Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio VOLPE - Presidente -
Dott. Mario SPADONE - Consigliere -
Dott. NZ CALFAPIETRA - Rel. Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
Dott. Umberto GOLDONI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NI AN, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MARIA CRISTINA 15, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE SAMMARTINO, che lo difende unitamente all'avvocato MARIO BRUNI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LI IDA;

- intimata -
e sul 2 ricorso n. 01318/97 proposto da:
LA IDA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PIERLUIGI DA PALESTRINA 19, presso lo studio dell'avvocato WALTER PROSPERETTI, che la difende unitamente all'avvocato MARCO PROSPERETTI, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
NI AN, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MARIA CRISTINA 15, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE SAMMARTINO, che lo difende unitamente all'avvocato MARIO BRUNI, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n.2463/96 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 2/7/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/1/99 dal Consigliere Dott. NZ CALFAPIETRA;

udito l'Avvocato SAMMARTINO Giuseppe, difensore del ricorrente, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e il rigetto di quello incidentale;

udito l'Avvocato MASTINO DEL RUO Stefano, per delega dell'avv. PROSPERETTI depositata in udienza, difensore del resistente, che ha chiesto l'accoglimento del ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. NZ DE che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
Svolgimento del processo.

1. Con atto di citazione notificato il 15 novembre 1989 ID LL, proprietaria di un terreno edificabile sito in Roma, con accesso da via Fulda n. 151 ed esteso circa 3.400 mq., dichiarò che con scrittura privata del 23 marzo 1988 aveva promesso di cedere al costruttore NT EG il predetto suo immobile in cambio della quota ideale del 21% della volumetria degli edifici che il nominato EG avrebbe costruito su di esso a propria cura e spese;
aggiunse che dopo la stipula del contratto il EG le aveva fatto sottoscrivere varie domande da presentare al Comune di Roma, del cui esito però ella non aveva avuto più notizia;

dichiarò anche che non le risultava che alcuna attività fosse stata svolta per conseguire il rilascio della concessione edilizia, per cui aveva inviato al EG una lettera in data 22 settembre 1989 con la quale gli aveva comunicato la sua volontà di recedere dal contratto;
aggiunse che in data 31 ottobre 1989 il EG aveva risposto affermando di voler dare esecuzione al contratto, ma senza informarla di quanto aveva fatto per adempiere alle proprie obbligazioni;
pertanto, col predetto atto, convenne in giudizio il nominato NT EG davanti al Tribunale di Roma e chiese, in via principale, che fosse pronunziata la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del convenuto, e, in via subordinata, che fosse determinato il corrispettivo dovutole a norma di contratto.
Nel costituirsi in giudizio il EG contestò la domanda e ne chiese il rigetto;
negò in particolare di non aver comunicato alla LL le notizie richieste e affermò di avere svolto una complessa attività presso il Comune presentando l'uno dopo l'altro vari progetti per adeguare quello originario alle disposizioni comunali in tema di parcheggio ed alle nuove norme in materia introdotte con la legge 24 marzo 1989 n. 122, nonché per seguire l'iter procedimentale delle domande di concessione presentate da due proprietari confinanti, a nome UG e AV LL, collegate alla propria pratica.

2. Con atto di citazione notificato il 18 luglio 1991 il EG convenne in giudizio davanti allo stesso Tribunale la LL e dichiarò che costei, nonostante un atto di diffida notificatole il 30 novembre 1990, ripetuto il 2 maggio 1991, non aveva voluto firmare la nuova documentazione da presentare al Comune, e ciò nonostante che la commissione edilizia, nella seduta del 3 aprile 1991, avesse dato parere favorevole al rilascio della concessione edilizia "alle condizioni d'ufficio"; col predetto atto, pertanto, il EG chiese che il contratto preliminare fosse dichiarato risolto per inadempimento della LL e che quest'ultima fosse condannata al risarcimento del danno.
I due procedimenti furono riuniti, furono acquisiti agli atti i documenti prodotti dalle parti, e il Tribunale, a conclusione del giudizio, con sentenza in data 22 maggio 1993, accogliendo la domanda formulata dalla LL dichiarò la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del EG e rigettò le domande proposte da quest'ultimo.
A seguito dell'impugnazione proposta dal soccombente EG il contraddittorio tra le parti si instaurò nuovamente davanti alla Corte d'appello di Roma, la quale, a conclusione del giudizio di secondo grado, con sentenza in data 2 luglio 1996, in parziale riforma della decisione del Tribunale, dichiarò risolto il contratto preliminare per grave inadempimento della LL, rigettò ogni altra domanda e dichiarò interamente compensate tra le parti le spese di entrambi i gradi.
Contro la sentenza NT EG ha proposto ricorso per cassazione e formulato un solo motivo d'impugnazione.
ID LL ha depositato controricorso e formulato ricorso incidentale sulla base di due motivi d'impugnazione. NT EG ha depositato controricorso al ricorso incidentale. Entrambe le parti hanno depositato memoria.
Motivi della decisione.

3. Va innanzi tutto disposta la riunione dei ricorsi separatamente proposti contro la stessa sentenza.

4. Con l'unico motivo di ricorso il EG denunzia violazione degli artt. 61 e 278 c.p.c., degli artt. 1223, 1226, 2056 e 2697 c.c., nonché difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. Afferma che la Corte d'appello non ha considerato che, accertato il suo diritto al risarcimento del danno in relazione all'oggetto ed alla natura del contratto ed alla sua qualità di costruttore edile, la quantificazione e la liquidazione del danno emergente e del mancato guadagno costituivano operazioni complesse e di natura tecnica, per cui la domanda di condanna generica della LL al risarcimento non poteva essere sostenuta ne' da prove documentali ne' da prove orali, ma solo da un accertamento tecnico demandato esclusivamente al giudice mediante l'ammissione anche d'ufficio di una consulenza tecnica.
La doglianza va disattesa.
Con le conclusioni di merito interamente formulate in grado di appello il ricorrente aveva chiesto - tra l'altro - la condanna in via generica di ID LL al risarcimento dei danni, "riportando quindi la causa sul ruolo per la loro quantificazione secondo le prove e le domande istruttorie che saranno svolte in quella sede" (v. epigrafe della sentenza impugnata).
Decidendo di non accogliere la domanda in questione, come sopra formulata, la Corte d'appello si è perfettamente uniformata alla giurisprudenza di questa Corte Suprema (sent. sezioni unite 23 aprile 1986 n. 2859, sent. 1 luglio 1993 n. 7154, sent. 20 novembre 1996 n. 10220), che si condivide e qui si conferma, secondo cui l'art. 278 c.p.c., il quale consente una pronuncia non definitiva limitata all'an debeatur con rinvio della liquidazione del quantum alla successiva fase dello stesso giudizio, sulla sola base dell'istanza della parte interessata e senza necessità dell'adesione della controparte (richiesta nel diverso caso in cui detta liquidazione venga rinviata ad un separato giudizio) non esonera l'attore, all'atto della rimessione della causa al collegio, dall'onere della formulazione integrale delle proprie conclusioni e dell'indicazione dei mezzi di prova dei quali intenda avvalersi per la determinazione del quantum, secondo la disciplina generale fissata dagli artt. 187 e 189 c.p.c., con la conseguenza che, in difetto di tali deduzioni probatorie, la suddetta istanza non vale ad escludere il potere-dovere del giudice di rigettare la domanda. Il ricorso va pertanto rigettato.

5. Col primo motivo del ricorso incidentale la ricorrente LL denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., dell'art. 1375 c.c., nonché difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. Afferma che la Corte d'appello a) ha affermato, contrariamente al vero, che ella non aveva contestato la veridicità di quanto esposto dal EG con riferimento a determinati dati di fatto, b) ha erroneamente applicato la nozione di fatto notorio omettendo di considerare che la lentezza burocratica comunale era sicuramente ignota a lei digiuna di esperienza urbanistica, c) ha escluso che la negligenza del EG nel tenerla informata costituisse inadempimento di costui, trascurando il fatto che solo a seguito delle sue diffide il predetto EG l'aveva informata rendendo evidente così la precedente sua inerzia in proposito, d) ha ritenuto che il rilascio della concessione fosse subordinato al rilascio di altre due concessioni ai proprietari confinanti senza considerare che tale circostanza non era prevista nel contratto preliminare, e che il EG non le aveva mai rappresentato tale difficoltà, tenendo così una condotta contraria a buona fede che giustificava la sua domanda di risoluzione del contratto, e senza considerare, in una valutazione comparativa del comportamento di ciascuna delle parti, che quando l'interclusione del fondo dipende dal fatto del terzo e ciò rende impossibile il funzionamento del sinallagma contrattuale è necessario dichiarare la risoluzione per impossibilità sopravvenuta.

6. Col secondo motivo la ricorrente incidentale denunzia violazione degli artt. 1175, 1375 e 2697 c.c., nonché difetto di motivazione su un punto decisivo della controversia. Sostiene che l'averla tenuta per oltre un anno e mezzo all'oscuro di ogni questione riguardante il contratto e l'averle fornito le prime informazioni solo dopo le diffide, erano comportamenti dimostrativi della mancanza di buona fede nel EG;
il quale, inoltre, non aveva mai fornito la prova dell'asserita predisposizione del progetto modificato dalla legge n.122/1989, le aveva richiesto tardivamente rispetto alla lettera del 22 settembre 1989 di sottoscrivere i documenti relativi al contratto, e si era attivato nell'espletamento della pratica solo dopo l'instaurazione del giudizio di risoluzione dimostrando così la sua precedente inerzia.
I due motivi possono essere congiuntamente esaminati a causa della loro evidente connessione.
Le doglianze non possono essere condivise.
Come risulta chiaramente dalla sentenza impugnata, la Corte d'appello è pervenuta alla decisione di pronunziare la risoluzione del contratto intercorso tra le parti per fatto e colpa della LL fondando il giudizio relativo all'importanza del suo inadempimento su un criterio idoneo a coordinare l'elemento obiettivo, rappresentato dalla mancata o inesatta prestazione nel quadro dell'esecuzione generale del contratto, con l'elemento soggettivo, costituito dal comportamento della controparte e dall'interesse di questa ad un esatto e tempestivo adempimento della prestazione dovutale;
il tutto nel quadro d'una valutazione unitaria e comparativa della condotta di entrambi i contraenti diretta ad accertare la sussistenza degli inadempimenti reciprocamente addebitatisi dalle parti e apprezzarne l'effettiva gravità ed efficienza causale rispetto alla finalità economica complessiva del contratto ed alla conseguente influenza sulla sua sorte. In tale ottica, il richiamo al fatto notorio della lentezza burocratica del Comune di Roma nel rilascio della concessione edilizia, quand'anche fosse improprio sarebbe irrilevante, perché la Corte ha contestualmente affermato che la circostanza in questione era confermata da un'attendibile documentazione allegata al fascicolo di parte del EG, e tale affermazione non risulta censurata dalla ricorrente LL.
La Corte ha aggiunto che l'addebito fatto dalla LL al EG di non averla tenuta informata sull'andamento della pratica amministrativa non era sufficiente a giustificare una pronunzia di risoluzione del contratto per sua colpa considerato che il contratto non prevedeva il relativo obbligo a suo carico.
La Corte ha poi precisato che l'eccezione del EG, secondo cui la concessione edilizia in favore della LL era subordinata al rilascio della concessione edilizia a favore dei due proprietari confinanti, era stata erroneamente disattesa dal Tribunale sulla base di un rilievo meramente formale (l'intestazione del progetto come completamento e ristrutturazione di una precedente costruzione) anziché della reale natura dell'intervento edilizio da effettuare (la costruzione di tredici villini articolati su tre piani per un totale di 4581 mc. a fronte d'una casetta rustica preesistente di soli 208 mc.) e senza considerare l'ampia e comprovata spiegazione fornitane dal EG alla luce di norme tecniche e di previsioni urbanistiche che avevano reso necessario attendere il rilascio delle predette concessioni ai confinanti (e che non avevano potuto certo formare oggetto di apposite clausole contrattuali). La Corte ha osservato, insomma, che mentre al EG poteva addebitarsi solo la violazione d'un generico dovere di correttezza e buona fede per non aver tenuto informata la LL delle ragioni che impedivano il sollecito rilascio della concessione, comportamento che non giustificava di certo la risoluzione del contratto per sua colpa, gravemente inadempiente doveva invece ritenersi la condotta della LL, che dopo poco più di un anno e mezzo dalla stipula del contratto e senza che in esso fosse previsto alcun termine per la richiesta ed il rilascio della concessione edilizia, ritenne in un primo momento di liberarsi dalle obbligazioni assunte con lettera del 22 settembre 1989 e successivamente di contestare al EG un inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto per sua colpa.
Inoltre, secondo la Corte d'appello, a differenza di quanto ritenuto dal Tribunale, il EG non poteva ritenersi inadempiente nel momento in cui aveva notificato alla LL il suo primo atto di significazione e diffida dopo soli sei giorni dal rilascio ai proprietari confinanti della seconda concessione edilizia, mentre la LL, nel rifiutarsi di firmare i nuovi tipi progettuali da presentare al Comune in applicazione della sopravvenuta legge 24 marzo 1989, si era resa anche sotto questo aspetto gravemente inadempiente agli obblighi assunti, avendo reso di fatto impossibile il rilascio della concessione edilizia.
Sulla base dei predetti univoci dati di fatto, che non avevano formato oggetto di specifiche contestazioni da parte della LL (affermazione che oggi la ricorrente forma oggetto di censura non specifica, che si richiama genericamente ai propri precedenti scritti difensivi) nessun rilievo assumeva la mancata tempestiva informazione da parte del EG circa i motivi che impedivano il sollecito rilascio della concessione edilizia;
già al momento della costituzione in giudizio del EG in primo grado ogni equivoco poteva ritenersi fugato con la possibilità per la LL di collaborare per il rilascio della concessione edilizia rinunziando all'intempestiva domanda di risoluzione.
Come appare evidente, la motivazione della sentenza impugnata - a differenza di quanto assume la ricorrente incidentale - è sufficiente e non contraddittoria.
A tal proposito è opportuno ribadire che l'art. 360 n. 5 c.p.c. non attribuisce a questa Corte Suprema il potere di esaminare e valutare autonomamente il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale, l'esame e la valutazione compiuti dal giudice di merito, al quale l'apprezzamento dei fatti è riservato in via esclusiva;

nell'esercizio del predetto controllo di legalità si può pervenire alla cassazione della sentenza impugnata quando ricorra un difetto di motivazione su punti decisivi della controversia così come risulta dal ragionamento compiuto dal giudice nella sentenza, non quando - come nel caso di specie - il giudice, con motivazione immune da vizi logici, abbia attribuito agli elementi vagliati un valore ed un significato non conformi alle attese e alle deduzioni del ricorrente.
La decisione adottata dalla Corte d'appello si sottrae, inoltre, alle denunziate violazioni di norme di diritto, avendone essa fatto corretta applicazione, e contenendo, per il resto, i motivi di ricorso valutazioni che implicano la soluzione di questioni di fatto non sindacabili in sede di legittimità se - come già detto - sostenute da ragioni immuni da vizi logici.
I motivi di ricorso si risolvono, per il resto, nell'implicita richiesta d'un nuovo e più favorevole apprezzamento del materiale probatorio, precluso alla Corte Suprema e quindi inammissibile. Il ricorso va in conclusione rigettato nella sua interezza.

7. Ricorrono giusti motivi per compensare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte
riunisce i ricorsi, li rigetta entrambi e compensa le spese. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ sezione civile, il 29 gennaio 1999.