Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
La Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, così composta:
dott.ssa Assunta d'Amore presidente dott. Giorgio Sensale consigliere relatore dott. Francesco Notaro consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 706/2019 R.G., di appello contro la sentenza del Tribunale di
Avellino n. 77/2019 del 14 gennaio 2019
tra
(nata ad [...] il [...]; ), RT C.F._1
(nata ad [...] il [...]; ) e Parte_2 C.F._2
(nato ad [...] il [...]; ), Parte_3 C.F._3
quali eredi con beneficio d'inventario di (nato ad [...] il 25 Persona_1 1 settembre 1931 e ivi deceduto il 17 aprile 2015), rappresentati e difesi dall'avvocata Stefania Ietti (con domicilio elettivo in Napoli alla Via Toledo n.
386, presso lo studio dell'avvocato Roberto Marsili, e domicilio digitale
Email_1
e il in Avellino, in persona Controparte_1
dell'amministratore in carica, , rappresentato e difeso Controparte_2
dall'avvocata Anna Garofalo (con studio in Avellino alla Via Circumvallazione,
24, e domicilio digitale Email_2
Conclusioni
L'avvocata Stefania Ietti per e RT Parte_2 Parte_3
concludeva affinché, in riforma della sentenza n. 77/2019 resa dal Tribunale di
Avellino, la Corte di appello dichiarasse nulla ovvero annullasse o revocasse le deliberazioni assunte il 22 maggio 2009 dall'assemblea del condominio di
[...] [...]
Co
e , di Avellino, con la conseguente condanna del Controparte_1 CP_1
al risarcimento in favore dei suoi assistiti dei danni prodotti dalla cattiva gestione dello stabile, per lucro cessante e per danno emergente e per qualunque altra causa, con la condanna alle spese del doppio grado di giudizio da attribuirsi in suo favore.
L'avvocata Anna Garofalo, nell'interesse del Controparte_1
, si riportava ai propri scritti e ribadiva che gli appellanti, ad onta della
[...]
dichiarata qualità di eredi beneficiati, agivano nel presente giudizio quali successori a titolo particolare nel diritto controverso (perché donatari dei beni compresi nel condominio . CP_1
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
§ I. Con atto di citazione notificato il 26 giugno 2009 , in proprio Persona_1
e in qualità di liquidatore della conveniva il Parte_4
, in persona Controparte_3
dell'amministratore pro tempore, innanzi al Tribunale di Avellino, per ottenere la 2 dichiarazione di nullità o l'annullamento delle deliberazioni assunte dall'assemblea condominiale il 22 maggio 2009, comunicate il 30 maggio 2009,
relative al seguente ordine del giorno: 1) presentazione ed approvazione bilancio consuntivo anno 2007 e relativo piano di riparto;
2) presentazione ed approvazione bilancio consuntivo anno 2008 e relativo piano di riparto;
3) per scadenza mandato dimissioni e nomina amministratore p.t.; 4) formazione ed approvazione bilancio preventivo 2009 e relativo piano di riparto;
5) notifica citazioni pervenute e determinazioni relative;
6) discussioni e determinazioni circa la nomina di un tecnico per l'ottenimento del certificato prevenzioni incendi delle autorimesse;
7) discussioni e determinazioni circa i lavori di riparazione delle due palazzine condominiali con riguardo ad infiltrazioni di acqua piovana,
frontalini, intonaci, e risanamento parti in c.a. ed eventuale nomina di un tecnico per i lavori a farsi;
8) discussioni e delibera circa la creazione di canne fumarie per incanalare lo scarico delle fumi delle caldaie a gas dei singoli condomini;
9) aree esterne al fabbricato (viale cortile giardino porticati ecc. ecc.), discussione e delibera delle azioni eventualmente da intraprendere e/o lavori da effettuare e/o richiedere per garantire la sicurezza ed il decoro degli utenti;
10) varie ed eventuali.
L'attore sosteneva l'invalidità delle deliberazioni per i seguenti motivi:
1) in violazione dell'articolo 66 disp. att. c.c. l'avviso di convocazione per l'assemblea del 21 e 22 maggio 2009 gli era stato recapitato il 18 maggio 2009,
pertanto senza l'osservanza del termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza;
2) l'assemblea aveva deliberato senza che vi fosse prova dell'avvenuta ricezione della convocazione da parte di tutti i condomini (necessaria ai sensi dell'articolo
1136, sesto comma, c.c.), con la conseguente nullità della deliberazione;

3) alla convocazione non era stato allegato il bilancio preventivo e consuntivo relativo agli anni 2007, 2008 e 2009, in violazione dell'articolo 1135 c.c. (ed essendo evidenti fondati sospetti di gravi irregolarità sul conto della gestione, per i quali 3
l'attore chiedeva la revoca dell'amministratore e la nomina di ufficio di altro
amministratore);
4) si era proceduto alla nomina dell'amministratore senza il rispetto della maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, c.c. (giacché avevano partecipato sette condomini, mentre per la nomina ovvero la conferma dell'amministratore ne sarebbero stati necessari almeno undici);
5) riguardo al punto 2) all'ordine del giorno, i presenti avevano deliberato di
attivare procedure legali per il recupero forzoso del credito, con oneri a carico degli
inadempimenti e l'applicazione sulle morosità degli interessi al tasso convenzionale,
nonostante non fosse ammissibile richiedere unilateralmente tassi di interesse
superiori a quelli legali, e senza che risultasse chiaro perché l'amministratore non procedesse al recupero delle somme dovute da , unico vero Parte_5
debitore (avendo, invece, il giudice istruttore designato del Tribunale di Avellino
sospeso la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo emesso contro l'attore); 6) l'assemblea aveva illegittimamente nominato una commissione di tre persone con il compito di indicare all'amministratore un tecnico cui conferire formale incarico, in tal modo attribuendo a tale commissione un potere (di scelta del professionista) da esercitare in sede assembleare, senza l'indicazione di preventivo
di spesa o di particolari capacità professionali dell'incaricato, in un ambito evidentemente
domestico;
7) in violazione dell'art. 1131 c.c. l'amministratore aveva omesso di allegare alla convocazione per l'assemblea e alla deliberazione impugnata le citazioni notificate da e al Parte_5 Persona_1 Controparte_3
di Avellino, sicché l'assemblea aveva deliberato “al buio”, non
[...]
avendo alcuna cognizione dei giudizi pendenti, senza considerare che l'amministratore del aveva la delega di il quale, CP_1 Parte_5
presumibilmente, aveva notificato alcune citazioni al , quindi anche CP_1
nel caso di espressione di voto contrario o di astensione, in conflitto di interessi;
8) la deliberazione era illegittima nella parte in cui l'assemblea aveva espresso 4 piena solidarietà all'amministratore a fronte delle azioni giudiziarie per la sua revoca, invitandolo a resistere in giudizio, pur non potendo l'assemblea deliberare su
valutazioni e giudizi espressi ovvero richiesti dall'amministratore e prendendo posizione
su un argomento che non era posto all'ordine del giorno;
9) in violazione dell'articolo 1136, sesto comma, c.c., per l'omesso avviso della
convocazione a tutti i condomini, quale presupposto necessario per la regolare
convocazione dell'assemblea, era stata confermata e deliberata la nomina dell'avvocata Anna Garofalo per la difesa del nei giudizi in corso;
CP_1
10) in violazione degli articoli 1108, 1120 e 1136, quinto comma, c.c., l'assemblea aveva deliberato l'esecuzione dei lavori di manutenzione al fabbricato senza la prescritta maggioranza, poiché in base ai millesimi applicati (allo stato oggetto di accertamento giudiziario pendente dinanzi al Tribunale di Avellino) sarebbero stati necessari 1333 millesimi, a fronte dei 1273 dichiarati. Tanto premesso, l'attore chiedeva, oltre che la dichiarazione di nullità ovvero l'annullamento delle delibere impugnate, la nomina di un altro amministratore,
per la mancata approvazione del rendiconto consuntivo e del bilancio preventivo dal 2005, nonché la condanna del al risarcimento del danno CP_1
prodotto dalla cattiva gestione dello stabile. Con vittoria di spese del giudizio e attribuzione.
§ II. Il 28 ottobre 2009 si costituiva , in proprio e in qualità di Persona_2
amministratore del condominio convenuto, chiedendo il rigetto della domanda e la condanna dell'attore per lite temeraria, oltre che al pagamento di € 15.000,00 in favore di per il danno non patrimoniale patito a causa delle Persona_2
continue, false e infondate accuse di mala gestio. In particolare, sosteneva: 1) che la convocazione per l'assemblea del 22 maggio 2009, inviata il 13 maggio 2009 e recapitata alle ore 16.41 del 15 maggio 2009 all'indirizzo del destinatario, era stata poi ritirata da presso gli uffici postali il 18 maggio 2009; 2) che Persona_1
la convocazione era stata inviata a tutti i condomini, come verificato dal 5 presidente all'apertura dell'assemblea, con allegazione al verbale della documentazione esibita dall'amministratore; 3) che alla convocazione dell'assemblea erano stati regolarmente allegati i bilanci consuntivi del 2007 e del
2008, adempimento peraltro non necessario, essendo sufficiente che l'amministratore permetta ai condomini che ne facciano richiesta di prendere
visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui
condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare
detta facoltà (Cass, 1544/04); 4) che la sua irreprensibile condotta, quale amministratore del , era stata vagliata dal tribunale che, con CP_1
provvedimento del 10 luglio 2009, aveva respinto la richiesta di revoca giudicando pretestuose e infondate le accuse di gravi irregolarità e false quelle relative alla regolare resa del conto della gestione;
5) che la nomina dell'amministratore era stata deliberata col voto unanime dei venti condomini presenti (su trentadue nei due edifici), in rappresentanza di 1371 duemillesimi: 6) che la commissione costituita dall'assemblea aveva il compito di ricercare un tecnico, non di nominarlo, adempimento riservato all'amministratore nelle sedi di competenza, e che il condominio, quale privato ente di gestione, non era tenuto a bandire concorsi per la selezione dei professionisti cui affidare la tutela dei propri interessi;
7) che la mancata allegazione alla convocazione delle citazioni di e era irrilevante, trattandosi di opposizioni a decreti PE Parte_5
ingiuntivi (per il pagamento di oneri condominiali) cui l'amministratore era tenuto a resistere, senza alcun bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea, alla quale, comunque era stata illustrata nel corso della riunione la natura delle azioni dei predetti;
8) che, riguardo al conferimento del mandato per resistere PE
all'impugnazione di altra deliberazione, sempre ad opera dello , e di PE
un'azione di risarcimento danni proposta da un terzo, l'attore, come gli altri condomini, era stato regolarmente convocato e, comunque, l'amministratore non
aveva alcuna necessità di essere autorizzato dall'assemblea per resistere in giudizio; 9)
che, riguardo alle maggioranze necessarie, non era stato approvato alcun lavoro, 6 ordinario o straordinario che fosse, ma solo dato incarico a un ingegnere di individuare le cause di alcune infiltrazioni d'acqua e suggerire la soluzione per eliminarle, predisponendo il computo metrico ed estimativo, e che, in ogni caso,
l'assemblea aveva deliberato col voto unanime dei venti condomini presenti (per
1371/2.000), in rappresentanza di più di un terzo del valore dell'edificio.
§ III. Il giudice istruttore designato, ammesse e assunte le prove orali richieste dalle parti e fatta eseguire una consulenza tecnica d'ufficio, con sentenza del 14
gennaio 2019, pronunciata in funzione di giudice unico, così provvedeva: «1)
rigetta la domanda avente ad oggetto l'impugnativa della delibera di assemblea condominiale del 22.5.2009; 2) dichiara inammissibile la domanda diretta ad ottenere la nomina di nuovo amministratore ed il conseguente risarcimento del danno;
3) condanna parte attrice al pagamento, in favore del CP_1
convenuto, della somma di € 4.8350,00 (sic) per compenso, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge;
4) pone le spese di CTU a definitivo carico di parte attrice».
§ IV. Il tribunale assumeva la decisione ritenendo:
1) di non potere tenere conto degli ulteriori motivi di impugnazione formulati in corso di causa (e, segnatamente, in comparsa conclusionale) in aggiunta a quelli prospettati con l'atto di citazione, posto che «ogni domanda di
declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell'assemblea dei condomini
si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritto,
ovvero per una propria "causa petendi", che rende diversa, agli effetti degli artt. 183
e 345 c.p.c., la richiesta di annullamento di una delibera dell'assemblea per un motivo
diverso da quello inizialmente dedotto in giudizio (così Cass. Sez. 2, 28/02/2018, n.
4686; arg. anche da Cass. Sez. 2, 18/02/1999, n. 1378; Cass. Sez. 2, 20/08/1986, n.
5101)»;
2) rispettato il termine ex art. 66 disp. att. c.c. (nel testo applicabile ratione
temporis) per l'avviso di convocazione dell'assemblea, essendo «sufficiente e 7 necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all'indirizzo del
destinatario, ex art. 1335 c.c., con l'ulteriore conseguenza che, nell'ipotesi di invio
dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l'assenza del
destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell'avviso di giacenza del plico
presso l'ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro” (Cass. 23396 del
06/10/2017)». Nella specie, la lettera raccomandata di convocazione per l'assemblea del 22 maggio 2009, inviata a il 13 maggio 2009, Persona_1
sarebbe stata recapitata presso il domicilio del destinatario il 15 maggio alle ore 16.41 (quindi, «sei giorni dalla prima convocazione e sette dalla seconda») e ritirata presso gli uffici postali il 18 maggio 2009 (da parte della delegata
; Parte_6
3) infondati i motivi di impugnazione sub 2) e 9), atteso che «l'omessa
convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento, e non di nullità,
delle deliberazioni assunte dall'assemblea (cfr. Cass., n. 17486 del 2006; n. 10338 del 2014)», con la conseguenza che, ai sensi dell'articolo 1441 c.c., l'annullamento potrebbe essere domandato «solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla
legge» e che il condomino convocato non sarebbe «legittimato ad impugnare la
delibera per la omessa convocazione di altri condomini (Cass. 8520/2017)». L'attore,
ritualmente convocato, non sarebbe, quindi, legittimato a impugnare la delibera per la mancata convocazione di altro condomino;

4) irrilevante la mancata allegazione del bilancio consuntivo da approvare alla convocazione dell'assemblea, adempimento non imposto dall'articolo 1135
c.c., essendo, invece, necessario che l'amministratore del condominio consenta ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, e «gravando sui
condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di
esercitare detta facoltà (Cass. 28 gennaio 2004, n. 1544; Cass. 12650/2008; Cass.
19799/2014)». Sarebbe stato, perciò, onere dell'attore (non assolto) «attivarsi,
prima dell'assemblea, per prendere visione ed estrarre copia di atti e documenti a 8 corredo del bilancio condominiale»;
5) infondato il quarto motivo di impugnazione (sulla violazione dell'articolo
1136, secondo comma, c.c., in relazione alla riconferma dell'amministratore),
risultando dal verbale di assemblea «che l'amministratore è stato riconfermato
con il voto unanime dei 7 condomini presenti, aventi a propria volta la delega di altri
13 condomini, per un totale di 20 condomini intervenuti su 34, rappresentanti 1371
duemillesimi, ovvero ben oltre la metà del valore dell'edificio»;
6) del pari infondato il quinto motivo di impugnazione «relativo ad una presunta
ed imprecisata illegittimità della delibera nella parte in cui dispone l'attivazione delle
procedure legali per il recupero forzoso degli oneri condominiali dovuti dall'istante,
rientrando, peraltro, tra i precipui compiti dell'amministratore – anche in assenza di
autorizzazione dell'assemblea - quello di attivarsi per recuperare coattivamente gli
oneri condominiali dai morosi (art. 1130 c.c.)». Non sarebbe ravvisabile, peraltro, «alcun eccesso di potere nella scelta del condomino moroso nei confronti del quale
attivare le procedure di recupero»;
7) legittima (e rientrante nella discrezionalità organizzativa dei condomini)
l'istituzione da parte dell'assemblea di una commissione di tre condomini per la nomina di un tecnico per l'esecuzione delle opere condominiali,
trattandosi di un organo volto a facilitare la vita organizzativa del condominio, come confermato anche dalla recente riforma del Condominio,
in quanto l'art. 1130 bis, comma 2, c.c., recita testualmente: «L'assemblea può
anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da
almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha
funzioni consultive e di controllo»;
8) insussistente la violazione dell'articolo 1131 c.c. per l'omessa allegazione alla convocazione per l'assemblea e alla delibera impugnata delle citazioni notificate da e al condominio Parte_5 Persona_1
convenuto per opporsi ad un decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti 9 avente ad oggetto il pagamento degli oneri condominiali. Infatti, se l'amministratore di condominio è di per sé legittimato a promuovere il procedimento monitorio e a resistere all'opposizione al decreto ingiuntivo per il recupero dei contributi condominiali non versati (Cass. 29 dicembre
1999, n. 14665), senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, a fortiori
dovrebbe escludersi che sussista un obbligo – peraltro normativamente non esplicitato – di rendere edotta l'assemblea allegando alla convocazione gli atti processuali;

9) infondata la doglianza relativa alla dichiarazione dell'assemblea di
«solidarietà all'amministratore a fronte delle azioni giudiziarie per la sua revoca
intraprese dai », trattandosi, invero, «di una delibera di carattere esortativo PE
e priva di contenuto decisorio, come tale inidonea a fondare un concreto interesse ad
impugnare»; 10) palesemente infondata la censura relativa all'approvazione dei lavori di manutenzione al fabbricato, posto che «con la delibera impugnata, il CP_1
non approvò l'esecuzione di alcun lavoro, ma - all'unanimità dei 20 presenti, titolari
di un valore pari a 1371 duemillesimi – si limitò a conferire – con delibera avente
carattere propedeutico e programmatico - incarico ad un tecnico, ing. , per Per_3
individuare la soluzione atta ad eliminare le infiltrazioni riscontrate nonché per
l'installazione di canne fumarie, predisponendo il computo metrico preventivo ed
estimativo»;
11) superflue «ai fini del decidere le risultanze dell'istruttoria orale e della CTU
disposta, in maniera esplorativa, in corso di causa»;
12) inammissibile la domanda di revoca dell'attuale amministratore e di nomina di un nuovo amministratore, «in quanto proponibile solo con ricorso autonomo in
sede di volontaria giurisdizione (come di fatto, proposto, duplicando l'istanza,
dall'attore)»;
13) insussistenti i presupposti per la condanna dell'attore ex art. 96 c.p.c. né per 10 il risarcimento del danno in favore dell'amministratore per le accuse circa la sua presunta mala gestio, stante l'estraneità a tale giudizio del relativo giudizio di responsabilità.
§ V. Con citazione notificata il 7 febbraio 2019 e RT Parte_2
, nella qualità di eredi con beneficio d'inventario di Parte_3 PE
(deceduto il 17 aprile 2015), proponevano appello, chiedendo che, in
[...]
riforma della sentenza del Tribunale di Avellino, la deliberazione assembleare del 22 maggio 2009 fosse dichiarata nulla, ovvero annullata o revocata, con
conseguente condanna del al Controparte_3
risarcimento dei danni in favore deli istanti, prodotti dalla cattiva gestione dello stabile,
per lucro cessante e per danno emergente e per qualunque altra causa.
Gli appellanti censuravano, in primo luogo, le ragioni espresse dal primo giudice in ordine alla causa petendi della domanda proposta, richiamando i principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità a sezioni unite (Cass. S.U. 12310/15) in tema di mutatio libelli ed emendatio libelli e dolendosi dell'omesso esame dei motivi d'impugnazione delle deliberazioni assembleari in aggiunta a quelli prospettati nell'atto di citazione.
In ordine alle singole cause d'invalidità della deliberazione impugnata,
prospettavano i seguenti motivi:
1) il tribunale avrebbe errato nel ritenere tempestiva la convocazione per l'assemblea, non considerando che l'avviso, avente natura giuridica di atto
unilaterale recettizio, deve essere non solo inviato ma anche ricevuto da ciascun
condomino entro il termine previsto dalla legge, e risultando, invece, che, nella specie, la comunicazione a era avvenuta il 18 maggio 2009 Persona_1
e, quindi, soltanto tre giorni prima del 21 maggio 2009, data fissata per la prima convocazione dell'assemblea. Inoltre, il giudice non si sarebbe pronunciato sull'ulteriore eccezione che l'avviso era stato comunicato a mezzo
posta privata, laddove era necessario l'invio della raccomandata a mezzo il servizio
secondo il principio per cui è l'unico fornitore, CP_4 CP_4 11 riconosciuto giuridicamente valido, per le notificazioni degli atti processuali;
2) il tribunale avrebbe anche errato nel negare la legittimazione a far valere l'omessa prova della rituale convocazione di tutti i condomini all'assemblea,
sebbene questa non possa deliberare se non viene accertato che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione, requisito essenziale per la validità
di qualsiasi deliberazione assembleare;

3) il tribunale avrebbe omesso di pronunciarsi sulla doglianza relativa alla nomina di un difensore del (l'avv. Garofalo) sebbene CP_1
l'argomento non fosse all'ordine del giorno;

4) riguardo al punto 2) dell'ordine del giorno (individuato nella sentenza impugnata come quinto motivo di doglianza), il tribunale avrebbe a un tempo negato la carenza di legittimazione attiva di e Persona_1
dichiarato infondata la questione (non ravvisando alcun eccesso di potere nella scelta del condomino moroso nei confronti del quale attivare le procedure di recupero), senza considerare l'illegittimità della pretesa del di richiedere ai condomini inadempienti tassi d'interesse CP_1
superiori a quelli legali, potendo tale previsione essere inserita soltanto in un
Regolamento Condominiale ovvero in una delibera assunta all'unanimità (Cass. N.
10196 del 30/04/2013);
5) in ordine ai bilanci il tribunale, dopo avere ammesso e assunto una prova testimoniale e disposto d'ufficio una consulenza tecnica d'ufficio (con l'incarico di verificare la contabilità di gestione dell'amministrazione del
condominio a decorrere dalla nomina ad amministratore di , avrebbe Persona_2
disatteso il motivo d'impugnazione e dichiarato superflue le acquisizioni istruttorie, sebbene in corso di causa fossero intervenute numerose decisioni di annullamento dei bilanci oggetto del presente giudizio e benché la C.T.U.
avesse fatto emergere le gravi irregolarità nella gestione condominiale da parte dell'amministratore ; Persona_2
6) la nomina dell'amministratore sarebbe inficiata dal voto dello stesso 12 amministratore quale delegato del condomino Persona_2 Parte_5
, in violazione dell'articolo 67, quinto comma, disp. att. c.c. e in palese
[...]
conflitto d'interesse, avendo il votato ed approvato il suo operato e la sua Per_2
riconferma;
7) quanto all'istituzione della commissione, il richiamo in sentenza all'articolo
1130bis c.c. sarebbe inconferente, dato che il consiglio dei condomini ha funzioni consultive e di controllo, mentre nel caso in esame sarebbe stato consentito soltanto ad alcuni condomini di procedere alla scelta di un tecnico, cui
commettere l'esecuzione di lavori a farsi , in contrasto con la normativa vigente per la quale, una volta deliberata l'esecuzione, la scelta del tecnico deve avvenire in
sede assembleare, ove devono confluire più proposte, sede nella quale deve essere
approvato il contratto di appalto e, ove se necessario, deve avvenire la designazione
del Direttore Lavori; 8) la statuizione del tribunale, sul carattere meramente propedeutico e programmatico della deliberazione riguardo all'approvazione dell'esecuzione dei lavori di manutenzione del fabbricato, sarebbe aberrante,
poiché l'assemblea aveva assunto una decisione avente effetti giuridici obbligatori
tra di essi e l'ing. da Montoro, persona neppure identificata posto che Per_3
nella provincia di Avellino sono presenti molti ingegneri a nome , il Per_3
tutto senza nemmeno deliberare l'istituzione di un fondo cassa condominiale per i lavori straordinari e senza alcun preventivo del compenso professionale del progettista. Ebbene, la deliberazione non rispetterebbe la necessaria maggioranza di cui al quarto comma dell'articolo 1136 c.c., occorrente per le opere e gli interventi diretti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, cui avrebbe dovuto seguire l'approvazione del prospetto per
la ripartizione delle spese. Essa, inoltre, sarebbe addirittura nulla nella parte in cui
l'assemblea ha delegato all'ing. ogni ordine di scelta per l'esecuzione dei Per_3
lavori, atteso che la normativa richiamata prevede che l'esecuzione di ogni opera di 13 straordinaria manutenzione deve avere il controllo dell'assemblea, che non può
delegare terzi. In aggiunta, rileverebbe la carenza, a verbale, dell'indicazione dei
condomini favorevoli e contrari alla delibera, oltre che l'indeterminatezza
dell'oggetto della delibera, che porterebbe alla impossibilità di accertare se i lavori
deliberati diano luogo ad una semplice modifica ovvero alla innovazione della cosa
comune (ulteriore causa, quest'ultima, di nullità della deliberazione impugnata), dovendosi, poi, considerare che essa non ha deciso sulla ripartizione dei costi e sarebbe carente del preventivo delle spese;

9) l'affermazione del primo giudice, sull'irrilevanza della mancata notifica
all'assemblea delle citazioni fatte pervenire da e , Parte_5 Persona_1
sarebbe in contrasto con l'articolo 112 c.p.c., per omissione di pronuncia, oltre che illogica e viziata dal travisamento dei fatti, posto che la legittimazione dell'amministratore non esclude quella dei singoli condomini (che possono agire in giudizio in difesa dei diritti relativi alle parti comuni, intervenire nei giudizi intrapresi dall'amministratore e avvalersi autonomamente dei mezzi di impugnazione) e che l'articolo 1131 c.c. stabilisce esplicitamente la
responsabilità dell'amministratore il quale non dia notizia all'assemblea dei
condomini di un atto di citazione o di un provvedimento a lui notificato (al fine di
garantire al singolo condomino di esercitare, qualora lo ritenga, il diritto garantitogli
dall'art. 1132 c.c.). Risulterebbe, dunque, provato che l'assemblea ha deliberato al
“buio”, non avendo cognizione, per mancata informazione dell'amministratore, dei
giudizi pendenti e nemmeno di quelli in cui risulta costituito il
[...]
; con conseguente responsabilità dell'amministratore, Controparte_3
ai sensi dell'art. 1131 c.c.;
10) l'affermazione del primo giudice, sul carattere esortativo e privo di contenuto
decisorio dell'espressione di solidarietà all'amministratore per le azioni giudiziarie intraprese da , indicherebbe una figura non Persona_1
prevista dalla letteratura giudiziaria, e non terrebbe conto delle prescrizioni dell'articolo 1136 c.c., secondo cui nel verbale vanno annotate le persone presenti, 14 le decisioni prese, il quorum raggiunto dalle varie deliberazioni, i dissenzienti e gli
astenuti, le dichiarazioni pertinenti, soprattutto se di dissenso. Nella specie,
sarebbe assorbente il motivo di doglianza in ordine alla approvazione, degli
argomenti posti all'ordine del giorno, avvenuta senza indicazione dei nominativi dei
condomini assenti, dei condomini dissenzienti e comunque avvenuta secondo la
dizione “a maggioranza assoluta”;
11) con le sentenze della Corte di appello di Napoli n. 1604/2018 e n. 3895/2013
sarebbero state annullate le deliberazioni assembleari del 22 novembre 2007
e del 7 febbraio 2007, mentre con la sentenza del Tribunale di Avellino n.
1763/2012 (anch'essa passata in giudicato) sarebbe stato dichiarato nullo il quinto punto della deliberazione del 18 maggio 2010 (relativo a beni – due sbarre di ferro – di proprietà individuale di singoli condomini), e, ancora, con sentenza del Tribunale di Avellino n. 1469/2015, passata in giudicato, sarebbe stato liquidato il risarcimento dovuto al loro dante causa dal e CP_1 sarebbero state indicate le opere necessarie al fine di ovviare ai gravissimi danni subiti dall'immobile di sua proprietà, e, in più, con sentenza n.
1762/2012, passata in giudicato, il Tribunale di Avellino avrebbe condannato
, quale amministratore del condominio, a risarcire a Persona_2 PE
i danni per la mancata consegna della presente deliberazione
[...]
assembleare, mentre con sentenza n. 2285/2018 la Corte di appello di Napoli
avrebbe dichiarato inutiliter data l'ordinanza resa il 13 aprile 2017 dal
Tribunale di Avellino (a ulteriore dimostrazione della mala gestio con cui il era amministrato). Per la verità dei fatti sarebbe ancora in corso CP_1
(presso il Tribunale di Avellino) il giudizio (R.G. 4773/2005) di scioglimento della comunione tra i germani e , quindi PE Parte_5
all'epoca dei fatti i beni in discorso (l'ingresso ai civici 33 e 35 del
[...]
) sarebbero stati di proprietà esclusiva Controparte_3
della e in uso del Parte_4 CP_1
12) il deliberato impugnato ed i successivi comportamenti processuali avrebbero 15 causato loro un effettivo pregiudizio, ai sensi dell'articolo 2059 c.c.,
riconducibile all'articolo 42 della Costituzione, per la violazione del diritto di proprietà, rientrante nella categoria dei diritti fondamentali inerenti alla persona
(cfr. Cass. S.U. 26972/2008), salva la rimessione al prudente apprezzamento del giudice della quantificazione del danno secondo equità;
13) la condanna al pagamento delle spese di C.T.U. sarebbe iniqua, laddove per
la peculiarità dei fatti ed in ragione dei giusti motivi, per la particolare natura
giuridica delle questioni trattate, si sarebbe dovuto quanto meno compensare le spese di lite.
§ VI. Il , costituitosi l'8 maggio Controparte_1
2019 in persona dell'amministratore in carica dr. , chiedeva il Controparte_2
rigetto dell'appello, con la condanna degli appellanti non soltanto al pagamento delle spese di lite ma anche del risarcimento dei danni per lite temeraria, in relazione a entrambi i gradi del giudizio. Deduceva, in primo luogo, che i beni immobili di cui gli appellanti erano proprietari all'interno del condominio erano loro pervenuti per atto tra vivi
(donazione di ): pertanto, gli appellanti sarebbero successori a Persona_1
titolo particolare nel rapporto controverso, sì da non potersi qualificare come eredi con beneficio d'inventario.
Eccepiva, inoltre, l'inammissibilità delle domande nuove proposte solo in comparsa conclusionale.
Nel merito, rispondeva punto per punto ai motivi di appello articolati dagli eredi di . Persona_1
Chiedeva, quindi, la condanna degli appellanti alle spese e al risarcimento dei danni per lite temeraria, per entrambi i gradi del giudizio.
§ VII. Si premette, prima dell'esame dei motivi di appello, che l'impugnazione ex
art. 1137 c.c. della deliberazione presa dall'assemblea del convenuto CP_1
è stata proposta da sia in proprio sia nella qualità di liquidatore Persona_1
(e, quindi, rappresentante legale) della sul Parte_4 16 presupposto che «alla società sono attribuiti numerosi Parte_4
millesimi nelle quote condominiali».
La sentenza di primo grado è stata appellata da RT Parte_2
e nella qualità di eredi (con beneficio d'inventario) di Parte_3 PE
, defunto nel corso del giudizio di primo grado, senza che sia stata anche
[...]
citata la la quale dovrebbe considerarsi parte Parte_4
necessaria del giudizio di appello, secondo il principio per il quale se ciascun condomino assente o dissenziente può agire ex art. 1137 c.c. contro il condominio rappresentato dall'amministratore, senza la necessità di chiamare in causa gli altri condomini, qualora la decisione sia resa nei confronti di più condomini, che abbiano agito in uno stesso processo, tutti sono parti necessarie nei successivi giudizi di impugnazione, poiché per tutti deve potere fare stato soltanto la pronuncia finale, dandosi altrimenti luogo all'eventualità di giudicati contrastanti, con l'affermazione della legittimità della deliberazione per alcuni e della sua invalidità per altri (cfr. Cass. 13331/2000, Cass. 2471/1985).
Ordinata, perciò, l'integrazione del contraddittorio (ex art. 331 c.p.c.) nei confronti della è stato successivamente Parte_4
documentato che la società è stata cancellata nel lontano 23 luglio 1986: per le società cancellate dal registro delle imprese in data anteriore all'entrata in vigore del decreto legislativo n. 6 del 2003, il venir meno della loro capacità e soggettività
giuridica si verifica con decorrenza dal 1° gennaio 2004, data anteriore a quella d'instaurazione in primo grado del presente giudizio (cfr. Cass. 31037/17, Cass.
26196/16), con la conseguenza che l'attività processuale svolta in primo grado da nella qualità di liquidatore della società anzidetta (e, pertanto, Persona_1
quale rappresentante legale della stessa) deve considerarsi tamquam non esset,
perché svolta in rappresentanza (solo apparente) di un soggetto giuridico inesistente.
Di conseguenza, il contraddittorio in appello deve ritenersi integro. 17
Si rileva, inoltre, in risposta all'eccezione della parte appellante, che l'assemblea dei condomini, nella riunione del 4 aprile 2019, ha autorizzato l'amministratore in carica a costituirsi per resistere all'appello in esame, nominando quale difensore l'avv. Anna Garofalo. Nessun dubbio, si pone, quindi, sulla regolare costituzione in giudizio della parte appellata.
§ VIII. L'appello proposto dagli eredi di riprende in alcuni casi Persona_1
questioni che il tribunale ha ritenuto estranee al tema della decisione, perché
introdotte tardivamente a sostegno della domanda ex art. 1137 c.c.
Gli appellanti sostengono che il loro dante causa si sarebbe limitato a mere modificazioni della domanda proposta, relative a talune circostanze che non altererebbero i fatti dedotti mediante l'impugnazione proposta, onde il giudice di primo grado sarebbe incorso nella violazione dell'articolo 112 c.p.c., per omissione di pronuncia. Sul punto, il rilievo del primo giudice, sull'inammissibilità della prospettazione,
quale causa d'invalidità di una deliberazione condominiale, di motivi diversi da quelli inizialmente dedotti in giudizio, va condivisa, con le seguenti precisazioni.
In primo luogo, le censure sollevate dagli appellanti, che richiamano a loro sostegno l'orientamento affermato dalle sezioni unite della Corte di cassazione
(con la sentenza n. 12310 del 15 giugno 2015), sull'ammissibilità della modificazione di uno o di entrambi gli elementi oggettivi della domanda (petitum
e causa petendi), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte,
ovvero l'allungamento dei tempi processuali, non tengono conto di due circostanze: 1) che le modificazioni del petitum e della causa petendi (anche in grado di dar luogo a domande nuove) sono ammissibili sempre che avvengano entro i termini consentiti dal codice di rito, ossia nelle memorie di cui all'articolo
183 c.p.c., restando, invece, precluse nella fase successiva del giudizio (e, 18 soprattutto, nelle comparse conclusionali, atti dalla funzione meramente illustrativa delle domande e delle eccezioni tempestivamente proposte); 2) il giudizio d'impugnazione delle deliberazioni condominiali si caratterizza per la previsione (ex art. 1137 c.c.) di un termine perentorio entro il quale il condomino assente, dissenziente o astenuto può chiedere l'annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, onde qualsiasi ulteriore ragione d'invalidità che si faccia valere oltre il termine anzidetto (e che non sia causa di nullità della deliberazione) deve reputarsi preclusa. Ne consegue che,
come correttamente osservato dal primo giudice, ogni domanda di declaratoria di invalidità di una determinata delibera dell'assemblea dei condomini si connota per la specifica esposizione dei fatti e delle collegate ragioni di diritto, ovvero per una propria causa petendi che rende diversa, agli effetti degli articoli 183 e 345
c.p.c., la richiesta di annullamento per un motivo difforme da quello inizialmente dedotto in giudizio, così come impedisce al giudice la dichiarazione di annullamento della deliberazione dell'organo collegiale per un motivo di contrarietà alla legge o alle regole statutarie distinto da quello indicato dalla parte.
La regola anzidetta vale, però, solo per le cause d'invalidità da cui derivi l'annullabilità delle deliberazioni e non anche per le nullità, rispetto alle quali trova applicazione il diverso principio, dettato in materia di contratti, secondo cui «la richiesta di accertamento, per la prima volta in appello, di un motivo di nullità
diverso da quelli proposti in primo grado è inammissibile, a ciò ostando il divieto di
"nova" ex art. 345, comma 1, c.p.c., salva la possibilità per il giudice del gravame -
obbligato comunque a rilevare d'ufficio ogni possibile causa di nullità - di convertirla ed
esaminarla come eccezione di nullità legittimamente formulata dall'appellante, ai sensi
dell'art. 345, comma 2, c.p.c.» (così, Cass. 22678/2017).
Giova, pertanto, ricordare che, come sancito dalle sezioni unite della Corte di cassazione, «debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive
degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine 19 pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella
competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o
servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque
invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con
vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza
inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da
vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti
al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente
affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme
richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto» (Cass. S.U. 4806/2005).
Da ciò la necessità di verificare, in relazione a ciascun motivo di appello, sulla base di quali ragioni di fatto e di diritto abbia tempestivamente Persona_1
impugnato le deliberazioni assunte dall'assemblea del 22 maggio 2009 e delle ulteriori ragioni prospettate negli atti difensivi successivi quali siano eventualmente esaminabili perché causa di nullità (e non di annullabilità).
La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale (e, quindi, a fortiori, l'inosservanza del termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione)
comporta non la nullità ma l'annullabilità della deliberazione che, pertanto, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (decorrente, per i condomini assenti,
dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è
valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al (Cass. S.U. CP_1
4806/2005).
Riguardo alla propria convocazione, nell'atto di citazione e, quindi, entro il termine perentorio ex art. 1137 c.c., si è limitato a contestare Persona_1
l'osservanza del termine di cui all'articolo 66 disp. att. c.c., sostenendo che l'avviso gli sarebbe stato recapitato il 18 maggio 2009.
Sul punto, il giudice di primo grado ha ben spiegato la necessità di tenere conto, 20 ex articolo 1335 c.c., della data in cui l'avviso è pervenuto all'indirizzo del destinatario e, pertanto, ove sia mancata la consegna per l'assenza di quest'ultimo, della data del rilascio dell'avviso di giacenza presso l'ufficio postale
(in tal senso, Cass. 23396/2017 e Cass. 8275/2019). In punto, di fatto ha rilevato il corretto recapito dell'avviso di giacenza in data 15 maggio 2009 (quindi, in tempo utile per la tempestiva convocazione), tant'è che il destinatario è stato in grado di ritirare l'atto per mezzo di un proprio delegato il 18 maggio 2009.
In appello ha rilevato la non riferibilità alla fattispecie della data Persona_1
indicata in sentenza («15.1.2009»), nella quale sarebbe stato lasciato l'avviso di giacenza all'indirizzo del destinatario, ha dedotto la necessità che nel termine in questione l'avviso sia non soltanto spedito ma anche ricevuto dal destinatario, e ha richiamato il principio di diritto per il quale l'avviso di convocazione è un atto a
forma vincolata e pertanto le forme previste dall'art. 66 disp. att. c.c. devono essere
considerate tassative. Sennonché, la data indicata in sentenza è chiaramente frutto di un errore materiale, poiché si comprende dal discorso del primo giudice (e, inoltre, si ricava dalla lettura della ricevuta di recapito, in atti) che questi intendeva riferirsi alla data del 15 maggio 2009, che, infatti, calcola come di «sei giorni dalla prima
convocazione e sette dalla seconda».
In ordine alla necessità di tener conto della data di ricezione e non di spedizione dell'atto, ciò non esclude che se il destinatario è assente al momento del recapito viene in rilievo non la data di conoscenza effettiva dell'atto, bensì quella in cui l'atto stesso giunge all'indirizzo del destinatario, spettando a quest'ultimo la prova di essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia: l'atto si presume conosciuto, ai sensi dell'articolo 1335 c.c., nel momento in cui è
recapitato all'indirizzo del destinatario e non nel diverso momento in cui questi ne prenda effettiva conoscenza, sì da doversi reputare sufficiente, così come affermato dal primo giudice, che sia stato lasciato l'avviso di giacenza il giorno indicato nella ricevuta di recapito, circostanza confermata dal fatto che il 21 destinatario, sia pure tre giorni dopo, ha potuto ritirare l'atto presso l'agenzia di
Avellino del servizio di posta privata CP_5
L'ulteriore censura rivolta sulla questione alla decisione del primo giudice, per l'omissione di pronuncia sull'eccezione d'inidoneità del servizio di posta privata a eseguire le comunicazioni dovute ai condomini ai sensi dell'articolo 66 disp. att.
c.c., è del pari infondata.
La contestazione sull'idoneità del servizio di posta privata è stata sollevata tardivamente (in comparsa conclusionale), onde il giudice di primo grado ne ha legittimamente omesso l'esame, considerato anche che, per ammissione dell'attore, proprio in virtù di tale servizio egli ha ricevuto (sia pure, a suo dire,
tardivamente) conoscenza della convocazione. Essa è, in ogni caso, infondata,
poiché prima della modifica del terzo comma dell'articolo 66 disp. att. c.c., con la legge n. 220 del 2012 di riforma del condominio, nel silenzio della legge si escludeva che l'avviso di convocazione all'assemblea fosse soggetto a particolari formalità, salva diversa previsione del regolamento di condominio, reputandosi consentita qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e perfino la forma verbale, purché risultasse che erano state fornite al condomino informazioni sufficienti a renderlo edotto dell'assemblea e a metterlo in condizione di parteciparvi. Nella specie, l'idoneità dello strumento utilizzato dall'amministratore è confermata dal ritiro dell'atto da parte del destinatario, in virtù dell'avviso lasciatogli al suo indirizzo nel rispetto del termine de quo.
Sull'invalidità della costituzione dell'assemblea, in difetto di prova della regolare convocazione di tutti i condomini, va osservato che, in apertura della riunione,
da parte del presidente ( si è dato espressamente atto della Parte_7
verifica delle convocazioni. In ogni caso, però, posto che, si ripete, l'omessa convocazione di uno o più condomini costituisce motivo di annullamento e non di nullità delle deliberazioni dell'assemblea (Cass. 17486/06, Cass. 10338/14), in giurisprudenza si richiama l'applicazione dell'articolo 1441 c.c. (oltre che dell'articolo 1324 c.c.), secondo il quale l'annullamento può essere domandato 22 solo dalla parte nel cui interesse esso è stabilito dalla legge, per desumere che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per l'omessa convocazione di altri condomini (Cass. 8520/17, Cass. 15550/20).
Il principio è stato ribadito anche di recente (Cass. 34843/23), affermandosi che la legittimazione ad agire, come requisito soggettivo, è (di regola: art. 81 c.p.c.)
correlata al fatto che la parte si affermi titolare del diritto per la cui tutela essa agisce in giudizio, onde riguardo al diritto di ciascun partecipante alla comunione (o di ciascun condomino) di concorrere nell'amministrazione della cosa comune di esso può affermarsi titolare unicamente il singolo partecipante o condomino non convocato o irregolarmente convocato, mentre il condomino regolarmente convocato non è legittimato a fondare la propria domanda di annullamento della deliberazione sul semplice fatto dell'irregolare convocazione di un altro condomino (conf. Cass. 9082/14, che argomenta appunto dal difetto di legittimazione ad agire, «trattandosi di vizio che inerisce all'altrui sfera giuridica», e richiama a conferma che la legge di riforma n. 220/2012 ha previsto che, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati, ex art. 66, comma 3, disp. att. c.c.; nello stesso senso Cass. 10071/2020, Cass. 6735/2020, Cass. 15550/2017).
Il punto che occorre chiarire (secondo Cass. 34843/23) è che una cosa è la legittimazione attiva del la cui convocazione sia stata omessa (il quale CP_1
può conseguire l'annullamento della delibera per ciò stesso e per ciò solo), poiché
tale legittimazione è posta a tutela del metodo collegiale che presidia l'attività di formazione della volontà assembleare;
altra è la legittimazione attiva che va riconosciuta al debitamente convocato, il quale può dolersi CP_1
dell'omessa convocazione di altri condomini se ed in quanto faccia valere che tale mancanza abbia inciso in concreto sul quorum costitutivo e deliberativo, che esprimono il principio maggioritario su cui si basa la vita del (tant'è CP_1
che l'art. 1136, comma 6, c.c., stabilisce che l'assemblea non può deliberare se non 23 consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati).
Nella specie, l'attore ha genericamente contestato, in citazione, Persona_1
la mancata prova dell'avvenuta ricezione della convocazione da parte di tutti i condomini e, quindi, in concreto, degli assenti, senza mettere in discussione i
quorum (costitutivi e deliberativi) con i quali le deliberazioni assembleari sono state adottate.
In ordine alla doglianza relativa alla nomina dell'avvocata Garofalo, per la difesa in giudizio del condominio, sulla quale gli appellanti censurano la sentenza di primo grado per omissione di pronuncia, va rilevato che nell'atto di citazione ha sostenuto (al punto 9) che la nomina della predetta Persona_1
professionista, per la difesa del condominio nei giudizi in corso, sarebbe nulla perché, in violazione dell'articolo 1136, sesto comma, c.c., l'assemblea avrebbe deliberato senza che fossero stati convocati tutti i condomini. Sulla ragione d'invalidità della deliberazione dedotta dalla parte attrice nel rispetto del termine ex articolo 1137 c.c., il primo giudice non ha affatto omesso di pronunciarsi, avendo spiegato (a pagina 4, § 2), nell'esaminare «congiuntamente
i motivi di impugnazione sub 2) e 9)», che «vi è prova in atti che l'attore è stato
ritualmente convocato all'assemblea (cfr. raccomandata del 13.5.2009), di tal che lo stesso
non può impugnare la delibera per mancata convocazione di altro condomino, essendo il
medesimo – in proposito – carente di legittimazione attiva».
Posto che l'omissione nell'ordine del giorno di una materia sulla quale l'assemblea abbia deliberato è causa di annullabilità e non di nullità, trattandosi di vizio attinente al procedimento di convocazione e d'informazione dell'assemblea (da equiparare alla mancata convocazione, in relazione allo specifico oggetto su cui l'assemblea abbia deliberato), tale diversa questione è
stata introdotta tardivamente. E, in ogni caso, la doglianza deve reputarsi infondata, giacché la nomina del difensore del (e, quindi, la scelta CP_1
del professionista) era strettamente consequenziale all'argomento di discussione 24 riportato al n. 5 dell'ordine del giorno («Notifica citazioni pervenute e determinazioni
relative»), richiedendosi all'assemblea di deliberare in riferimento alle citazioni notificate al e, quindi, eventualmente, di autorizzare CP_1
l'amministratore a costituirsi in giudizio (con la necessaria indicazione di un patrocinatore legalmente esercente).
Nella questione individuata nella sentenza impugnata come quinto motivo di doglianza è compresa (già nell'atto di citazione) quella relativa all'indicazione dell'assemblea all'amministratore di «applicare sulle morosità gli interessi a tasso
legale ed a tasso convenzionale, nel caso in cui il condominio fosse obbligato a fare ricorso
ad anticipazioni bancarie». Effettivamente, il primo giudice non ha dato risposta anche a tale specifico punto.
Si tratta, tuttavia, di doglianza infondata, poiché l'assemblea ha legittimamente incaricato l'amministratore di chiedere ai condomini morosi anche il pagamento degli interessi di mora, al tasso legale, oltre che del risarcimento del maggior danno, ex art. 1224, secondo comma, c.c., qualora l'inadempimento avesse determinato la necessità del ricorso ad anticipazioni bancarie (e, quindi, del pagamento di interessi convenzionali passivi) per affrontare le spese condominiali. La prescrizione dettata dall'assemblea all'amministratore non fa altro che richiamare le regole derivanti dalla mora debendi e, quindi, l'obbligo dei condomini in ritardo nel pagamento delle quote di loro spettanza di corrispondere all'ente di gestione anche gli interessi di mora e a risarcire il danno derivante dalla mora, salvo il necessario riconoscimento giudiziale della pretesa una volta attivata dall'amministratore «la procedura legale per il recupero».
In merito all'approvazione dei bilanci, la domanda originaria fa leva sulla mancata allegazione dei preventivi e dei consuntivi alla convocazione (questione sulla quale il primo giudice ha esaurientemente motivato e che non è stata riproposta tra i motivi di appello) e si è limitata alla generica allegazione circa la suddivisione delle spese in addebito «in modo differente e parziale tra i condomini»
e alla mancanza di «specificità delle partite, presupposto indispensabile al fine di evitare 25 eventuali contestazioni», laddove la violazione di legge, quale causa di annullabilità della deliberazione di approvazione del bilancio, presuppone che sia concretamente allegato che dalla violazione dei criteri di redazione discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quella di cui il bilancio invece dà CP_1
conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili. Nella
specie, l'atto d'impugnazione ex art. 1137 c.c. non manifesta l'impossibilità del di avere conoscenza dei reali elementi contabili e, comunque, CP_1
contiene sul punto doglianze generiche.
Quanto alle irregolarità contestate all'amministratore, le stesse trovano il loro scrutinio nel procedimento giudiziale di revoca ex art. 1129 c.c. In ordine alla nomina dell'amministratore , deliberata con il voto Persona_2
favorevole della stessa persona nominata, quale delegato di Parte_5
(titolare di 95/2000), in citazione si è limitato a contestare la Persona_1
mancanza della necessaria maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma,
c.c.; successivamente (e nell'atto di appello) ha, invece, invocato anche la violazione dell'articolo 67, quinto comma, disp. att. c.c., che vieta di conferire deleghe all'amministratore per la partecipazione a qualunque assemblea.
Nei termini ora proposti, la questione è stata prospettata dall'attore solo in comparsa conclusionale e, perciò, tardivamente.
In ogni caso, la censura è infondata.
Il divieto invocato dall'appellante è stato introdotto solo dalla legge n. 220 del
2012, quindi in data successiva all'assemblea di cui sono state impugnate le deliberazioni. Anche a ritenere che il divieto fosse già immanente nell'ordinamento giuridico (in applicazione analogica dell'articolo 2373 c.c.),
l'invalidità delle deliberazioni assunte con il voto favorevole anche 26 dell'amministratore in veste di delegato presuppone che tale voto abbia concorso in maniera decisiva alla decisione.
Nel caso in esame, la conferma dell'amministratore è stata deliberata all'unanimità dei presenti (personalmente o per delega), ossia da venti condomini intervenuti su trentaquattro, in rappresentanza di 1371/2000. Escluso
il voto dell'amministratore (in rappresentanza di 95/2000), resta fermo il quorum deliberativo richiesto dall'articolo 1136, secondo comma, c.c., per il voto favorevole di diciannove condomini presenti su venti (ergo, la maggioranza degli intervenuti) per oltre la metà del valore dell'edificio (1.276/2.000).
Sul capo 6 all'ordine del giorno («Discussioni e determinazioni circa la nomina di un
tecnico per l'ottenimento del Certificato Prevenzione incendi delle autorimesse»)
l'assemblea ha deliberato all'unanimità «di costituire una commissione di condomini
composta dal Dott. dal Prof. e dal dott. Persona_4 Persona_5 Per_6 [...]
al quale spetterà il compito di indicare all'amministratore, entro un mese da oggi,
[...]
il nominativo di un tecnico al quale conferire formale incarico».
L'attore ha dedotto in citazione la nullità della decisione, poiché «una volta
deliberato, la scelta del professionista deve avvenire in sede assembleare, sede nella quale
deve essere approvato l'incarico e deve avvenire la designazione». Inoltre, al punto 10,
ritenendo che la deliberazione impugnata avesse previsto innovazioni (art. 1120
c.c.), ha dedotto la necessità della maggioranza di almeno due terzi del valore dell'edificio (oltre che la maggioranza numerica), così come statuito dall'articolo
1136, quinto comma, c.c., che, nella specie, sarebbe mancata.
I suoi eredi hanno, quindi, censurato la decisione contraria del tribunale ritenendo non conferente il richiamo all'articolo 1130bis c.c. (che prevede la costituzione di un “consiglio di condominio” con funzioni solo “consultive e di controllo”) e non delegabile l'esercizio di poteri decisionali (nella specie, la «scelta
di un tecnico, cui commettere l'esecuzione di lavori a farsi»), che spettano all'assemblea per ragioni di trasparenza e chiarezza che sono il presupposto per una autentica 27 gestione condominiale.
Orbene, il riferimento all'articolo 1130bis c.c., introdotto dalla legge n. 220 del
2012, non appare risolutivo, poiché, come dedotto dagli appellanti, il consiglio di
condominio, che l'assemblea ha la facoltà di nominare, ha funzioni solo consultive e di controllo.
In via di principio, l'assemblea può assumere qualsiasi decisione purché non estranea ai fini del condominio (Cass. 4437/1985) e, perciò, può deliberare la nomina di una commissione di condomini con l'incarico di selezionare
(attraverso l'esame di preventivi e della relativa spesa) eventuali contraenti per l'esecuzione di prestazioni in favore del condominio. Una delibera di tal genere
è, quindi, in sé legittima, ma la scelta della commissione, perché sia vincolante per tutti i condomini, deve essere riportata in assemblea per l'approvazione con le maggioranze prescritte, non essendo delegabili ai singoli condomini, anche riuniti in un gruppo, le funzioni dell'assemblea (Cass. 5130/2007; conf. Cass. 33057/2018, la quale, in applicazione di tale principio, ha cassato la decisione del giudice del merito che aveva ritenuto che la delibera assembleare di incarico a due consiglieri di esaminare i preventivi e decidere la spesa da affrontare fosse idonea a conferire ad essi, quali mandatari degli altri condomini, poteri rappresentativi in ordine alla stipula del contratto di appalto).
Infatti, le deliberazioni necessarie alla gestione del , che l'articolo 1136 CP_1
c.c. riserva all'assemblea con le maggioranze ivi stabilite, incidono sulle spese e,
quindi, sui diritti dei condòmini, mentre la delega del potere decisionale a una commissione ristretta comporterebbe l'illegittimo esautoramento della minoranza dei partecipanti al , nel cui interesse sono stabilite regole CP_1
inderogabili a favore della competenza istituzionale dell'organo collettivo, tant'è
che anche il mandato assembleare all'amministratore del potere di scelta di un contraente è stato ritenuto valido, in giurisprudenza, sempre che l'assemblea abbia già individuato la tipologia degli interventi, il tetto di spesa e i parametri vincolanti per l'individuazione dell'impresa (Cass. 15633/2012), nell'ambito del 28 conferimento all'amministratore di maggiori poteri, da parte dell'assemblea, così
come consente (per tale organo e non per altri) l'articolo 1131, primo comma, c.c.
Nel caso di specie, l'assemblea, nel rimettere alla commissione istituita la selezione di un tecnico per provvedere agli adempimenti occorrenti per l'ottenimento del certificato di prevenzione incendi delle autorimesse, anziché
disporre che il relativo incarico professionale e, quindi, il conseguente esborso fossero sottoposti a una successiva deliberazione assembleare, ha stabilito che la commissione indicasse all'amministratore il nominativo prescelto al quale
conferire formale incarico, sull'evidente presupposto che l'amministratore provvedesse in tal senso senza che la scelta passasse per la volontà assembleare.
Non rileva, poi, che la deliberazione sia stata presa all'unanimità dei presenti:
diversamente da quanto sostenuto dal in comparsa di risposta, tale CP_1
circostanza non preclude il sindacato giudiziale sulla legittimità dell'atto, su richiesta del assente. CP_1 Deve, pertanto, ritenersi che sul punto l'appello sia fondato e che, pertanto, la deliberazione relativa al capo 6 dell'ordine del giorno sia da annullare.
Sul capo 7 all'ordine del giorno («Discussione e determinazioni circa i lavori di
riparazione delle due palazzine condominiali con riguardo ad infiltrazioni di acqua
piovana, frontalini, intonaci e risanamento parti in c.a., ed eventuale nomina di un
tecnico per i lavori a farsi»), l'assemblea ha deliberato di dare incarico all'ingegnere con studio in Montoro Inferiore «di verificare ed identificare le Persona_7
problematiche tecniche rappresentate dai condomini, in special modo dott. e CP_6
relativamente alle sole palazzine» e di «individuare con certezza le superfici, CP_7
condominiali e private, interessate dai fenomeni di infiltrazione lamentati, nonché
individuare le cause che li hanno originati e gli opportuni interventi di risanamento,
supportati da un computo metrico preventivo ed estimativo».
Inoltre, sul capo 8) («Discussioni e delibera circa la creazione di canne fumarie per
incanalare lo scarico dei fumi delle caldaie a gas dei singoli condomini») l'assemblea ha deliberato di affidare sempre all'ing. anche l'incarico relativo alla Per_3 29 progettazione di canne fumarie comuni, «previa presentazione di computo metrico
preventivo estimativo».
Le deliberazioni sui capi 7 e 8 sono state impugnate (al punto 10 dell'atto di citazione) reputandosi che, essendo state approvate innovazioni, sarebbe stata necessaria la maggioranza di almeno due terzi del valore dell'edificio (ergo,
1333/2000, a fronte dei 1273 dichiarati), oltre che la maggioranza degli intervenuti.
Il primo giudice ha ritenuto il motivo d'impugnazione palesemente infondato,
ritenendo che l'assemblea non avesse approvato l'esecuzione di alcun lavoro, ma soltanto conferito un incarico propedeutico e programmatico a un tecnico per gli interventi di cui all'ordine del giorno.
Riportata la contestazione nei limiti dedotti in citazione, relativi al rispetto dei
quorum deliberativi, ne va rilevata l'infondatezza, poiché per entrambe le deliberazioni, pur ammesso che le stesse abbiano disposto innovazioni (il che è certamente da escludere per le riparazioni di cui al capo 7 all'ordine del giorno),
risultano rispettate le maggioranze richiamate dall'articolo 1120 c.c.
Se, infatti, l'articolo 1136, quinto comma, c.c. prescrive che le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, c.c. devono essere approvate dall'assemblea con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del
valore dell'edificio, nel caso in esame le decisioni inerenti ai predetti capi all'ordine del giorno sono state assunte da «tutti i condomini presenti, per se stessi e per i propri
delegati», dunque all'unanimità dei presenti, per il valore di 1.371/2.000 dei due edifici, superiore ai due terzi (1.333,33/2.000).
Richiamata sul punto l'inapplicabilità al caso in esame dell'articolo 67, quinto comma, disp. att., c.c. (introdotto dalla legge di riforma del in data CP_1
successiva alla deliberazione di cui si controverte), non v'è alcuna giustificazione per escludere dal computo il voto espresso dall'amministratore in qualità di delegato di uno dei condomini, non risultando che sugli argomenti in esame l'amministratore fosse portatore di interessi in conflitto con quelli della comunità 30 dei condomini (cfr., in ogni caso, Cass. 22234/2004, secondo cui la situazione di conflitto di interessi del delegato con il condominio non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti in concreto che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario,
presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e l'abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato).
Tanto basta, a prescindere dal carattere meramente propedeutico e programmatico
attribuito dal primo giudice alle deliberazioni in esame ed escluso che, vertendosi in ipotesi di mera annullabilità, possa tenersi conto delle ulteriori contestazioni sollevate dall'attore e, ora, dai suoi successori. In particolare, tra l'altro, nessuna nullità può derivare dall'incarico all'ingegnere (individuato anche dal Per_3
nome “ e dalla sede dello studio, in Montoro Inferiore, essendo, Per_7
quindi, irrilevante che nella provincia vi siano altri ingegneri con lo stesso cognome): al professionista non è stata delegata alcuna scelta decisionale spettante all'assemblea, bensì chiesto pareri di ordine tecnico, sugli interventi occorrenti per eliminare le infiltrazioni di acqua piovana nelle due palazzine e per incanalare lo scarico dei fumi delle caldaie.
Sulla mancata notifica all'assemblea, da parte dell'amministratore, delle citazioni notificategli da e , in opposizione a un Parte_5 Persona_1
decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti per il pagamento di oneri condominiali, le ragioni espresse dal primo giudice per respingere l'impugnazione della delibera sono da condividere. Occorre, poi, aggiungere che,
come si legge nel verbale dell'assemblea, l'amministratore ha riferito verbalmente ai condomini delle opposizioni ex art. 645 c.p.c., non occorrendo, per la validità
della deliberazione che la copia dell'atto o degli atti di citazione fosse allegata alla convocazione. L'informativa resa, peraltro, non pregiudica il diritto dei singoli condomini di chiedere in separata sede all'amministratore copia degli atti per eventualmente intervenire nel processo in corso. 31
Quanto alle manifestazioni di solidarietà espresse in assemblea all'amministratore, che il primo giudice ha definito di carattere esortativo e privo di
contenuto decisorio, non si tratta, come pretendono gli appellanti, di dare spazio a una figura estranea alla letteratura giudiziaria, ma di considerare che non ogni affermazione contenuta nel verbale di assemblea corrisponde a una deliberazione, occorrendo pur sempre valutare se tale affermazione abbia una qualche rilevanza giuridica, per gli effetti che produce nella vita del . CP_1
Nel caso di specie, il passaggio impugnato, pur privo di specifici riferimenti all'unanimità dei presenti (il che è irrilevante, per il suo contenuto non deliberativo), si limita a riportare la solidarietà dei condomini intervenuti in assemblea nei confronti dell'amministratore, invitato a resistere alla richiesta di di ottenere la nomina di un amministratore giudiziario. Quel Persona_1
che rileva è, invece, che, sul capo 3 all'ordine del giorno, relativo alla nomina dell'amministratore del condominio, tutti i condomini presenti, per se stessi e per i propri delegati, hanno deliberato di confermare l'amministratore in carica
( ) anche per l'anno 2009: deliberazione presa con la necessaria Persona_2
maggioranza, per quanto rilevato in precedenza.
Di poi, il riferimento, riportato sub 11) nell'esposizione dei motivi di appello, alle numerose sentenze pronunciate tra le parti, alcune delle quali hanno annullato altre deliberazioni condominiali, non contiene alcuna argomentazione logica sull'incidenza che tali pronunce avrebbero sul presente giudizio, e appare unicamente rivolto a dimostrare, secondo le testuali parole degli appellanti, «la
mala gestio in cui il ha operato e Controparte_3
continua ad operare».
Si tratta, quindi, di un motivo inammissibile.
Dichiarata l'invalidità della deliberazione relativa al capo 6 all'ordine del giorno,
non è neppure concepibile in astratto che ne possa derivare, in favore degli appellanti, il diritto al risarcimento dei danni non patrimoniali, la cui pretesa va rigettata. 32
Nella memoria di replica gli appellanti hanno chiesto la cancellazione delle frasi reputate offensive che il difensore del condominio avrebbe rivolto a _1
nell'affermare quanto segue: «cosicché tra i creditori del gruppo
[...] CP_8
figura anche l'Agenzia delle Entrate;
classe 1931... già ritenuta
[...] Parte_8
inidonea allo scopo dal Tribunale di Avellino;
ricordiamo alla Corte che la collettività di
pacifici cittadini subisce da anni le aggressioni del gruppo che ora a nome Parte_9
di anziana e priva di redditi, ora a nome dell'eredità beneficiata di RT
, damnosa hereditas, abusa sistematicamente del processo, garantendosi Persona_1
la completa immunità dalla condanna alle spese».
Si tratterebbe, ad avviso dell'appellante, di un linguaggio «inelegante, irriverente
ed irrispettoso», che dimostrerebbe «la evidente incapacità di affrontare il fulcro del
presente giudizio, al solo scopo di distogliere la Corte dal petitum (ossia l'annullamento
di tutti i bilanci dal 2003 ad oggi)». Il collegio ritiene, tuttavia, che il tono fortemente polemico delle affermazioni anzidette s'inserisce nel clima di conflittualità esasperata che caratterizza la vita del condominio, in forza delle numerosissime azioni proposte da PE
e dai suoi eredi (di cui testimoniano le svariate sentenze menzionate e
[...]
allegate agli atti da entrambe le parti): si tratta, in effetti, dell'espressione di un giudizio negativo sul sistematico ricorso degli avversari alla giustizia, contro tutte le decisioni assunte dalla comunità dei condomini nel corso degli anni, sì da conservare pur sempre un rapporto con la materia controversa e da prospettare,
attraverso una valutazione negativa del comportamento delle controparti, la scarsa attendibilità delle loro tesi difensive. Né può ritenersi che l'allusione a debiti verso il fisco e all'assenza di redditi sia di per sé lesiva della dignità della parte avversaria, se diretta a censurare quello che il condominio, nella sua libera strategia difensiva, stigmatizza come un abuso del processo da parte degli appellanti.
Quanto alle spese di lite, ne è giustificata la compensazione, per i due gradi del 33 giudizio, in ragione della soccombenza reciproca delle parti, essendo stata accolta la sola domanda di annullamento della delibera relativa al capo 6 all'ordine del giorno, tra le diverse adottate dall'assemblea nella stessa riunione.
Il costo della C.T.U. eseguita in primo grado deve restare a carico della parte attrice, trattandosi di un adempimento istruttorio da reputare superfluo e relativo a domande diverse da quella accolta.


P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli così provvede:
- in parziale accoglimento dell'appello proposto da RT Parte_2
e , eredi di , annulla la deliberazione assunta Parte_3 Persona_1
dall'assemblea dei condomini del fabbricato di , Controparte_3
Avellino, in data 22 maggio 2009, relativamente al capo 6 all'ordine del giorno
(«Discussioni e determinazioni circa la nomina di un tecnico per l'ottenimento del
Certificato Prevenzione incendi delle autorimesse»); - dichiara compensate le spese per entrambi i gradi del giudizio, ponendo definitivamente a carico della parte attrice il costo della C.T.U. eseguita in primo grado.
Così deciso il 16 gennaio 2025.
Il consigliere estensore La presidente
Giorgio Sensale Assunta d'Amore
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