REPUBBLICA ITALIANA
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA
La IV^ Sezione della Corte d'Appello di Venezia, composta dai magistrati: dott. Guido Marzella Presidente relatore dott. Massimo Coltro Consigliere dott. Enrico Schiavon Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nella causa di appello iscritta al n. 747/2025 R.G. e promossa con ricorso notificato da
, Parte_1
(C.F. ) C.F._1
- appellante - elettivamente domiciliato in VENEZIA – MESTRE, CALLE DEL GAMBERO n. 15, con il patrocinio dell'avv. SPAMPATTI LUCIO, contro
Controparte_1
(C.F. ) C.F._2
CP_2
(C.F. ) C.F._3
pagina 1 di 29
CP_3
(C.F. ) C.F._4
- appellati -
elettivamente domiciliati in TREVISO, VIA ROGGIA n. 8, con il patrocinio degli avv.ti
GU CC ed RD CC.
Oggetto della causa:
Appello avverso la sentenza del Tribunale di Venezia n. 1424/25, pubblicata in data
21.3.25.
Conclusioni dell'appellante:
Nel merito:
I – accertato, in via di eccezione riconvenzionale, il diritto del conduttore a percepire l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale da determinarsi nella misura di €
21.027,24, con gli interessi legali dal 15.11.2023 e con gli interessi legali ex art. 1284,
4° comma c.c. dalla domanda, operarsi l'eventuale compensazione con quanto dovuto dal conduttore ai locatori, determinandosi la differenza in suo favore.
II - rigettarsi ogni domanda avversaria siccome infondata.
III – tenuto conto che in forza dell'ordinanza del 24.7.2024 di 1° grado, Parte_1
ha già pagato agli appellati l'importo di € 13.343,00, condannarsi gli stessi a restituirla all'appellante con tutte le somme che abbia pagato, o pagherà in esecuzione della sentenza impugnata, in più rispetto al dovuto, con gli interessi ex art. 1284, 4° comma c.c. dai pagamenti al saldo.
IV - con il favore delle spese e competenze di entrambi i gradi ed anche di CTU.
Conclusioni degli appellati:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Venezia, ogni contraria domanda eccezione e deduzione reiette,
pagina 2 di 29 In via pregiudiziale e preliminare di rito: accertata la mancata tempestiva notifica del ricorso in appello e del decreto di fissazione udienza emesso in data 29- 30.4.2025, dichiarare la nullità, inesistenza o improcedibilità dell'appello, con ogni conseguente statuizione;

In via preliminare istruttoria: respingere la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata perché comunque non ne sussistono i presupposti;

In ogni caso, nel merito, ferma l'eccezione di nullità – improcedibilità dell'appello: rigettare comunque tutti i motivi di appello del Sig. perché in parte Parte_1
inammissibili e comunque in fatto e in diritto infondati, e confermare per intero l'appellata sentenza del Tribunale di Venezia n. 1424/2025, pubblicata il 21 marzo
2025, pronunciata nel procedimento di primo grado R.G. n. 17632/2023 del Tribunale di
Venezia; con condanna dell'appellante alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Il giudizio di primo grado
Con atto di citazione promosso avanti al Tribunale di Venezia, e i Controparte_1
figli e subentrati al padre defunto , premettendo: CP_2 CP_3 Per_1
- che in data 13.4.04 era stato stipulato un contratto di locazione commerciale tra quale locatore e quale conduttore, relativo a tre unità Persona_2 Parte_2
immobiliari site a Mestre, avente effetti a partire dall'1.5.04,
- che dopo la morte dei rispettivi contraenti erano subentrati nei rapporti giuridici gli eredi e cioè, da un lato, loro attori e, dall'altro lato, , Parte_1
- che quest'ultimo aveva iniziato ad accumulare ritardi nel pagamento del dovuto già
dall'ottobre 2020 e risultava in quel momento moroso nel pagamento dei canoni dal settembre 2022,
pagina 3 di 29 hanno convenuto in giudizio la menzionata controparte chiedendo la convalida dell'intimato sfratto per morosità e la risoluzione del contratto.
Il conduttore si costituiva:
- opponendosi alla convalida stante la dedotta inammissibilità del procedimento sommario, in quanto la morosità riguardava l'indennità di occupazione e non il canone di locazione, essendo il contratto scaduto il precedente 30.4.22 a seguito di disdetta inviata dalla locatrice in data 20.10.17, Controparte_1
- rilevando che la locazione era sorta in forza di contratto concluso il 3.3.92, poi rinnovatosi di sei anni in sei anni sino alla stipula dell'atto menzionato dai locatori,
- deducendo quindi che il rapporto doveva essere regolato dal primo contratto in quanto quello successivo non presentava carattere novativo,
- chiedendo l'accertamento, in via di eccezione riconvenzionale, del diritto a percepire l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, da determinarsi nella misura di € 21.027,24, da compensarsi con l'indennità per l'occupazione senza titolo dovuta per il periodo dal settembre 2022 al luglio 2023, pari ad € 12.849,98 (€
1.168,18 x 11), con accertamento della esistenza di un suo residuo credito di €
8.177,26, da compensarsi con gli eventuali danni lamentati da controparte, limitati peraltro alla sola chiusura del varco aperto tra le due unità immobiliari all'inizio della locazione,
- facendo poi presente che il negozio era comunque già stato restituito in data
15.11.23.
Disposta la conversione del rito, i locatori affermavano nell'ambito della propria memoria integrativa che il contratto si era risolto per disdetta del conduttore e che l'immobile locato presentava una serie di danni, chiedendo pertanto la condanna del al pagamento dei canoni non pagati pari a € 17.054,00 nonché al risarcimento dei Pt_1
pagina 4 di 29 danni per il mancato ripristino dell'immobile, quantificati in € 32.080,00, oltre al lucro cessante determinato in € 22.266,00, per un importo complessivo di € 71.400,00.
Datosi quindi avvio alla procedura di mediazione, poi fallita, oltre al vano esperimento di alcuni tentativi di conciliazione, con ordinanza del 24.7.24 il Tribunale ordinava il pagamento della somma non contestata di € 13.343,00 da parte del conduttore e disponeva l'esperimento di CTU volta ad accertare lo stato dei locali e i lavori necessari al ripristino dell'immobile nello stato iniziale della locazione, all'esito della quale la causa è stata quindi decisa con la sentenza ora impugnata, in forza della quale il giudice di primo grado:
- ritenuto che il contratto del 2004 avesse sostituito integralmente quello precedente del 1992, venendo quindi a costituire la fonte esclusiva del rapporto,
- opinato che il contratto prevedesse una durata di sei anni, rinnovabili, con clausola risolutiva espressa in caso di mancato pagamento dei canoni oltre 20 giorni dalla scadenza,
- osservato che aveva inviato una lettera di disdetta nell'ottobre Controparte_1
2017 ma che tale atto doveva ritenersi superato dai comportamenti successivi delle parti, che avevano continuato a mantenere in vita il rapporto mediante l'effettuazione di regolari pagamenti fino al 2020, l'invio di solleciti per il versamento dei canoni e le comunicazioni di applicazione degli aggiornamenti anno per anno dovuti,
- riscontrato che il conduttore aveva poi iniziato ad accumulare ritardi nel pagamento del dovuto già dall'ottobre 2020, fino a cessare del tutto qualsiasi versamento dal settembre 2022, ciò che integrava un rilevante inadempimento delle obbligazioni essenziali del contratto, aggravato dalla clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto,
pagina 5 di 29 - richiamata la costante giurisprudenza secondo cui anche i ritardi reiterati nel versamento dei canoni possono compromettere l'equilibrio contrattuale e legittimare la risoluzione del rapporto,
- considerato che la riconsegna formale dei beni ai proprietari, compiuta in data
15.11.23 non potesse considerarsi pienamente liberatoria, poiché i locali presentavano modifiche non autorizzate, essendo stato eliminato un bagno, e non risultava nemmeno adempiuto l'obbligo, contrattualmente sancito, di chiusura a spese del conduttore del varco tra i due negozi di cui ai civici n. 22/B e 22/C,
- preso atto che la CTU aveva determinato in € 33.143,95 l'ammontare dei lavori di ripristino, i quali a loro volta si sarebbero protratti per circa sei mesi, con un ulteriore danno da mancato godimento stimato in € 7.422,00,
- affermata l'infondatezza della domanda riconvenzionale svolta dal conduttore al fine di ottenere l'indennità per la perdita di avviamento commerciale, giusta il disposto del primo comma dell'art. 34 della legge n. 392 del 27.7.78, dal momento che la cessazione del rapporto era addebitabile ad un suo inadempimento, ha dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, condannando al pagamento dell'importo: Parte_1
- di € 17.047,44 per canoni ed indennità di occupazione non corrisposti e quota parte dell'imposta di registro, con interessi legali, previa detrazione della somma già versata di € 13.343,00,
- di € 33.143,95 per lavori di ripristino dei locali,
- di € 7.422,00 per mancato godimento dei beni durante il periodo dei lavori,
nonché a rifondere in favore delle controparti le spese di lite e quelle di CTU.


2. Il giudizio di appello
Avverso la menzionata pronuncia ha proposto gravame formulando Parte_1
pagina 6 di 29 sette motivi di appello e rinnovando, in forza di quanto evidenziato, la richiesta di rigetto delle avverse pretese e l'accertamento del proprio diritto a percepire l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale da determinarsi nella misura di € 21.027,24,
con gli interessi legali dal 15.11.23 e quelli ex art. 1284 cc, quarto comma, dalla domanda, previa eventuale compensazione con quanto dovuto ai locatori e comunque con restituzione delle somme già pagate in esecuzione della sentenza impugnata in eccesso rispetto a quanto effettivamente dovuto.
Gli appellati, costituitasi a propria volta in giudizio, hanno preliminarmente eccepito l'inammissibilità dell'appello deducendo di aver avuto notizia del gravame solo a seguito di consultazione del fascicolo d'ufficio, senza peraltro aver mai ricevuto rituale notifica dell'avversa citazione e del decreto di fissazione d'udienza mentre, nel merito, ne hanno comunque chiesto il rigetto in quanto infondato.
Procedutosi alla fissazione della discussione e datosi luogo alla stessa nel corso dell'udienza del 29 ottobre 2025, la causa è stata quindi decisa dal collegio con la lettura in pari data di separato dispositivo.


3. I motivi della decisione
Il gravame è solo parzialmente fondato e merita quindi accoglimento nei limiti di cui al dispositivo.
3.1 Preliminarmente all'esame di ogni altra questione ritiene, peraltro, il collegio di dover rigettare l'eccezione di inesistenza, nullità o improcedibilità dell'appello dovendosi osservare:
- sotto un primo profilo, come parte appellante abbia in realtà dimostrato di aver notificato alle controparti l'atto di appello in data 14.5.25, poi non sandata a buon fine a causa di un errore materiale commesso nella digitazione dell'indirizzo di posta del destinatario,
pagina 7 di 29 - sotto un secondo profilo, come le pronunce di legittimità citate dagli appellati si riferiscano, in realtà, ad ipotesi in cui la notificazione del ricorso depositato e del decreto di fissazione dell'udienza non sia proprio avvenuta, e sia perciò inesistente giuridicamente e di fatto, non potendosi ritenere che la predetta inesistenza rimanga sanata ex tunc per effetto dell'eventuale costituzione in giudizio della parte appellata
(Cass. 25.1.24 n. 2408 e 13.4.10 n. 8752) ed affermandosi in proposito non influire nemmeno sull'inerzia della parte, come possibile sanatoria, la precedente esecuzione di una regolare notificazione del provvedimento di fissazione dell'udienza per la decisione sulla richiesta di inibitoria ex art. 283 cpc, trattandosi di attività che ha esaurito la propria valenza propulsiva nell'ambito della fase cautelare (Cass. 2.2.24
n. 3145), laddove, nel caso di specie, si è unicamente in presenza del mancato rispetto del termine fissato per l'esecuzione della notifica, il quale pacificamente non è ritenuto perentorio dalla giurisprudenza, conseguendone che la sua inosservanza non comporta decadenza,
e può essere sanato a fronte di una richiesta di rimessione in termini formulata ai sensi del secondo comma dell'art. 153 cpc, nella fattispecie tempestivamente formulata nella prima occasione utile e cioè in sede di prima comparizione delle parti avanti alla Corte.
3.2 Venendo allora al merito, si osserva quindi come, con il primo motivo d'appello, il censuri siccome erronea la dichiarazione di risoluzione per inadempimento Pt_1
contestando il contestuale rigetto della contrapposta domanda di accertamento della scadenza del contratto al 30.4.22, fondata sulla esistenza di una regolare disdetta comunicata nel 2017 dalla locatrice.
Osserva, in particolare, che la sentenza di primo grado ha fondato la risoluzione su di un ritardo nei pagamenti del 2020, peraltro dovuto al decesso del precedente conduttore e pagina 8 di 29 all'incertezza del periodo pandemico, opinando essersi i locatori avvalsi della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 5 del contratto, senza peraltro tenere conto del fatto:
- che, in realtà, il contratto non conteneva alcuna clausola risolutiva espressa valida ed operativa,
- che egli non poteva introdurla tramite interpretazione,
- che, anche qualora fosse stata prevista, mancava la dichiarazione della parte interessata di volersi avvalere della medesima, ciò che costituiva requisito essenziale della fattispecie ex art. 1456 cc,
- che i locatori avevano accettato senza contestazioni il pagamento degli arretrati,
- che la successiva invocazione della risoluzione in giudizio costituiva un evidente abuso del diritto.
Inoltre, con la seconda ragione di gravame, da esaminare unitamente alla prima per evidenti motivi di connessione logica, l'appellante si duole della errata ricostruzione degli effetti della disdetta del 2017, che secondo il Tribunale sarebbe stata superata da fatti concludenti, con conseguente rinnovazione tacita del contratto, osservando, in proposito:
- che egli aveva continuato a pagare i canoni e ad occupare i locali non perché vi fosse volontà di revoca della disdetta ma, semplicemente, perché il contratto era ancora in corso fino all'aprile 2022,
- che l'inerzia del locatore non può mai far rivivere un contratto validamente disdettato, salvo una chiara manifestazione di volontà comune delle parti,
- che le condotte valorizzate in sentenza ai fini della dedotta rinnovazione del contratto (pagamento dei canoni, permanenza nell'immobile, mancata contestazione pagina 9 di 29 dei solleciti), presentavano in realtà carattere meramente neutro, essendo di per sé
inidonee a ricostituire il rapporto che doveva pertanto ritenersi cessato alla data del
30.4.22, con la conseguenza che ogni somma successivamente richiesta era semmai dovuta a titolo di indennità di occupazione senza titolo ex art. 1591 cc.
Tale secondo profilo di censura, da esaminarsi per primo, è fondato, almeno in astratto.
Come, invero, ben noto, secondo i giudici di legittimità la disdetta di un contratto di locazione, anche relativo ad un immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione
è un atto recettizio, che produce i propri effetti, consistenti nell'impedire il rinnovo del contratto, e non già nello sciogliere il contratto in corso, sin dal momento in cui perviene al destinatario, salva una diversa pattuizione delle parti, e in quanto tale non può quindi essere unilateralmente revocata (Cass.

2.4.09 n. 8006).
Laddove poi è pure incontestato che la rinnovazione tacita di un contratto di locazione non possa desumersi dal mero fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, né dal pagamento e dalla accettazione dei canoni da parte del locatore e neppure dal ritardo con il quale quest'ultimo abbia poi promosso l'azione di rilascio, occorrendo che questi fatti siano qualificati da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto (Cass. 20.10.14 n. 22234).
Essendosi pure precisato che la disdetta del contratto, anche ove risulti intempestiva per la scadenza contrattuale indicata, resta comunque idonea a validamente produrre sin da subito l'effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva,
non bastando ad elidere tale effetto la mera inerzia del locatore, successiva alla pagina 10 di 29 scadenza per la quale la disdetta era intempestiva e quand'anche accompagnata dalla mera protrazione della percezione del canone, tanto che il medesimo, per potersene avvalere, non necessita di una esplicita manifestazione di volontà in tal senso (Cass.
22.5.18 n. 12607).
Di tal che, una volta preso atto della circostanza:
- che comunicava all'originario conduttore, ancora in data Controparte_4
20.10.17, disdetta dal contratto,
- che la permanenza del conduttore all'interno dei locali per tutto il periodo successivo compreso sino al 30.4.22 ed il pagamento dei relativi canoni deve considerarsi effettuata in adempimento del rapporto in corso appunto fino a tale data, mentre quella successiva non vale di per sé sola, in assenza di altri specifici elementi, a ritenere configurata la conclusione di un nuovo rapporto o comunque rinunciati da parte dei locatori gli effetti della intimata disdetta,
- che altrettanto è a dirsi per quanto attiene all'invio da parte di questi ultimi delle richieste di aggiornamento del canone e di rimborso delle spese di registrazione annuale del contratto,
deve ritenersi che in effetti il rapporto fosse astrattamente destinato a proseguire sino al
30.4.22, nemmeno valendo a dimostrare alcunché in contrario la circostanza che il conduttore abbia comunicato disdetta alla proprietà con successiva comunicazione del
30.1.23, trattandosi di un atto del tutto inefficace in quanto sopravvenuto in un momento in cui il rapporto era già da tempo cessato in forza della disdetta inviata dai locatori.
E tanto meno potendo fondatamente affermarsi che la disdetta stessa non fosse regolare pagina 11 di 29 poiché inviata in relazione ad una scadenza precedente, essendo pacifico che, ove la stessa risulti per qualche ragione nulla e priva di effetti per la scadenza contrattuale indicata, la medesima conserva peraltro efficacia per la scadenza contrattuale successiva quando contenga una manifestazione inequivocabile della volontà del locatore di non rinnovare il rapporto locativo (Cass. 19.2.13 n. 4036).
Ciò che è appunto a dirsi nella fattispecie ove l'intento di risolvere il contratto in essere era del tutto evidente, tanto che nella missiva inviata dalla (doc. 3 , lungi CP_1 Pt_1
dal manifestarsi la volontà di prosegure il rapporto in essere, si parlava, al contrario,
della eventuale disponibilità a concluderne uno nuovo, presumibilmente a condizioni diverse da quelle all'epoca in essere.
Ciò nonostante, quanto appena rilevato non vale ad inficiare la fondatezza del capo di pronuncia in forza del quale il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, come contestato con il primo motivo d'appello, poiché, se è vero che il contratto doveva ritenersi in vigore sino all'aprile del
2022 è altrettanto innegabile che il conduttore, proprio in forza delle vigenti previsioni contrattuali, era tenuto al regolare pagamento dei canoni, ciò a cui non si è attenuto cominciando a cumulare ritardi nel loro versamento, contestati dai locatori sin dall'ottobre del 2020.
La quale circostanza costituisce all'evidenza un grave inadempimento degli obblighi contrattuali, ben tale da giustificare la risoluzione del rapporto ex art. 1453 cc per fatto imputabile al conduttore, affermando la Suprema Corte che, in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento ex art. 5 della pagina 12 di 29 legge n. 392/78 non trovi diretta applicazione, esso possa, comunque, essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell'art. 1455 cc, se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza (Cass. 26.11.19
n. 30730), il che è certamente a dirsi nel caso di specie ove il ritardato pagamento di svariati canoni si è ripetuto più volte.
Circostanza, questa, che ben vale a fondare la risoluzione ove si ponga poi mente alla sussistenza, nell'ambito del contratto in oggetto, di una clausola risolutiva espressa,
inserita al punto n. 5), la quale dispone appunto che “il mancato pagamento del canone
nel termine di giorni 20 dalle singole scadenze mensili consentirà al locatore di
considerare risolto di diritto il presente contratto per colpa del conduttore”.
Né, a contrario, vale fare riferimento a quella giurisprudenza di legittimità secondo cui la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, dal momento che nell'abito delle medesime pronunce si precisa pure, peraltro, che la stessa riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni, senza che, in applicazione del generale principio di buona fede nell'esecuzione del contratto, possa essere imposto al locatore di agire in giudizio avverso ciascuno dei singoli analoghi inadempimenti, al fine di escludere una sua condotta di tolleranza (Cass.

6.6.18 n. 14508 e 31.10.13 n. 24564)
Il che si è appunto verificato nella fattispecie a fronte della produzione, sub doc. 9), di una serie di solleciti di pagamento, la cui ricezione non è stata contestata ex adverso.
E tanto meno siffatto inadempimento può essere scusato facendo riferimento alla pagina 13 di 29 possibilità di compensare tale debito con il credito relativo all'indennità di avviamento,
dal momento che:
- ai sensi del primo comma dell'art. 34 della legge n. 392/78 la stessa, come meglio si vedrà più oltre, risulta dovuta solo ove cessazione del rapporto di locazione non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore,
- nel caso di specie, il contratto, in essere fino alla data del 30.4.22, risulta essersi risolto per inadempimento del conduttore manifestatosi con il ritardato pagamento di numerosi canoni a partire dal 2020.
E tanto meno può ipotizzarsi che siffatta condotta possa essere giustificata con riferimento alla asserita necessità da parte del di riflettere sull'opportunità di Pt_1
continuare l'attività commerciale del padre, nel frattempo deceduto, in ragione della difficile situazione economica sopravvenuta alla pandemia da Covid 19, giacché
nessuna norma di legge autorizzava tale dilazione – peraltro mai richiesta ai locatori – e,
comunque, non risulta dimostrato che il conduttore abbia comunque effettivamente sospeso l'esercizio della vendita al dettaglio nel periodo considerato.
3.3 Con il terzo motivo di doglianza la pronuncia di primo grado viene invece contestata nella parte in cui ha escluso la sussistenza del diritto all'indennità di avviamento in favore del conduttore, richiamandosi la giurisprudenza di legittimità secondo cui, se il rilascio dell'immobile avviene dopo la scadenza successiva a quella per la quale è stata data disdetta, esso deve comunque ritenersi collegato all'iniziativa del locatore,
conseguendone il diritto del conduttore al versamento dell'indennità in questione.
In particolare, si sottolinea che la protrazione della detenzione nel periodo intermedio non eliminerebbe tale diritto, poiché medio tempore si instaurerebbe un regime di pagina 14 di 29 occupazione senza titolo distinto dal contratto originario, in relazione al quale il mancato pagamento delle mensilità di corrispettivo ex art. 1591 cc non verrebbe ad integrare una condizione impeditiva al riconoscimento del diritto all'indennità, bensì
solo una pretesa risarcitoria in capo al locatore.
Il motivo è infondato.
Sul punto:
- una volta osservato che in effetti, secondo i giudici di legittimità, la disdetta del contratto risulta idonea a produrre sin da subito l'effetto di fare cessare il contratto alla scadenza immediatamente successiva, conseguendone che il conduttore che rilasci l'immobile alla scadenza successiva a quella per la quale era stata tardivamente intimata la disdetta non può dirsi, ai fini dell'esclusione del suo diritto all'indennità di avviamento commerciale, avere rilasciato l'immobile per iniziativa unilaterale sua propria ovvero spontanea, ma appunto in dipendenza della disdetta validamente intimata per la scadenza successiva (Cass. 22.5.18 n. 12607),
- e pure ricordato come la protrazione della detenzione dei locali nel periodo compreso tra il termine di rilascio e l'effettiva riconsegna comporti l'instaurazione di un regime di occupazione derivato ma distinto dal rapporto contrattuale originario, con la conseguenza che il mancato pagamento delle mensilità di corrispettivo ex art. 1591 cc non integra di per sé stessa una condizione impeditiva del diritto all'indennità ex art. 34, ma origina solo una pretesa risarcitoria in capo al locatore,
deve peraltro anche notarsi come, in altra pronuncia, sia stato a sua volta ben precisato che l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (pur spettando al conduttore pagina 15 di 29 anche in caso di ritardata riconsegna dell'immobile dopo la scadenza del rapporto, in quanto l'obbligazione del conduttore di lasciare l'immobile e quella del locatore di corrispondere l'indennità di avviamento, pur dipendenti e reciprocamente esigibili,
sorgono quando il rapporto è già cessato e si collocano al di fuori del sinallagma contrattuale), non è viceversa dovuta se la cessazione del rapporto sia dovuta a iniziativa del conduttore o a una convenzione risolutoria tra le parti, ovvero a un inadempimento del conduttore di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto,
accertato con sentenza (Cass.

5.9.22 n. 26135).
Principio questo evidentemente affermato, con riguardo all'ultima delle ipotesi citate,
poiché – mentre nel primo caso il diritto all'indennità di avviamento sorge contestualmente ed istantaneamente al venir meno del rapporto locativo, che si estingue naturalmente alla sua scadenza, prima del venir in essere dell'obbligo di restituzione del bene dal quale origina il diritto del locatore al pagamento dell'indennità di occupazione in ipotesi di mancato rilascio dei locali – nel secondo caso il sorgere del medesimo diritto all'indennità di avviamento è viceversa precluso proprio dalla circostanza che l'estinzione del rapporto consegue ad un inadempimento del conduttore.
Il che si verifica appunto nella fattispecie alla luce di quanto sopra osservato sub 3.1.
3.4 Con il quarto motivo di contestazione il lamenta quindi di essere stato Pt_1
condannato a ripristinare lo stato dei locali antecedente al contratto del 1992, sulla base delle conclusioni del CTU, senza essersi tenuto conto del fatto:
- che i lavori di accorpamento dei due negozi ubicati ai civici n. 22/B e 22/C erano stati autorizzati dal locatore nel 1992,
- che il contratto del 2004, indicato dallo stesso Tribunale come unico vincolante,
pagina 16 di 29 prevedeva solo l'obbligo di chiudere il varco, e non invece quello di riportare i locali allo stato originario,
- che l'art. 79 della legge n. 392/78 rende nulla qualsiasi clausola che imponga al conduttore obblighi restitutori ulteriori rispetto a quanto previsto per legge,
soprattutto in presenza di modifiche autorizzate.
E con la quinta ragione di gravame, da considerarsi unitamente alla precedente per evidenti ragioni di collegamento, viene altresì dedotta l'errata quantificazione dei costi di ripristino rilevandosi che il Tribunale avrebbe recepito integralmente le conclusioni del CTU, che stimava il relativo ammontare in € 33.143,95, calcolando interventi di ristrutturazione integrale e a nuovo, senza peraltro aver considerato:
- che la relazione era stata compiuta tenendo conto dello stato dei locali nel 1992 e non nel 2004, sebbene fosse stato affermato in sentenza che l'unica fonte di riferimento delle obbligazioni del conduttore era appunto il contratto stipulato in data 13.4.04,
- che era stato omesso l'abbattimento dei costi per vetustà, imposto dall'art. 1590 cc,
in forza del quale il deterioramento da uso e tempo grava sul locatore, il quale nel corso del rapporto aveva incassato canoni per circa € 360.000,00 comprendenti anche il corrispettivo per l'uso ed il deterioramento non solo delle componenti edilizie ma anche e soprattutto di tutte le strutture e gli apparati in esse contenuti,
- che il CTU aveva incluso opere e impianti che non esistevano, erano già stati rimossi o risultavano obsoleti, come ad esempio:
o i radiatori eliminati dal condominio ancora nel 1998,
o un secondo WC la cui effettiva esistenza non risultava documentata,
pagina 17 di 29 o un impianto elettrico fuori norma già nel 1992,
- che, in tal modo, si era operato un risarcimento in forma specifica di ammontare del tutto incongruo, in contrasto con il disposto dell'art. 2058 cc ed i principi generali che ammettono il ripristino solo per equivalente in denaro, proporzionato al valore effettivo del bene.
Cosicché, in conclusione, il locatore si era venuto a trovare con un immobile rifatto a nuovo a spese del conduttore, anziché con un bene vecchio di sessant'anni, lucrando una ingiustificata locupletazione mentre, a norma di legge, avrebbe avuto diritto al ristoro dei soli costi di chiusura del varco, pari ad € 1.151,65 oltre IVA, calcolati sulla base dei corretti coefficienti di vetustà.
I motivi in oggetto sono parzialmente fondati.
Sotto un primo profilo vale invero sottolineare come, nella parte motiva della sentenza di primo grado si enunci “che dall'esame dei due contratti siglati nel 1992 e nel 2004
dai sig.ri e , aventi ad oggetto le stesse tre unità immobiliari Persona_2 Parte_2
ad uso commerciale site in Mestre-Ve, si evince che con il secondo le parti hanno
intesto disciplinare ex novo il rapporto, non modificarlo o integrarlo, talché la (unica)
fonte contrattuale cui è necessario oggi fare riferimento è il contratto di locazione
datato 13.4.04, prodotto sub doc. 2 da parte intimante, avente effetti dal 1.5.2004 per 6
anni, rinnovabili salvo disdetta”.
Affermazione questa che, non essendo stata fatta oggetto di impugnazione da alcuna delle parti è allora ormai passata in giudicato, conseguendone doversi ritenere intangibile la conclusione secondo cui i diritti e gli obblighi gravanti sulle parti non possono che essere quelli sanzionati nell'atto di cui sopra, il quale, in relazione alla pagina 18 di 29 problematica in oggetto – a differenza del contratto del 1992, che prevedeva il ripristino dei locali nelle condizioni precedenti la consegna al conduttore – si limitava a disporre l'obbligo del conduttore di restituire i locali nello stesso stato di conservazione in cui gli erano stati consegnati nel 2004, salvo provvedere a proprie spese alla chiusura del varco esistente tra i negozi ubicati ai civici n. 22/B e 22/C.
Né, d'altro canto, può condividersi l'assunto degli appellati secondo cui il ripristino dei locali sarebbe dovuto avvenire alle condizioni del 1992 poiché una parte delle modifiche effettuate prima del 2004 non risultava in realtà autorizzata, dal momento che, avendo il contratto concluso in tale ultima data integralmente sostituito quello precedente del 1992, riguardo al quale nessuna contestazione veniva mossa al in Pt_1
merito alle predette modifiche, deve allora ritenersi che i locatori le avessero accettate,
tanto da aver provveduto a consegnare gli immobili al conduttore così come si trovavano in quel momento, senza pretendere alcuna rimessione in pristino ed, anzi,
ponendo espressamente a carico del medesimo la sola eliminazione del varchi d'accesso
medio tempore realizzati in loco.
Sotto un secondo profilo deve poi, d'altro canto, ricordarsi come secondo i giudici di legittimità, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392/78, perché, addossando allo stesso una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, verrebbe ad attribuire a quest'ultimo un illegittimo vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore (Cass.
13.11.19 n. 29329 e 5.8.02 n. 11703).
pagina 19 di 29 Mentre, sotto un terzo ed ultimo profilo, va anche osservato come, anche a prescindere da tutto quanto sinora osservato, i locatori non abbiano comunque dimostrato quali fossero le effettive condizioni di manutenzione dei locali consegnati nel 2004 al conduttore sicché, per quanto si possa far riferimento ad un buono stato di manutenzione degli stessi, siccome enunciato nell'art. 6 del contratto, resta comunque indimostrato che al momento della restituzione essi si presentassero in condizioni peggiori di quelle presenti al momento della stipula di quel contratto, che novava il precedente:
- avendo il perito d'ufficio precisato che gli stessi risultavano correttamente ridipinti di bianco (pag. 5 CTU),
- non essendo stato dimostrato che i radiatori mancanti fossero presenti all'atto della stipula del contratto e non invece già rimossi a seguito della trasformazione dell'originario impianto di riscaldamento centralizzato compiuta nel 1998 (pag. 9
CTU),
- ed essendo viceversa pacifico che la modifica dell'impianto elettrico con realizzazione di un unico quadro di controllo, ubicato al civico n. 22/B, era stata eseguita ancora nel 1992 (pag. 10 CTU), così come l'abbattimento di alcune tramezze, la modifica dell'accesso al WC, la realizzazione di un locale antibagno e la riduzione delle porte originarie da cinque a tre (pag.

9-10 CTU).
Né, d'altro canto, può fondatamente sostenersi che l'obbligo di restituzione riguardasse
“tre negozi, due bagni e quattro ripostigli”, giacché tale precisazione:
- per un verso, non è contenuta all'interno della clausola n. 6), ove avrebbe potuto effettivamente esprimere l'intento dei locatori di ottenere una restituzione dei beni pagina 20 di 29 in condizioni diverse rispetto a quelle in cui venivano consegnate al conduttore nel
2004,
- e, per altro verso, sebbene presente nelle premesse dell'atto, ove si individuava la composizione dei locali, non può che ritenersi il frutto di un mero errore,
presumibilmente derivante dalla copiatura dell'incipit del precedente contratto,
essendo al contrario pacifico che, a quella data, la composizione degli immobili era da tempo mutata proprio in forza degli accordi precedentemente intercorsi fra le parti.
Mentre, sotto un diverso profilo, deve pure considerarsi che una eventuale pattuizione del genere, volta a porre a carico del conduttore una costosa modifica dei locali rispetto allo stato in cui gli stessi gli erano stati consegnati nel 2004 in forza del nuovo contratto,
sarebbe incorsa nella sanzione della nullità in quanto volta a porre a carico della controparte una serie di oneri del tutto spropositati ed in alcun modo giustificati dalla
causa contractus.
Al che consegue l'erroneità della sentenza di primo grado nella parte in cui ha ritenuto di addossare al le spese necessarie al menzionato ripristino dei locali, dovendosi Pt_1
porre a carico del medesimo unicamente le spese per la chiusura del varco tra i due negozi, da determinarsi in complessivi € 1.802,27, giusta quanto calcolato dal perito d'ufficio (pag. 14 CTU), che non vanno decurtati dal coefficiente di vetustà dello 0,639,
siccome richiesto dal conduttore, dal momento che l'obbligo assunto riguardava il tamponamento degli accessi al momento della restituzione del bene e, quindi, con valori di ripristino da calcolarsi all'attualità.
3.5 Con la sesta ragione di censura – nuovamente indicata in maniera erronea come quinta – viene, invece, contestato l'essersi riconosciuto ai locatori un danno da mancato pagina 21 di 29 guadagno per il tempo necessario all'esecuzione dei lavori di ripristino, indicato comunque dal CTU in misura del tutto esagerata, sebbene i proprietari non avessero dimostrato di avere avuto alcuna proposta di locazione né avessero proceduto alla effettuazione di alcun ripristino, tanto che i negozi risultavano tuttora sfitti.
Il motivo è fondato.
Ed invero, una volta rilevato che l'unica opera cui era tenuto il conduttore era quella di chiusura dei varchi destinati a porre in comunicazione i due negozi, per una dimensione di circa 30 m/q non vi è chi non veda il venir meno della pretesa vantata dai locatori,
trattandosi di lavori necessitanti per il loro svolgimento di non più di una decina di giorni, periodo di per sé tale da non comportare alcun effettivo pregiudizio patrimoniale a carico della proprietà.
3.6 Con il settimo motivo d'appello – indicato in maniera erronea come sesto – ci si duole, infine, della decisione di primo grado nella parte in cui ha disposto la condanna del conduttore al pagamento dell'importo di € 17.047,44, relativo ad indennità di occupazione dovute fino alla riconsegna degli immobili effettuata in data 15.11.23,
senza peraltro tenere conto che egli, già dal luglio 2023, aveva più volte comunicato la propria disponibilità a restituire l'immobile, effettuando valide offerte non formali ex art. 1220 cc, laddove il rifiuto opposto sul punto dai locatori doveva ritenersi pretestuoso e finalizzato solo a percepire ulteriori mensilità dal momento che nel caso di specie non si era comunque in presenza di innovazioni gravi o di danni ingenti agli immobili e che egli vantava comunque un credito ben maggiore di oltre € 21.000,00 a titolo di indennità di avviamento che i locatori non volevano corrispondergli.
Il motivo è fondato.
pagina 22 di 29 In proposito, infatti:
- se anche è vero che, in tema di riconsegna dell'immobile locato, mentre l'adozione della procedura ex artt. 1216 e 1209 cc rappresenta il mezzo ordinario per la costituzione in mora del creditore,
- ciò nonostante, è pure innegabile che anche l'adozione di modalità aventi valore di offerta reale non formale ex art. 1220 cc, purché serie, concrete e tempestive e in assenza di un legittimo motivo di rifiuto del locatore, sia di per sé idonea quanto meno ad evitare la mora del conduttore rispetto all'obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini e per gli effetti di cui all'art. 1591 cc (Cass.

5.9.22 n.
26135 e 4.4.17 n. 8672).
Ora, dal momento che nel caso di specie il Pt_1
- con mail del proprio legale del 14.7.23 aveva invitato i locatori a riprendere il possesso dell'immobile per la data del 31.7.23 (doc. 6),
- con mail del proprio legale del successivo 7.8.23 aveva nuovamente richiesto ai locatori di ricevere la consegna dell'immobile per la nuova data del 31.8.23 (doc. 7),
non vi è dubbio che a già a partire dalla prima comunicazione si sia perfezionata una offerta di riconsegna per la data del 31.7.23, illegittimamente rifiutata dai locatori dal momento che:
- per un verso, la richiesta del conduttore di ottenere il pagamento dell'indennità
d'avviamento (in effetti non dovuta) non era stata comunque posta quale condizione per il rilascio del bene,
- per altro verso, la mancata chiusura delle aperture esistenti tra i due negozi non precludeva l'accettazione della riconsegna dei locali con riserva di procedere per pagina 23 di 29 l'addebito dei costi relativi all'esecuzione di tale inadempiuta obbligazione,
trattandosi comunque di opere che avrebbero comportato tempi di esecuzione estremamente ridotti,
- sotto un altro profilo, la pretesa di ottenere l'integrale ripristino dell'alloggio alle condizioni ante consegna del 1992, posta dai locatori a fondamento del diniego, si è
poi dimostrata infondata.
Sicché, tenuto conto di una indennità di occupazione pari ad € 1.168,18 e del fatto che la somma di € 17.047,44 è stata calcolata dal giudice di primo grado avuto riguardo al rilascio del bene siccome avvenuto in data 15.11.23, l'importo di cui sopra deve essere ridimensionato nella minor ammontare di € 12.959,44, dovendosi detrarre da tale cifra tre mesi e mezzo di indennità d'occupazione.
3.7 Conclusivamente, pertanto, tenuto conto di quanto sin qui affermato, una volta confermate le statuizioni relative alla declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore ed alla non spettanza dell'indennità di avviamento, la pronuncia di primo grado va modificata prevedendosi:
- la condanna del al pagamento in favore dei locatori del minor importo di € Pt_1
1.802,27 a titolo di spese di ripristino dei locali affittati,
- la condanna del al pagamento in favore dei locatori del minor importo di € Pt_1
12.959,44 a titolo di indennità di occupazione non pagate,
- il rigetto della domanda di ristoro del mancato guadagno per il tempo necessario all'esecuzione dei lavori di ripristino.


4. Le spese di lite
Tenuto infine conto, quanto alle spese di lite:
pagina 24 di 29 - della circostanza che il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere, anche d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle stesse, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass. 12.4.18 n. 9064),
- dei parametri dettati dal D.M. 13.8.22 n. 147, il quale prevede appunto che le disposizioni del decreto si applichino a tutte le liquidazioni successive alla sua entrata in vigore, pur ove la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta quando ancora erano in vigore le precedenti tariffe,
- del fatto che in applicazione del criterio del decisum il valore della causa è pari all'ammontare della somma accordata in favore del creditore (Cass.

5.1.11 n. 226),
- della conseguente necessità di utilizzare lo scaglione di riferimento compreso fra €
5.200,01 ed € 26.000,00,
- della opportunità di liquidare al minimo:
o le spese della fase di convalida stante la semplicità delle questioni trattate in quella sede,
o e quelle delle fasi di studio ed introduttiva del giudizio di merito, poiché in gran parte ripetitive di quelle del procedimento di convalida,
- della necessità di liquidare parimenti al minimo le spese del giudizio di appello, dal momento che molti dei motivi di gravame sono stati accolti,
- della circostanza che la fase istruttoria non si è tenuta in appello,
ritiene la Corte che le medesime debbano essere integralmente poste a carico della parte appellante ex art. 91 cpc in quanto soccombente, rideterminandole in € 1.188,00 quanto pagina 25 di 29 alla fase di convalida, in € 4.230,00 quanto al giudizio di primo grado ed in € 2.579,20
quanto al giudizio di secondo grado sulla base del seguente prospetto, con concessione dell'aumento del 30% in relazione al giudizio d'appello in ragione della predisposizione di idonei collegamenti ipertestuali:
Fasi processuali Liquidazione
Fase di studio della convalida € 460,00
Fase introduttiva della convalida € 355,00
Fase decisionale della convalida € 373,00
Totale € 1,188,00
Fase di studio I^ grado € 460,00
Fase introduttiva I^ grado € 389,00
Fase istruttoria I^ grado € 1.680,00
Fase decisionale I^ grado € 1.701,00
Totale € 4.230,00
Fase di studio II^ grado € 567,00
Fase introduttiva II^ grado € 461,00
Fase decisionale II^ grado € 956,00
Maggiorazione del 30% € 595,20
Totale € 2.579,20
E con l'ulteriore precisazione che, in motivato dissenso rispetto alle più recenti pronunce della Suprema Corte, si ritiene che i compensi per la fase istruttoria siano dovuti in appello solo qualora questa abbia effettivamente avuto luogo mediante:
pagina 26 di 29 - la predisposizione di apposite richieste di prova, memorie illustrative o di precisazione o integrazione delle domande o dei motivi d'impugnazione,
- l'esame dei provvedimenti giudiziali pronunciati nel corso e in funzione dell'istruzione,
- il compimento degli adempimenti o delle prestazioni connesse ai suddetti provvedimenti giudiziali,
- la partecipazione e l'assistenza alle attività istruttorie,
come esplicitamente previsto dalla lett. c) del quarto comma dell'art. 4 del D.M. 10.3.14
n. 55, essendo ogni altra attività diversa da queste e da quelle decisionali ricompresa nell'ambito della lett. b) della medesima norma, la quale:
- non solo si riferisce, in maniera sostanzialmente lata, alla redazione degli atti introduttivi del giudizio e di costituzione in giudizio ed al relativo esame, comprensivo degli allegati, dei ricorsi, dei controricorsi, delle citazioni, delle comparse, delle chiamate di terzo e delle relative autorizzazioni giudiziali,
- ma viceversa include anche la predisposizione di ulteriori memorie iniziali, di interventi, di istanze e di impugnazioni, da ritenersi correlate alle istanze stesse, fra le quali rientrano ovviamente anche le note scritte relative alla prima udienza.
Quanto invece alle spese di CTU le stesse vanno poste per il 75% a carico dei locatori e per il 25% a carico del conduttore dal momento che l'incombente risulta essere stato in gran parte destinato all'esame di pretese risarcitorie avanzate dagli intimanti, poi rivelatesi infondate.


P. Q. M.

la Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando sulla presente controversia, rigettata ogni contraria od ulteriore domanda, in parziale riforma della pagina 27 di 29 sentenza di primo grado del Tribunale di Venezia n. 1424/25, pubblicata in data 21.3.25, che per il resto conferma:
1) rigetta la domanda di ristoro del mancato guadagno per il tempo necessario all'esecuzione dei lavori di ripristino;

2) condanna al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_1 CP_2
e dell'importo di € 1.802,27 a titolo di spese di ripristino dei
[...] CP_3
locali affittati, oltre agli interessi ex art. 1284 cc, quarto comma, dalla domanda al saldo;

3) condanna al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_1 CP_2
e dell'importo di € 12.959,44 a titolo di canoni di locazione ed
[...] CP_3
indennità di occupazione non pagate, previa detrazione di quanto versato dal conduttore in ossequio all'ordinanza 24.7.24, oltre interessi dalle singole scadenze,
da calcolarsi nella misura legale sino alla notifica dell'intimazione di sfratto per morosità e nella misura di cui all'art. 1284 cc, quarto comma, dalla notifica al saldo effettivo;

4) condanna i locatori, in via fra loro solidale, a restituire in favore del conduttore quanto eventualmente ricevuto in eccesso da quest'ultimo in adempimento delle statuizioni della pronuncia di primo grado, oltre agli interessi di legge dalla data del relativo pagamento e sino al saldo effettivo;

5) condanna la parte appellante a rifondere in favore delle controparti le spese processuali che liquida in € 1.188,00 quanto alla fase di convalida, in € 4.230,00
quanto al giudizio di primo grado ed in € 2.579,20 quanto al giudizio di secondo grado, oltre al rimborso delle spese generali al 15%, dell'IVA e degli accessori di pagina 28 di 29 legge, se dovuti;

6) pone le competenze di CTU per il 75% a carico dei locatori e per il 25% a carico del conduttore.
Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del 29 ottobre 2025
Il Presidente
dott. Guido Marzella
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