REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
in persona del GOP dr.ssa Paola Fracassi
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA ex art. 429 cpc
nella causa civile di I grado n. 17632/23 RG promossa da:

Parte_1 Parte_2 Parte_3
avv. Guido Piccione, Edoardo Piccione parte intimante/opposta contro
, CP_1
avv. Lucio Spampatti parte intimata/opponente
Conclusioni della parte intimante/opposta: come da note conclusive
1)dichiari che il contratto di locazione si è risolto a causa degli inadempimenti del conduttore
(mancato pagamento dei canoni, mancato ripristino dei locali ex art. 5, 6 e 12 del contratto e
art. 1456 c.c. e artt. 1453 e 1455 c.c.);
2)dichiarare che il contratto di locazione in ogni caso è cessato per disdetta e ad iniziativa del conduttore;

3)condannare il conduttore al pagamento della somma complessiva di Euro CP_1
17.047,44 per canoni impagati e quota parte imposta di registro, previa deduzione di quanto corrisposto in ossequio all'ordinanza esecutiva del Giudice (Euro 13.343,00: per canoni settembre 2022-agosto 2023 in linea capitale), oltre interessi di mora ex L. 231/2002 dalle singole scadenze mensili di pagamento al saldo, o comunque dalla notifica dell'intimazione di
1
sfratto per morosità e contestuale richiesta di ingiunzione in data 5.10.2023 all'effettivo saldo, ex art. 1284, penultimo comma, c.c.;
4)condannare altresì il conduttore al pagamento delle spese occorrenti per i dovuti ripristini, come quantificate dal CTU nell'ipotesi dei due bagni in Euro 33.143,95, nonché all'ulteriore danno da lucro cessante per canoni non riscossi nel periodo occorrente alla realizzazione dei lavori, pari ad Euro 7.422,00, oltre interessi ex L. 231/2002 dal dovuto al saldo
5)respingere ogni contraria eccezione e domanda di parte conduttrice convenuta;

6)condannare il convenuto alla rifusione di compensi e spese di lite, inclusi quelli relativi alla fase del procedimento sommario R.G. 14323/2023 e della mediazione, e porre a carico del convenuto l'intero compenso dovuto al Consulente Tecnico d'Ufficio e il compenso del
Consulente Tecnico di parte locatrice (come da nota che si dimette).
Conclusioni della parte intimata/opponente: come da note conclusive
I - Darsi atto che in ottemperanza dell'ordinanza del 24.7.2024 ha pagato agli CP_1 attori l'importo di € 13.343,00 per il periodo di occupazione/godimento sino al luglio 2023, rigettandosi ogni ulteriore domanda a tale titolo.
II – accertato, in via di eccezione riconvenzionale, il diritto del conduttore a percepire
l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale da determinarsi nella misura di €
21.027,24, operarsi la compensazione di detta somma con eventuali opere di ripristino,
determinandosi la differenza a favore della parte che risulterà creditrice.
III - rigettarsi ogni altra domanda attorea siccome infondata.
IV - con il favore delle spese e competenze di causa.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto datato 4 ottobre 2023 la sig.ra e i figli e Pt_1 Parte_1 Parte_2 Pt_3
(subentrati al padre defunto ) - nella qualità di parte locatrice - hanno citato in
[...] Per_1
giudizio il sig. (subentrato al padre defunto ) – nella qualità di parte CP_1 Per_2
conduttrice - per intimare lo sfratto per morosità con riferimento al contratto avente ad oggetto tre unità immobiliari ad uso commerciale site in Mestre – Ve, siglato in data 13.4.24.
All'esito dell'udienza 23.11.23, dopo che parte intimata si era costituita opponendosi alla convalida, il Giudice dr. Enrico Merlo – preso atto del fatto che i beni erano stati riconsegnati alla proprietà in data 15.11.23 - ha pronunciato ordinanza di conversione del rito ex art. 667 cpc, assegnando il termine per introdurre la mediazione e fissando udienza ex art. 420 cpc.
Alla udienza 9.5.24 - avanti il Giudice dr.ssa Paola Fracassi - i legali hanno dato atto del fallimento della mediazione, hanno richiamato le memorie integrative ed esposto reciproche contestazioni;
la parte locatrice Sig. ha formulato una proposta transattiva che Persona_3
non è stata accettata dalla parte conduttrice;
successivamente, con ordinanza 13.6.24 il Giudice ha formulato una ipotesi di conciliazione che è stata accettata da parte locatrice ma non da parte conduttrice, quindi - con successivo provvedimento 24.7.24 - su istanza della parte intimante/opposta ha ordinato il pagamento della somma non contestata di euro 13.343,00 ex art. 423 cpc a carico del conduttore e disposto la consulenza tecnica d'ufficio CP_1 richiesta dai locatori, nominando all'uopo l'Ing. . Persona_4
Dopo il rigetto della istanza ex art. 423 cpc formulata da parte conduttrice, si è svolta la consulenza tecnica d'ufficio; al termine di questa il Giudice, ritenuta matura la causa per la decisione, ha fissato udienza per la discussione, che si è svolta in data odierna, previo deposito di note conclusive.
L'opposizione della parte intimata è infondata.
Risultano provate per tabulas o per il principio di non contestazione le seguenti circostanze:
- sono stati siglati dagli aventi causa delle parti – sig.ri e - due Persona_5 Persona_6
contratti di locazione aventi ad oggetto i medesimi beni ad uso commerciale siti in
Mestre-Ve, uno con data 3.3.92 e il successivo con data 13.4.04 (doc. 1 e 2 parte intimata);
- dopo la morte del locatore (27.1.12), la moglie sig.ra ha Persona_5 Controparte_2
inviato al conduttore sig. una missiva 25.10.17 con cui ha manifestato la Persona_6 propria volontà di “disdetta” e al contempo la disponibilità a concordare un nuovo contratto (doc. 3 intimata);
- per oltre due anni il sig. ha continuato a disporre dei beni, pagando Persona_6
regolarmente le mensilità alla parte intimante;

- dopo la morte del conduttore sig. (26.2.20) il sig. – pur Persona_6 CP_1
continuando a rimanere nella disponibilità dei beni - ha cominciato ad accumulare ritardi nella corresponsione delle mensilità, ritardi che sono stati a lui contestati quantomeno dall'ottobre 2020 (doc. 9 di parte intimante);
- nel corso del 2021 la proprietà ha inviato al sig. due mail per CP_1
l'aggiornamento del canone e per la registrazione annuale del contratto (doc. 10 e 11 parte intimante);
- dal settembre 2022 il sig. ha cessato di corrispondere le mensilità; CP_1
- con pec del 30 gennaio 2023 il sig. ha comunicato alla proprietà la CP_1
“disdetta” e annunciato la restituzione dei beni per la data del 15.7.23 (doc. 12 parte intimante);
- i beni sono stati restituiti alla proprietà a mezzo Ufficiale Giudiziario in data 15.11.23
(doc.23 parte opposta).
Va premesso che dall'esame dei due contratti siglati nel 1992 e nel 2004 dai sig.ri e Persona_5
, aventi ad oggetto le stesse tre unità immobiliari ad uso commerciale site in Persona_6
Mestre-Ve, si evince che con il secondo le parti hanno intesto disciplinare ex novo il rapporto,
non modificarlo o integrarlo, talchè la (unica) fonte contrattuale cui è necessario oggi fare riferimento è il contratto di locazione datato 13.4.04, prodotto sub doc. 2 da parte intimante,
avente effetti dal 1.5.2004 per 6 anni, rinnovabili salvo disdetta.
Ritiene questo giudice che la risoluzione del contratto di locazione 13.4.04 sia da imputare all'inadempimento del conduttore sig. che nel corso del 2020 ha ritardato i CP_1
pagamenti, sulla scorta degli articoli 5 (cd. clausola risolutiva espressa) e 12 (inscindibilità delle clausole) del contratto medesimo.
L'inadempimento nel caso di specie riguarda le obbligazioni primarie ed essenziali del contratto
(pagamento dei canoni) ed, in tema di locazione, è noto che anche il ripetuto ritardo nei pagamenti può incidere sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto (C.C. 30730/19); ciò che è dirimente - nella fattispecie – è la clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto sub punto
5, a mente del quale “il mancato pagamento del canone nel termine di giorni venti dalle singole scadenze mensili consentirà al locatore di considerare risolto di diritto il presente contratto, per colpa del conduttore”.
Il doc. 9 di parte locatrice (fase sommaria), incontestato da parte conduttrice, prova che il ritardo nel pagamento dei canoni nell'ottobre 2020 ammontava a 3 mensilità.
La disdetta comunicata dalla sig.ra circa tre anni prima (nell'ottobre 2017) Parte_1
deve ritenersi superata da fatti concludenti, cioè dal comportamento univoco tenuto da entrambe parti – locatrice e conduttrice – dopo la ricezione della missiva (doc. 3 parte intimata), per almeno 5 anni.
Sul punto, si richiama il principio più volte ribadito dalla Corte di Cassazione in materia di locazione: a seguito della disdetta, “perchè il rapporto si possa intendere, rispettivamente, ripristinato o proseguito in iure occorre una manifestazione di volontà negoziale bilaterale.
Tale volontà può manifestarsi:
a) attraverso un negozio formale (…) b) oppure attraverso comportamenti significativi di natura negoziale tacita implicanti la concorde volontà delle parti di determinare quello stesso effetto” (C.C. 10542/14).
Sulla necessità di un univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dal quale possa desumersi la loro inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto, si vedano: Cass.
708/2021, Cass. 2373/2016, Cass. n. 22234/2014, Cass. 13886/2011 Cass 10963/2010, Cass.
8833/2007, Cass. 257/2006; Cass. n. 27731/2005; Cass 15802/2005, Cass. 10946/2003.
Nel corso dei 5 anni successivi alla disdetta della sig.ra (doc. 3 parte Parte_1
intimata), il conduttore ha continuato ad occupare i beni de quibus e a Persona_6
corrispondere puntualmente le mensilità per oltre due anni, fino alla sua morte e la proorietà
non ha mosso contestazioni;
alla morte del sig. è subentrato a lui il figlio Persona_6
che ha continuato a rimanere nei beni per altri anni, senza soluzione di CP_1
continuità e senza opposizione dei locatori;
il sig. non ha contestato i solleciti CP_1
della proprietà circa i ritardi nei pagamenti nel 2020 (doc. 9 parte intimante), non ha contestato le missive a lui inoltrate nel 2021 per aggiornamento del canone e registrazione del contratto
(doc.10 e 11 parte intimante); addirittura egli - in data 30.1.2023 - ha inviato una pec con la quale ha comunicato alla proprietà la sua volontà di sciogliersi dal rapporto formulando la
“disdetta” e restituire i beni il 15.7.23 (doc.12 parte intimate), con ciò dimostrando di ritenere ancora in essere il rapporto.
Tutti questi comportamenti, non equivoci, fanno ritenere che per concorde volontà delle parti la disdetta inviata nell'ottobre 2017 dalla sig.ra sia stata revocata e privata di effetti. Pt_1
Ne deriva che deve essere accolta la domanda di parte locatrice tesa alla dichiarazione della risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore.
Si precisa che il rifiuto del locatore di ricevere il bene dopo la offerta informale del luglio 2023
(doc. 6 parte opponente) è legittimo.
Non pare infatti conforme ai principi della disciplina codicistica e al principio di buona fede il comportamento del conduttore sig. che, pur non contestando di essere tenuto al CP_1
ripristino dei luoghi, quantomeno con riferimento al varco aperto illo tempore, chiede al locatore di ricevere il bene senza adoperarsi per la ricostituzione dello status quo ante e senza versare le mensilità da oltre un anno;
secondo la Suprema Corte “in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino
l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la
restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale,
versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto” (C.C. 39179/21).
Il sig. deve pertanto essere condannato al pagamento della somma complessiva CP_1 di € 17.047,44 per mensilità non corrisposte e quota parte imposta di registro (in assenza di precise contestazioni sul quantum), previa detrazione di quanto versato in ossequio all'ordinanza ex art. 423 cpc del 13.6.2 (€ 13.343,00) oltre interessi dalle singole scadenze nella misura legale sino alla notifica dell'intimazione di sfratto per morosità e nella misura di cui all'art. 1284 comma 4 cc dalla domanda al saldo effettivo.
La domanda di indennità per la perdita di avviamento formulata dal sig. è CP_1 infondata, mancando i presupposti di legge per il suo riconoscimento, dal momento che l'art. 34 della l. 392/78 prescrive che questa sia da corrispondere solo quanto la cessazione del rapporto
“non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore”.
Con riferimento agli obblighi di ripristino dei luoghi, fermo quanto sopra precisato in ordine alla fonte negoziale, che è costituita dal contratto siglato tra le parti il 13.4.04 (doc. 2 parte intimante), si osserva quanto segue.
Nel contratto 13.4.04 le tre unità immobiliari concesse in godimento vengono descritte come composte “da tre negozi, due bagni e quattro ripostigli” (pag. 1); con la clausola 6 il conduttore si è obbligato a “riconsegnarli, alla scadenza del contratto, nello stesso stato di conservazione”,
e si è altresì obbligato a “provvedere a proprie spese alla chiusura del varco tra i negozi 22/B e
22/C” (pag. 2).
Viene fatto riferimento espressamente al “varco aperto in passato dallo stesso conduttore”
(pag. 2) e non risulta che la parte locatrice, dopo la stipula del contratto 13.4.04, abbia autorizzato altre opere sul bene;
ne deriva che il conduttore deve rispondere delle modifiche apportate senza il permesso della proprietà, dal momento che era suo obbligo restituire la cosa
“nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo” (art. 1590 cc).
La consulenza tecnica d'ufficio a firma Ing. agli atti appare condotta nel Persona_4
rispetto del principio del contraddittorio, priva di vizi, logica e coerente nel suo contenuto;
il tecnico ha correttamente descritto gli interventi necessari al ripristino dello status quo ante a seguito delle modifiche operate da parte conduttrice e quantificato i relativi costi in termini di esborsi e tempi, senza operare abbattimenti;
in buona sostanza, i lavori che avrebbe dovuto fare e non ha fatto il sig. , dovranno essere posti oggi in essere dai locatori, pertanto CP_1
questi devono essere messi nelle condizione di non ricevere danno dalla condotta omissiva del conduttore.
Dal momento che con il contratto 13.4.04 – come sopra evidenziato - le parti hanno dato atto espressamente dell'esistenza di due bagni, si ritiene di aderire alle conclusioni dell'Ing. Per_4
, nella parte in cui viene considerato che il conduttore abbia dato corso all'eliminazione
[...]
del w.c. in angolo nord-ovest del negozio al civico 22/C di via Trezzo;
in tal caso il costo delle opere necessarie per il ripristino dello status quo ante (compreso il ripristino di detto w.c.), ammonta ad € 33.143,95 lordi e i tempi occorrendi sono stati stimati pari a 6 mesi, con conseguente ulteriore obbligo in capo alla parte conduttrice di versare a parte locatrice la somma di € 7.422,00 (€ 1.237,00 x 6 mesi).
Al termine della lite, il sig. risulta soccombente e pertanto deve essere CP_1
condannato alla refusione delle spese di lite, liquidate come in dispositivo tenuto conto del valore, ed anche della consulenza tecnica d'ufficio.

PQM

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa n. rg. 17632/23, ogni diversa domanda, eccezione o istanza disattesa e rigettata, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione avente ad oggetto unità immobiliari ad uso commerciale site in Mestre – Ve, siglato in data 13.4.24, meglio descritto in atti, per inadempimento del conduttore sig. ; CP_1
2) rigetta l'eccezione riconvenzionale del conduttore sig. e dichiara non dovuta CP_1
la indennità per la perdita di avviamento ex art. 34 l. 392/78;
3) condanna il conduttore sig. al pagamento a favore dei sig.ri CP_1 Parte_1
e i figli e della somma complessiva di € 17.047,44 per
[...] Parte_2 Parte_3
mensilità non corrisposte e quota parte imposta di registro, previa detrazione di quanto versato in ossequio all'ordinanza 24.7.24 (€ 13.343,00), oltre interessi dalle singole scadenze, da calcolarsi nella misura legale sino alla notifica dell'intimazione di sfratto per morosità e nella misura di cui all'art. 1284 comma 4 cc dalla notifica al saldo effettivo;

4) condanna il conduttore sig. al pagamento delle spese occorrenti ripristinare CP_1
lo status quo ante per complessivi € 33.143,95, oltre € 7.422,00 per 6 mensilità per la realizzazione dei lavori, oltre interessi ex art. 1284 co. 4 cc dalla domanda al saldo;

5) condanna il conduttore sig. al pagamento a favore dei sig.ri CP_1 Parte_1
e i figli e delle spese della fase sommaria e di cognizione
[...] Parte_2 Parte_3 del giudizio, inclusa la di mediazione, che liquida in complessivi € 10.000,00 per competenze,
CU e marca iscrizione e spese di notifica, spese generali 15%, cpa e iva come per legge;

6) condanna il conduttore sig. a tenere indenni i sig.ri e i CP_1 Parte_1 figli e dalle spese di CTU liquidate in € 3.200,00 per compensi, Parte_2 Parte_3
oltre spese vive e accessori di legge, come da decreto di liquidazione in data odierna, e alla rifusione a vantaggio dei locatori delle spese di consulente tecnico di parte per complessivi €
1.500,00 per compensi e anticipazioni documentate, oltre accessori di legge.
Venezia, 19 marzo 2024 IL GOP Paola Fracassi