degli inquilini.
L'articolo 1, comma 8, del decreto prevede che “Le parti contrattuali, nella definizione
del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive
organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i
contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi
oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilità, da
parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del
contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo
alle agevolazioni fiscali”. La norma in argomento prevede, dunque, che per i contratti di locazione a canone concordato le parti possono non farsi assistere da associazioni pagina 9 di 15 rappresentative ed in tal caso necessitino però di una attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell'accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all'Accordo Territoriale,
confermando con ciò l'effetto richiesto dalle parti per il conseguimento delle agevolazioni fiscali.
Il Ministero delle Infrastrutture - Direzione Generale per la Condizione Abitativa, con nota del 6 febbraio 2018, n. 1380, ha affermato che“… per quanto concerne i profili
fiscali va considerato che l'obbligatorietà dell'attestazione fonda i suoi presupposti
sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che
comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti
dell'accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali
che comunali. Ne consegue l'obbligo per i contraenti, di acquisire l'attestazione in
argomento anche per poter dimostrare all'Agenzia in caso di verifica fiscale la
correttezza delle deduzioni utilizzate”.
Secondo la normativa di indirizzo, l'attestazione non risulta, invece, necessaria, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati prima dell'entrata in vigore del decreto ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle
Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto.
pagina 10 di 15 Orbene, il contratto che ci vede occupati porta data nel corso dell'anno 2013, tempo in cui vigeva il solo D.Lgs 431/98, non aggiornato secondo decreto interministeriale e non secondo la L.91 del 2022.
Se da una parte l'attestazione inerente al riconoscimento delle agevolazioni fiscali non era illo tempore necessaria, tuttavia, proprio per la peculiarità dell'accordo, sarebbe stato opportuno l'intervento delle organizzazioni di categoria che attestassero la regolarità
dell'accordo.
Nel caso che ci occupa, per quanto sussista disconoscimento della sottoscrizione dell'allegato N e non vi sia replica con istanza di verificazione, ciò che rileva è che al contratto non intervengono le associazioni di categoria e neppure detta scheda riporta l'attestazione di queste.
Non è in discussione che l'accordo sia intervenuto, ed il contratto di locazione non è in alcun modo disconosciuto, bensì un suo allegato;
quel che va osservato è più
semplicemente che le mancate attestazioni e/o partecipazioni, rilevano nell'ambito fiscale in quanto costituiscono elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni.
Quindi, omesso ogni esame sulla validità o meno dell'allegato N, il contratto non risulta invalido per i fini degli accordi ivi intrapresi, ma va riportato e riqualificato nell'ambito di un contratto di locazione abitativa ordinario, cosiddetto “quattro più quattro” e non per il tempo inferiore pattuito dalle parti. L'art. 2 del Dlgs 431/98 dispone in apertura:
pagina 11 di 15 “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni,
decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni…”.
Quanto sopra è assorbente rispetto a rilievi di nullità ed impone al conduttore di corrispondere i canoni della locazione e, avendo il contratto seconda scadenza nel 2021,
con rilascio preventivo nel 2018, in assenza di disdetta del conduttore, questo è tenuto anche al pagamento del periodo di preavviso di cui all'art. 8 del patto.
Parte ricorrente, sempre a fronte degli argomenti in replica alla riconvenzionale, ha documentato altri rapporti fra le parti che interessano il fondo rustico. L'allegazione è
esuberante e superflua, se non utile nella misura in cui entrambe le parti fanno riferimento ai pagamenti che all'udienza dell'11 settembre 2024 risultano riconosciuti pacifici reciprocamente.
Sempre a seguire gli argomenti del resistente, non è fondato un qualunque presupposto utilizzo dell'immobile da parte di terzi – nel caso di specie un proprio congiunto che presuppone un atto di ospitalità -, le parti contrattuali sono quelle oggi in causa e il sinallagma contrattuale riguarda solo loro.
Infine, e non da ultimo, non è fondata la domanda di risarcimento danni formulata da parte ricorrente, in quanto non assistita da alcuna prova.
Non sono in questo senso pertinenti consulenze tecniche di parte non opponibili, ove peraltro, si è assunta testimonianza che conferma la mancata conoscenza e rilievo dello stato dell'immobile prima del 2013 e quindi al momento della consegna al conduttore.
pagina 12 di 15 Ogni Consulenza Tecnica, seppure d'ufficio, risulterebbe esplorativa e non sarebbe concretizzata da una visione ante e post della res.
I superiori argomenti assorbono e dirimono ulteriori domande e formano il convincimento di questo giudice che parzialmente accoglie la domanda di parte ricorrente nella misura in cui, riqualificato il rapporto, appare provato il diritto di credito consistente nel mancato pagamento di canoni e del periodo di preavviso e non l'avversa pretesa di una qualunque estinzione, compensazione, addirittura esubero.
Parte ricorrente ha, difatti, documentato l'esistenza di un contratto di locazione stipulato tra le parti. Dal momento che in base ai principi sulla ripartizione dell'onere della prova ricavabili dall'art. 2697 c.c., per l'azione di risoluzione il creditore è tenuto a provare soltanto l'esistenza del titolo, ma non la inadempienza dell'obbligato, dovendo essere quest'ultimo a provare di avere adempiuto (cfr. Cass., 27 marzo 1998, n. 3232 Cass., 5
dicembre 1994, n. 10446), provata dunque da parte attrice l'esistenza di un contratto di locazione per uso abitativo e non provato dalla parte convenuta l'adempimento dell'obbligazione di pagare le mensilità pattuite e nei termini contrattualmente condivisi,
può ritenersi che il comportamento della parte convenuta costituisca inadempimento idoneo, da cui consegue l'accoglimento della domanda di pagamento. Infatti, dall'esame degli scritti e dei documenti versati in atti, è innegabile l'inadempienza contrattuale prospettata nell'atto introduttivo, inadempimento che coinvolge mensilità non pagate e termine di preavviso non corrisposto.
Giova ricordare che obbligazioni fondamentali che derivano dal contratto di locazione pagina 13 di 15 sono quelle del locatore di trasferire alla controparte la detenzione del bene locato e quella del conduttore di pagare il corrispettivo. Il mancato adempimento dell'una o dell'altra obbligazione altera in maniera decisiva il sinallagma contrattuale ed impone oltre lo scioglimento del rapporto anche e soprattutto una condanna al pagamento. In
questo senso, va ribadito che non è consentito al conduttore di un immobile di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, neppure nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (Cass. Sez VI 23 giugno 2011 n.
13887 conformi cass. sez III 8 ottobre 2008 n. 24799).
Relativamente alle spese di lite, considerata la riqualificazione del contratto ad opera del giudice, giammai palesata dalle parti, considerato il rigetto di tutte le domande, fatta eccezione per il pagamento del credito sulla base di diverso titolo, si ritiene congruo compensarle


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 2585/21, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
RIQUALIFICA il contratto di locazione inter-partes nei termini di cui all'art. 2 del Dlgs
431/98
ACCERTA e DICHIRA l'inadempimento del conduttore rispetto al pagamento delle pagina 14 di 15 mensilità maturate e del preavviso di cui alla domanda introduttiva e per l'effetto
Condanna al pagamento di euro € 21.887,09 per canoni di locazione CP_1
oltre € 6.000,00 per indennità di mancato preavviso, quindi complessivamente euro
27.887,09 oltre interessi al saggio legale dalla domanda al saldo effettivo a favore di
Parte_1
COMPENSA le spese di lite
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Forlì, 11 aprile 2025
Il Giudice Onorario
dott. ssa Maria de Ruggiero
pagina 15 di 15