ato la seguente CC ORDINANZA sul ricorso 4013-2016 proposto da: SU IA, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA

PARAGUAY

5, presso lo studio dell'avvocato ROSARIO SICILIANO, rappresentata e difesa dall'avvocato NICOLETTA PIPPI giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

D'AN IO, D'AN AR, D'AN 2017 NT nato a [...] [...], D'AN AN, DI OR RI AL, D'AN 2007 NT, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA ILDEBRANDO GOIRAN, 23, presso lo studio dell'avvocato UGO SARDO, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato MASSIMO GROTTI giusta procura speciale notarile;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1074/2015 della CORTE D'APPELLO di FIRENZE, depositata il 31/07/2015; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19/10/2017 dal Consigliere Dott. LINA RUBINO;
R.G. 4013\ 2016 I

FATTI DI CAUSA

1.GH GI propone ricorso per cassazione, articolato in quattro motivi, nei confronti di Di NZ MA AL, D'RO RI, AN (nato nel 1958), RG, NN e AN (nato nel 1951) per la cassazione della sentenza n. 1074\2015, depositata dalla Corte d'Appello di Firenze il 31 luglio 2015. Rappresenta che i controricorrenti nel 2013 la convenivano in giudizio dinanzi alla sezione specializzata agraria del Tribunale di Montepulciano, chiedendo che si dichiarasse la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 2009 con il quale essi le avevano promesso in vendita le rispettive quote di proprietà di un immobile in Torrita di Siena composto da terreno e fabbricati, per inadempimento della promittente acquirente, e la risoluzione, sempre per inadempimento della GH, dei due contratti di affitto agrario sottoscritti contestualmente, grazie ai quali la GH era stata immessa nell'immediato godimento degli immobili. La ricorrente preliminarmente eccepiva l'improcedibilità della domanda di risoluzione del contratto di affitto agrario per mancanza della tempestiva contestazione degli inadempimenti, e in via riconvenzionale chiedeva l'emissione di sentenza ex art. 2932 c.c., previa riduzione del prezzo in considerazione dell'esistenza di una servitù. In caso di accoglimento della domanda di rilascio, chiedeva le fosse riconosciuto il corrispettivo per i miglioramenti eseguiti negli immobili, con diritto di ritenzione fino all'avvenuto pagamento.

2.11 Tribunale di Siena, all'esito del giudizio di primo grado, accoglieva le domande principali, pronunciando la risoluzione sia del preliminare di compravendita sia dei contratti di affitto agrario e condannando la GH al rilascio degli immobili.

3.La Corte d'Appello rigettava l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza formulata dalla ricorrente, affermando che la richiesta di un termine di grazia non potesse essere presa in considerazione in quanto formulata non incondizionatamente, quindi rigettava l'appello della GH. In particolare, per quanto qui ancora interessa, la sentenza d'appello:- pur affermando che la domanda giudiziale di risoluzione proposta senza il preventivo adempimento di cui all'art. 5 della I. n. 203 del 1982 non si sottrae alla sanzione di improponibilità, rilevava che la funzione della preventiva contestazione è quella di permettere la sanatoria delle inadempienze da parte del conduttore e consentire in tal modo il recupero del rapporto contrattuale, e pertanto che essa non abbia ragion d'essere quando, come nella specie, l'inadempimento sia di tale gravità da concretarsi in "una situazione immmodificabile o in una violazione irreversibile o in un comportamento integrante reato, essendo in sé insanabili" (a causa degli illeciti edilizi realizzati sul fondo dalla GH, fonte anche di responsabilità penale per il proprietario, e dell'inadempimento oltreannuale all'obbligo di pagare il canone); - sulla domanda di concessione del termine di grazia, proposta dalla GH, la ritiene inaccoglibile in quanto condizionata all'accoglimento della domanda avversaria;
- quanto alle domande della GH, volte al riconoscimento della indennità per i miglioramenti fondiari apportati alla proprietà degli appellanti, riteneva valida la rinuncia ad ogni indennità, contenuta nel contratto di affitto stipulato con l'assistenza delle associazioni di categoria e riteneva inammissibile, in quanto domanda nuova, la domanda di corresponsione di una indennità relativa al contratto preliminare di compravendita (del quale escludeva ogni collegamento negoziale con quello di affitto); - da ultimo, la sentenza evidenziava che l'esistenza di irregolarità edilizie, culminate nell'emissione di un ordine di demolizione, fosse di per sé incompatibile con la nozione di "miglioramenti".

4. Resistono i signori Di NZ e D'RO con controricorso. La causa è stata avviata alla trattazione in adunanza camerale non partecipata. Entrambe le parti hanno depositato memoria. Il Procuratore generale non ha formulato conclusioni scritte. LE

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo e il secondo motivo, congiuntamente trattati, la ricorrente denuncia la violazione dell'art. 5, commi 2 e 3 della legge n. 203 del 1982, nonché dell'art. 324 c.p.c. e dell'art. 115 c.p.c. Torna a contestare il punto della sentenza di appello che non ha accolto la sua eccezione pregiudiziale di improponibilità della domanda di risoluzione, perché non preceduta dalle contestazioni e dalle richieste di adempimento previste dall'art. 5 citato, e contesta la statuizione di risoluzione per suo inadempimento del contratto di affitto agrario. I motivi sono inammissibili. Come la ricorrente stessa ricorda, la corte d'appello ha in effetti ritenuto eccessivamente generiche le contestazioni preventive mosse dalla proprietà, ma, in relazione alla situazione concreta, in cui la GH aveva eseguito sul fondo interventi abusivi non autorizzati e di tale gravità da causare l'emissione di un decreto penale di condanna proprio per aver falsamente dichiarato nella D.i.a. di essere in possesso della autorizzazione dei concedenti ad eseguire i lavori, ha ritenuto che tale comportamento, inadempiente agli obblighi di corretta gestione del bene che gravano sull'affittuario, fosse di gravità tale da recidere immediatamente il rapporto di fiducia tra le parti rendendo superflue le preventive contestazioni in quanto il rapporto, per la gravità degli inadempimenti della conduttrice, era irrecuperabile. E soprattutto, dato del quale la ricorrente non fa alcuna menzione in quanto non contesta affatto l'esistenza della morosità, a pag. 14 della sentenza impugnata, la corte d'appello riconduce la condizione di proponibilità dell'azione, in via principale, al dato obiettivo della sussistenza di una morosità ultrannuale, integrante di per sé grave inadempimento, come previsto espressamente dall'art. 5 comma 4 della legge n. 203 del 1982, che stabilisce che la morosità del conduttore costituisca grave inadempimento ai fini della pronuncia di risoluzione del contratto ove si concreti nel mancato pagamento del canone per "almeno una annualità". Le censure non si dirigono quindi verso il punto fondamentale della decisione, il che le rende inammissibili per difetto di interesse, sulla base del consolidato principio secondo il quale (da ultimo, Cass. n. 18641 del 2017) ove la sentenza sia sorretta da una pluralità di ragioni, distinte ed autonome, ciascuna delle quali giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, l'omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre, la quale, essendo divenuta definitiva l'autonoma motivazione non impugnata, non potrebbe produrre in nessun caso l'annullamento della sentenza. Né potrebbe darsi spazio in questa sede ad un nuovo accertamento sulla gravità di tale inadempimento, trattandosi di accertamento in fatto. Con il terzo motivo, la ricorrente deduce la violazione degli artt. 324, 342 e 189 c.p.c. , nonché l'esistenza del vizio di omessa motivazione. Contesta la statuizione impugnata laddove non le è stato concesso un termine di grazia per sanare la morosità. Sostiene che il tribunale avrebbe ritenuto validamente richiesto il termine, ma poi non l'avrebbe concesso ritenendo che esso fosse da ritenersi incluso nel termine a comparire concesso su richiesta della resistente. Sostiene altresì che, non avendo la proprietà proposto appello incidentale, la questione della genericità o meno della richiesta di concessione del termine di grazia fosse da ritenere coperta da giudicato e non più sindacabile, rimanendo aperta in appello soltanto la questione se la concessione del termine a comparire fosse o meno idonea ad integrare la concessione di un termine di grazia. Sostiene infine che la corte d'appello, avendo ritenuto che la richiesta di concessione del termine di grazia non potesse essere presa in considerazione in quanto non incondizionata, abbia violato il divieto della reformatio in pejus, non essendo stato proposto appello sulla specifica questione. Il motivo è anch'esso inammissibile, per difetto di specificità, perché non fa alcun riferimento ai punti della sentenza di appello ai quali muove delle generiche critiche, ed anche infondato, in quanto contiene un vago quanto infondato riferimento alla formazione di un giudicato interno sul punto senza considerare che, avendo il tribunale rigettato l'istanza della ricorrente volta alla concessione di un autonomo termine di grazia (che non fosse cioè implicitamente incluso nel termine per integrare le proprie difese concesso alla GH), nessun interesse avrebbero avuto i locatori ad impugnare la decisione sul punto. Con il quarto motivo, la ricorrente denuncia la violazione degli artt. 112, 324, 342, 343 c.p.c. e 936 c.c. Attacca il punto della sentenza di appello con il quale è stato confermato il rigetto della sua domanda volta al riconoscimento dei miglioramenti apportati ai beni immobili oggetto del contratto di affitto (in quanto era espressamente previsto nel contratto di affitto che gli stessi, anche se autorizzati, sarebbero rimasti ad esclusivo carico della parte convenuta) ed è stata ritenuta inammissibile, in quanto domanda nuova proposta per la prima volta in appello, la domanda volta al riconoscimento degli incrementi di valore apportati al bene in relazione al preliminare di vendita. Afferma che la corte non avrebbe ben considerato il collegamento negoziale esistente tra i due contratti, il preliminare di compravendita da un lato e il contratto di affitto agrario dall'altro, ed il fatto che l'esecuzione delle migliorie fosse anche finalizzata al fatto che la conduttrice si avviava a diventare proprietaria degli immobili sui quali aveva fatto eseguire i lavori. Il motivo è infondato. La censura in primo luogo non è correttamente formulata: nella epigrafe, non è denunciata la violazione dell'art. 437 c.p.c. e soprattutto, nel corpo del motivo viene sostanzialmente denunciata la violazione del giudicato interno, che avrebbe dovuto esser denunciata non come violazione di legge, ma come ipotesi di nullità della sentenza, riconducibile quindi alla diversa ipotesi di cui all'art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c. Il contenuto del motivo è anche contraddittorio con l'affermazione preliminare contenuta nel ricorso - finalizzata forse a non elevare la misura del contributo unificato dovuto - secondo la quale la stessa ricorrente ha dichiarato di non voler impugnare il capo della sentenza che statuisce la risoluzione del contratto preliminare di compravendita, la cui statuizione è ormai passata in giudicato ed impedirebbe comunque di apprezzare l'esistenza di un collegamento negoziale tra un contratto la cui risoluzione è ancora sub iudice ( quello di affitto) ed uno già risolto e quindi eliminato dall'ordinamento in virtù del passaggio in giudicato sul punto della sentenza di appello. La ricorrente vorrebbe superare la statuizione di inammissibilità per novità della domanda - che non contesta nella sua fondatezza - affermando di aver formulato sin dal primo grado domanda di riconoscimento delle migliorie in relazione al contratto di affitto agrario - rigettata per i motivi sopra indicati, e perché a suo dire, sulla base di una affermazione contenuta nella sentenza di primo grado, che dà rilro al collegamento esistente tra i due contratti, sarebbe ormai passato in giudicato l'accertamento dell'esistenza di un collegamento negoziale, che consentirebbe di far valere quelle migliorie nell'ambito del diverso rapporto tra promittente acquirente e promissario alienante. Anche questo motivo di ricorso indirettamente evoca la complessa questione dei limiti della progressiva formazione del giudicato interno, che non merita di essere però espressamente affrontata in relazione alla fattispecie in esame, in quanto la formazione del giudicato interno può avvenire a fronte della proposizione di specifiche domande una statuizione in merito ad esse da parte del primo giudice, ma ts,h9, nonjualsiasi affermazione, avente la funzione di integrare la motivazione anche mediante considerazioni del giudice su alcune caratteristiche del rapporto giuridico devoluto alla sua cognizione che non sono direttamente oggetto di domande della parti, possa essere estrapolata dal contesto - come nella specie - al fine di attribuire ad essa attitudine alla formazione del giudicato sul punto quando esso non sia stato un punto controverso sottoposto all' esame del giudice ed oggetto di decisione. Nel caso di specie la ricorrente non ha minimamente allegato, né dimostrato con uno specifico riferimento ai propri atti di parte, di aver posto una domanda di accertamento della esistenza del collegamento negoziale tra i due contratti, né tanto meno ha chiaramente precisato quali conseguenze, da tale eventuale allegazione, voleva che fossero tratte ed in particolare che da essa si dovesse cr desumere -fa—GGns~-tita _fiti lavori eseguiti sugli immobili all'interno del rapporto di compravendita oltre che all'interno del rapporto di affitto. Neppure indica con precisione il passo della sentenza di primo grado, né precisa la collocazione della sentenza nel fascicolo di parte, allo scopo di consentire al collegio la necessaria verifica e rispettare le prescrizioni dell'art. 366 n. 6 c.p.c. Sulla base di questi elementi, deve escludersi che sulla questione del collegamento negoziale si sia formato un giudicato interno idoneo a precludere, al giudice di appello, di dichiarare legittimamente che la domanda di corresponsione delle indennità per i miglioramenti apportati ai beni oggetto di contratto preliminare fosse domanda nuova. Il ricorso va pertanto rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo. Il ricorso per cassazione è stato proposto in tempo posteriore al 30 gennaio 2013, e la ricorrente risulta soccombente, tuttavia si tratta di controversia in materia agraria, per la quale vale l'esenzione dall'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dell' art. 13, comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Pone a carico della ricorrente le spese di giudizio sostenute dalla parte controricorrente, che liquida in complessivi euro 5.400,00 oltre 200,00 per esborsi, oltre contributo spese generali ed accessori. Dà atto della insussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo u